2019.06.16.
벚꽃..지다.
빠르면 2030년 대, 늦어도 2040년 대까지..
대륙, 시베리아 철도, 북극 항로, 관문 공항 등 글로벌 최강의 물류 산업도시로서 부산이 거듭나고,
동부산 관광단지, 서부산 신항 배후 산업단지, 에코 델타, 원도심 북항 재개발 등 각종 개발 사업과 각종 주택 재정비 사업의 완성으로 부산의 지역 산업과 부산의 도시 및 주거환경이 비약적 발전을 이룰 때까지 부산 부동산 시장은 일시 쉬어갈 수는 있어도 대세 상승은 계속될 것입니다.
따라서,
오늘 과제에서 임의로 설정한 기간인, 2019년 하반기부터 2023년경까지,
지방, 지역별로 다소 차이가 나겠지만, 경상도, 충청도 등 아파트 공급 물량이 급감하게 되는 낙후된 여타 지방, 지역들과 달리 그 기간 부산 지방의 공급물량은 다소 감소할 뿐 급감하는 것은 아니기에,
그 2021년, 2023년경 부산 부동산 시장은 상대적으로 상승 탄력성이 약할 수 있어도, 2023년 이후에도 대세 상승은 계속될 것입니다.
오늘은 부산 등 낙후된 지방 부동산에 대해 무관심한 서울 투자자 등 투자자 일반의 편의를 위해,
부산의 어느 지역, 어느 주택이 얼마만큼 상승할 수 있을까에 대한 부산 부동산의 중기, 중장기적 전망, 예측, 혹은 목표에 대해서만 구체적 사례를 들어 간단히 살펴봅니다.
중기적 2021년, 혹은 중장기적 2023년경까지 부산 부동산 대세 상승기에 어느 지역, 어느 아파트들이 가장 그 대세 상승의 과실을 보다 많이 누리게 될까요?
2021년 혹은 2023년까지 전용면적 25평의 평균이 아닌, 최고 실거래 가격을 기준으로..
1. 현재 부산 주택 총수의 다수를 차지하는 1~3.5억 대 가격의 아파트들이 1.5~5억 대로 50% 남짓 상승할 수 있을까요?
2. 부산 주택 총수의 10% 내외인, 3,5억~5억 대 아파트 가격은 5~8억 대로 50% 내외의 상승이 가능할까요?
3. 부산 주택 총수의 1~3% 내외인 6억 대 이상의 아파트들은 8~12억 대로 상승 가능할까요?
더불어 고르게 잘 사는 사회를 위해, 상기한 1.의 목표가 가장 바람직하지만,
우리나라는 사적 자치, 사유 재산권이 보장되는 시장경제를 채택한 자유, 민주 국가이기에,
그리고 부산 지방 또한 우리나라가 당면해 있는 저성장, 저출산, 고령화 기조, 심지어 총인구 감소시대는 물론 각종 양극화, 차별화 심화, 양적 시장에서 질적 시장으로 분화 등등 과정에서 자유로울 수가 없기에,
오히려 빈집 급증을 우려해야 할 정도로 상기한 1.의 목표 달성은 쉽지 않아 보입니다.
반대로, 상기한 총인구 감소, 양극화 차별화, 질적 시장 전환 등등의 이유로,
비록 전부는 아니겠지만, 일부라도 상기한 2.의 예상과 3.의 예상은 가능성이 높아 보입니다.
아니, 차후 시간이 증명해 주겠지만,
소수 외부 수요만 꾸준히 보충되어도 2. 특히 3. 은 그 예상 범위를 많이 뛰어넘을 수도 있습니다.
지난 1, 2년간 서울지방과 경기, 대구, 광주 일부 지역의 집값이 지역 산업, 지역 인구, 도시 및 주거환경 개선 등등 실체, 펀더멘털의 뚜렷한 개선도 없이, 투기, 투자 수요만으로 50%~300% 상승했던 것에 비해,
시범 케이스 소지역을 중심으로 부산은 상적 벽해적 지역 산업, 도시 및 주거환경 발전의 뚜렷한 실체가 있기에 서울, 대구 광주 등등처럼 단기에 수백% 상승도 하등 이상할 것은 없지만,
상기한 중장기적 부산 부동산 시장의 상승 목표는 3~5년간 소박한 50% 내외에 불과하기 때문입니다.
부산 부동산 시장의 중장기적 예상 혹은 목표 설정의 이유, 근거, 혹은 힌트와 관련하여,
객관적 팩트로서 부산 아파트 단지의 가격, 부산 아파트 분양가 등등에 관한 간단한 자료들을 언급합니다.
그리고 동심원적 파급 효과와 관련하여,
가정법, 역지사지로 단기는 물론 장기적으로 아파트 가격이 많이 상승할 수밖에 없는,
당해 아파트 단지는 물론이고 주변 지역, 개별 주거시설까지 포함한 도시 및 주거환경의 품격, 쾌적성, 안전성 등등,
그 상황, 조건 등을 보다 구체적이고 보다 상세하게 예시합니다.
또 다른 힌트와 관련하여, 글 말미에 해운대, 수영, 동래, 부산의 나머지 자치구 조정 지역 해제와 관련한 선배의 지난 글을 추가합니다.
해운대, 동래구 부동산 시장은 중기적으로 침체 중이고, 명륜 힐스테이트 2차의 분양도 끝났고,
해운대구와 동래구는 한동안 온천 4구역 래미안을 제외하고 부산 부동산 시장 회복, 활황의 트리거가 될 의미 있는 분양 단지들은 없을 것 같으니,
정부여당은 가급적 이른 시기에 동래구, 해운대구의 조정 지역을 해제해도 무방합니다.
그러나, 단기간에 부산 부동산 시장의 폭발적 회복, 활황에 트리거가 될 수 있는 남천 2구역 재개발 포스코, 광안 2구역 재개발 뷰, 남천 2-2 구역 재건축 삼익타워 자이 등이 있는 수영구는 좀 다르네요.
두어 달 전 선배님이 말했듯,
몇 년 전만 해도 평당 1200~1300만 원대 일반 분양가에도 만족하였던 상기한 남천, 광안 재개발은 최근 정부 여당의 분양가 억제, 강화책에도 불구하고 1500만, 심지어 1600만 원대의 일반 분양가라도 보증 공사로부터 분양가 승인을 받고 일반 분양이 가능하겠지만,
조합원 분양가격이 평당 2000만 원에 가까운 삼익타워는 싫든 좋든 조정 지역 해제 시까지 일반 분양 시기를 미루거나 후분양을 선택할 수밖에 없을 것으로 보입니다.
이하에 상술할 남천 어울림이나 광안 자이 분양가 가중 평균값으로 보나 준공 후 남천 어울림 시세로 보나 남천 2구역 포스코, 광안 2구역 뷰의 예상 일반 분양가 1500~1600만 원대는 HUG로부터 승인이 가능하겠지만,
삼익타워의 예상 일반 분양가 2000만 원 초반대 가격은 승인이 불가능할 것이기 때문입니다.
따라서 정부여당은 삼익타워 분양후 유의미한 일반 분양이 없을 수영구를 조정 지역에서 해제해야 할 것입니다.
삼익타워가 후분양을 선택 하더라도 해제해야 하는 것도 마찬가지입니다.
먼저 전용 면적 25평 최고 실거래 가격을 기준으로, 부산 아파트 가격의 객관적인 상황입니다.
부산 부동산 2차 상승기 정점 무렵인 2006 중반~2007년 초반 해운대 대우, 경남 마리나, 트럼프월드 센텀, 남천 비치, 광안 쌍용 등등은 7억 중, 후반대였는데,
지금은 많이 내려,
현재 33평을 기준으로, 8억 대 평당 2500만 원 내외인 센텀 트럼프월드를 제외하고 상기한 모두 6억 대, 평당 1800만 원대에서 2100만 원대 사이네요.
부산 부동산 침체기가 진행 중인 현재 부산의 집값은 트럼프월드, 용호동 W 극소수를 제외하고 수천만 원에서 수억 원이 하락한 듯합니다.
그럼에도 부산 아파트 가격은 전용면적 25평 최고가를 기준으로 해운대 자이 1, 2차, 중동 힐스테이트 위브, 중동 래미안, 좌동 스위첸, 재송동 센텀파크, 남천 하늘채, 대연 뷰 힐스, 대연 힐스테이트 푸르지오, 대연 캐슬 레전드, 거제 자이, 거제 피렌체, 명륜 자이, 명륜 아이파크, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등은 6억 대, 평당 1800~2000만 원대입니다.
기타 6억 대 후반, 발코니 확장 등을 포함하면 7억 초반대의 남천 어울림 등등 분양권 상태의 아파트 단지들과,
최근에 더욱 힘이 약해진 듯하지만, 민락 센텀 포레, 비스타, 대연 캐슬, 대연 자이, 용호 자이 등등은 물론 재건축 단지들인 해운대 삼호가든, 수영 현대, 뉴비치, 동래 럭키, 대신 삼익 등등도 포함될 수 있겠네요.
