과제 14.

햇살 한 스푼

2019.06.29 05:14

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2016년도만 해도 명륜 자이 523:1, 마린시티 자이 450:1, 대연 자이 330:1, 거제 자이 327:1 등 전국 1, 2, 4, 7위의 청약 경쟁률을 자랑하던 부산 부동산 시장이었는데, 부산 도심 요지의 명륜 힐스테이트 2차, 좌천 범일 더 제니스 하버시티 미계약, 무순위 청약 상황, 그리고 12~13:1의 연지 2 래미안과 전포 1-1 이편한세상 청약 경쟁률은 참으로 격세지감입니다.

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부동산 등 실물 자산 투자에 있어서 매래의 거울로서 과거의 객관적인 사실, 자료는 중요합니다.

오늘은 부산 부동산 시장의 대세 상승과 관련하여, 그리고 미래의 분양가를 예측하기 위해 부산 지방 아파트 분양가 추이에 대해 간단히 살펴봅니다.

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2011년 전후만 해도 센텀 포레, 대연 혁신 등의 분양가는 평당 900~1000만 원대,

심지어 2017년에도 일광 자이, 장림 베스티움 등등의 평당 분양가는 900만 원대, 전포 2-1 아이파크 1190만 원대에 그쳤는데,

2016년 남천 어울림 전용면적 25평의 최고 분양가는 5.76억, 33평을 기준으로 평당 1740만 원 등 평당 평균 1598만 원의 고분양가에도 불구하고,

최근 실거래 가격은 6.8억, 후불 이자와 발코니 확장 등의 비용까지 합하면 7억 초반의 가격으로 1.5억 가량 웃돈이 붙어 있네요.

2017년 광안 자이 저층 일반 분양가도 평당 1570만 원대에도, 마찬가지로 프리미엄이 많이 붙어 있습니다.

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2018년 분양했던 온천 2구역 래미안 아이파크도 전용 25평 최고가 5.75억, 33평 기준 1740만 원대네요.

나아가, 2018년에 분양했던 인근 중소형 주상복합 동래 더 샵의 평균 분양가도 1500만 원대에 달하기에,

2년의 터울로, 내년에는 분양할 것 같은 거제 2구역 래미안의 25평 최고가는 6억 대, 평당 1900만 원 내외로 추정할 수 있겠습니다.

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올해, 2019년에 분양한 힐스테이트 명륜 2차도 전용 25평 최고가는 5.7억 대, 33평을 기준으로 1740만 원대로 비슷하나,

꼼수 분양의 숨은 그림인 발코니 확장비용 2160만 원, 시스템 에어컨 570만 원, 이자 등등을 더하면 실재 분양 가격은 6억 이상, 33평 기준 평당 1810만 원 이상이 되겠습니다.

이들과 평당 평균 1400만 원대로 분양 연지 2, 전포 1-1 등등도 상기한 금호 어울림, 광안 자이처럼 웃돈이 많이 붙게 될까요?

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마지막으로, 올해부터 부산 부동산 시장이 대세 상승하게 된다면 2023년경 일반 분양이 예상되는,

부산은 물론 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 강하게 자극하게 될 삼익비치 그랑자이의 평당 분양가는 얼마나 예상 가능할까요?

10억? 12억? 그 이상?

그 분양가에도 많은 웃돈이 붙을 수 있을까요?

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2014~2015년경, 각각 평당 평균 1400, 1150, 1000만 원대로 분양하여,

그 당시 고분양가로 악평이 자자했던 용호동 W의 현재 평당 평균 가격은 2200만 원대,

대연 뷰 힐스의 현재 평균 평당 가격은 1900만 원대,

대연 혁신 힐스테이트, 대연 캐슬 레전드, 대연 자이의 그것은 1600~1700만 원대로 시범 케이스 소지역 중 하나인 남구, 대연동의 소수 아파트만 상승 지속입니다.

왜?

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스프링을 강하게 누르 듯, 지금까지 계속되고 있는 부산 부동산 시장의 중기적 침체에도 불구하고,

아래 추가할 선배의 2015년 과제 수행에서 부산 부동산 대세 상승을 주도할 부산 상위 3% 아파트들,

예컨대, 대우 마리나, 삼익 비치 등등 부터 센텀 포레, 사직 캐슬 클래식, 장전 래미안 등등까지,

거의 대다수 아파트들의 가격은 최고가를 기준으로 수천만 원에서 1억 수천만 원까지 하락하고 있는데도 말입니다.

만약, 상기한 3% 아파트들의 가격이 하락은 커녕, 계속 상승했을 부산 부동산 시장의 활황기가 지속 되었다면?

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또 다른 참고 자료로,

조정 지역이 해제되기 전에는 후분양 혹은 일반 분양이 무기한 연기될 수밖에 없겠지만,

가정법으로 삼익타워 자이가 올해, 2019년 말이나 내년 초에 일반 분양한다 가정하에,

대다수 조합원 분양으로 일반 분양분은 거의 없겠지만, 삼익타워 자이 전용면적 25평의 최고 가격은 이번 설계 변경으로 더 올라 각종 옵션, 중도금 이자, 발코니 확장 등 모든 추가 비용을 제외하고 순수 일반 분양가만 7억 5천만 내외일 것입니다.

후분양 하면 8~9억 대, 어쩌면 10억 대도 가능할 것 같네요.

이하 부산 부동산 대세 상승, 분양가 등에 대한 선배님의 지난 글을 추가합니다.

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부드러운 햇살 햇니미

2015/06/10.06:13 답글 | 수정 |

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2000년대 1,2차 버블기의 서울 강남 등의 지방처럼 단기간에 두 배, 세배로 오르기도 하지만,

2000년대 2차 버블 이후 지금까지의 서울 부동산처럼 장기 침체들 겪기도 하는 부동산 시장.

오늘은 통상 정기예금 금리 이상의 수익을 목표로 하는 실물 자산, 장래 주택 투자와 관련하여,

또, 앞으로 쓰게 될 지방 부동산 활성화와 그 이유 중 하나와 관련하여 씀.

