추천(893) 댓글 수정 삭제 2018.07.14 04:25:31
글쓴이 태양은 가득히
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 76723 등록일 2017-12-28 23:41
중략..
이왕 들린 김에...
경제 영역에 관한 과제 중 하나인, 낙후된 전국 지방 부동산 시장을 선도할 시범 케이스 지역 부산지방의 부동산시장 3차 상승기에 대해, 예고 겸 힌트 하나 더 추가한다.
지난 십여 년간 1,2차 상승기를 통해 부산 집값 상승에 익숙해졌던 연놈들이라 그런지 최근 부산 부동산시장의 짧은 약보합 시기에도 안달복달, 이리 보채고 저리 보채며 아우성 대는 연놈들이 많더구나.
3차 상승기 이후 3차 침체기도 있고, 또 3차 상승기까지는 좀 더 기다려야 하는데 말이지.
평범한 일반인들조차 다들 떠나고... 바다, 큰 호수는커녕 이제는 지질한 유튜브, 각종 SNS 등은 물론이고, 마찬가지로 지질한, 작은 웅덩이로 변한 다음, 네이버 등의 카페, 블로그 등을 포함한 각종 여론마당에서 부동산 중독자, 혹은 아파트 투기꾼 수만 마리 최하급 찌질이들만 여기저기서 밤새워 개골 대고 있더라.
예고편, 힌트가 나가기 전 다가올 지선, 총선, 대선과 관련하여 간략하게 서술해 본다.
........
준 고수급 이상들은 말이 없고...
개헌론, 자칭 개 전문가, 개티 준들은 작은 연못은커녕 두 뼘 웅덩이에 모여 서울 부동산시장의 단기 예측에 부산하고 요란스럽더라.
조악하고 단편적인 근거를 제시하며 내년인 2018년부터 폭등한다부터 폭락한다까지.
어리바리, 외눈깔 폭락이 정부여당은 내년 초인 2018년부터 서울 집값은 잡힌다고 확신하고 있고...
정말? 미더도 될까?
단기간에 두 차례 폭등했던 2000년대 초중반처럼 서울 부동산 시장이 단기에 폭등할 가능성이 더 높이를 낀데?
서울, 특히 한강변을 중심으로 한 서울은 우리나라의 돈과 권력이 집중되어 고가, 초고가 주택에 대한 수요층이 매우 두텁고 공급물량은 중기적으로 제한되어 있는데?
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십여 년 전 전용 25평, 33평 분양가가 7~8억 대였음에도 미분양 등으로 개고생을 했던 반포 자이, 래미안의 지금 가격대는 불과 1,2년 만에 얼마로 올랐고 또 얼마나 더 오를 수 있을까?
고도비만 강남지방 집값 더 살찌우기, 피골상접한 낙후된 전국 지방 집값 영양실조 만들기의 김대중, 노무현 정권 데자뷔를 위해, 무능, 지질한 문재인 정부여당이 아무리 기를 쓰고 서울 아파트값을 누르려 발악해도 가격, 수요와 공급의 시장원리에 지배받는 서울 부동산 시장은 제 갈 길을 가게 될 것이다.
8.2대책 등 전방위적으로 옥죄어도, 심지어 재건축 초과이익 환수제 강화, 종부세, 재산세 강화, 분양가 상한제, 후분양제 도입 등 문재인 정부여당이 아무리 서울 부동산 시장에 더 강력한 재갈을 계속 물려대도...
단기, 1년 혹은 2년간 소나기 피하려 잠시 쉬어 갈 수는 있어도...
매년, 안정적으로 사회보장과 소득재분배 기능을 가진 누진세 대상의 서울 도심 요지의 주택들.
머지않은 장래에 대형 평형만 아니라 전용 18평, 25평의 중소형 평대의 서울 요지 아파트도 차레차레로 종부세 대열에 합류하게 될 것 같다.
지역 경제, 도시 및 주거환경 개선도 미미한 데, 오로지 손님 실수, 아니 서울, 강남 요지 하나의 주택만을 강요하는 지려천박, 무능한 문죄인과 내시, 관료들의 부동산 정책 실패만으로 서울 경기 일부 지역 부동산 시장은 노무현 시즌 2를 목전에 두고 있기 때문이다.
국토 균형 발전, 지역, 자산 등 양극화 축소에 정면으로 반하는,
돈 놓고 돈묵기, 불로소득 서울 등 부동산 투기판에 투기꾼 등 극소수들은 신이 났구나.
1970년 전후에 압구정 현대 등 마흔살 구닥다리 닭장 아파트 50평 대를 수천만 원에 구입한 년 놈들은 이제 50~60억으로 40년 만에 150배 뻥튀기가 목전이로구나.
한강뷰를 가진 인근 반포 아크로리버파크, 잠원 아크로 리버뷰의 그 33평 가격대는 조만간 십여 년 전 반포자이, 반포 래미안 분양가 6~7억 대의 세배를 훌쩍 넘어서게 될 것같다.
여의도, 흑석동 등 영등포구, 동작구의 한강변 아파트들도 상기한 압구정, 반포 아파트를 따라가려 용을 쓰겠지?
용산구, 성동구, 마포구 등 강북 아파트들도 마찬가지다.
몇 달 전 용산을 제외한 마포, 성동, 광진 등 33평 아파트 가격의 10억 돌파를 예견했지만 내년인 2018년 전후에는 강남 아닌 강북구에서도, 새 아파트 아닌 헌 아파트에서도, 전용 18평, 24평이 10억을 돌파하게 될 것이다.
강북의 전용 25평, 33평 새것 아닌 헌 아파트들이라도 당연히 10억을 넘어 15억에 육박할 수도 있겠지?
그럼, 서울지방과 과천, 판교 등 일부 경기 지방을 제외한, 고가주택에 대한 유효 수요층이 극히 취약한 낙후된 전국 지방의 누진세 대상 주택들은?
국민경제 선순환 구조 구축의 토대를 더욱 튼실이 하기 위해서라도, 실질적 지역 균형 발전을 위해서라도 낙후된 전국 지방민들의 소득과 자산의 증대는 필수고 더욱 긴요하다.
낙후된 전국 지역민 다수가 괄목할 수준으로 실물 자산을 증대시키는 방안 중 하나는 지역 경제 활성화다.
또한, 버블 위험 없이 지역, 지방 부동산 활성도 그 방안 중 하나가 될 수 있다.
낙후된 전국 지방의 주택 실거래 가액이 주로 1~3억대로 역 버블 상태에 놓여 있기에, 또 낙후된 지방은 총 가계부채에서 차지하는 비중이 낮기에,
낙후된 지방 부동산의 활성화는 국민경제의 위험을 크게 증가시키지도 않으면서 국민경제, 지역경제의 안정적 성장에 다소라도 이바지할 수 있으니까.
따라서 조퉁수 불어도 국방부 시계는 돌아가듯, 부동산을 포함한 경제 영역에 관한 한,
아무리 무능, 무지, 찌질한 사기 개혁, 진보 문가 정권이 지난 날 진보 김대중, 노무현 정권처럼 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복은 커녕 찬물을 끼얹으며 국토 불균형 발전과 각종 양극화 확대, 심화에 발악해도,
즉, 대중, 무현과 동질의 한시적 문재인 정권이 아무리 서울지방과 일부 경기도 지방, 특히 강남 집값 비만 만들기와 부산 등 지방 부동산 영양실조 만들기에 발악하며 짖어 대도 낙후되고 소외된 전국 부동산 시장은 장기, 초장기적으로 숙달된 시범조교인 부산을 따라 제 갈 길을 가야만 하고 또 가게 될 것이란 말이다.
비록 대구 수성구, 광주 남구 등 당해 지역 내의 0.01% 혹은 0.0이%에 해당하는 극소수 지역, 극소수 주택에 불과할지라도 혼자 계속 잘 나갈 것 같고,
나머지 낙후된 전국 부동산 시장은 빠르면 내년 하반기, 늦어도 후내년 하반기에 바닥을 확인한 후 길고 머나먼 대세 상승길을 떠나게 될 것이다.
늦어도 낙후된 지방 부동산시장의 대세 상승기가 시작될 무렵인 2020년경 전후부터 상승 절정기인 2023년경까지 부산만이 아니라 대구, 대전, 광주, 세종, 제주 등등의 지방에서도 서로 앞서거니 뒤서거니 하면서,
최고가를 기준으로 낙후된 지방의 최상위 전용 25평, 33평 아파트의 가격은 순차 10억을 돌파하게 될 것이다.
예를 들어, 당해 지역민들이 선호하고 극소수 고가주택 수요층이 존재하고 있는 지방 내 소지역들인 부산 해운대구 우동, 수영구 남천동, 남구 대연동 , 대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동, 광주 남구 봉선동, 제주시 노형동 등등에 소재하는 지역 주택 총수의 0.01% 혹은 0.1% 극소수 새 아파트들 말이야.
그 주택 총수의 0.01 혹은 0.1%는 장기적으로 1%, 초장기적으로 5~10%로 늘어나게 되겠지?
그럼 시범 케이스 지방인 부산지방의 극소수 상위 집값은 5년, 10년 후에도 지금처럼, 언제나, 항상 상기한 대구, 제주, 광주 등의 집값에 뒤처지게 되는 걸까?
부산 부동산 시장도 점점 양극화가 심화, 확대되고 있다.
시범 케이스 소지역 등 부산 5개 자치구 핵심 지역 집값과 달리, 오륙도 에스케이 뷰나 다대포 롯데 캐슬처럼 수천 가구의 대단지에다 바다 조망이 탁월한 아파트들은 십 년이 넘었어도 분양가 가격 언저리거나 조금 올랐을 뿐이다.
반면에, 2017년 상반기까지 파죽지세로 상승하던 부산 5개구 핵심 요지의 특정 아파트들이었음에도 불구하고...
예를 들어, 십수 년이 지난 주상복합인 해운대 트럼프월드 센텀, 해운대 우동 대우마리나, 수영구 남천동 삼익비치 등 오래된 아파트들까지 전용 25평의 아파트 가격이 8억 고개를 넘지 못하고 정체하고 있거나 도로 꺾이고 있지만 상기한 오륙도, 다대포 집값의 도세배다.
왜 ?
그러나 부산시의 초고가 주택은 서울과 달리 현재에는 부산 주택의 0.1% 혹은 1%에 불과하고 장기적으로 5%, 초장기적으로도 10% 내외에 불과하겠지만, 조정 지역인 부산 5개 자치구 요지의 새 아파트들도 빠르면 2020년, 늦어도 2023년경부터 10억대 돌파에 동참하게 될 것이다.
15억, 20억 돌파는 언제쯤?
부산 5개 자치구의 대표 아파트들은 물론,
설령 부산 5구가 아닐지라도,
예를 들어, 부산진구 시민공원 촉진 지구 내 촉진 3구역, 촉진 2-1구역 등 조망, 일조 좋은 일부 새 아파트 전용 25평 일부는 부산 도심철도 재정비, 부전역 복합환승센터등이 완공될 십여 년 후에는 십억을 넘어 15억을 향할 수도 있을 것이다.
특히 시범 케이스 소지역과 관련하여, 장기, 초장기적으로도 부산 주택의 0,001% 혹은 0.1% 극소수 주택에 불과할 뿐이겠지만...
삼익비치가 재건축되어 입주할 무렵인 2025년, 2030년 무렵 조망권이 좋은 남천 그랑 자이 전용 25평은 10억이 아니라 15억, 20억, 심지어 30억 돌파도 불가능하진 않을 것이다.
삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오는 삼익 비치를 쫄래쫄래 따라갈 것이고.
중대형 평형 아파트도 마찬가지다.
