햇살 한 스푼
2019.06.17 21:32.
사 년 수개월 전, 2015년 초 봄,
선배님이 낙후된 지방, 지역 발전과 지역 부동산 시장 활성화 과제를 수행할 무렵,
전용면적 25평, 33 평을 기준으로,
부산에는 5억 대 넘는 아파트가 없었지만 부산 부동산 시장이 전국에서 가장 활성화되었었지요.
그무렵 제주, 강원, 경북, 울산, 창원, 김해, 양산, 거제 등 부울경 동부 지역 부동산 시장도 나쁘지 않았고,
천안, 청주, 아산 등 충청남북도, 전주 등 전라북도 부동산 시장도 본격적인 회복을 모색하고 있었습니다.
그때부터 4년 3개월이 지난 오늘날,
선배님이 수행했던 과제는 많이 뒤틀려져 있는 듯합니다.
정부 실패와 무능, 그리고 조선, 자동차, 부품 등등 지역 산업 쇠퇴와 아파트 공급과잉이 맞물려,
전남, 광주, 대구 등 일부를 제외하고,
부산을 포함하여 낙후된 지방의 부동산 시장은 대세 상승은커녕 중장기간 침체일로입니다.
게다가,
지역 산업 발전 지역 인구, 일자리, 소득 증가, 지역의 도시 및 주거환경 발전 등등의 펀저멘털과 무관한,
나아가, 시장원리와도 무관하게 돈 놓고 돈 먹기식으로, 뜬금없이,
서울 지방, 경기 지방 일부, 광주 남구, 대구 수성구 등등 일부 부동산 시장은 지난 1~2년간 단기에 두 배 상승 등 비정상적으로 급등했네요.
그런 비이성, 비정상적인 시장은 중장기적으로 펀더멘털, 시장원리에 부응하는 정상적 시장으로의 수렴 과정을 거칠 수밖에 없겠지요?
반대로, 중장기간 침체한, 낙후된 부동산 시장은 상기의 반대 방향으로 정상화 과정을 밟아 나가겠지요.
4년 전 선배님이 낙후된 지방의 전용면적 25평 상위 0.1%, 1% 아파트의 실거래 가격은 향후 5년 내 10억도 용인 가능하다 했는데,
대구 수성구, 광주 남구 등 극소수 지역의 극소수 그 0.1% 아파트의 실거래 가격은 한때 10억, 12억 대까지,
반면에 몇 년전 7억 대에서 꺾인 부산의 1%는 지금도 7~8억 대도 힘겨워 보입니다.
향후 5년 내, 시장원리, 펀더멘털에 부합한 정상적 시장에서,
전용면적 25평을 기준으로 부산의 상위 소수 1% 아파트의 실거래 가격은 12억 대,
충청남북도, 경상남북도, 울산 등 낙후된 지방의 상위 소수 0.1%의 그것은 10억 대로 상승하길 기대합니다.
이하, 2015년도 선배님의 과제 수행 글입니다.
돌담에 햇살 햇니미.
2015.04.15.
급격한 저출산 고령화 시대를 경험하고 있는 우리나라.
불과 십여 년 만에 매장에서 화장으로의 장례문화도 급격하게 변화하고 있고,
그보다 더 빠르게 부모 봉양, 부양의식도 사라지고 있는 등 사회, 문화 전 영역에서 급변하고 있는 우리나라 임.
사회, 경제 영역에서도 마찬가지.
평균수명도 건강수명도 나날이 늘어 나 머지않은 장래에는 백세시대도 도래할 터.
없이 사는 잉간들에 있어 돈은 생명, 생존, 자존, 자유 그 자체인데...
늙는 것도 서러운데 아프고 돈까지 없다면?
그런 까닭에..
작금의 우리나라 사회, 시대는 주식, 주택 시장만이 아니라 보험, 연금까지 재테크가 날로 중요해지고 있고,
풍요로운, 충분한 노후를 위해 보다 이른 시기에 자신과 가족을 위한 노후 준비가 필수인 시대입니다.
4탄으로.
도떼기 시장, 소시민들이 살아가는 소소한 일상 이야기로 되돌아 갑니다.
재정건전성과 복지재원 마련 등을 위한 고액의 직접, 누진세 즐겨 부담케 하는 돼지 잡아먹기 과제는 도외시 하고,
오늘은 오로지 부모 봉양과 자식부양, 풍요로운 노후를 위한 재테크와 관련된,
어제 보다 더 사소하고 하찮은, 더 도떼기시장 눈높이의 소소한 일상 글들입니다.
그것도 우리 애들이 아닌 일반 시민들, 30대 전후의 젊은 청춘들의 부동산 투자 사례로 한 글들을 이어갑니다.
3탄에서 언급했듯, 대다수는 세속 가치에 둔감 하지만,
일부 세속 가치에 민감한, 똑똑하고 잘난 우리 애들과 순수 정의 시민들도 판판이 실패했을 만큼,
주식, 부동산 등 각종 위험자산에 대한 투자, 재테크는 쉽지 않습니다.
통상 재테크 실패는 탐욕과 비례하기에.
욕심에 비례한 실패가 일상사이고 그 성공 사례는 극히 예외적인 현상임을 재강조합니다.
2013~2014년, 다음 아고라, 다음 부동산 토론방 등에서 인증샷까지 하며 자신의 구체적인 재테크 사례를 올렸던 서울 성수동 사는 젊은이.
어제만 같은데 벌써 7여 년이 지난, 리먼 사태 때인 2008년 무렵 20대에 아버지를 잃고 사는 것이 힘들어,
아픈 어머니가 아파할까 봐 화장실에서 혼자 울었다던 그 청년.
등기, 금융거래내역서 등 인증에서 나타나 있듯, 자신이 고백했듯, 실패한 금융자산 투자에도 불구하고 금융자산 평가손이 잔고로 남아있는 5천만 원의 금융자산을 포함하여.
성수동 아파트, 수원시 은행 주공 등등 아파트 네 채로 순자산만 6억여 원.
서울과 경기 일부 지역의 부동산 시장은 이번 과제에서 제외 시켰어도 상승 압력이 높아 지는 지방들 이기에..
눌린 스프링 튀려하 듯, 마치 상승에 몸 달아 있는 듯 보여지는 반포, 압구정,잠실 등 강남 3구 보다야 못하겠지만,
용산, 성동, 마포구 소형 아파트들도 향후 5년 내 10억, 10년 내 15억으로 오를 가능성도 높으니..
꽉 쥐고만 있어도,오래지 않아 가만히만 있어도 그 청년의 순자산은 10억, 20, 30억으로 늘어날 것 같음.
아직 나이 30대 중반이니.
십 년만 지나도 어머니, 부모 봉양하고도 충분하고 풍요로운 노후준비까지 걱정 없어 보임.
또 다른 사례로,
일찍 아버지 잃고 병든 어머니, 할머니, 어린 여동생과 더불어 어릴 때부터 밤낮을 가리지 않고 알바등 생활전선에 뛰어들었던 아이들.
지금은 비교적 안정된 직장에다 재테크, 빚테크까지 비교적 성공했던 사례.
작년 7월부터 종잣돈이 없거나 불충분했던 까닭에 십시 일반, 그리고 전세금을 끼고, 마이너스통장과 저금리 대출상품을 활용하여 부산 소재 소형 주택 재건축, 재개발에 각각 한 채씩 투자하고 목돈 펀드 가입.
세금 등을 제외하면 현재 펀드 수익률 25%, 아파트는 한 채당 6천여만 원 수익 중.
작년, 2014년 7월 무렵만 해도 6, 7천 내외의 프리미엄으로 떼돈 번다했던 대연 2구역, 7구역 등 대연동 재개발 프리미엄은 지금은 더 올라 7구역은 지금은 1억 천, 이천하고 있으니..
삼익 빌라, 대연 비치, 삼익 타워 등 대연, 남천동 재건축 아파트는 작년 8,9월에 5천여만 원 폭등하고도 지금도 계속 오르고 있으니..
이제 갓 서른 나이이니.
더 이상 재테크 않고 가만히만 있어도,
남동생 공부, 여동생 출가 시키고 병든 노모, 할머니를 봉양하고도, 40대 후반 이전에, 늦어도 수십 년 후에는 수십억 이상의 순자산 등 충실한 노후준비까지도 가능할 수도 있을 것 같음.
상기한 시범 케이스 지역 대연동의 재개발, 재건축 단지들은 공급과잉 등으로 잠시 쉬어갈 수 있고,
또 시범 케이스 소지역과 주변지역의 분당과 일산 신도시를 더한 거대 물량으로 인해 향후 10년, 어쩌면 15년간은 서울 부동산 투자 수익률 보다 낮아질 수 있으나,
그만큼 도시 및 주거환경이 천지 개벽할 것이기에,
초장기적으로 당해 지역의 부동산 투자 수익률은 서울 부동산 투자 수익률을 압도하게 될 것이기 때문임.
후자의 사례는 아직까지는 나와 우리 애들의 물질, 정신적 원조와 시범 케이스 상품, 시범 케이스 지역에 대한 투자로 단지 재수가 좋았을 뿐..
열 번 성공해도 한 번에 말아 먹을 수 있거나 돈이 장기적으로 잠겨버리는 것이 일상다반사인 각종 자산, 특히 위험 자산에 대한 재테크.
모두가 조심하고 신중해야 함.
후자, 부산 등 낙후된 지방의 재건축, 재개발 투자와 관련하여,
이하, 사업 추진의 속도가 생명인, 그렇기에 당해 주민들의 정비 사업에 대한 열의, 화합이 핵심 사항인 재건축, 재개발 주택 투자에 대해서만 간단히 사례 분석해 봄.
서울, 아니 우리나라에서 최고 핵심 지역.
이촌동 한강맨션, 압구정 현대, 한양, 반포 주공, 잠실 주공 등등 한강변 재건축 사업들은 물론 은마, 개포주공 등등의 서울의 대표적 재건축 사업들도 40년, 50년이 다 되어가도 이주 철거 단계까지 하세월인 경우가 적지 않을것임.
만약,향후 몇년간 서울 부동산 시장이 좋아 진다면,
사업성이 보다 높아져 서울 핵심 요지의 재건축은 물론 송파 가락 시영, 둔촌 주공 등등의 재건축,
그리고 한남 뉴타운 등 한강변 재개발 핵심지역은 물론 흑석동, 심지어 아현 뉴타운,청량리, 왕십리, 장위 뉴타운 등등의 재개발 까지 사업 진행 속도가 다소 빨라질 수도 있음.
낡고 불편한 집에서 사는 걸 감수하거나 기회비용을 포기하면 모를까 한강변 등 서울 요지 재건축은 수억에서 십수억, 수십억을 묻어놓고 기다려야 하기에 수익률은 낮을 수밖에 없음.
