햇살 한 스푼
2019.07.01 23:05
올해 우리나라 아파트의 평당 평균 분양가는 서울이 22% 인상된 영향 탓인지, 부산, 경기 등 일부 지방은 인하되었음에도 불구하고 작년보다 7%가량 올라 거의 평당 1400만 원대입니다.
입지, 시기 등등에 따라 분양가는 천차만별이기에, 평균 분양가는 단지, 단순 참조사항에 불과할 뿐이지만,
올해 상반기, 평균 분양가가 50%가량 상승하여, 올해 상반기 부산 평균 분양가 1350만 원대를 훨씬 능가하는,
거의 평당 1500만 원에 육박하는 광주시의 분양가 상승폭은 괄목할 수준입니다.
가정법으로, 2021~2025년경 부산 부동산 시장이 지금과 반대로 대세 상승기이고 삼익 타워의 후분양, 삼익 비치의 일반 분양 무렵이면 언론 등이 부산 평균 분양가 100% 상승 타령 등으로 호들갑 떨겠지요?
그럼에도 정부여당은 낙후된 지방 부동산에 대한 사소한 신규 규제조차 극히 신중해야 할 것입니다.
역 버블 상태의 낙후된 지방 부동산 시장이 아무리 활성화되어도 명백한 버블이 아닌 한 상대적으로 사회, 경제적 약자층들이 주로 거주하는 낙후된 지방민들의 실물 자산 증가는 지방 소멸 속도 늘 늦출 수 있을 뿐만 아니라 국토 균형 발전, 지역, 자산 등 양극화 완화에도 기여할 수 있기 때문입니다.
서울 등 소수 지역으로 전국 수요층을 집중은 노무현 정권의 서울 등 부동산 1, 2차 버블에 이어 문재인 정권의 1, 2차 버블 형성의 원인 중 하나, 문재인 정권의 대표적 경제 실정 중 하나입니다.
지역 균형 발전, 각종 양극화 축소는 수십 년간 이어진 국민의 경제, 사회 의지고, 낙후된 지방의 경제나 부동산 시장이 나아지면 국민 다수에 이롭기에 국민 다수가 지지하는 것조차 모르는,
견적이 안 나올 정도로 지려 천박, 무능한 문재인 정부 여당은 경제 전반은 물론 부동산 정책까지 임기 내내 역주행 하느라 바쁜 듯합니다.
전임 이명박근혜 정권에 누차 경고를 하였 듯,
무능, 무지한 정권이 설칠수록 국민의 경제 고통은 가중될 수밖에 없기에, 문재인 정부여당은 모르면 가만히 있어야 하는 것조차 모르는 듯합니다.
임기 내 경제 실적, 결과로서 증명하지 못한다면,
문재인 정권과 그 일당들은 경제, 사회 영역 중 일부인, 천문학적 혈세 낭비, 만성적 국민경제 침체에 대한 혹독한 법적, 정치적 책임은 절대 모면할 수 없을 것입니다.
2009~2011년 부산 등 낙후된 지방 부동산 시장이 활황기 때 서울 등 부동산 시장이 안정화되었던 것처럼.
문재인 정부여당 관료들이 워낙 무지, 무능한 까닭에 알아먹을지 의심스럽지만, 낙후된 지방 부동산 활성화는 서울 등 소수 지역으로 집중된 투자 수요층을 조금이라도 분산 시킬 수 있기 때문입니다.
저출산, 고령화, 고용, 국토 불균형, 각종 양극화 등 사회, 경제 지표는 물론 작금의 우리나라 거시 경제, 수출, 기업 경쟁력 등 경제 지표들까지.
참으로 무지, 무기력, 무능력을 증명 시켜주기 못해 환장하고 있는 듯한 우리나라 역대 정부, 정치권, 재벌 2, 3, 4 세 등 우리나라 기업들입니다.
국토 균형 발전, 지역, 자산 양극화, 저출산 고령화 등에 관한 한, 주인의식은커녕 정부, 정치권에 제대로 된 비판조차 없는, 국민, 전국 지방, 지역민들도 무능, 무지, 무기력하기는 마찬가지입니다.
저출산 고령화 기조에서 천문학적 혈세를 퍼붓고도 세계에서 가장 빠른 속도를 자랑하는 우리나라는 이제 총인구 감소시대, 지방 소멸조차 목전에 두고 있는데도 말입니다.
국내외 일부 자료에 의한다면, 우리나라 제2의 도시인 부산 인구도 20년만 지나도 200만 명대, 100년이 지나면 소멸에 가까운 수십만 명대로 줄어든다고 예측하던데,
만약 그 예측들이 맞는다면, 이대로 가다가는 백 년 내 낙후된 전국 지방은 소멸할 수밖에 없을 것입니다.
그러나 국민의 의지는 이를 절대로 용납할 수 없습니다.
지방정부를 포함한 정부, 정치권, 기업, 국민 지방민들은 피나는 노력으로, 위기를 기회로 삼아, 낙후된 지방들조차 세계에서 가장 지속 가능한, 품격 있고 잘 사는 지방으로 만들어 나가야만 합니다.
어떻게?
이하, 세계 대도시들 중 낙후도, 소멸 지수 등등의 지표에서 글로벌 최고 순위를 다투었던 시범 케이스 지방 부산 중에서, 남천동, 대연동, 북항 재개발 주변 지역 등 시범 케이스 소지역들의 발전 방안을 다시 한 번 더 강조합니다.
이를 참고삼아, 부산 지방 보다 못할 게 없는 낙후된 전국 지방들도 부산 보다 더욱 발전시켜 나가야 할 것입니다.
지방, 지역 발전과 관련된 예를 들어,
갯벌, 다도해 등 천혜의 자연 자원을 가진 순천만, 목포, 군산, 1004 신안, 완도, 진도 등 우리나라 남서 해안 지역,
광주를 중심으로 전주 덕진 전미동 에코 시티, 한옥마을 등등부터 여수 웅천지구, 경도 해양 관광단지 등등까지의 전라지역은 새만금 지역까지 부산, 부울경 못지않은 개발 잠재력을 가진 지역입니다.
상기한 관광, 레저, 문화 등 창의적, 첨단 서비스 산업들이 기존 광양, 광양, 여수 산업단지들에 더해진 전라 메가시티의 각종 지역 산업들의 발전은 인근 진주, 남해 등 서부 경남과 서산 등 남부 충청 지역까지 더해진다면,
전라 메갈로 시티의 발전 가능성과 잠재력을 더욱 강화해 나갈 수 있을 것입니다.
특히, 전라 지방 지역민들과 지방 정부들은 아래에 재강조할 부산 지방의 트램, 관광열차, 해양, 산악 케이블 카, 각종 유람선, 크루저, 요트 등 거미줄 대중교통시설 실현에 최선을 다해야 할 것입니다.
대중교통시설은 지역 발전의 기초이자 돈과 사람이 몰려들게 될 혈관, 대동맥이니.
도시 및 주거환경 개선과 관련된 예를 들어,
비록, 완성되기까지 20여 년을 기다려야 하겠지만,
최근 미추홀구로 자치구 이름을 바꾼 인천 남구의 도시 및 주거환경도 비약적으로 개선될 것입니다.
즉, 인천 남구는 재개발만 해도, 현재, 인천, 미추, 숭의, 용현, 주안, 학익 구역 등 40여 개 구역에, 조합이 설립된 구역만 16개 구역에 달하기 때문입니다.
현재 인구 수 41만 명 대의 인천 남구는 분당 신도시급의 도시 내 재정비 사업만으로도 20여 년 후 인구는 50~60만 명대로 늘어나게 될 것 같고, 교통, 교육 등 각종 기반 시설들도 비례하여 개선될 것이기에 인천 남구의 집값도 장기간 상승할 수밖에 없을 것입니다.
장차 수백만 평의 북항 재개발 1, 2, 3단계, 부산역, 부산진역 재개발과 도심철도 지하화, 부전 복합 환승센터, 문현 금융 단지 등등은 물론,
기타 자잘한 용호만과 주변지역 재개발, 용호 씨 사이드, 우암 외국어 대학과 컨테이너 장비창 부지,
가능성으로, 싱가포르 센즈와 유사한 북항 센즈 복합개발, 북항 엑스포, 동천, 부전천, 전포천과 도심 운하 등등의 지역 산업과 지역 개발에 투입될 수백조 원의 공공, 민간 자본
주로 민간 자본을 위주로, 도심 해변가는 물론 수영로 등 내륙까지 해양 레저, 휴양, 의료, 복합 문화, 쇼핑 등등 각종 최첨단 서비스 산업,
송도, 영도, 다대포, 낙동강 명지, 북구, 양산까지, 그리고 해운대, 송정, 일광, 좌천까지 이어져야 할 창의적 최첨단, 친환경 도심 해변 관광열차, 트램 등 거미줄 도시철도, 해운대와 이기대 사이는 물론 황령, 금련산, 오륙도와 태종대까지 이어질 최첨단, 안전한 해양, 산악 케이블 카, 북항, 용호만, 운촌항을 중심으로 전국 낙도 오지까지 운항이 가능한 각종 유람선, 연락선, 크루저, 요트 등등,
각종 교통, 서비스 산업에만 투입될 또 다른 수백조.
시범 케이스 소지역인 삼익 비치, 대연 비치, 삼익 타워, 남천 어울림, 남천 하늘채, 남천 뉴비치, 남천 2구역 포스코, 대연혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 1구역 캐슬, 남천 1 구역 재개발 등등 남천, 대연 도심 해변가 지역.
그 주변의 광안 쌍용, 광안 자이, 광안 에일린 뜰, 광안 SK 뷰 등 광안, 민락 오션 테라스, 민락 센텀 포레, 비스타, 캐슬, 푸르지오 등 민락, 용호동 W, 용호 자이, 엘지 메트로시티 등 용호 지역에만 대단지 신규 아파트를 중심으로 도심 내 분당 신도시급 도심 주거시설.
대연 2구역 레전드, 5구역 자이, 6구역 푸르지오 파크, 7구역 뷰 힐스, 대연 3구역 캐슬, 아이파크, 대연 4구역 푸르지오, 대연 8구역 등 재개발과 대연 반도 보라, 오양양지 등 재건축의 대연 내륙 지역을 중심으로 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 문현 1, 3구역, 좌천 범일 2, 3구역 등 감만, 우암, 문현, 범일, 좌천 지역에 대단지 이상의 새 아파트만 또 다른 분당 신도시급 주거시설.
