2019.06.24.16.18
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새끼들,
우스갯소리로
부처 팔이 중이 고기 맛을 알게 되면 이, 벼룩이 남아나지 않고,
예수 팔이 목사, 신부 등이 돈맛, 육욕을 알게 되면 뭐라 하더라 잊어버렸다.
아무튼, 지역 경제 등 지역 발전, 지역 도시 및 주거환경 개선도 미미한데도, 문재인 일당의 경제 무능, 무지와 돈 놓고 돈 먹기식 투기, 투자 만으로,
서울 강남, 경기 일부 지방의 아파트 가격은 최근 수 억, 십억도 우스울 만큼 단기, 비정상적으로 급등했다.
그런 거대 불로소득의 돈맛을 보았던, 전국 부동산 시장의 여론을 독 점라는 일부 개언론, 개전문가, 개티즌 등 극소수 투기, 투자 꾼들이 경제 역적 문재인 내시들 중 하나인 국토부 김현미 따위의 분양가상한제 적극 검토 발언에 화들짝 놀라 난리 법석 이더라.
아직 분양가상한제의 실시 여부나 시기, 대상, 요건 등등은 확정되지도 않았는데 말이야.
"장기 공급 부족으로 폭등할 수밖에 없다, 아니다 2006년 분양 원가 공개, 2007년 분양가상한제 실시 이후 서울 집값 추이를 봐라 장기간 하락은 불가피하다" 등등부터 부진정 소급 적용으로 위헌, 불법이다, 아니다 합헌, 합법이다 등등까지.
경제 전반의 일부인 부동산 영역의 일개 분양가상한제 등의 개별 정책일지라도,
국민의 이해관계가 밀접한 정부의 정책은 국민의 재산권 등 국민의 기본권과 관계가 있으니,
문재인 정부여당은 물론 차기 정권이 지향해야 할 부동산 정책 방향을 제시할 겸 이번 분양권 상한제에 대해 간단히 언급한다.
정부의 각종 단편적 경제 정책은 여태 누누이 강조했던 국토 균형 발전, 각종 양극화 축소 등 사회, 경제적 측면만이 아니라 지속 가능한 국민경제를 위한 국민경제 선순환 구조 구축, 부의 효과 등등을 고려한 국민경제 전반, 성장률, 내수, 고용 등등의 거시경제를 고려하여 보다 종합적이고 입체적이어야 한다.
나아가 합헌, 합법적이어야 할 것은 물론 국민의 예측 가능성과 신뢰 확보와 철저한 법치 행정으로 국민의 기본권 침해 가능성을 최소화해야 한다.
누누이 강조했 듯,
우리나라 사회, 경제의 구조적인 변화로,
수십 년만 지나도 우리나라 부동산 시장은 작금의 재정비 사업을 포함한 주택 공급 시장에서 임대차 시장과 수직, 수평 증축 리모델링 등 대수선, 소수선 시장으로 전환될 수밖에 없다.
따라서, 미래 조세 제도를 포함한 우리나라 부동산 정책과 제도는 자칭 선진국들처럼, 지금의 후 분양제, 분양가상한제 등등 비시장적 정책과 제도는 사라질 것이고,
세제 또한 대다수의 선진국들 처럼 보유세 강화, 취득, 양도세 완화 방향, 심지어 독일 등등처럼 보유세조차 완화하는 방향으로 전환될 수밖에 없을 것이다.
설령 정권 교체가 없고 경제 영역에 국한 하더라도,
차기 자칭 진보 정권에서 혹독한 법적, 정치적, 역사적 심판이 불가피한,
한 두해 남았음에도 마치 영원한 정권인 양 설쳐대는 문재인 정권은 장래에도 살아남게 될 친시장적 후 분양제 등등은 몰라도 장래에 없어질 반시장적 분양가상한제 등등의 한시적 정책에는 극히 신중해야 할 것이다.
예를 들어,
국민, 지역 경제까지 고려한 적용 시기는 물론, 분양가상한제 대상을 강남 3구, 혹은 강남 4구와 마용성으로 국한된 정밀 타격 등등 말이야.
오늘날은 분양가상한제가 시행되었던 십수 년 전에 비해 더욱 강화된 저출산, 고령화, 저성장, 저물가, 저금리 기조 등 우리나라의 사회, 경제적 구조가 많이 달라졌고,
또 십여 년 전 리먼 사태나 입법 지연으로 법 시행 전 밀어내기 분양 등도 없었기에,
분양가상한제가 시행되어도 서울 부동산 시장은 지난날처럼 장기 침체하지 않을 것이다.
그러나 국민, 국민의 기본권이 목적이고 정부, 관료, 각종 정책들은 수단에 불과하기에,
민, 형사, 헌법 소송 등 자신의 권리 보호를 위한 청구권적 기본권 또한 국민의 기본권 중 하나이기에,
만약 분양권상한제가 실시되면,
관리처분 이후 단계의 각종 재정비 사업체와 조합원들은 분양가상한제 시행으로 인한 불측의 경제적 손실에 대해,
신뢰보호 원칙 위반 주장이든 도정법 위반, 혹은 시행령 등 소급 입법 적용을 이유로 한 재산권 침해 주장이든,
행정 심판, 행정, 민사 소송이든 위헌, 위법 명령, 규칙 심사 청구권 행사든, 권리 구제형 헌법 소원이든 자신의 청구권적 기본권을 행사하면 될 것이다.
경제 역적 문재인 정권들어 불과 1~2년 만에 비이성적으로 서울 강남 등 일부 지역의 집값은 어게인 노무현, 노무현 시즌 2로 수준으로 비정상적으로 급등했다.
세계 시민의 눈으로 볼 때,
예를 들어, 미국 시민들조차 93%는 한국이라는 나라가 어디 있는지조차 모르는데 서울이야 말해 무엇하랴?
미국, 뉴욕이나 일본, 도쿄의 인지도는 우리나라, 서울과 비교할 수 없을 정도로 높다.
그럼에도 불구하고,
모두 분양 면적, 공급 면적 등 꼼수가 아닌, 뉴욕, 도쿄와 동일 기준인 전용면적을 기준으로, 뉴욕, 도쿄 핵심 지지 평균 집값보다 서울 강남 3구 등의 집값이 높은 것이 말이 된다고 생각하나?
그리 하고도 지역 발전, 도시 및 주거환경의 비약적 개선된다면 모를까 서울 부동산 가격이 계속 폭등 한다고?
앞으로 우리나라 집값은 글로벌 기준과 동일하게, 국토부의 실거래 시스템처럼 전용면적을 기준으로 판단해야 할 것이다.
이하, 낙후된 지역 발전, 지방 부동산 대세 상승, 비이성적 서울 집값 급등 경고 등에 대해, 2018년에 썼던 선배 글을 추가한다.
2019.06.24.16.18
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지난날 전통, 굴뚝 산업과 최첨단 ICT 산업 등등에 이어, 오늘도 지역, 국토균형 발전 및 지역, 자산 등 각종 양극화 완화와 관련된 과제다.
먼저 낙후된 지방 경제 발전은 물론 국민경제의 지속 가능한 성장과 발전에 기여할 수 있는 항만, 공항, 철도, 전력 등등의 국가 기간산업과 관련된 국토, 지역 균형 발전 방안 중 하나부터 시작한다.
다음은 글로벌 대기업 본사, 지역 경제 등등은 제외하고, 단지 도시별 인구수만을 기준으로 미국, 캐나다, 호주의 국토균형 발전 정책에 대해 간단히 살펴본다.
신뢰성이 다소 부족하지만 국내외 각종 자료에 의하면,
글로벌 항만 순위에서 한때 3위의 부산항은 상해 양산항, 싱가포르항, 심천항, 홍콩항 등등에 밀려 하락하고 있고, 인천항은 까마득한 50위 내외다.
그런 까닭에,
세계경제포럼에서는 우리나라의 글로벌 항만 경쟁력을 철도 17위, 항공 12위 보다 낮은 23위로 평가하고 있다.
무능, 무기력한 역대 정부, 정치, 관료, 기업 등 국민경제 1, 2 주체 새끼들.
항만, 철도, 항공의 물류 관련 국가 기반 시설만 제대로 발전시켰어도 우리나라는 전국은커녕 부울경 GRDP만으로도 홍콩, 싱가포르의 GDP를 능가할 수 있었다.
지금이라도 늦지 않았고,
쇠락, 낙후된 부산, 부산항을 선봉으로 우리나라는 글로벌 최고 경쟁력을 갖춘 나라로 거듭나야 한다.
차기, 차차기 정부, 정치권 새끼들이 북극 항로, 남북통일, 통일 전 남북 경협 본격화와 시베리아, 대륙철도, 동남권 관문공항 등등 최첨단, 저비용, 고효율의 입체적 3각 물류산업에 대한만 밥값만 제대로 해도 우리나라 항만 산업은 글로벌 최강의 경쟁력을 갖출 수 있을 것이다.
부산, 부산항은 물론 울산항, 창원 마산항, 거제항, 통영항, 남해항 등등과 더불어 부울경 항만 산업도 홍콩, 싱가포르의 그것을 능가할 정도로 글로벌 최강 경쟁력을 갖추어 국민경제의 지속 가능하고 안정적 성장과 발전에 기여할 수 있을 것이다.
전국적으로, 우리나라의 해양 도시들은 문화, 관광, 레저, 휴양, 쇼핑, 의료 등 해양 관련 각종 최첨단 서비스 산업 경쟁력을 갖추어 나가야 하는것도 마찬가지다.
즉, 낙후된 지역 발전, 국토 균형 발전을 위해서도 전국 해양 도시들은 제 지역 발전을 위해 조빠지게 노력해야 할 것이다.
남해의 여수항, 순천항,
서해의 목포항, 군산항, 당진항, 평택항, 인천항, 나아가 해주항, 남포항, 신의주항,
동해의 포항항, 영덕항, 울진항, 강릉항, 속초항, 나아가 원산항, 함흥항, 신포항, 단천항, 성진항, 청진항, 나선항 등등의 항만과 그 인근의 관광 명소까지.
상기한 부산항 등 부울경의 항만들과 크루저, 요트, 유람선 등은 물론 최첨단, 친환경, 고품격의 해안 관광 철도로 연결되어야 한다.
크루저, 요트, 유람선 등은 주로 민간 산업, 민간 자본 영역이고 항만들이 글로벌 경쟁력을 갖출수록 저절로 발전하게 되겠지만, 항만, 철도는 기간산업이니, 국비 등 공공 자본 투입이 불가피하다.
그러나 예산 재정의 한계상 시범 케이스 지방인 부산지방부터 상기한 최첨단 해안 관광열차를 시작해야 할 것이다.
예컨대, 부산 북항과 다대포항, 부산 북항과 용호만의 관광열차만 개통되어도 부산을 방문하는 국내외 관광객은 두 배로 늘어나게 되어 부울경 경제력이 싱가포르, 홍콩의 그것을 뛰어넘게 하는 작은 디딤돌 중 하나가 될 것이다.
해운대부터 다대포까지 부산 해안가 인구는 거의 200만 명이고 서울 강남 3구의 인구 160만 명대를 능가하는데,
도로, 도시 철도 등 기반 시설만 해도 거미줄 도로, 철도의 강남과 비교하면 부산 해안가 대다수는 도시 철도는커녕 저비용 트램조차 없어 빈약하기 짝이 없다.
중앙정부, 서울시 보다 더 무능, 무지한 부산 지방정부, 부산 시민 촌것들은 반성해야 하고, 해안 열차만 아니라 인구 밀집 부산 해안 지역에 거미줄 도시철도 등 제 밥그릇 찾아 먹기에 최선을 다해야 할 것이다.