십수억, 수십억 구애받지 않고 묻어두면 모를까.
당장 한푼의 종자돈도 아쉬운 투자자들에게 있어서 대지지분이 높다고, 기존 용적률이 낮다고 재테크 성공이 항상 보장되는 것도 아님.
반포, 잠실, 개포, 목동 등지의 낮은 용적률에다 대지지분 높은 수많은 재건축 대상의 아파트들이 십 년 넘게 아직도 세월인 곳들이 천지기 때문.
서울 핵심 지역도 그러란데, 부산의 경우는 더 어렵습니다.
과제 수행 전,
아니 최근 까지도 모두 삼익 시리즈 맏형인 삼익비치 조차 재건축은 영구 불가라 굳게 믿고 있는 듯합니다.
동대신 삼익은 40년 다 되어가도 재건축에는 관심조차 없고 동래 럭키는 아예 재건축을 포기해 버렸음.
해운대 우동 마리나 형제들은 주민들의 재건축 열의가 강하고 화합이 잘 되어도 지금부터 최소 십수 년, 이십 년 이상을 기다려야 할 것임.
그럼에도 기존 용적률이 230%가 넘는 소형 단지인 삼익빌라는 조만간 사업시행 인가를 앞두고 있음.
기존 용적률이 170에서 190%대의 중층 아파트들인 비치 시리즈들 중에서 삼익비치는 조합설립 동의율이 현재 70%를 넘기고 있고,
삼익타워는 98% 동의율로 조합설립을 이미 끝마친 상태.
대연비치도 삼익타워 보다 비슷하나 진행속도가 삼익타워 보다 다소 빠름.
왜?
예를 들어.
삼익타워는2017년 일반 분양을 목표로 평당 1천6,700만 원대의 고가 일반분양을 예정하고 있고, 전용 13평 기준으로 전용 25평 새 아파트를 받기 위해 추가 분담금이 3억 내외인데..
왜 동의율이 그토록 높을까?
심지어 상익비치는 평당 2300에서 3000만 원대의 강남 못지않은 초고가 일반분양가 예정에다 동 13평 기준으로 전용 25평 새 아파트를 받기 위해 5억 대의 추가 분담금을 내야 하는데도..
아직 부산에서 전용 25평 5억 실거래가의 일반 아파트도 없는데도 말임니다.
결론 겸 재강조.
극히 예외를 제외하고,
부동산 시장이 활황, 서울 핵심 요지지역이 아니면,
재건축, 재개발은 쉽지 않음.
쉬워도 사적 자치로 제돈 내고 새집의 가공할 추가 분담금으로 돈 벌기 쉽지 않음.
이어,
여기도 서울, 경기, 인천 지방을 제외한,
낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 중기적으로는 물론이고 장기적으로도 재활성화되었음을 재강조 하기 위해 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 관한 지난 글들 중 극히 일부만을 재 포스팅함.
또한 국민, 시민 모두 주택 투자에 있어서 피나는 연구, 열공이 필요함을 재강조.
소외된 지방 부동산도 중장기 활성화 속에서 광역 지자체는 물론이고 기초 지자체 간 중장기 가격 추이나 입주물량 ,미분양 물량 추이, 집값 대비 전월세가 추이, 가래량 추이 등등의 연구, 열공.
심지어 기초 지자체 내에서도 읍면동 간, 물건별 극심한 차별화 심화 과정을 거칠 수 있을 것 등등에 대한 피나는 연구나 열공의 필요성도 재강조.
돌담에 햇살 햇니미.
2015.04.15.
소외된 지방 부동산 시장의 장기적인 활성화. 그러나 거품 없는 완만한 활성화 목표이기에 부동산으로 돈 벌기 쉽지 않음을 재강조 하기 위한 지난 글 포스팅에 이어 하나 더.
서울, 경기, 인천 지방을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 중기적으로는 물론이고 장기적으로도 재활성화되었음을 재강조 하기 위해 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 관한 지난 글들 중 극히 일부만을 재 포스팅함.
지방 부동산의 재활성화는 현재 총체적 난국인 우리나라 경제는 물론, 모든 정권에 이롭 듯, 이번 박근혜 정권에게도 미약하게나마 이로울 수 있을 것임.
그리고 부산 등 낙후된 지방의 부동산 회복, 활황은
200년대 초, 중반의 두 차례 버블로 인해 재활성화에 있어서 한계가 있음에도,
중장기적 집값 하락에도 전월사격은 끝없이 올라,
마치 용수철 튀듯 튀어 오르려 하는,
경기 일부를 포함한 서울지방 부동산 시장의 활성화에도 작으나마 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것도 재강조.
범위를 조금만 더 넓혀,
국민 경제에 있어서 일 부분에 속하는 토지, 주택 등의 실물시장.
그 실물 시장 중에서도 마이너급에 해당하는 낙후된 전국의 서민, 중산층 주택들, 그 주택들 중에서 한 부분에 불과한 지방 부동산 시장.
그리고 다음에 쓰게 될, 우리나라 부동산 시장의 활성화와 상호 관련성을 가진 친환경적이고 쾌적한 주거와 도시의 문화와 환경에 대한 정책제안들이 계속 이어질 것임.
국민경제의 또 다른 작은 한 부분인, 우리나라 저출산, 총인구 감소시대를 다소라도 보완해 줄 수 있는 창의적 서비스 산업 등등 지역 경제와 관련성을 가진 주택, 도시 및 주거 문화, 환경은 우리나라 부동산 시장의 활성화와 간접적으로라도 관련성 있음도 재강조.
또한 국민, 시민 모두 주택 투자에 있어서 피나는 연구,열공이 필요한,
소외된 지방 부동산도 중장기 활성화 속에서 광역 지자체는 물론이고 기초 지자체 간 지역, 도시및 주거환경 발전에 따라, 그리고 중장기 가격 추이나 입주물량 추이 등등에 따라 차별화 심화 과정은 불가피,
심지어 기초 지자체 내에서도 읍면동 간, 그 읍면동 중에서도 물건별 극심한 차별화 심화 과정을 거칠 수 있을 것임도 재강조.
지난 일주일간은 연속하여 부산 부동산의 신규 분양 시장과 재개발 주택시장을 위주로 하여,
소외된 지방 부동산을 선도해 나갈, 시범 케이스 지방인 부산 부동산의 2차 상승기,
즉, 어제의 부산 부동산 시장의 중기적 재활성화가 다시 본격화되었음을 재강조 한 원론적인 글과 관련하여..
보다 구체적, 보다 세부적으로 접근해 봅니다.
부산에서 전용면적 25평의 가격을 기준으로 장차 10억, 15억이 가능함을 재강조 합니다.
2015년 4월 현재 현재 부산 전체 가구 수의 0%지만,십 년 후인 2025년 경에는 가격 기준 상위 10%대 내외의,
대략 15만여 가구에 해당하는 부산 도심 아파트 전용면적 25평의 가격은 8억 ~10억 내외가 가능할 것입니다.
상위 1%는 12~15억도 가능할 것이고..
아직까지 부산에서 전용면적 25평은 5억의 실거래 가격도 없기에 모두가 10억은 커녕 7, 8억도 불가능 하다 여기지만,
어제는 중단기적으로, 부산의 최상위 10%,15만여 가구의 집값이 중기적으로,빠르면 2016년, 늦어도 2018년을 전후하여 5억은 물론 6억도 가능하고, 상위 1%는 7억, 8억도 가능할 수 있는 조건, 상황 등에 대해 썼다면.
앞으로 쓸 글은,
장기적, 2025년을 기준으로,
상기한 부산의 상위 15%대에 해당하는 전용 25평 주택들의 집값이 10억을 넘어 15억 대, 혹은 그 이상도 가능할 수 있는 상황과 조건들에 관한 글들일 것임.
아울러, 앞으로 계속 이어질 글들은,
도로, 녹지, 항만, 공원, 관공, 레저시설 등 도시, 주거 문화와 환경의 개선과 관련하여,
또 국민경제의 소도약중 하나인 창의적 각종 서비스업 활성화 등의 정책 등등과 결부하여,
부산을 필두로 앞으로 낙후된 전국 지방 부동산시장을 이끌게 될, 시범 케이스 지역인 부산 대연동, 남천동의 재건축 시장과 촉진 3구역 등 법전, 부전동 등의 재개발 시장에 대한 것임.
부산 부동산 시장이 2020년 대까지 침체가 없다는 가정하,
지금 부터 2~5년 후, 2017~2020년으로 예상되는 시기에.
전용면적 25평을 기준으로 부산의 일반 분양 가격대는 현재의 평당 800만~1000만원 대, 2~3억 원대에 비해,
몇 년만 지나도 부산의 분양가는 1000만~1500만원 대,
가격기준 상위 1%의 분양가는 현재의 800~1000만 원대의 두세 배, 그 이상도 가능 합니다.
그 두 세배, 준 강남 아파트 가격대인 평당 2000~3000만 원대, 6억 대에서 10억대, 혹은 그 이상으로 가능한 지역, 아파트 단지는 어디일까요?
현재 천만 원 내외의 일반 분양가의 부산에서는 도저히 상상조차 할 수 없는 초고가의 일반 분양가가 예상되는,
전용면적 25평 10억을 기준으로,
현재 부산 총가구 수의 0%,오 년 후에는 0.1~ 1%, 십 년 후에는 1~2%에 해당될 수 있는 대표적인 지역과 단지는 마린시티, 엘시티 등 해운대 우동, 중동의 도심 해변, 그리고 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 삼익 빌라, 용호동 W 등등 부산 도심 해변가 아파트들 입니다.
북향 조망권과 비역세권, 그리고 현재 인기 없는 중대형 평행대의 분양에도 불구하고 주상복합아파트인 용호동 W의 분양가는 거의 평당 1500만 원에 가까운 1400만 원대 입니다.
2016년 혹은 2017년에 분양할 예정인 삼익빌라 어울림, 마린시티 자이, 엘시티 인근의 소형단지 중동 리인 뷰, 주상 복합인 중동 캐슬의 분양가는 평당 1600만 원대로 예상되기 때문 입니다.
2018년 분양 예정인 남천 2구역 재개발도 평당 1600만원대로 예상 합니다.
재정비 조합의 예상에 따른다면,
2018년 분양 예정인 삼익타워, 대연비치의 일반 분양가는 평당 2000만 원대,
2022년 분양 예정인 삼익비치의 일반 분양가는 평당 3000만 원대를 예정하고 있기 때문입니다.
예상 보다 한 두해 더 늦어지면 삼익 시리즈들의 예정 분양가는 더욱 높아질 것이기 때문입니다.