국민 일반이 선호하는 아파트에 대해 원론적이고 일반적으로, 그리고 대략적으로 말하자면.

전국 혹은 대도시 지방 내에서 모두가 선호하는 도심, 핵심 요지의 역세권, 신규, 대단지 아파트로 오를 때는 많이 오르고 내릴 때는 적게 내리는 주택.

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추가하여,

일부 수요층들의 선호에 따라 교육 환경, 공원, 녹지, 문화 환경 등등을 가진 아파트들과 평지 아파트, 대기업 브랜드 아파트 등의 조건들도 추가.

이에 반해,

중소규모, 비역세권, 오래된 아파트로 오를 때는 적게 오르고 내릴 때는 많이 내리는 주택.

아파트에 국한된 최근의 글들이기에,

논외 였던, 다세대, 다가구, 단독, 오피스텔, 도시형 주택 등도 여기에 해당된다 할 수 있음.

따라서 전자에 해당되는 주택들에 대한 투자의 중장기적인 수익률은 정기 예금 금리 이상을 넘어 주택 상승기의 평균치 이상 또는 명목, 실질 경제 성장률을 훨 능가하는 수익률도 가능할 수 있음.

반면, 부동산 침체기에 있어서 당해 집값들은 평균치 이하로 내릴 가능성도 큼.

특히 모두가 선호하는 지역의 특정 물건 극소수는 중장기에 걸쳐 두, 세배까지 상승도 불가능하지 않을 수도 있고 부동산 침체기에도 집값이 떨어지지 않거나 조금밖에 떨어지 않을 수도 있음.

반면,

후자의 주택들은 부동산 활황기에도 정기 예금금리의 수익률 수준으로 조금 밖에 오르지 않거나 심지어 집값이 그대로이거나 떨어지는 경우도 허다할 수 있음.

부동산 침체기에는 더 많이 떨어질 가능성이 큼.

이런 국민의 주거, 주택에 대한 선호의 성향, 경향은 날이 가도 크게 변할 것 같지 않기에,

작금의 도쿄 도심처럼, 더러는, 대도시 핵심 요지는 저출산, 고령화, 심지어 총인구 감소시대에도 전국 지방별, 심지어 지방, 도시 내에서의 차별화 경향은 오히려 더욱 심화될 것 같음.

즉, 서울지방이건 소외된 지방 대도시건 다를 바 없이, 또 지난날에도 그랬지만 앞으로는 저출산, 고령화와 인구구조의 변화 외에도 소득, 자산, 지역 등 각종 양극화의 심화, 고착화로 더 많이 오르고 더 많이 떨어지는 차별화 장세가 더욱 가속화될 것으로 예상됨.

따라서 국민 개개인 모두는 부동산, 주택 투자에 극히 신중을 기해야 할 것임.

기존의 재고주택에 대한 투자뿐만 아니라,

앞으로 광란이 계속될 우리나라 신규주택 분양 시장에 있어서 모두는 분양가격의 경쟁력부터 우리나라에만 특유한 전세가율 변동 추이, 거래량 추이 등은 말할 것도 없고 당해 지역의 중장기적인 아파트 공급, 입주 물량까지 세심하게 파악해야 하는 등 특히 더 욱 더 조심해야 할 것.

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중기적으로 어디에 투자해야 하는가에 대한 답변.

상기한 거래량, 공급물량 등의 조건에 부합하는 곳은 서울과 부산임.

서울 부동산시장, 특히 강남 3구 등 핵심 요지 지역은 리먼 사태 후 햇수로 6여 년간 장기 침체를 겪은 데다가 장기적으로 공급물량 부족까지 예상되기에,

나아가 서울시 아파트의 매매가격 중장기적인 하락과 반대로 중장기적인 전세가격 상승으로 투자 수요층이 더욱 두터워져 있기에,

바라지도 았고, 바람직 하지도 않지만, 서울 집값은 중기 이상, 장기적으로 많이 상승할 것으로 보임.

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부산 부동산 시장도 서울과 비슷하나 서울에 비해 수요층이 턱없이 빈약한데다 각종 주택 재정비사업이 활발한 까닭에, 중기적으로 주택 공급물량이 많이 늘어 날 가능성도 부정하지 못함.

따라서 부산 부동산 시장은 중기적 2차 상승기가 본격화되었다 볼 수 있겠지만, 서울과 달리 장기적인 상승은 불확실함.

유효 수요층이 더 엷은 데다 장기적 입주물량 과잉 생태계 계속되거나 악화될 것으로 보이는 경상남북도, 충청남북도 등의 부동산 시장은 공급 과잉의 에상이 계속 되는 한 중기 이상 침체가 지속될 것 같음.

따라서 공급과잉 지방은 과잉 공급물량이 해소되는 것을 확인하고 투자해도 늦지 않음.

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전라 남북도와 광주, 그리고 강원도, 제주도의 부동산 시장은 그리 나쁘지도 좋지도 않은 상태임.

공급물량이 급격히 감소하는 해, 혹은 평창 올림픽 특수 등으로 단기에 좋아질 수도 있음.

중기적 공급과잉 불구 투자, 투기수요가 많은 세종시는 전세가는 별론 매매가는 상승할 수도 있을 것 같고,

홀로 많이 올랐던 대구는 입주물량이 폭증하는 동안 잠시 쉬었다 갈 수 있을 것 같음.

광주, 전라 지방도 지금처럼 공급, 분양 물량이 적당 하다면 느리게라도 계속 상승 가능해 보임.

10여 년 전, 부산시와 함께 서울지방 등을 제외한 전국 지방의 부동산 시장 회복, 활황을 이끌었던 대전, 울산은 물론 경상, 전라, 충청 부동산 시장도 2015년 지금은 상황이 그리 나빠 보이지 않지만,

다시 한번 더 강조하지만, 올해 처럼 2016년 이후도 분양물량이 계속 급증하게 된다면 과잉 공급 물량이 해소될 때까지 침체될 수밖에 없을 것임.