중앙, 지방정부들이 상기한 최첨단, 고품격, 창의적 공중, 지중, 수중 해안 관광열차 하나만 제대로 해도,
상기한 우리나라 해안 도시들 간 상호 보완, 상승 작용으로, 각 도시, 지역들의 항만 경쟁력은
인근 지역과 더불어 스페인 지디피 절반 이상을 책임진, 스마트항, 크루저 항으로 진화 중인, 유럽에서 다섯 번째로 크고 지중해에서는 가장 큰 항만 발렌시아항.
세계 최대 크루저 모항인 마이애미항,
크루저 선진항 바하마 낫소항,
오페라 하우스로 상징되며 리우데자네이루, 나폴리와 더불어 세계 3대 미항 중 하나인, 달링 하버, 시드니항,
인근 일본의 3대 미항인 고베항, 요코하마항, 기타 등등의 항만 경쟁력을 따라잡을 수 있을 것이다.
나아가, 넘쳐 나는 해외여행, 레저, 휴양, 쇼핑객들로 당해 지역 경제는 당연하고,
지속 가능한 국민경제, 무역외 수지, 경상수지 개선에도 기여할 수 있을 것이다.
아울러 낙후된 지방, 지역 소멸은커녕 전국 지방이 고르게 발전하여 국토균형 발전도 저절로 이루어질 것이다.
다음은 지역, 국토의 균형 발전과 관련하여,
글로벌 대기업 본사, 지역 경제 등등은 제외하고, 단지 도시별 인구수만을 기준으로 미국, 캐나다, 호주의 국토균형 발전 정책에 대해 간단히 살펴본다.
먼저 미국.
미국의 서울, 수도인 워싱턴의 인구는 70만 명대고, 매사추세츠, 보스턴 등 미국 각 주의 1도시 인구수도 내슈빌, 인디애나폴리스, 샬럿, 콜럼버스, 시애틀 등등 60만 명대에서 80만 명대 사이다.
예외적으로,
너그들 표현으로 미국의 지방인,
뉴욕은 800만 명대,
일리노이주 시카고는 270만 명대,
캘리포니아주 LA는 400만, 샌디에이고 145만, 산호세 100만, 샌프란시스코 90만 명대고,
텍사스주 휴스턴은 240만, 샌안토니오 160만, 오스틴 100만, 포스워스 90만 명대다.
기타 애리조나 피닉스 170만 명대로, 미국의 일개 주에 불과한 면적의 소한민국은 소수 서울지방과 그 인근 경기지역에만 인구 100만 명 내외로 우굴대는 도시들이 몇 개냐?
다음은 호주.
호주의 서울, 수도인 캔버라는 40만 명대다.
이에 비해 너그들 방식으로 말하자면,
호주의 지방인 시드니, 멜버른의 인구는 십여 년 전만 해도 300만 명대였던 것 같았는데,
지금의 시드니 인구는 500만을 넘고 멜버른도 500만에 근접할 470만 명대다.
다음은 캐나다.
수도 오타와의 인구는 80만 명대다.
지방인 토론토는 260만, 몬트리올 170만, 캘거리 100만, 밴쿠버 60만 명대다.
돈과 사람이 몰리면 지역 발전과 부동산 가격은 저절로 올라가는 것이 일반 상식이다.
재벌 등 극소수의 오로지 투기적 불로소득을 위해,
민주화 이후 각 정권과 정치권, 그들과 유착관계를 맺었던 재벌 등 기업들은 물론 그들에 기생하던 관료, 언론 등등의 사회, 국가악들의 행태는 트럭 몇 대 분량의 증거로 남아있다.
법적, 사회적 지위가 동등한 국민 등 사람이든 지방, 지역이든 고르게 더불어 잘 살아야 한다.
상기한 사회, 국가악들은 다음에 덜 맞기 위해서라도 패악 질은 삼가야 할 것이고 오히려 국토균형 발전, 낙후된 지방 발전에 애를 쓰야 할 것이다.
다양성 존중, 소수자 보호 등등 시민의식이나 민주적 관념 등등 정치 소양이 보다 높을수록,
그리고 보다 가치, 품격이 있는 삶을 지향하는 사람일수록 자기 절제, 타인 배려는 기본이고 사회적, 경제적 약자층 보호, 배려에 보다 적극적이다.
그 반대의 사람일수록 돈, 권력 등 세속적 가치를 해바라기하고, 서울, 수도권, 지잡대 타령 등 본질적으로 평등한 것을 더 쪼개고 나누어 차별하려 한다.
님비 현상 등 사회, 경제적 약자층들을 배려 하기는커녕 오히려 피하려 하거나 비하, 저주, 혹은 군림하려 한다.
부유한 서울 강남 구민이나 가난한 낙도 오지 지역민이나 인간의 존엄과 가치나 법적, 사회적, 경제적 지위에서 다를 바 없다.
오히려 역 평등, 우선적 처우 이론의 적극적 수용으로 사회, 경제적 약자층인 후자가 더욱 보호, 배려 받아야 한다.
낙후된 지역 경제, 지역민 일자리, 소득 증가, 집값 등 자산 증가도 마찬가지다.
그럼에도 저가치, 저 품격들이 아직도 설쳐대고 있는 우리나라 사회는 그 반대지?
예를 들어,
돈, 권력, 문화, 교육 등등은 모두 제쳐두고 기반 시설 중 하나인 도시 철도만 살펴보자.
울산, 창원, 김해, 양산은 인구수만 해도 강남 3구 인구수의 두 배에 가까운 300만 명 내외이고 오히려 우선적 처우 대상이 되는 낙후된 지역들인데,
서울 시민이나 울산 시민, 경남 도민이나 법적, 사회적, 경제적 지위는 하등 다를 바 없는데,
오히려 시회, 경제적으로 낙후되었기에 낙후된 지방은 배려의 대상인데,
천문학적 공공자원, 혈세가 투입된, 서울 강남의 거미줄 도시철도에 비해, 인구가 백만이 넘는 울산, 창원 등은 도시철도 하나 없는 것이 말이 되나?
울산, 경남 등 낙후된 지방, 지역민들과 지방정부 찌질이들은 거미줄 도시철도 등 제 지역 발전에 보다 적극적이어야 할 것이고 더욱 목소리를 높여야 할 것이다.
이하, 국토균형 발전, 부동산 시장을 포함하여 낙후된 지역 발전에 대해 선배가 썼던 글을 추가한다.
지역 내 균형 발전으로,
부산 등 낙후된 지방 중에서도 원도심, 서부산, 외곽지역의 지역 경제가 더 발전해야 하고, 부동산 시장도 더 활성화되어야 하는데 현실은 그 반대니 안타까울 뿐이다.
돼지떼들인 2018년 서울, 일부 경기, 대구 수성구, 광주 동구 등의 집값은 어디, 얼마만큼 올랐나에 관한 선배님 글,
그리고 3년 전, 2016년 부산 부동산 2차 상승기 초입 무렵에 선배님이 예시했던 부산 아파트 단지들의 거래량과 가격은 3년 후 2021년에는 어떻게 변할까에 대해 모두 상상, 예측해 보거라.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 52383 등록일 2018-10-31 22:54
경제성장률, 수출, 고용, 임금, 사업소득 등 국민소득 등등의 거시지표부터 기업 경쟁력, 상시 구조개혁, 노동개혁까지, 심지어 문재인 정권 들어 계속 하락하고 있는 오이시디 등의 경기선행지수, 이를 반영한 주가지수, 국민, 특히 저소득층들의 금융, 실물 자산과 소득 감소 등등까지...
오로지 경제 영역에 국한하여 경제 역적 문가 정권에 대한 혹독한 책임정치 추궁이 불가피했으나 대안부재 등을 이유로 그 책임정치 추궁을 유보하는 이유는 예나 자금이나 다를 바 없다.
또한 간접 민주, 대의 정치 원리도 존중해야 하니.
암튼, 현 문가 정권 말 혹은 차기 정권에서 경제 영역만이 아니라 전 영역에 걸쳐 피 칠갑 곤장 등 혹독한 책임정치 추궁은 불가피하나,
경제 영역 못지않게 중요한 통일, 외교, 안보 등등등의 영역과 정치, 사법, 언론, 사학, 종교 등등의 개혁도 중요하니 문재인 정권이 보다 강력, 신속하게 정부의 기본 밥값을 할 수 있게끔, 야당 패거리들과 비교하여 상대적이나마 문가 정권의 지지율 고공행진 허용도 예나 지금이나 다를 바 없다.
따라서, 매운 곤장은커녕 회초리도 아낀 채 꿀밤 차원으로 문정권의 경제 영역만, 그것도 경제 영역의 한 부분에 불과한 부동산 시장에 대해서만 간단히 재언급 한다.
9.13조치, 단기 비이성적 서울 집값, 땅값 급등 등의 사정 변경으로 인해, 몇 달 전에 썼던 경제 영역 과제 중 한 부분인 부동산 과제에 대한 앱터 서비스가 불가피하다.
원래 몇 년마다 하는 일인데 말이지.
작은 부동산 영역에서도 매 십 년마다 국민의 각종 자산, 소득 배로 불리기와 각종 빚 위험 절반으로 줄이기의 목표는 변함이 없다.
미래세대를 위한, 그리고 지속 가능한 국가 재정건전성과 복지재원 마련을 위한 수단 중 하나인 돼지 살찌워 자바 묵기 등의 부수적인 목표도 예나 지금이나 앞으로나 다름이 없다.
문가 정권이나 차기, 차차기 정권 등 한시적 대의기관 개미 떼들이 가랑잎에서 아무리 찧고 까불어대도 말이야.
만사가 다 그렇듯 과유불급이다.
수십 년 후 자칭 선진국들과 비교하여, 우리나라의 도시 및 주거환경이 더 안전할 뿐만 아니라 훨 고품격이고 세련되고 가격 경쟁력까지 갖춘 지역 경제에 부수하는 목표는 변함이 없을지라도,
장기에 걸쳐 자칭 선진국들 집값 버금의 돼지 떼들을 더 살찌워 나가야 하는 부수 목표도 다르지 않더라도,
노무현 정권 때의 2차에 걸친 버블 형성기 때처럼, 이번 문재인 정권에서의 2차 버블 서울 부동산 시장도 마찬가지고, 단기간에 지나치면 체하게 되어있다.
아무리 우리나라의 돈과 권력, 사람과 일자리, 그리고 전국적 부동산 수요층이 집중되어있는 서울이라도...
비이성, 비정상적으로 단기 급등했던 서울 등의 부동산 시장은 물극필반이고 통즉궁이니,비록 비자발적이라도 매년 증가하게 될 보유세 등을 즐겨 납부하여 국가, 사회에 기여하면서도 마늘과 쑥을 먹으며 한동안 인고의 시간을 보낼 수밖에 없다.
그렇게 넋 놓고 한없이 기다리다 보면 언젠가는 평당 1억 5천, 2억으로 어게인 서울, 경기 일부의 집값이 다시 오를 날도 있겠지.
십여 년 후에 서울 부동산 가격이 평당 2억으로 올라봤자 주택 보유비용에다 양도비용, 그리고 기회비용, 화폐가치 하락 등등을 감안하면 크게 남는 장사도 아니겠지만 말이야.
암튼, 이하는 서울 등 부동산 시장의 단기 발작과 인고의 시간에 관한 근거, 이유, 예시들 중 일부다.
예컨대, 얼마 전만 해도 평당 1600만 원대에서 2300만 원대 하던 성수전략정비구역 땅값이 불과 몇 년 만에 두 배가 넘는 평당 3300만 원대에서 3900만 원대로 급등하였고,
비로 국지적이 간하지만 강남, 강북에서도 단기간에 급등한 땅값, 상업용 건물값의 사례도 부지기수다.