상기 예시한 아파트 단지들의 가격은 오히려 5억 대의 실거래가격이 더 많은 듯하지만, 최고가를 기준으로 한 것입니다.
다음은, 마찬가지로 전용면적 25평 실거래 최고가를 기준으로,
3.5억~5억 대, 평당 1200~1600만 원대의 부산 아파트 단지를 예시입니다.
해운대 좌동 듀크 빌리지, 해운대 신도시 좌동 벽산, 대림, sk 뷰, lg 등등, 그리고 중동과 좌동의 캐슬 마스터, 재송 메가센텀 꿈에 그린 등등,
수영강변 이편한세상, 수영 협성 르네상스 타운, 수영강 sk 뷰, 수영강 로얄듀크, 광안 협성 엠파이어, 망미 더샵 파크리치,
연제구 대형 평형대의 거제 푸르지오, 거제 월드마크, 월드 메르디앙, 홈타운, 온천천 로얄듀크, 연산 더샵 파크시티, 연산 자이, 연산 캐슬&데시앙, 브라운 스톤, 연산 이편한세상 퍼스트, 시청역 더샵 시티 애비뉴, 시청역 sk 뷰, 시청역 비스타 등등,
대연 푸르지오 파크, 대연동 푸르지오, 대연동 로얄듀크, 문현 베스티움, 용호동 메트로시티 중 일부 세대 등등,
부산진구 골든뷰 센트럴파크, 연지 꿈에그린, 연지 자이, 전포 캐슬, 양정 칸타빌, 부암 파크 스위트, 개금 펜테리움,서면 굿모닝 힐, 등등,
북구 화명 캐슬 카이저, e편한세상 화명 힐스, 화명 비스타, 화명 하늘채, 쌍용 강변타운 등등,
그리고 금정구 금정산 sk 뷰, 구서 sk 뷰, 장전 스타힐스, 디자인시티 블루밍, 장전 그린코아, 부곡 스타힐스 등등,
서구 대신 캐슬, 대신 푸르지오, 대신 더 샵, 대신 휴, 토성 리인 타워, 봄여름가을겨울, 암남 아이원, 엘마르 등등.
사하구 괴정 휴포레, 하단 sk 뷰, 다대 캐슬 블루, 다대 푸르지오, 당리 푸르지오, 구평 이편한세상 2차 등등,
사상구 개금 캐슬, 구남역 로얄듀크, 엄궁 캐슬리버, 덕포 메르빌, 학장 그린코아, 주례 리인 등등,
동구 범일 위브 포세이돈, 오션 브릿지, 좌천 비스타, 좌천 엘마르 등등,
영도구 영선 보라, 아이존 빌, 봉래 미광마린타워, 청학 브레뉴, 동삼 캐슬 블루오션 등등,
부산 외곽 지역인 기장군 캐스빌, 그린코아 등등,
강서구 명지 베르디움, 노블랜드, 신호 윌드하임, 지사 엘리시안 등등입니다.
상기를 제외한 부산 대다수 아파트의 가격은, 특히 부산 원도심, 서부산, 북부산의 낡은 아파트의 가격은 제곱미터당 1~300만 원대, 평당 200민~900만 원대로 역 버블 상태가 심한 듯합니다.
사회, 경제적 약자는 더욱 배려되어야 하고, 낙후된 지방, 지역에 거주하는 지방민들의 자산과 소득이 더욱 많이 증가해야 한다는 당위성과 반대로,
해가 갈수록 낙후된 지방 부동산조차 양극화, 차별화가 더욱 심화될 것 같습니다.
따라서 그런 역 버블 상태의 가격에도 불구하고 부산 대다수의 아파트들은 부산 부동산 대세 상승기의 과실을 누리지 못하거나 누리더라도 적게 누릴 수밖에 없을 것 같습니다.
안타깝게도..
장기, 초장기적으로는 몰라도 2021년 혹은 2023년경까지 부산 부동산의 중기적 대세 상승기간 동안,
부산 아파트 총수의 1%등 극소수 아파트,
최소한, 지역별, 물건별 편차는 심할 수 있어도, 상기한 전용면적 25평의 최고가를 기준으로 3.5억 대 이상 10% 아파트들이 부산 부동산 대세 상승의 과실을 누리게될 것 같네요.
오늘은 시간이 없어,상기한 이유와 근거 외,
글로벌 최고의 품격을 자랑하며 여행, 레저, 휴양, 쇼핑, 의료, 문화 등등의 각종 첨단 서비스산업 활성화,
이를 통한 지역민들의 일자리, 소득 증대, 국민경제 선순환 구조 구축, 서비스 수지 등등에 기여할 도시 및 주거환경 업그레이드 수단 중 하나이자 디딤돌 중 하나가 될 창의적 우리나라 주거문화와 창조와 관련하여..
서울 핵심 요지의 대단지 재정비 사업들과 차기, 차차기 정부여당, 정치권들이 반드시 참고해야 할,
나아가 부산 부동산 시장이 중장기는 물론 장기적으로 상승할 수밖에 없는 원론적 이유, 근거들 중 하나 이기도 한,
역지사지, 가정법으로 살펴 본 주거 주변 지역, 주거 단지, 개별 주거 시설의 품격, 쾌적성, 안전성 등등의 과제는 다음으로 미룹니다.
부산 부동산 시장이 대세 상승할 수밖에 없는 또다른 이유, 근거중 하나로,
부산 소재 기존 아파트의 가격에 비하면 높고, 또 높아질 수밖에 없는 부산 아파트의 분양가, 분양가 상승 추세,
기존 아파트의 분양가 사례, 또 앞으로 분양될 예상 분양가 등등의 과제도 다음으로 미룹니다.
일광 신도시 등 부산의 외곽지역과 부산 원도심 지역은 물론 부산진구 등 미분양 물량이 많은 지역들의 분양가격 적정성 여부 등 부산 분양 시장과 관련하여,
최근에 분양 했거나 분양하고 있는 부산진구 전포 1-1 e편한세상, 연지 2구역 래미안, 가야 3구역 등등부터 미분양 물량이 많은 부산진구 휴포레 시티즌 파크, 개금 젠시티, 일광신도시 비스타 1,2차, 베르 힐, 원도심 영도 오션시티 푸르지오,동구 미라주 더오션, 문현 오션 파라곤 등등까지의 분양가 적정성.
나아가 북항 재개발과 원도심 지역경제 활성화와 관련하여 좌천 범일 더 제니스 부산항 시티, 동구 이편한세상 부산항, 휴포레, 레우스,동삼 오션시티, 봉래 에일린의 뜰 등의 분양가 적정성도 살펴볼 예정입니다.
그리고, 부산 조정 지역이 해제된 후 부산 부동산 시장의 활성화를 견인하게 될, 삼익비치 그랑자이, 대연비치 푸르지오, 온천 4구역 래미안, 거제 2구역 래미안, 대연 3구역 캐슬, 아이파크의 예상 분양가도 살펴볼 예정입니다.
2019.04.20.
sol & sonne.
원론적으로 버블 우려가 있는 서울 지방과 서울 인근 경기도 지역을 제외하고 나머지 전국 지방의 조정 지역은 가급적 이른 시일 내 반드시 해제돼야 한다.
특히 경제 영역에서, 워낙 지려 천박한 데다 자신들의 무지, 무능, 실정, 실책조차 인정하는 것을 거부하고 변명에 능한 노무현 폐족 문재인 잔당들인지라.
지난날 정부여당은 물론 총리 등 관료 집단들까지 국민은 물론 제 눈 찌르기식 금리 인상 난동을 부렸던 것과 마찬가지로 부동산 정책에서도 문재인 패거리들은 제눈 찌르기식 난동을 부리고 있다.
새끼들 알아야 면장을 하지.
문가 패거리들은 경제가 좋으면 정부 여당에 유리하고, 금리 인하와 마찬가지로 부동산 시장, 특히 낙후된 부동산 시장이 활성화된다면 조금이라도 자신들에 이로운 국민 거시경제에 도움 된다는 것조차 모른다는 것을 지난 몇 년간 스스로 증명했다.
일부의 교수 등 자칭 전문가, 경실련, 참여연대 등 시민단체, 경향, 한겨레 등 언론, 잔문 등 정치 중독 노예 광신도 등등 폭라기 한 줌의 교시에 따라 문가 패거리들은 마치 부동산 하락, 원전 조기 폐기 등등이 지고지선인 양 설쳐대고 있지만,
나아가 국민 다수가 집값 부동산 하락을 원한다는 자위 여론조사로 그들의 특기인 선전, 선동에 광분하겠지만,
초보적 수준의 국익, 국민의 뜻조차 모르는 지려천박한 외눈박이들이 고깔 쓰고 이래도 밉소 하는 격일 뿐이다.