지금의 해운대 LCT, 마린시티, 용호동 W 펜트하우스처럼...
장래 펜트하우스 등 삼익비치, 광복동 롯데타워, 북항재개발 1단계 구역 내의 대형 평수 주택들은 수십억 이상, 심지어 백억에 육박할 수도 있겠다.
그 때가 되면 상기한 오륙도 SK 뷰, 특히 부산에서도 낙후된 다대포 롯데 캐슬 등등 부산 원도심, 서부산, 북부산, 명지, 에코 델타 신도시, 정관, 일광 신도시 등 부산 외곽지역의 집값도 크게 오를 것이다.
아무리 차별화, 양극화가 심화될지라도.
낙후된 전국 지방 부동산 시장의 대세 상승과 관련하여.
먼저 예고편.
십여 년에 걸친 과제 수행으로, 시범 케이스 지방인 부산의 도시 및 주거환경 개발은 이제 마중물 단계를 넘어 스스로 잘 굴러가고 있는 단계다.
도심의 각종 정비 사업 등 부산시의 주거환경 개발과 개선은 앞으로 십여 년 후이면 거의 완성이 될 것이고 그 이후의 부산 도심의 부동산 시장은 장기, 초장 기간 공급물량 공백 상태를 맞이하게 될 것이다.
즉, 2030년 이후로 부산 도심은 재건축, 재개발은 물론 주거환경개선사업이나 지역 주택조합들까지 각종 주택정비 사업들은 거의 마무리될 것이며 도심에서는 더 이상 집 지을 땅이 없게 될 것이기 때문이다.
부산 도심의 재정비 가능한 재건축도 겨우 우동 마리나 형제, 수영 현대, 남천 뉴 비치, 온천 럭키, 대신 삼익 등 다 보태 사업성이 있는 오, 육천여 가구만 공급 가능할 테니까.
급속한 저출산, 고령화, 각종 양극화의 고착화, 심화로 인해 전국의 주택시장도 마찬가지겠지만, 부산의 주택시장도 십여 년 후가 되면 작금의 주택 분양시장에서 급속도로 주택 임대차 시장, 주택 수선, 리모델링 시장으로 급변하게 될 것이다.
서울과 마찬가지로 부산도 도심 외곽의 각종 신도시 건설 사업의 지속 가능성 여부가 의심스럽고, 저출산, 고령화, 각종 양극화 고착으로 기존 주택은 폐, 공가가 급속하게 늘어날 수 있을 것이다.
폐, 공가 화가 아닌 수요가 꾸준한 주택들도 재정비 사업성이 없어서 속절없이 마냥 늙어가거나 대수선하거나 혹은 간간이 수평, 수직증축, 즉 리모델링으로 소량의 주택 공급만 있게 될 것이다.
2018년 여름 혹은 가을 무렵에 부산 부동산 시장의 3차, 4차 상승기에 대해 결론을 위주로, 보다 구체적이고 보다 세부적인 추가 과제 수행이 있을 것이다.
아마도 시범 케이스 부산지방 부동산 시장에 관한 마지막 과제 수행이 되겠지?
다음은 힌트 편.
오늘은 시범 케이스 소지역을 위주로 한 힌트다.
다음에는 부산 전체에 대한 보다 구체적이고 세부적인 힌트가 나갈 것이다.
시범 케이스 소지역인 남천동 대연동 부동산 시장이 부산 부동산 시장의 3차 상승기를 앞장서서 이끌게 될 것이며 부산 부동산 시장의 3차 상승기는 빠르면 2018년 여름, 늦어도 2018년 가을부터 서서히 바닥 찾기를 모색하고 2019년 여름, 늦어도 가을 부터 반등을 모색하게 될 것이고 또 모색해야 될 것이다.
그러나 정부의 각종 부동산 억제책들은 수요 여력이 극히 취약한 부산 등 낙후 지방에 더욱 약발이 잘 듣고 낙후된 다른 지방들과 달리 중기적 공급물량 급감은 없어 보이기에,
부산지방의 부동산 투자자들은 대세 상승 초반기에는 부산 집값 상승폭에 대한 기대치를 크게 낮추어야 할 것이다.
그러나 조삼모사로 부산 부동산 대세 상승 중반, 후반기에는 상승폭이 클 것이니...
중기, 장기적으로 보면 대차는 없을 것이다.
2019년 전반기 이후 앞으로 최소 수년간의 입주 공백기를 맞이할, 그러나 2018년 여름까지 입주물량이 폭주하는 시범 케이스 소지역인 대연동의 부동산 시장은 입주 완료 시까지 인근 수영구, 해운대까지 부산 부동산 시장은 한동안 집값, 전 월세값 동반 하락할 수 있겠지만,
곧 다가올 3차 상승기에는 지난 1,2차 때처럼, 아니 더욱 길고 강력하게 집값, 전 월세값을 동반 상승케 할 것이다.
부산 부동산 대세 상승기 초반에는 정부의 각종 부동산 억제책으로 인해 폭발적 상승은 거의 불가능 가깝지만...
대연, 남천동 집값은 내년 하반기에 바닥을 찍고 삼익비치, 대연 3, 4구역 재개발, 감만 1구역, 우암 1구역, 2구역 등 초거대 물량들이 입주하게 될 2023년에서 2026년 전후까지 잠시 쉬어갈 수 있는 부산, 남천, 대연동 집값은 전국의 다른 지방, 다른 지역들 보다 상대적으로 보다 장기적이고 보다 높은 상승률을 기록하게 될 것이다.
이하, 그 근거, 이유에 대한 보다 구체적이고 세부적인 힌트다.
권리가, 무상 이주비가 턱없이 적어 부산 부동산 시장을 주도하는 소수 고가 아파트 매매수요는커녕 전세수요도 감당키 어려운 주택재개발 이주 수요와 달리, 중대형 평수의 자가 거주자 등 일부 어느 정도 그것을 감당할 수 있는 주택 재건축 이주 수요는 당해 지역 부동산 시장의 회복, 상승에 크게 기여하게 될 것이기 때문이다.
보다 더 구체적인 근거이자,
"내년, 용호동 W를 포함한 대연동의 8천여 가구 입주물량 폭탄과 2년 비과세 물량으로 대연동 부동산 집값은 중 장기적으로 폭락할 수밖에 없다" 등등의 주장이 지려천박한 단기 투기꾼의 요설인 근거이다.
먼저, 부산에서는 여태 전무후무했던 중, 대형 단지 재건축 이주 수요를 포함한, 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 이주 수요 물량을 함 살펴본다.
빠르면 2018년 상반기부터 늦어도 2019년 중반기까지 이주할 대연동, 남천동 인근의 이주 물량은 인근 광안 재건축, 재개발 이주를 제외하고도 남천 2구역 재개발, 남천 2구역 재건축 삼익 타워, 대연 4구역 재개발과 대연 4구역 재건축 대연 비치가 차레차레 이주하게 될 것이기 때문이다.
그뿐만 아니라 3차 상승 기간 동안 당해 소지역의 다년간 입주물량은 거의 공백에 가까운데, 빠르면 2020년 전후부터 늦어도 2022년 혹은 2023년 전후까지 남천 대연동 일대에 훨 더 많은 이주 수요 물량은 계속되어 당해 부동산 시장을 계속 압박할 것이기 때문이다.
4400가구로 재정비될 대연 3구역, 1000여 가구로 재정비될 대연 4구역 재개발, 3300여 가구로 재정비될 대연 8구역, 인근 1만 5천여 가구로 재정비될 우암 1,2구역, 감만 1구역 재개발과 기타 중소형 단지지만, 오양 양지, 대연 반도 등 대연 2, 3 재건축, 기타 용호 3구역, 문현 3구역 재개발 등과, 8개의 남구 지역 주택조합들이 차례 치레 이주할 것이기 때문이다.
무엇보다도 3차 침체기 전까지 다년간 거의 입주물량 공백 상태에서 일부이긴 하지만 고가 아파트의 유효수요 능력을까지 가진, 3000가구가 넘는 삼익비치 재건축 이주 수요는 그 화룡점정이 될 것이기 때문이다.
2030년 전후로 대연 못골역 반경 500미터 내 신규 고가 아파트 2만여 가구 등 남구 전체에 세 아파트만 분당급 신도시가 들어서게 될 것이고,
남천역 반경 500미터 내에도 신규 고가 아파트 1만 가구를 포함하여 수영구 전체에 평촌, 혹은 중동급 신도시가 들어서는 등 남천, 대연동 일대의 도시 및 주거환경은 천지개벽 될 것이기 때문이다.
앞으로 계속 개발될 북항 2, 3단계 우암, 감만, 신감만 부두, 그 인근의 컨테이너장치장, 외국어대 부지 등등부터 감만, 신선대부두, 오륙도 씨사이드, 용호만 재개발 등등과 문현 금융단지 등의 각종 개발과 계속 늘어날 일자리, 소득만 감안해도,
또 앞으로 차차 들어서게 될 최첨단 친환경 모노레일, 트램, 경전철, 케이블카 등 거미줄 대중교통시설, 첨단 쇼핑, 문화 복합 시설, 해양관련 레저, 휴양 사업 등 각종 지역 서비스 산업 만 고려해도 그 근거, 이유는 삼척동자도 알 것이다.
시범 케이스 소지역이 아닌, 서울, 경기 일부 지방을 제외한 전국 부동산 시장을 선도하게 될 장기, 초장기적인 부산 전체의 부동산 시장의 전망은?
상전벽해 될 도심 요지 대단지 주택재정비 사업체들을 마지막으로 부산시의 주택 공급은 거의 마무리될 것이기에 부산 부동산 시장의 4차 상승기는 상기한 부산시 각종 주택 재정비 사업 물량이 폭증할 무렵인 2020년대 중반기에 잠시 쉬었다가 2020년대 중, 후반기부터 부산 도심 요지를 중심으로, 10, 20년간 계속, 쭉 상승하게 될 것이다.
이 모든것들은 세월, 그리고 시장이 증명해 줄 것이고,
특히, 숙달된 조교 노릇을 해야 하는 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장이 스스로 증명시켜 줄 것이다.
2020년 초, 중반기에는 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 부동산 시장,
2020년 중, 하반기에는 북항 재개발, 시민공원 촉진 3구역 등의 부동산 시장이 더욱 뚜렷하게 증명시켜 줄 것이다.
극심한 국내외 경기 침체 지속이나 공황에 준하는 경제 위기가 발생하지 않는 한,
가격, 수요, 공급등 시장 요소의 변동이나 국내, 국제 경기의 등락에 따라 부산 부동산 시장이 일시, 잠시 혹은 한동안 쉬었다 갈 수는 있어도 말이야.
2016.08.19 18:13
태양을 향해 마구 쏴
중략...
주택 부분의 돼지 살찌워 잡아 묵기와 관련하여,
보다 누진세를 많이 납부하게 될 상위 주택들에 대한 구체적인 예를 들어보자.
1970,1980년대는 물론이고, 2000년대 초중반 김대중, 노무현 정권기의 서울, 경기, 인천지방 2차 부동산 버블기 전인 1990년대만 해도 부산 요지의 아파트값은 서울 강남의 그것들과 별로 차이가 나지 않았었다.
십 년, 이십 년 후, 아니 몇 년만 지나도 지금과는 크게 달라져, 다시 서울과 부산의 집값 차이가 적어지게 되겠지만,현재 부산시 상위 1~5% 아파트의 가격대는 강남 3구는커녕, 강동구, 마포구, 성동구 등의 평균 가격대 아래고 동작구, 광진구 등의 평균 가격대에 불과 한 수준이다.
이하, 전용면적 25평을 기준으로 부산시 실거래가 상위 1~5%대의 아파트의 국토부 실거래가를 예시해 본다.
