추천(947) 댓글 수정 삭제 2018.07.14 12:42:56.
글쓴이 태양은 가득히
경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.
그 결론의 이유, 근거로,
경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,
이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 계속 이어질 것이다.
언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...
추가 3.
경제 영역 1-3. 시범 케이스 지방의 산업 및 도시, 주거환경의 천지개벽적 발전, 그 구체적 사례.
태양은 가득히
추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고
추가 보너스 1.
경제 영역을 포함한 사회 분야의 작은 목표들 중 하나인,
우리나라 각 지역, 각 지방의 세계 최고로 안전하고 쾌적한 도시 및 주거환경에 대한 목표도 마찬가지다.
지속 가능하고 건강한 국민경제의 성장 및 그 도시, 주거환경 목표들의 반사적, 부수적 효과에 불과한 십여 년간 평균 집값 두 배, 이십 년간 서너 배 상승도 마찬가지다.
단, 이기적인 인간의 심리가 작용하는 시장원리로 인해,
산만디 낡은, 저가의 아파트까지 모두 올랐던 부산 부동산 시장의 1차 상승기에 비해, 2차 상승기는 도심 요지의 중가, 고가의 집값만 주로 올라 양극화가 심화되었던 사례에 비추어,
2020년을 전후부터 2023년 전후까지로 예상되는 부산 부동산 3차 상승기나 2020년대 후반기로 예상되는 4차 상승기에는 부산 지방에서도 해가 갈수록 지역별, 물건별 양극화, 차별화는 더욱 심화될 것 같다.
작금의 논란 대상인 해운대, 동래구 집값,
우동, 남천동 등 부산 자치구, 반포, 압구정, 대치동 등 서울 자치구들에 대한 작금의 집값 최고가 논란은 이번의 과제인 시범 케이스 소지역의 부동산 시장과도 관련이 있으니 선결적으로 정리해 본다.
결론적으로, 해운대구는 마포 연남동처럼 기존 동해선 폐선부지 활용, 수영만 요트장, 운촌항 재개발 등등부터 해운대 엘시티와 우동 3구역 재개발과 그사이의 중동, 우동에 각종 자잘한 도시, 주거환경 개발 등등까지의 도시 및 주거환경은 계속 개발 중인 것도 사실이지만,
해운대구는 부산의 다른 자치구에 비해서 도시 및 주거환경 개발이 거의 완료된 상태인 것도 사실이다.
지금의 서울 강남처럼, 그 개발이 완료되었다는 건, 보다 쾌적한 주거환경이 보다 완비되었음을 의미하고,
나아가, 지하철 2,4호선에다 동해선, 세계 최대의 백화점인 신세계 등 편의시설, 영화, 첨단산업, 인근 동부산 관광개발사업 등등까지 해운대구의 도시, 주거환경은 나날이 더 좋아지고 있다.
따라서, 부산에서 누구나 거주하고 싶어 하는 해운대 부동산 시장은 장기 상승 탄력성은 별론으로 하고 장기적으로도 나쁘지 않을 것이다.
온천동 외 몇 년 전까지 누구도 관심을 두고 있지 않던 지역인 사직동, 명륜동, 심지어 복산동, 그리고 인근의 다른 자치구인 연제구 거제동, 부산진구 범전동, 금정구 장전동 등등의 부동산까지 자주 언급되고 있는 동래구 등 중부산 지역의 부동산 시장도 해운대구와 다르지 않다.
몇 년 전부터 주택 재정비 사업이 본격화된 동래구, 연제구, 부산진구는 내년, 2018년부터 다년간 각각 일만여 가구의 주택 재개발 사업이 분산, 순차적으로 완료될 예정이고,
또 장래에도 동래구, 연제구, 부산진구는 각각 온천 2, 4구역 등 온천동, 거제 2구역 등 거제동, 촉진 3구역 등 시민공원 주변 재개발 등 1만여 가구가 재개발될 예정으로 동래구의 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 예정이니,
나아가, 동래, 연제 등 중부산 지역은 백화점 등 편의 시설부터 지하철 1호선, 3호선, 4호선에 다 동해선 등등 대중교통시설까지 잘 구비된 전통적 부산의 주거지역이고, 부산 도심철도 지하화 등 재개발, 복합환승센터, 부산 마산 복선 전철 개통 등등도 예정되어 있으니,
동래구, 연제구, 부산진구 등 중부산의 부동산 시장도 장기적으로 나쁘지 않을 것이란 말이다.