서울의 일반 아파트들도 마찬가지고..
이하는 일반 아파트들 예시다
물권이 아닌 권리에 불과한 분양권 시장도 마찬가지다.
개포 루체하임,청담 파라곤, 고덕 그라시움 등등의 펜트, 대형 평수는 물론 성동구 금호 서울숲 힐스테이트 리버나 행당 서울숲 리버뷰 자이처럼 40평의 중형 아파트, 심지어 방배 5구역 롯데캐슬 아르테 등 30평대의 원 플러스 원 중소형 아파트까지 아파트 분양권 프리미엄이 10억이 넘는 등 서울 부동산 시장이 경제 역적 문재인 정권 들어 2년, 심지어 1년, 6개월 만에 비이성, 비정상적으로 미쳐 날뛰고 있다.
등기를 경료한 물권 시장도 마찬가지다.
서초 반포 소재 아파트의 전용면적 25평을 예시해 보면,
2013년 말 분양 당시 전용 84㎡ 평균 분양가는 약 13억 원(3.3㎡당 3830만 원)이었고 작년 9월만 해도 전용 84㎡가 20억~22억 5000만 원에 머물렀던 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 3.3㎡당 9100만 원인 31억 원에 실거래됐다.
이 거래가격은 약 1년 만에 8억 5000만 원 이상 5년 만에 18억 원 이상 가격이 뛴 셈이다.
중대형은 물론 소형도 마찬가지다.
아크로리버파크 전용면적 18평 59㎡ 8월 실거래가가 21억 5000만 원이다.
이하, 전용면적 25평에서 예시할, 강북에서도 전용면적 18평이 10억을 넘는 아파트 단지가 여기저기 계속 생겨나고 있다.
대형 주택 실거래가도 전용 129㎡(옛 52평형)가 2018년 8월 40억 9650만 원에 실거래되면서 40억 원대를 돌파했다.
전용 154㎡(옛 62평형)도 49억 7000만 원에 손바뀜 하면서 50억 원대를 넘보고 있다.
매년 부담하게 될 종부세만 고려해도..
서울지방과 판교, 과천 등 경기 일부 지방까지 토실토실하게 살찐 어른 돼지들도 날이 갈수록 많이 늘어나고 있다
이하에 예시할 영미 등 자칭 선진국들이나 홍콩, 모나코 등등은 물론, 심지어 국민소득 만 불도 안 되는 중국 등에도 평당 수억에서 수십 억하는 집값에 비교한다면, 상기한 서울의 돼지 떼들은 쥐 떼에 불과하겠지만 말이야.
100억 넘는 실거래가의 삼성동 아이파크 대형 평수를 포함 한남 더 힐, 강남 고급빌라 대형 평수들도 실거래 가격이 50억을 넘기는 것도 흔하지만, 상기한 평당 수십억짜리들이 매년 납부하는 보유세와 비교하면 살찐 쥐 떼들의 껌깞에 불과할 뿐이단 말이다.
아크로 리버파크 못지않은 아크로 리버뷰 등등처럼, 단기간에 급등했으니...
앞으로, 일가구 일주택이라도 매년 즐겨 종부세를 납부할 서울지방 등 아파트 단지들은 대형 평수는 물론 중소형 평수 아파트까지 기하급수적으로 늘어나게 되겠지?
강남은 물론 강북 아파트들도 비정상적인 단기 급등 대열에 합류하였으니.
그리고 다음에 언급할, 서울의 10~20%와 달리 극소수 0.1%,1%에 불과하겠지만, 머지않은 시기에 대구, 광주, 부산 등 광역시에서도 소수의 주택들이 1가구 1주택 종부세 대열에 합류하게 될 것이니.
1가구 1주택도 그런데, 보유세만 해도 액수에 따라 누진적으로 늘어나게 될 다주택자들의 종부세 부담액은 얼마나 늘어나게 될까?
또, 외인 아파트 부지의 나인원 등등이나 앞으로 십여 년 전후에 재정비될 것 같은 압구정 재건축이나 한남 뉴타운 등등의 가격과 종부세는 얼마나 올라갈 수 있을꺼나?
우리나라는 사적 자치, 사유재산제가 보장되는 사회적 시장경제체제의 자유 민주국인데...
미약하나마 자산, 소득, 지역 양극화 완화 및 소득재분배, 사회보장적 기능에 기여할 수 있는...
가진 자를 질시하는 공산주의와 폭락이들이 좋아하는 죽창과 총칼 등 핵맹과 민란은 원천적으로 불가능하니,
더불어 고르게 잘 살기 위한 복지, 재정영역에서도 합헌, 합법적 조세제도가 최선이며, 조세제도 중에서도 보유세 등 직접 누진세가 가장 효과적이다.
다음은 강남과 마찬가지로, 단기에 비정상적으로 아파트 가격이 급등한 강북 아파트들의 예시다.
이하, 강북 아파트 전용면적 25평의 실거래 가격대다.
불과 몇 년 전만 해도 강북 아파트 전용 25평은 10억은 까마득,4~7억데에 불과했고, 10억대 이상은 강남만의 영역이었는데 말이야.
종로구 경희궁 자이는 15억을 넘어 16억 대다.
마포 아현 래미안 푸르지오 또한 경희궁 자이의 가격대에 근접하고 있고, 마포 하중 자이, 현석 래미안 웰스 틀림도 15억 대에 육박하는 14억 대다.
성동 금호 파크자이, 하왕십리 센트라서, 왕십리 뉴타운 등등까지 가뿐하게 10억을 돌파하고 있다.
광진 광장 현대파크빌 등도,
강서 마곡 힐스테이트도,
동작 흑석 센트레빌, 흑석 뉴타운도,
영등포 당산 래미안, 신길 래미안 에스티 움도,
동대문 롯데캐슬 노블레스 등등 또한 가뿐하게 10억을 넘어서고 있다.
다음은 며칠 전에 썼던 서울지방 등을 제외한 나머지 지방 부동산에 관한 가벼운 얘기다.
2018.10.29.05:05:23.
글쓴이 태양은 가득히
아직은 주택 총수의 0.01% 극소수로, 아직은 덜 살찌고 덜 자란 돼지들인 대구 수성구, 광주 남구 등 극소수 아파트들도 서울 아파트들과 마찬가지다.
제2 도시인 부산도 2차 상승을 거쳤어도 0.1% 이내의 극소수 전용 25평 주택의 최고 실거래가조차 몇 년 전 2차 상승기 정점 보다 많이 낮아진, 아직도 평당 2천만 원 초반대에 머물고 있는데 말이야.
2016년, 2017년 해운대구, 수영구, 남구 등 부산의 일부 중소형 집값이 평당 2천5백을 넘어 3천으로 향하려 할 때 꼴랑 평당 천만 원대에서 이천만 원대 초반의 가격대에 불과하던 상기한 대구, 광주, 대전 등의 0.01% 중소형 아파트 가격이 단기간에 두 배인 평당 3천만 원대, 그 이상으로 오른 것는 비정상적이고 지난 2년간의 부산지방과 앞으로의 서울지방과 마찬가지로 한동안은 동면기간을 거칠 수밖에 없단 말이다.
물론, 낙후된 지방일지라도 상위 0.01%의 최상위 주택가가 평당 3천만 원이라면 서울에 비해서는 껌값에 불과하기에...
2021~2022년경, 조정 지구 지정으로 어쩌면 2023년에나 정점을 맞이하게 될 부산지방 3차 상승기이기에,
부산부동간 3차 상승기 정점 무렵에는 엘시티, 마린시티의 펜트하우스, 용호동 W 등등 대형 주상복합, 오피스텔, 부산 지방의 0.1% 아파트는 평당 3~4천만 원대, 중소형을 포함하여 대연 비치, 삼익 타워 등 영구 바다 조망권을 확보한, 재정비 후 입주하게 될 신축 1% 아파트는 평당 3~4천만 원대도 가능할 것이기에,
나아가 분양권 시장도 2022년경 전후에 분양하게 될 삼익비치, 북항재개발 1구역 내 그리고 원도심 롯데타운 등의 초고층 아파트에서는 평당 4~5천만 원대, 혹은 그 이상의 분양가도 가능할 수도 있으니...
그때가 되면 상기한 대구, 광주, 대전 등의 0.01% 극소수 아파트들은 짧은 동면에서 깨어나 전 고점을 뚫을 만큼 낙후된 지방에서도 미약하나마 국가 재정, 복지재원에 지속적으로 기여할 수 있는 조금 덜 자라고, 조금 덜 살 오른 돼지떼에 더 많이 합류할 수도 있을 것이다.
따라서, 수십 년간 고착화된 지역, 자산 양극화 축소, 경제, 사회적 약자 배려와 국토, 지역 균형 발전 차원만 고려해서라도 문재인 정부여당은 버블 위험이 명백하지 않은 한 대고, 광주는 물론 대전, 세종 등까지 조정 지구 지정 등 신규 규제에는 극히 신중을 기하여야 할 것이다.
마스터가 세속을 떠나기 전만 해도, 해마다 그 당시 마스터가 살고 있던 부산 대연, 문현동 달동네 일대의 작은 동산들을 자주 다녔었는데,
최근에 다시 한번 가보니 동산 중턱까지 아름드리 편백나무를 베는 등 도심의 허파인 자연을 훼손하면서까지 아파트를 짓고 있더라.
전국 지방에 걸쳐 탐욕에 절은 듣보 지역 건설사들을 포함한 건설사 장사치들과 허가권자들인 유해 지방정부 천것들이 자연 훼손까지 하면서까지 고분양가로 지역 환경훼손과 미분양 등 지역 경제에 민폐를 끼치는 사례도 많지만,
빈대 잡자고 초가를 태울 수 없는 노릇이고,
건설투자와 건설 전후방 관련 산업 등 미약하더라도 내수 증가 기여는 물론이고 공급물량 증가는 집값 대세 상승기에 전월세 가격은 물론 집값 안정에도 기여하는 등 긍정적 요인도 많으니...
또 한 줌의 문재인 패거리 너그들이 아무리 지랄발광을 해도 때가 되면 부산 부동산 3차 상승 등 지방 부동산 대세 상승은 막을 수도 없으니...
청명에 죽으나 한식에 죽으나의 문제일 뿐이고, 공급 증가로 다가올 부산 3차 상승기의 과열을 식히기 위해서라도 문재인 정부여당은 언제든 부산 6구를 조정 지구에서 해제해도 무방하다.
마지막으로 서울 집값을 포함한, 우리나라 최고액의 종부세 납세액의 수배에서 수십 배가 될,
전 세계에서 최고가를 기록하는 일부 주택들을 포함한 글로벌 주택시장에 대해 간단히 살펴본다.
이하는 우리 애들의 자료에서 일부 발췌, 첨삭한 내용 중 일부다.
미, 영, 홍콩, 모나코 등과 달리 국민소득이 빈약한 중국 상해, 심천, 베이징 등 1선 대도시 평균 집값이 평당 1억에 달한다는 자료들도 많더라.
극소수 핵심지역의 소수 중심지역 평균인지 불분명하지만.
아래 평당 가격에 관한 자료들 중 개별 주택이 아닌, 모나코 주택 평균 가격 2억 5천이 아니라 평당 5억이 넘는다는 자료도 있으니...
들쑥날쑥 신뢰성이 극히 낮은 국내외의 각종 부동산 통계자료이니..
이하에 예시된 PIR 자료를 포함, 이하의 자료들은 단순 참고 자료일 뿐 미꺼나 말거나다.