실거래가격이 5억 대 전후의, 전용면적 25평의 부산 상위 1~5% 가격대의 아파트들 중에서 데이터가 비교적 일관되고 풍부한, 상대적으로 투기 흔적이 적기에 상대적으로 신뢰성이 높은 4개의 단지들만 예를 들어 본다.
주택 투자에 있어서 전세가격, 거래량 추이는 주택 거래량 추이나 주택 가격 추이 못지않게 중요하기에 모두 전세가격 추이도 세심하게 살펴야 할 것이다.
이하는 작년, 2015년 하반기부터 올해,2016년 7월을 포함한 상반기까지, 부산 상위 전용면적 25평 아파트 가격 및 전세가격에 관한 국토부 실거래가 자료다.
만약 부산 부동산 시장의 2차 상승기가 2020년까지 지속 된다면 이하에 기술된 집값, 전세값은 지금보다 각각 두 배 더 오를 수 있을 것이다.
만약, 과잉 입주물량 등을 이유로 부산 부동산 시장이 쉬어 간다면, 몇 년 뒤, 2020년 초, 중반대에나 지금보다 두 배, 혹은 세 배로 오를 수 있을 것이다.
오류투성이 언론, 금융기관, 정보지, 포털 등이 아닌, 국토부 실거래가를 기준으로 주복 아닌 일반 전용 25평, 33평대의 아파트 매매, 임대 평균 가격대가 가장 높은,
수영구 남천동 하늘채 ㅡ 총 13건의 매매 실거리 가격은 5.15억~5.5억, 총 9건의 전세 실거래 가격은 3.8억~4.4억이다.
해운대 우동 자이 1차 ㅡ 총 56건의 매매 실거래 가격은 4.5억~5.52억, 총 37건의 전세 실거래 가격은 3.4억~3.8억이다.
남구 용호동 자이 ㅡ 총 30건의 매매 실거래 가격은 3.9억~5.05억, 총 20건의 전세 실거리 가격은 3.3억~4.0억이다.
삼익 시리즈 중에서 투기의 손길이 가장 덜 탄 대연 비치처럼, 마리나 형제들 중에서 투기 흔적이 가장 적은 해운대 우동 대우마리나 3차 ㅡ 총 16건의 매매 실거래 가격은 4.3억~5.45억, 총 17건의 전세 실거래 가격은 2.0억~2.8억이다.
그러나 상기, 예시된 4개의 아파트들도, 비록 상대적으로 데이터가 풍부하고 일관되어 신뢰성이 상대적으로 높음에도 불구하고 국토부 실거래 자료는 신뢰성이 많이 높다고 볼 수 없다.
예를 들어, 2016년 중반기 해운대 자이 1차 전용 25평. 33평의 올해 평균 매매 가격대가 5억 대 초반대인데, 총 거래 56건 중 12건이 4억 대다.
특히 4억 대 후반도 아니고, 중반, 초반대의 매매가는 누구나 신뢰하기 어렵겠지?
우동 마리나 3차 33평의 매매 실거래가 4억 대 초, 중반 가격대도,
평균 매매가가 4억 대 후반인 용호자이의 소수 3억 대, 4억 대 초반대의 실거래 가격도,
남천 하늘채 평균 전세가격이 4억 대 초중반인데, 전세 거래 총 9건 중 유일한 3억 대 전세가도 동일한 이유로 신뢰하기 어렵겠지?
나아가, 바다 조망 여부에 따른 가격차이는 인정하지만, 전용면적 24평~35평대의 매매 실거래 가격이 4억 대에 7억대로 들쑥날쑥, 너무 심하게 차이가 나는 해운대 바닷가 주상복합 아파트 중동 힐스테이트 위브나 해운대 우동 아이파크, 위브제니스 등의 실거래가 겪은 더더욱 신뢰하기 어렵다.
작년, 2015년부터 지금까지 1년 반 동안 거래가 없거나 거래가 있어도 몇 개 안되는 해운대 좌동 스위첸, 수영구 민락동 센텀포레, 수영구 광안동 쌍용예가, 남구 대연동 롯데캐슬 등은 작년까지만 해도 전용면적 25평의 실거래가가 4억 대였었는데 1년이 지난 지금은 5억 대, 심지어 6억 대의 실거리 가격대로 더더욱 신뢰하기 어렵다.
빠르면 2017년, 늦어도 2018년이면 상기 예시한 부산 대표 아파트들 33평의 가격은 7억, 8억대로 상승하게 될 것이게에..
앞으로 우리나라 부동산 시장은 불법, 탈법을 원천적으로 제거하고 보다 많고 정확한 데이터를 축적 시키는 등, 더욱 공정하고 투명해져야 할 것이다.
국토부 실거래가격 조차 신뢰할 수 없는데, 국토부 실거래가와 동떨어진 각종 언론이나 포털, 국민은행, 감정원, 정보매체들의 실거래가 겪은 말해 무엇하랴?
이상은 발품 확인사살 및 국토부 실거리 가격조차 정확한 자료들만 조심스레 골라 참고해야 한다는 이유이자 경제, 부동산 영역에서도 공정, 투명성을 획기적으로 개선해야 할 이유이기도 하다.
정부는 국토부 실거래 자료를 국민 일반이 신뢰받을 수 있도록 만드는 것이 기본 밥값 중 하나다.
국민 개개인도 국세 등 공적인 채권의 소멸시효가 불법, 탈법인 경우 10년임을 깊이 명심하고 일체의 탈법, 불법을 범해선 안 될 것이다.
거래 행위로부터 십 년간 수십만, 수백만 원의 불법, 탈법도 언제든 조사 당할 수 있고, 배보다 배꼽이 클 수 있는 각종 벌과금, 과태료, 불성실, 납부 등 각종 가산세 등등까지 추징당할 수 있다는 말이다.
2016.08.20. 15:31
태양을 향해 마구 쏴
중략...
실물 투자에 있어서 좋은 물건을 손해 보고 파는 것만이 아니라, 대체 불가능한 입지에서 장기 지속적으로 발전 중인 지역의 자산을 서둘러 매각하는 것도 돈을 꼴게 되는 것이다.
예를 들어, 압구정 현대, 한양, 개포, 반포, 잠실 주공, 한강 맨션 등등 1970,1980년대 중반만 해도 중소형 아파트 가격이 천만 원대에서 수천만원대에 불과하여, 당시에는 부산 등 낙후된 지방의 아파트값과 별로 차이가 없었던 서울 아파트들이었다.
서울지방 외 다른 지방들의 집값은 40년간 그대로거나 많이 올라봤자 대여섯 배, 극소수는 수십 배 올랐을 뿐인데...
누구나 상기한 아파트들 한 채를 팔지 않고 가만히 가지고만 있었어도 빨래 끝, 아니 노후준비는 끝일만큼 상기한 강남 등 지금 서울 요지 아파트들의 가격은 대다수가 백만, 이백만 달러다 이상으로, 불과 20~30년 만에 거의 백배 내외로 쳐 올랐다.
심지어 수백 배로 오른 아파트도 있다.
그러고도 강남 등 서울 요지 아파트들은 물론 용산구, 마포구, 성동구, 동작구 등등조차 더 목마르고 배고프다고 아우성 대고 있는듯하다.
2016년 지금이야 서울지방의 집값 상승률은 전국 최고의 집값 상승률을 자랑하는 부산지방의 그것을 따라가기 쉽지 않아 보이지만...
세상은 변하게 되어있고, 초고가임에도 불구하고,
장기간 서울지방 전월세 가격이 올라 서울 주택 초기 투자 비용이 많이 줄어든 데다, 서울 강남 등 서울 요지 주택들에 대한 전국적인 엄청난 잠재수요를 감안하면,
그리고 중기를 넘어 장기적으로 지속될 강남 요지 지역 등 서울시의 주택 공급량의 부족 상태, 나아가 각종 주택재정비 이주 수요 등등까지 감안하면,
서울 집값 상승률은 중장기적으로 부산 집값 상승률을 따라잡을지 모른다.
아니, 빠르면 2년 후인 2018년, 늦어도 5년 후인 2021년 전후가 되면 서울의 집값은 지금보다 두 배 더 오를 만큼 크게 상승할 수도 있다.
2000년대 초 강남 아파트가 열 배 올라 더 이상 오를 수 없다 확신하고 던진 연놈들은 오늘날까지 무쟈게 후회하고 있더라.
2003년~2006년, 2~3억 하던 강남 중소형 아파트 가격이 순식간에 10~15억으로 올라 버렸고,
4~5억 대의 중대형 아파트는 한순간에 20억 이상으로 휙 가버렸으니.
따라서 여기, 저기서 서울 촌놈들이 현재 고점이다, 아니 더 오른다 등 말 많고 탈 많은 강남 4구 부동산은 물론이고,
용산 한남 더 힐, 서빙고 신동아, 이촌 한강, 한가람 등등,
성동구 옥수 래미안 리버젠, 이편한 세상 파크힐, 행당 한진 타운, 하왕십리 텐즈힐, 곧 입주할 하왕십리 센트라스 등등,
마포구 아현 공덕 자이, 아현 래미안 푸르지오, 성산 시영 등등,
동작구 상도 더 샵, 상도 래미안, 아직 입주가 많이 남아있는 흑석 아크로리버 하임 등등,
심지어, 노원구 상계 주공, 월계 주공, 월계 그랑빌 등등,
논란 많은 1가구 1주택 장기 실수요자들의 집 한 채는 채 꼭 쥐고만 있어도 풍요로운 노후에 효자 노릇 할 것이다.
돈이 너무 급한 년놈들이라도, 상기한 2021년, 하다못해 2018년까지는 쥐고 있어라.
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세월, 시간이 증명시켜 주겠지?
참고로, 몇 년 전만 해도 평당 3천만 원대였던 중소형대의 반포 레미안, 반포자이의 아파트 가격은 2016년 지금 오천만 원대인데 몇 년 후 칠천만 원대 내외는 불가능할까?
인근 아크로 리버파크 등 새 아파트들이 압구정 현대 등 헌 아파트와 더불어, 2003년, 2006년 때처럼 한순간 평당 7, 8, 9천만 원대, 전용면적을 기준으로 한다면 평당 1~1.5억 원대로 휙 가버리지 못한다는 법 있나?
..
돼지 살찌워 잡아 묵기에서 조세저항을 최소화하는 방안들 중, 돼지 덩치를 더 키우고 살을 더 찌우게 하는 것이 가장 기본이고 또 가장 효과적이다.
누진세인 보유세는 실물 자산의 가격이 오를수록 누진적으로 더 많이 오르기에,
고여있거나 넘쳐흐르는 돈으로, 빚 없이, 많은 누진세 등 직, 간접세를 많이 납부하고 싶어 발정 난 그들만의 리거, 그들만의 사적 자치, 자유시장경제질서 영역이니 강남 집값이 평당 1억이든 10억이든 무엇이 문제고 또 누구를 탓할 수 있으랴?
유럽, 북미 등 자칭 선진국들 심지어 모나코, 홍콩, 싱가포르 등의 집값들은 한 채에 수백억, 수천억 짜리들도 존나게 많더라.
심지어 토지, 대지 국유화에다, 개발 도상 저소득, 공산당 일당 독재의 사회주의 중국 심천, 북경, 홍콩 집값조차 평당 1억, 수억 하던 것도 있던데,
자칭 선진국은 물론 중국, 베트남 등 어느 나라 정부, 국민이 거품, 폭락 타령 등 폭락기 짓을 하더나.
...
현재 전 국민의 소득은 별로 차이가 나지 않은데 서울, 특히 강남지방과 나머지 전국의 집값은 너무 차이가 난단 말이지.