아니, 도시, 주거환경의 개선의 속도와 양에 비례하여, 동래구, 연제, 부산진구의 중장기적인 부동산 시장은 해운대구에 비해 다소 더 탄력적일 것 같다.
보다 구체적인 사례를 들어볼까?
"동래구, 연제구, 부산진구의 집값은 절대 마린시티, 엘시티의 해운대 중동, 우동의 집값을 넘어설 수 없다"라는 주장은 중장기적으로는 몰라도 장기적으로는 타당성을 상실하게 될 것이다.
이하, 전용 면적 25평, 33평 최고 실거래 가격을 예를 들어본다.
10년 후 해운대 마린시티 자이, 중동 캐슬 스타, 중동 푸르지오, 비스타 등등의 주상 복합 아파트와 우동 3구역 재개발, 엘시티 인근의 리인 뷰 등 일반 아파트 33평 최고가가 12~15억이라 가정해 보자.
재정비가 완료된 사직 캐슬, 장전 래미안, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 아이파크, 거제 자이 등등 보다 열 배가량의,
온천 2, 4, 거제 2, 촉진 3, 복산 1구역 등 거대 단지들은 물론 양정 1, 2, 3 구역과 인근 연산 더 샵, 캐슬 포레, 연산 캐슬 데시앙, 연지 래미안, 전포 아이파크, 전포 이편한 세상 등 중대형 단지들을 포함한 중부산 지역의 각종 주택 재정비 물량은 각종 기반 시설들을 포함하여 중부산의 도시 및 주거환경을 더욱 비약적으로 발전시키게 될 것이다.
당연히, 중부산 지역의 도시 및 주거환경에 비례하여 지역 인구, 중소 상공업자를 포함한 지역 산업, 일자리도 증가하게 될 것이기에 중부산 지역 부동산 시장도 이에 비례하여 상승하게 될 것이다.
따라서 중부산 지역의 도시 및 주거환경이 완비되기 전까지는 몰라도 완비된 후에는 상기한 온천 2, 4, 거제 2구역 33평 12~18억 등 중부산 집값은 해운대 집값 못지않게 상승하게 될 것이다.
10년 늦어도 15년 후, 부산 도심철도 지하화, 부전역 KTX 환승, 복합 환승센터, 기타 부산 마산 복선 전철, 전포천, 부전천 재개발 등 중부산 지역의 각종 개발사업이 완료될 무렵,
그 각종 개발사업들의 직접적 수혜 지역인 시민공원 촉진지구 3구역 등 일반 아파트 33평과 촉진 2-1 구역 등 주상복합 아파트 33평의 가격은 해운대 12~15억을 넘어, 서울 수준인 15~20억도 가능할 것이다.
따라서, 서울의 부동산 시장에 비해 도토리 키재기 격인 부산 집값의 최고 자치구, 자치동 쌈박질은 의미가 없다.
해운대 집값이 많이 오를수록 동래구 등 중부산 지역 집값 상승에 유리하고,
더욱이, 도토리 키재기 온천동, 대연동 등에 비해 주민, 주택수가 상대적으로 적은 남천동, 명륜동, 범전동, 기타 원도심 동구 수정, 초량동 등의 평균 집값은 꼴랑 수천 가구의 신규 아파트 입주만으로도 급반등할 수 있기 때문이다.
10년, 늦어도 20년 후에는, 주민수, 주택수가 적기에, 남천동은 십여 년 혹은 십수 년 후 삼익비치, 삼익 타워, 삼익 빌라 등은 물론 인근의 뉴 비치, 기타 자잘한 협진태양, 반도보라, 우성 보라 등의 재건축과 남천 2구역, 어쩌면 남천 1구역 재개발까지 일만여 신규 고급 아파트가 입주하게 되면 남천동의 평균 집값은 서울 평균, 아니, 강남 11구나 어쩌면 강남 3구의 평균 집값을 넘어서게 될지도 모른다.
만약 10~20년 후 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동 등, 바다, 비치 영구 조망, 워터 프런트 등의 조건을 구비한 부산 도심 해변가 아파트 33평 최고가가 20억 대, 30억 대를 넘긴다면,
상기한 해운대, 중부산에서 예시, 예상한 33평 가격 12~20억은 15~20억으로 상향 조정될 수 있을 것이다.