국토 불균형 발전, 자산, 지역 등 양극화 심화의 낙후된 지방 경제, 부동산 시장 죽이기와 서울지방 등 노무현 정권의 두 차례 버블에 이은 문재인 정권의 두 차례 버블 결과책임 부동산 정책 실패 하나만으로도 언제든 문가 정권은 두 다리 저는 오리 신세가 될 수 있다.
상기한 자칭 전문가, 시민단체, 언론 등등의 폭라기들은 때가 되면 상응한 법적, 경제적, 사회적 책임을 져야 한다.
천문학적 국가 재정, 혈세를 투입하고도 임기 내내 국민경제 침체의 결과책임 내용 중 하나인 부동산 정책 등등을 포함하여 경제 영역에서 문재인 패거리들은 혹독한 책임정치 추궁을 피할 수 없고, 문가 패거리들과 더불어 상기한 자칭 전문가, 시민단체, 언론 등등의 폭라기 한 줌들도 때가 되면 상응한 법적, 경제적, 사회적 책임을 져야 한다.
조정 지역 지정은 청약, 분양시장만이 아니라 대출, 세제 등등까지 워낙 전방위적, 강력한 부동산 억제책들이기에, 조정 지역 해제를 트리거로 부산 부동산 시장이 급반등할 가능성이 있고,
그리되면 정부 정책의 일관성 상실, 무능으로 비칠 수 있기 때문에 정부여당은 그 해제를 미적대고 있는듯하다.
광안 2주택재건축 에일린의 뜰이 미분양 났던 것처럼, 조정 지역 지정의 수요 원천봉쇄 등 전방위적 효과가 워낙 강력하기에, 조정 지역 내 핵심 요지에서의 분양조차 일반분양가를 대폭 낮추어도 일반분양이 실패할 가능성이 높은 반면, 조정 지역이 해제되면 HUG의 분양보증도 필요 없이 고분양가로 분양해도 성공할 것이기 때문이다.
예를 들어, 모두 해운대구, 수영구, 동래구가 조정 지역이 해제된 후 명륜 힐스테이트 2차의 분양가가 인근 온천 2구역 분양가와 비슷한 분양가인 평당 1500만 원대로 분양한다 가정해 봐라.
아무리 중기적 침체를 겪고 있는 부산 부동산 시장이지만, 유사 입지의 명륜 자이 현재 최고가격은 거의 평당 2천만 원에 가깝다.
조정 지역이 해제되면, 일반분양 당첨 시 수천만 원 이상, 최대 1억 대 차익도 예상되는데, 너도 나도 청약, 대출 등등이 가능한 힐스테이트 명륜 2차의 청약 예상 경쟁률은?
광안 쌍용과 더불어 여태 부산 촌놈들의 무관심 대상이었던 수영구 남천 2구역은 더하다.
남천 2구역 포스코의 일반분양가가 인근 광안 자이, 남천 어울림과 유사하게 평당 천오육백만으로 책정되었다 가정하고 동시에 조정 지역에서 해제되었다 가정하면 남천 2구역의 예상 청약 경쟁률은?
최고가를 기준으로 인근 대연 힐스테이트 푸르지오, 남천 어울림, 광안 포스코 등은 평당 2천만 원에 육박하고 있고 광안 쌍용은 2천수백만 원이던데,
누구든 언제든 남천 포스코에 당첨만 되면 평당 500~700만 원대, 1억 5천~2억의 불로 소득이 예상 되는데?
중기적으로 인근 대연비치,
장기적으로 인근 삼익비치,
초장기적으로 인근 뉴비치, 남천 1구역 재개발과 더불어 강남 3구를 따라 잡을 정도로 부산 부동산 시장을 강력하게 견인할 질적 성장에 선봉이 될,
남천 삼익타워 자이 일반분양가는 입지, 재건축 등에서 다르기에 님천 2 포스코 보다 더하다.
조합은 지금도 바다 영구 조망권을 가진 삼익타워 103동 20~30층대 전용면적 25평의 일반분양 최고가는 칠억 천만 원대, 33평을 기준으로 평당 이천수백만 원대를 예상하고 있던데,
앞으로 커튼 월 룩, 입면 분할 창 등등의 설계변경과 분양시기 지연 등등으로 조합원 분담금과 일반 분양가는 각각 평당 2백만 원쯤 더 추가될 수 있을 것이다.
조정 지역이 해제되지 않는 한, 조합원 분양가가 2천만 원대 이고 HUG의 분양 보증을 받을 수 없을 것이기에 삼익타워는 후분양을 할 수 밖에 없을 것이고, 삼익타워 일반분양가는 평당 이천오백만 원대로 오를 수 있다.
그럼에도 삼익비치 분양무렵 최소 1~2억, 2~3억 대 이상의 차익도 가능하기에 조정 지역 해제 시 예상 청약 경쟁률은 상상 이상일 것이다.
그럼 언제쯤이면 해제될 수 있을까?
그 해제 시기와 관련하여 문재인 정부여당의 상기한 고민도 전혀 이해 못할 바 아니니 조금은 더 기다려 준다.
그러나 정부여당은 늦어도 상기한 트리거가 될 수 있는 명륜 힐스테이트 2차와 남천 2구역 포스코, 남천 삼익 타워 등의 일반분양 후에는 즉각 상기한 부산의 나머지 조정 지역을 해제해야 할 것이다.
상기한 트리거 가능 단지들이 스스로 후분양을 선택해도 해제해야 하는 것은 마찬가지다.
2019.06.27.
벚꽃..지다.
오늘은 우리 애들과 일반 시민들이 부산에 내려가 꼼꼼하게 조사한 부산 부동산 시장의 실사 자료를 참조하여,
머지않아 회복되고 대세 상승의 머나먼 길을 떠나야 할 부산 부동산 시장을 선도할 소수 선발대 역할을 할 아파트들에 대해 살펴봅니다.
먼저 마중물, 선발대, 척후병 격인 해운대 마린시티와 엘시티, 용호동 W 등 부산 도심 해변가 대형 주상복합 아파트들과 우동, 중동 지역의 중소 규모 신규 아파트들입니다.
다음은 부산 부동산 대세 상승을 본격적으로 견인하게 될, 선봉대 격인 남천, 대연 도심 해변가와 그 인근의 민락, 광안, 용호 지역의 각종 주택 재정비 사업 등 새 아파트들입니다.
노후도, 낙후도, 인구 감소율, 소멸 가능지수 등 각종 글로벌 대도시 지표에서 최고 순위를 다투는 시범 케이스 지방인 부산이 더욱 발전하고 부산 부동산 시장마저 더욱 활기, 대세 상승을 보인다면,
그리고 중앙, 지방 정부와 지역민들의 피나는 노력으로 부산 지방 보다 부족하거나 나쁘지 않은, 낙후된 전국 지방들도 동반하여 발전하게 되고 부동산 시장도 활력을 보이게 된다면,
상대적으로 사회, 경제적 약자층들이 다수 거주하는 낙후된 지방, 지역민들의 일자리, 소득, 자산도 많이 늘어나게 될 것입니다.
또한, 지역 균형 발전, 자산, 지역 등 양극화 완화, 한계 소비성향이 높은 사회, 경제적 약자층들의 소비 여력 확충으로 내수, 지속 가능한 국민경제 성장은 물론 국민경제 선순환 구조 구축 등등에도 기여할 수 있을 것입니다.
오늘의 과제인 부동산 시장과 관련하여..
먼저, 현재 부산 핵심 요지의 대형 평형대 아파트 가격 및 전월세 가격과 서울 소형 아파트의 그것들과 간단 비교, 분석을 통해,
다음은 실체, 펀더멘털에 부합하는 집값 상승의 기초 요건 중 하나이자 도시 및 주거환경에서 글로벌 경쟁력을 갖출 기본 조건 중 하나인 서울과 부산의 핵심 지역 주변 지역과 주거 단지, 개별 주거 시설의 쾌적성과 안전성에 대해 알아봅니다.
아울러 이번 과제와 관련하여.
부산 외곽인 서부산, 동부산 각종 개발 사업들은 물론, 북항 재개발 등 도심을 중심으로 도시 및 주거환경이 장기간 비약적으로 개선 중이고, 그 개선의 부수, 반사적 효과만으로도 저절로 대세 상승기를 맞이하게 될 부산 부동산 시장이 현재 얼마만큼 저평가 되어 있는지 간단히 살펴봅니다.
이면으로, 이는 향후 3년, 5년, 10년 후인 2021년, 2023년, 2030년경, 서울 등과 달리, 펀더멘털에 부합하는 부산 아파트 가격이 얼마나 많이 상승 가능한가에 대한 객관적 예측 자료 중 하나이기도 할 것입니다.
최고가를 기준으로, 일부 우리의 후배들과 정의 시민들이 실거주하고 있는 서울 아파트 가격을 예시해 봅니다.