수요층은 빈약한데다, 매, 물량에 장사는 없으니까.

대전시는 세종시로 인구 유출, 주변지역의 입주물량 과다의 영향으로 세종시의 공급이 끝날 무렵까지 본격적인 회복이 쉽지 않아 보임.

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오늘의 본론인 우리나라 부동산 정책 방향과 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장.

침묵의 시대로 접어든지는 어언 십여 년이 흘러갔고 마스터가 떠난 지 삼년이 지난 오늘날 2015년.

그럼에도 불구하고,

또, 우리나라는 세계의 시범, 모범국으로서 세계, 세상을 선도할 수준은커녕, 아직은 기존 선진강국에도 미치지 못하는 미천한 수준에 머무르고 있고, 선진국을 능가하는 수준의 국민은 소수에 불과할 뿐일지라도..

어차피 가야 할 길 몇십 년 늦어지면 어떠리...

현재 우리나라 주류의 그 소수 시민들은 시민의식부터 전 영역의 지적 소양까지 하루가 다르게 스스로 소프트파워 역량을 배양하고 발전하고 있는 것은 누구도 부정할 수 없는 사실.

그런 까닭에, 비록, 흔적 없이 수면 아래에서, 그리고 느리게나마, 부동산시장을 포함한 전 영역에 걸쳐,

우리나라 우리 사회는 나날이 반부패, 투명한 나라로, 또 공정하고 투명한 사회로 쉼 없이 나아가고 있음.

도랑 청소를 위해 흙탕물 덮어쓰기가 불가피 했던 지난 십수 년간 리트머스 시험지에 노출된 까닭에,

마치 온 나라, 온 사회가 썩어있고 온통 퇴보하는 것처럼 보일 뿐,

특히 정부, 정치인, 재벌 등 이 나라의 세속적, 물질적 최상층들과 그들의 노비 관료, 언론들이 너무나 썩어 있기에...

중급은커녕 하급 잣대를 들이 대도, 더러움과 무지, 무능에 있어서 우리나라 보다야 훨씬 나아 보이는 기존의 선진국 국민도 사회도 본질적으로 우리나라와 대차 없는 오십 보 백보 수준.

아니, 정치, 문화 등 일부 영역에서는 우리나라가 더 앞서있음.

예를 들어, 현대형 수직적 권력분립과 권력 통제, 견제의 한 형태인 국민에 의한 대통령, 국회 등 대의 권력 통제에 있어서는 우리나라에 비해 극히 후진적인 미, 일, 유럽 등 자칭 자유, 민주 선진국들임.

그들 선진국들의 반민주, 반자유적 행태, 무지, 무능, 권리, 특권만 있고 책임은 없는 관행 등등은 정치권력과 자본권력 등 세속, 물질 기준으로 피라미드 최상층들이 자신의 더러움과 무지, 무능을 더 많이 통제하고 감출 수 있어 그리 보일 뿐.

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부조리, 탈법, 불법, 부정, 부패, 더러움, 무능은 숨길수록 희망 없는 나라, 사회가 되고 보다 많이 노출될수록 이를 시정하고 청소가 더욱 쉬어질 수 있기에 희망적인 나라, 사회가 되는 것은 초보 상식.

궁즉통.

특권과 무책임, 불공정, 부조리, 무능, 무지, 부패 등이 만연해 있는 우리나라는 점점 주권자인 국민의 인내 한계치로 향하고 있기에,

비록 시간이 많이 걸리고 점진적일지언정, 결과로서 혁명에 준하는 나라 대청소는 그리 머지않았음.

비록 시작은 사대수구개독 반쪽 대청소에 불과할지언정.

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침묵의 시대고 일체의 불법, 비윤리 금지,

심지어 적법한 민, 형사까지 금지된 상태이기에 조금 더 인내하고 있을 뿐...

현재, 대의민주주의 존중, 더 분노, 울화, 역겨움의 대상들인 잔노 폐족, 사기 개혁 각설이 야당 패거리들에 반사 사익을 주지 않기 위해서 울며 겨자 먹기식으로 지켜볼 수밖에 만 없는 더 불쌍한 순수 정의의 민초들.

이상의 메세지는 현 박근혜 대통령, 정부여당은 물론이고, 검경, 사법부, 보복부 등 관료, 삼성병원 등 의료계 등등까지의 해악들을 처절히 응징하지 못해,

정치, 경제부터 세월호, 메르스 등 사회 영역까지 울화, 분노를 넘어 열폭 하는 순수, 정의의 시민들에게 다소라도 위안이 되었길 바라며..

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이하, 숙제, 과제인 경제, 부동산 글 등 가던 길 계속 감.

원론적으로,

주택 등 부동산도 자본주의 시장에서 하나의 재화에 불과하기에 경제 주체들의 합리적인 경제행위를 요함.

그런 까닭에 국민의 경제 의지는 국민경제의 건강성과 지속 가능성에 위험, 해악을 끼칠 수도 있는 각종의 경제 상황은 절대 불용.

따라서 부동산 시장의 버블과 가계부채의 위험성 증가 등등은 절대 불용을 다시 한 번 더 재강조.

국민 개개인에 있어서도 지나친 탐욕과 투기심 등 비합리적인 경제행위를 스스로 경계하고 정부는 각 지역의 버블, 투기, 가계빚 등의 위험을 잘 관리해 나가야 함.

나날이 국민 개개인의 경제 지식이나 상식 등 경제 소양이 나날이 높아지고 있기에,

또 급격한 저출산 기조 등 인구구조, 우리나라 경제가 보다 성숙하여 지난날의 고성장, 고물가 시대는 저물은 등등으로 인해 우리나라 부동산 시장이 버블을 다시 경험할 가능성은 적지만,

만약, 조만간 회복을 넘어 활황 할 것 같은 우리나라 부동산 시장이 과열, 버블을 경고할 만큼 비이성적인 움직임이 지속된다면 지난 몇 년간 풀어 놓았던 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과세, LTV, DTI 등등은 언제든 국민의 의지로 다시 묶여질 수 있음도 재강조.