그 지역의 헌 아파트와 부산진역 휴포레, 부산항 이편한세상, 레우스 센터럴 베이, 지원 더 뷰, 부산항 미라주 초량, 수정, 봉래, 청학, 동삼 지역 새 아파트 등 인근 북항 주변 지역에서만 또다른 일산 신도시급 주거시설.
준 시범 케이스 지역으로, 시민공원 주변 촉진 3, 2-1지구를 중심으로 양정 1, 2, 3 구역과 그 인근의 연산 재개발 더 삽, 캐슬 골드 포레, 전포 2-1 아이파크, 1-1 이편한세상, 연지 2구역 래미안, 초읍 1 구역 캐슬, 2구역 하늘채, 부암 1구역 캐슬과 가야 3구역의 캐슬, 범천 1-1구역 S 클래스 등등 대형 단지 이상의 재정비 물량만 신도시급 주거시설.
남천, 대연 지역, 그리고 북항 재개발 지역과 배후지역의 각종 주택 재정비 사업에만, 건축비 아닌, 사업비를 기준으로 또 다른 수백 조가 투입될 것을 포함하면,
상기한 시범, 준 시범 케이스 소지역에만 2010년~2040년까지 1000조 원 내외의 자본이 투입되어 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 것이고, 당해 지역 산업, 지역 일자리, 지역민 소득도 집값 등 지역민 자산도 상상 이상으로 증가하게 될 것입니다.
지금은 단지 목표 제시 수준이나 10년만 지나도 보다 가시화될 부울경 메갈로 시티의 하드파워는 상기한 과제들이 마무리될 무렵,
2040년 무렵, 물류, 제조업, 서비스업 등 각종 산업에서 중국 상해, 싱가포르, 홍콩 등을 능가하게 될 것입니다.
마찬가지로, 북항 재개발 지역과 시범 케이스 소지역 등의 도시 및 주거환경의 경쟁력 목표도 서울 강남 3구 등이 아닌, 시드니, 나폴리, 리우데자네이루 등 세계 3대 미항과 도쿄, 뉴욕 등 도심 해변 핵심 주거지역을 대상으로 하는 것이기에 시드니, 뉴욕 등의 도시 및 주거 환경을 능가하게 될 것입니다.
지방 정부를 포함한 정부, 지역민들이 상기한 기본 과제만 수행해도, 2040년경 부울경 지방은 소멸은커녕,
2040년을 전후하여 부울경의 GRDP는 홍콩, 싱가포르의 GDP를 능가하게 될 것이고 부울경 지역민들의 일 인당 GDP와 일 인당 자산 보유액은 일본 국민들은 당연하고 미국민들의 그것을 크게 능가하게 될 것입니다.
소득, 금융 자산만이 아니라 집값 등 지역민의 실물 자산 또한 강남 3구가 아닌 뉴욕, 도쿄, 런던 등의 도심 핵심지역 가격 보다 높아지게 될 것을 기대, 예상합니다.
물론, 낮은 가격으로 도시 및 주거환경이 훨 고품격, 고가치면서도 실물 자산의 가격은 오히려 더 싼, 당해 지역이 실물 자산 가격 경쟁력까지 구비하는 것도 나쁘지 않지만 말입니다.
상기와 관련하여 2017년과 2018년, 다음 아고라에 썼던 선배의 글을 추가합니다.
2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방
해야해야
주거환경은 누차 언급했던 공유 수변, 공원, 녹지 외에도 주변의 바다, 산, 강, 공원, 녹지 등과 잘 조화된 도시, 건물 그 자체나 스카이라인도 전국 각 지방, 각 도시들에겐 도시 및 주거환경의 경쟁력을 높일 수 있는 하나의 수단이 될 수 있을 것입니다.
일반적으로, 바다, 강 등 수변과 잘 조화된 뉴욕, 도쿄, 홍콩 등의 도시 및 각종 건축물, 아름다운 스카이라인들, 화려한 야경들, 기타 등등은 집값이 간접적으로 반증해 주듯 강남의 그것들 보다 우위에 있을 것입니다.
또한, 세계인 다수가 강남 보다 경쟁력 있다고 여기고 있는 그런 뉴욕 등 이국적인 풍경들 속에서의 각종 신나고 신기한 먹거리, 볼거리, 놀 거리들은 우리나라의 만성적 서비스수지, 야행 수지 적자 주범 중 하나일 것입니다.
소수, 일부에 그칠지라도, 우리나라의 각 지방, 각 도시들의 도시 및 주거환경이 장차 뉴욕 등을 그것들을 뛰어넘을 수 있다면 만성적 여행수지 적자 문제와 강남 부동산 불패 문제 등등까지 저절로 해결될 수 있는..
세상에서 불가능한 일은 없고.. 앞전에 언급했던 한강변 강북구만 아니라, 제주, 여수, 속초, 통영, 경주, 부여, 공주 등등 전국의 소지역들도 도시 및 주거환경을 시범 케이스 소지역, 강남의 그것들을 능가할 정도로 발전시켜 나갈 수 있을 것입니다.
예를 들어, 이제 막 도시 및 주거환경 개선이 시작되고 있거나 한창 진행 중인, 그러나 아직은 흔한 구닥다리 백화점조차 하나도 없을 정도로 서울, 경기 일부 지역 외 전국 지방과 다를 바 없이 낙후되어 있는 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동 지역은 천지개벽적 도시 및 주거환경이 개선되면 서울 강남 지역을 능가할 수 있을 것입니다.
도시 및 주거환경 개선만 해도,
이기대 트래킹 길에서 바라본 마린시티, 센텀시티, 해운대 해수욕장과 달맞이 공원의 해운대 풍경과 건축물 미관, 스카이라인, 경관, 그리고 그 야경들은 지금도 서울, 강남은 물론 싱가포르, 뉴욕, 홍콩, 도쿄 등의 그것들에 비해서도 결코 뒤떨어지지 않은데, 앞으로는?
장차 완비될 케이블카, 트램, 지하철, 도심 해변 관광열차, 유람선, 크루저, 요트 등 거미출 대중교통시설과 공원, 녹지, 문화, 쇼핑 등등의 첨단, 고품격 시설, 공간들은 제외하고 말입니다.
십 년, 늦어도 이십 년만 지나면 광안대교와 광안리 해수욕장과 황령산 금련산 사이의, 민락에서 광안리를 거쳐 용호만까지 도심 해변 건축물 및 스카이라인은 완성될 것입니다.
즉, 십 년, 이십 년 후 시범 케이스 소지역의 풍경과 건축물, 스카이라인, 야경 등 도시경관은 나날이 더욱 세련된 새 건축물, 풍부한 녹지, 공원, 공유 수변까지 더해질 것이기에..
남천, 대연과 그 주변의 광안, 민락, 용호 해변가 스카이라인, 야경들은 지금도 싱가포르, 홍콩 등의 그것들 못지않습니다.
조만간 마린, 센텀시티, 동백 섬 등의 해운대를 능가하게 될 더 먼 미래의 광안, 남천, 용호의 야경과 스카이라인 등은 싱가포르, 홍콩 등등만이 아니라 뉴욕, 동경 등의 그것들을 능가하게 될 수도 있을 것입니다.
매년 가을 여름이면 광안리, 해운대 먼바다에서 광안리, 용호만 등을 바라보는 각종 요트, 크루즈, 유람선 승객들 중 다수는 개발 전인 현재에도 그 지역이 해운대, 홍콩 등에 못지않다 여기고 있기 때문입니다.
십여 년 후 남천, 대연 일대의 워트 프런트 도심 해변가의 주거시설에 국한 한 스카이라인의 예를 하나 들어 볼까요?
먼저, 녹지는 거의 없고 좁게, 밀집한 주상복합으로 구성된 해운대 마린시티 보다 몇 배 더 큰 면적을 가진,
주로 일반 아파트로 구성될 남천, 대연동 해변가의 스카이라인부터 간단하게 언급해 봅니다.
모두 현재의 뉴욕, 싱가포르, 홍콩 등의 해변부터 십여 년 후 재정비될 강남, 강북의 한강변까지, 십여 년 후 그 지역의 스카이라인들과 비교, 상상해 보세요,
69층의 주복 용호동 W는 물론이고 장차 풍부한 녹지 등 공공 수변으로 둘러싸인 61층의 삼익비치, 43층의 대연 비치, 법면부를 포함하면 40층 이상의 높이가 될 36층의 삼익 타워, 나아가 마찬가지로 40층 이상으로 건설될 것으로 예상되는 뉴 비치, 협진태양, 우성 보라, 남천 보라 등등등이 모두 완성 후를 상상해 보면 누구나 알 수 있을 것입니다.
나아가 한창 재정비를 준비하고 있는 중인 민락 재개발과 용호만 재개발 등의 상업시설과 광안리 해변가와 그 인근 내륙 지방의 남천 1, 2구역 재개발, 광안 재건축 재개발의 광안 자이, 뷰, 민락 이편한세상 오션 테라스 등의 주거시설까지 완성된다면?
남천, 대연 해변가를 중심으로, 민락동 미월드 주변부터부터 광안 해수욕장 일대, 그리고 용호만과 용호만, 주변 재개발 지역까지의 해변들도 십여 년 후에는 상전벽해 될 것입니다.
주거 등 각종 시설과 건축물들, 특히 호텔, 쇼핑, 레저, 휴양 등 상업시설들은 그 시범 케이스 소지역을 천지개벽케 할 것입니다.
나아가, 잠시 후, 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동과 그 주변지역의 도시 및 주거환경과 관련하여, 그 지역의 녹지, 공원, 문화시설에 관한 구체적 사례들도 몇 추가합니다.
도시 및 주거환경의 경쟁력은 도시와 주거의 쾌적성과 안전성 등을 포괄한 개념이고..
기존 용적률이 높고 대지지분이 적은 중층 아파트들은 서울, 부산 등 대도시 극히 일부 지역을 제외하고는 어차피 재건축이 불가능할 것이고 리모델링이나 대수선, 소수 어선을 거쳐 오십 살, 백 살로 하염없이 늙어 갈 것이기에..
문재인 정부여당의 주택정책과 관련하여, 중장기적인 공급 축소의 악영향도 있을 수 있겠지만, 현재 날뛰고 있는 강남 부동산시장의 고삐가 필요하다 여겨지면, 정부, 여당은 재건축 연한을 다시 연장해도 무방할 것입니다.
안전성만 보장된다면 40년이든, 50년 이든..
나아가 재건축 초과 이득 세, 종부세를 강화하던지, 분양가 상한제든, 후분양제 도입이든 항상, 언제나 그래왔듯 너거들 마음대로 해도 됩니다.
거듭 잘못 하는 것이 진짜 잘못인데..