현재 주택공급 및 일반 분양이 가능할지 조차 불분명하지만, 가능하다 해도 시기도 다소 더 늦어질 수 있지만,
만약, 가능하다면 삼익비치 등 삼익 시리즈 재건축들의 일반 분양가 보다 훨씬 높은 일반 분양가격이 예상되는,
천문학적 민간 자본에 비해 조족지혈이겠지만,
북항 재개발 1단계의 국비만 해도 십조 가까이, 2, 3 단계를 포함하면 수십조의 천문학적인 공공 자본, 혈세가 투입될 북항 재개발 1단계 지역 내에서의 주거시설 또한 부산 부동산 시장의 태풍의 눈입니다.
엘시티 분양가 보다 많이 높을것으로 예상되는 100층 넘는 광복동 롯데타워 주거시설도 마찬가지 입니다.
그리고 삼익비치 등의 분양가 보다야 많이 낮겠고 북항 재개발 완공까지 오랜 시일을 요하겠지만,
현재의 부산 분양가보다는 많이 높아질 것으로 예상되는 북항 재개발 2단계 내 부산항 시티도 부산 부동산 시장 업그레이드에 다소 기여할 수 있을 것입니다.
이 또한 일반 분양이 빠르면 5년 내, 늦어지면 10년 이상 보다 많은 시일을 요하겠지만,
부산역과 부산진역 재개발, 문현 금융단지, 부전역 복합환승센터, 도심 철도 지하화 등등의 수혜지인 시민공원 촉진지구 일대의 촉진 3구역 재개발과 우동 3구역 재개발, 기타 대단지들인 대연 3구역 , 온천 2, 4, 거제 2구역 재개발 등등도 평당 1600~2000만 원대, 혹은 그 이상의 일반 분양가로 부산 부동산 시장 업그레이드에 기여할 수 있을 것임.
다음은 상기한 촉진 3, 2-1 구역 등 시민공원 주변지역,
양정 1, 2, 3, 연지 2, 전포 1-1, 전포 2-1 부암 1,범천 1-1, 2, 문현 1, 3, 좌천, 범일 2,3구역 등등..
준 시범 케이스 지역으로, 북항 재개발과 부산 시민공원 일대의 좌천, 범일, 문현, 전포, 범천,양정, 연지, 초읍, 범전, 부전, 부암 재개발 등등을 포함 장차 분당 신도시급으로 재정비 되어,
중 장기적으로 원도심, 서부산 등등 부산 부동산 시장의 재활성화와 업그레이드에 기여할 수 있는 그 지역의 각종 주택 재정비 사업에 대한 분석 글들이 계속 이어질 것임.
햇살 한 스푼
2019.06.23 04:51
앞으로, 문재인 정권 들어 더 이상 나빠질 수 없는 낙후된 지방의 지역 경제, 지역민 일자리, 지역민 소득은 많이 나아지면 좋겠습니다.
아울러, 거래량 회복을 동반한 낙후 지역 부동산 시장까지 많이 회복하여 지역민들의 자산까지 보다 많이 늘어나면 좋겠습니다.
그렇게 낙후된 지역, 지방의 경제가 보다 좋아지고, 낙후 지역민의 일자리, 소득과 자산이 보다 많이 늘어나게 되면 자영업 장사 소득도 저절로 증가하게 되겠고 미약하나마 국민경제 선순환 구조 구축에도 이바지할 수 있겠지요?
만약 문재인 정부여당이 국민경제 전반은커녕 자신들의 정강, 정책에도 부응하는 사회, 경제적 약자층들을 위한 경제 실적을 내어 놓았다면 지지율, 정권 재창출 가능성과 경제 영역에서의 혹독한 심판 가능성은 어땠을까요?
경제 영역에서도 심판을 받은 전임 박근혜 정부여당만큼의 경제 실적, 결과물 말입니다.
지난 십여 년간, 그리고 최근 몇 달간의 집중 과제 수행에도 불구하고,
서울과 경기 일부를 제외한 전국의 낙후된 지방의 지역 경제는 물론 지역 부동산 시장은 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않아 보입니다.
앞으로 중기적으로 입주물량이 급감하게 되는 충청남도, 울산시, 경남 창원, 거제시 등의 일부 소지역의 부동산은 반등을 모색하고 있는 듯하지만,
시범 케이스 지방 부산 부동산은 청약, 계약률, 거래량 등 모든 지표에서 침체를 벗어나지 못하고 있는 것 같습니다.
심지어, 몇 년 전 전국에서 가장 좋았던 부산 부동산 시장의 심리 지수는 지난 2013년 전후의 침체기 보다 더욱 악화일로입니다.
부산 부동산 시장은 비록 느리게 진행될지라도, 서울, 대구 수성구, 광주 남구 등등과 달리, 도시 및 주거환경의 비약적 개선 등등 펀더멘털에 부합한 대세 상승할 수 있는 조건과 상황은 구비되어 있는데도 말입니다.
서울 등을 포함한 전국의 언론, 시민들은 부산 등 낙후된 지방의 부동산에 아예 관심조차 없었으니,
부산 부동산 시장 심리가 악화된 주요 원인 중 하나는, 주로 부산 등 지방, 지역 내, 무지, 유해한 소수 언론, 자칭 전문가, 단기, 중기적 투기자들의 사실과 다르거나 왜곡된, 비관적 선전, 선동일 것입니다.
오늘은 그 비관적 심리 개선과 관련하여,
전체, 지역별 부산 부동산 시장의 장기 공급물량 추이 등 '공급 측 요소'에 대해서만 간단히 살펴봅니다.
다시 한 번 더 강조하지만 부산의 공급 요소는 호재이지 악재가 아닙니다.
도시 및 주거환경 개선 사업이 마무리 단계로 접어드는 부산 부동산 시장은 초장기적으로, 각종 주택 재정비 사업 완료 후 주택 공급량이 거의 공백에 가까울 정도로 급감하게 되는 것도 팩트입니다.
장기적으로도, 2021년~2035년경까지, 물론 입주 물량이 일시 몰리는 경우, 한, 두 해 정도 2만여 세대가 될 수 있겠으나 부산시의 연간 아파트 입주물량은 1만여 세대 이하에 그치게 되는 것도 팩트입니다.
다음은 부산 지역별 아파트 공급물량에 대해 살펴봅니다.
자치구 단위나 읍면동 단위의 소지역에 보다 많은 주택 공급 물량은 단기, 일시 악재일 수 있으나, 지난날 강남 압구정, 서초 반포, 잠원, 송파 잠실 등등처럼, 장기적으로는 물량에 비례하여 당해 소지역의 도시 및 주거환경이 개선되므로 호재인 것도 팩트이자 상식입니다.
물론 서울 보다 수요 측 요소가 현저히 약한 부산은 정관, 양산 신도시처럼 장기적으로도 도시 및 주거환경에 비례한 호재가 될 수 없는 지역도 있지만,
지역, 소지역 내 주택 공급 과잉은 지난해 대연동 부동산 시장처럼 모두가 선호하는 도심 지역에서는 단기적으로도 악재가 될 수 없습니다.
또한 단기 투기, 투자자들에게는 악재가 될 수 있어도 1가구 1주택자 등 장기 투자자에게는 악재가 될 수 없는 것도 팩트이자 상식입니다.
동래구 입주물량 폭탄, 부산진구 입주물량, 미분양 물량 폭탄, 집값 폭락 등등의 주장들과 관련하여,
지역별 중기적 과잉 공급 물량과 지역 부동산 가격과의 상관관계에 대해 보다 구체적, 세부적으로 살펴봅니다.
물론 가랑비에 옷 젖듯, 지역별 중기적 공급 과잉 물량은 단기, 중기적으로는 호재가 아니니,
동래구, 부산진구, 그 사이의 연제구 부동산 가격은 중기적으로 하락하거나 상승 탄력이 현저히 약해질 수 있지만,
폭락은 절대 없을 것이며 장기적으로는 상승 탄력성이 아주 높아질 것입니다.
동래구, 연제구, 부산진구는 해운대구, 수영구, 남구와 더불어 부산의 도심. 핵심 지역들이고,
장기적으로 입주 물량 증가에 비례하여 각종 기반 시설을 포함하여 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될 것이기 때문입니다.
온천 2구역과 4구역 그리고 거제 2구역 등등이 십여 만 가구가 마치 한 단지처럼 몰려있는 상기한 반포 잠원, 잠실은 불가능할지라도, 압구정처럼 수만 가구가 집체 되어 있다면 더욱 효과적, 비약적으로 개선되겠지만 말입니다.
이것과 관련하여, 동심원적 파급효과로,
더 낙후된, 북항 재개발 주변의 동구 등 부산 원도심은 물론 서, 북부산, 명지 등 부산 외곽지역, 나아가 낙후된 전국 지방, 지역의 발전과 부동산 시장 대세 상승을 자극하고 촉진할 시범 케이스 소지역에 관한 선배의 지난 글을 추가합니다.
문재인 정부의 전방위적 부동산 규제와 부산 부동산 시장 침체로 2016년 당시 선배가 예상했던 부산의 각종 재정비 사업의 개략적 마무리는 몇 년 더 늦어질 수 있겠네요.
아직도 못골 달동네로 비하 당하고 있지만,
장차, 마린시티, 엘시티, 남천, 대연, 용호 도심 해변 지역과 북항 재개발 지역과 더불어 서울 강남 3구 지역에 버금갈, 아니, 비록 오래 걸릴 수 있어도 강남 3구 지역을 능가할 지역 중 하나인 대연동 내륙 지방 등의 발전 방안과 전망에 대해 썼던 선배님의 글입니다.
북항 재개발 2, 3단계, 문현 금융 단지, 기타 용호선과 우암선 트램, 용호만 재개발, 오륙도 씨사이드, 외국어대 부지 개발 등 지역 산업, 지역 개발 사업을 제외하고,
오로지 주택 재정비 사업, 주거 환경 개선 사업에 국한하여 보다 더 구체적으로 예시하면,
재정비된 대연 2구역 레전드, 3구역 캐슬을 중심으로 5구역 자이, 6구역 푸르지오 파크, 7구역 뷰 힐스 등과 재정비될 대연 4구역, 3구역, 기타 오양 양지 힐스테이트 재건축, 대연마루 내안에 등등 중형 단지 이상의 새 아파트만 2만여 가구로 재정비 거미줄 도시철도 등 각종 기반 시설을 포함하여 도시 및 주거환경이 천지 개벽될 못골 주변의 대연동 내륙지역입니다.
남천동 권역의 대연 힐스테이트, 대연 1구역 캐슬, 대연비치, 대연 보라 재건축 등등 포함하면 대연동의 새 아파트만 거의 2만 5천 가구입니다.
남구로 범위를 넓히면 용호동 W, 용호 3구역, 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 문현 1, 3구역, 지역 주택조합 등등 중형급 이상의 새 아파트만 5~6만 가구, 메트로시티 등 헌 아파트를 포함하면 상기한 반포, 잠실급의 10만 가구가 될 것입니다.