몇 년 전, 2013년 전후만 해도 서울에서 전용면적 18평 아파트의 가격은 10억을 넘기지 못했고,
25평의 가격도 강남, 서초구 소수만 10억 대 초반이었는데, 문재인 정권 들어 불과 2년 만에 격세지감입니다.
강남구 압구정 미성 전용면적 22평의 가격은 17억 대, 압구정 한양 1차 전용면적 18~19평의 가격은 18억 대, 압구정 현대 14차 전용면적 25평은 최근 많이 내렸어도 22억 대네요.
서초구 반포 자이, 래미안 퍼스티지, 아크로 리버파크 전용면적 18평의 매매 가격은 각각 18,19, 21억 대, 전세 가격은 10억 대입니다.
송파구 잠실 엘스, 리센츠 전용면적 18평 매매 가격은 14억 대, 전세 가격은 7억 대, 트라지움, 레이크 팰리스의 매매가, 전세가도 엘스 등과 유사하고, 최근에 입주한 헬리오 시티의 매매 가격도 13~14억 대입니다.
강남 3구가 아닌 강북 등 지역도 마찬가지입니다.
동작구 흑석 아크로 리버하임 전용면적 18평, 25평의 매매 가격은 각각 11억 대, 14억 대, 전세 가격은 각각 6억, 8억 대,
성동구 e편한세상 옥수 파크힐스 전용면적 18평의 매매 가격은 12억 대, 전세가격은 6억 대,
마포구 아현 래미안 푸르지오 전용면적 18평의 가격은 10억 대, 전세 가격은 5~6억 대네요.
반면에, 도시 및 주거환경이 거의 완성 단계로, 서울 강남 3구 못지않은 주거 인프라, 기반 시설이 갖추어진 마린시티, 엘시티 인근의 전용면적 50~70평대 아파트 가격은 상기한 서울의 전용면적 18평의 가격과 유사합니다.
아니, 2030 애들도 18평은 좁아 못 살겠다 하던데, 그 50~70평대 가격이 서울 18평 보다 많이 싼 듯합니다.
예를 들어,
국토부 2019년 1, 2분기 50~70평 대 실거래 가격은, 마린시티 아이파크 12.3억~ 16.6억, 위브 제니스 11~13.7, 경동 제이드 12.2~19억, 트럼프월드 마린 12.1~13.5억, 현대 베네시티 10억, 하이페리온 12.9억
평당 2700만 원대의 고분양가에다 대형 평행대로 분양했던 LCT는 지난 몇 년간 프리미엄이 없거나 적네요.
현재 엘시티 분양권 실거래 가격은 전용면적 48평 15.2~18.4억, 50평 대 20.2~21.8억, 최고가는 2019년 4월, 전용면적 73층 56평 25.58억에 불과합니다.
마찬가지로 대형 평대 위주의 주상복합 아파트들인 마린시티 아이파크, 위브 더 제니스는 십여 년 전 평당 1600만 원대의 분양가에도 불구하고 십여 년간 바다 조망권이 뛰어난 일부 세대를 제외하고 아파트 가격은 거의 오르지 않았네요.
상기한 엘시티, 마린시티 아파트들은 용호동 W 등과 더불어 부산 부동산 대세 상승을 강하게 이끌어야 했을 핵심, 주도 아파트 군들 중 하나인데도 말입니다.
그러나, 앞으로는 달라질 것이고, 빠르면 3년 후인 2021년 전후, 늦어도 5년 전후가 되면,
전용면적이 아닌 분양면적을 기준으로 평당 2700만 원 대에 분양했던 엘시티 48평의 가격은 20억 중, 후반대로,
평당 1400~1500만 원 대로 분양하여 분양가 7억 5천만 원인 용호동 W 48평의 가격은 10억 대 중반에서 30억 대 초반으로 오르게 되는 등 부산 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가진 아파트의 가격은 많이 오르게 될 것입니다.
양극화, 차별화 심화, 신도시급 고급 주택 단지, 워터 프런트, 바다 영구 조망권, 넓은 서비스 면적 등 주거 지역, 주거 단지, 개별 주거 시설의 쾌적성과 안전성, 부산 부동산 대세 상승 시 실물, 금융 자산 합계 수십억 이상의 부산 자산가들 수만 명, 기타 서울, 울산, 창원 등 외지 자산가들의 부산 부동산 시장에 본격 참여, 가세 등등 차후 보다 상세하게 그 이유, 근거를 제시하겠지만,
그리 오래지 않아 중장기간 소외되었던, 상기한 엘시티, 마린시티 등 도심 해안가 중대형 아파트들도 부산 부동산 대세 상승 대열에 동참하게 될 것이고, 부산 부동산 침체기에도 많이 오른 용호동 W 등은 추가 상승 대열에 동참하게 되어, 비록 마중물, 선발대 역할에 불과할지언정 부산 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 강하게 견인하게 될 것입니다.
해운대 소형, 중소형 주복, 일반 아파트 단지들도 마찬가지입니다.
해운대 마린시티 자이 전용면적 25평 분양권의 최근 실거래가격은 2019년 5월 5층 7.23억, 6월 22층 8.01억.
전용면적 25평을 기준으로 한다면 각각 평당 2800만 원대, 3200만 원대,
일반 분양면적 33평을 기준으로 한다면 각각 평당 2100만 원, 2400만 원대입니다.
그리고 전세 매물이 5억 대, 매매 매물이 프리미엄이 3억 대가 존재하기에,
다운계약 의심 여지가 있는 6월 47층 6.83억 등은 신뢰성이 약해 제외합니다.
비록 초소형 주상 복합 아파트일지라도, 2019년 10월에 입주 예정인 마린시티 자이의 실거래가는 부산 부동산 침체기에도 불구하고 입주 시 취득세 등등 부가 비용을 감안하면 조금이라도 더 높아질 것으로 예상되기에,
부산 부동산 단기 회복이나 대세 상승을 촉진, 자극할 가능성은 있어 보입니다.
마찬가지로 주상복합인 해운대 캐슬 스타는 현재 프리미엄이 5천만 원 내외에 불과하고, 또 전용면적 25평의 실거래 가격은 6억 대가 대다수이나,
2019년 6월 49층 실거래 가격은 7.69억, 33평을 기준으로 평당 2300만 원대이기에, 상기한 마린시티 자이에 비해 다소 부족하나 부산 부동산 회복, 대세 상승에 불쏘시개 이상의 기능도 가능할 것입니다.
현재 프리미엄이 1억 내외, 엘시티 인근의 해운대 리인 뷰 1차는 전용면적 25평의 최고 실거래가 2019년 2월의 36층 6.98억이기에,
그리고 중도금 이자후불, 취득세 등등을 감안하면 실입주금은 7억을 넘길 수 있기에 부산 부동산 회복의 단기 불쏘시개 역할은 가능해 보입니다.
현재 프리미엄 5천만 원 내외, 주상복합인 해운대 비스타 전용면적 25평의 최근 실거래 가격은 모두가 5~6억 대, 33평을 기준으로 평당 1600~2100만 원대에 불과하여, 실거래가 자료가 없는 해운대 푸르지오 등과 더불어 부산 부동산 회복의 단기 불쏘시개 역할도 제한적일 것 같네요.
나아가 재정비되기까지 20년 내외가 소요될 수 있고,
워터 프런트 조망도 없고, 인근 고층 주복 단지들에 의해 남향 보다 조망은 없는 데다 조금 남은 서향 바다 조망과 서북향 수영강 조망권마저 수영만 요트장 재개발 등 각종 개발에 의해 침해 당할 수 있는 대우, 경남 마리나 등의 아파트들과 인근, 동부 올림픽, 경동, 동삼, 삼환 등등,
그리고 머지않아 재건축될 삼호 가든, 재정비될 우동 3구역 등등도 부산 부동산 대세 상승에 기여할 수 있을 것입니다.
상기한 아파트 군들이 소재하는 지역은 부산 최고 요지, 핵심 지역 중 하나이고,
미래는 별론, 현재, 각종 기반 시설도 부산에서 가장 지역이기 때문입니다.
나아가 주상복합이 아닌 일반 아파트로, 장차 재정비될 주거 단지는 물론 개별 주거시설도 4~6성급으로 쾌적해질 것이기 때문입니다.
그러나 상기한 해운대 사례들과 더불어 부산 부동산 회복의 마중물, 선발대가 되었어야 했을, 최근에 부산 도심 요지에서 분양했던 명륜 힐스테이트 2차, 좌천 범일 하버시티의 대량 미분양, 미계약, 무순위 청약 상황을 보나,
전포 1-1 시민공원 e편한 세상, 연지 2구역 래미안의 청약 경쟁률을 보나,
나아가 2013년 침체기 보다 더욱 악화된 부산 부동산 거래량 지수, 투자, 심리 지수 등등을 보나,
작금의 부산 부동산 시장은 대세 상승은커녕 회복조차 힘에 겨운 듯합니다.