심지어 보유세 현실화, 분양가 원가 공개, 후분양제, 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등등도 전혀 불가능하지 않을 것임.

주택은 가족과 함께 살아가는 공간이 주가 되어야 하고,

투자 재화로 보더라도 주택도 하나의 재화, 주식 보다야 덜 위험 하지만 위험자산 중 하나에 불과할 뿐이기에,

아무리 실물, 금융자산 두 배 이상 불리기의 국민경제의 의지, 목표라도 이는 장기적인 목표에 불과하기에,

원칙적으로, 국민 개개인 모두는 정기예금금리를 기준으로 하여 주택 투자에 대한 수익성을 판단해야 함도 재강조.

지방 부동산 시장의 재 활성화를 선도할, 시범 케이스 지역인 부산지방의 부동산.

그 부산지방의 부동산 시장을 이끌 시민이 선호하는 도심, 요지의 역세권, 대단지 아파트도 마찬가지.

설령 10년에 수백%의 수익이 발생 하더라도.

2009년부터 2011년까지의 부동산 활황 탓에 부산지방의 신규 아파트 공급 물량은 상대적으로 많이 늘어났음.

많이 오른 가격 탓이 더해 져 부산 부동산 시장이 일시 쉬어갈 수밖에 없었지만,

2013년부터 올해인 2015년까지의 부산의 아파트 신규 입주 물량은 2014년의 2만이 넘는 물량을 제외하고 대략 한해 평균 1만 5~6천 가구에 그쳤던 것도 장차 부산의 부동산 시장이 재상승할 수 있는 이유들 중 하나임.

향후 늘어나겠지만, 현재를 기준으로,

그 한 해 평균 1만 5천여 가구도, 리먼 사태 후 지금까지 8여 년간 부산 도심의 신규 아파트 공급물량은 금정, 동래, 연제, 남구의 각각 수천 가구가 전부임.

각 자치구의 입주 물량이 한 해 4백 가구도 안되는..

해운대구는 3천 가구 보다 다소 많고 수영구는 다소 적음.

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최근까지 감소한 부산의 신규 아파트 공급 물량의 다수는 외곽지역, 소외지역인 북구, 강서구, 기장군에서 거의 대다수를 차지하고 있었음.

따라서 이번 부산 부동산시장은 선호지역인 데다 공급물량까지 적은 상기한 도심지역을 중심으로 2차 상승기를 맞이할 수밖에 없을 것임.

역세권, 대단지, 교육, 공원, 평지, 대기업 건설사 브랜드의 신규 아파트들이 있는 지역, 그것도 부산 도심, 핵심 지역에 대한 투자가 저위험 고수익 실물 투자가 될 것임.

모두 거래량, 집값, 전월세값 장기 추이부터 기존, 향후 예상되는 부산의 아파트 공급물량 추이 등등까지 잘 살펴 투자해야 할 것임.

그럼 시범 케이스 지방인 부산시의 부동산 시장은 2차 상승 기간은 얼마며, 또 얼마만큼 상승 가능한가에 대해.

다음은 부산 지방의 부동산 시장의 재활성화가 본격화된 주요 이유, 근거에 대해,

또 어제와 그저께 썼던, 낙후된 전국 지방 부동산의 장래 집값 예상치에 대한 보다 구체적인 이유, 근거에 대해 간략하게 언급할 것임.

나아가 차후, 보다 세부적이고 구체적으로,

낙후된 전국 지방 부동산 시장에서 각 지역별, 각 물건별로 접근하고 검토할 것임.

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따사로운 햇살 햇니미

2015/06/11.05:53 답글 | 수정 |

부산지방을 시범 케이스로 한 낙후된 전국 지방 부동산 재활성화 전망, 예측에 관한 추가적인 이유, 근거.

이하, 시장원리에 따라, 객관적 사실을 위주로,

될 수 있는 한 쉽고 단순하게 기술할 것임.

시범 케이스, 숙달된 조교가 되어야 할 부산지방이니..

다른 각 지방, 지역들의 주민, 시민들은 각각의 지방, 지역에 대해 주도면밀하게 열공,검토하여 투자하면 보다 손실 가능성을 줄일 수 있고, 보다 투자 수익률을 높일 수 있을 것임.

첫째, 지방 부동산 시장 참여자들의 행동, 행태 분석.

지금은 많이 교화 개선된 상황이고 일부에 그치고 있지만,

부동산에 관련된 여론을 독점한, 갑남을녀 보다 못한 연합, 경제지, 조 중 동 문, 경향, 한겨레 등 등등의 각종 언론, 전문가, 네티즌들의 사회악 행태는 여전한 것 같음.

그들이 매일 배설하는 수만, 수백만의 표현의 자유 속에, 잘 해야 하나 마나 한 소리 한마디, 글 한 줄에 불과할 뿐임.

거의 대다수는 광고인지 의사 표현인지 구별이 쉽지 않은 조악한 글은 양반이고, 종합, 입체적 접근은 커녕 단편적 객관적 사실, 진실조차 모르거나 정반대로 왜곡하는 것부터 나라 경제 비관을 넘어 나라, 국민을 저주, 비난하는 것들까지.

지적, 도덕적, 인격적 최 밑바닥, 막장 인생들로, 언젠가 필연적으로 사회, 국가, 국민에 해악 끼친 만큼,

우리나라 생래적 범죄인, 파렴치범들로부터 필연적인 교화, 개선 대상인 불쌍한 인생들인 그들.

세상 무서운 줄은 알 수 없어도 모르면 침묵해야 하는 것조차 모르는...

언론, 전문가 등 그 밑바닥, 인생 막장들이 어제까지도 매일, 매년 반복되는 녹음기 처럼 지방 부동산은 공급 과잉으로 조만간 폭락할 수밖에 없다는 등 밑도 끝도 없이,

구체, 세부화는커녕 뭉뚱거리더라도 최소한의 자기주장에 대한 근거 하나 제시 없이 포털 메인에서까지 그 막장 인생들은 지방 폭락 등 단정적 표현을 몇 년간, 혹은 십 년 가까이 계속하고 있음.