원래 남구와 수영구는 1975년 전만 해도 부산진구의 대연 출장소였으니,
그리고 1995년 전만 해도 수영구는 남구의 일부였으니,
남구 주변의 수영구와 북항 재개발, 부산 시민 공원 인근의 동구, 부산진구 일부를 포함하면,
향후 십여 년 후, 보다 넓어진 그 동심원은 삼익비치, 삼익타워, 남천 어울림 등등은 물론 광안 자이, 광안 에일린의 뜰, 광안 재개발 뷰, 민락 센텀 포레, 비스타, 오션 테라스, 수영강 뷰 등등과 시민공원 촉진 2-1, 3구역, 골든뷰 센트럴 파 크, 양정 1,2,3 구역, 전포 1-1 이편한세상, 전포 2-1 아이파크, 연지 2구역 래미안 등등,
중형 단지 이상의 새 아파트만 10만 가구, 헌 아파트를 포함하면 20만 가구에 달할 정도로 도시 및 주거환경은 천지개벽될 것입니다.
이를 선반영한 까닭이겠지만,
지난해 대연동의 입주물량 폭탄, 집값 폭락, 올해 이후 동래구, 부산진구의 입주물량 폭탄 집값 폭락 주장들과 달리 대연동과 동래구의 집값은 부산 부동산 시장의 침체기에도 불구하고 최고가를 형성하고 있습니다.
그 근거로,
부산 일반 새 아파트 전용 84 제곱미터를 기준으로, 최근 1,2분기 그 최고 실거래 가격을 예시합니다.
모두가 최고로 여기고 있는, 앞으로 공급 물량도 급감하게 될 해운대구 부동산 가격.
해운대 주상 복합 아파트인 트럼프월드 센텀의 전용면적 84 최고가는 올해 1분기 8억, 2분기 7.95억도 있고,
헌 아파트인 경남 마리나와 대우 마리나의 84 최고가는 1분기에 각각 6.9억, 2분기에 6.5, 6.35, 6.3, 6.2, 6.0도 있지만,
해운대 우동 자이 1차 84 최고가는 1,2 분기 통틀어 6.0억이고 대다수는 5억 대입니다.
중동 전체로 84의 실거래가는 올해 3월 힐스테이트 위브 80 6.8억을 제외하고 6억 대가 전무합니다.
반면,
대연 7구역 뷰 힐스의 실거래 가격은 4월 6.42억으로, 1월, 2월의 실거래가 각각 6.2억에서 5월은 6.5억으로 오른 광안 쌍용 디오션과 함께 부산에서 최고가를 나타내고 있습니다.
동래 사직 캐슬과 인근 장전 래미안의 84 실거래 최고가는 올해 2분기에는 6억 대가 아예 없거나 6.05에 불과할 정도로 많이 하락했으나 올해 1분기 최고가는 각각 6.28, 6.3으로 해운대 자이 1차 보다 높았습니다.
보다 실수요를 잘 반영하는 전세가도 마찬가지입니다.
아파트 가격은 비슷하나, 대연 힐스테이트 푸르지오의 전세 실거래 가격은 해운대 자이 1차 보다 평균 수천만 원이 높습니다.
2016년 5월 28일 오후 18시 16분에 저장한 글입니다.
초록 잎사귀에 비친 햇니미
전국의 각 지방, 지역, 도시들이 크게 발전하기 위해서는 어떻게 해야 할까?
지난 김대중, 노무현 정권 때 급격하게 심화, 고착화되었던 소득, 자산 등 각종 양극화 중 도시 및 주거환경개선 등 이번 경제 과제와 관련 있는 지역 양극화는 이명박근혜 정권 들어서도 완화되지 않고 있음.
전국, 특히 낙후된 지방, 도시들이 발전하려면, 민간 자본이든 국가, 공공자본이든 보다 많은 돈이 투입되고 보다 많은 사람들과 돈들이 돌게 하면 됨.
말이야 쉽지, 서울지방이야 잠실 롯데, 강남 한전 부지 등등은 물론 용산, 여의도, 성수, 마곡지구 등등까지 재벌, 기업 등 자발적 민간투자는 경쟁적으로 이루어지고 있지만,
또 일개 소지역인 판교의 GRDP 총액이 부산의 그것을 넘어설 정도로 성남, 하남, 인천 송도 등 경기, 인천지방 일부지 약에 대한 자발적 민간, 기업 투자도 앞다퉈 이루어지고 있는데,
서울과 경기, 인천 일부를 제외한 나머지 소외되고 낙후된 지방과 도시들은 단돈 수십억, 수백억의 국가, 공공자본의 유치조차 어렵고,
돈이 안되기에, 민간 자본의 유치 또한 한 푼도 어렵고, 심지어 푼돈 민간 자본마저 도망가기 바쁜 것이 우리나라의 현실임.
서울, 강남 3구만 예를 들어도, 코딱지 한전 부지 하나만 해도 십조 등 수십 년간 강남에만 누적으로 투입된 민간 자본은 수천 조, 경조 단위이고, 거미줄 도로, 철도, 지하철 등 육상 대중교통만 해도 수백조 등 각종 국가, 공공자본의 누적 투입 또한 수천 조, 혹은 그 이상이 임.
민주화 이후 배역의 역대 정부, 모피아 등 경제관료들이 뿌리고 심어 놓았던 지역 양극화, 국토 불균형 발전의 골은 이제 치유 불가능한 상태임.
사회, 경제적 약자층을 위한다는 김대중, 노무현, 자칭 진보, 개혁정권은 지역 양극화의 치유는커녕 더욱 악화시켰던 것도 팩트임.
이는 귀찮아도 사회, 경제 영역의 과제 중 도시 및 주거환경개선에 관한 과제가 앞으로도 계속될 수밖에 없는 주요 이유 중 하나고 오늘은 며칠 전 인천 송도, 세종시, 양산 신도시 등에 이어 부산 시범 케이스 소지역을 중점적으로 과제를 수행할 예정임.
지방 소멸 등 피골상접한 낙후 지방들은 오늘, 내일 하는데, 그럼에도 아직도 서울은 배고프다, 수도권 규제 없애라 등등 징징대고 있고,
배역, 모반의 민주화 이후의 역대 정부, 정치권은 한시적 머슴 주제에 주인 행세를 하며 우리나라를 치유가 불가능할 정도로 지역 양극화를 심화, 고착화 시켜 놓고도 오늘날에도 오냐오냐 배고프지 불쌍한 서울, 경기, 인천 하며 달래고 있는 중.
씨밸년놈들.
다른 지방들을 영양실조의 빈사상태로 만들면서까지 서울, 경기 등의 지방을 민간, 공공자원의 블랙홀, 초고도비만 상태로 만들었으면 서울시를 동경, 뉴욕을 능가하는 도시 및 주거 경쟁력이나 구비시켜 놓았다면 덜 밉기나 하지.
아니면, 국민경제의 지속 가능한 성장을 위해 혼자만 잘 처먹고 잘 사는 서울 등의 발전이 다른 소외 지방들의 발전에 크게 이바지하게나 하던지.
아무튼, 이왕 엎질러진 물.
낙후, 소외된 각 지방, 도시들의 발전이 더욱 어려워졌어도,
이가 없으면 잇몸으로, 창발성을 최대한 발휘하여,
국민경제 전체 및 낙후된 주변 지방, 지역들 간의 발전에도 작으나마 상호 기여토록 하면서,
각 지방정부와 지역 주민들은 무조건 각 지방과 도시들을 글로벌 경쟁력을 가진 도시들로 만들어 나가야 함.
저출산을 넘어 총인구 감소시대가 머지않은 우리나라에서 지방, 지역 간 제로섬 상태에 놓여있는 인구증가는 별론으로 하디더라도,
도시 및 주거환경개선사업은 각 지방, 지역민의 일자리, 소득, 그리고 자산 증가가 핵심이기에,
예컨대 지방, 도시 및 주거환경들을 크게 발전시켰어도 극소수 자본가만 도시발전의 이익을 독점했을 뿐인,
하와이 원주민 수천 명이 노숙자로 전락하게 한 방식은 절대 안 됨.
현재 하와이와 비슷한, 제주시 원주민들의 소득과 자산은 정체하는 등등의 방향의 도시 및 주거 발전 방향은 오히려 유해할 수도 있기에 지금과 같은 발전 방식은 시정돼야 함.
본론으로 들어가서, 시범 케이스 소지역인 대연동과 남천동을 과연 서울 강남 3구, 아니, 강남 3구를 넘어 뉴욕 맨해튼, 동경 신주쿠 이상으로 발전시킬 수 있을까?
예를 들어 부산시 남구.
현재, 변변한 일자리는커녕 변변한 놀 거리, 먹거리조차 없는, 지역 소멸 지수, 고령화, 낙후도 등에서 도시지역 1위를 자랑하는 원도심과 다를 바 없는, 주택정비 사업들조차 원천 불가능할 정도로 정체되어 있던 용호동, 감만동, 우암동, 문현동 등 빈민화, 슬럼화된 부산시 남구.
심지어 시범 케이스 소지역인 대연동을 포함하여도 도시 및 주거환경의 발전과 퇴보에 비례하는 남구의 집값, 아파트값 평균치는 현재 인근 대구, 창원, 울산은 물론이고 부산시의 평균에도 미치지 못할 만큼 낙후되어 있는데 어떻게 서울 강남, 뉴욕, 동경을?
절대 불가능한 망상이라꼬?
또 다른 시범 케이스 소지역인 남천동과 부산시 수영구는 부산시 남구와 비교하면,
상기한 놀 거리, 볼거리, 집값 평균치 등등에 있어서 남구보다는 형편이 훨씬 나은 상황이기에 어쩌면 가능할 수 있다고?
세상에서 불가능한 일은 없고,
부산 남구보다 못할 게 없는 낙후된 전국 지방, 지역들도 망상 아닌 절대 가능한 현실임.
어떻게?
거듭 되풀이하여 강조하는 이번의 과제 또한 우리나라의 청년, 미래세대를 위한 장기적인 목표 임도 다시 한 번 더 강조함.
오늘의 과제는 지금부터 향후 십 년, 이십 년에 국한하여, 당해 시범 케이스 소지역에 대한 일자리, 소득 증대를 위한 각종 첨단, 고품격 서비스산업들의 글로벌 경쟁력 확보, 초석 다지기의 밑천으로 도시 및 주거환경개선 방안 및 목표 제시임.
이, 삼십 년 이후의 과제는 차후에 누군가에 의해서 수행될 것으로 기대.
인천, 경기, 서울 지방을 제외한, 소외된 전국의 각 지방, 지역, 도시들은 현재 시범 케이스 지역인 부산시 남구, 수영구와 형편이 비슷하거나 오히려 더욱 낙후되어 있는 상태일 것임.