실체, 펀더멘털과 무관하게 비정상적으로 단기 급등했던 서울 등의 지방 부동산 시장과 달리 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선되어 보다 펀더멘털에 부합함에도,
너무 오래 퇴행, 퇴보 과정을 겪었고, 부동산 수요 기반마저 너무나도 취약한 부산 지방이기에, 올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 시작될 부산 부동산 대세 상승의 과제는 시작조차 쉽지 않아 보입니다.
하반기에 분양 예정인 가야 3구역 캐슬과 남천 2구역 포스코는 부산 부동산 회복에 발목을 잡기는커녕 기여할 수 있기를 기대합니다.
중기적으로도, 2017~2020년 4년간 부산시 한 해 평균 입주물량 2.5~3만 가구보다는 적지만,
2021~2030년간 예상되는 부산시 한 해 입주물량 1만 가구대에도 불구하고 그 기간 동안 한두 해는 입주 물량이 2만 가구로 집중될 가능성은 있지만, 향후 10년 이상 지속될 부산시 부동산 시장의 대세 상승은 그 집중된 단기 입주물량 부담 가능성에 영향을 받지 않게 되기를 기대합니다.
이번은 부산 부동산 시장 대세 상승을 본격적으로 이끌, 시범 케이스 소지역 남천동, 대연동 해변가 수십만 평, 5~6성급 최고 품격의 새 아파트 1만여 가구,
그 주변의 민락, 광안, 용호만 해변 지역과 대연동 내륙지역, 망미동 등을 포함하여 그 배후지역까지 수백만 평과 중형급 이상의 새 아파트만 수만 가구로 재정비되어,
십여 년 후 글로벌 최고 주거 단지들 중 하나로 변모하게 될 부산 도심 해변가 아파트들을 중심으로 한 주변 지역들에 대한 구체적 사례 분석입니다.
나아가 그 지역은 더욱 낙후된 부산 원도심의 부활과 발전을 촉진하면서, 북항 재개발 2, 3단계, 문현 금융 단지, 부산역, 부산진역 재개발과 도심철도 지하화, 기타 시민공원, 부전역 복합환승센터, 동천, 부전천, 전포천 재개발 등이 완료될 이십여 년 후,
해운대 도심 해변 지역과 동구 좌천, 범일, 초량, 수정, 남구 감만, 우암, 영도 봉래, 청학, 동삼지구, 그리고 남항, 송도, 더불어 세계에서 경쟁을 불허할 정도로 세계 제1의 미항으로 거듭나게 될 지역이기도 합니다.
지역 경제, 도시 및 주거환경의 비약적 개선의 부수, 반사적 효과에 불과하지만 상기한 부산 도심 해변 주택들의 집값은 10년 후 강남 3구의 그것에 근접하고 20년 후에는 능가하게 될 것으로 기대, 예측합니다.
20년 후 북항 주변의,
햔재 평당 천만 원대의 분양가에도 불구하고 미계약, 무순위 청약 중인 좌천, 범일 하버시티, 입주 중 혹은 입주가 임박한데도 미분양 물량이 남아있는 동구 수정, 초량, 좌천동의 군소 아파트 단지들, 심지어 미분양 물량이 많은 남구 우암동 오션 파라곤, 감만 1, 우암 1, 2 등등과 영도 봉래, 청학, 동삼 지구 내 아파트들도 지금의 해운대, 남천, 대연 해변가 못지 않게 자산가들의 관심을 받게될 것입니다.
2013년경 부산 아파트 전용면적 25평의 최고가가 3억 대일 때, 5억 대는 불가능하다 했 듯, 지금도 모두 불가능하다 여기고 있겠지만,
장차 부산 원도심, 서부산, 부산 외곽지역은 물론, 부산진구, 동래구, 연제구 등 부산 도심지역, 나아가 인근 울산, 차원 등 경남 지역은 물론 낙후된 전국의 부동산 시장을 강력하게 견인할,
나아가 낙후된 전국 지방의 발전 및 부동산 시장의 대세 상승을 강하게 자극하고 촉진할 부산의 소수 지역 소수 아파트들의 가격은 상상을 불허할 정도로 꾸준하게 많이 오르게 될 것입니다.
보다 구체적으로, 시범 케이스 소지역 내 삼익타워와 대연비치 재건축이 재정비된 후 입주할 무렵인 2023년을 전후하여, 남천 삼익타워 자이와 대연비치 푸르지오 전용면적 25평의 가격이 12억, 최대 15억 대도 모두 불가능하다 여기고 있겠지만, 장차 시간이 증명시켜줄 것입니다.
아직까지도 삼익비치 재건축은 불가능, 최소 20년은 기다려야 한다 등등 말들이 많지만,
삼익비치 그랑자이가 재정비된 후 입주할 무렵인 2026년, 늦어져도 2018년까지 남천 그랑자이 전용면적 25평 가격 10억 대 후반, 혹은 20억 대는 더더욱 불가능하다 여기고 있겠지요?
남북 평화 통일 등 다른 모든 조건과 상황의 불변 가정 하..
상기한 주장의 근거 제시 겸,
앞으로 만성적 저성장, 각종 양극화, 차별화 심화, 심지어 총인구 감소시대에도 불구하고,
비록 소수 지역, 소수 주택에 그칠지언정,
우리나라 부동산 시장이 장기적으로 상승하기 위한 필요 최소한의 조건과 상황들 중 주거 지역, 주거 단지, 주거의 쾌적성에 대해서만 간단히 언급합니다.
장차 글로벌 대도시들 보다 도시 및 주거환경 경쟁력을 구비해야 할 서울의 시범 케이스 단지들인, 재정비되어 입주 시까지 빨라야 10년인 압구정 재건축, 한남 뉴타운, 한강 맨션 등 이촌동 등의 재정비 사업체들과 정부, 서울시 지방 정부들도 이것을 참조하길 바랍니다.
재정비되었어도 용적률이 200%대의 한남 더 힐, 한남 재개발 3구역 등의 높은 가격처럼 건폐율과 용적률이 낮을수록 주거의 쾌적성은 높아지고, 인근 주거 단지들과 밀집하여 일조, 통풍권은 물론 사생활까지 보다 많이 침해받을수록 주거의 쾌적성은 낮아지는 것 등등의 상식 중 상식이니 생략하고,
오늘은,
1. 주거 단지와 주거 단지를 포함한 주거 지역에서 보다 넓은 공원, 녹지 확보,
2. 주거 단지에서 보다 안전, 첨단, 친환경, 고급화,
3. 개별 주거 시설에서 보다 넓은 전용, 서비스 면적, 보다 많은 산, 강, 바다의 영구 조망권 확보,
와 관련된 주거 쾌적성과 그 주거 쾌적성이 집값에 미치는 영향력에 대해서만 살펴봅니다.
1. 과 관련하여.
용적률 완화 댓가든 층고 제한 완화 댓가든,주거 단지와 주거 단지를 포함한 주거 지역에서 녹지, 공원, 공개공지 등의 확보는 당해 주거 단지와 주변 지역들을 포함한 각종 주택 재정비 지역이 보다 넓을수록, 재정비 주거 단지들이 보다 많은 땅을 공공용지로 기부채납할수록 많아지게 됩니다.
땅값이 비싼 대도시 인구 밀집 지역에서의 공원, 녹지 한 평이 오지 낙도에서의 수만 평 보다 가치 있기 때문입니다.
이미 고층화가 이루어진 지역이라면, 층고 제한 완화, 초고층 화가 건폐율을 감소시켜 보다 많은 사이 조망권, 일조권, 통풍권 확보로 공익에 더 부합할 것입니다.
압구정 재건축 지구단위 계획에 의하면, 압구정, 청담동 일대 압구정 재건축 면적은 핵심 지역인 압구정 현대 1~7차, 10~14차 등 압구정 3구역의 면적은 거의 11만 평, 미성, 한양 등을 포함하면 35만 평쯤 됩니다.
용적률, 층고 제한 등을 대폭 풀어 주더라도,
글로벌 최고의 도시 및 주거환경과 시민, 일반의 쾌적한 도시환경을 위해, 압구정 재건축이 공원, 녹지 등 시민, 국민 일반에 기부체납하게 될 땅은 10만 평 정도는 되어야 할 것입니다.
한남 뉴타운도 한남 뉴타운 3구역만 11만 6천 평이고 전체 면적은 1구역 해제 등 변수가 있지만 대략 30만 평 가량 될 것 같습니다.
인근 유엔사 부지와 외인주택 부지 각각 만 수천 평을 포함하면 한남 뉴타운 일대에서 공공에 제공될 부지 또한 10만 평쯤 되어야 하겠지요?
기타, 한강 조망권을 가진, 장차 3685 세대로 재정비될 한신 4지구 메이플 자이와 5388 가구로 재정비될 반포 주공 1단지가 공공에 제공할 부지는 또 얼마일까요?