서울 촌놈들의 서울 바라기와 달리, 낙후된 지방은 집값이 싼 만큼 장기 투자효율이 더 높을 수 있겠지?
따라서 낙후된 지방의 극소수 주택들도 언젠가는 강남 3구처럼 종부세를 많이 납부할 영광이 있을 것이다.
또, 십 년, 어쩌면 십오 년, 이십 년 후, 강남의 압구정, 반포, 잠원, 잠실, 여의도, 흑석동 등 강남 한강변은 물론 이촌동, 한남동, 성수동 등 강북 한강변 재건축, 재개발 등이 완성되면 서울 요지 한강변의 집값은 어떻게 될까?
그때가 되면 땅이 많아 가격대가 높은 단독주택들을 포함하여, 그 지역의 주택들은 과연 한 채당 매년 재산세, 종부세만 한해 억대, 수억 대를 납부할 수 있게 될 주택들이 많이 생겨날 수 있을 것이다.
그리 오래지 않아 시장의 힘으로,
강남 4구만이 아니라, 용산구, 성동구, 마포구, 동작구, 영등포구, 광진구 등 한강변 지역들은 물론이고, 양천구 목동 재건축 등 내륙 지방을 포함하여, 서울 지방과 과천, 판교, 분당, 광교, 광명 등 경기 일부 지역들은 매년 한해 근로자 평균 연봉에 해당하는 보유세를 납부하게 주택들이 천지 삐까리로 늘어나게 될 것이다.
..
홍콩, 싱가포르, 모나코 등 소국들조차 집값 수백억, 심지어 보유세 껌값 와 우리나라 백대 재벌 집값 합산액 보다 많은 수천억도 늘려있는데 말이야.
경제가 다 죽어간다는 유럽조차 몇 년간 집값 상승세가 가파른데 말이야.
각종 양극화 심화로 소수가 가계부채 총액의 세배 가까운 금융자산을 보유하고 있는 우리나라의 현실에서,
백억 대 이상의 피라미 자산가들이나 연봉 수억 대 이상의 고소득자들에겐 빚 없이 소유, 거주할 수 있는 평당 1~2억 대의 강남 집값은 버블이 아니고 가계 채무 증가의 위험도 없다.
...
상기한 낙후된 지방의 극소수 주택들도 그리될 수 있을까?
보다 구체적으로,
빠르면 당해 지역 및 주변지역의 도시 및 주거환경개선만으로도 십여 년, 늦어도 이십 년 후이면 많은 누진세를 납부할 영광의 전국 주택 가격 상위 10%에 합류할 수 있는 경기 일부와 서울지방 외의 지방은 어디, 어디일까?
빠르면 10여 년, 늦어도 20, 30년 후에는 상위 10%에 합류하게 될, 관광, 레저, 의료 등 창의적 최첨단 서비스산업뿐만 아니라 금융, 제조업 등의 산업까지 동반 성장하여, 그리고 당해 소지역의 도시 및 주거환경에 대한 밀집, 집중적인 개발을 통해 당해 지역의 인구증가와 당해 지역민들의 소득을 획기적으로 늘려줄 소지역은 또 어디일까?
그렇게 장기, 지속적으로 발전하게 될 지역의 주택들은 서둘러 팔아야 할까 아님 계속 가만히 가지고 있어야 할까?
거듭 되풀이하여 재강조했고, 또 앞으로도 계속 재강조될 것이지만,
그 대표적인 지역 중 하나는 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동과 남천동의 재건축 재개발 지역이다.
또 다른 하나는 그 지역을 중심으로, 그 지역과 시너지 효과를 낼 동구 북항재개발 1단계 및 영도구, 감만동, 우암동을 포함한 북항 재개발 2, 3단계 지역이다.
북항 재개발 지역에는 당근 문현동 금융 단지를 포함한 문현동 지역도 북항재개발 지역에 포함되고 문현금융단지,동천 인근의 일부 부산진구, 동구 일부지 여력들이 포함된다.
전자는 광안비치, 용호만의 도심 해변 지역, 삼익 시리즈를 중심으로 2만여 가구의 6~7성 호텔급 고품격 주거 단지가 집중적으로 개발되어, 도시 및 주거환경이 상전벽해 될, 핵심 중 핵심 시범 케이스 소지역 중 하나인 도심 해변가 아파트들과 상업, 문화시설들이다.
5,6월 시범 케이스 소지역에 관한 과제 수행 결과 삼익비치, 삼익 빌라, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치 등 남천, 대연, 용호 해변가 아파트들의 거래량과 가격이 폭증 하였더라.
그 지역의 아파트들은 몇 달 만에 수천만 원에서 수억 원 올랐던데, 최근 삼익비치의 재건축 조합설립 인가로 인해 계속 더 오르고 있더라.
그 수천, 수억은 몇 년간 점진적으로 올라가야 정상인데...
매사 과유불급이고, 지나치면 체하게 되어있다.
따라서, 단기 급등한 상태에서의 신규진입은 엄금이다
....
2016년 현재, 부동산 시장이 전국에서 최고로 활성화된 시범 케이스 지방 부산도 간단히 살펴본다.
앞으로, 20~30년만 지나도 지방 경제는 물론 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전할 부산인데,
나아가 현재 부산 부동산 시장은 전국 최고로 활성화되어 있는데도 불구하고, 서울 촌놈들은 부산 부동산 시장에 아예 관심조차 없는 듯하다.
반면에, 최근 모니터링된 각종 자료들을 살펴보니,
일부 제고장 못 잡아먹어 안달 난, 지방 언론, 교수, 전문가 등등을 포함한 부산 촌놈들 중 지적, 도덕적, 인격적 하류층 극소수들만이 부산 물량 폭탄으로 부산 부동산 시장은 조만간 폭락은 불가피 등등의 타령으로 날밤을 까고 있더라.
심지어, 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동 아파트조차 "미분양 용호동 W를 포함하여 8천 가구 입주물량 폭탄 경축 대연동과 용호동 아파트 가격은 2018년경 폭락" "2020년에도 비과세 매물로 다시 한 번 더 폭락 예정" 등등 부산, 부산 특정 지역에 증오의 이빨을 드러내며 부산 부동산 시장은 물론 부산 발전까지 저해하려 용을 쓰고 있는 부산 촌년놈들도 부지기수더라.
나아가 그들 하류 인생들 중에서도 최하류층들은 닥치고, 오로지 해운대 우동, 중동, 혹은 수영구 남천동, 광안동,
더 듣보 동래구 사직동, 명륜동 아파트만 쵝오, 나머지 부산 아파트들은 쓰레기, 왕거품, 폭락 타령으로 최하류 인생임을 스스로 자랑 못해 안달복달하더라.
남구 대연동의 집값이 오르면 상기한 우동, 남천동 집값이 더 오른다는 기초 사실과 그 반대 사실조차도 모르는 주제에 말이야.
대연동 등 부산 남구에 투자한 소시민들은 상기한 최하류 인생들의 몽니 선전, 선동에 하등 걱정할 필요가 없다.
북항 재개발 3단계, 아니 북항 재개발 1, 2 단계가 완성될 2030년 무렵 대연동의 지역 경제와 도시 및 주거환경의 비약적 발전도 완성될 것이니,
대연동의 집값은 향후 10년, 20년, 심지어 북항 3단계 완성과 더불어 30년 후에도 계속 상승하게 될 것이니 집 한 채 꽉 쥐고만 있어도 풍요로운 노후 준비는 끝이다.
달리 시범 케이스 소지역이랴?
보다 구체적으로,
2030년이 되면 대연 자이, 캐슬, 푸르지오, 뷰 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 구역 재개발과 대연 비치, 오양 양지, 대연 반도 등 대연 2, 3, 4 재건축, 그리고 인근 감만 1구역, 우암 2, 3구역, 용호 3구역, 문현 3구역 등 대단지 재개발과 함께 대도시 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 천지개벽하게 될 대연동 지역의 부동산 시장과 아파트 가격은 장기적으로 전국 최고의 상승률을 보이게 될 것이다.
서울과 비유하자면,
삼익 비치, 삼익 타워 등 남천동 도심 해변과 더불어 대연 비치 등 대연동 도심 해변 지역은 서울 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 혹은 용산구 이촌동으로 비유될 수 있을 것이고, 대단지 대연 2, 3, 8 구역 재개발 단지를 중심으로 한 대연동 내륙 지역은 서울 강남 도곡동, 대치동으로 비유될 것이기 때문이다.
따라서 최하류 인생들의 입주물량 폭탄, 비과세 물량 폭탄으로 대연동 아파트 폭락 타령과 달리,
대연동은 장기, 초장기적으로 서울을 포함하여 전국 최고의 투자처이기에,
2~5년 후, 2018년경 입주할 예정인 대연 캐슬 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 푸르지오 파크, 대연 자이, 용호동 W의 가격은 지금보다 2~3배 더 상승하게 될 것이다.
설령, 과잉 입주물량 등을 이유로 부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어 가더라도 상기한 대연동 내륙 지역 입주 예정 아파트들 가격과 용호동 W 가격은 나 홀로, 최소 50% 이상 상승하게 될 것이다.
다시 한 번 더 강조하지만, 대연동 내륙 지역 집값은 2030년경 북항 재개발 1, 2단계의 완성과 더불어, 현재 부산에서 낙후, 달동네 지역의 대명사로, 부산에서 가장 낙후된 남구 우암, 감만 지역을 포함한 부산 동구 등 원도심 아파트 가격을 부산 상위 30%, 2040년경 부산 상위 10% 이내로 이끄는 데 선봉이 될 정도로, 나아가 충청, 전라 등 낙후된 전국 부동산시장의 활력을 크게 자극할 정도로 장기, 초장기적으로도 계속 상승하게 될 것이다.
상기한 모든 것들은 시간, 세월이 스스로 증명시켜 줄 것이니,
시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동 지역 부동산에 투자한 1가구 1주택자 소시민들은 꽉 쥐고 부동산 시장에 신경 끄고 현실에 충실하면 된다.
중략..
물은 아래로 향해 흘러야 하듯 돈은 경제적, 사회적 약자로 향해 흘러가야 하는데, 그 물길을 거슬러, 상대적으로 부유하고 영리한 누군가가 몇 달 만에 수천만 원에서 수억을 벌었더라.
장기 아닌 단기적을, 누군가 수억, 수천만 원을 벌었다는 말은 상대적으로 가난하고 어리석은 누군가는 수천만, 수억을 꼴았다는 말과 같다.
시범 케이스 소지역에서 최근 몇 달간 가만히만 있었어도 수천만 원, 수억 원을 잃지 않았었을 단기투자자들의 비탄과 자책, 통곡 소리가 여기저기서 요란하더라.
그러나 다시 재진입할 기회는 언제든 올 수 있으니, 그리 자책할 필요가 없다.
장기적으로 오르락 내리락하는 것이 재건축 등 각종 주택재정비 주택들이니.
당해 시범 케이스 소지역은 단기 몇 년이 아닌 최소 십 년 이상 장기적으로 바라보고 투자할 지역이기 때문이다.
지금 당장은, 시범 케이스 소지 역내 각 사업장들의 아파트들 집값이 단기에 그리 올라 놓고도 부족하여 매물이 급격하게 사라질 만큼 계속 배고프다 하고 있지만,
각종 금융비용과 추가 분담금 등이 현실화되면 다 제자리를 찾았다가 다시 상승하게 될 것이기 때문이다.
보다 구체적으로, 삼익비치 등 당해 시범 케이스 소지역 아파트들이 본격으로 크게 상승하는 시점은 아무리 높은 비용과 분담금 등이라도 넉넉히 지불할 수 있는 고소득, 고자산가 실수요층들에 의해 매물이 잠길 때이다.