발상의 전환으로, 낙후된 상태일수록 더욱 발전 여력이 높아지는 법.
도시 및 주거 발전에서 가장 핵심인 인구증가, 양질의 일자리, 장사 잘 되기 등 지역민들의 소득과 자산 늘리기를 중심으로,
기타 교통, 환경, 주거 환경개선 및 지역 부동산 등등까지 시범 케이스 소지역에 대한 구체적 발전 방안과 목표들에 관한 이번의 과제들.
먹기 싫은 개떡처럼 남아있는 이번의 과제 중 하나는 이번 달 안으로 마무리될 것임.
일반 시민, 지역민들은 중앙정부, 정치권들과 무능, 무지, 유해, 국고 쥐새끼질 등에서 더한 지방 정부와 정치권 피라미들 그리고 대갈통이 모자걸이도 아까운 정부, 정치권과 다를 바 없고, 갑질과 특권에만 유능하고 정작 본업에서는 무능, 무기력하기 짝이 없는 재벌 등 기업들에 매운 회초리를 아까지 말아야 할 것.
정부, 정치권 등은 이번 과제들을 각골명심하고 고도의 상상력, 창의력을 발휘하여 무조건 제 지방, 지역, 도시 및 주거 환경들을 획기적으로 발전시켜 나가야 할 것.
국토 면적이 세계 100등 밖에 있는 작은 소한민국.
월남참전, 원양어선 등 수만, 수천 명의 젊은 목숨 대가부터 독일 광부, 간호사들까지, 여인네들의 머리카락 가발 등 푼돈을 종잣돈 삼아,
우리나라는 자본은 물론이고 변변한 자원조차 없었고 전쟁 참화로 폐허 상태까지의 소한민국이 열강 대한민국으로의 변신이 목전임.
초록 잎사귀에 비친 햇니미
세상은 변하게 되어있고, 모든 세상사는 영고성쇠의 과정을 거치게 되어 있는 법이니,
각 지방, 지역의 인구 유입 증가와 주거 환경을 획기적으로 개선하는 우리나라의 도심 재정비 사업들은 십여 년 후에는 그 한계를 뚜렷이 보일 것으로 예상됨.
도심 재정비 사업이 거의 마무리 되어가는 2025년 전후의 우리나라 주택시장은 지금과 같은 아파트 분양 열기를 다시는 경험할 수 없을 것이고,
장차 지금의 분양시장에서 임대차, 리모델링 시장으로 변하게 될 우리나라 부동산 시장.
대다수 재건축은커녕 리모델링, 대수선도 쉽지 않은 기존의 주택들은 폐, 공가화 혹은 비자발적으로 한없이 늙어가게 될 것 같음.
현재, 1970년대에 지어진, 재건축이 가능한 압구정 현대, 한양, 동부이촌동 한강맨션 등 우리나라의 핵심 주택들도 지천명, 이순을 향해 가기에,
최근에 지어진, 재건축이 불가능한 각종 주상복합이나 오피스텔 등은 백 살, 그 이상으로 늙어가게 될 것 같음.
삼성물산 등 일부 건설사는 래미안 브랜드를 포함 한 주택 사업분야를 매각하려고 했을 만큼 오래전부터 급변하게 될 우리나라 주택시장의 상황을 조금이라도 알고 있었을 것.
마치 우리나라 주택 공급시장의 끝물을 즐기려는 듯, 각종 건설사들은 작년부터 폭풍 공급물량을 쏟아내고 있고 쏟아 낼 계획임.
최소한 그런 중기적인 주택의 과잉 공급물량은 중기적으로 공급과잉 지방, 지역의 주택 매매시장뿐만 아니라 만성적 전월세난을 종식시킬 임대시장까지 안정 시킬 것 같음.
시범 케이스 지방인 부산의 주택시장도 마찬가지임.
2015년을 전후로 본격화되기 시작한 재개발, 재건축 등 부산의 도심 주택 재정비 사업 등 2025년경, 늦어도 2030년경이면 각종 서비스산업과 40여만 가구의 주택 등 건축비만 해도 백조 혹은 수백조의 민간 자본이 투입될 예정인 부산시 도시 및 주거환경사업은 거의 마무리될 것 같고, 그때가 되면 지금의 주택 분양시장 열기도 옛 추억이 되어 버릴 것 같음.
물론 그 이후에도,
북항 재개발 지역 내의 공동주택과 북항재개발 2,3구역 내 각종 상업, 산업 시설들은 물론 주택만 해도,
가락국수 대우, 경남 마리나 형제들, 삼호가든, 남천 뉴 비치, 수영 현대, 망미 주공, 온천 럭키, 대신 삼익 등등의 재건축,
지금도 뉴스테이 등을 추진하고 있는, 남천동, 대연동의 강력한 개발 파급력으로 인한 인근 감만 1, 우암 1, 2구역, 복산 1구역 등의 재개발, 시민공원 촉진 3구역, 우동 3구역, 대연 8구역, 괴정 5구역 등등의 재개발 사업장들은 늦어지는 경우 2025년 혹은 2030년 이후에도 간간이 경쟁력을 가진 주택 공급물량을 내어 놓겠지만,
상기의 물량들을 다 보태도 삼, 사만여 가구에 불과하기에, 사실상 부산시의 아파트 공급시장은 2025~2030년경에는 마무리될 것으로 보임.
다시 한 번 더 전국 각 지방, 지역, 도시의 개발과도 관련하여,
도시 및 주거 발전에 관한 과제의 핵심이 전국 각 지방, 지역, 도시들의 인구증가 및 각 지방, 지역민들의 일자리와 고용증가임을 재강조 함.
시범 케이스 지방인 부산시 남구의 인구는 십여 년 후, 도심 재정비 사업이 마무리될 무렵인 2025~2030년경까지 십만 명 이상을 더 늘리는 것을 목표로 함.
2030년까지 남구에서 각종 주택재정비사업들로 골급 될 신규 아파트 물량은 중형 단지 이상의 아파트만 해도 5만 가구 이상을 목표로 함.
그 오만의 신규주택 공급물량에 상응하는 인구 증가를 단순히 계산해 보면,
2인 가구를 기준으로는 10만, 3인 가구를 기준으로 한다면 15만 명이 증가할 수도 있음.
수백 가구 이하의 소형 혹은 나홀로 아파트, 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 도시형 주택, 임대주택 등등이 더해진다면?
추가하여, 지역 경제의 활력, 지속 가능한 발전과 관련하여,
영주권자 등 상시 남구를 찾고 체류하는 국내외 사람들이 매일 수만 명, 십만 명을 넘기게 할 수 있다면 추가로 증가될 남구의 인구수는 얼마?
이하, 보다 더 구체적으로,
시범 케이스 소지역인 대연동 하나만 해도, 아파트 2만 호 이상, 다가구, 다세대, 오피스텔, 주복, 임대주택, 도시형생활주택, 뉴스테이 등등의 저가 소형 주택들 또한 추가로 일만 호 이상이 공급될 것임.
문현동의 조합설립 이후의 재개발 지역과 문현금융단지 2, 3단계에서 공급될 아파트, 오피스텔 등 소형 주택들만 해도 5천 가구 이상,
기업형 임대주택, 뉴스테이를 추진 중인 우암 1구역, 2구역 물량만 해도 재개발 물량을 포함하면 5천여 가구,
마찬가지로 뉴스테이를 추진 중인, 부산시의 최대 재개발 사업장 감만 1구역만 해도 9000여 가구.
즉, 남구에 공급될 신규 주택 공급물량에 관한 목표는 최소가 5만 가구고 최대는 알 수 없지만 수만 가구가 더 추가될 수도 있음.
그럼, 남구에서 늘어나게 될 인구수의 최대치는 얼마?
다음은 과제의 핵심 중 하나인,
시범 케이스 지방인 부산시 남구에 늘어나게 될 일자리와 지역민의 소득 및 이를 위한 각종 개발 방향과 개발정책에 대해 쓸 것임.
초록 잎사귀에 비친 햇니미
도시 및 주거환경 발전의 가장 핵심인 인구증가와 지역민의 소득, 자산 증가.
이를 위해서 보다 많은 자본, 자원이 투입되어야 하는데,
서울, 경기, 인천을 제외한 전국의 시군구들은 한해 수백억의 국비 확보도 쉽지 않고, 읍면동은 수십억의 국비 확보도 쉽지 않음.
또, 낙후되고 돈이 안되기에, 민간 자본의 투입은 아예 기대난망인 것이 우리나라의 현실임.
국가 재정건전성 등 미래세대의 경제 안전과 미래세대의 재정 부담을 고려하면 지역 균형 발전을 위한 대규모 국가, 공공자본에 대한 기대를 접어야 하기에,
전국 각 지방 도시들은 각 지방, 도시들을 획기적으로 발전시키기 위해, 지역민의 각계각층들이 고도로 창의성을 발휘하게 하여,
또는 국비나 지역의 특장점 등등을 마중물로 삼아, 자발적인 민간 투자를 보다 많이, 조금이라도 더 유인, 유치해야만 함.
이와 관련하여,
변산반도 일대의 도시들과 통영시 등에 이어 전라북도 전주시, 전라남도 여수시에 대해 간략하게 서술될 것임.
시범 케이스 소지역에 대해 보다 구체적으로,
리먼 사태 이후 시범 케이스로 선정된 소지역인 부산시 남구 대연동은 재개발 등 주거환경 개선사업 하나만으로, 2015년 경 지금까지만 해도 수 조의 민간 자본을 유인했었고 서울, 경기, 인천을 제외한 소외된 전국 지방들의 부동산 시장의 활성화를 선도했었음.
2015년까지 대연동은 대연혁신과 그 인접 대연 1구역 재개발 3천여 입주물량, 대연 2,6,7 구역 재개발 분양 물량,
그리고 부경대, 경성대 인근의 상권 활성화 만으로도,
그 인근 지역에만 해도 수 조의 자발적 민간 자본이 유인되어 지역 경제, 지역민의 일자리, 소득증진은 물로이고 전월세 안정 등 서민의 주거안정에 다소라도 기여할,
다세대, 다가구, 오피스텔, 대학교 기숙사, 나 홀로 등 소단지 아파트, 주상복합 등 일만여의 주거시설이나 상가시설들이 추가로 새로 생겨났거나 오늘도 내일도 계속 생겨나고 있는 중임.
앞으로, 향후 십여 년 후, 대연동은 수십조의 민간 자본을 추가로 계속 유치하여 도시 및 주거환경을 획기적으로, 더욱 개선할 예정임.
2020년까지 대연 2,5,6,7 재개발 아파트 7천여 가구가 입주할 것임.