서울 경기지방만 비만 걸리게 하고 그 외 나머지 전국 지방을 영양실조로 만드는 데 탁월했던 노무현 부동산 정책 시즌 2, 데자뷔의 문재인 정부여당의 각종 부동산 정책들..
때가 되면 혹독하게 추궁할 책임정치 평가, 법적, 정치적, 역사적 책임 추궁은 주권자, 주인인 국민의 몫이니..
우리나라 최고 핵심 지역이자 서울 요지의 이촌동 한강맨션, 압구정 현대 등도 지금 50살로 향해 늙어가고 있는 데 다른 아파트들이야 말해 무엇할까요?
높은 비용으로 인해 대지지분은 적고 이미 고 용적률, 고층화된 우리나라의 대다수 아파트들은 고액의 분담금으로 앞으로 재건축은커녕 수평, 수직증축의 리모델링, 대수선도 쉽지 않을 것입니다.
나아가 저출산, 고령화 기조, 총인구 감소시대가 본격화되면 대도시 내의 아파트들도 빈집이 크게 늘어날 수도 있을 것입니다.
따라서, 앞으로 지어질 새 집들은, 재건축이 사실상 불가능하니 다소 비용이 더 들더라도, 다소 늦어지더라도, 백 년을 넘길 수 있는 쾌적하고 안전한 아파트를 지어야 할 것입니다.
각 세대당 태양광, 바이오 등 친환경 에너지 설비, 빗물 저장고 등등, 태풍, 지진, 해일, 화산 폭발 등 각종 천재지변이나 화재 등 각종 인재에도 독자적으로, 장기적으로 생존이 가능한 아파트 말입니다.
특히, 한강변 강북, 시범 케이스 소지역 등 서울 강남은 물론이고 글로벌 대도시 보다 도시 및 주거환경 경쟁력을 갖추어야 할 전국 지방, 지역들의 주택들은 더더욱 그래야겠지요?
시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 개발은 지난 십 년과 앞으로 십 년간은 주로 자기 부담을 진 지역민의 자발적인 수십조의 민간 자본에 의해 완성될 것입니다.
장기, 집중적인 혈세의 폭탄 투하와 정치, 정부, 재벌 등 세속적 돈과 권력의 서울, 강남 집중으로 가만있어도 저절로 된 특권 지역으로 변한 강남과 달리..
주로 민간 자본 투입으로 강남의 도시 및 주거 수준에 근접해 가고 있는 해운대 마린시티, 해운대 해수욕장과 엘시티 주변의 소지역들처럼..
국가의 재정건전성도 결코 양보할 수 없는 가치고, 국가 재정은 뚜렷한 한계를 가지고 있기에..
시범 케이스 소지역은 물론 전국의 지방, 도시들도 도시 및 주거환경을 획기적으로 개선 시 키 위해 지역민들은 다액의 초기 자기자본 부담 등 자기희생은 불가피할 것입니다.
즉, 낙후된 각 지방, 각 도시들은 억울하고 분해도 재정건선성의 한계로 말미암아 주로 자기 분담에 의한 민간 자본에 의해 도시 및 주거 환경을 개선할 수밖에 없단 말입니다.
십 년, 이십 년 후 남천동 대연동 주변의 수영구와 남구의 인구는 각각 수만, 십수만 명 이상이 증가할 것으로 예상되기에, 상기한 도심 관광 열차, 경전철, 저비용, 친환경 트램, 유람선 등의 대중교통 시설은 민자에 국비, 시비, 구비가 더해질 수 있겠네요.
일본 대도시 해변 관광열차는 예약해야 탈 수 있을 만큼 수익성이 높다는 데, 국가와 지방, 지역의 관광, 레저 산업의 발전과 많은 일자리 창출에 이바지할 부산 도심의 창의적, 최첨단, 친환경 해변 열차 사업은 수익성, 사업성이 높을 것으로 예상되니 민자사업도 가능하겠습니다.
그것도 소심하고 겁 많은 민간 자본들이 치열하게 경쟁할 정도로..
미세먼지를 저감시키는 수소를 원료로 한 수소 전지, 혹은 태양광 등 친환경 에너지, 전기를 이용하여 수중, 하늘을 날기도 하는 창의적, 무가선 최첨단, 친환경 도심 해변 열차는 그 자체만으로 세계의 명물이 될 수 있고 우리나라의 만성적 여행수지, 서비스 수지 적자 해소에 크게 기여할 수도 있을 것입니다.
사업성이 있는 해운대부터 광안, 용호를 거쳐 북항, 송도까지는 민자 사업으로, 사업성이 다소 의심되는 영도, 다대포, 송정 등의 도심 해변 열차 지선들은 국비, 시비, 구비 보조로도 가능하겠네요.
향후 십여 년 내 대연동을 중심으로 분당 신도시급의 새 아파트가 들어서게 될 부산시 남구는 자체 인구만으로도 트램 등 친환경 대중교통사업의 수익성이 높을 것으로 예상됩니다.
남구와 인접한 광안, 민락을 포함한 남천동 일대와 북항재개발 2단계 지역을 포함한 동구지역, 그리고 시민공원 주변지역에도 십여 년 내 각각 평촌, 중동 신도시급의 새 아파트가 들어서게 되니..
도시 및 주거환경 개선 사업이 마무리 도면, 남구 내에는 물론 남구와 인근 수영구, 동구, 부산진구와 연계된 최첨단, 친환경, 저비용 트램, 경전철 등의 대중교통 시설 도입도 자발적 민간 자본이 경쟁할 정도로 사업성이 높을 것으로 예상됩니다.
남구 등 당해 지역과 연계 지역 내, 산먼 당 달동네 등 낙후되고 소외된 지역까지 이어질 거미줄 최첨단 저비용 친환경 트램 등, 경전철 등은 국비나, 시비 보조 혹은 장차 나날이 넉넉해질 자치구 재정보조나 민간 자본과 자치구 간 공동사업으로도 가능하겠지요?
관광, 레저, 휴양산업의 활성화와 대중교통시설 확충을 겸한 해운대 백사장, 동백 섬 혹은 영도 태종대와 광안리 해수욕장, 황령산, 이 기대, 오륙도를 연결 한 해상 케이블카나 각종 요트, 유람선 등의 시설들 또한 국가, 당해 지역의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑 등 서비스산업의 활성화와 일자리 늘리기에 크게 기여할 것입니다.
당해 시설들은 현재 강남 3구의 거미줄 지하철, 도로 등 교통시설과 비교하여 국비, 시비 등 공공자본 투입으로도 가능하겠지만 국가 재정건전성을 위해 민간 자본으로 하는 것을 원칙으로 해야 할 것입니다.
그러나, 장차 강남 3구의 인구와 비슷해질 부산진구 일부를 포함한 부산 원도심과 남구, 수영구는 현재 대중교통조차 지하철 하나뿐입니다.
심지어, 영도, 송도 등 일부 지역에는 지하철은커녕 저비용 경전철, 트램조차 하나도 없는 상태이기에 일정 부분 국비, 시비 등 공공자본 투입은 불가피할 것입니다.
마지막으로 재건축, 재개발 등 주거환경 개선사업과 관련하여, 이하, 중층 아파트 재건축이 쉽지 않은 이유를 겸하여, 상기했던 자기 부담금, 자기희생의 구체적인 사례를 들어 봅니다.
또한 몇 년 전인 2012~2013년경만 해도, 부산의 대표적 도심 요지의 단지들인, 예컨대 해운대 자이 1차, 대연 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용 등의 30,40평형대 일반 분양가는 3억 내외에서 4억 대였었고 분양권도 비슷하게 거래되었었는데, 지금의 일반분양가와 분양권 가격은 얼마며 얼마나 올랐을까요?
예컨대, 부산의 시범 케이스 소지역의 대표적 중층 아파트 재건축 중 하나인 삼익타워 소형 지분을 가진 조합원은 30,40평대로 가기 위한 조합원 추가 분담금만 해도 몇 년 전의 새 집값인 3~4억 대를 부담해야만 할 것입니다.
아직은 확정되지 않았지만, 영구 조망권이 확보된 삼익 타워 103동의 일반 분양 예정가는 최고가를 기준으로 33평이 7억을 넘고, 45평이 8억, 48평이 9억에 근접하고 있기 때문입니다.
이자 등 각종 금융비용과 취득세 등 각종 세금을 포함하면, 삼익타워가 입주 시 실재 부담액은 33평이 8억, 48평이 10억쯤 되겠네요.
상기한 사실은 서울 강남 등 일부 지역을 제외한 전국의 중층 재건축 사업이 사실상 불가능 한 주요 이유 중 하나일 것입니다.
삼익 타워, 대연 비치처럼 조합원 대다수가 대액의 자기 부담금을 각오하지 않는 한..
12~15층, 기존 용적률 180% 내외의 삼익 타워, 대연 비치의 분담금이 그토록 많거늘..
15층, 20층 혹은 그 이상, 용적률 200% 이상의 전국 중층 아파트 재건축 부담금은 얼마나 될까요?
인근 대연비치도 삼익타워와 유사할 것이나, 빨라야 삼익 타워 보다 몇 년 뒤에나 분양할 예정인 인근 삼익 비치는 더 많은 분담금을 지불해야 될 것이기 때문입니다.
설령 삼익비치가 강남에 버금가는 고가의 일반 분양가로 분양에 성공할 수 있어도 고액의 자기 분담금은 피할 수 없을 것입니다.
삼익 비치는 삼익 타워와 마찬가지로, 사실상 1:1 재건축으로 일반 분양 물량이 아주 적을 것이기 때문에 삼익 비치는 평당 4천, 5천만 원으로 일반 분양한다 해도 다액의 분담금은 피할 수 없기 때문입니다.
더군다나 낮은 전세율에 따른 장기 금융비용에다 재건축 초과이익 환수금 등등까지 분담금에 더해진다면?
단, 삼익 비치는 고액의 자기 분담금은 별론으로 하고 재건축 초과이익 환수금에 대해 조금 더 구체적으로 접근해 볼까요?
재건축 후 입주 무렵에 인근 삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오, 삼익 빌라 금호, 용호동 W, 광안 자이, 광안 재개발 SK, 남천 재개발 포스코 등등과 헌 아파트들인 코오롱 하늘채, 용호자이와 메트로시티, 대 년 혁신, 광안 쌍용 등등이 그 일대의 집값이 크게 올려놓으면 삼익비치 재건축 초과이익 환수금은 없거나 미미해질 수 있을 것입니다.
그럼에도 삼익비치에 대한 관심이 왜 그리 높을까요?