서울 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용면적 222㎡ 주택형이 43억 원에 거래된 것으로 최근 신고됐다. 반포자이 아파트에서도 이달 2일 전용 216㎡ 주택형이 36억 원에 팔린 것이 최근 확인됐다. 용산구 한남동에서는 대표 고가 아파트인 한남 더 힐 전용 208㎡ 주택형이 종전 최고가 41억 5000만 원(8월 말)보다 5000만 원 오른 42억 원에 이달 1일 거래된 것으로 나타났다.
대한민국 최고의 부촌, 서울 서초구 반포 아크로리버파크 집값이 뉴욕 맨해튼 허드슨 강변의 고급 주택 수리 하이라인에 버금가는 평당 1억 원에 육박하고 있다. 미국 뉴욕 맨해튼 센트럴파크 사우스 펜트하우스 2137㎡의 경우 2억 5000만 달러에 이른다. 3.3㎡(평) 당 5억 원이다.
영국 런던 199나이트브리지 1396㎡의 경우 9000만 파운드, 평당 4.5억 원 수준 약 1400억 원 상당이다.
평당 세계에서 가장 비싼 집값은 인구 4만여 명에 국토 면적이 바티칸시티에 이어 두 번째로 작은 2.02㎢. 1인당 국민소득은 무려 16만 달러 모나코로 2억 5천만 원에 이른다.
최근 우리나라 부동산 투자자들이 몰려드는 일본 도쿄의 경우 파크코트 아카사카 히노키초 더 타워의 경우 15억 엔, 우리 돈 약 155억 원 상당이다. 참고로, 일본 부동산은 온 쿠션이 인기인데 분양가 기준 1억 엔 이상 맨션을 일컫는다. 日本 신도시는 분양가 우리 돈 7~10억 원 수준이다.
예를 들어 아크로 리버파크 전용 25평의 최고 실거래 가격 31억은 33평을 기준으로 한다면 평당 1억에 못미치지만, 25평을 기준으로 한다면 평당 거의 1억 5천만 원이다.
현재 평당 5~7천만 원대의 동경 3구 평균 집값도 전용 아닌 분양면적을 기준으로로 한 서울 강남 3구의 평균 집값 보다 낮은데,
동경, 글로벌 동일 기준인 전용면적당 집값을 기준으로 한다면 서울 집값은 버블이다.
중국 베이징의 경우 타이허 중궈위엔즈 633㎡가 3억 위안, 520억 원 상당이다. 평당 2.7억 원 상당이다. 집값비싸기로 유명한 홍콩은 피크 마운트 니컬슨 856㎡이 21억홍콩달러, 3200억 원 상당이다.
여러 논란 속에 남-북 화해 분위기가 급가속 하고 있는 북한도 사회주의 경제체제에서 시장 중심의 장마당이 500여 개로 활성화되면서 부동산도 사고팔고, 심지어 부동산 소개소도 등장하는 등 자본주의 사회와 별반 다르지 않단다. ‘돈주’라고 불리는 부자들이 늘어나면서 신축 아파트 기준 평양 중심지는 20만 달러 상당으로 북한 돈 16억 원에 이른단다. 주민들의 월평균 임금이 3,000원이니 45,000년을 모아야 하는 돈이다. 신의주나 함흥 등 지방 도시들도 아파트 시세는 2만 달러를 훌쩍 넘는다고 한다.
글로벌 부동산 분석회사 2018년 넴베오 자료에 따르면, 소득 대비 PIR 즉 소득 몇 년 치를 모아야 평균 주택을 살 수 있는지 의미하는 통계에서 베네수엘라 카라카스는 163.2년, 홍콩 46.9년, 베이징 44.3년, 타이베이 21.1년, 런던 20.6년, 파리 18.5년에 이어 서울은 17.8년이 걸린다. 도쿄 토론토 뉴욕 베를린 LA보다 비싼 셈이다.
2018.10.29.05:05:23.
글쓴이 태양은 가득히
침묵의 시대지만 시대의 퇴조를 방지하기 위해 필요 최소한의 언급은 피할 수 없다.
정치, 자본권력 등 우리나라 여론 핵심층들과 그들을 바르게 이끌어야 할 혼자서도 잘 해요 해야 할 소수의 힘 있는 일반 시민들을 위한 2018년도 하반기의 지침 3.
지침 3은 지침 2와 마찬가지로, 문재인 정권의 중간 책임정치 평가와 관련된, 주로 문재인 정권에 보내는 경제 영역에 관한 경고, 지침이다.
전혀 대안 능력을 증명시켜주지 못하고 있는, 더 사회, 국가악인 야당 패거리들을 위해 혹독한 책임정치 추궁으로 문재인 정권을 레임덕, 한자리 지지율로 만들 수도 없으니, 작고 사소한 경제 영역에 관한 문재인 정권의 중간 책임정치 추궁밖에 할 수 없다.
작금의 우리나라 국민경제도 힘들지만, 문재인 정권 들어 지역, 지방경제는 더욱, 급속도로 나빠지고 있다.
보다 구체적인 사례를 들어보자.
조선, 자동차 부품 등등 지역 산업 악화는 물론 수출 감소까지 부울경 지방의 지역민들은 대량 해고, 폐업 등 중기적인 소득 감소는 물론 중기적인 부동산시장 침체로 인해 지역 경제는 물론 국민경제까지 소득, 자산 감소를 동반한 지역, 국민경제 악순환을 겪고 있다.
소득, 자산에서 마찬가지로 약자층에 속하는 포항, 경주 등 경북지방도, 군산, 서천군 등 전라, 충청지방도 부울경 지방과 마찬가지다.
그럼에도 쳐 죽일 자칭 진보개혁 유해 문가 정부여당 패거리들은 임기 초 힘 있을 때의 기회를 낭비하고,
오히려 급하지도 않고 본말 전도, 지엽적인 최저임금 타령, 원전 폐기 타령 등등 제 살 파먹기로 국민경제 악영향은 물론 국론 분열, 사회 혼란까지 스스로 자초하고 있다.
결과로서 경제를 살리면 모를까 경제를 살리지 못한다면 차기 정권에서 문가 정부 여당 패거리들은 콩밥 등 혹독한 법적, 정치적 책임은 피할 수 없다.
멍청한 새끼들 모르고 잠자코 놀고 자빠져 자던지.
미세먼지의 중국은 물론 일본까지 우리나라와 인접한 많은 원전이 우리나라를 둘러싸고 있고,
날이 갈수록 급격한 기술 발전으로 태양광, 풍력, 수력 등 친환경 에너지의 가격, 비가격 경쟁력이 기존 화석은 물론 원전의 그것들까지 압도해져 갈 것이기에,
정부의 가장 기초적 존재 이유이자 밥값 중 하나인, 우리나라 경제 악영향 최소화와 관련 산업 경쟁력 강화를 위해 몇 년, 심지어 몇십 년 늦춰지더라도 장기적으로는 최저임금 인상, 원전, 핵 폐기 등은 불가피하고, 중장기적으로 이에 동의하지 않을 국민은 소수에 불과할 것인데도 말이야.
또 문가 정권 패거리들은 규제혁파, 상시적 구조개혁, 노동개혁 등을 통한 국내외 자본, 기업들의 거대 자본 국내 투자 유인 등으로 양질의 일자리, 궁민 소득 늘리기 등 경제 영역에서의 또 다른 정부의 밥값들을 위해 조 털, 코털이 휘날리도록 바쁘게 움직여야 할 때는 한가하게 놀고 자빠졌거나 역주행하고 있다.
부동산 정책에 있어서도 무능, 무지를 넘어 유해하기 짝이 없는, 문재인 정권은 지역 균형 발전은 고사하고 마치 부울경에 유해, 위험 시설 원전 집중 배치처럼 서울. 경기, 인천지방 우대와 부울경을 포함한 전국 지방 찬밥 취급 정책을 지속, 아니 더 강화하고 있다.
어게인 노무현의 문재인 부동산 정책 등 일부 경제 정책에 있어서는 혹독한 비판을 받았던 전임 이명박근혜 보다 훨 더 무지, 무능, 유해하다.
한술 더 뜬 자칭 개혁, 진보 패거리 등 정부, 정치권, 재벌 등 극소수와 그들의 나팔수 언론 등 우리나라 여론 독점 측들은 마치 북한의 위대한 수도, 특권, 특별시 평양처럼, 그리고 수십 년간 수십 배에서 수만 배 부동산 불로소득도 모자라 더 배고프다 아우성 대며,
아직도 위대한 서울, 수도권 타령을 계속하고 있다.
수십 년간 돈과 권력 등 모든 세속적인 힘들을 집중시켜 놓은,
우리나라 소수 지방에 불과한 서울지방과 경기 일부 지방만 바라보기 염병질을 해 대고 있다.
서울 거주, 서울대 등 서잡대, 만년 수치, 오욕인 벼슬, 꼴랑 수십, 수백억 자산 등등 그것도 자랑, 특권이라고,
좀 있다 한 번 더 조지기로 하고..
반면에, 나머지 전국 지방들은 소멸될 때까지 영양실조로 하루하루 버텨나가고 있을 뿐이다.
사람도 지방도 더불어 고루 잘 살아야지 새끼들아.
이하, 수도권 타령과 관련하여, 기초개념 정립 재강조 차원으로 사소한 지침 하나를 더 추가한다.
본 형님이 마스터 보다 연배가 한참 더 높은 구세대라 그랬는지 모르지만, 한때 가부장제, 남존여비, 남녀 차별, 위계질서, 충효사상 등 전근대 봉건적 사상에 더욱 절어 살았었다.
지 잘난 맛에 다 그런 봉건적 폐해에서 늦게 철들었기에, 본 형님은 누대로 이어진 서울 토박이 중 토박이고 부모님의 뜻에 따라, 지금은 스스로 인생 낭비라 평가한 우리나라 최고 스펙까지 가지고 있다.
해야해야 등 우리 애들도 마찬가지고...
그런 우리들도 무학, 저학력의 낙후된 지방민을 존중하고 사는데...
십수 년의 반복된 교화 개선에도 불구하고, 서울 거주, 서 잡대, 간혹 유학 잡대가 유일한 자랑거리인, 아직도 수도권 타령, 지잡대 타령하는 정치인, 정부, 관료, 언론을 포함한 천것들이 우리가 볼 때 조또 아무것도 아닌 것을, 그것도 특권이라고 지적, 도덕적, 인격적 백치를 자랑 못해 안달복달하고 있더라.
하여, 귀찮아도 그런 하류인생들을 다시 한 번 더 교화, 개선할 수밖에 없다.
이하, 초보 개념 장착 차원으로 초딩,유딩수준의 예를 하나 들어 본다.
전 부대 일부 개념처럼 중앙대 지방은 초딩,유딩도 아는 기초개념이다.
즉, 서울지방도, 경기, 인천지방도 대전, 광주 강원지방처럼 개념 본질적으로 중앙의 일 지방일 뿐이다.
법적으로 특권이 부여된 우리나라의 수도권 개념은 세계에서 유례가 없는, 희대의 반인권 독재 세습 돼지 정권 등 전근대, 봉건적 특권의식의 발현 에서나 볼 수 있다.
지방분권 전통의 영미 국가는 물론 중앙집권 전통의 유럽 국가 등 자칭 선진국들이 헌법상 평등의 원칙을 정면으로 위배해 가며 수도를 포함한 전국 각 지방과 각 지방민들을 차별하던?
사대문 안 서울 토박이면서 스카이 등 서잡대 출신의 우리 후배, 정의 시민들은 남에게 폐 끼치지 않고, 성실하게 살아온 무학의 촌로 등 시골 소시민들을 존중하며 살고 있다.
그런 소시민들을 이명박근혜, 문재인 등등 보다 가치 있는 사람이라 여기며 살지.