그 시기는 아무도 모르지만, 부산은 워낙 초고가 주택에 대한 수요층이 서울에 비해 척박한지라 매물이 잠기기까지 앞으로 5년, 심지어 10년이 걸릴 수도 있다.
아직까지는 주로 지려천박, 소시민들과 단기 투자자들이 많은 삼익 비치, 삼익 타워 조합과 조합원들,
특히 그 정도가 더욱 현저한 대연 비치는 매물이 잠기기 전까지 더 오래 기다려야 할 것이기에 바쁠 것 없다.
그러나, 앞으로 부산 부동산 경기가 침체하지만 않는다면,
그 소지역 아파트 군의 다발적, 혹은 주기적인 시공사 선정, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 일반분양 등의 쇼는 중기적으로 계속 반복될 것이니 부산 부동산이 침체에 빠지지 않는 한 조금이라도 더 오를 수는 있겠지.
또한 장기적으로도 최소 몇 배는 오를 것이기에 단기 수십%는 껌 값 예 불과할 뿐이다.
따라서 재진입하지 않은 한 장기적으로는 당해 소지역의 도시 및 주거환경 발전과 관광, 레저, 쇼핑, 휴양 등 서비스산업과 일자리, 시민 소득 등은 계속 늘어갈 테니,
단기에 급등해 버린다면, 지금의 단기 투자자들과 재진입 하지 않은 장기 실수요자들의 통곡과 비탄 소리는 계속, 더욱 높아질 수밖에 없겠지?
그리 오래 되풀이하여 쉽게 가르치고 강조했어도, 단기적으로 몇 년 전 개포, 반포 재건축, 시범 케이스 소지역인 대연동 재개발 등등에서 달랑 집 한 채 팔고 판 집값이 떨어지길 기다리며 물길을 거슬러 오르려 하는 데자뷔 현상이 이번 도심 해변 지역, 남천, 대연동 시범 케이스 지역에서 재현되었더란 말이지.
요즘은 많아야 수십 마리들만 특정 지역, 특정 아파트에 대해 깔짝거리고 있는 수준이지만...
2000년대 초중반 마린시티의 개발은 지지부진하고 센텀 파크는 전용 25평, 33평이 평당 600만 원대의 분양가에도 불구하고 미분양, 잉끼가 별로 없었을 정도로 해운대 등 부산 부동산 시장이 중기적으로 침체되었을 때 해운대, 부산을 비하 저주하고 서울을 찬양하던 개찌질,개티즌들 수십만 마리나 몇 년간 날밤 까며 그리 설쳐 대었었다.
부산 부동산 시장이 죽을 쑤고 있던 2007,2008년경 대우마리나 형제들과 센텀파크들의 아파트 가격이 단기에 3억 대 중, 후반의 가격대로 두 배 가까이 폭등하자 돌연 폭등으로 표변하였던 그들 수만 마리들 중 일부를 포함하여 또 다른 수만 마리들이 오로지 해운대 아파트만 만세 등의 선전 선동질로 날밤을 까며 온 넷 세상에서 광분했었었지.
오늘 날에는 남천동, 명륜동 등등까지 수천 마리가 똥, 된장도 구별 못한 채 설쳐대고 있을 뿐이다.
수십만, 수만 마리도 아무 영양가 없고 까불다가 쌍코피 터졌는데 말이야.
..
그럼,
수만 마리들이 까불었던 그 이후 해운대 부동산 시장은 어찌 되었을까?
그 연놈들이 날밤 까며 아무리 성골 강남 아파트에 버금가는, 조만간 진골이 될 수밖에 없는 육두품 해운대 부동산이라 선전 선동질 해 대었어도 해운대 센텀파크와 대우, 경남 마리나 형제들 집값은 그들의 희망, 선전 선동질과 반대로 최근에 급등하기까지 중장기적으로 잠잠했었다.
산만디까지 동시다발적으로 올랐던 부산 부동산 1차 상승기, 폭등기에도 오히려 중장기 간 홀로 손가락 빨며 침체의 고통을 겪었었단 말이다.
보다 구체적으로,
다른 부산 도심 요지의 아파트들에 추월당하기까지 했던 우동 마리나 형제들, 특히 재송동 센텀파크 아파트 가격은 최근 1,2년 전 전용면적 25평이 3억 대에서 최근 4,5억대로 우동 대우 마리나 형제들을 따라 급등하기 전까지 햇수로 7여 년간 잠잠했었다.
최근에는 좌동, 중동의 일부 아파트들까지 마리나 마리나 형제들을 따라 오르고 20년 된 신시가지까지 따라 껄떡대고 있지?
왜? 어찌하여?
이유는 단순하다.
다른 지역 보다 덜 올랐기 때문이고,
어쩌면 관성의 법칙만으로 센텀 파크, 대우 마리나 형제들, 해운대 신시가지 집값은 지금 보다 더 올라 오버슈팅 되었다가 정상가에 수렴할 수도 있겠다.
2010년대에 들어 그들 개찌질,개티즌,개투꾼들 대다수는 교화, 개선되었었고. 지금은 누구도 신경 쓰지 않을 만큼 수십, 수백 마리들만 간간이 설쳐대고 있지만,
부산 부동산 재침 체기인 2012년부터 2014년 상반기까지 그 연놈들 일부인 수백, 수천 마리들은 여전히 해운대 만세, 해운대 부동산을 제외한 남천 삼익, 대신 삼익, 온천 럭키, 대연 혁신, 광안 쌍용 등 부산 부동산 전반을 비하하고 저주하느라 바빴다.
그 결과는 어찌 되었나?
궁금한 연놈들은 성기에 언급한 아파트의 실거래가를 확인해 보도록.
도시, 도심 내에서도, 일자리 등 소득, 인구가 많이 증가될 새로운 두목들에게 두목의 지위를 넘겨 주어야 할 해운대는 다른 도심의 자치구들에 비해 현재 개발이 거의 완료된 상태이기에, 앞으로는 당해 지역민의 소득 및 인구증가가 크게 둔화될 수밖에 없을 것이다.
특히, 용적률이 매우 높은 초고층 주상복합인 까닭에 지금의 열 살에서 스무 살, 서른, 마흔, 쉰 살로 마냥 늙어갈 수밖에 없는,
지금은 작은 동네 부산에서 두목 행세하고 있는 해운대 센텀, 마린시티 등의 도시 및 주거환경과 기반 시설이 서울 강남에 크게 뒤처지지 않기에, 그 집값은 한동안 많이 오르게 되겠지만,
그리 오래지 않아 부전역, 부전 복합 환승센터와 시민공원을 중심으로 한 촉진 3, 2-1 구역 등 센텀, 마린 시티 못지않게 도심 내 소규모 신도시로 거듭나게 될 부산진구 등과 넘버 2 경쟁을 해야 할 것이다.
마찬가지로 온천 2, 4, 거제 2, 복산 1구역 재개발 등 해운대보다는 도시 및 주거환경 개선이 활발한 동래구, 연제구, 금정구는 해운대구, 부산진구와 도시, 주거환경 및 집값에서 치열한 넘버 2, 3 다툼을 벌이게 되겠지?
그럼, 십 년, 이십 년 후 부울경 메갈로 시티의 중심부로서 제법 큰 동네로 변할 부산에서의 두목들은 어디일까?
개발면적이나 투하될 각종 국가, 공적, 사적 자본만 고려해 보면. 마린시티, 센텀시티, 중동 엘시티를 포함해도 해운대는 플라이급에 불과할 뿐이다.
플라이급 해운대 보다 개발지역 지역 범위나 투하될 각종 자원과 자본이 몇 배인 밴텀급은 2010년대 중반부터 시작하여 빠르면 10년, 늦어도 15년 후인 2030년이면 천지가 개벽할 정도로 도시 및 주거환경이 업그레이드 될 지역들이다.
시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동을 중심으로 광안, 민락부터 용호만 이기대까지의 도심 해변 지역 말이다.
슈퍼 헤비급인 서울과 플라이급인 해운대가 주로 혼자 잘 묵고 잘 살기로 전국 지방은 물론 주변지역의 개발과 발전에 긍정적인 동심원적 파급효과를 거의 미치지 않았다면,
시범 케이스 소지역인 밴텀급은 서울, 해운대의 행태들과 정반대로 낙후된 인근 원도심은 물론 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 시장 활성화에 큰 파급 효과를 미치게 될 것이다.
그럼 미들급은 어디?
상기한 벤텀급과 더불어 북항 재개발 1, 2, 3 단계 지역과 그 주변 부산 원도심 지역이다.
몇 년 전인 2013년 전후만 해도,
모두 대연 3구역, 8구역 재개발은 불가능, 감만, 우암, 좌천, 범일, 수정, 초량, 봉래, 청학, 동삼 지역의 재개발은 원천적으로 불가능하다 했다.
그런데 지금은?
시범 케이스 소지역인 대연동과 남천동의 도시 및 주거환경개선은 후술할 미들급 북항 재개발과 함께 너무 낙후되고 소외되어 자체, 독자 발전이 원천적으로 불가능한, 동구, 중구, 영도구, 서구, 감만, 우암동 등 남구의 일부, 전포동, 범천동 등 부산진구의 일부를 포함한 부산 원도심의 개발과 발전을 심하게 촉진하고 자극하고 있는 중이시다.
나아가 시범 케이스 소지역은 앞서 언급한 것처럼 혼자 잘 묵고 잘 살기의 서울, 해운대 등과 달리,
비록 직간접적일지언정 북구, 사하구, 사상구 등 소외된 서 부산권, 덜 소외된 연제구, 동래구, 금정구, 개발이 거의 완료된 해운대구 등까지의 개발과 발전을 촉진하고 있는 중이기도 하지.
시범 케이스기에, 당해 지역은 더욱 범위를 넓혀 경남, 호남, 충청, 경북, 대구, 강원 등의 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 물론 각 지방과 각 지역들의 개발과 발전에 간접적으로라도, 다소라도 기여하게 될 것이다.
미들급은 해운대 플라이급에 비해 개발, 발전 면적이나 투입될 국가, 공기업, 지방정부 자본, 민간 자본 등 자원 면에서 수십 배가 될,
2010년대 중반부터 시작하여, 지금부터 25년 후인 2040년경에 완성하게 될,
시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동, 그리고 북항 재개발 1,2, 3 단계와 부산역, 부산 도심철도 재개발 지역을 중심으로 한 원도심과 남구, 수영구, 부산진구 일부 지역으로,
장차 부울경 통합으로 동남권을 헤비급으로 변신을 촉진하게 될 것이다.
앞서 언급한, 북항재개발과 문 현금 융단 지를 중심으로 전통적 도심, 부도심인 남포동, 서면 상권 및 남구, 부산진구 일부를 포함한 부산의 원도심 지역들의 발전을 촉진하게 될 것임은 두 말하면 잔소리다.
나아가 그 미들급은 동부산 관광 단지 등 해운대, 기장의 관광, 레저, 휴양 산업 발전,
무엇보다도 낙후되어 있는 사하, 사상, 북구, 강서구 등의 서부산의 물류, 첨단산업, 친환경, 생태관광산업 발전뿐만 아니라 부산의 낙후, 외곽 지역의 도시 및 주거환경 개선과 발전을 더욱 크게 자극하고 촉진하게 될 것이다.
덩치가 훨씬 큰 미들급이기에, 밴텀급인 시범 케이스 소지역보다 경남, 호남, 충청, 대경, 강원, 제주 등 낙후된 전국 지방의 발전과 동반성장에 더욱 많이 기여하게 되겠지?
더 덩치가 큰 헤비급은?