십여 년, 늦어도 이십여 년 후에는 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동 일대의 소지역 집값은 강남의 집값을 따라잡을 수도 있을 것이기 때문입니다.
삼익비치 등 매일 일출 등 바다 원거리 조망과 워트 프런트 근거리 바다 영구 조망, 그리고 금련, 황령산 등 녹지, 도심 해수욕장, 도심 항만, 다리 등등의 영구 조망을 겸한 소수의 주택은 따라잡는 것을 넘어 어쩌면 강남을 넘을 수도 있을 것이기 때문입니다.
왜? 어떻게?
십 년. 아니면 이십 년 후 시범 케이스 소지역인 남천동, 대연동 도심 해변 지역을 중심으로 그 일대의 도시 및 주거환경은 새 아파트 수만 가구와 기존 헌 아파트들을 합하여 분당 신도시급으로 상전벽해 될 것이기 때문입니다.
그렇게 늘어난 인구에 비례하여 그 소지역 일대는 도로, 철도 혹은 지하철, 경전철, 트램 등 대중교통시설부터 교육, 문화시설, 쇼핑, 의료, 레저, 녹지, 공원 등등 상전벽해 된 가종 기반 시설들까지 차례로 완비될 것이기 때문입니다.
보다 상세하게 강조하면,
삼익비치등 삼익 시리즈 해변가 아파트들은 자체의 경쟁력뿐만 아니라..
시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 개발이 본격화되면, 돈이 되는 줄 알기에 겁 많고 소심한 민간 자본들이 너도 나도 당해 지역에 달려들어, 지하철 2호선을 따라 문현 금융 단지부터 민락까지의 수영로 일대, 그리고 민락, 광안리, 남천, 용호만 해변가 상업시설들을 천지개벽 시켜 줄 것이기 때문입니다.
광안리 해변가 상업시설은 물론 용호만 재개발과 민락 해변 개발 등등까지 가세하여 시범 케이스 소지역에 들어서게 될 글로벌 경쟁력을 갖춘 관광, 레저, 휴양, 의료, 쇼핑 등 각종 상업시설들 말입니다.
그때가 되면 시범 케이스 소지역은 쾌적성 등 주거환경에서도 서울을 넘어 글로벌 경쟁력을 확보할 수도 있겠지요?
나아가 그 소지역은 수십, 수백 미터만 슬슬 걸어가도 접근 가능한 바다와 해수욕장, 항만, 대 원천. 이 기대 등 친수공간과 금련산, 황령산, 정자산 등 산과 녹지공간을 확보하고 있기 때문입니다.
그뿐만 아니라 대도심의 해수욕장, 항만, 황령산 등 친수, 녹지공간 겸유 및 그 친수공간, 녹지공간에서 쉽게 접근 가능한 이 기대, 신선대, 오륙도 등등의 자연환경들은 경쟁도시들인 홍콩, 싱가포르, 도쿄, 뉴욕 등에서도 흔치 않기 때문입니다.
장차 49호 광장부터 황령 터널까지 지하화와 상부 지역 녹지, 공원, 공공 시장화 등등과 용호만 재개발과 중앙고와 연포초, 예술대학 사이의 도시고속도로 상부 공원화 등등으로 바다, 도심 공원, 황령산, 금련산 등과의 녹지축 연결.
대연 수목원, 유엔 묘지, 문화회관, 박물관 등 기존의 평지 녹지, 공원, 문화시설에 다 대연 푸르지오 파크 인근의 야산, 대연 3구역과 접한 구룡산 공원, 대 연 롯데 레전드와 접한 동산 등 도심 내 녹지축 연결.
문현동, 대연 SK와 접한 또 다른 동산 등 각각 수만 평에 달하는 도심의 녹지 동산들들도 잘 정비될 것이기에,
경성대와 남구 도서관 뒤 공원으로 개발될 지역 및 그 황령산과 황령산 등산로가 바로 이어지는 대연 SK 힐스,
시범 케이스 소지역인 대연동의 공원, 녹지시설은 그 양이나 질에서 강남은 물론 용산에 비해서도 꿀릴 이유가 없기 때문입니다.
다시 한 번 더 강조하지만, 다른 전국 지방, 도시들도 대연, 남천동 보다 못할 이유도 각 지방정부, 지역민의 노력에 따라 남천, 대연동 보다 더 발전시키지 못할 이유도 없습니다.
장래가 아닌 현재, 혈세인 거미줄 도로, 지하철 등 대중교통시설과 학교 등 기반 시설에서 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동은 강남에 비해 현격한 비교열위를 보이고 있을 뿐이기 때문입니다.
군사정권에서 시작되었고, 민주화 이후의 정권, 특히 자칭 민주, 개혁정권에서 더욱 가속화되었던 지역 양극화.
혈세, 대기업 본사 등 돈과 권력으로 만들어진 강남과 달리 재정의 한계로 인해 지역민 등 소시민들의 민자에 도시 및 주고환경 개선을 의존할 수밖에 없는 낙후된 전국의 지방과 도시들입니다.
이 지경이 된 것, 그리고 지역, 자산, 소득 양극화 등 각종 양극화의 확대, 심화에 대한 법적, 정치적, 역사적 책임은 누가 져야 할까요?
다시 한 번 더 강조하지만, 낙후된 전국의 지방과 도시들은 각 지방, 도시들의 집값이 강남의 그것을 능가할 정도로 소지역의 발전 및 주거환경을 개선하기 위해서는 비상한 노력은 물론이고 강남과 달리 다액의 자기자본 투하 등 값비싼 대가를 지불을 각오하여야 할 것입니다.
오늘날 강남 3구만 해도 아파트 하나만 가지고 가만히 있었어도 백만장자 이상이 되었던 불로소득자들은 얼마나 많을까요?
강동구, 양천구, 나아가 동작구, 영등포구, 강서구와 용산구, 성동구 등 강북의 졸부들을 포함하면 서울만 해도 수십만 명에 달할 것입니다.
반면에, 지난 십여 년간 과제 수행으로, 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장을 2차에 걸쳐 활성화시켰어도 서울과 동일 조건 하 부산의 불로소득자는 0명입니다.
우리나라 제2의 도시가 그러한데 다른 지방들은?
나아가 부산의 3, 4차 상승기가 있을 것이란 가정 아래,
강남 3구와 유사한 상황은 대세 상승기는 물론 지금부터 5~6년여 이후로 예상되는 부산 부동산의 3차 상승기 끝물 무렵에도, 그 끝을 알 수 없는 부산 부동산 시장의 4차 상승기의 초입 무렵에도 별로 달라지지 않을 것 같습니다.
억울하고 분하겠지만, 설령 수십 년 후 부산의 시범 케이스 소지역의 집값이 강남 3구의 집값을 추월해도 강남 등 서울과 달리, 각종 주택 재정비 사업에 고액의 민간 자기자본 투입되었기에 강남처럼 저절로 백만, 천만장자가 될 수 없을 것이란 말입니다.
2018.01.13. 05:37
2018.01.13. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
입주물량이 많은 작년, 올해, 내년의 3개년 동안,
전국의 아파트 입주물량은 물론 부산의 아파트 입주물량도 2018년 1분기가 최대의 물량이지요.
아파트 재고 물량인 미분양 물량도 앞으로 더 늘어날 가능성이 높지만, 최근 3개년 동안 지금이 가장 많구요.
더군다나, 지금은 주택시장의 전통적 비수기인 겨울철이니 서울과 경기, 대구, 광주 등 일부 지방을 제외한 나머지 지방의 부동산 시장은 본 글 주장과 같이, 아니 본 글 보다 더 힘겨워질 수도 있겠습니다.
그러나, 오르막이 있으면 내리막도 있듯,
올해, 내년의 공급 물량만 급감해도, 전국 부동산 시장의 봄날도, 부산 부동산 시장의 봄날도 그리 멀지 않을 수 있습니다. 07:58 삭제 리플달기 0
댓글 해야해야
만약, 역대급 8.2대책 등 문재인 정부여당의 각종 부동산시장 억제 정책이 없었다면 부산은 더 오랜 기간, 더 많은 아파트 공급물량이 증가했을 것이고, 이것 하나만으로도 부산 주택시장은 더 오래, 더 많이 침체될 수 있었을 것입니다.
주거복지 로드맵, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제가 필요 없을 정도로, 일부 역전세난을 수반한 부산 집값, 전셋값의 중장기적 동반 하락 등 부산 부동산 시장의 긴 겨울과 까마득한 봄날 말입니다.
부산 주택시장은 올해, 내년 두 해만 주택 공급이 감소해도, 차후 입주물량 부담이 적은 자차 구별로, 올해 상반기와 내년 1분기에 몰려있는 입주물량 소화과정이 순탄하다면, 의외로 더 빨리, 더 많이 회복될 수도 있을 것입니다.
이하는 그 근거 중 일부입니다.
주택시장의 침체로, 부산 도심의 각종 주택재정비사업을 포함한 부산의 아파트 공급물량은 순차 연기, 분산될 것이고, 지금의 서울처럼 아파트의 중기적 공급과잉의 위험은 줄어들게 되어있기 때문입니다.
설령 올해 한 해만 부산의 일반 분양 등 공급 예정 물량이 급감을 가정하고,
또한 3, 4차 상승기가 있다는 가정하에,
부산 부동산 시장의 3차 상승기에는 전에 없던, 지금의 서울처럼, 맨땅에서 가 아닌, 많은 재건축, 재개발 이주 수요 물량 등 수요 측 요인까지 가세 될 것이기 때문입니다.
부산 부동산의 4차 상승기 이후, 장기, 초장기적으로도,
각종 신도시 등 부산외곽의 공급물량은 별론으로 하고, 장기, 초장기적으로도 미운 오리 새끼에서 백조로 한참 변신 중인, 부산 도심의 각종 주택재정비 사업은 그 완료 전가지 입주 물량은 분산될 것이며, 완료된 후에는 부산의 도심 아파트 입주물량 공백 상태 혹은 공백에 가까울 정도의 급감 상태는 초장기적으로도 계속될 것이기 때문입니다.
보다 구체적으로, 부산시의 부동산 시장은 언제부터 어느 정도 회복할 수 있을까요?
시범 케이스 소지역인 대연동, 남구의 입주물량을 미리 선반영하고 있는듯한 부산 부동산 시장은 도심과 외곽, 자치구별 차별화 속에서 부산 도심 아파트의 입주물량이 줄어들 일부 자치구는 2019년 혹은 2020년부터 회복하게 될 것입니다.