먼저, 기업의 행동분석.

지방 부동산을 바라보는 건설사들의 관점, 태도는 어떠한가?

떼로 우루루, 아무리 무능, 무지, 허약하다 비난받고 있어도,

장사치들의 이문, 생존과 직접적인 관련이 있기에 더욱 조심하고 신중해야 할 재벌을 포함한 대기업 건설사들의 지방 부동산에 대한 적극적인 태도, 행동은 왜?

밥줄, 생존인데, 건설사들의 부동산에 관한 수준이나 지식, 능력은 상기한 그들 막장인생들과는 비교 대상조차 될 수 없을 것인데, 왜 망하게 될 부산등 낙후 지방 시공사 선정에 목을멜까?

건설사, 특히 대기업 1군 업체의 부산 요지의 주택 정비 사업 수주에 치열한 경쟁을 벌여왔고 벌일 예정.

그 근거로, 부산의 도심, 주요 지역에 대해 차후 상술하겠지만,

올해, 내년에 확실히 분양될 예정인 부산 도심, 핵심지역은 삼성물산, 지에스, 대우, 에스케이, 롯데 등 1군 건설 업체들이 선점했던 것이 객관적 팩트.

중이 고기맛 보았 듯, 장차 대형 건설사들은 일부 낙후된 지방의 부동산 시장에 껄떡댈 것으로 예상됨.

또, 2017~2019년 무렵에는 건설사들이 2014~2015년에 수주했던 물량들을 일반 분양함으로써 저절로 증명 시켜 주겠지만,

현재도 미래도 부산 도심 등 핵심 지역의 주택 재정비 사업에 대한 수주 경쟁이 치열할 것도 객관적 팩트.

2013년까지만 해도 일부, 부산 최고 입지의 재정비 사업장에 미적대던 1군 건설 업체들이었는데.

지금은 지방, 지역의 군소 건설사들까지 치열한 부산 재정비 사업 수주 경쟁에 뛰어들고 있는 것도 객관적인 사실.

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따사로운 햇살 햇니미

2015/06/11.05:53 답글 | 수정 |

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다음은 부산 부동산 시장에 대한 참여자들의 행동 분석.

부동산, 말 그대로 움직일 수 없기에 핵심 요지 지역은 세월이 가도 불변.

지난날의 고성장 시대는 이미 끝났고, 저출산, 인구증가율 감소를 넘어 총인구 감소시대를 목전에 둔 우리나라.

또, 각종 양극화, 차별화가 심화되는 우리나라 등등.

부동산 수요기반이 날로 취약해지고 있는 우리나라는 각 지방, 소지역에 해당하는 핵심 선호지역만 경쟁력을 가질 수밖에 없고, 그 지역의 정비 사업 진척은 잘 이루어질 수밖에 없음.

따라서 날이 갈수록,

끝물까지 20년이 남지않은 서울을 포함한 각 지방 요지의 주택 재정비 사업이 끝나고 나면,

초고층, 고용적률로 재정비가 사실상 불가능한 우리나라 주택 대다수는 백년, 이백년 하염없이 늙어갈 수밖에 없고,

해외 사업을 제외하고, 국내, 우리나라 주택 건설 사업은 신규 분양에서 리모델링, 대수선 등의 사업으로 변할 수밖에 없을 것임.

수십 년 전부터 지금까지 집은 낡아져만 가고 있고, 시설, 사람들은 하나 둘 떠나가 나날이 쇠락해져 가, 모두가 심심해할 정도로 전국 최고의 노후, 낙후도를 자랑하던 부산의 원도심, 부산의 핵심 지역들.

각종 주택 재정비 사업이 가장 활발한 대표적인 사례로, 지난날 부산의 부촌의 대명사였던 서구 대신동과 남구 대연동은 물론,

이에 준할 정도로, 동래구, 금정구, 연제구, 수영구, 동구 등의 일부 동네들은 과거의 영광 부활을 꿈꾸며 지금 주택 정비 사업을 한창 잘 진척 시키고 있는 중임.

1. 어제 썼던 경쟁력을 갖춘 아파트 특성.

상기한, 앞으로 수주, 분양이 계속될 부산의 도심, 핵심 지역의 주택 재정비 사업 물량들은 거의 대다수가 역세권, 신규, 대단지, 1군 건설 업체들의 브랜드의 조건을 구비한 아파트들임.

또한 조망권, 학군, 학원, 공원, 녹지, 부산시민이 유독 목메는 평지 등의 장점까지 추가로 갖춘 물량들이 많음.

2. 주택 재정비 사업 당사자인 주민들의 주택 재정비 사업에 관한 적극적인 관심과 의지.

그리고 일반 시민 등의 당해 지역 주택에 대한 큰 관심.

상기한 입지적인 특성으로 인해.

도시 및 주거환경 개선의 마지막 끝물에 가까운 기회에 그 동네의 신규 아파트에 살고 싶어 하는 부산 시민과 외지인들의 큰 관심, 열망.

물 들어올 때 배 띄우는 격으로,

올해부터 차근차근 각 사업체들은 일반분양으로 부산 도심 요지의 재정비 사업 진척을 증명을 시켜줄 수 있을 것.

늦어도 2018년까지, 수영구 재건축 일부는 그 넘어 2020년 까지는 일반 분양으로 주택 정비 사업 진척을 증명 시켜줄 것임.

대표적인, 추가적인 근거 중 하나로,

관리처분 단계를 이미 거친, 내년에 분양할 것으로 예상되는 삼성 래미안 등이 선점했던 온천 2, 4구역, 거제 2구역 등 4000세대 내외의 거대 단지 재개발 사업의 진척 속도는 빠른편임.

부산 시민과 외지인들의 부산 도심 재정비 사업물량에 대한 관심과 열망에 관한 추가적인 근거.

지난해 보여 주었던 금정구 장전동의 삼성, 남구 대연동의 롯데 등등에 대한 광기에 가까운 청약률.