2025년까지, 늦어져도 2030년까지 또 다른 대연 3,4,8 구역 재개발 입주물량과 대연 비치, 오양 양지, 반도보라 등 재건축 입주물량 1만여 가구,
그리고 대연동은 아니지만 대연 2,3구역과 접한 2호선 못골역을 중심으로 반경 500미터 내 문현동, 우암동 재개발, 각종 지역주택조합 물량 최대 1만여 가구의 신규 아파트가 추가로 순차 공급되어 대연동은 신도시급 2만 5천, 최대 3만여 가구의 신규 고급 아파트 단지로 변화될 예정임.
그것도 도심 외곽이 아닌, 주거선호 지역 도심의 핵심지역에 신도시급의 고급 주택단지.
2015년까지 3천여 가구 등 몸풀기 만으로도 대연동은 수조의 민간 자본을 유인하었는데, 주거 개발이 완료될 무렵의 민간 자본 유입은?
지금부터 십여 년 후의 대연동은, 시범 케이스인 그 일개 동 하나의 주거환경 개선에서 만으로, 대연동 하나만 해도 지금보다 최소 수만 명 이상의 경제적 중산층 인구가 증가할 것이며 각종 상업, 의료시설부터 레저, 휴양, 문화시설까지 각종 시설들은 저절로 생성, 발전하게 될 것임.
국민경제가 지역 경제와 별개가 아니듯, 시군구와 읍면동의 지역사회, 지역 경제도 별개가 아님.
차후에 서술될 산업, 교통 등 남구의 각종 개발 방안, 목표들과 함께, 대연동의 주거시설 개선과 인구 유입은 탐심이 강하고 겁이 많으며 약삭빠르기까지 한 민간 자본의 속성상, 돈이 되는 수영 대로변은 물론이고 평지인 대연벌개발등 대연동 전체에 민간자원이 앞다퉈 몰려들 것임.
십 년, 이십 년 후의 대연동은 물론 대연동 주변의 문현금융단지등 문현동과 북항재개발 우암,감만,신감만지구등 우암동, 감만동 등과 더불어 남구 전체의 도시 및 주거환경, 상업, 산업 시설들은 상전벽해될 정도로 변하게 될 것은 명약관화한 사실.
일개 시범 케이스 지역 대연동 개발이 인근 지역들에 미치는 파급 효과는 상기했던 것뿐만 아니라,
국민경제, 대연동 및 그 주변의 지역 경제에 적게나마 기여할 수 있는 것부터 일부가 슬럼화된 인근의 문현동, 우암동, 감만동, 용호동, 좌천동, 범일동 등 원도심에 대한 개발 파급력을 확산 시키는 등등까지 상상 이상으로 더 커지게 될 것임.
관광, 레저, 휴양, 쇼핑 산업 등 창의적, 첨단 서비스업 토대 구축에도 이바지할 수도 있을 것이고, 당해 지역의 창의적 서비스업 발전과 주택 등 실물시장의 활성화는 지역 특산품 구매, 소외지역 여행 등 인근 도서 지역 등 소외된 전국 지방들의 일자리나 소득 증가에도 작으나마 기여할 수도 있고,
소외된 전국 지방 부동산 시장의 침체를 완화시키거나 예전처럼 선도하여 그 회복, 활성화를 이끌 수도 있을 것임.
기타 등등 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거개선의 파급력은 무궁무진할 것임.
또 다른 시범 케이스 소지역인 남천동은 대연동에 비해 작은데도 불구하고 느리고 굼뜬 편이나,
대략 지금부터 십여 년 후에는, 늦어도 십오 년 후에는 주택재정비사업과 광안리 해변을 중심으로 민락, 용호만 재개발 등 도심 해변의 재정비사업들이 완성될 무렵의 남천동은 부산시 뿐만 아니라 전국적으로도 상위에 속하는 고품격 도시발전 및 고급 주거 단지로 재탄생될 것임.
이십, 삼십 년 후에는 세계에서 최상위급 고품격 주거단지도 가능.
삼익비치, 삼익 타워, 삼익 빌라, 협진태양 등의 재건축과 남천 2구역 재개발사업 등.
상기한 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거환경개선의 목적, 취지, 기능에 있어서 남천동은 대연동과 마찬가지이기에,
또 주거개선에 걸맞은 주변의 상업, 문화 등 발전 및 국민경제, 지역 경제 기여, 파급효과 등등 또한 대연동과 동일하기에 생략함.
남구보다 자치구 그 자체만이 아니라, 주거환경 또한 이미 많이 개발된 상태이기에 개발 여력은 적을 수밖에 없지만, 수영구는 또한 남구의 취지, 목적, 기능에서 다르지 않기에,
수영구에 특유한 사항을 제외하고, 수영구는 남구에 관한 서술로 대체함,
초록 잎사귀에 비친 햇니미
부산시 남구 및 지역민들의 일자리, 소득 늘리기를 위한 각종 혁신, 발전 방안, 정책.
먼저, 전국의 시군구나 읍면동은 다른 시군구, 읍면동, 광역시, 도, 국민 전체의 사회, 경제와 상호 불가분 한 관계가 있음을 재강조.
2025년까지 남구는 수만 개의 양질의 일자리를 포함하여 오만 개 이상,
2035년까지 양질의 일자리 오만을 포함하여 십만 개 이상의 일자리를 늘리는 것이 목표.
그리되면 지역 준 상공업자들의 장사까지 잘 되어 지역민들의 소득은 획기적으로 늘어나게 될 것임.
그러나 현실은 수백, 수천 개의 일자리 늘리기조차 버거운데 어떻게?
창의적으로 목표를 달성해야 할 남구, 남구민들의 장기 과제이나,
이하, 구체적으로 남구와 남구민들의 일자리, 소득을 늘리기 위한 방안, 정책들을 몇몇 예시들을 제시해 봄.
부산시, 남구 지방정부와 남구민들은 장기적으로 바다, 대도시 등등 남구의 특색, 강점을 더욱 살려 나가, 무조건 장기 핵심 목표들을 달성 시켜야 할 것.
남구와 지역민들은 남구를 선박, 해운, 해양플랜트 등 해양 관련 산업과 금융에 특화하여 남구를 해양, 선박, 수산 관련 세계적 경쟁력을 가진 산업들과 금융업, 금융 관련 산업, 서비스업들을 발전시켜야 함.
나아가 해양 관광, 레저, 휴양산업 등 해양 관련 산업과 쇼핑, 의료산업 등등까지 글로벌 경쟁력을 갖춘 놀 거리, 볼거리, 즐길 거리 제공의 각종 서비스업을 획기적으로 육성하고 발전시켜나가야 할 것임.
특히, 해양 대도시 도심의 강점을 살려, 글로벌 경쟁력을 갖춘 요트, 보트, 각종 해양 레저, 레포츠 시설, 해양플랜트, 해양에너지, 수산 등등과 관련된 산업을 특화, 발전시켜야 함.
보다 구체적이고 세부적으로 몇몇 사례들을 언급해 보면,
부산 원도심 부활 및 부산발전의 핵심 중 하나인 부산 북항 7부두, 우암부두, 감만 부두, 용당 터미널 등등.
인근 영도구, 동구 등과 함께 부산시 원도심의 중심, 핵심 요지임에도 불구하고,
부산신항이 완공된 지 십 년이 지났음에도 뚜렷하고 구체적인 발전, 개발 방안조차 없이 한없이 낡아 가기만 하는 남구의 항만관련 시설들.
우암, 감만 부두 등은 부산 도심에 위치한 핵심 요지의 거대한 부지들이기에,
남구와 남구민들은 그 강점을 살려, 거대 국내외 자본을 유치하여, 장기적으로, 차근차근 상기한 해양, 선박, 해양레저 등등의 산업들뿐만 아니라 사물 인터넷, 데이터, 로봇 등등의 첨단 산업들까지 채워 나가야 할 것.
남구, 동구, 영도구 등에 걸쳐있는 북항재개발과 관련.
부산시를 세계 최강의 미항으로 만들려는 사람들과 친환경론자들 일부는 상기의 부지 전부를 친수공간화하길 바라고 있지만,
친수공간화할 수 없다면 보다 친환경적인 산업들로 채워지길 바라고 있지만 현실은 다름.
천문학적인 돈이 하늘에서 뚝 떨어진다면 친환경론자들의 주장에 동감하지 않을 남구만, 부산 시민이 어디 있으랴?
수조, 수십조는커녕, 국가 기본시설인 용호만 방파제 국비 이백억조차 그리 힘들고 오랜 기간이 소요되었는데,
부산문화회관, 박물관, 유엔묘지, 당곡공원, 수목원 등 15만 평 공원은 그 종합 재개발 비용 백억의 부산 시비조차 십 년에 걸쳐 지원받는데,
단돈 수십억 원의 부산시 교육청 예산 부족 타령으로 연포 초등학교는 그 부지 매각과 학교 이전까지 지연되고 있는데,
이상은 이상이고 현실은 현실일 뿐.
더더욱 구체적이고 세부적으로,
남구, 남구민들은 유휴 항만시설 활용과 관련하여, 지금 해양산업클러스터 법으로 국회를 통과 한 7부두와 우암부두를 더욱 효율적이고 부가가치가 높게 활용하는 방안들에 고민해야 할 것임.
나아가 감만, 긴 감만 부두, 용당 터미널 등등의 조기 재개발, 재활용 방안 및 보다 부가가치를 높일 수 있고 더욱 효율적인 활용 방안에 대해서 고민해야 할 것임.
문현 금융 단지 2, 3단계 조기 완공 및 부산시 남구의 금융, 금융 관련 산업들 유치와 그 획기적 발전방안부터 자잘한 부산외대 부지 활용 방안, 씨사이드, 백운포 개발 방안들까지 깊은 고민이 있어야 할 것.
예를 들어, 부경대 하나만 해도 세계 수산대학, 해양, IT 융복합 마을 사업부터 기숙사, 어린이집, 천경자 미술 기념관 등등으로 수백 이상의 양질의 일자리를 창출할 수 있을 것임.
상기한 남구의 제조업과 서비스 산업의 발전방안과 정책들이 순항할 수만 있다면,
2025년까지 남구는 각종 지역 산업과 관련된 양질의 일자리를 만개 넘게, 2035년에는 수만 개, 그 이상을 창출할 수 있을 것임.
나아가 후술할,
도시 및 주거환경과 교통시설의 획기적인 개선과 연계된 남구의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑, 의료 등등의 서비스 산업들이 순항할 수 있다면,
서비스 관련 산업은 고용 친화적인 산업이기에,
젠트리피케이션을 방지 및 청년, 여성 등 무자산, 저 자산의 경제적 약자들을 위한 상설 길거리 공공 시장 등 각종 상업시설 등등을 포함한 각종 서비스 산업에서도,
남구는 2025경 이면 양질의 일자리 수천 개를 포함하여 수만 개의 일자리를, 2035년 무렵이면 양질의 일자리 수만 개를 포함하여 십만 개의 일자리를 추가로 창출할 수도 있을 것임.