다시 한 번 더 재강조 하지만, 국토균형 발전상 전국 지방, 지역의 인구증가, 지역 경제, 지역 일자리, 소득이 가장 중요하고, 그다음은 도시 및 주거환경의 개선이며 집값은 그 부수적, 반사적 결과물일 뿐이다.
예를 들어, 지역 경제 개선과 천지개벽적 도시, 주거환경 발전과 비례한 시범 케이스 지방 부산 집값이 향후 10~20년에 걸쳐 두세 배 상승할 것과 달리,
이미 도시 및 주거환경과 각종 기반시설이 완비된 서울 강남 3구 등 서울과 경기 일부 지역 아파트들의 최근 집값의 단기, 비이성적 급등은 그 가격이 정당화되기까지 후유증을 남길수 밖에 없을 것이다.
무능, 무지, 해악 덩어리 문가 정권 패거리들이 깔아 놓은,
돈 놓고 돈 묵기의, 극소수 투기꾼들의 불로 소득을 노린 앗사리 투기판에 다름 아닌 최근의 서울 등 부동산 시장은 한 두해 반짝 반등할 순 있어도 해마다 늘어나는 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 장기간 쉬어갈 수밖에 없을 것이다.
지역경제, 도시, 주거환경 발전이 미미하고 인구조차 감소하고 있음에도 서울 집값은 최근 1~2년간 거의 두 배로 급등 했더라.
전용면적 25평, 33평 국토부 실거래 최고 가격을 기준으로, 2013년 경 각각 10~15억 하던 강남, 4~7억 대의 강북 아파트 가격이 도시 및 주거환경의 뚜렷한 개선조차 없이,
반포 아크로 리버파크, 반포 래미안, 반포 자이, 잠실 엘스, 잠실 트라지움 등등은 물론 압구정 한양 등등까지 20억 내외에서 30억 내외로 올랐던 것과
강북 종로구 경희궁 자이, 마포구 아현 래미안 푸르지오, 공덕 자이, 최근 입주한 종로구 행당 서울숲 자이, 금호 서울숲 힐스테이트, 심지어 20년이 넘은 성동구 옥수 하이츠 등등의 10~20억 대는 비정상이기 때문이다.
마지막으로, 오늘의 결론인,
상기한 중부산 지역들 외, 부산에서 인구, 일자리, 소득이 가장 많이 증가하고 도시 및 주거환경이 가장 비약적으로 발전할 수 있는 소지역은 어디일까?
낙후, 소외되었기에 더욱 비약적 발전이 가능한,
그 부수, 반사적 효과로, 비록 많은 세월을 요할지라도, 장기간 집값이 가장 많이 올라갈 수 있는 지역 말이다.
그 지역은 상기한 해운대구, 동래구에 비해 요즘 한물간 백화점 등은 물론 변변한 편의 시설조차 없고, 교통시설을 포함한 각종 기반시설도 지하철조차 하나도 없거나 하나뿐일 정도로,
지난 민주화 이후부터 지금까지 30여 년간 대표적 달동네급으로 계속 낙후 되어왔던 지역이다.
그런 까닭에, 나아가 지정학적 위치와 지역 발전의 동심원적 파급효과 등등도 고려하여,
시범 케이스 지방인 부산에서도 시범 케이스 소지역이 될 수밖에 없었던 지역이다.
그 지역은 시범 케이스 소지역인 북항재개발 주변 지역과 남천, 대연동의 중점 개발 및 그 동심원적인 파급효과를 노린 영도, 송도를 포함하여 중구, 동구, 남구, 서구 중 일부를 포함한 부산의 원도심 지역이다.
문재인이 모친이 살고 있는 영도구 인구는 1980, 1990년대 23만 명대에서 오늘날 12만 명대로 반동가리 날 정도로, 동구, 중구 등과 더불어 부산 원도심 지역은 워낙 오랫동안 침체, 낙후되어 왔다.
그런 까닭에, 인근 시범 케이스 소지역 개발의 동심원적인 파급효과조차 미약하고 오래 걸릴 것 같아 다음에 보다 상세하게 언급하기로 하고,
오늘의 과제 수행은 북항재개발과 남천, 대연동 사이의 낀 지역들인, 상대적으로 동심원적 파급효과의 약발이 잘 받는 원도심 중 일부인 남구 낙후 지역에 대해서만 간단히 언급한다.
지역민의 인구, 일자리, 소득 증가 및 도시, 주거환경의 개선과 관련하여.