연기되었건 말건 조만간 분양하여 광기에 준하는 청약 경쟁률을 증명시켜 줄, 비록 천 세대 미만의 중급 단지에 불과한 해운대 자이 2차는 물론 역세권과 다소 거리가 있지만 대연 6구역 푸르지오 등등에 대한 청약 경쟁률도 높을 것으로 예상.

그 이유 중 하나로,

해운대 자이 2차와 인근에 있는 신규 아파트인 해운대 우동 자이 1차의 중소형대 아파트 실거리 가격 대가 거의 평당 천오백만 원에 근접해 있고,

20년 넘은 오래된 아파트들인 대우, 경남 말이나 아파트들의 중소평형 현재 실거래가 최고가가 평당 1400~500만 원대를 보여주고 있는 것이 객관적 사실이기 때문.

해운대 자이 2차 분양가가 평당 천만 원 대라면 당첨만 되어도 최소 수천만 원 이상, 최대 1억원의 웃돈이 보장될 수 있기 때문.

건설사들은 장사치 재벌들이기에, 부산 부동산 시장 활성화를 기화로 미친척하고 평당 분양가를 2백만 원 내외 올려서 분양할 가능성도 부정할 수 없고, 설령 그 분양가가 평당 1100만 원대 혹은 1200만 원대로 올려도 동일한 이유로 최소 수백만 원에서 수천만원대 이상의 초기 분양권 웃돈이 예상됨.

부산 주택 재정비 사업의 핵심 건설사로 롯데 캐슬을 제치고 이제는 지에스 자이가 부상하고 있는 듯.

수영구 삼익 타워, 광안, 대연, 연제 등등까지 껄떡대고 있는 것을 보니..

만약 해운대 자이 2차 분양가격이 평당 천백에서 천이백 내외이고 분양에 성공한다면, 앞으로 계속 이어질 부산 핵심 지역의 주택 재정비 사업들에 대한 분양가는 갈수록 더욱 높아질 것으로 예상됨.

예를 들어, 올해 나 내년에 있을, 핵심 선호지역들 중 하나인, 거제 자이, 명륜 자이, 대연 자이 등의 분양가는 평당 천이백, 어쩌면 천삼백만 원대까지도 가능할 것으로 보임.

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주변 아파트 중소형대의 현재 가격만 해도 실거래 최고가를 기준으로 평당 천오백만 원대에 육박하니, 그 천이백, 천삼백만 원대의 분양가도 큰 무리는 아니다만, 장래 지나칠 만큼 과열 상황이 장기간 지속된다면 지금 다 풀어 놓은 분양가 상한제 등 각종 부동산 규제는 다시 묶여지게 될 것임.

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조삼모사이니, 부산 부동산 시장이 좋아져 향후 몇 년간 공급 물량이 넘쳐나게 된다면, 각종 부동산 규제와 결합하여 부산 부동산 시장이 한동안 쉬어갈지라도,

현재 서울, 경기, 인천 지방들 외의 지방들에 예외적으로 적용되지 않고 있는 투기, 투기 과열 지구 지정은 물론 DTI 등 금융 규제까지도 규제될 수 있음.

아무리 우리나라 실물, 금융시장, 특히 낙후된 지방의 실물시장이 대세 상승의 길, 시범 케이스 지방인 부산 부동산의 재활성화의 먼 길을 가야할지라도 버블, 과열, 투기 위험과 그 가능성은 절대 용납할 수 없기 때문.

부산 부동산 시장을 선도할 시범 케이스 소지역 대연동 내륙 지방의 분양 시장에 대해.

대연 6구역 푸르지오 조합원 분양가는 평당 800만 원대, 일반 분양가는 900만 원대 혹은 1000만 원대 초반의 상대적으로 낮은 분양가가 예상되기에 대연 6구역은 분양에 성공할 수 있을것임.

인근의 대연혁신 아파트 중소평형대의 실거래 가격은 최고가를 기준으로 현재 4억 대 중 후반, 평당 천오백만 원에 육박하고 있기 때문.

대연혁신 인근의 중소형 단지인 대연 1구역 롯데 아파트의 가격대도 대연 혁신과 비슷한 것도 객관적 팩트기 때문.

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심지어,

대연혁신과 인접한 십여 년 지난, 중소형 단지인 대연 푸르지오 아파트 32평의 최근 실거리 가격이 4억, 평당 1200~1300만 원대도 팩트.

대연 푸르지오의 가격과 비슷한 십 년 지난 중소형 단지인 남구청 인근의 동원로얄 아파트의 가격만 고려해 봐도.

설령 대연 6구역 푸르지오 분양가가 평당 천만 원대라도, 그 당첨 만으로 최소 수천만 원 이상, 최대 1억의 분양권 웃돈이 예상되기 때문.

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박그네 정권이 덜 무능하여 우리나라 경제가 중기적으로 침체되지 않았고 메르스 등이 없었다면,

로또 수준의 수십, 수백 대 일, 혹은 수천 대 일의 청약 경쟁률과 상응한 분양권 웃돈을 보여 주었을 것으로 예상되는 부산 도심, 핵심 지역에 대한 주택 정비 사업 물량들은 부산 부동산 시장의 활성화를 가속화 시킬 것임.

예를들어, 최소 수백대 일 이상의 청약 경쟁률로, 올해 말 혹은 내년에 분양할 예정 물량인 우동 자이2차, 해운대 주공 힐스테이트 위브, 명륜 4구역 자이, 거제 1구역 자이, 대연 5구역 자이, 대연 7구역 SK 뷰 등등,

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부동산 경기가 좋고 오래 지속될수록, 공급 물량도 비례하여 증가 하기에,

부산 부동산 시장이 대세 상승이라도, 그 공급 과잉 물량들이 해소될 때까지 한동안 쉬어갈 수밖에 없겠지만,

만약 올해, 내년은 물론 2018년 이후까지 부산 부동산 시장이 좋아진다면,

장차 부산 핵심 요지의 재정비 사업 물량에 대한 청약 경쟁률은 낮은 분양가, 초역세권 여부 등등에 따라 수천 대 일이 될 수도 있는 가능성도 부정할 수 없을 것임.