그리만 될 수 있다면,
폭발적으로 늘어나게 될 남구의 재정 수입 및 나날이 크게 증가할 남구민의 소득, 자산의 증가는 남구의 도시 발전 및 주거환경개선과 연쇄, 상승 작용을 할 것이고, 양자 간의 선순환 구축 또한 저절로 이루어지게 될 것임.
또한, 일자리, 소득의 증가는 소비 증가를 낳고, 소비 증가는 투자, 일자리를 낳는 지역 경제의 선순환 구조 구축 또한 저절로 이루어지게 될 것임.
그런 지역적 선순환 구조 구축은 전체 국민경제의 지속 가능하고 건강한 성장 및 선순환 구축에도 기여하게 될 것임.
전국의 광역, 기초 자치단체, 읍면동이 시범 케이스인 부산, 남구, 대연동처럼 발전할 수 있다면 저출산으로 인한 인구감소나 통일비용 따위는 껌 값 예 불과할 정도로 지속 가능하고 건강한 국민경제의 고도성장도 저절로 이루어지게 될 것임.
2016.5.30.07.59.
초록 잎사귀에 비친 햇니미
글로벌 자본주의가 언제까지 존속될지 모르지만,
또 지구촌과 지구 생명체들에게 축복이 될 수 있는 인류의 총인구 감소의 시대,
그리고 세계 경제가 저성장을 넘어 역성장의 시대가 그리 오래지 않아 도래할 것 같지만,
인류의 총인구 증가율이 급감을 넘어 총인구 자체가 감소할 때까지는 글로벌 자본주의 및 글로벌 경제는 성장세는 지속될 것 같음.
인구증가율 급감을 넘어 총인구 감소시대를 목전에 둔 우리나라이기에,
전국 각 지방, 지역, 도시들은 도시 및 주거환경 개선 목표를 달성하기 위해서,
부산시는 많은 인구에다 향후 고소득층, 중산층이 급격하게 늘어날 것으로 예상되는 인근 중국, 인도, 동남아 등의 나라들의 해양 관광객들을 대상으로 한 관광, 레저, 휴양, 의료, 쇼핑 등의 창의적 서비스 산업들을 크게 발전시켜 나가야 할 것임.
자두와 머루, 다래 많이 열린 골에 길이 저절로 열리듯.
예를 들어, 시범 케이스 부산시의 해양 관련 산업과 서비스업 등등처럼.
각 지방, 지역, 도시들에 특화되고 특장점들을 창의적으로 최대한 살려 글로벌 경쟁력을 갖추고,
나아가 일반적인 도시 및 주거환경까지 글로벌 경쟁력을 구비하게 된다면, 저절로 국민경제에 기여하면서,
전국의 각 지방, 지역, 도시들은 상기의 목표 달성뿐만 아니라 전체 국민경제의 한 부분인 도시 및 주거환경 개선을 통한 지역 경제와 국토균형 발전까지도 이루어 나갈 수 있을 것임.
이번 시범 케이스 지역인 부산, 남구, 수영구, 대연동, 남천동은 더욱 기발한, 심지어 엉뚱하기까지 한 상상력을 동원하여 서비스업에서도 글로벌 최고의 경쟁력을 갖추어 나가야 할 것임.
부산시, 남구, 수영구,와 남구, 수영 구민들은 백 년, 이백 년 이후까지 내다보고,
광안리 해수욕장부터 용호만 일대까지의 도심 해변은 인근 황령산, 금련산, 봉오리, 장자산 등의 녹지축 연결은 물론이고 인근 삼익비치, 메트로시티 등의 주거지역과 유엔묘지 등 공원 등을 우거진 수목들로 연결한 세계 최고의 자연환경을 자랑하는 도심 수변 친수공간을 창조해 나가야 할 것.
보다 구체적으로,
십 년 혹은 이십 년 후 지금의 좁고 위험한, 황량한 그 도심 해변 도로들을 지하화하고 도로 상부는 녹지, 친수공간화하여 국민, 시민, 지역민들에 되돌려 주어야 할 것.
당해 도심 해변의 녹지는 도심 주거 재정비 사업으로 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치 등이 제공할 수만 평,
그리고 각각 수천 평의 녹지를 제공할 뉴비치와 군소 재건축 아파트, 법면부, 대연비치, 대연천변 해변 도로와 부경대 경계의 도심 해변 녹지 등등 수만평의 녹지, 공원 등 친수 공간이 추가될 것임.
우리나라 전체 보다 더 많은 외국 관광객을 유치하는, 부울경 인구, 면적 보다 적은 싱가포르,
센토사, 해적, 포로수용소 역사를 가진 작은 섬은 다른 건 몰라도 카펠라호텔 주변의 우거진 수목은 부러울 지경.
늦어도 십여 년 후, 이미 계획되어 있는,
광안리 해수욕장 백사장 두 배 늘리기, 그리고 이미 완성된 민락 수변공원에다 삼천여 평의 남천 수변공원,
지금 한창 공사 중인 용호만 방파제 등 용호만 재개발 사업 등등이 완료될 무렵이면 시범 케이스 지역 도심 수변의 친수공간은 추가로 수만 평이 늘어나야 할 것임.
당해 수변은 장차, 현재의 작고 지저분한 요트, 보트 등 해양 레저, 레포츠 시설들을 글로벌 경쟁력을 갖춘 종합, 첨단 해양 레저, 레포츠 산업으로 계속 발전시켜 나가야 할 것임.
현재 변변한 볼거리, 놀러기는 물론 변변한 먹거리조차 없는 대연, 남천 지역은 각종 해산물, 수산물의 중심항으로서의 특장점을 살려 글로벌 경쟁력을 갖춘 먹거리 시장까지 창출해야 함.
그리만 되면, 황령산, 이기대, 오륙도, 해수욕장, 유엔묘지 등등의 볼거리와 함께 당해 각종 해양 레저 등 즐길거리까지 더해져, 남천, 대연을 중심으로 민락, 광안, 용호만의 도심 수변 지역은 볼거리, 놀 거리, 먹을거리에도 경쟁력을 갖춰 나갈 수 있을 것임.
지방, 지역, 도시가 발전하려면 보다 많은 돈, 사람이 돌고 흘러야 하는 법.
부산시가 육상, 항공, 해상을 통합하여 교통, 운수, 해양물류산업을 종합적으로 발전시켜 나가야 하듯,
당해 지역에 폭발적으로 늘어나게 될 인구, 관광객들의 수요에 부응하여 당해 도심의 수변도 마찬가지로 요트, 유람선 등 해상뿐만 아니라 도로, 철도 등 육상, 케이블카 등 항공 운송시설까지 종합적으로 발전시켜 나가야 함.
영국 런던시가 창의적으로, 케이블카를 새로운 공중 대중교통수단으로 도입하고 공식화했듯 남구, 수영구의 교통, 운송수단은 창의력을 발휘하여 더욱 획기적으로 발전시켜 나가야 함.
대중교통수단은 천문학적인 자금을 요하는데 푼돈의 국비, 시비 확보조차 쉽지 않은 것이 현실.
따라서, 민간 자본이 눈 발개 달려들 만큼 각종 대중교통수단의 수익성 확보는 필수불가결한 과제이자 전제 임.
그 대중교통수단의 수익성 확보를 위한 창의적인 방법, 수단 중 하나하나가 관광, 레저, 휴양산업을 발전 그리고 후술할 쇼핑, 의료산업들의 발전 및 쾌적한 주거환경 개선 등등은 물론이고 육상, 해상, 항공이 상호 상승작용, 상호보완 효과를 가질 수 있도록 각종 교통수단들을 통합하여 개발하는 것임.
육상 교통수단 중 도심철도 사업의 예를 들어,
부산시의 도심철도 사업은 부족한 재원으로 인해,
북항에서 시민공원까지의 C Bay Park선 외, 도시 균형 발전을 위해 주로 강서구, 기장군 등 도심 외곽 지역들을 중심으로 추진하고 있음.
따라서 도심철도 사업은 그 사업들의 원만한 추진을 위해서,
공공자원을 보충해 줄 민자사업은 수익성을 쫓는 민간 자본이 자발적으로 앞다투어 달려들게 만들 만큼 창의적인 수익성 확보를 더욱 강하게 요구하는 사업 임을 재강조.
공공, 민간 자본에 의한 각종 교통수단들의 통합적 개발에 관해 시범 케이스 도심 해변의 소지역에 대한 예를 들어 봄.
국비, 시비 확보가 어렵고 사업성이 부족했던 까닭에,
계획만 있고 수십 년째 잠자고 있는 용호건, 우암선, 북항 트램 등 시범 케이스 지역에 대한 도심철도 사업이 빠르게 진척 되게 하려면,
당해 지역의 도시 및 주거환경의 획기적 개선과 발전 및 인구증가가 그 필수 전제임.
즉, 당해 지역의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑, 의료 등 각종 서비스산업을 창의적으로 발전시켜 당해 지역의 유동 인구를 폭발적을 증가시키거나 그 증가가 예상되는 것이 선결 조건임.
대중교통과 관광수요를 겸한 도심 해변 관광열차, 마찬가지로 수익성이 확보된다면, 민간 자본도 투입하여 기존의 계획된 도심 철도사업은 주거 밀집시설, 혹은 유동인구 밀집 지역인 상업, 관광시설들을 경유, 환승케 하거나 노선 신설 혹은 노선 변경도 과감히 해야 할 것임.
보다 구체적으로, 부산시의 지속 가능한 서비스 핵심 산업 중 하나인,
친환경적이고 초저비용의 최 첨단 자기 부양 철도 혹은 트램 등등의 각종 도심철도 사업.
최장기 과제로 부산시는 해운대 동부산 관광단지에서 해운대, 광안리, 용호만, 북항, 남항, 다대포, 낙동강, 김해 양산까지 연결된,
글로벌 최강의 경쟁력을 갖춘, 첨단 친환경 도심 해양관광열차를 완성해야 할 것임.
마찬가지로 장기 과제지만,
가급적 빠른 시기에 부산시와 남구청은 대연동에서 북항을 거쳐 영도 태종대까지 계획되어 있는 북항 트램선과 대연동에서 용호동까지 계획되어 있는 용호선을 조기에 완성 시켜야 할 것임.
그런 연후에 북항트램선과 용호선은 장차 민락동과 용호만 개발 지역 해변의 6, 7성급 호텔, 점단, 복합 문화, 쇼핑센터를 경유케 하여,
남천, 광안은 물론이고 수영만, 마린시티, 엘시티, 달맞이 등으로 노선을 확장 시켜 나가야 할 것임.
또한, 양 노선은 앞서 언급한 시베이 파크선과 연계하는 등 시민, 주민의 교통 편익 증가와 도심철도 사업의 사업성을 더욱 높일 수 있도록 더욱 창의적으로 개발되어야 할 것임.