어제 언급했던, 십 년 후면 완성될 남구 주택 재정비 지역의의 선발대와 본진 격인,
대연동 재정비 지역과 더불어 중, 대형급 대단지 아파트만 해도 도심 내 신도시급 3만여 가구.
인근 남천, 광안동과 북항 재개발 1, 2단계 내 부산항 시티, 그 주변 지역인 동구 좌천, 범일동 등을 포함하여 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 천지개벽될 부산 남구와 그 주변지역의 집값도 지역 개발, 도시 및 주거환경의 발전에 비례하게 될 것이다.
10년, 20년 후 중심 지역인, 시범 케이스 소지역 대연동 내륙 지방 33평 집값은 15~20억,
남구의 외곽지역조차 20여 년 후, 북항 재개발 1, 2, 3단계 완성과 함께 세계 최고의 미항으로 거듭나게 될 북항 재개발 주변 지역의 좌찬, 범일, 초량, 수정동과 더불어 33평 집값은 북항 재개발 지역 내, 북항 영구 조망, 워터 프런트 등의 구비 여부에 따라 30억 대도 가능하겠지만, 통상 10~20억 대는 가능할 것이다.
예를 들어, 사업 진행이 멈춰 있거나 지지부진한 문현 1 도시환경 정비구역이나 문현 한양, 삼익 등의 재건축, 문현 4,5구역 등의 재개발과 십수 개에 이르는 문현 주거환경개선지구, 각종 지역주택조합 등등도 빠르면 십 년, 늦어도 이십 년 후면 개발이 완료될 것이다.
감만동, 우암동 등 남구의 각 동들도 문현동의 사례 처럼 되겠지?
그리되면, 각종 주택재정비사업이 아닌 일반 주택 사업지를 포함하여,
비록 느리게 진행될지라도, 북항 영구 조망이 가능한 감만 1구역, 우암 1, 2 구역은 상기한 문현 3구역 등등과 더불어 남구 외곽지역의 아파트 33평 최고 가격조차 십 년, 이십 년 후에 10~20억 대는 충분히 가능할 것이란 말이다.
나아가 남구는 아파트 아닌, 단독, 상가주택, 다가구, 다세대, 오피스텔, 상가주택, 임대주택, 기숙사들도 십 년, 이십 년간 계속 늘어나게 될 것이다.
향후 이십 년간 늘어나게 될 남구와 시범 케이스 소지역 남천, 대연동과 그 인근에 늘어 날 주택 총수는 부산의 외곽 신도시를 제외한 부산 도심의 각종 주택재정비 사업 주택수 총량과 비슷해질 것이다.
남구와 남구 주변 지역의 인구는 이에 상응하여 이십 년 후까지 최소 소도시의 인구인 20만에서 최대 중도 시의 인구인 30만 명은 늘려갈 수 있을 것 같다.
남구의 일자리 또한 창의적으로 계속 늘릴 수 있는감만, 우암부두 등 북항재개발 2,3단계,문현금융단지 등등과 자잘한 용호만 재개발, 오륙도 시사이드, 부산 외대 등등까지 남구만, 부산시, 남구를 포함한 중앙 및 지방정부의 창의적 노력 여하에 따라 더욱 늘려갈 수 있겠지.
지역민의 소득 증가 또한 지역의 발전과 양질의 일자리 증가에 비례하게 될 거시고.
교통대란 해소 및 해양 관광, 레저, 휴양, 문화 등의 서비스 산업의 발전을 위하여 국비, 국책사업이 되어야 할 국가 기간산업인 항만, 즉 북항과 용호만을 중심 중심으로 최첨단, 친환경적인 해양 관광 철도가 건설돼야 할 것이다.
이를 중 중심으로, 국비, 시비, 구비, 혹은 민간 자본으로 용호만 인근의 광안리, 해운대, 송정, 일 광까지 연결된 도심 해변 관광열차 지선들 또한 북항에서 영도, 송도, 다대포, 낙동강을 거쳐 양산까지 연결된 도심 해변, 수변 관광열차 지선들은 국민경제, 서비스수지 및 부산의 일자리의 지속 가능한 성장에 일조하게 될 것이다.
나아가 용호만과 북항, 광안리, 황령산, 해운대 등을 연결할 해상, 육상 케이블 카, 크루저, 요트, 유람선 등은 도심 해변 관광열차와 함께 시너지 효과를 발휘하여 국민경제, 서비스 수지 개선에 이바지는 물론, 부산 시민들의. 일자리, 먹거리 확보에 더욱 기여할 청정, 첨단 서비스 산업에 도움 되거나 서비스 산업 그 자체가 될 수 있을 것이다.