올해, 내년 부산 도심의 분양이 급감하면, 부산 부동산 회복, 활황기인 2021년 전후에 집중 분양하게 될 부산 도심 아파트의 공급물량이 본격적으로 몰리게 될 2023년 혹은 2024년 전후까지 부산 부동산은 3차 상승기를 맞이할 수 있게 될 것입니다.
반면에 부산 부동산 시장 전체가 동반 상승이 예상되는 시기는 부산 전체의 입주물량이 현저히 감소하게 될 2021년경이 될 것 같네요.
상기한 부산 공급물량의 본격화 시기는 4000가구 내외의 대단지 주택재정비 사업들인, 거제 2, 온천 2, 4. 시민공원 촉진 3. 우동 3, 대연 3, 8, 괴정 5구역 등등의 거대 단지 재개발 물량과 삼익비치등 재건축 물량들이 본격적으로 입주할 2020년대 중반, 어쩌면 후반기까지 계속될 수도 있을 것 같습니다.
그 시기가 되면, 부산 부동산 시장은 지금처럼 집값과 전월세값 동반 하락 등으로 4차 상승기까지 또 쉬어갈 수밖에 없겠지요?
상기한 도심 재정비사업 물량 외에도 1만 가구에 가까운 감만 1구역, 도합 6천 가구가 넘는 우암 1구역과 2구역,
어쩌면 가능할 수도 있는 1만 가구의 복산 재개발 등등과 부산 외곽의 일광 신도시, 명지 신도시 잔여물량과 에코 시티 등 신도시 물량까지 더해진 부산 아파트의 공급 물량은 마지막 불꽃을 태우게 될 것이기에..
부산 부동산 3차 상승기 이후 4차 상승기 사이의 침체기는 더욱 혹독, 가혹할 수도 있겠습니다.
부산 부동산의 4차 상승기는 부산 도심의 주택재정비 사업이 사실상 완료되는 시기, 즉, 그 마지막 불꽃들의 입주 완료 전후에 시작될 것이고, 그 끝은 누구도 알 수 없는 부산 도심 아파트 입주물량의 사실상 공백 상태가 지속되는 동안 상승세는 끝없이 지속 혹은 강화될 수 있겠지요?
만약, 올해, 내년에도 분양 물량이 줄어들지 않는다면, 오랜 기간 누적된 공급물량으로 인해 부산 부동산 침체기는 더 길어질 수밖에 없을 것입니다.
부산 부동산 3차, 4차 상승기의 구분이 불필요해질 것이고, 2021년부터 부산 부동산 시장은 대세 상승을 시작하게 될 것이지만, 대세 상승 초기의 상승률은 공급 물량 부담으로 탄력성이 약해질 것입니다.
그리고 대세 상승 기간이라도 입주물량이 몰리는 해에는 잠시 쉬었다 갈 수도 있을 것입니다.
그럼 부산 부동산 시장은 언제, 어느 정도 회복할 수 있을까요?
다음에 보다 구체화, 상세화하기로 하고 오늘은 ' 부산 남구, 대연동 떡 폭락 예상' 등 본 글, 댓글의 주장과 질문인 용호동 W를 포함한 8000여 가구가 입주하는 대연동에 대해서만 간단히 예측해 봅니다.
부산의 8000여 가구 수는 인구, 가구 수가 부산의 세배인 서울의 물량으로 치면 대략 2만 4천여 가구네요.
시, 군, 구 단위도 아닌 일개 읍면동 단위에 8000가구라 많긴 많습니다.
남구 대연동의 아파트 가격과 전월세 가격 추이, 거래량 추이, 매물 추이 등등 남구, 대연동의 부동시장에 대한 모니터링 된 각종 자료를 살펴보니..
이를 6개월 전부터 미리 선반영 하고 있어서 그런지, 대연동 부동산 시장은 예상과 달리 조만간 입주할 예정인 대연 롯데캐슬 레전드, SK 뷰 힐스, 푸르지오 파크뿐만 아니라 그 인근의 대연 릴 스테이트푸르지오, 롯데캐슬, 푸르지오, 동원로열듀크, 대연 SK 등등의 헌 아파트까지 상당히 견조한 편입니다.
따라서 대연동의 부동산 시장은 본 글, 댓글 주장의 폭락은커녕 하락도 어려울 것이고, 어쩌면 예상 보다 더 빨리, 더 많이 회복할 수도 있겠습니다.
헬리오 시티 등 올해 서울 아파트 입주물량의 삼 분지 일을 차지하고 있으면서도 최근까지 급등하고 있는 송파구 부동산 시장 정도는 아닐지라도..
또 대연동을 제외한 부산 부동산 시장이 계속 침체 지속일지라도..
08:10 삭제 리플달기
2018.01.13. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
또 다른 댓글들인 '담보대출까지 얻어 좌천 범일 지구 재개발에 투자했는데 많이 불안합니다'
'일광, 명지 신도시 투자는 괜찮을까요?'
특히 '입주물량이 바닥을 보이고 있는데도 회복 기미조차 보이지 않는 양산 신도시 아파트 전망이 궁금합니다 '
'남구의 입주물량이 원도심 주택시장에 영향을 미칠 수 있을까요?'
'영도구에 언제쯤 지하철이 들어올 수 있을까요?'
'마린시티 자이는 부산 최고의 아파트다.'
'해운대 우동의 시대는 가고 이제는 해운대 백사장과 엘시티, 구 해운대역 공원화, 중동 롯데 캐슬스타, 동원 비스타,우동 3구역 재개발 등등 해운대 중동의 시대다'
'부산 주택시장의 대세는 십 년만 지나도 노후화될 해운대 아파트가 아닌 부신 시민공원과 우리나라 최대의 도심 광장을 끼고 있는 촉진 3구역 등 서면, 부전이 대세다'등등의 댓글들 주장과 관련하여..
댓글들의 주장은 나름 일리도 있고.. 모두가 간절히 원하면 원하는 대로 이루어지겠지요?
먼저 해운대.
녹지, 공원, 서비스 면적 등 몇몇의 요소만 제외하면 현재 해운대의 마린시티, 센텀시티와 가까운 장래의 중동 주거지역은 서울 강남, 아니 세계 어느 대도시에 비해서도 경쟁력을 가질 수 있을 것입니다.
적어도 외관에서는..
부산 외곽의 각종 신도시들의 부동산 시장은 수요예측이 쉽지 않아 어렵지만..
대략 서울 외곽의 신도시들인 분당, 일산 등의 사례와 비슷하지 않겠어요?
즉, 전국 부동산 시장과 마찬가지로, 공원, 녹지, 교육, 문화, 쇼핑시설 등은 특별히 다를 바 없을 것이고, 도심 외곽에 위치하고 있기에 도심 접근성, 지하철 등 대중교통시설 설 구비 여부가 더욱 중요하겠지요?
원론적인 견해로, 부산 도심 외곽의 신도시들은 신도시 완성과 입주 완료 후 적어도 중기적으로 집값은 탄력을 강화해 나갈 것 같습니다.
남구의 과잉 입주물량은 해운대, 수영구 등 인접 자치구 외 부산 전체에 미치는 영향은 미미할 것입니다.
몇 달 후, 늦어도 올해 가을 무렵이면 스스로 실증해 주겠지요.
개인적 견해로, 남구의 과잉 입주물량의 후유증은 중기적 입주물량공백, 재개발, 재건축 이주 수요 등등으로 인해 그리 깊지 않고 오래 지속되지 않을 것 같습니다.
장기적으로는 김해 신공항, 부 산신상과 각종 산업단지 및 신설될 트램 혹은 경전철 등과 더불어 개발, 발전이 가속화될 명지, 에코델타, 국제 등 서부산 신도시와 동부산 관광단지, 동해선, 바다, 해수욕장 인접의 일광등 동부산 신도시는 밝게 전망하고 있습니다.
지하철 등 대중교통, 바다 근접성 미비, 산업단지 부족 등으로 인해,
아직까지 정관 신도시는 힘을 제대로 써 보지 못하고 있지만 일광 신도시는 정관과 다를 것 같습니다.
중단기적으로는 부산 주변 신도시들 중에서는 양산 신도시가 가장 빨리 회복할 것 같습니다.
당분간은 인근 창원, 김해, 울산 등의 누적 과잉 공급물량, 미분양 물량 등으로 인한 주변 지역 부동산 침체에 눌려 회복이 쉽지 않겠지만 말입니다.
양산 신도시 자체가 거의 완성단계에 있고, 부산 지하철 1,2호선 연장에다 인근 가산, 대동 산업단지 등등의 지역 산업과 지역 일자리,
무엇보다도 올해 하반기 이후로 사송 신도시가 기반 시설을 착공한 때부터 분양 아파트 입주시까지 최소 3~5년간의 양산 물금 신도시는 입주물량의 공백 상태가 중기적으로 지속될 것으로 예상되기 때문입니다.
영도구등 부산 원도심 부동산 시장에 대해서는 십수 년간 거듭 되풀이되었고 앞으로도 계속될 것입니다.
영도구, 동구, 서구, 중구의 부산 원도심은 십여 년 후, 어쩌면 이십 년 후까지 계속 발전할 것이고 부동산 시장도 마찬가지로 계속 상승하게 될 것입니다.
어쩌면 원도심 4개구가 1개구로 통합되고 부산 북항재개발 1, 2, 3단계가 완공된 후 잃어버린 영광을 더 빨리 되찾을 수도 있을 것입니다.
장기적으로도 북항재개발 1,2, 3 단계 등 상전벽해, 천지개벽 될 원도심은 강남 3구는 물론이고 시드니, 도쿄, 샌프란시스코, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시들에 비해서도 우위의 경쟁력을 확보할 수도 있을 것입니다.
지하철이든 경전철이든 저비용 친환경 트램이든 현재 강남 3구보다 더 거미줄이 될 수도 있겠지요?
부산 원도심과 관련하여..
원도심 발전과 개발을 계속 촉진할 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동 주거환경에 대해 썼던 글을 추가합니다.
극소수에 불과한 한 점의 지역일지라도 부산 원도심은 시범 케이스 소지역인 부산 도심의 해변가 등의 집값처럼 수십 년 후 홍콩, 도쿄, 뉴욕, 샌프란시스코 등 글로벌 해양 대도시 보다 주거환경에서 경쟁력을 갖출 수 있을 것이기에 강남 집값을 능가할 수 있을 것입니다.
현재 낙후, 황폐화 1위이자 소멸 가능지수 전국 1위인 부산 원도심 지역..
20여 년 전 환란 전후만 해도 강남 3구 집값은 강북이나 부산 등 대도시 도심의 집값과 크게 다르지 않았습니다.