또한,
양 도심철도 노선은 유엔묘지, 문화회관 근처에서 교차, 환승케 하면서 장차 거주 인구, 유동인구 밀집 지역이 될 용호만과 못골, 지게 골 역, 남구청을 경유케 하는 등 기존 노선의 변경이나 신설을 해서라도,
인구 폭증, 교통지옥이 예상되는 남천, 대연 지역 주민, 시민의 교통 편의 증가뿐만 아니라 국, 공비 등 재정, 도시철도의 수익성의 장기 지속성까지도 고려하여 거미줄 대중교통시설을 확보해 나가야 할 것임.
다음은 해양, 공중 대중교통시설.
용호만은 요트, 유람선항 뿐만 아니라 각종 선박, 수륙양용차 등 모든 해양 운송수단을 효율적으로 운용하여 해상 버스, 해상택시 등 부산의 해상 대중교통 항의 역할을 하게 해야 함.
장기적인 과제로,
용호만은 용호만 방파제 외항에 크루즈 접안시설까지 추가하여 종합 해양 관광, 레저, 휴양 등의 첨단, 서비스 산업에서 글로벌 경쟁력을 갖춘 항만으로 발전되어야 할 것임.
마찬가지로 케이블카 등 항공 내지 공중 대중교통시설들은 장기적으로 용호만에서 동백 섬뿐만 아니라 해운대 관광단지까지,
또 용호만에서 이기대 해저생태관광지, 오륙도를 넘어 영도 태종대까지, 그리고 북항까지,
또 용호만에서 황령산을 넘어 서면 시민공원까지 연결하여 관광, 레저용 뿐만 아니라 일반 대중교통의 기능까지 겸유케 하는 케이블카 등 공중 교통시설들도 계속 발전시켜 나가야 할 것임.
2016.05.30.10.51.
초록 잎사귀에 비친 햇니미
먹기 싫은 개떡같이 남아있는 이번 과제는 오늘 중 마무리할 수 있으려나?
이번 과제 중 하나인 전국 각 지방, 지역, 도시 및 주거환경의 창의적, 획기적 발전, 개선방안.
그 도시 및 주거 환경의 개선, 발전 방안과 정책에 있어 핵심 선결과제 중 하나인,
제조업, 서비스업 등 지방, 지역, 도시의 각종 산업의 발전 및 주거환경 개선을 통한 시민, 지역민들의 일자리 늘리기, 장사 잘 되기, 소득 증가 등등 중에서,
오늘은 지역민들의 소득 늘리기의 부가적인 효과인 지역민들의 자산 늘리기에 대해 서술함.
플로인 소득이 모이면 스톡인 자산이 되고 자산이 투자되면 그 반대가 되기에,
지역민들의 자산을 늘리려면, 지역민들의 소득 증가가 필수고,
실물 자산의 수요, 지역민의 소득을 증가시킬 인구 유입과 지역 산업, 일자리 발전, 그리고 도시 및 주거환경의 개선이 가장 중요한 사항임을 재강조.
여태까지 서술되었던 시범 케이스 지방, 소지역의 도시 및 주거환경 개선에 관한 각종 방안들과 정책들에 추가하여,
이미 엎어진 물격으로 천혜의 도심 공유 수변, 매립지역은 망가진 지 이미 오래이기에,
부산의 도심 해변들은 인공적, 인위적인 환경들이나마 다른 경쟁 항만 도시들 보다 더욱 경쟁력을 가질 수 있도록 개선할 수밖에 없음.
십여 년 후 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 주택 개선 사업이 마무리될 무렵이면, 대연동, 남천동 주변지역으로 관광, 레저, 휴양, 문화, 쇼핑 등 고품격, 첨단 시설에 대한 개발 압력은 높아질 수 밖에 없고 개발압력은 점차 주변지역으로 확장, 확산되어 나갈 것임.
즉, 개발 압력은 대연동 주변의 낙후지역인 문현동, 우암동, 범일동, 좌천동과 수영 대로와 용호만 일대,
남천동 주변의 광안동과 수영대로, 고도제한이 해제된 민락지구와 광안리 해수욕장 해변 상업지 등등으로 점차 확장, 확산될 것임.
십 년, 이십 년이 지나면, 수영구와 남구는 자발적인 민간 누적 자본들이 수십조, 수백조 투입될 것이고,
또 인구, 소득 등이 느는 만큼, 소득과 자산 간, 또 지방정부 재정과 도시 및 주거환경 간 선순환 구조 구축까지 더해져, 상상 그 이상으로 발전돼 있을 것임.
대연동, 남천동은 물론이고, 그 파급효과로 상기 예시한 낙후 지역들까지 상전벽해될 만큼 발전해 있을 것임.
예를 들어, 민락동, 광안동, 문현동, 우암동 등의 각종 주거환경 개선사업과 북항, 용호만 재개발 등의 사업이 완료되어, 각종 첨단 대중교통 시설 등 기반 시설들을 포함한 당해 지역의 도시 및 주거 환경은 괄목할 정도로 개선되어 있을 것임.
남구, 수영구에 걸쳐진 수영대로는 각종 상업시설부터 의료, 레저시설들까지 새 건물들로 채워질 것이고,
도심 해변은 민락, 광안 해변의 7성급 호텔 및 첨단 복합시설, 남천 메가마트 부지의 최첨단 면세점 등 복합시설, 용호만 재개발 호텔 등 각종 숙박, 위락시설부터 고전, 한류 문화 공연장 등등 더더욱 발전, 개발되어야 하고 또 그리될 것임.
그리되면, 전 국민의 실물 자산 중 하나인 주택자산 증가 및 누진세 등 각종 조세, 준조세를 많이 납부하여,
미래세대를 위한 국가, 지방 재정에 기여하고, 나아가 가계빚 위험까지 완화시켜 줄 지역민의 자산 증가는?
소외된 전국 각 지방의 부동산 시장의 침체를 보완하고 회복을 견인해야 할,
부산시, 대연동, 남천동 등 시범 케이스 지방과 소지역들의 부동산 시장은 어떠한 상황일까?
버블, 거품 절대 불용의 원칙 아래,
이십여 년 후, 시범 케이스 지방, 지역은 경쟁 도시들인 홍콩, 상해, 동경, 뉴욕 등의 도시들 보다 GRDP가 높으면서,
도시 및 주거시설 또한 상기한 경쟁 도시들 보다 훨씬 쾌적하고 안전하면서도 주택 가격은 반값, 반의반 값 등 오히려 더 낮은 경쟁력을 확보할 수 있어야 할 것임.
글로벌 고소득, 고 자산가들이 영주권, 장기 체류권을 얻기 위해 긴 줄을 서야 할 정도로.
국내 각 지방, 지역들과 비교해서,
발상의 전환으로, 당해 시범 케이스 지방, 지역은 현재 글로벌 해양대 도시나 서울 한강변 지역들과 비교해서 상대적으로 더욱 낙후되었고, 주택 가격 또한 반의 반값에도 못 미칠 정도로 상대적으로 저렴한 까닭에,
이번 과제로 제시된 방안, 정책들만 달성할 수 있다면 시범 지방인 부산시, 남구, 대연동, 남천동 등의 집값 상승 여력은 아주 클 것임.
국민 경제의 목표 중 하나인, 십 년 후 두 배 이상, 이십 년 후 세배, 네 배 이상 국민의 실물 자산 증가에 앞서 일조할 수 있을 만큼 당해 시범 케이스 지방, 지역의 부동산 시장은 침체기 보완 후, 전국의 부동산 시장 회복과 활성화에도 이바지할 수 있을 것임.
이십여 년 후, 시범 케이스 지역인 남천동과 대연동의 주택 가격은 서울 압구정, 반포동 등은 물론이고 동경 신주쿠, 뉴욕 맨해튼 등등 보다 주거의 쾌적성, 안전성 등 주거의 경쟁력은 우위에 있으나 주택의 가격은 뉴욕 등은커녕 압구정, 반포동 등의 가격대 보다 저렴하여 주택의 가격 경쟁력 또한 확보할 수 있을 것임.
삼십 년 후에는 비싸질 수도 있을 것임
그 근거로,
시범 케이스 소지역인 대연동과 남천동 주거환경 개선 사업지들은 7성급 호텔과 복합시설 등 더욱 첨단, 고급화된 각종 새 시설들에 쉽게 접근할 수 있고,
또 가볍게 산책하듯 걷기만 해도 해수욕장, 요트, 유람선 항만, 각종 해양 레포츠 시설들을 이용할 수 있으니까,
나아가 장차 세계적 관광명소가 될 이 기대, 황령산, 금련산 등등의 녹지, 해변 산책로과 인근의 유엔묘지, 수목원, 박물관 등의 각종 관광레저시설들을 가볍게 산책하듯 도보로 접할 수 있는 곳은 세계적으로 드무니까.
그뿐만 아니라, 인접 일본, 중국, 인도 등 인구 밀집 국가들과 해양 항로로 접근 가능한 지리적, 지정학적 위치, 이점은 물론,
당해 시범 케이스 소지역의 사업지 일부는 일 년 내내 바다 일출, 월출 하늘과 수평선이 빚어내는 천변만화한 조화는 물론 눈앞에 파도가 찰랑거리는 워트 프런트 뷰, 비치 프런트 뷰, 베이 프런트 뷰까지 모두 동시에 영구 조망할 수 있고, 그런 주택은 더더욱 드물고 대체가 불가능하니까.
기타,
대연, 남천 지역은 앞으로 부울경은 물론 전국적으로 주거 선호지역이 될 도심 해변에서의 신도시급, 6~7성 호텔급 신규 고급 주택단지의 이점을 향후 수십 년간 계속 누리게 될 것임.
주상복합과 비교하여, 주거의 상대적인 쾌적성은 물론이고, 5년, 10년 후 재건축이 되어도 용적률이 300% 이하이기에, 오십 년, 백 년 후 현재, 마린시티나 용호만 더블유 등 인근 주복의 용적률만 확보한다 해도 다시 한 번 더 재건축도 가능한 이점 등등 부터,
상대적으로, 여름에 시원하고 겨울에 따뜻한 해양성 기후, 광안대교, 이 기대, 오륙도, 해운대 마린시티, 달맞이 영구 조망권 등등까지의,
모든 이점들을 모두 무시하고도 오직 개별 주거시설만 해도 그렇다는 말임.
이제 먹기 싫은 개떡처럼 남아있던 모든 과제는 서둘러, 대충 마무리되었지만,
내키면 내가 혹은 누군가에 의해, 지역 일자리, 소득 증가와 도시 및 주거환경개선의 반사적 효과, 부수적 결과물인 지역 부동산에 관한 이야기들이 추가될 수도 있을 것임.
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