선발대 격인, 대연동의 입주물량 꼴랑 8천여 가구만으로도 교통대란 우려 등 아우성 일 것이기에 최첨단, 친환경적인 트램, 경전철 등 남구의 거미줄 대중교통 구비도 반드시 이루어져야 한다.
공적 예산이 부족하면 남구의 인구 밀집 지역, 중심지역에서의 친환경, 저비용 트램 등의 사업은 수익성이 확보될 것이기에 민간 자본을 통해서도 무방하겠고 외곽지역에만 공적 자금을 투입해도 되겠지?
국토균형 발전은커녕, 서울 강남 3구의 거미줄 도로, 지하철 등 교통시설들에 비해 변변한 대중교통시설은 하나도 없는 부산의 도심 해변이다.
이십 년 후 강남 3구의 인구수를 능가하게 될 도심 해변 지역인데 말이야.
이십 년 후 차기, 차차기 등 중앙, 지방정부 새끼들은 무조건 까라 카모 까야 되는 기야.
남구의 용호만, 이 기대, 오륙도, 신선대, 북항 2,3단 게 일대의 해변은 물론이고, 인근의 북항 인근 및 민락, 광안리, 남천 일대까지...
나아가 그 넘어 해운대, 송정, 영도, 송도, 다대포까지..
각종 최고급 호텔과 쇼핑, 문화 등을 위한 최첨단복합시설, 호화 요트, 크루즈 등 해양 스포츠, 레저 시설들까지 우후죽순처럼 생겨나 부산의 해양 관광, 레저, 휴양산업은 동북아, 태평양의 중심이 될 것이고 되어야 한다.
기타 등등 본 형님 세대는 죽고 없어지겠지만, 미래세대를 위해, 소멸 가능성 등등부터 잠재 성장지수까지 최꼴지인 부산은 십년, 이십 년 후 도시 및 주거환경에서 홍콩, 싱가포르는 물론 도쿄, 뉴욕보다 경쟁력을 갖춘 도시로 발전시켜 나가야 한다는 말이다.
볼거리, 놀 거리, 먹거리 부족으로 매년 천문학적인 여행수지 적자를 기록하는 우리나라에서는 더더욱.
그 부수적, 반사적 효과로서 부산시, 그중에서 수십 년 후 남구, 특히 시범 케이스 소지역인 대연동의 집값은 낙후된 지방의 중층 재건축 사업, 미래의 주택 건설시장의 방향 등등과 관련하여 추가 근거를 제시하겠지만,
다음에 언급할 시범 케이스 소지역인 인근 남천동의 수영구와 더불어 가장, 수십 년간 계속하여 전국 최고 수준으로 탄력적이 될 것이다.
보다 구체적으로,
십여 년 후 부산 남구 집값은 서울의 평균 집값, 이십 년 후에는 서울 강남의 11개구 평균 집값과 비슷해질 것이다.
시범 케이스 소지역인 남천동. 대연동에서 영구 조망, 워트 프런트를 가진 집값은 십여 년 후 강남 11개구, 이십 년 후에는 강남 3구 집값과 비슷하거나 넘을 수도 있겠지?
그래봤자, 시범 케이스 소지역의 집값은 워터 프런트 바다 영구 조망 등 동급 뉴욕, 도쿄 등은 고사하고 홍콩, 싱가포르 집값의 절반에도 미치지 못하겠지만, 못난이이기에 시범 케이스가 된 부산이기에,
낙후된 전국의 각 지방 발전을 자극, 초진하기에 충분할 것이고, 낙후된 전국 각 지방들도 지역주민과 지방정부가 똘똘 뭉쳐 시범 케이스 부산 지방보다 더 발전시켜 나가야 할 것이다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 8013 등록일 2017-11-22 23:04
문재인 정부여당은 물론 차기 정권의 부동산 정책 방향을 겸하여 우리나라 전국 부동산 시장의 중기, 장기적인 전망과 목표치를 제시한다.
광역, 기초 자치단체 등 가급적 보다 세분화하여.
먼저 전국 주택의 절대다수를 차지하고 있는, 1가구 1주택을 전제로 실물 자산 취득, 보유, 양도 비용 모두가 없거나 상대적으로 적은 서민과 중산층이 보유하는 주택들부터 시작한다.