부산, 울산, 경상남도, 부울경 메갈로 시티다.
국가 기간산업, 물류산업은 물론, 첨단산업, 관광 등 서비스산업 등에서도 세계적 경쟁력을 갖춰나갈 부울경 광역 헤비급은 국민경제의 지속 가능한 안정적 성장에도 기여하면서 당해 지역민들의 일자리 증가, 장사 잘 되기 등을 통해 소득과 자산까지 크게 증가시켜 줄 것이다.
나아가 당해 지역 각종 산업은 발전은 국민경제의 건강하고 지속적인 성장과 발전, 국가, 지방재정 건전성 등에도 크게 기여할 수 있을 것이다.
미들급 보다 덩치가 크기에, 호남, 강원, 경북 등 주변 소외지역의 발전과 동반성장에 더 많이 기여할 수 있을 것은 두말하면 잔소리다.
.....
재건축이든 재개발이든 건설회사의 재무구조나 사업 속도의 차이에 따라 사업 총비용이 많이 차이 날 수 있다.
사업 주체가 조합, 조합원들이니, 추정 분담금의 산출을 위해 글쓴이들뿐만 아니라 조합원, 재개발, 재건축 투자자들은 표준 건축비 뿐만 아니라 각종 공용 시설 비용, 법정 녹지 등등의 비용들, 특히 매몰비용이나 어쩌면 배 보다 배꼽이 클 수 있는 피에프 이자, 무이자 이주비 지급 등 각종 금융비용들까지 보다 세세하고 정확하게, 부다 구체적으로 파악해야 불측의 투자 손실위험을 줄일 수 있을 것이다.
삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워의 추정 분담금에 대해 말들이 많은데, 오류가 가장 많은 삼익 타워의 추정 분담금에 관한 객관적인 팩트 하나만 더 추가한다.
모두 정확한 사실, 자료만을 참고해야 할 것이다.
이하, 2014년 11월 삼익 타워의 조합설립 안내서 및 개략적인 사업시행 계획안에 따른 자료다.
장차 사업시행, 관리처분 단계에서 동수, 분양 평형대, 일반분양가 등등이 변할 수 있으니 단순 참고 자료로 만 활용해야 할 것이다.
이번 부산 부동산 2차 상승으로 인해,
아래에 기술 할, 2017~2018년 전후 일반 분양을 예상하고 2014년도에 작성한 종전자산평가나 일반분양가는 많이 높아질 것으로 예상한다.
만약 삼익 타워의 일반 분양이 2020년 이후로 늦어진다면, 일반 분양가는 평당 2천만 원 이상으로 더욱 많이 높아질 것으로 예상된다.
분담금도 많이 늘어나게 되겠지?
2014년도 조합설립 안내서에 따른다면,
삼익 타워는 추정 종전 자산평가를 평당 850,900만, 950만, 1000만 네 가지로, 비례율도 105,104,102,100의 네 가지로 시뮬레이션 했었다.
예상 일반 분양가격은 평당 1600,1650,1700만 원 세 가지로 추정하였었다.
이 자료에 따른 개략적인 추정 분담금은?
전용면적 13평인 16평이 전용면적 18평 23평으로의 추정 분담금은 1억 5천만 원대고 전용 25평, 33평으로의 추정 분단 금은 대략 2억 9천만 원대다.
전용면적 24평인 30평이 전용 18평 23평으로의 분담금은 대략 3천만 원대고 전용 25평 33평으로의 추정 분담금은 1억 5천에서 1억 6천백만 원이다.
입지 등에서 삼익 타워와 차이가 나지 않은 대연 비치도 종전자산평가, 일반분양가는 비슷할 것이다.
일반분양이 조금 더 많아 추정 분담금은 쪼금 더 적을 수는 있겠지만 말이다.
2015년 9월 17일 오전 6시 16분에 저장한 글입니다.
추천(1387) 댓글 수정 삭제 2015.09.05 23:57:21
글쓴이 태양은 가득히 *.47.129.139
국가 재정, 예산의 효율적 운용만 잘 이루어져도 나랏빚 걱정 않고 국민경제의 잠재성장률과 복지는 많이 개선될 수 있을 것이다.
오늘날은 소프트, 하드 전 영역에 걸쳐 시범조교로 세계를 선도하기는커녕 자칭, 타칭 선진국 똥구멍 따라가기도 숨 가쁜 개한민국 이구나.
무능, 탐욕, 무책임과 결합한 특권, 권리의식만으로 나라, 역사 발전에 방해하고 있는 정치, 정부, 관료부터 기업, 금융 등등까지의 이 나라 기득 카르텔들 한 줌들의 저항이 없었다면 지금의 우리나라의 소프트&하드파워는 어찌 되었을까?
민주주의에서 ㅇ리나라가 세계의 스승, 모범국이 될, 실질적인 권력, 정보, 예산 등의 민주화와 관련하여.
십수 년 전 청와대를 시민에게 돌려주고 대통령 공관, 국회의원, 국무 위원 등의 쪽방 사무실과 자전거, 대중교통 출근 문화 등등을 제시했었는데 오늘날 우리나라의 정치, 공직 문화는 오히려 특권과 무책임 쪽으로 더욱 퇴행된 듯하다.
십여 년 전 이명박근혜 보다 모든 면에서 나았던 노무현.
그의 잦은 해외순방조차 나랏돈으로 특혜 세계여행이라 비판받는 등 전 영역에 걸쳐 혹독한 책임정치 추궁을 당했는데 말이야.
국민, 참여정권에 대한 책임정치 추궁의 반사적 이익만으로 관 뚜껑 열고 부활을 넘어 집권한 사대 수구 개독 이명박근혜 정권이었는데 말이다.
박근혜 정권에서도 마찬가지다.
실질적 민주화, 정치개혁부터 사법, 검찰, 언론개혁까지 수십년간 그리 반복하여 교화, 개선 시켰어도,
우리 애들과 우리 정의 시민들을 제외하고, 수십 년간 이에 대해 언급하는 년놈조차 한 마리도 음따.
존나게 퇴행, 퇴보한 오늘날의 개한민국 소프트파워는 먹방, 연예, 예능, 스포츠, 오락등 우민화, 정권 충성 개언론, 정치, 관료 등 각종 빠돌순이들 앞세우고 지지율 50% 타령. 손 살살 등등만 넘쳐 나는 듯하다.
보채지 않아도 때가 되면 노무현에 준하는 혹독한 평가가 나가겠지만 해로운 짓만 하고도 무비판, 무책임에 다 특권만 누렸던 글로벌 호구 이명박과 무뇌, 수첩공주 박근혜가 무얼 잘했다고?
무비판, 무책임, 특권과 권리만 있는, 화무십일홍의 현행 대통령, 청와궁과 관련된 예산만 해도 얼마인가?
언젠가는 특권은 없고 명예, 책임만 있는 공직사회가 도래할 테지만,
그전이라도 예산, 재정에 관한 실질적 민주화만 제대로 해도 중앙, 지방 정부 정치권의 무보수 명예직화, 기타 시위소찬 하는 각종 위원회, 공기업, 중복 기관 등과 불필요한 공관, 자잘한 판공비, 관용차량, 역 파킨슨 법칙만으로도 해마다 최소 수십조 이상의 혈세를 절약할 수 있을 것이다.
그렇게 절약된 돈은 지금까지 총합 80조를 낭비하고도 전혀 효과 없는 저출산 기조 개선, 청년과 여성 일자리, 소득 늘리기는 물론이고 사회, 경제적 약자층들에 대한 복지 충실, 알앤디, 국가 기간산업 등으로 국민경제 성장 및 잠재성장률에 크게 이바지할 수 있는 돈이기도 하다.
여태 되풀이된 이야기지만,
중기를 넘어 장기로 향하고 있는 디플레이션 갭 상태 지속의 침체된 우리의 국민경제,
경제 3주 체중 기업, 정부의 무능, 무기력을 증명하고 있는 무기력한 주식 등 금융시장.
조세, 금융정책까지 모든 실탄을 사용하고도 언 발에 오줌 격의 일시적 회복 상태에 있는 주택 등 실물시장.
민주화 이후의 각 정권들마다 매년 급격하게 늘어나고 있는, 특히 박근혜 정권에서 더욱 급격하게 늘어나고 있는 국가, 가계 채무 등 각종 공사채의 위험과 기타 등등 우리 경제의 위험들은 해가 갈수록 줄어들기는커녕 늘어나고있다.
그럼에도 불구하고,
세상에서 쉬운 일도 불가능한 일도 없지만, 우리 모두는 이가 없으면 잇몸으로라도 각자 제 할 일은 해 나가야 한다.
돼지 입술에 연지 격인, 더 어렵고 더 가치 있는 정신, 문화 등 소프트 영역은 미뤄두고 건강하고 안전한, 강한 선진 경제대국 대한민국을 위한 하드 영역에만 계속 집중해 본다.
어렵고 힘들더라도 우리나라는 중장기적으로 주식시장과 주택시장의 대세 상승으로 국민의 각종 자산은 배 이상 늘려야 하고 공, 사채 등 국민의 빚 위험은 절반 이하로 줄여 나가야 하니까.
언젠가 세계경제는 회복되고 우리 경제도 회복되어 위에서 언급한 고용, 소득, 국가, 가계 채무 등 모든 문제들이 저절로 개선될 날이 오겠지만,
아니, 필연적으로 국내, 글로벌 경기가 회복을 넘어 거품을 형성하고 종국에는 거품이 붕괴될 시기가 올 수도 있겠지만,
국민의 금융자산 증가와 관련하여, 그전이라도 돈 놓고 돈 묵기의 투기, 도박 시장인 주식시장 대세 상승부터 일단 시작부터 해 보자.
기업, 정부의 무능으로 인해, 일반 국민의 소득을 다소라도 증가시켜줄 글로벌 경쟁력이 강화된 기업의 국내 투자 등등의 방안은 기대 난망한 것이 작금의 우리나라 경제 현실이니까.
미약하나마 국민소득, 소비, 주택 등 실물시장에 긍정적 효과도 줄 수 있고 박근혜 정권의 경제 실정에 대한 혹독한 책임정치 추궁을 조금이라도 완화시킬 수 있는 수단 중 하나가 버블 없는 주식시장의 대세 상승과 국민의 금융자산 늘리기다.
채권시장과 더불어 지금도 버블 상태인, 리먼 사태 후 7년째 대세 상승 중인, 미국민의 금융자산을 많이 불려 준 미국 주식시장의 대세 상승은 미국정부와 미국 기업의 작품이 아니더냐?
우리나라 정부, 기업은?
우리나라 주식 시장이 대세 상승하게 되면 크게 늘어나게 될 금융 자산은?
각종 양극화 고착화로 서민은 시원찮은 벌이에 서푼 빚에 눌려 힘겹게 살아가고 있지만, 우리나라에서 극소수 많이가진 연놈들의 금융자산만 해도, 2014년을 기준으로 우리나라 지디피의 두 배 이 자 코스피 총액의 두세배인 3천 조 가까이 된다.
그뿐만 아니라 지배 주주를 포함한 국민의 천문학적 주식 직접 투자액과 각종 펀드 등 간접 투자액,
그리고, 앞으로 가속도로 늘려 나가야 하겠지만 현재 일반 국민의 노후대비용 국민 연금등 각종 연금, 보험금만 해도 천조에 가깝다.
우리의 자본, 자산에 비한다면 우리 채권, 주식 등 금융시장에서 메이저, 두목 노릇 하는 외국인, 그것도 자칭 선진국들이 우리나라에 투자한 돈은 주식, 채권 등 다 합해도 꼴랑 우리나라 지디피의 6%, 푼돈에 불과할 뿐이다.