워낙 낙후되었던 까닭에 미운 오리에서 백조로 변신할 수 있기에, 천지개벽으로 전국 지방의 소지역의 주거환경을 강남의 그것과 역전시킬 수 있기에..
부산 시범 케이스 소지역들 보다 못할 게 없는 대구 수성구, 중구, 대전 서구, 유성구, 광주 남구, 서구, 세종시, 제주시, 속초, 강릉, 평택, 목포, 군산, 여수, 순천, 통영, 거제, 포항, 경주 등등의 낙후된 도시 내 소지역들도 지역민과 지방정부 노력 여하에 따라 강남을 넘어 글로벌 동급 도시들 보다 경쟁력을 갖출 수도 있을 것입니다.
도시발전과 산업, 일자리는 다음에 언급하기로 하고 오늘은 녹지 등 주거의 쾌적성 등 주거환경의 개선과 그 부수적 효과인 부동산시장에 관해서만 강남 부동산 시장의 수요를 분산시킬 정도로, 강북구 만 아니라 전국의 소지역들의 집값이 강남의 그것들을 능가할 수 있다는 상기의 주장들에 대한 이유, 근거 몇 되풀이합니다.
2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방.
해야해야
전월세 시장 등 서민의 주거안정은 차후에 취급하기로 하고..
작금의 우리나라 부동산 매매시장의 가장 큰 문제점은 무엇일까요?
주택 등 우리나라 부동산 시장의 근원적 문제 중 하나는 나날이 심화 확대되고 있는, 지역 양극화를 포함한 각종 양극화입니다.
당연, 그 해결 방법 중 하나는 그 양극화의 해소, 축소겠지요?
작금의 강남 집값 타령들과 관련한 국토균형 발전에 대해서 조금만 더 살펴봅시다.
강남 집값 대책은 기왕에 확대, 심화된 자산, 소득, 지역 각종 양극화에 기인하고 있고, 또 시장원리에 따르더라도 도심 요지의 땅은 한정되어 있어, 공급의 탄력성이 0에 가깝기에 백약이 무효일 정도로 지금은 그 해결이 거의 불가능한 상황입니다.
미국 워싱턴 평균 집값 보다 더 높은 뉴욕 집값, 뉴욕 보다 더 높은 샌프란시스코의 평균 집값을 예로 들어..
즉, 수도인 워싱턴 보다 비싼 뉴욕, 뉴욕 집값과 다를 바 없는 지방 대도시 로스앤젤레스 집값. 뉴욕 보다 더 평균 집값이 더 높은 지방 중소도시 샌프란시스코, 시애틀 등등의 집값 등 미국 지방 도시들 집값의 예를 들어..
보다 강력한 국토균형 발전책의 시행으로, 강남 3구 주택의 만성적 공급 부족을 근원적으로 해소하기는 어려울지라도, 적극적인 국토, 지역 균형 발전책 실행과 이를 통한 강남의 주택 수요 부산 책이 장기적으로, 미약하나마 약발을 듣게 할 수 있을 것입니다.
낙후된 지방들은 워낙 오래 낙후, 침체된 까닭에, 워낙 미약하고 얕은 낙후된 지방들의 주택 유효 수요층들로 인해 한계가 뚜렷하기에, 아무리 작고 가벼운 과제라도 계속, 거듭 되풀이하여 수행할 수밖에 없겠네요.
강남 집값이 지려 천박한 정부, 여당이 주장하고 있듯 투기 때문만 일 까요?
현재 서울 부동산 투자 자금은 아파트에서 상업시설 쪽으로 옮겨가는 신호가 포착되고 있던데?
다시 한 번 더 재강조 합니다.
백약이 무효인듯한 작금의 강남 부동산 시장을 장기적으로, 근원적으로 치유하는 하나의 유효적절한 수단 중 하나가 강남 부동산 수요의 분산책 일 것입니다.
따라서 현재, 그리고 앞으로 계속될 정치, 정부 등 대의기관들은 보다 적극적인 국토균형 발전 정책을 실행해 나가야 할 것입니다.
국토균형 발전의 단편 중 하나에 불과한 도시 및 주거환경 개선에 국한한 것일지라도..
비록 현실적인 한계로 극소수 지역에 불과할 수밖에 없겠지만 강남 부동산 수요를 분산시킬 정도로 전국 지방의 도시 및 주거 환경을 강남 못지않게, 아니 능가할 수 있을 정도로 발전시켜 나가야 할 것입니다.
전국 각 지방, 각 도시의 발전과 산업, 일자리에 대한 과제는 원론적으로 간단히 언급하기로 하고..
오늘은 공원, 녹지 등 주거의 쾌적성 등 주거환경의 개선과 그 부수적 효과인 부동산시장에 관해서만 살펴봅니다.
지속 가능하고 건강한 국민경제의 한 부분으로서 지속 가능하고 건강한 전국 각 지방의 지역 경제는 전국적으로 돈과 사람이 보다 많이, 보다 빠르게 돌게 하면 저절로 실현될 수 있을 것입니다.
지금의 우리나라는 관광, 레저, 휴양 등등을 포함한 서비스산업에서 자칭 선진국들에 비해 한참 뒤 쳐져 있고, 여행수지에서도 만년 큰 폭의 적자를 면하지 못하고 있습니다.
아직 갈 길은 까마득하지만, 우리나라는 아름다운 수많은 섬들을 가진, 삼면이 바다고 곳곳, 방방곡곡에 명산대찰, 강과 하천이 즐비한 금수강산인데..
볼거리, 먹거리, 놀 거리 천지인 우리나라인데..
우리 국민 중 일부는 더 좋은 제 나라는 내팽개치고 외국이 뭐 볼 게 있다고 더 비싼 돈 들여가며 외국으로 싸돌아다니면서 만년 서비서수지 적자 확대에 기여하고 있을까요.
중앙 및 전국 각 지방은 오래전에 천연, 자연환경만이 아니라 인공 환경 등등까지 외국에 비해 경쟁력 있게 만들고, 보다 창의적인 볼거리, 놀 거리, 먹거리를 창조해 내었다면 이런 일은 애당초 발생하지 않았겠지요?
누구의 책임?
경제 3주 체중 하나하나인, 지방정치, 정부 포함 정치권과 정부는 당연하고 국내 서비스 산업의 투자에 게를리 했던 기업도 공동 책임을 면하기 어렵겠지요?
산천어 축제..
올해를 포함하여 3년 연속 산촌 오지 방문객들 백만 명을 넘긴, 지역 인구 3만 명도 안 되는 강원도 화천군은 지속 가능하고 건강한 지역 경제의 발전에 기본 밥값을 넘게 하였지요?
화천군은 당연히 책임은커녕 칭송을 받아야 합니다.
우리나라의 광역, 기초 지자체를 포함하여 모든 정치, 정부, 기업들이 강원 화천군처럼 했다면?
다음은 국토균형 발전의 일환이자, 강남 부동산의 수요를 분산시켜 줄 정도로 강남 보다 더욱 발전, 개선해 나가야 할 전국 각 지방의 도시 및 주거환경에 관한 과제입니다.
이미 개발이 완성된 단계이기에 토지 및 주택 공급은 비탄력적일 수밖에 없기에..
2018.04.18. 다음 부동산, 부동산 이야기방.
햇수로 8년째, 4년째 집값, 전 월세값 동반 하락하고 있는 충청남북도와 경상남도 등 지방 부동산 시장의 침체는 언제까지 계속될까요.
서울 등 일부 지방의 집값은 2년, 심지어 1년도 안되어 수억에서 10억 내외로 올랐던데 말입니다.
국민의 각종 자산 늘리기와 지역 균형 발전 차원에서, 지방 부동산 시장에 대해 썼던 선배님의 글들을 덧붙입니다.
오늘날까지 계속 고통을 받고 있는 서울지방 등을 제외한 전국 지방 부동산 시장은 회복, 회복을 넘어 중기적 대세 상승기를 언제쯤이면 맞이할 수 있을까요? 
해야해야 18.04.18 03:57
2018.08.06 다음 아고라 정치 토론방.
본 글의 조선일보 보도 행태 및 문빠,문까,일베등 정치빠돌순이들에 대한 비판은 대략 공감합니다.
본문의 노회찬 의원 부인의 운전기사에 관한 조선일보의 기사와 관련하여..
본문에는 없지만, 위력 자체가 위력의 행사라는 십여 년 전 대법원 판결과 관련하여,
안희정 사건과 관련한 각종 언론 기사들도 권력, 위력,
그리고 물리적인 힘과 성 관련 범죄에서는 약자일 수밖에 없는 여성의 지위 등 핵심, 본안은 사라지고 사랑, 안방 출입 여부 등 주객이 전도된듯하지요?
조중동 등 저질, 저 품격에서 다른 언론들도 마찬가지고..
지상파, 연합, YTN 등등과 함께 혹독한 언론개혁 대상이지만 조중동 등 수구언론들은 좀금 더 저질이지요?
'사실 보도'에 관한 한 언론의 객관성, 진실성에 대한 책임은 더욱 엄중합니다.
이번 정권 말 혹은 차기, 차차기 정권에서 사대 수구와 더불어 나머지 반쪽 대청소 대상인 사기 개혁, 진보는 정치개혁, 관료 개혁, 사법개혁, 검찰개혁과 함께 언론개혁조차 주권자인 국민의 눈높이에 한참 못 미치지요?
초록은 동색, 문재인 정부여당 등 그들 자신들이 차후 혹독, 철저한 청소 대상이란 본질적 한계 때문인 것 같습니다.
십수 년 전 관습헌법의 헌법재판소에 이어 대법원 등 사법부 개혁, 관료조직 등 우리나라 공사 조직의 구악과 폐습에 대해 썼던 선배님의 글을 덧붙입니다.
나아가 사회 영역의 구악과 폐습 대청소와 관련하여..
전근대, 몰인격적인 우리나라 공사 조직문화 바로잡기는 중요 사안 중 하나라 앞으로 몇 번이고 되풀이해야 될 것 같네요.
5년여 전 마스터님에 이어 선배님들까지 긴 침묵에 잠겨 있으니 개인적으로 많이 해이해졌나 봅니다.
또, 세상만사가 다 시들해져 가고 있어서 그런지 최소한의 기본 책무조차 소홀히 하게 되네요.
오로지 기본 책무를 많이 게을리하지 않았 증거를 남길 겸, 나날이 더 침체 해진 듯한 아고라 활력에 조금이나마 기여하길 바라며 실로 오랜만에 공개되고 투명한 사상의 자유시장에 참여해 봅니다. 1. 10:06
다양성, 표현의 자유, 일관성, 한결같음은 좋은 것이고..