그다음은 물질 기준 상류층이 보유하는, 국세인 종합부동산세, 상속, 증여세 등을 포함하여 실물 자산 취득, 보유, 처분 비용을 누진적으로 많이 부담할 수밖에 없는 소수의 고가주택들을 대상으로 할 것이다.
먼저, 결론에 앞서, 결론의 이유, 근거, 정부여당의 부동산 정책방향 등등을 겸하여 우리나라 부동산 시장 전반에 대해 원론적으로 몇 자 쓴다.
모든 사물에는 빛과 그림자가 있게 마련이다.
금리, 환율 등등의 각종 경제 지표들이나 부동산대책 등 정부 정책들에 있어서도 다를 바 없다.
한시적으로 국정을 책임진 정부, 여당은 부정적인 효과를 줄이고 긍정적인 효과를 늘려야 할 직무, 책임만 존재할 뿐이다.
정부의 주택정책에 관한 그 구체적인 사례로,
정부여당은 주거 불안정성, 주택 버블 위험, 가계부채 위험 등등의 부정적인 영향과 효과들을 완화, 경감하고, 국민의 소득, 자산 증가, 국민경제의 성장, 국가 재정 건전성 등등의 긍정적 효과, 요소를 강화하는 책무가 있을 뿐이다.
상기한 정부, 여당의 책무와 관련하여 문재인 정부의 성적표는?
상기한 부정적 효과 경감에는 긍정적으로 평가할 수 있겠으나 긍정적인 효과 증대에는 낙제점이다.
어제 언급한 대로, 경제가 잘 나갈수록 집권 정부여당에 유리할 것인데도 그 반대로 나가려고 발악하고 있는 듯하다.
자라 보고 놀란 놈 솥뚜껑 보고 놀라드끼,
문재인 정부여당은 지난 김대중, 노무현 정부 때의 서울, 경기지방의 국지적 버블에 놀라 닥치고, 무조건 집값은 눌러야 한다는, 마치 집값 폭락이 지고 지성인 듯한 강박증에 빠져 있는 듯하다.
일부 얼치기, 무뇌아들이 주장하는 김대중, 노무현 정권은 부동산 버블로 인해 망했다.
문재인 정권도 그 전철을 밟을 수 있다는 주장들이 진실일까?
그 주장들은 그 당시에 국한하여, 또 극히 일부, 부분적으로는 타당할 수 있겠지만 전체적으로는 진실이 아닌 경제학적 용어로 [구성의 오류]다.
이 주장들과 제 눈깔 주시기의 폭락이 문재인 정권 등 경제 비관론자 반 줌을 굳게 미 쑵니다 하고 있는,
견적이 안 나올 만큼 한참 덜떨어진 문재인 정부여당이기에, 어제에 이어 오늘도 그 이유에 대해 초등학생 수준으로 부연 설명해 준다.
10년, 20년 후 국민, 트키 낙후된 지방, 지역 주민들의 각종 자산 두 배, 세,네 배 올리기, 국민의 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기의 국민경제 장기 목표 중 하나와 관련하여, 주택시장에 대해 단순하게 4가지 측면만 살펴보자.
1. 우리나라 주택시장이, 서울 강남 등 국지적이라도 국민경제를 위태롭게 할 정도로 버블 상태인가 그 위태로운 버블 상태가 지속될 수 있을까 아니면 그 반대인가.
2. 우리 주택시장이 조화로운 사회통합에 기여할 수 있는 자산, 지역 양극화 축소와 국토균형 발전에 긍정적인 상태인가 그 반대인가.
3. 우리 주택시장이 국민의 소득, 자산, 부의 효과, 국민경제 선순환 구조 정착에 친화적인가 아닌가.
4. 우리의 주택시장이 서민의 주거안정을 해치고 가계 등 사채무 폭증으로 인해 국민경제를 위태롭게 할 수 있는가 아닌가.
김대중, 노무현 정권 때의 국민 일반은 지금에 비해 경제 지식은 더욱 일 천했고, 장기 고성장, 고 출산 기조로 만성적 주택 수요 부족으로 인해 부동산, 강남불패 등 부동산 투기 심리에 젖어 있었던 시절이었다.
만성적 저출산, 저성장 기종에 들어선 오늘날은 지난 김대중, 노무현 정권 시절 처럼 낙후된 전국 부동산 시장은 차가운 건 같지만, 그때처럼 서울, 경기지역만 6년간 두 차례 버블로 수백%, 국지적으로 천%넘게 상승할 수 없다.