마찬가지로 부산시를 세계 최고의 미항으로 만드는 데 기여할,
북항 재개발 1,2, 3 단계 수백만 평은 최소 수십만, 최대 백만 평 넘는 땅을 국민, 시민 일반에 제공해야 할 것이고,
삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치를 중심으로 뉴비치, 남천 1구역 재개발, 기타 남천 보라, 우성 보라, 협진 태양등 남천, 대연 일대의 해변가 각종 주택 재정비 사업 30여만 평 또한 10만 평 정도가 기존의 공원, 녹지 등 공공의 부지에 추가 되어야 할 것입니다.
2.와 관련하여.
오늘날 저층, 중층 재건축도 쉽지 않기에, 한 번 지어지면 백 년, 이백 년 존속할 수밖에 없는 초고층 주택 단지들은 일시적 각종 자연적 재난은 물론, 화재, 정전 등 사회적 재난으로부터 안전할 수 있도록 지속 가능한 친환경 에너지, 빗물 저장고 등의 친환경 시설들은 필수고, 커튼 월 룩, 입면 분할 이중창, 옥상, 벽면 녹화 등 친환경, 첨단, 고급화 되어야 합니다.
주거 단지, 개별 주거시설이 보다 안전, 친환경, 첨단, 고급, 고품격화될수록 집값도 비례하여 상승하게 될 것입니다.
3. 과 관련하여.
개별 시설에서도 동일한 전용 면적에 넓은 테라스, 개방형, 후면 발코니 등 보다 넓은 서비스 면적을 가질수록 주거의 쾌적성은 높아지고 집값도 그러할 것입니다.
보다 넓은 서비스 면적은 낙후 지방 중 하나인 광주 화정 아이파크 펜트하우스 청약 경쟁률이 18억 대의의 고가 분양에도 불구하고 17:1이나 된 주요 이유 중 하나일 것입니다.
부산 사는 시민들의 자료에 의하면,
용호동 W 98 평, 전용면적 74평의 테라스 등 서비스 면적은 대략 25.5 평, 58평의 테라스 면적은 7.3~ 8.3 평, 58평 복층의 테라스 면적은 5.6평쯤 되네요.
비록 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가지고 있을지라도, 부산 시민 일부가 아직도 문둥이 촌 동네로 비하하는 남구 용호동 소재 대형 평형대 위주의 주상복합 아파트에다 북향 조망권을 가졌음에도 상기한 서비스 면적은 용호동 W의 가격이 부산 부동산 침체기에도 꾸준히 올랐던 이유 중 하나입니다.
전용면적 25평 가격을 기준으로 부산 최고가를 나타내고 있는 트럼프월드 센텀이 높은 가격대를 유지하고 있는 이유중 하나는 주상복합임에도 불구하고 2 미터의 광폭 발코니를 보유하고 있기 때문입니다.
분양가격이 바다 조망권 여부에 따라 차이가 많이 나는, 분양가가 12.5~20.4억 인 LCT 65평, 전용면적 48.9평의 서비스 면적은 19.2 평,
분양가가 15.4~23.2억으로, 마찬가지 차이가 많은 엘시티 75평, 전용면적 56평의 서비스 면적은 오픈 발코니 등 20평이 넘어 보입니다.
심지어 24.3~25.9억의 고분양가 엘시티 레지던스 78평, 전용면적 55평의 서비스 면적도 11평 남짓으로.
엘시티의 서비스 면적은 장차 엘시티의 집값 상승에 상당부분 기여하게 될 것 같습니다.
반면에, 주상복합 아파트들과 다르게,
서울의 시범 케이스 주택 단지들인 상기한 압구정 재건축, 한남 뉴타운 등등과 반포, 잠실 주공 1단지, 은마 아파트 등등은 일반 아파트이기에 1.5 미터 기본 발코니 플러스 아파의 면적으로, 실사용 면적은 전용 면적에 따라 최소 7~9 평에서 20평 대의 서비스 면적이 전용 면적에 추가될 것입니다.
장차 재정비 시 혹은 설계 변경으로, 창의적인 개방형, 포켓 발코니 등을 추가하여 서비스 면적을 더욱 크게 늘릴 수 있을 것입니다.
펜트하우스는 테라스 면적까지 더해 전용면적 평수에 따라 서비스 면적이 전용 면적을 초과할 수도 있을 것입니다.
삼익비치, 삼익타워, 대연비치 등등도 일반 아파트인 점에서 상기한 한남 뉴타운, 압구정 재건축과 마찬가지고,
늦게 재정비되는 만큼 아래에 기술할 삼익타워 보다 더 창의적, 고품격, 고급화를 지향해야 할 것입니다.
두어 달 전 커튼 월 룩과 입면 분할 창호, 엘리베이트 추가 등등의 설계 변경을 위한 조합 총회를 마친 삼익타워 설계 변경안에 따른다면,
전용면적 22평 74 C형과 25평 84 C형은 삼면 발코니로 서비스 면적을 더욱 효율화 한 것 같고,
전용면적 38평도 삼면 발코니로 20평에 가까운 서비스 면적이 더해 져 발코니 없는 일반 주상복합 아파트 전용면적 50~60평형 대와 유사한 실사용 공간을 확보할 수 있을것 같네요.
펜트하우스 6개 중 전용면적 47평 157형은 전용면적에 준하는 테라스 면적에다 발코니 면적을 더하면 배 보다 배꼽이 큰 60평 내외의 서비스 면적이 추가되는 것 같습니다.
90평, 100 평대의 대형 펜트하우스 실사용 면적에 버금가는..
이상은 남천동, 대연동 지역의 중기적 공급물량 급감 등과 더불어 공급측면과 수요 견인 측면에서 살펴 본,
주거 단지를 포함한 주거지역의 대규모 녹지, 공원, 친수 공간 추가 확보,
주거 단지의 안전, 친환경, 최첨단 고급화, 고품격화,
개별 주거시설의 보다 높은 쾌적성 확보로,
모든 조건을 구비하고 워트 프런트, 남행, 남동향의 영구 조망권까지 가져 대체 불가능한 입지가 될 수밖에 없는,
시범 케이스 소지역인 남천, 대연 도심 해변 지역 내 재건축 단지들의 집값은 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 대세 상승을 강하게 이끌 정도로 꾸준히, 많이 상승할 수밖에 없는 이유, 근거들이었습니다.
이해가 잘 안되는 사람들은 역지사지해 보세요.
만약 대지면적이 빈약한 마린시티, 엘시티 등이 상기한 압구정 재건축, 한남 뉴타운, 삼익비치 등 도심 해변 지역들처럼 1, 2, 3의 조건을 구비하였다면 집값은 크게 상승하였을 것입니다.
작은 3. 주거의 쾌적성과 관련된 영구 조망권과 서비스 면적만으로도 집값은 많이 차이날 수 있습니다.
엘시티 분양가가 층, 조망권에 따라 10억 원 내외의 차이,
소규모 단지에다 서향 바다 조망에도 불구하고 마린시티 자이의 가격과 분양권 프리미엄이 더 큰 규모의 중동 비스타와 중동 캐슬 스타와 차이가 큰 것이 그 이유들 중 하나입니다.
또한, 용호동, 북항 뷰, 대형 평수 등 한계에도 불구하고 마린시티 주복과 달리 용호동 더블유 집값이 계속 상승하는 것도 그 이유 중 하나입니다.
또 다른 역지사지로,
만약 삼익비치 등 남천, 대연 해변가 주택들이 마린시티, 엘시티처럼 9만 평대, 일만 평대 소규모 부지에 고 용적률로 빽빽하게 지어지고 녹지, 공원, 수변시설들이 빈약하다면 아무리 시범 케이스 지역이라도 집값은 크게 오를 수 없을 것입니다.
나아가 집값 상승의 핵심 원동력중 하나인 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가진 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽에 가까울 만큼 비약적으로 개선되지 않는다면,
나아가 대연, 남천 도심 해변 지역에서 반경 4Km, 인근 남천 어울림, 남천 2구역 포스코, 광안 자이, 광안 뷰, 에일린의 뜰, 민락 오션 테라스 등의 새 아파들은 물론 기존의 헌 아파 틀인 남천 하늘채, 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용, 용호 자이, 용호 메트로시티 등등,
그리고 대연 뷰 힐스, 대연 자이, 대연 푸르지오 파크, 대연 3, 4, 8그역 등등과 더불어 주변 지역까지 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하지 않는다면,
시범 케이스 소지역일지라도 집값은 더더욱 오르기 어려웠을 것입니다.
심지어 시범 케이스 주택들이 3.의 일부인, 서비스 면적이 부족하거나 남향, 남동향이 아닌 북항, 서향의 영구 조망권만 가졌어도, 집값의 상승 탄력성은 크게 둔화될 수밖에 없을 것입니다.