정부, 관료 중들 외, 장기적으로 고점 매수, 저점 매도의 달인들, 중국, 브라질 펀드 등에서 국민들의 돈 날리기의 달인 등 멍청한 정부, 기업 보다 더 멍청하고 유해한 우리나라 금융기관, 각종 투자 기관들.
궁민의 금융자산 불리기 수단 중 하나인 주식시장 대세 상승과 관련하여,
리먼사태, 산송장 상태의 미국, 일본경제조차 주식 대세 상승으로 미, 일의 주식시장은 훨훨 날아가고 있는데,
무능, 무기력 천만리 우리 정부, 기업새끼들 때문에 우리나라 주식 시장은 십년간 2000 포인트에서 맴맴거리고 있다.
무능, 무기력한 우리 기업이지만, 기업은 십년 전에 비해 매출고, 영업이익을 몇 배 늘린것도 팩트다.
우리나라 주식, 채권보다 더 안전한 나라가 어디냐?
과거, 일본인들이 일본 국채를 샀듯, 우리 돈으로 우리 빚, 채권을 사면 우리 경제는 더욱 안전해지는 것도 상식이 아니더냐.
글쓴이 태양은 가득히 *.47.129.139
동심원 원리로 점차 소외된, 열악한 주변지역의 개발과 발전을 촉진, 확산 시키기 위한 시범 케이스 지역 동심원의 중심지역은 어디며 어떻게 작동되는 것일까?
이하는 동심원 중심지역의 지역 경제와 도시 및 주거환경의 천지개벽적 발전 방안이다.
그 부수, 반사적 효과로 부동산 시장과 너그들의 주 관심사 집값은?
동심원 중심 지역의 집값은 부산 전체는 물론 낙후된 전국 부동산 대세 상승을 크게 자극하고 촉진할 정도로, 중기는 물론 장기, 초장기적으로도 크게 상승할 것이다.
국민, 특히 낙후된 지방민들의 자산도 크게 늘어나게 되겠지?
혈세 폭탄 투여로 너무나 쉽게 수십 년 만에 경기도 광주 미나리, 배밭 모래밭이 지금의 서울, 강남으로 변했 듯,
세상에서 영원한 건 없고 더러는 음지에서 양지로, 미운 오리 새끼에서 백조로 변하기도 하니까.
앞으로 언급할 그 시범 케이스 지역은 지금은 비록 비루하고 초라한 미운 오리 새끼 상태지만 수십 년 후에는 서울 강남에 버금갈, 어쩌면 강남을 능가하게 될 동네다.
어떻게?
수십 년간 겁많고 간사한 거대 민간 자본이 앞다퉈 달려들어 동심원 중심 지역과 북항 재개발 지역은 장차 전국, 아니 세계 최고의 도시, 주거환경으로 천지개벽할 것이기 때문이다.
즉, 현재, 장래 강남구, 서초구가 가진 모든 것들은 대연동, 남천동도 가질 수 있으나 서울 강남은 도심의 워터 프런트와 거대 자연 비치, 매일의 일출을 포함하여 월출, 구름, 노을 등 수평선과 하늘의 천변만화하는 바다 조망,
기타 마찬가지로 슬리퍼로 접근 가능한 각종 해양 레저, 레포츠와 크루즈, 요트, 유람선의 항만, 오륙도와 이기대, 신선대 절경과 그 해변 산책로, 이기대 앞바다의 바다 목장, 해운대와 연결되는 해상 케이블카 등등은 결코 가질 수 없기 때문이다.
서울 강남에 투입된 혈세의 천 분지 일, 만 분지 일의 투입과 거대 민간 유발 자본 만으로도,
심지어 영종도, 송도 등의 인천에 투입된 혈세의 천 분지 일, 백 분지 일 투입만으로도 상기한 지역 산업과 도시, 주거환경의 천지개벽적인 발전은 가능하다,
무지 무능한데다 멍청하기까지한 부산 지방 정부, 부산 시민들이 정신줄을 챙겨 제대로 국비 등 공공 자본을 확보할 수 있다면?
믿거나 말거나,
동심원 중심의 시범 케이스 소지역의 입지, 위치도 살펴본다.
좌청룡으로 광안리, 그 너머 해운대,
우백호로 북항 재개발 그 너머 남포동 송도,
북현무로 시민공원, 서면과 그 너머 연제, 동래의 중심으로서의 남천동과 대연동 해변지역 그리고 대연동 내륙지역이다.
먼저, 오랜 잠에서 깨어나 현재까지 수조의 자발적 민간 자본이 투입되었고 앞으로도 수십조의 민간 자본 투입이 계속 되어 낙후된 인근 문현동, 우암동, 범일동, 좌천동 등의 개발을 계속 자극, 촉진할 남구 대연동의 구체적 발전 방향과 목표에 대한 얘기부터다.
이하 보다 구체적이고 세부적인 이야기들부터 시작한다.
그다음은 인근 북항, 부산역 재개발 등 동구, 광안리 등 수영구와 시민공원 등 부산진구의 개발을 상호 자극할 수 있는, 향후 수십 년간 수십조의 혈세와 수백조의 민간 자본이 누적적으로 투입될 부산시 남구 전체의 발전 방안이다.
맛보기 예시로,
중단기적으로,
방파제 공사를 시작으로, 그리 멀지 않은 시기에 첨단 서비스 산업과 시민 친수공간까지 당해 지역의 도시, 주거환경이 비약적으로 발전하게 될 용호만 재개발과 그 주변지역,
오륙도까지 이어지는 이기대 해변 산책로 그 인근의 바다목장 관광자원화,
세계에서 유일한 유엔 평화공원과 문화회관, 박물관, 당곡공원, 수목원 등등과 인근 백운포, 신선대, 씨사이드 등,
그리고 상기한 용호만 재개발과 그 주변 지역, 유엔 평화공원과 그 주변지역에 기 투입된, 앞으로 투입 될 수천억의 국비, 시비 등 공공자본과 이에 유발된 해양 레포츠, 쇼핑, 호텔, 백화점, 면세점, 복합시설, 문화 공연장 등에 투입될 수조, 어쩌면 수십조의 민간 자본 등은 당해 소지역만 아니라 부산시 남구 전체 발전의 원동력이자 기본 방향이 될 것이다.
장기적으로도,
지역 발전의 시범지역인 판교 등을 참고하여, 미래세대가 주로 누리게 될, 장기적인 부산시 남구 발전의 중핵은 남구의 인구 및 부산 시민의 일자리와 소득을 크게, 꾸준하게 늘려 줄 금융산업과 해양, 금융 관련 첨단, 고부가가치 제조, 서비스 산업의 발전과 창조다.
차후 재강조 하겠지만 이를 위해, 정부와 부산시 등은 국내외 금융기관, 국내외 기관 및 기업들의 거대 자본을 유치하여 문현금융단지 2단계, 3단계, 현재 비어있는 부산 외대 부지 등등부터 북항 재개발 2,3단지들인 우암, 감만 부두 등의 광대한 부지까지의 해양 관련 첨단 산업부지를 적극적, 창의적으로 활용하여 보다 많은 시민의 일자리와 소득을 획기적으로 창출해 내어야 할 것이다.
재강조 하지만, 부산시, 남구의 발전과 일자리, 소득창출에 있어서 가장 중요한 장기적 방안은 장기적으로 봉래, 청학, 동삼지구 등 영도와 함께 북항 재개발 3단계로 재정비될 원도심 해변인 문현동, 우암동, 감만동, 용당동 등의 해변 정비 사업과 그 산업부지의 첨단, 고부가가치 산업 활성화와 그 창의적 활용이다.
후술할 부산시 남구의 관광, 레저, 휴양산업의 발전 방안에 기여할 수 있는, 범 세계적으로 급격한 성장할 것으로 예상되는, 우리나라가 상대적 강점을 가지고 있는 해외 해양 레저, 의료관광 산업과 그 전후방 관련 산업의 발전도 여행, 관광, 휴양, 문화, 쇼핑 등 첨단 복합 산업들과 시너지 효과를 발휘하여 국민경제와 서비스 수지 개선의 기여는 물론 부산 시민의 일자리와 소득을 지속적으로, 많이 늘려 줄 주 있을 것이다.
북항 오페라 하우스와 연계된 문화사업, 마이스, 첨단 복합 쇼핑 등의 산업들은 차후에 보다 상술 하기로 하고, 오늘은 의료 관광 산업에 대해서만 간단히 언급한다.
크루즈, 유람선, 여객선의 기착지로서 북항과 용호만에서 가까운 대연동 수영로 대로변과 서면 일대에 밀집된 작은 병, 의원 등 작은 의료시설들을 더욱 발전시켜도 좋고 첨단, 큰 의료시설의 신설이나 창조도 좋을 것이다.
상기 한 부산시의 중 단기, 장기적 개발의 부수적, 반사적 효과로, 낙후된 감만, 우암 등만 아니라 좌천, 범일 등을 포함한 원도심 재생사업과 주택재정비사업 등에 대해 민간 자본의 투입이 계속 확산되게 하고 계속 이어지게 해야 할 것이다.
조만간 부산 요지의 주택 재정비 사업 완료로 주택 재정비 사업이 사실상 막을 내릴 부산시에서 그 예외 지역 중 하나로 말이다.
즉, 앞으로 인근 문현동과 우암동을 포함하여 고가의 신규 아파트만 해도 수만 가구가 하나의 단지 처럼 덩어리로 밀집되어, 남구의 새로운 주거 중심지가 될, 남구청 인근의 못골역 주변은 이미 대연 2,5,6,7, 구역의 개발을 촉진했고 지금은 대연 3,4구역, 어쩌면 가능할 수도 있는 대연 8구역의 재개발을 자극하고 있는 중이다.
나아가 대연 내륙 지역은 대연 2구역과 3구역을 접하고 있는 문현동 주택조합들인 대연 마루, 신대 연 엘크루 등등과 우암 1, 2구역 재개발 등등 남구 주변 지역의 각종 주택정비 사업도 촉진, 자극하고 있는 중이며,
얼마전까지만 해도 모두 재정비가 불가능하다 했던, 감만 1, 문현 3구역, 용호 3구역, 더 나아가 동구 좌천 범일 지구 정비 사업 촉진 등등까지 거대 민간 자본 투입의 동심원을 점차 넓혀 가고있는 중이다.
공구리 아파트외, 동시다발적인, 단독주택 등 자잘한 땅들에 대한 자발적인 민간 자본 투입으로 현재 단독주택을 찾기가 쉽지 않을 만큼 개발이 많이 이루어 진,지금의 대연혁신, 부경대와 경성대 부근의 대연 3동 주택지들 처럼,
못골과 남구청 주변 지역인, 남구의 인구 중심지인 수영로 대로변을 중심으로 한 대연 1동, 4동, 5동 등의 평지 단독 주택, 빌라촌들은 군소 아파트, 오피스텔, 도시형 주거시설, 상가, 병원, 다세대, 다가구 신축, 개축 등등 당해지역의 도시, 주거환경 발전과 개발이 가속화되어 갈 것이다.
즉, 장기적으로, 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연 내륙 지역만 해도 도시 및 주거환경 개선에 건설비만 자발적 수십조, 총 사업비로 백 조 가량의 민간 자본이 추가로 투입될 것이고,
대연 내륙지방의 도시 및 주거시설은 상기한 대연 3동은 물론 해운대 우동, 중동보다 더 발전하게 될 것이다.
글쓴이 태양은 가득히 *.47.129.139
동심원의 중심점으로서 부산시 남구 발전과 개발 방향에 관한 구체적인 예시 몇.