꾸준한 폭락기 염소장사는 전이나 지금이나 한결같네요.
본 글 내용인 '일단 지방 부동산부터 붕괴되고 다음은 서울 부동산이 붕괴되어야 우리나라 거품이 빠진다'에는 전혀 공감하지 않습니다.
거품의 기초개념조차 정립할 능력도 없는, 경제 영역에 있어서 한 점 옹이만 바라보며 제 눈 찌르기의 달인들인 문재인 정부여당, 참여연대, 경실련 등 한 줌의 폭락기 들은 크게 공감할 지 모르겠지만 말입니다.
문재인 정권을 넘어 차기 정권까지 서울지방과 경기, 인천의 일부 지역을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 장기적으로 폭락할 수밖에 없다는 본 글의 주장은 터무니없고, 국민의 소득, 자산 양극화는 물론 지역 양극화 확대까지 주장하는 것으로 유해한 것입니다.
문재인 정부여당, 참여연대, 경실련, 아고라 폭락이 등 사회, 경제적 약자를 위한다는 자칭 개혁진보 입장에서는 더더욱 더 유해하고 때가 되면 상응한 책임 추궁, 심판을 받게 될 것입니다.
이하, 여기에 서식하는 일반 시민을 위해 지방 부동산 시장의 전망에 대해 간략히 서술합니다.
본 글 폭락이들 주장과 달리 서울 등 일부 지방을 제외한, 낙후된 부동산 시장은 과잉 공급 물량이 해소될 무렵부터 대세 상승의 먼 길을 떠나게 될 것입니다.
비록, 서울, 강남 등에 비해 수요 여력이 워낙 취약하기에 느리고 더 오래 걸릴지는 몰라도..
원론적으로, 문재인 정부여당의 각종 부동산 정책들은 중장기적으로 집값, 전 월세값을 폭등시키는 정책들이기 때문입니다.
또한, 2020년을 전후하여 서울 등을 제외한 전국 지방의 입주물량은 급격하게 줄어들기 때문입니다.
보다 구체적으로,
2012년까지 오랜 아파트 공급과잉을 마감한 전남 광주시는 2020년 1분기에 다소 많은 입주물량을 제외하고 중장기적으로도 안정적이기에,
광주 남구, 서구, 광산구의 집값, 전 월세값 동반 상승 지속처럼, 전남과 더불어 지난해부터 대세 상승이 시작되었지요?
대구시 일부 자치구도 광주시와 유사하고.
세종시 물량에 짓눌린 대전은 과잉 공급 물량에서 자유롭기에 언제든 반등이 가능하나,
세종시 물량에 더하여 공급 과잉까지 더해진 충청지방 부동산 시장도 빠른 지역은 2019년, 늦은 지역은 2020년부터 앞서 예시한 광주시를 따라 대세 상승에 동참하게 될 것 같습니다.
제주도, 강원도도, 심지어 가장 안 좋은 경상도, 특히 경상남도도 마찬가지입니다.
보다 더 구체적으로 부울경 중에서도 올해 한해만 공급 물량이 줄어도 시범 케이스 지방인 부산시 부동산 시장이 가장 빨리 회복될 것이고, 내년인 2019년, 혹은 2020년부터 공급 물량이 급감하는 울산, 경남은 부산을 뒤따르게 될 테지요.
다음에 입주물량 추이, 얼마만큼 오를 수 있을까 예측 등에 대해서는 보다 구체적으로 이야기하기로 하고,
오늘은 간단히 결론만 말합니다.
입주물량 막바지로 향하고 있는 시범 케이스 소지역인 대연동을 중심으로, 조정지역 해제를 트리거로 언제든 반등 하려 준비중인, 입주 물량이 적은 인근 수영구, 해운대 등 도심 해변가 주택들은 서서히 대세 상승을 준비해야 할 것입니다.
만약 조정지역 해제가 한 두해 미뤄지고 부산 분양 물량도 급감하지 않는다면 그 대세 상승은 한두해 더 미뤄지게 되겠지만..
상대적으로 적었고 분산되었던 물량 탓에 지금까지 상대적으로 선방하였던 동래구, 연제구, 금정구 등은 2019~2020년을 전후로 한 입주물량 폭증 탓으로, 동병상련 상태인 창원, 김해시 등과 더불어 한두해 더 늦게 회복되겠지요?
오로지 아고라가 조금 더 활성화되는데 작은 기여하기를 기대하며 쾌적한 주거환경 등 부동산에 대해 썼던 선배님의 글들을 덧붙입니다. 13:28
2018.08.08 다음 부동산 커뮤니티 부동산 토론방.
돌연사 하든 서서히 삶겨 죽는 개구리 꼴이 나든..
청명에 죽으나 한식에 죽으나..
언젠가는 경제 영역에 관한 책임정치 평가만으로도 법적, 정치적, 도의적, 역사적으로 혹독하게 심판받아야만 할,
여태 도무지, 무능, 무지를 넘어 해악 그 자체를 증명했던 민주화 이후 역대 정치, 정부나,
그들과 동종, 동질 품질인 재벌 2,3,4세 등 기업가들이 총체적 혁신, 개혁 없이 계속 이대로를 외친다면, 소프트, 하드파워 강국은커녕 우리나라 경제와 국가 재정건전성은 파탄 날 수밖에 없습니다.
여기 다음 부동산 토론방에도 아고라에 이어 공론장 활성화에 작은 기여 겸,
미래 세계 최강의 소프트 앤 하드파워 통일 대한민국을 위한 중간 목표인 국민경제 선순환 구조 구축,
그 중간목표를 달성하기 위한 핵심 수단 중 하나인 향후 십여 년 내 국민의 각종 자산 두 배 이상 늘리기,
이것을 달성하는 핵심 수단 중 하나하나인, 주식시장과 부동산 시장의 대세 상승 등에 관한 글들이 계속 이어집니다.
이것은 노동분배율의 획기적 개선 등과 함께 어리바리 문재인 정부여당이 주창하고 있는 소득 주도 성장의 핵심 내용 중 하나가 될 것입니다.
일개 경제 영역 하나만 해도,
전체적이고 입체적인 접근은커녕, 단순하고 지극히 평면, 단편적인 경제정책들조차 혈세 낭비까지 하면서 우왕좌왕하고 있는 문재인 정부여당은 국민경제 선순환 구조의 연쇄고리들인 일자리, 기업 투자, 국민소득 간 선순환 고리 중 하나에 불과한 소득정책에 대한 기초개념조차 정립할 능력도 없어 보이기에,
대기업, 수출 기업 낙수효과와 반대 방향으로 볼 때 일견 바른 방향일 수도 있는 문재인 정부 표 소득정책조차 문재인 정부여당 스스로 천하 경제 역적으로 만들 만큼 촌 무능, 무지를 자랑하고 있지요?
이하, 정부여당 등 여론 핵심층들만이 아닌 일반인들도 참고할 경제 영역에 관한 지난 과제 글들도 몇 덧붙입니다
2017.11.30. 다음 아고라 경제 토론방
해야해야
정부의 역대급 부동산 시장 억제 정책들을 연거푸 처맞고도 서울 아파트값은 왜 오르는가에 대한 의문에 본 글쓴이는 탈세, 불법의 허위계약이 주요 원인이라 주장하고 있네요.
주요 원인 중 하나는 될 수 있겠지만, 본 글 주장은 글쎄입니다.
다른 건 몰라도, 장차 우리나라가 세계를 선도할 반부패, 청렴한 나라, 공정, 투명한 사회로의 지향에서 부동산 시장도 결코 예외가 되어선 안될 것입니다.
현재 우리나라 부동산 시장의 공정성과 투명도는 이웃 일본, 홍콩, 싱가포르 등은 물론 말레이시아 등등 보다 뒤처져 있는 상태지요?
IT, ICT 최강국이라 자화자찬하면서도 말입니다.
지금부터라도 죄 많은 정치, 정부, 관료, 기업 등은 부동산 시장에서도 세계 최고의 공정, 투명성을 갖추도록 최선을 다해야 할 것입니다.
본 글 주장처럼, 소시민, 일반 국민의 사소한 부정부패, 불법, 탈법, 허위도 용납 되어선 안될 것이고..
따라서 정부여당은 법이 허용하는 한도에서 본 글 주장만 아니라 모든 부동산 관련 불법, 탈법, 허위계약 등을 탈탈 털어 내어야 할 것입니다.
참고로 조세채권 등 공적 채무의 소멸시효는 5년이나 사위, 기타 부정한 방법인 경우에는 그 시효가 10년으로 늘어나게 됩니다.
불법, 탈법 저들은 그 10년 동안 언제라도 각종 벌금, 과태료에다 매일 늘어나게 되는 지연 과태료까지 추가로 물게 될 위험성이 있지요.
그러나, 번 글 주장의 공개념과 관련하여..
토지와 달리 주택 공개념은 법적, 경제학적으로 정립이 되어있지 않습니다.
또한 공공재, 필수재로서 등등의 성격과 기능의 차이는 별론으로 하고.. 수요공급 등 시장원리 적용 등에서 주택 시장도 일반 재화 시장과 본질적으로 다르지 않습니다. 18:49 삭제 리플달기
2017.08.24. 다음 아고라 경제 토론방.
장차 혹독한 책임정치 추궁과 평가의 대상들 중 하나인 문재인 정부의 각종 정책들.
그 정책들 중 하나가 문재인 정부의 각종 부동산 대책들이고, 그 대책들은 국민의 불측의 손해와 혼란을 방지할 만큼 일반 국민이 명확성과 예측 가능성을 확보해야 합니다.
즉, 행정 관련 법령이나 정책들은 모든 국민이 누구나 쉽게 이해할 수 있을 정도로 평이하고 간단하게 규정돼야만 합니다.
또한, 예를 들어 십 년 전의 1억과 십 년 후의 1억이 다르듯, 행정, 정책의 일관성과 장기 예측 가능성을 확보해야 합니다.
그럼에도 불구하고 이번 8.2 부동산 대책들 중에서 일부 규정들은 많이 어렵고 복잡하여 오랜 경력을 가진 세무사, 법조인 등 전문직 간의 견해 대립이 극심할 정도로 많이 어렵고 혼란스럽습니다.
행정 부처 간, 각 실무 담당자들조차 정확히 제 업무내용을 잘 알고 있는지조차 의문입니다.
단편적 보고, 브리핑에만 의존하는, 지려 천박한 장차관, 국회의원 등 상급 관리, 감독직은 당연히 모르고 있겠지만 말입니다.
심지어 양도세나 재산세의 동일 사안에서도 재정부, 국세청과 국토부가 모순되게 규정하고 적용하는 사례도 있습니다.