과제 수행에도 불구하고, 장기간 집값이 안오른 곳이 오른 곳보다 더 많은 전국의 낙후 지방들과 마찬가지로,
본질적으로 낙후 지방 중 하나인 부산 지방은 집값이 오르기 어려운 지방, 지역이기 때문입니다.
사족으로,
일부 2030 애들과 시민들의 보고 자료들 중에서,
워터 프런트, 바다 영구 조망조차 거의 없고,
70~80층대의 마린시티 아이파크, 위브 더 제니스. 47층의 제이드, 아델리스 등 40층대의 월드 마크, 트럼프월드 마린, 위브 포세이돈 등등과 40층, 3층 대의 하이페리온, 베네시티, 카멜리아 등등에 포위되고 앞으로도 47층의 마린시티 자이, 수영만 요트장 재개발 등으로 서향의 조각 조망권조차 상실하게 될 대우, 경남 마리나 등을 지나치게 저평가 하는 보고서는 상당 부분 동의하기 어렵다.
기 완성된 해운대의 인프라는 강남 3구에 버금가고 대우, 경남 마리나 등은 해운대에서도 핵심 지역 중 하나이기에,
그리고 설사 워터 프런트, 바다 영구 조망권은 많이 상실하게 되더라도 반경 수십 미터의 그 접근권은 상실될 수 없기 때문에 대우, 경남 등의 아파트도 부산 부동산 회복을 선도하게 될 부산 최상위 아파트 군의 지위를 계속 유지하게 될 것이다.
이하 낙후된 지방 부동산 시장의 활성화 등 선배의 지난 글들을 추가합니다.
2019.05.06.
sol & sonne.
국토, 지역 균형 발전 및 도시, 지방 내에서의 균형 발전과 도시, 지방 발전의 동심원적 파급효과는 말이야 쉽지 그 실현은 실로 지고 지난한 과제다.
오늘은 상기한 과제와 관련하여, 지방, 지역 발전의 부수적 효과에 불과한 부동산 시장에 대해서만 간단히 살펴본다.
몇 년 전 부산 부동산 2차 상승기에도 거의 가격 변동이 미미했을 정도로 낙후된 원도심, 서부산, 외곽지역 등 부산지방 내에서도 더 낙후된 지역들의 부동산 시장이 어떡하면 회복, 활성화될 수 있을까에 대해 알아본다.
제곱미터당 백만 원대, 많아야 200만 원대 초반대 가격에 불구하고 지역 발전이 지지부진한데다 인구 유출까지 더해져 저소득, 저 자산 투자자들까지 모두가 외면하는 낙후 지방 내 더 낙후된 지역들의 부동산 시장은 그 미미한 회복조차도 참으로 어려운 지고 지난한 과제이기 때문이다.
사적 자치, 사유재산 존중의 근대사법으로 민간 자본 투입을 강제할 수도 없고, 또 국가예산, 재정의 한계상 국비 등 공공자본도 한계가 있기에, 동심원적 파급효과를 통해 더 낙후된 지역의 부동산 시장만이라도 더 많이 회복, 활성화시키려 해도 이마저도 쉽지 않다.
즉, 동심원 중앙에서 가까운 영도구, 중구 등 부산 원도심, 사상, 사하, 북구 등 서, 북부산 지역들은 물론 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역들까지 동심원적 파급효과가 미미한데 경상, 전라, 충청, 강원, 제주지역들이야 말해 무엇하랴?
낙후된 지방 부동산시장의 동심원적 파급효과와 관련하여.
서울, 경기 일부 지역은 물론 대구 수성구, 광주 남구, 대전 등 일부 지역 부동산 활성화의 동심원적 파급효과는 나머지 전국 지방의 부동산에 아무런 영향을 미치지 못하고 있는 것이 팩트다.
그러나 혼자 잘 먹고 잘 사는 상기의 서울지방 등과 달리, 아파트 평균 가격이 제곱미터당 100만 원, 200만 원대에 불과한 상기한 부산 원도심 일부와 서 부산, 외곽지역 및 제곱미터당 아파트 평균 가격이 255만 원대에 불과한 부산 북구의 부동산 시장이 크게 회복, 활성화되면, 동심원적 파급 효과는 낙후된 지방의 자산 역 버블 해소하기에 충분할 정도로 그 인근 지역들인 울산, 창원, 김해, 양산, 거제시 등의 부동산시장의 활성화를 크게 자극할 수 있을 것이다.
보다 넓어진 동심원적 파급 효과는 상기한 울산, 창원 등 동부경남의 동심원적 파급효과까지 더해져 동부경남에 인접한 인접한 진주 등 서부경남과 서부경남에 인접한 광양, 순천, 여수, 목포, 전주, 군산, 익산, 제주, 서귀포 등 전라, 제주도로 서진할 수 있을 것이고, 또 인근 포항, 경주, 경산, 구미, 천안, 강릉, 춘천 등 경상북도, 강원도 북진할 수 있을 것이다.
마찬가지로, 천안, 청주, 충주, 아산, 당진, 공주 등 충청도는 물론 서울, 경기, 인천 지방 내의 낙후지역까지 북서 진할 수도 있을 것이다.
예를 들어, 낙후된 지방에서도 보다 많은 지방민들이 자산, 지역 양극화 완화하는 자산 증가를 통해 즐겨 종부세를 납부할 수 있을 정도인, 향후 십여 년 후 전용 25평을 최고 실거래가를 기준으로 울산, 창원의 아파트 가격이 십수억으로 올랐다 가정하면 인근 김해, 양산은 물론 상기한 진주, 순천, 포항, 전주, 청주 등등부터 경기, 인천의 낙후지역은 물론 도봉, 금천구 등 서울을 포함한 전국의 낙후지역 부동산 시장까지도 크게 자극을 받게 될 것이기 때문이다.
십여 년 후 울산, 창원 등의 전용 25평 최고 실거래가가 십수억으로 오르기 위해서는 마찬가지로 전용 25평 최고 실거래가를 기준으로 상기한 북구를 포함하여 부산 원도심 일부 지역들과 서 부산, 부산외곽지역의 그것이 마찬가지로 십여 년 후 십수억, 그 이상으로 올라 주어야 할 것이다.
상기한 가정들은 말이야 쉽지 실제로는 아주 어렵다.
그런 까닭에 시범 케이스 지방, 소지역 등 동심원적 파급효과의 중앙에 보다 강력계 지역 발전과 부동산 시장 회복, 활성화 압력을 가할 수밖에 없는 것이다.
이하는 그 부산 중심지역에 보다 강력한 압력 가하는 구체적 사례다.
5년~10년 후 부산에서도 종부세 대상 전용 25평 아파트가 기하급수적으로 늘어나야 하고 또 늘어나게 될 것이다.
부산 2차 상승기 정점 무렵인 부산 대표아파트들의 2016년 공시지가는 제곱미터당 우동자이 469만, 대우마리나 460만, 남천 코오롱 444만, 대연 힐스테이트 푸르지오 395만, 광안 쌍용 390만 원에 불과했지만 그 10년 후 부산 부동산시장은 각 자치구별로 제곱미터당 8백만 원 아니, 천만 원이 넘는 아파트가 즐비할 정도로 많이 늘어나야 한다는 말이다.
이하는 동심원적 중앙부에 가까운 부산의 해운대, 남천동 등 부산의 자치구, 자치 동의 현재 아파트 평균 가격이다.
나아가 이하는 종부세 과세대상 겸 동심원적인 파급력을 더욱 강력하게 할, 5년, 10년 후 개별 아파트의 예상 평균 가격 및 그 근거로 예시, 강조된 그 개별 아파트들이다.
아래에 예시될 동별 평균 가격은 남천, 명륜, 초량, 장전동 등 인구, 아파트 세대수가 작은 동들은 포함하고 있고, 그 인구, 아파트 수가 적은 동들은 소규모 재정비 물량만으로 아파트 평균가가 급등할 수 있으니, 단순 참고사항에 불과할 뿐이다.
또한, 이하의 예시는 평수가 아닌 제곱미터를 기준으로 한 아파트 평균 가격이다.
이하는 어제 간단히 언급했던 해운대, 수영, 남구를 제외한, 동래구, 부산진구, 연제구, 동구 등의 평균 가격이다.
동래구의 아파트 평균 가격은 현재 325만 원 내외이나 아래의 동별 근거 제시 외 복산 1구역, 명장 1구역, 안락 1구역 안락 3구역, 기타 수안 1,2,3 구역, 낙민 1구역 등 각종 주택 재정비사업들이 더해진 까닭에, 입주물량 부담으로 단기 1~2년간은 몰라도 향후 5년, 10년, 15년간 꾸준히, 많이 상승하게 될 것이다.