서울, 수도권, 심지어 지잡대 타령하며 소시민, 일반 대중들끼리 거주 지역, 인생에서 있어도 그만 없어도 그만인 대학 졸업장을 가지고 이리 차별하고 저리 차별하는 최하류, 저질 국민은 부끄러운 줄 알아야 할 것이다.
마찬가지로 최 저질 국민들이 배설하고 있는 작금의 수도권 타령도 마찬가지다.
오죽 못났으면 거주, 이전의 자유가 보장된 자유, 민주 국가에서 서울 거주를 자랑으로 여기며 살까?
수도권 특권 타령은 전근대적 소한민국과 북한, 일본을 제외하고 전 세계적으로 유례가 없다.
즉, 세계적으로 유례가 드문 전근대적 남한의 특권 서울, 수도권 타령은 본질적으로 희대의 반민주, 독재체제 북한의 특권 평양, 특별 평양, 수도권 시민 타령과 다르지 않다.
수도권 개념의 잔재가 아직 남아있는 희귀국 일본.
국가주의로 완전히 무장하고 평화, 인권의 기초개념조차 없는,
침략전쟁, 생명 박탈, 인권 침해의 오랜 역사에 대한 최소한의 반성도 없는,
극우 전체, 제국 주의의 잔재를 온존하고 있는,
저질, 저 품격을 세계만방에 자랑하고 있는 일본에서조차 수도권 개념은 점점 퇴색되어가고 있는 중이다.
수도권, 지잡대 타령하며 매를 벌지 못해 안달복달하고 있는, 지, 도덕, 인격적 백치이자 사회악들인 너그들에게 [지방]에 대해 유딩 수준으로 다시 한 번 더 개념 정리를 해 준다.
너그들 말로는 중앙대 지방이 아닌 서울대 지방 혹은 수도권대 지방이면, 지방인 서울, 수도권이 중앙이냐?
차기, 차차기 등 앞으로의 정치, 정부, 관료, 기타 등등은 더불어 잘 살기 위해, 국민경제 선순환 구조 구축에 일조는 물론, 국토균형 발전 차원에서라도 쇠락한 지방이 보다 발전하고 낙후된 지역민들이 보다 많은 일자리, 소득을 증가시킬 수 있도록 최선을 다해야 할 것이다.
사소한 부동산 영역에서도 서울, 수도권 타령과 반대로 낙후된 지방을 더욱 발전시켜야 할 것이다.
국가 재정이나 용적률, 공공임대 사업 등 각종 부동산 정책에 있어서도 비만인 서울지방 등은 다이어트 시켜야 하고 나머지 지방은 역 평등, 우선적 처우 이론 적용으로 영양실조는 면하게 해야 할 것이다.
이에 반하면, 문재인 정권 지지율 하락 등등 항상 그랬듯, 정부, 관료, 정치꾼들은 물론 언론, 일반인까지 언젠가는 필연 상응한 책임 추궁을 당하게 될 것이다.
사대수구개독이 아닌 대안 야당만 있었어도, 이번의 부동산 정책 실패 만으로 문재인 정권은 지지율 하락이 아니라 지지율 폭락으로 조기 레임덕 상황을 경험했을 것이다.
아무리 침묵의 시대라도 말이야.
나아가 지방 발전책으로는 정부기관, 공기업, 서울대 등 국, 공립 학교 등등의 지방, 지역 분산책, 기타 등등의 수단도 있겠네.
정부, 관료 새끼들은 독일, 캐나다, 호주 등등 지역 균형 발전책에 관한 사례에 대해서도 각자 알아보고, 오늘은 미국에 한정하여, 또 일개 대기업 본사에 대해서만 예를 들어보자.
시애틀, 샌프란시스코 등등 인구 백만도 안되는 지방 도시에 미국을 넘어 글로벌 기업 본사들이 있는데,
아마존 제2 본사 2개 분산 유치에 관심집중하고 있는 미국과 서울과 서울 주변지역에만 똥바가지 안 똥 구덕이 떼처럼 대기업 본사가 우굴대는 우리나라 꼬락서니들을 봐라.
수십 년 전 수백만, 수천만, 수억 원으로 강남에서 분양했던 아파트가 지금은 10억, 20억대로 올랐다.
서울 소재의 땅, 건물 등등까지 재벌부터 소시민까지 불로소득만도 얼마냐?
그런 불로소득을 위해 국토 불균형 발전, 각종 양극화 심화를 위해, 밤낮, 밤새워 발악하고 울었던 정부, 정치, 관료, 재벌 등 세속탐욕 기준 피라미드 최상층 한 줌들과 그들의 나팔수 개언론 사회악 역적들은 깊이 반성해야 할 것이다.
8톤 트럭 수십대 분량의 증거들이 넘쳐나고 있고 하루 아침 해장거리에 불과하니.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 52383
등록일 2018-10-31 22:54
지속 가능하고 건강한 국민경제의 성장과 안정,이를 위한,선순환 고리의 핵심중 하나인 국내 투자,고용.
그 투자, 고용을 적극 유인할 또다른 선순환 고리 구축의 핵심중 하나인 국민 소득, 자산의 꾸준한 증가 목표.
그리고 더불어 잘 사는 따뜻한 사회를 위한 국토 균형발전과 지역, 자산 등 각종 양극화 축소 목표.
그리고 더불어 잘 사는 사회를 위한 복지재원 마련 목표 지난 환란이나 리먼사태때 처럼 외국,외자에 흔들리지 않도록 안전하고 튼튼한 국민경제 구축을 위한 안정적인 조세 제도, 체계 정립으로 국가,기업,가계채무 위험감소 등 공적, 사적 재정 건전성 확보 목표 등등.
상기의 두 목표를 달성하기 위한 하나의 수단이자 중간목표는 매 십년마다 버블 위험없이 국민 소득과 국민자산 두배 이상 늘리기와 국가,가계채무등 공적,사적 채무위험 절반 이하로 줄이기다.
만성적 저성장과 지역 불균형 발전, 국가 재정 건전성 등은 전임 이명박근혜 사대수구개독 정권이 경제 영역에서 혹독한 책임정치 추궁을 받았던 주요 원인이자 상기한 장기,중간 목표 등의 경제, 사회영역 과제 중 하나다.
그럼에도 불구하고, 전임 사대수구 정권 각종 실정의 반사적 이익만으로 집권한 사기개혁진보 문재인 정권은 상기한 경제, 사회 영역에서 역주행 정도가 어지러울 정도다.
"이대로 가다가는 우리나라도 머잖은 미레에 아르헨티나,베네주엘라,그리스등의 전철은 필연'이라는 너그들의 과장 선동도 마냥 무시할 수 없을 정도로 경제영역에 있어서 문재인 정권은 전임 사대수구정권들 보다 더 엉망진창인것은 부정할 수 없다.
동서고금을 막론하고,국민,인민,특히 서민,빈민층들에 있어서는 밥등 의식주가 삶의 질 그 자체인데 말이야.
아니,서민,빈민에게 있어서는 밥이 생명,자유,자존 그 자체인데 말이야.
"다수의 궁민들은 일자리 잃어 장사 안돼 서푼 소득까지 감소하고 있고,각종 조세,준조세 증가에다 집값,주가.연금,보험 펀드등 금융 간접상품 하락으로 금융,실물 자산까지 하락하여 매일 생명,자유,자존을 침해 받고 있다"는 너그들의 다소 과장된 주장들 또한 누구도 부정하지 못할 사실이다.
문재인 정권들어 경기선행지수,일자리증가율등등은 장기 지속적으로 감소하고 있고,가진자 소수만의 소득,자산 증가등도 팩트이니...
따라서 너그들 말대로 "부모 잘만나,반사이익만으로 흥청망청 거리고 있는,혈세,공권력을 포함한 돈,권력등 세속 탐욕에 찌들어 사는 강남좌파 문가 각설이 패거리,그 주변 똥파리들과 서울 강남등 자산,소득 상층 10~20%내외의 국민들만 권력,자산,소득 증가등 높은 삶의 질을 누리고 있을 뿐"이라는 주장도 일부라도 인정하지 않을 수 없다.
나아가 용,강남이 묵는긴지 입는긴지 모르겠지만,"모두 개천에서 용이 될 필요 없다""내가 강남 살지만 모두 강남 살 필요 없다"등 마치 국가,정부의 기본 밥값조차 남 이야기 하듯 하고 있는,지적,도덕적,인격적 박약자겸 소시오 패스가 울고 갈 문정권 상층 패거리들의 오묘한 정신상태"라는 주장들 또한 인정하지 않을 수 없구나.
서울,강남등의 높은 집값과 높고,오랜 경력이 수치,오욕 그 자체인,제대로된 나라가 되기 전까지 우리나라의 고위 공사조직 경력자체가 역사적,정치적,법적으로 수치,치욕를 증명했던것도 인정한다.
그럼에도 문재인,이해찬등 백년정권 타령 하던 지난 새천년 민주당이나 군사독재자 묘소참배 하면서 20년정권 타령하고 있는 지금의 문가 패거리들에 대한 책임은 먼지 한올까지,법적,정치적인 책임은 물론 역사적인 책임까지 필연이나 아직은 때가 아니다.
대안정치세력이 나타나거나 진정한 진보,개혁세혁 혹은 진정한 보수세력이 등장하면 저절로 그리 되겠지.
아무튼 각설하고,
전반부는 최근 몇년간의 1,2차 단기 버블 형성기에 비정상적인 집값 급등기를 경험했던 서울과 경기일부지방의 부동산 시장 과열을 경고한 글이었다면,
후반부는 서울,경기일부를 제외한 나머지 전국 지방의 지방산업발전및 일자리증가와 지방,도시및 주거환경의 비약적 개선과제에 관한 글이고,
오늘은 상기한 지역발전,주거환경개선등의 부수,반사적 효과인 지방 부동산 시장의 대세상승에 관한 과제중 일부다.
그 부수,반사적 효과인 지방부동산시장 대세상승은 지금까지 문가정권의 강남등 서울,경기일부지방과 소득 10분위 혹은 소득 5분위계층등 가진자 소수만을 위한 경제 실적,결과와는 달리,
소득,자산,지역등 각종 양극화 축소,국토균형발전등의 시대발전 방향과 함께 하고,더불어 잘사는 사회를 위한,그리고 국민경제 선순환 구조 구축을 위한,버블위험 없이 서민,빈민,중산층들의 지속적인 소득,자산 증가를 위해서다.
다른 세계의 중소도시들 처럼,예컨대,샌프란시스코,시에틀등등처럼 인구 수십만명대의 미국 중소도시는 미국,글로벌 대기업들의 지역균형발전,지역발전 기여에 힘입어 부수적 효과에 불과한 지방 부동산 조차 워싱턴,뉴욕등의 그것들 보다 활성화 될 수 있었지만...
우리나라는 오랜기간,특히 배역의 민주화 이후 역대정권의 모든 자원의 인천,경기,서울지방 집중과 나머지 지방 말라죽이기 정책으로 인해 지방경제및 지방부동산 살리기 과제는 불가능에 가까울 정도로 지고지난한 과제가 되어 버렸다.
지금도 문둥이 콧구멍에 마늘 빼묵듯,예컨대 낙후된 지방부동산을 나름 활성화 시켜 놔도 아파트등 지방 부동산 분양이익의 30%가량이 서울지방등으로 매년 유출되고 있듯,고도비만 서경인 지방에 집중된 대기업 본사로 인해,낙후된 지역의 돈들이 매년 수십조 이상 낙후된 지방에서 서울등의 고도비만 지방으로 빠져 나가고 있으니 말이다.