오늘날 서울 등의 집값은 많이 올라야 다년간 수십%, 오버 하면 100% 내외의 상승은 가능할 수도 있겠지.
더군다나 오늘날은 집값이 올라도 오늘날의 우리 부동산 시장은 취득부터 양도까지, 지닌 날 보다 불로소득을 회수할 촘촘한 수단까지 갖추고 있다.
따라서, 우리나라 부동산 시장이 활성화될수록 상기한 4. 외에 모두 유리하다.
보다 구체적으로, 버블이 아닌 한, 그리고 가계부채 폭증으로 우리나라 금융 시스템까지 위험케 하지 않는 한 우리의 부동산 시장은 활성화될수록 우리 국가, 국민에 더 긍정적 영향을 끼치게 될 것이다.
상기한 4를 제외하고 1,2,3에서 젬병인 문재인 정부여당은 물론 차기, 차차기 정권들은 1,2,3,4 모두를 달성해야 할 것이다.
따라서 문재인 정부여당은 4에 관한 긍정적 평가는 당연하고 1,2,3으로 우리 부동산 시장이 활성화되어도 긍정적으로 평가될 것이다.
즉, 낙후된 지방 부동산 시장 활성화로 정부여당에 유리했으면 했지 정권이 심판받거나 망할 일은 생기지 않을 것이란 말이다.
구체적이고 세부적으로 우리나라 각 지방의 부동산 회복 시기, 활황 기간, 가격 오름폭 등등에 관한 전망치, 목표치를 쓰기 전에, 우리나라 부동산의 버블 여부와 관련하여 우리나라의 중장기 환율과 우리나라 중위수 집값에 대해 간략히, 원론적으로 언급해 본다.
닥치고 폭락기, 천성산 도롱뇽급 무뇌 자칭 진보 극소수를 제외하고 다 아는,
이하는 우리나라 부동산 시장부터 버블 가능성 등등, 오만 대 늘려있는 IMF, OECD, 통계청, 국토부 등 국내외 공공기관의 통계자료나 국내외 민간 기관의 통계자료들이다.
장기적으로 우리나라 경제 기초를 더욱 튼튼히 해 나가 10년, 20년 후 자칭 선진국들과 비교한 우리의 경제 기초체력을 반영한 원화의 환율이 달러당 800원대, 700원대, 혹은 그 이하로 평가절상되면 폭락이, 진보 패거리들조차 버블 타령을 멈추게 될 것이고 국민의 실물 자산, 집값 오름의 목표치는 더욱 커질 수 있을 것이다.
먼저, 주택시장 활성화에 관한 목표의 대상 주택은 투기 아닌 가족과 더불어 사는 1가구 1주택임을 다시 한 번 더 강조한다.
달러당 1100원 내외로 일 인당 국민소득이 3만 불을 넘기지 못하고 있는 지금의 환율에서도 서울지방을 제외한 전국 각 지방의 집값 중간값, 중위수는 역 버블 상태인 몇 천만 원에서 많아야 2억 초반대다.
10년, 20년 후 우리 국민의 일 인당 국민소득이 5만 10만 불을 간다면?
그럼, 역 버블 상태인 낙후된 전국 지방의 집값이 5년, 10년, 20년 후 얼마만큼 올라야 버블 상태가 될까?
실현 가능성, 현실은 별론, 이론상으로 낙후된 지방 집값은 지금보다 몇 배 올라도 당근 용인 가능한 이유 중 하나다.
이하, 낙후된 지방 발전과 지역민의 보다 높은 소득, 자산 상승을 바라며, IMF, 국토부, 폭라기 성향의 경실련, 구케우원과 그 보좌관들 자료 등 여기저기서 주장한 우리나라 집값 중위수와 평균치에 관한 자료를 덧붙인다.
강남 3구 등이 포함된 자료들이기에, 누구나 낙후된 지방의 심각한 역 버블 상태를 알 수 있을 것이다.
또한, 예를 들어, 서울 전체 가구 중 지하·반지하·옥탑방(8.9%)과 쪽방(1.2%), 판자촌 등에 사는 주거취약가구도 10%를 넘고 네이버 부동산 자료로만 해도 서울 아파트의 평균 평당 가격은 2200만 원대 등등 부동산의 각종 통계자료는 조사 대상, 시기 등등에 따라 원천적으로 부실, 부정확, 들쑥날쑥하여 신뢰할 수 없기에, 이하는 단순 참조용임을 강조한다.