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나아가 부산 부동산 시장이 2019년까지 계속 활성화 된다면,

상기한 해운대 자이 2차, 달맞이 힐스테이트 위브, 명륜 4구역, 거제 1구역, 대연 5, 7구역 등등만이 아니라 이미 분양이 완료된 대연 2구역 캐슬 레전드, 장전 래미안, 사직 캐슬 클래식 등은 물론 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용, 남천 하늘채, 용호 자이, 센텀 포레, 트럼프월드 센텀, 센텀 파크, 해운대 자이 1차 등등 상대적 새 아파트들은 물론 삼익비치, 삼익타워, 뉴비치, 대연비치, 대우, 경남 마리나, 수영 현대, 온천 럭키, 대신 삼익 등 재건축 아파트들을 포함한 부산 주택 총수의 상위 3% 아파트들의 가격은 서울, 강남 3구 아파트의 가격을 많이 따라 잡게될 것입니다.

물론, 강남 3구 등 서울 아파트들의 가격도 멀리 달아나려 하겠지만.

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보다 구체적으로, 전용면적 25평 최고 가격을 기준으로 예상해 봄.

현재 부산 상위 1% 아파트도 4~5억도 힘에 겨운 듯하여 모두 불가능, 터무니 없는 얘기라 하겠지만,

상기한 부산 상위 3% 아파트들의 가격은 8~10억 대도 가능함.

십년 후, 2025년을 전후하여 부산의 도시 및 주거환경 발전이 보다 현저해 지고, 삼익비치, 삼익타워, 대연비치 등 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 보유한 도심 해변가 재건축 단지들이 재정비 후 순차 입주할 무렵이면 부산 상위 0.5% 혹은 1% 아파트 전용 25평의 가격은 10억~20억도 가능함.

믿거나 말거나.

둘째, 부산 부동산의 중기적 공급물량 분석.

아파트 공급 물량에 국한하여 부산의 지난 입주물량은 어제, 그저께 썼던 글을 포함하여 지난 5년간만 해도 수십 번 되풀이되었기에 이번에는 생략하고,

또 다음에 장래의 이주 예정 물량에 대해 소지역별로 보다 구체적이고 상세하게 쓰기로 하고,

오늘은 부산지방 등 지방 부동산 재활성화에 대한 주요 근거 중 하나인, 장래 중단기적인 부산 아파트 입주 예상 물량에 대해 대략, 간단히 기술함.

홀로 아파트, 주복, 오피스텔 등을 제외한 부산의 입주 예정 아파트 물량.

올해, 2015년, 만 육칠천여 가구. 작년에서 이월된 해운대 주공 재건축 힐스테이트 위브 물량 이천몇백 가구까지 더해지면 2만여 가구에 가까운 공급물량이 더욱 빠르고 더 큰 폭의 부산 부동산 시장 활성화를 지연 시키고 있음.

그러나 내년, 2016년에는 1만 1천여 가구로 입주물량이 대폭 줄어들어 부산 부동산 시장의 회복을 더욱 가시화 시켜줄 것으로 예상됨.

2017년에는 일만 삼, 사천 가구로, 앞으로 분양될 물량에 따라 다소 늘어날 수 있겠지만 아파트 입주물량은 상대적으로 올해인 2015년과 비슷할 것으로 예상됨.

2018년 이후의 입주물량은 올해, 내년, 내후년의 분양 물량에 따라 결정될 것임.

만약, 2017년 이후에도, 부산의 입주물량이 계속, 많이 늘어날 것으로 예상 된다면 부산 부동산 시장의 활력은 감소할 수도, 심지어 침체기에 빠질 수도 있을 것임.

2009~2011년에 이어, 작년, 2014년 부터 시작된 부산 아파트 재활성화에 대한 간접적인 근거 중 하나로,

우리나라 국민의 주택 수요는 90% 이상이 가족과의 거주공간으로 여기는 실수요자들임.

장래 계속될 부산 아파트 입주물량은 지난날의 부산 외곽, 도농지역에 대한 공급 물량과 달리, 재개발, 재건축을 위주로 한 부산 도심의 핵심지역에 대한 입주물량을 많이 포함되어 있기에 안정적인 실수요 공급물량들임.

부산 부동산 활황을 이용한 어중이 떠중이 대량 공급물량이 가세하지 않는다면 충분히 소화 가능한.

이상.

보이지 않는 손인 시장원리에 따른 자연스러운 지방 부동산의 재활성화에 더해진 국민의 경제 의지로,

정부의 부동산 규제, 글로벌, 국내 경제 침체 등 특단 사정이 없는 한,

이제 막 시작된 부산 등 지방 부동산의 재활성화는 지금부터 공급 물량이 상대적으로 많이 늘어나게 될지 모르는 2018~2020년까지 지금부터 2017년 혹은 2018년 전후까지 최소 3~4년은 지속될 수 있을 것으로 예측됨.

다음은,

현재 부산 부동산 시장 업그레이드를 위한 동심원 중심, 지방 부동산 총수의 01.%~1%,장차 10%에 해당하는 극소수 주택,

종부세 등과 관련한 시범 케이스 지역으로 이미 예고되었던 대연동, 남천동의 부동산에 대한 분석을 이어 씀.

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따사로운 햇살 했니 미

2015/06/14.05:27 답글 | 수정 |

지방세인 재산세에 비해 수십 배의 국세인 종부세를 부담할 수 있는 천, 수천억 대의 집값과 그 이상의 집값은 커녕,

수십억 대 집값에 비해 대여섯 배의 종부세 담세 능력이 있는 공시가격으로 수백억 대의 집값과 그 이상을 주택은 거의 존재하지 않는 우리나라.

예외적으로, 이태원동의 이건희, 이명희 주택 등 서울 등 특정 지방, 지역에 국한하여 재산세의 두세배 이상 종부세를 부담할 능력을 가진 백억 대 공시가격의 주택은 존재함.