가장 급격한 저출산 고령화 속도도 그렇고...
암튼 지방정부,지역 국회의원등을 포함한 일부 부정적인 년놈들까지 다 차려진 밥상인 지역경제활성화등의 과제들도 제대로 못쳐묵거나 오히려 제 눈찌르기식 방해하며 설쳐대고 있을 정도로,
일견 지방,지역경제 활성화와 지방부동산 대세상승과제는 커녕 지방,지역의 급격한 소멸조차 막기 어려운 것 처럼 보여질 수도 있다.
그러나 조슬 밤송이로 까더라도,또,가랑잎에 탄 중앙,지방정부등 한시적 공복 개미떼들이 아무리 발광하며 방해질을 해도 상기한 지역균형발전,지역경제 활성화,도시및 주거환경개선등의 과제는 반드시 실현되게 되어있다.
지방,지역경제 활성화,지방,도시 주거환경발전,지방 부동산 시장에 대해 여태 골백번도 더 되풀이 되었고,앞으로도 또 되풀이 되겠지만...
오늘은 주로 원론적으로 상기한 과제를 간단히 언급할 것이고,해야해야등 우리 애들이 상기한 과제에 대해 보다 구체적이고 세세한 과제 수행이 계속 반복 될 것이다.
지역,지방이 발전하기 위해서는 천문학적인 자본투입,인구,일자리,지역민의 소득과 자산의 지속적인 증가가 핵심이자 필수다.
민주화 이후 30년 넘게 노후도,낙후도,인구감소율,고령화 속도,지방소멸지수등등에서 전국 대도시들중 압도적 1위를 자랑하고 있는 시범케이스 지방인 부산 지방은 느리더라도 20~30년 후면,다른 부분은 몰라도,도시및 주거환경 개선과 지방 부동산 시장 부분에서는 서울지방을 따라잡게 될 것이다.
국민경제의 지속가능한 성장에 이바지 할,국가 기간산업인 글로벌 최강의 육해공 종합 물류도시,동북아 최강의 해양 관광,레져,휴양,금융,쇼핑,문화,수산,의료등 일자리를 많이 창출하는 서비스산업등 부산 지방,지역경제의 비약적인 활성화도 차근차근 이루어 지게 될 것이다.
주로 민간자본 위주로,장기,초장기적으로 재정비사업 등 도시및 주거환경의 비약적인 개선사업과 북항, 신항, 동부산 관광단지, 서부산 신도시,산업단지 등 지역경제 활성화 사업에 각각 건설비만 수백조 원,사업비 총액을 기준으로 한다면 각각 천조의 천문학적 자본투입.
기타 등등 시범케이스 부산 지방의 구체적이고 세부적인 발전방안에 대해서는 최근 몇 년간만 해도 소책자 몇권분량으로 거듭 제시 되었으니 오늘은 생략이다.
낙후된 다른 지방,대도시 지방정부,지역민들도 새겨들어 각자 특색에 맞는 지역경제,도시,지방의 주거환경 개선에 비약적인 발전을 이루어 나가야 할 것이다.
시범케이스 지방이기에,
몬나고 몬생긴 부산 지방보다 나은, 다른 지방, 지역, 도시들도 부산지방 발전에 뒤쳐져선 안되겠지?
그래도 그냥 가긴 섭하니,지역 발전과 도시및 주거환경 개선의 부수,반사적 효과에 불과할 지라도,
일반 대중들의 관심도가 높은 지방 부동산 시장의 중기적 전망에 대해서도 한마디 더 추가한다.
마찬가지로,이하의 자잘한 부동산 글도 지방 부동산 대세상승과 함께 머지않은 장래에 다가올 어게인 전월세 난에서 그 중정기적인 전월세 대란에서 자가거주로 전월세 수요를 줄여 조금이라도 서민,빈민의 주거고통,주거불안을 완화 시키는데 기여하고,
장기간 주택,실물자산 증가로 자신의 주거안정과 노후대비를 겸할 수 있는,1가구 1주택자의 실물투자 수익률 제고를 위한 글임을 재강조 한다.
최근의 사회지표,자료을 살펴보니, 유주택자에서 무주택자로 된 가구가 수십만 가구에 이르지만, 내집을 마련한, 무주택자에서 유주택자로 된 가구가 거의 백만가구에 가깝더라.
그러나 우리나라 국민의 주택의 자가보유율은 자칭 선진국들의 70%내외에 비해 한참 낮다.
부산의 자가 보유율은 전국평균보다 높은 대략 62%정도 되나, 전국은 물론 부산도 한참 더 늘어나야 한다.
다음은 주택투자.
여유자금이 많아도 쉽지않은 주택등 실물자산 투자다.
지난 버블절정기인 2007년 전후부터 2014년까지 서울등과 지금의 충청남북도,경상남북도 처럼,햇수로 몇 년,심지어 십년에 가까울 정도로 실물자산이 오르지 않거나 하락할 수도 있으니,
저성장,저출산,고령화 기조가 고착화된 현재와 미래에는 아파트등 실물투자도 주식투자 보다 위험할 수 있으니,각자 모두 주택 투자에 신중,조심하여야 할 것이다.
심지어,최소 중기적 지방부동산 대세상승장에서도 각 지방의 주택 절반 이상의 가격이 오르지 않거나 미미하게 오를 수도 있으니,
저성장,총인구감소등 장래 우리나라 부동산 시장은 해가 갈수록 매 십년마다 평균 집값이 두배 이상 오르는 지역이 빈집이 급증하는 지역보다 더 드물어 질 수도 있이기에,
어느 지역,지방이든, 설령 부동산시장의 대세상승기라도, 도시 및 주거환경이 크게 발전하고 인구, 일자리가 장기,초장기 지속적으로 증가하는 곳에만 투자해야 한다.
상기한 인구,일자리의 지속적인 증가는 수요여건이 천차만별인 우리나라 부동산 시장에서 공급물량 부족등 공급측 요인과 더불어 지속적인 집값 상승의 필요조건중 하나일 뿐이다.
그럼 지금의 2030들이 노년이 되었을 때 노후 보장에 기여할 정도로 집값이 상승할 필요,충분 조건은?
장기,초장기간 서경인 지방을 제외한,전국지방 부동산 시장을 선도할 시범케이스 부산지방을 예로 들어 보자.
돈과 권력 등 모든 세속적인 힘이 집중된 데다, 각종 양극화 심화와 문가 정권의 실정으로 20% 남짓의 서울 등 지역외 전국 투자자들의 가세까지 더해져,최근까지 서울 강남은 물론이고 강북, 과천, 판교,분당, 성남,광명등의 경기지방까지 널리 단기 급등했던 서경지방의 부동산 시장과 달리...
부산 부동산 시장은 최근 십여간 두차레의 상승기를 거쳤음에도 아직까지 수요여력이 극히 취약한 데다가 주택별은 물론 소지역별 극히 적은 수요조차 감당하지 못할 정도로 수요의 가뭄과 수요의 소차별화까지 극심하다.
이하, 보다 더 구체적인 예를들어 보자.
천혜의 바다 조망권을 가진,1군 대형 건설사의 초대형 단지의 아파트 가격은 서울 강남이라면 십여년간 몇 배도 오를 수 있었겠지만 부산지방의 아파트들은 전혀 다르다.
평당 1400만원대에도 초기 미분양이었던, 그러나 시범케이스 소지역 남천, 대연 도심 해변지역과 마찬가지로 워터 프런트 영구 바다 조망권 등으로 지금은 물론 장래에도 가격이 많이 상승할 용호동 주복 W등 극소수는 극히 예외일 뿐이고,
부산 부동산시장이 최근 십년간 2차레나 상승기를 거쳤음에도 부산 핵심 요지중 하나인 해운대 우동 마린시티 아이파크,제니스등 대단지 주복,오피스텔등은 최근 십여년간 가격이 오르지 않았거나 미미하게 올랐을 뿐이다.
조만간 입주할 인근 중동의 엘시티 분양권 가격도 마찬가지다.
또한 주복아닌 일반 아파트도도 마찬가지다.
지도를 보면 누구나 확인이 가능한,탁월한 바다,낙동강등의 조망권을 가진,3천 세대가 넘는 몰운대 롯데 캐슬이나 오륙도 SK뷰,5천여 세대의 하단 가락타운 1~3단지가 그 대표적인 사례다.
오륙도 SK뷰는 현재 전용면적 25평 가격이 3억대 초반에서 4억대 초반으로 급락 했지만,한 때 2차 상승기에는 5억대 초중반대로 오른적이 있기나 했지만, 다대 몰운대 캐슬은 십년 전과 비슷한, 지금도 2억대 초반대고,가락타운은 1억대 후반에서 2억대 초반대로 가격 변동이 없거나 극히 미미하게 올랐을 뿐이다.
정작 입주물량 폭탄이라 했던 대연동,용호동 신축 아파트들은 내년 초 입주가 시작될 대연자이를 제외하고 올해 여름을 기점으로 바닥을 찍고 집값,전월세값이 수천에서 최대 1억 가까이 오르는등 그 바닥과 회복세가 현저 하더라.
반면에, 대연동 입주물량 여파까지 가세하여,초거대단지들인 해운대 신도시와 용호 메트로시티 집값은 전월세 가격까지 동반 급락등 아직까지도 좋지 못하더라.
다음은 나머지 조정지역인 동래구, 연제구, 부산진구의 중부산 부동산시장도 한번 살펴보자.
최근 연제 롯데 캐슬데시앙, 거제 자이등 수천가구 입주물량 영향으로 인해 중부산 부동산 시장의 흐름도 좋지 못하더라.
올해 하반기 부터 내년,후내년까지 입주물량 폭증이 예상되어 그런지,동래구,연제구,부산진구에서도 역시 3천세대가 넘는 대단지인 사직 쌍용예가 전용 25평대 가격이 도로 3억대로 회기할 조짐을 보이고 있고,
상대적 신축 대단지 브랜드 평지 아파트임에도 불구하고 크게 오르지 못했던 연산 자이,파크시티는 물론 거제 홈타운등 헌집들의 가격 흐름도 좋지 못하더라.
남구,해운대구등 집값,전월세값 급락에도 불구하고 집값,전세값 흐름이 나쁘지 않던 부산진구 전포롯데캐슬의 최근 흐름도 좋지 않더라.
후술 하겠지만,조정지역에서 비껴난 금정 장전래미안과 상대적으로 남구의 입주물량 영향에서 벗어 나 올 여름까지 미약하나마 집값,전월세값이 동반상승하던 사직롯데캐슬,명륜자이등이 잘 버티지 못한다면,
지금까지 나름 선방했던 중부산 부동산 시장은 해운대,수영,남구의 동부산 부동산 시장처럼 과잉 입주물량 영향에서 벗어날 때 까지 보다 오래 힘겨운 나날을 보낼수 밖에 없을 것이다.
물론 2019년 혹은 2020년 선반영 하여 한 순간 휙 날아갈 가능성도 부정 못하지만 말이다.
부산 요지의 아파트도 그러한데,
요지,비요지 가릴것 없이 아파트 외의 다른 주택들은 서울지방도 그러한데,부산지방에서야 말해 무엇하랴?
최근 십여년간 두차레나 상승기를 거친 부산 부동산 시장임에도 불구하고,
단독,다가구,다세대,연립등의 가격이 오르지 않거나 미미하게 올랐던 것은 말할것도 없고,
신축을 포함하여 수백가구 이하의 소형아파트 대다수,백여가구 내외의 나홀로 아파트나 중소형 주복,오피스텔 절대다수의 실거래 집값은 최근 십여년간 거의 변동이 없었더라.
이상,부산 전 지역,전 주택을 포함한 부산 부동산 시장은 지금도,또 앞으로도 몹시 암울해 보이지?