인구수는 적지만 각종 주택 재정비 사업 속도가 빠른 명륜동의 아파트 평균 가격은 현재 450만 원 내외이나 명륜 힐스테이트 2차 등이 입주할 무렵인 5년 후에도 꾸준히 상승할 것이고 장기적으로도 인근 온천동 등의 각종 재정비사업들의 입주와 더불어 꾸준하게 동반 상승하게 될 것이다.
사직동의 아파트 현재 가격은 350만 원 내외이나 향후 5년 내에도 사직 아시아드 예가, 아시아드 하늘채 등의 입주로 꾸준하게 상승할 것이다.
장기적으로도 사직동은 명륜동과 마찬가지 이유로 꾸준하게 상승하게 될 것이다.
동래구의 대표적 자치 동인 온천동의 아파트 현재 가격은 305만 원 내외이나 향후 5~10년 내 온천 2구역 래미안, 3구역 이편한 세상, 4구역 래미안은 물론 온천장 해피 투모로우, 동래 3차 뷰, 그린 코아 더 베스트, 동래 더 샵 ,해링턴 플레이스, 두비앙 에콘힐 등등 거대 주택 재정비 물량들이 순차 입주할 예정이기에 단기적으로는 몰라도 입주 완료 후 중기적으로는 많이 상승할 것이고 장기적으로도 꾸준히 오를 것이다.
부산 시청, 법원, 검찰청 등 관청들이 밀집되어있는 연제구의 아파트 평균 가격은 현재 320만 원가량이나 동래구와 마찬가지로 각종 주택 재정비 사업들의 입주와 함께 5년 후는 물론이고 장기적으로 꾸준하게 상승할 것이다.
거제동의 아파트 평균 가격은 현재 가격은 340만 원대이나 거제 2구역 재개발, 군소 재건축 등 각종 주택재정비사업체들이 순차 입주하게 될 5~10년 후에는 물론 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
연산동의 아파트 평균 가격은 현재 315만 원 내외이나 연산 힐스테이트, 캐슬 골드 포레, 이 편한 세상 더 퍼스트, 시청역 비스타 등이 순차 입주할 향후 5년 내는 물론 나머지 주택재정비사업들의 사업 완성과 함께 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
금정구의 아파트 평균 가격은 현재 315만 원이나 아래 동별 근거 외 서 금사 뉴타운 등의 재정비사업 영향으로 계속 꾸준히 증가할 것이다.
장전동의 아파트 평균 가격은 현재 410만 원이고 온천장 해피투모로우가 입주할 5년 이내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 증가할 것이다.
구서동의 아파트 현재 가격은 310만 원 내외이고, 부곡동의 그것은 290만 원 내외인데 구서 위브 포세이돈 등 입주 등 향후 5년 내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 상승하게 될 것이다.
부산 원도심 중에서 비교적 주택재정비 사업이 활발했던, 대신동 등 과거 부산을 대표하던 주거지역 중 하나였던 서구 아파트의 평균 가격은 현재 285만 원 내외다.
서대신동 아파트의 평균 가격은 현재 350만 원 내외인데 서대신 2차 푸르지오 입주로 중장기적으로는 물론 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
동대신동 아파트의 현재 가격은 280만 원 내외인데 동대신 브라운스톤과 동대신 비스타의 입주 및 삼익 재건축 등으로 중기적으로도 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다.
암남동 아파트의 현재 가격은 220만 원 내외인데 힐스테이트 이진 베이 시티, 각종 지역 주택조합들의 입주로 중기는 물론 장기적으로도 크게 상승할 것 같다.
북항재개발 1, 2단계와 부산역, 부산진역 재개발 등 도심철도 재배치 사업 등의 직접적 수혜 지역이자 인구, 아파트가 적은 지역인 동구의 아파트 평균 가격은 현재 275만 원 내외이나 중기적으로도 상승이 가능하지만,
지역 산업과 도시 및 주거환경이 장기, 초장기적으로도 남구와 더불어 천지개벽될 것이기에, 영도, 서구 등 인근 부산 원도심과 낙후된 서 부산, 명지, 에코델타시티 등 부산 외곽지역의 부동산 시장 회복, 활성화를 자극, 유인에 넉넉할 정도로 아주 크게 상승하게 될 것이다.
동구 전체의 인구수와 아파트 수는 남구의 자치 동인 대연동 하나의 그것들과 비슷할 정도로 동구 내 자치도들의 인구, 아파트 수가 극히 적기에 동구 아파트의 평균가는 상대적으로 적은 아파트 입주물량만으로 급등할 수도 있다.
범일동의 아파트 평균 가격은 현재 280만 원 내외인데, 중장기적으로 좌천 범일 2,3지구, 삼익, 한양아파트 재건축, 북항재개발 2단계 내 주거 시구인 부산항 시티 등의 사업이 완료될 때까지 아주 많이 오르게 될 것이고 초장기적으로도 북항재개발 등 각종 지역개발사업과 비례하여 꾸준히, 많이 증가하게 될 것이다.
매축지, 산 복도로 등으로 수정, 초량동과 마찬가지로 대표적 대도시 낙후지역 중 하나였던 좌천동의 아파트 평균 가격은 현재 280만 원대에 불과하나 중기적으로 미라주 더 오션, 좌천 범일 2,3지구 입주와 함께 많이 오를 것이고 장기, 초장기적으로도 꾸준하게 오를 것이다.
인구수, 아파트 수에 비해에 비해 중단기적 아파트 입주 예정 물량이 상대적으로 많은 초량동의 아파트 평균 가격은 현재 270만 원대에 그치나 부산역 그린 코아, 초량역 더 뷰 오션, 초량역 베스티움 등이 입주 후 장기, 초장기적으로도 중기적으로도 많이 상승하게 될 것이다.
수정동 아파트의 평균 가격은 245만 원 내외인데 레우스 센트럴베이, 부산진역 휴포레, 이편한세상 부산항 등이 입주 후 중기적으로 많이 상승하게 될 것은 물론 북항 재개발 수혜 지역이기에 장기, 초장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것은 초량동 등 동구의 다른 자치도들과 다를 바 없다.
각종 주택재정비사업에서 남구에 버금가고 또 범천, 가야 기지 창, 부산철도차량정비단, 부전역복합환승센터,부전,전포천등의 개발사업으로 지역개발사업에서도 북항재개발 1~3단계,문현금융단지와 동천, 외대 부지, 용호만 재개발 등의 남구와 북항재개발 1~3단지 부산역, 부산진역 개발과 도시철도 지하화 등으로, 남구에 버금갈 정도로 지역 개발과 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 부산진구는 남구와 더불어 부산 부동산 시장의 중장기적 회복과 대세 상승에 선봉장, 다크호스가 될 것이다.
부산진구의 아파트 평균 가격은 현재 260만 원 내외인데 아래 동별 예시한 근거 외 가야 센트레빌 가야 1, 3구역, 개금 이 진전 시티, 초읍 연지 꿈에 그린 등등 향후 10년, 늦어도 15년 후 부산진구에만 3만여 가구의 아파트가 순차 입주할 예정이기에 중기는 물론 장기, 초장기적으로도 많이 오르지 않을 수가 없을 것이다.
아파트 수, 인구가 극히 적은 범전동의 아파트 평균 가격은 지금도 420만 원으로 아주 높은 편인데, 골든뷰 센트럴 파크 입주로 중단기적으로도 많이 상승하게 될 것이지만, 중장기적으로도 시민공원 촉진 1,2-1,3,4 구역 등의 입주로 범전동 아파트 평균 가격은 상기한 남천동, 우동의 아파트 평균가에 버금갈 정도로, 어쩌면 능가할 정도로 계속, 아주 많이 상승하게 될 것이다.
연지동 아파트의 평균 가격은 현재 290만 원 내외인데, 앞으로 이브 파크, 연지 2구역 래미안이 입주 무렵의 중기적인 상승 물론 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다.
양정동 아파트의 현재 평균 가격은 290만 원대 이나, 이즈 카운티 등의 입주는 물론 양정 1,2,3 구역 재개발 등의 대규모 입주물량으로 인해 중장기적으로 크게 상승할 것이다.
부암동 아파트의 평균 가격은 현재 275만 원 내외인데 휴포레 시티즌 파크, 더 뷰 파크 등의 입주 후중기, 장기적으로 꾸준히 오르게 될 것이다.
범전동 인근, 전포동 아파트의 평균 가격은 현재 260만 원 내외인데 코아루 오펠 리움, 전포 노르웨이 숲, 전포 2-1, 전포 1-1재개발 물량이 입주할 5년 후에는 많이 오르게 될 것이고 장기적으로도 인근 범전동 등과 더불어 꾸준히 오르게 될 것이다.
범천동의 아파트 가격은 현재 260만 원 내외인데 서면 봄여름가을겨울,범천더 센트 리즈, 범일역 이즈, 다인 로열 펠리스, 범천 4구역 재개발이 입주할 중기는 물론 범천 1-1구역 등으로 장기간 꾸준히 상승하게 될 것이다.
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