또한 강남 3구, 성북구, 용산구 등 서울의 특정 지방, 특정 지역에 국한하여 100억 내외의 주택들과 재산세와 비슷한, 또는 그 이상의 종부세를 부담할 수 있는 10억대 초중반 이상의 주택은 수십만 가구로 상대적으로 많은 편임.

국가, 지방 재정 건전성이나 복지 재원 마련뿐만 아니라,

주체할 수 없는 돈, 그러나 내수 등 국민경제와 무관한, 국내외 금고에 잠겨 있거나, 국내외 사치, 허영품 소비 대신 자발적으로 매년 누진적 종부세를 납부케 하는것이 국민경제에 이로움.

나아가 도시 및 주거환경 개선을 위해서라도 가계 채무 위험에 자유로운 우리나라 극소수의 고소득, 고자산 계층들이 소유, 거주할 수 있는 우리나라의 고급 주택시장은 사적 자치, 자유시장 경제의 활성화와 함께 더욱 활성화되어야 할 것.

반면.

인구 350만의, 대한민국 제2의 도시 부산에서 집값이 이십억, 십억 대 넘는 가구 수는 전체 가구 수의 0.001, 0.01%에 불과한, 많아야 각각 수백, 수천 가구.

그 수백 가구 중에서도 아파트 등 일반 주택이 차지하는 비율은 전무.

재벌 세습 정치인인 김세연 등이 가진 단독주택과 서울 등 기업, 장사치들, 그리고 지난날 딴따라 배용준 등이 살았던 해운대 오피스텔, 주상복합 등임.

앞으로 일반 아파트, 주택에 사는 보다 많은 부산 시민들은 종부세 납부할 기회를 가지게 될 것임.

국민, 시민 대다수를 차지하는 전용 25평 이하의 중소형 주택들.

심지어, 10억대는커녕 5억대도 전무한 아파트 등 부산의 서민, 중산층용 일반 주택들.

100대 기업이 하나도 없는 부산.

더 낙후된 호남, 강원 등이야 말해 무엇하랴?

그럼에도 비굴한 노예처럼 아무말도 못하고 있는 낙후된 지방의 지방민과 지방 정부들.

수십 년간 거듭 되풀이하여 강조했듯,

조화로운 사회통합 저해부터 만성적인 고용, 소비 등 내수 악화로 국민경제의 선순환 구축과 국민 경제의 건강성과 지속 가능성까지 역행, 저해하는 각종 양극화, 국토의 불균형 성장.

민주화 이후 역대 정권들의 해악 중 하나인 전근대적 수도권, 지방과의 차별, 불균형 성장.

2000년 이후 이차에 걸친 부동산 버블로 서울, 경기 부동산 폭등과 낙후된 지방민의 박탈감,

그리고 이로 인한 지역 양극화, 이에 부수하는 소득, 자산 양극화 확대 심화.

수십 년, 거듭 되풀이되었던, 청년, 미래세대 부담을 최소화하면서 국가의 재정 건전성과 날로 강화될 복지재원 마련에 조금이라도 기여할 수 있는 마이너급 직접, 누진세제 중 하나인 주택 보유세와 더불어,

조화로운 사회통합과 지속 가능하고 건강한 국민경제를 위한 지역 균형 발전 및 자산, 소득, 지역 등 각종 양극화 완화는 지난 일주일 동안 썼던, 시범 케이스 지방인 부산 등 소외되었던 지방 부동산 시장은 더욱 중장기적으로 활성화되어야 할 당위성과 필요성이 있음.

지난 일주일간의 글들은 앞으로 계속될 글들에 비한다면, 그 당위성과 필요성에 대한 작은 이유, 근거들 중 하나, 하나에 불과할 뿐.

보다 구체적으로,

지난 일주일간은 연속하여 부산 부동산의 신규 분양 시장과 재개발 주택시장을 위주로 하여 썼음.

소외된 지방을 선도해 나갈, 시범 케이스 지방인 부산 부동산의 중장기적인 활성화, 그 재활성화가 다시 시작되었음을 재강조 한 글들.

즉, 2015년 6월 현재 현재 부산 전체 가구 수의 0%,십 년 후인 2025년 경에는 10%대 내외에 해당하는 서민용 중소형 주택이 종부세 대열에 동참하게 될 것.

아직까지 전용면적 5억의 실거래 가격도 없는 부산.

2018년 까지 부산 부동산 시장 활성화 지속을 전제로 어제는,

부산 주택 총수 최상위 1%,1만 5천여 가구의 집값이 중기적으로, 2018년을 전후하여 10억 대를 넘을 조건, 상황 등에 대해 썼다면.

앞으로 쓸 글은,

장기적으로, 십년 후인 2025년을 기준으로,

상기한 부산의 상위 10%대, 15만여 가구에 해당하는 중소형 주택들의 집값은 10억을 넘어 15억 대, 혹은 그 이상도 가능할 수 있는 상황과 조건들에 관한 글들일 것임.

보다 구체적으로.

북극항로, 대륙, 시베리아 철도, 관문공항의 삼각 물류 산업, 동부산, 서부산 개발, 북항 재개발 등 지역 산업과 도시 및 주거환경 천지개벽적 개선, 국민경제의 소독약 중 하나인 창의적 서비스업 활성화 정책 등등과 결부된,

향후 십년 간 부산을 필두로 낙후된 전국 지방 부동산 시장을 강력하게 이끌 부산 도심 해변가 대연동, 남천동의 재건축 시장에 대해 쓸 것임.

2017~2020년경 전용 25평 최고가겨을 기준으로 6억 대에서 10억대,

몇 년 늦어져 2020~2023년경 분양하게 된다면 10~15억 대의 고가 일반 분양이 예상되는, 현재 0%,십 년 후 1%에 해당될 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등의 재건축 사업.

이것들을 재강조 하기 위해 지난 글들 중 일부를 다시 올릴 것임.