그런데도 뭔 대세상승 타령을 할까?
성급하게 부산 선도지역에 선투자했던 법인이나 서울년놈들은 물론 정상인들은 지난 부산지방,소지역 발전및 도시주거환경 개선에 관한 과제들과 위의 예시들만으로 뭔 말인지 알아묵겠지만...
뭔 말인지 모르는 년놈들을 위해,추가,보충 힌트들을 제시한다.
최근 몇년만 해도 시범케이스지방,시범케이스 소지역등 누차 재강조 되풀이 하였지만,
수요여력이 극히 취약한 부산 부동산시장일 지라도,그 취약한 수요를 감당할 능력이 있는 극소수 선도지역과 관련하여...
마치 1970년대~2000년대 초반의 서울 강남처럼,십년,이십년을 넘어 장기,초장기적으로 인구,일자리,지역민의 소득이 지속적으로 증가할 수 있고,또 도시및 주거환경도 상전벽해가 될 수 있는 지역은 어디?
2023는 전후,쥐고만 있어도 떼돈 번다 했음에도, 대연동 재개발 지분들이 감정가 이하에도 매물이 넘쳐 났었고,
당시 부산 최고 비싼 아파트들인, 삼익비치, 대우 마리나, 트럼프월드 센텀, 센텀파크, 우동 자이, 대연혁신,광안쌍용등의 전용면적 25평 가격대가가 3~4억대, 주로 3억대에 머물렀었다.
지금 보다 더 암울했던 2013,2014년경 전후만 해도 찌질한 SNS는 물론 각종 카폐,블로그류의 주류여론들은 부산 아파트 전용 25평의 가격은 절대 5억, 심지어 4을 넘길 수 없다 했었지?
2016년을 전후로 한 부산 부동산 2차 상승기에 상기한 아파트들은 얼마나 올랐을까?
당시 부산 아파트 전용 25평의 집값 실거래가는 7억5천의 삼익비치를 선두로 경남,대우마리나,광안쌍용등의 실거래가는 8억을 목전에 둔 7억대 후반으로 급등 했었다.
그런 극소수의 가격을 선도,주도했던 아파트가 없었다면,상기한 장전 래미안,사직 롯데, 명륜 자이등의 전용 25평 가격대는 6억대조차 원천 불가능 하였을 것이다 .
세상사 낮이 있으면 밤도 있고,오르막이 있으면 내리막도 있는 법.
전세 실거래가도 마찬가지다.
25평 기준, 당시 최고가였던 대연 힐스테이트 푸르지오,남천 코오롱 하늘채등의 전세가는 거의 5억에 육박했었지.
그 당시, 2016년 전후 대구 수성구의 범어 SK부,범어 롯데,범어 푸르지오 전용 25평의 집값은 하락하여 상기한 남천 하늘채, 대연 혁신 등의 전세 최고가인 5억 내외의 가격대였었다.
광주 봉선동 더 샾,대전 유성구 도룡동 SK뷰등의 집값은 그 전세가 보다 한참 아래 가격대였었는데 지금은?
그리고 몇 년 후에 전국 부동산시장은 또 어떻게 바뀌게 될까?
특히,소수지만,앞서 1가구 1주택자도 종부세대열인 오동통 돼지떼에 합류하게 될 부산 부동산 시장은 어떻게 변하게 될까?
3차, 4차 상승기 구분이 불필요할 듯하지만, 종래의 목표인 3차 상승기가 있다 가정 하,
부산 부동산시장의 3차 상승기 정점이 도래 할 2021~2022년 무렵,분양권,입주권 가격을 포함한 부산 아파트 전용면적 25평의 상위 0.1% 실거래가는 15억을,1%들은 10억애서 10억대 초반,10%들은 7~9억대가 예상되고 또 용인될 것이다.
서울과 달리,동시다발적 재정비 사업이 한창인 부산은 다액의 추가분담금등 제돈을 많이 들여 도시및 주거환경을 상전벽해 해 나가는 것이기에 그 가격대는 더욱 용인 가능하다.
지역 발전, 도시 및 주거환경 개선에 비례하는 것이기에, 한시적 공복, 가랑잎 개미떼들인 문재인 폭라기 정권 한 줌들이 지랄용천해도 부산 부동산 시장은 제갈길을 가게 될 것이란 말이다.
만약 부산 조정지역을 해제 않는다면 공급측 요인만으로도 2023년경 까지 정점이 연장될 수도 있고 상기 예시한 가격대는 상향조정될 수도 있을 것이다.
또한,
상기 예시한 삼익비치,대우마리나,대연혁신등 동부산 아파트의 현재 집값, 전세값이 전고점에도 한참 부족하여,
더욱 가능성은 희박하지만...
장전래미안, 명륜자이, 사직 롯데등 중부산 부동산시장을 주도하는 아파트들의 전용면적 25평의 집값,전세값이 각각 8억,5억대의 부산 아파트 전고점을 뚫어 준다면 상기 예시한 가격대는 상향조정 될 수도 있을 것이다.
마지막으로, 수요 양극화, 차별화 심화와 관련하여,
부산 부동산 주도지역,수급,가격등 시장원리등에 관한 추가 힌트다.
예를들어,현재 중대형 평행대 위주의 용호동 W와 중소형 평행대 위주 인근 대연자이의 수요층은 전혀 다르다.
따라서 부산 부동산 시장은 주도지역의 개별 수급만 잘 살펴도 투자에 실기, 실패 하지 않는다.
보다 더 쉽게,비주도지역,나홀로 아파트,오피스텔등등을 포함 아무리 공급물량이 많아도 주도지역의 공급량이 적으면 부산 부동산 시장은 상승하게 되어있고,
반대로,주도지역의 공급물량이 많으면 부산 입주물량 급감에도 불구하고 부산 부동산 시장은 크게 오르지 않을 것이다.
추가힌트.
부산도 마찬가지고,어느 지방이든 부동산 침체기에도 불구하고 집값,특히 실수요를 잘 반영하는 것이 전세가고,
그 전세가가 바닥을 찍고 꾸준히 반등하는 지역의 부동산 시장이 주도시장들 중 하나다.
미래 발전가능성,수요초과 등 이유가 있기 마련이고, 전세가가 지속적으로 상승하며 수급이 타이트한 지역의 집값까지 밀어 올려, 그 지역의 집값은 언제든, 소수의 외부 투자자 가세만으로도 급등할 수 있을 것이다.
강남이 배밭,미나리밭에서 오늘날로 변한것 처럼...
지금은 달동네에 불과할 지라도 당해 도시및 주거지역이 상전벽해로 변할 가능성에다 장기 인구,일자리 지속증가가 예상되는 지역이면 장기간에 걸쳐 급등에 급등을 거듭할 수도 있을 것이다.
반포, 잠원동일대나 잠실 1,2,3동 일대 등등 처럼 요지임에도 수개의 동이 마치 한단지처럼 수만에서 십여만가구가 집체되어 있으면 학교,대중교통시설등을 포함한 각종 편익,편의시설의 가속화와 함께 그 동네 집값은 추가로 계속 올라갔던 것처럼 부산도 그리될 수 있을 것이다.
글쓴이 태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17 04:33 대문 225
정보의 정확성, 그리고 일반인이 어디에, 어떻게 투자해야 할까에 대해 간단히 언급하니 모두, 특히 가난한 청춘들이 돈 많이 벌었으면 좋겠다.
국토부 실거래 가격도 소수이긴 하지만, 누락, 다운, 업 계약 등으로 인해 정확성이 떨어지더라.
정부, 국토부 관료 등등의 새끼들은 공정성, 투명성, 반부패, 청렴성 강화에 있어서 부동산시장도 예외가 될 수 없으니,
그리고 기본 밥값 중 하나이니,
빠른 시일 내 모든 시민이 신뢰할 만큼 보다 정확한 각종 통계나, 자료 체계를 구축해야 할 것이다.
평당 집값 기준은 세계 다른 나라와 동일하게 전용 면적을 기준으로 하는 국토부 실거래가가 바른 방향이다.
앞으로 개언론, 개티즌 등등도 동일한 기준을 적용해야 할 것이다.
네이버, 다음 등의 포털이나 국민은행, 부동산 정보업체 등의 각종 부동산 자료는 크게 신뢰할 수 없는 국토부 실거래가 자료들 보다 더욱 부정확하더라.
천한거떨,국토부 실거래가 엑셀 작업만으로도 누구나 알 수 있는 자료와 너그들이 제공했던 자료들을 비교해 보고 시정하거라.
이하, 시범 케이스 지방의 가격이 높거나 거래량이 많은 대표적인 아파트 단지 들해 대해 국토부 실거래가와 사상의 넷 시장에 널려있는 자료들을 몇 올려 본다.
3년 전 2013년경만 해도 부산 아파트 전용면적 25평의 최고가 3억 대였는데, 현재 6억 대인 그 최고가가 3년 후인 2019년에는 9억 대, 6년 후인 2022년경에는 12억대가 가능할까?
조삼모사, 상기한 공급 변수 등으로 한동안 쉬어갈 수 있겠지만,
정부 정책, 공급 과잉 등 다른 변수가 없다면 낙후된 지방 산업부터 낙후된 지방의 도시 및 주거환경개선 등의 과제가 순조롭게 진척된다면 그 이상도 가능하다.
조삼모사로, 설령 쉬어 간다 해도 2022년, 늦어도 2023년경에는 12억, 그 이상도 가능할 것이다.
먼저 가격을 기준으로, 시범 케이스 지방인 부산시의 가격 상위 1~3% 아파트들이다.
자산, 소득은 물론, 지역 양극화까지 심화, 고착화되어,
현재 부산의 최상위 가격 1% 아파트들은 서울을 기준으로는 대략 30~40%, 서울 강남을 기준으로 60~70%쯤 해당되겠지?
2년여 전만 해도 모두 부산 아파트 전용 25평은 꿈의 가격대인 4억대가 한계고 5억대는 절대 불가능하다 했는데 지금은 6억 대다.
십 년, 이십 년 후에는 많이 뒤바뀌고 급격하게 상승하게 되겠지만,
이하, 2016년 올해 1월에서 5월까지 부산 최고가의 전용면적이 25평인 33평의 아파트들 예시다.
해운대 중동의 힐스테이트 위브, 마린시티의 두산위브제니스, 아이파크는 전용면적이 23평에서 27,30평등 들쑥날쑥이라 생략했지만,
상기한 해운대구의 아파트들은 4억 6천만 원에서 6억 9천만 원의 매매 실거래가격과 2억 8천만에서 4억 5천만의 전세 실거래 가격으로, 대략 해운대 우동의 트럼프월드 센텀과 해운대 자이의 그것들과 비슷하다.
또한 전세가 아닌 집값만으로 보면 우동 대우 마리나, 경남 마리나 등의 그것과 비슷하다.
부산 부동산 2차 상승기가 시작된지 얼마 지나지 않았는데 최고가가 7억에 가까운 6.9억이라.
최근 1년 혹은 2년 사이에 45도에서 60도 각도로 가파르게 집값과 전셋값이 올랐던 해운대 마린시티, 센텀시티 내의 아파트들이 부산 아파트 가격의 최상위 그룹을 형성하고 있지만, 5년만 지나도 많은 변동이 있게 될 것이다.
낙후된 부산 원도심, 서,북부산 등을 제외하고, 해운대를 포함한 부산 각 자치구의 요지의 아파트 가격은 현재 낙후된 전국 지방, 지역 요지 아파트들의 가격들과 대차가 없는 상태다.