그래놓고도 주권자인 국민의 의무 불이행이나 과실에 과감히 행정형벌, 행정질서 벌을 행사, 집행하겠지요?
두 번째로,
시행령, 시행규칙들은 상위법령에 저촉되어서는 안 될 것입니다.
당연히 법률도 상위의 헌법에 배치되어선 안되겠지요?
예를 들어, 사회보장과 소득재분배의 기능을 겸유한 직접 누진세제 중 하나인 주택 보유세에 관한 법률 조항 중 일부는 2005년 시행되자마자 일부 위헌, 일부 헌법불합치 결정을 받고 크게 약화된 적이 있었습니다.
2007년만 해도 48만 명을 넘기고 종부 세액도 3조 원에 육박했었는데, 2009년에는 21만 명에 1조 원도 안 되게 되었었지요?
참고로, 재산권과 관련된 대표적인 헌법 규정 두 조항만 덧붙입니다.
헌법 13조 2항 ㅡ 모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다.
헌법 23조 ㅡ ① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
② 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③ 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.
이하, 서민의 주거안정과 관련하여, 공공, 준공공 주택임대 사업자 대상 등에 관한 보다 구체적인 정책을 제안하고자 합니다.
서민의 주거안정을 위해서나, 한계 및 평균 소비성향이 상대적으로 높은 서민층들의 소비, 내수 확대를 통한 국민경제의 선순환 구조 정착에 작은 기여를 하기 위해서라도 장기간 서민층들의 전월세는 안정될 필요가 있습니다.
지난 십수 년간 해마다 수천에서 억대의 전세보증금, 간주 월세가 올랐습니다.
이제부터라도 우리나라의 장기간 전월세 시장이 연율로 2.5% 이내로 안정될 수만 있다면 얼마나 좋을까요?
해마다 공적, 공적 기능을 수행하는 사적 임대주택이 많이 늘어나게 되면 저절로 그리될 수 있겠지요?
그러나 현실은?
공공임대주택을 획기적으로 늘리려 해도 국가, 공공 재정의 한계가 뚜렷하기에,
또 유한한 현 정부가 장기간 거주 가능한 계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 그리고 임대 사업자 등록을 강제한다 해도 상기한 헌법 규정, 사적 자치, 사유 제산권 존중, 재산권의 본질적 내용 침해금지 등을 이유로,
헌법재판소의 위헌법률 심판이나 헌법소원, 그리고 법원의 위헌, 위법 명령 규칙 심사 가능성, 또한 정권교체 가능성 등으로 그 정책들의 장기적인 안정성과 일관성을 확보하지 못할 수도 있습니다.
따라서, 사적 자치, 상기한 헌법 규정에 따라 보다 많은 일반 국민의 자발적인 공공, 준공공 임대 사업자 등록이 최선이 아니라도 차선의 정책 대안이 될 수 있을 것입니다.
보다 많은 공공임대 사업자는 상기한 두 기능 외 임대 사업 소득세 확보와 부동산 및 주택 임대차 시장의 공정, 투명성에도 기여할 수 있을 것입니다.
보다 구체적으로, 장기 임대계약과 전월세 상한 제한 등 사실상 공공임대주택의 기능을 하는 민간인의 자발적인 공공, 준공공 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서라도 재산권의 사용, 수익, 처분에 대한 제한의 보상을 확대할 필요가 있고 공공, 준공공 임대주택 대상을 넓힐 필요가 있습니다.
헌법 23조 3항에 따라 공공복리에 적합한 재산권의 제한에 대한 정당한 보상 차원으로 장차 위헌, 위법 심판 가능성을 줄여야 할 필요성이 있고 보다 많은 공공, 준공공 임대주택 등록을 유인할 필요성이 있기 때문입니다.
오래전에 제정된, 양도세, 종부세의 감면 혜택을 받을 수 있는 공공, 준공공 임대주택 대상은 현재에도 그 대상이 지극히 협소합니다.
장차 10년, 20년 후 물가, 혹은 명목 지디피만 고려해도, 10년, 20년 후 현재의 기준 시가 3억, 6억을 대상으로 한다면 과연 몇%나 자발적인 공공, 준공공 임대 등록이 가능할까요?
무지몽매, 한 점 옹이만 바라보는 폭락이들은 낙후된 지방 공공임대 대상, 혜택조차 줄이려 하고 있던데,
원론적으로, 공공, 준공공 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해 그 등록에 있어서 가액과 면적의 기준에 제한을 두지 않는 것이 논리적 일관성은 있습니다.
그러나, 공공, 준공공 임대 사업으로 공공복리를 위한 제산권의 제한이 있더라도 보유세, 양도세 등에 대한 과도한 특혜는 줄 수 없기에..
다음 달에 발표될 주거복지 로드맵에서, 전근대적 수도권 우대 없이, 그리고 6억 인 종합부동산 세제와 균형을 맞추어, 전국적으로 일괄하여 공공, 준공공 임대주택 대상을 6억으로 상향 조정하는 정책을 제안합니다.
예외적으로, 서울 강남 등 일부 지역에서는 1가구 1주택의 종부세 거액인 9억으로 상향 조정해도 무방하겠지요?
2017.02.02 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
민주화 이후만 해도, 우리나라는 소득, 자산, 지역 등 각종 양극화가 계속 확대, 심화되어 왔습니다.
본 글의 박근혜 정부의 거칠고 투박한 구조조정과 한진해운의 파산에서 보듯 지역 양극화만이 아니라 기업 간의 각종 양극화도 날로 심화 확대되고 있지요.
대기업과 한계기업 간의 양극화만 아니라 대기업, 중기업, 소기업 간의 양극화도 심화, 확대되고 있습니다.
박근혜 정부 들어 만성적 저성장의 경제 고통도 모자라, 조선, 선박산업의 구조조정 여파로 울산 동구, 거제시, 통영시 등등 경남지역의 일자리, 소득 등 지방, 지역 경제는 더욱 크게 위협받고 있습니다.
수만, 수십만 명이 해고되면, 장사 등 지역 중소상공업자 및 그 관련 종사자들과 임시직을 포함한 지역 일자리들도 크게 줄어들 수밖에 없을 것이고,
수요 여력의 현저한 감퇴로 주택 등 부동산 가격도 하락할 수밖에 없기에 지역 경제는 이중, 삼중으로 지역 경제 악순환 과정을 겪을 수밖에 없을 것입니다.
뿐만 아니라 기계산업 등의 침체로 창원지방도, 철강산업 등의 구조조정 여파로 포항 등 경북지방도, 번 글 한진해운의 해운 산업 구조조정의 여파로 인한 부산지방도 16:16 삭제 리플달기 1
댓글 해야해야
저급하고 투박한 구조조정의 여파로부터 자유로울 순 없을 것입니다.
엎친 데 덮친 격인 경북과 경남의 부동산 시장은 주택 재고 물량과 과잉공급 물량까지 더해져 더 오래 더 많이 춥게 되겠지요.
그러나 오르막길이 있으면 내리막길도 있는 법이니..
몇 년 후, 빠르면 2019년, 늦어도 2020년경이면 올해 5월과 7월을 정점으로 아파트 입주물량이 거의 마무리되는 시범 케이스 지역 중 하나인 양산 신도시 부동산 시장을 선두로 경남과 경북의 부동산시장도 과잉 공급된 주택 물량과 미분양 물량의 해소 시기 도래와 함께 서서히 회복될 수 있을 것입니다.
지금도 일개 기초단체에 불과한 양산시의 분양권 거래 총량이 서울시 전체의 그것을 능가하고 있지요?
인근 창원, 김해, 울산 등의 아파트 과잉공급물량과 집값, 전 월세값 동반 하락의 영향권에서 자유로울 수 있었다면 양산 신도시 부동산은 내년인 2018년부터 훨훨 날아갈 수 있었을 텐데 말입니다.
혹독하고 철저한 정치개혁의 필요성과 관련하여 방금 썼던 글들을 여기에 덧붙입니다. 16:20 삭제 리플 달기
2017.01.24. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본 글의 뉴스처럼.. 10대 건설사들조차 아파트 분양계약 미달, 미분양이 속출하고 있는데 하물며 군소 건설 업체들의 아파트 분양 물량이야 어떻겠습니까?
서울지방보다 주택 수요계층이 취약한 서울 외의 전국 지방과 아파트 보다 일반인의 선호도가 낮은 단독, 오피스텔, 다세대 등은 말해 무엇할까요?
우리나라 주택시장은 매에 장사가 없기에..
본 글의 충청, 경상, 경기남부 등등의 지방, 지역들에서,
과잉 주택구 물량과 장차 늘어나는 미분양 물량만으로도 그 과잉 물량과 재고 물량이 해소될 때까지 올해 2017년 이후 몇 년간은,
단기를 넘어 중기적으로 계속 침체할 수 있는 소지방, 소지역들과 추가 지역들이 동시다발적으로 나타나게 될 것으로 예상됩니다.
그러나 내리막이 있으면 오르막도 있기 마련이고..
대량실업, 지방경제 침체가 없는 한 미분양 물량이 해소되고 공급물량이 급감하는 지방, 지역의 부동산 시장부터 회복되겠지요?
전남, 광주, 대구시 등 과잉공급물량, 미분양 물량 부담이 적어 회복이 빠른 지방은 내년인 2018년부터,
충청, 경상 등 늦은 지방들은 2019년 하반기 혹은 2020년부터,
우리나라 부동산 시장은 중기적으로 대세 상승하게 될 것입니다.
부동산 침체기에는 적어도 중기적으로 주택 공급 물량이 급감하게 되어있고 만성적인 공급 부족 지방인 서울만이 아니라 공급물량이 급감하게 되는 2020년 전후로 전국 부동산 시장은 중기적 대세 상승기를 경험하게 될 것입니다. 07:13
따라서, 몇 년 후 우리나라의 주택시장은 과잉, 미분양 물량의 해소와 결합된 다년간의 주택 공급물량 급감으로 인해 적어도 중기적으로 활황을 보여줄 것이니..
개고생 중인 현재, 또는 잠재적인 주택 소유자들, 투자자들은 몇 년만 참으면 좋은 시절이 올 것이니 희망을 가지세요.
긍정적인 에너지를 담아, 언제든 경험할 수 있는 우리나라의 경제적 파국이나 수백 년 후 우리나라의 패망, 국가 소멸이 아닌,
하드파워 강국의 목표와 방향을 제시한, 우리나라의 장래 하드파워, 경제력과 관련된 선배님의 작년 덕담 글들을 덧붙입니다. 07:20
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