부산시 남구의 중단기와 장기적 발전에 있어서 필수 불가결한, 거대 자본이 투입되는 교통, 문화시설과 각종 거리문화, 장마당, 그리고 고품격, 첨단의 각종 레저, 호텔, 면세 백화점 등 복합시설도 때가 되면 완성될 것이다.
부산 남구의 금융, 첨단 산업과 관광, 레저 산업 발전에 있어서 필수 불가결한 대동맥인, 대연동과 영도 태종대를 이어줄 북항 트램, 오륙도와 대연동을 이을 경전철 사업, 용호만 방파제 건설 후 용호 부두에 정박할 크루즈, 요트, 각종 유람선, 여객선, 수륙양용버스, 케이블카 등등의 각종 혈관들도 남구 발전에 있어서 필수불가결한 조건들이다.
그런 까닭에, 새롭고 창의적인 사업 발굴이나 기존 노선 변경이나 확대 등 각종 교통수단의 보다 효율적인 발전과 활용 방안에 있어서 부산시, 남구청, 주민, 시민들의 관심과 창의성이 더욱 요구된다.
시범 케이스 지역에 대한 보충적 발전방안은 개인적으로,
해운대 마린시티처럼, 쳐죽일 부산시가 장래 수조의 부가가치를 창출할 수 있는 천혜의 공유수면인 매립지를 주상복합 콘크리트용으로 건설사 장사치에 꼴랑 천억도 못 받고 팔아 묵은 것과 비교하여 초저비용, 초고효율 방식으로, 녹지, 친환경 등 안전하고 쾌적한 도시 및 주거환경의 방향으로, 또 수익성이 높은 방향으로 발전해 나가야 할 것이다.
용호만 재개발 인접 지역에 아직도 남아있는 만 몇천 평의 부지에 케이팝, 민속 공연장 등 문화 복합시설 건립으로 인근의 부산문화회관, 세계 유일의 유엔 평화공원,박물관,문현금융단지 2단계의 전용 뮤지컬 공연장과 함께 부산 문화의 중심지로 발전시켜 나가야 할 것이다.
나아가 장기적으로, 그 남구의 문화 중심지는 우백호로 북항 재개발 구역 내에 건립될 오페라 하우스, 좌청룡으로 해운대의 영화의 거리 등 각종 영화 시설과 시립미술관, 북현무로서 부산진구 부산 시민공원의 국립 국악원, 국립 아트센터, 국회 도서관 분관 등과 연계, 동반성장하여 국내는 물론이고 세계적으로도 경쟁력을 갖춘 문화도시 부산을 만들어 나가야 할 것이다.
가장 중요한 개발 방향은 광안리부터, 또 대남 로터리로부터 용호부두까지의 해변도로 지하화와 주차장 건설 및 도로 상부의 친환경, 자연 녹지 친수공간화도 필수다.
이미 완성된 민락 수변공원, 조만간 완성될 남천 수변공원처럼 말이다.
용호만 바다와 이미 친환경 정비가 예정된 대연천이 만나는 해역들에 대한 수변공원화를 추가하여 하여 보다 넓은 천혜의 공유 수변을 보다 많이 확보하여 원래 주인인 국민, 시민, 주민들에게 되돌려 주어야 할 것이다.
도심 해변 친수공간화와 더불어 부산시가 장기적인 글로벌 해양도시의 경쟁력을 갖추기 위해서는 친환경적이고 풍부한 녹지공간 확보 등 쾌적한 도시 및 주거환경은 필수다.
현재 다 보태 수백 평이 될까 말까 한, 심지어 위험하고 황량하기까지 한 광안리와 수영만의 수변 녹지는 앞으로 많이 달라져야 할 것이다.
좁은 보행로와 좁은 도로뿐인, 광안리와 수영만 일대의 수영구 남구의 도심 해변은 최소한, 유엔 평화공원을 중심으로 당곡공원과 부산 시민회관, 그리고 자잘한 부산 박물관, 평화공원, 대 연 수목원, 유엔 조각 공원 등이 밀집되어 있는 부산시 남구의 도심 공원과 신선대, 이기대와 황령산과 금련산을 녹지축으로 연결해야만 할 것이다.
수영구 광안리 해변과 금련산, 황령산과의 녹지축 연결도 마찬가지다.
해변과 황령, 금련산 녹지축 연결을 위해서는 수영구, 남구 지자체와 지역민들은 남천, 광안, 용호 해변가 도로 지하화와 상부 녹지, 공원화는 필수고, 반드시 실현해야 할 것이다.
아쉬운대로, 현재 보행 지옥 상태인 대남 로타리와 뉴비치, 대연비치 사이의 도로 지하화, 상부 녹지, 공원화부터 시작해야 할 것이다.
그리만 되면, 남구, 수영구의 각종 주택 재정비 사업으로 수만 평의 녹지, 공원에다 추가로 수만 평의 녹지, 공원 등 공공용지를 확보할 수 있을 것이다.
그것만 해도, 시범 케이스 소지역인 수영구와 남구 해변 지역은 도시 및 주거환경의 쾌적성 측면에 있어서도 뉴욕, 도쿄 등 세계 어느 도시 못지않은 해양도시의 경쟁력을 가질 수 있을 것이다.
창의적, 지정학적, 지리적 이 점 활용과 최소 투입, 최대 산출의 자원의 효율적 사용과 배분을 통하여, 상기의 모든 것들에 대한 혈세 등 공적 자본의 투입은 서울 강남에 투입된 공적 자본의 천 분지 일, 아니 만 분지 일에 불과할 것이나 시범 케이스 지방, 지역인 부산시, 남구는 서울시 강남 보다 더 나은 글로벌 도시 경쟁력을 갖출 수도 있을 것이다.
기타 남구에 소재한 우리나라 해군 사령부, 국립 부경대와 인근 영도구 소재의 국립 해양대가 보유한 수많은 각종의 군함과 공선들을 포함한 공공 시설들의 시민의 편익증진을 위한 창의적 활용 등등도 부산시의 해양도시 경쟁력에 일조할 수 있을 것이다.
글쓴이 태양은 가득히 *.47.129.139
시범 케이스 지역 중 하나인 부산시 남구의 발전, 개발 목표와 방향에 대한 보다 구체적이고 세부적인 추가 사례 몇.
개인적으로 연남동, 황학시장, 대학로 나 각종의 재래시장 등등처럼,
1인 가구 증가 등의 시대 변천에 적응하여, 창의적으로 기존의 소비형 공유경제만 아니라 생산형 공유경제로 가격은 열 배, 백배 싸면서 서구의 초고가 사치품의 품질 못지않은 제품으로 무자본, 소자본 1인 내지 소기업의 혁명적, 혁신적 문화, 제조, 의류, 공예산업 등 각종 산업과 놀이 문화 등의 창조를 기대하면서,
시범 케이스 지역인 남천동과 대연동의 발전과 관련하여, 상기한 녹지, 친수공간의 효율적 사용에, 돈도 일자리도 없는 전국의 청년, 여성들에게 각종 창업, 놀이마당, 각종 수공예품 상설 거리 판매장 등등 자유로운 공기의 거리, 장 마당의 제공에 아주 관심이 많다.
그리고 부산 모항에서 전국의 낙후된 도서, 항만들과의 동반성장으로 그곳으로의 여행, 탐방, 특산품 구매뿐만 아니라 그곳의 특산품들을 무비용 혹은 저비용으로 판매할 수 있도록 상설 판매 장마당 제공 등으로 낙후 지방, 지역 발전을 위한 친수, 녹지공간의 효율적 사용에도 관심이 많다.
크루즈, 요트 등 해외의 고급 수요층들에 부응하기 위해서라도 앞서 언급한 각종 크루즈, 요트, 여객선, 유람선, 경전철과 트램 등의 교통수단의 목표 기간 내 완성은 필수다.
부산시와 남구, 수영구는 현재 땅이 너무 작지만 부산 가스공사, 자잘한 빕스, 아웃백 땅까지 포함하여 지금의 메가마트 자리를 도쿄, 홍콩을 능가하는 최첨단, 초고층 호텔, 면세점, 복합상업시설 등의 완성과 용호만 재개발 지역 내는 물론이고 그 인근의, 고도제한이 풀릴 광안 해수욕장 해변과 민락 수변지역들까지 각종 고급 레저, 호텔, 백화점 등 복합상업시설, 휴양 시설들을 차근차근 완성시켜 나가야 할 것이다.
부산 가스공사는 민간 자본에게 비싸게 그 땅을 팔아 빚도 많이 줄일 수 있을 것이다.
즉, 대연동과 남천동을 중심으로 한 남구와 수영구는 북항 트램과 광안대교, 북항대교 등의 보다 효율적이고 창의적인 활용을 통해, 그리고 용호만 주변의 고부가가치 여객인 해외 크루즈, 요트 등의 쇼핑, 레저, 휴양, 문화, 자연 탐방 등등 해마다 최소 수천만 명 이상의 국내외 수요층, 소비층들을 창출하여 밤낮 국내외 인파로 붐비게 만들어야 할 것이다.
쇼핑, 레저, 휴양, 의료, 문화 관광, 공중 접객 산업은 글로벌 도시 경쟁력과 국민, 지역민의 소득과 일자리, 그리고 소득창출 등은 물론이고 관광, 레저, 휴양 산업 발전에 있어서도 아주 중요하기 때문이다.
그리되면 용호만과 대연동, 광안리의 각종 상설 거리 창업, 놀이, 장마당은 국내외 고급 수요층들과 상호 지속 가능한 발전을 이룰 수 있고 소상공업과 관련된 청년, 여성 등의 창의성 개발, 놀 거리, 일거리, 소득에도 기여할 수 있을 것이다.
완도 전복, 통영 굴, 울릉 산나물 등등 낙후, 소외지역들의 특산물과 노쇠해 가고 있는 칠일장, 오일장 등 전국의 소외, 낙후된 지방, 지역과 함께 동반 성장도 가능할 것이다.
그렇게만 된다면 추가적으로 늘어나게 되는 양질의 일자리와 소득은 얼마?
나아가 거리 창업, 놀이, 장마당은 인근 유엔 평화공원 거리와 대학로 청년거리 등 남구의 거리들도 문학거리, 음악, 미술 등 예술의 거리, 길거리 공연장 등도 덩달아 창조, 확산, 발전시킬 수 있을 것이다.
그렇게만 되면 부산 남구는 투 백 년 이상 더욱 지속 가능한 발전을 거듭하면서 북항 트램, 도 심해요 변 관광열차와 더불어 전국, 아니, 세계 관광여행 필수 코스이자 세계의 명물 거리 문화도 창조할 수도 있을 것이다.
장기적으로 그렇게 되면 한 점에 불과한 부산시 남구 대연동과 남천동, 그리고 용호만 지역만 해도 한해 관광, 여행, 레저, 문화, 놀이, 창업, 장마당만으로 수천만의 국내외 관광, 레저, 휴양, 일자리 등등과 관련한 수요를 창출할 수도 있을 것이다.
그중 하나의 예로, 먼 미래 북항 트램 등 해운대와 동부산 관광단지, 그리고 남포동, 송도를 거쳐 다대포, 을숙도까지 연결될 창의적 도심 해변 관광열차 하나만 해도 수익성은 높으면서도 해마다 최소 수백만 명 이상의 국내외 관광객들을 유치할 수 있을 것이다.
차후에 상기와 관련한 사항들은,
부산시 남구 등의 관광, 레저, 휴양 산업과 도시 및 주거환경 개선 사업의 부수, 간접적 효과에 불과하지만, 광안리와 용호만 인근의 남천동을 포함한 대연동의 부동산 시장 전망, 주택 재정비 사업 등은 추가, 재강조 될 것이다.
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