그러나 몇 년만 지나도 수영구는 물론 동래, 연제, 남구 등의 대표 아파트들 집값, 전셋값은 상기한 해운대구 대표아파트들과 비슷해질 것이다.
며칠 전과 오늘의 자료만으로도 대우마리나, 센텀파크 등 해운대의 일부 아파트 가격이 부산 부동산 1차 상승기간을 포함하여 6여 년간 잠잠하다가 왜 최근 1,2년 만에 두 배로 쳐 올랐는지,
마찬가지로 2014년까지 6여 년간 죽을 쒔던 서울 부동산 시장이 갑자기 두 배로 튀어 오를 가능성은 없는지 등등.
벼룩 콧구멍 같은 다음, 네이버 블로그에 십 분지 일만 보관되어 있는데, 그 보관 자료들 중 경제 영역 과제들 일부만 잘 파악, 이해해도 누구나 언제, 어디에, 어떻게 투자해야 하는지 알 수 있을 것이다.
실재, 경제 영역에 관한 과제를 시작한 지난 십여 년 동안만 해도,
평범한 일반인들 중 절에 가서도 새우젓을 얻어먹을 정도로 눈치 빠른 연놈들 중 수백 명은 불과 몇 년 만에 텐인텐, 아니 파이브 닌텐 했었고, 수십 명은 파이브인투엔티,서티까지 했었다.
지역 균형발전, 각종 양극화 완화에 반하고 버블 가능성도 있지만 투기 수요를 포함한 전국적 두터운 수요층이 있고 전월세 가격이 장기간 올른데다 공급까지 감소하는 강남 3구 등 서울 부동산 시장은 요주의 지방이다.
정부, 정치권, 관료들은 미리 대비책을 마련해 놓도록.
또 차후 서술할 입지, 유효수요, 거래량 등의 분석에서 언급될, 바다 조망이 탁월한 대단지 새 아파트임에도 불구하고 남구 오륙도 에스케이 뷰나 사하구 다대 롯데캐슬 등의 아파트 가격은 어찌하여 8여 년간 오르지 않았거나 올라도 미미하게 올랐는지 또 앞으로도 그럴 것인지 누구나 쉬 짐작할 수 있을 것이다.
모두가 선호하는 도심의 핵심지역인지 외곽인지,
지역민의 일자리, 소득, 인구를 늘려줄 각종 지역 산업이나 도시 및 주거정비나 개발을 위한 공공자본과 거대 민간 자본이 많이 투입되었거나 투입이 예정되어 있는지,
실거주를 위한 교통, 교육, 녹지 등 각종 주거환경과 매매수요, 전세수요가 풍부한지 빈약한지 등등에 관한 지방정부를 포함한 정부의 각종 개발정책과 부동산 자료, 통계들만 잘 살펴도 누구나 알 수 있었을 것이란 말이다.
다시 한 번 더 강조하지만,
부산 부동산 1차 상승기인 2009년경인 7~8년 전부터 몇 년간 각종 넷 시장에서 수만 명의 투기꾼, 네티즌들이 그토록 광기를 부렸던 센텀파크, 오륙도 에스케이가 오히여 6년, 8년간 잠잠했던 이유는 또 뭘까?
매사가 다 그렇지만 부동산 투자에 있어서도 주관적, 불명확한 자료에 의존하거나 엉터리, 어중이떠중이 정보, 언론, 전문가, 네티즌 등등의 선전선동에 놀아나다간 쫄딱 망하게 되어있다.
초고 차 방정식은 아인슈타인 등 소수 물리학, 수학자들은 풀 수 있지만 수만, 수십만 대중들의 선동, 투표로 오는 절대 풀 수 없는 법이니,
객관적이고 정확한 각종 자료나 통계가 아닌 개언론,개티즌,개전문가나 여론의 선동에 놀아나다간 쪽박 차게 되어 있다는 말이다.
이하, 보다 더 구체적이고 세부적으로 예시해 본다.
전용면적 25평을 기준으로. 해운대 우동 트럼프월드 센텀의 올해 2016년 1월부터 5월까지의 매매 실거래가는 총 7건으로 5.6억에서 6.0억이고 전세가는 총 세건으로 4.0에서 4.4억이다.
해운대 우동 마리나 형제들은 거래량이 빈약하여 신뢰성을 저해하기에 대우마리나 1,2,3단지, 그리고 경남 마리나까지 4개 단지를 모두 더한 자료로, 매매 실거래가는 총 13건에 5.0억~5.7억이며 전세가는 최근에 급격하게 올랐어도 주로 2억 대다.
해운대 우동 자이 1의 매매 실거래가는 총 19건으로 4.7억~5.6억이며 전세가는 최근에 많이 올라 총 4건 3.5억~3.8억이다.
그 해운대 자이의 매매 19건 중 4억대는 4개에 불과하기에 5억 대에 대한 신뢰성이 아주 높아 보인다.
해운대 재송동 더샾 센텀파크 1차의 매매 실거래가는 총 19건에 4.5억~5.3억이고, 마찬가지로 매매가가 4억대는 5개에 불과하다.
전세가는 총 22개에서 3.2억~3.8억이다.
해운대 중동 래미안은 실거래가가 빈약하여 2015년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.
매매가는 총 18건에 4.5억~5.4억, 전세가는 3.0~3.8억이다.
동래구 명륜 아이파크 1단지의 매매가는 총 15건에 4.3~5.2억이며 전세가는 총 6건에 3.5억~4.9억이다.
반대로, 매매 총 15건 중 5억 이상이 2개에 불과하고 전세는 총 6건 중에서 4억 이상이 2개뿐이다. 4.9억은 업 계약 혹은 오류로 의심된다.
마찬가지로 상기한 아파트들 또한 2차 상승기 내에 6억을 넘기게 될 것이다.
연제구 캐슬 피렌체는 전세 거래가 없고 매매만 총 8건에 4.5억~5.1억이다.
동래구 온천럭키 등등도 크게 다르지 않다.
지금의 동래, 연제구의 집값은 해운대구와 많이 차이가 나 불가능해 보이겠지만, 2차 상승기 내에 명륜동 자이, 사직동 캐슬, 인근 금정구 장전동 래미안 등 역세권에 새 아파트 등이 입주할 무렵이면 중부산 아파트들도 마찬가지로 최고가를 기준으로 6억을 넘기게 될 것이다.
왜?
다음은 시범 케이스 소지역인 수영구 남천 삼익비치의 매매가는 총 9건에 4.6억~5.2억이고 전세가는 1억 대다.
남구 대연 힐스테이트푸르지오의 매매가는 총 16건에 4.1~5.3억이고 전세가는 총 14건 중 3.5~4.4억이다.
매매 총 16건 중 4억대는 3개 애 불과하고 전세 14건 중 3억대는 4건에 불과하며, 고가와 저가의 차이가 너무 커 4억 대의 매매가와 3억 대의 전세가는 다운계약으로 의심받을 여지가 충분하다.
수영구 남천 하늘채 또한 거래량이 빈약하여 작년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.
매매가는 총 10건에 5.2억~5.4억이고 전세가는 총 4건에 3.8~4.2억이다.
반대로 수영구 더샾 센텀포레는 매매 실거래가 없었고, 전세는 총 12건에 3.5억~4.0억이다.
남구 용호동 자이의 매매는 총 10건에 4.5억~4.98억이며 전세는 총 4건에 3.4~4.0억이다.
마찬가지로 상기한 아파트들은 2차 상승기가 2018년까지만 지속 되어도 2차 상승기 내에 6억, 7억을 넘기게 될 것이다.
최근 1,2년간 집값, 전셋값이 가파르게 올랐던 해운대 우동,특히 전세가 격차를 많이 줄였음에도 불구하고,
남천, 대연동의 집값, 전셋값이 해운대에 비해 상대적으로 덜 가파르게 올랐음에도,
시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 집값은 해운대와 비슷하고 오히려 실수요를 잘 반영하는 전세가는 해운대 보다 높을까?
왜?
부산 원도심, 서, 북부산, 외과 지역도 마찬가지다.
상기에 예시한 아파트들 중 일부는 지금은 불가능해 보이지만, 가정으로 부산 부동산 2차 상승기가 2018년까지 지속될 수 있다면,
부산 부동산 2차 상승기 내에 낙후지역인 부산 원도심, 서, 북부산의 대표 아파트들도 저용 25평을 기준으로 부산 전 자치구 대표아파트들의 기본가격대가 될 5~6억 대가 될 수 있을 것이고, 경우에 따라 6억 대를 넘어 7억, 8억 대도 가능하게 될 것이다.
만약 부산 부동산 2차 상승기가 지금 부터 3년 후인 2019년까지 더 장기간 지속될 수 있다면,
9억, 10억도 넘길 수 있을 것이고, 지속되지 않아 쉬어 간다면 지금부터 6~7년 후인 2022~2023년 전후의 부산 부동산 3차 상승기에는 9억을 넘어 12억 대를 넘길 수 있을 것이다.
마지막으로, 시범 케이스 지방인 부산 아파트의 거래량 순위에 대해 살펴본다.
거래량은 객관적 공급물량 등과 더불어 가격의 선행 내지 동행지표로 꽤 신뢰성이 높은 자료이지만 반드시 그런 것은 아니다.
투자수요가 지나치게 빈약하거나 투기꾼들의 발호, 혹은 정부의 강력한 부동산 억제책, 통제로 시장이 왜곡되면 거래량이 늘고 공급량이 줄어도 집값은 오히려 하락할 수도 있고,
반대로 거래량이 줄고 공급량이 늘어도 집값은 상승할 수도 있다.
그런 이유로,
특히, 하단 가락타운 3,1단지, 오륙도 에스케이 뷰, 다대 롯데캐슬 몰운대 등등 아래에 예시된 것처럼, 부산시 아파트의 거래량 증가와 집값 상승 간의 신뢰성은 상대적으로 낮고 약한 것으로 보인다.
낙후된 전국 지방과 마찬가지로 부산에서도 낙후된 지역의 아파트들이 더 많이 상승해야 하는데 안타깝지만 현실은 그 반대다.
그래서 필요악으로, 그들 부산 내 낙후된 아파트들의 가격 회복을 위하여, 그 회복을 자극, 촉진할 상기한 1~3% 부산 최고가 극소수 아파트에 관심을 계속 가질 수밖에 없는 것이다.
상기한 것처럼 전용 25평 부산 최고가 아파트 실거래가가 9억, 12억으로 상승할 정도로 부산 부동산시장이 회복한다면 이하에 예시된 아파트들의 가격은 지금처럼 계속 1~4억 대에 머무르진 않을 테니까.
이하는 그 낙후된 지역의 아파트들이자, 2013년~2016년 4년여간의 부산시 아파트 총 거래량 상위 순위다.
가락타운 3단지:사하구 하단동, 507건
오륙도 에스케이 뷰:남구 용호동, 406건
가락타운 1단지:사하구 하단동, 393건
사직쌍용예가:동래구 사직동, 386건
다대동 롯데캐슬 몰운대_사하구 다대동, 361건
연산자이_연제구 연산동, 295건
연산 엘지_연제구 연산동, 284건
동원로열듀크_북구 화명동, 266건
센텀센시빌_해운대구 우동,261건
센텀 동부센트레빌_해운대구 재송동, 255건
구서 우성_금정구 구서동, 245건
센텀이 편한 세상_해운대구 재송동, 245건
메가 센텀 한화 꿈에 그린_해운대구 반여동, 240건
정관 동일스위트 1차_기장군 정관읍 용수리, 229건
건영 2_해운대구 좌동, 226건
대 림 쌍용 강변타운_북구 화명동, 216건
롯데낙천대_북구 화명동, 216건
[출처] 2019년 6월 26일에 저장한 글입니다.|작성자 bebe
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