IMF는 최근 올해 1분기 '글로벌 주택 동향' 집계 결과를 업데이트했다. 이 자료에서 IMF는 2010년도 각국의 소득 대비 집값(PIR · price-to-income ratio)을 '100포인트'로 고정하고 이후 변동 추이를 조사한 결과를 소개했다. 한국은 조사 대상 31국 중 25위에 해당하는 86.4포인트를 기록했다. '소득 대비 집값이 7년 전과 비교해 오히려 13.4% 싸졌다'라는 의미다.
뉴질랜드(137)가 가장 높고, 오스트리아(126), 독일(124), 스웨덴(123) 순이었다. 미국(105)은 13위, 일본(101)은 15위였다. 한국보다 낮은 국가는 슬로베니아, 그리스, 네덜란드, 이탈리아, 폴란드, 스페인뿐이었다.
'임대료 대비 집값 비율(PRR · price-to-rent ratio)'도 마찬가지다. 한국은 93포인트로 36국 중 25위였다.
터키가 150으로 1위였고, 뉴질랜드(140), 이스라엘(133), 캐나다(133)가 뒤를 이었다.
일본·영국·미국도 110~109였다.
다만 IMF는 별도 보고서에서 2010년 이후의 주택 시장 상황에 따라 세계 50여 나라를 '침체(gloom)' '호황 진입'(bust and boom) '호황(boom)' 3단계로 분류했는데, 한국은 호황에 해당하는 21국에 포함했다고 주장하고 있다.
국토교통부는 연 소득 대비 우리나라 주택 가격의 비율이 5,6배로 주장하고 있다.
한국 감정원은 리먼 사태 후 2016년까지 우리나라 집값이 5%대 상승으로 영국 75%는커녕 미국의 35% 상승보다 안정적이라고 주장하고 있다.
반면에 경실련은 시민 단체인 경제정의실천시민연합은 작년 말 '1인당 국내총생산(GDP) 대비 평균 집값'을 발표했다.
작년 기준 한국의 평균 집값은 2억 8300만 원으로, 1인당 GDP(2만 7633달러)의 8.8배로 비싼 축에 들어간다는 것이다.
경실련은 "미국·영국·독일·캐나다 등 4국과 비교했을 때 둘째로 높은 수치에 해당한다"라고 밝혔다.
즉, 이 기준으로는 캐나다 집값이 1인당 GDP의 9.9배로 가장 비쌌고, 영국(6.8배), 독일(5배), 미국(4.8배)은 모두 한국보다 쌌다. 특히 경실련은 "주요 도시별 비교로는 서울 아파트가 가장 비싸다"라고 주장했다.
서울 아파트 평균 가격이 1인당 GDP의 17.3배로, 밴쿠버(16.1배), 런던(15.1배), 도쿄(14.9배), 로스앤젤레스(8배), 뉴욕(6.1배)을 모두 제쳤다는 것이다.
하지만 일각에서는 "유독 서울만 고가(高價) 주거 형태인 '아파트'를 따로 떼어내 순위를 매긴 것은 일종의 왜곡"이라는 지적도 나온다. 단독·다가구·연립 등을 모두 포함한 '서울 전체 주택'의 가격은 1인당 GDP의 14.6배로 밴쿠버·런던·도쿄 아래다.
마지막으로 주택 통계에 관해 박 뭐 구케우원이 주장, 인용한 통계청 자료 중 일부를 추가한다.
통계청의 2인 이상 비농가 도시 가구 연평균 소득인 4천728만 원을 적용하면 서울은 소득을 한 푼도 쓰지 않고 9.2년을 모아야 서울에서 중위 가격대의 주택을 마련할 수 있다.
이는 일본 도쿄, 싱가포르, 미국 뉴욕보다도 3∼5년 긴 수준으로, 일본 도쿄는 4.7년, 싱가포르 4.8년, 미국 뉴욕 5.7년 소득을 모으면 중위 가격 주택을 마련할 수 있다.
반면에, 2016년 전국 주택 중위 가격은 2억 2천853만 원이었는데, 서울 주택 중위 가격인 4억 3천만 원대는 전국 평균의 약 1.9배다.
2위는 2억 5천739만 원을 기록한 경기도였고, 1, 2위 격차가 1억 7천746만 원에 달했다.
3위는 2억 2천55만 원을 기록한 세종시고 4위는 2억 1천730만 원의 대구시였다.
5∼7위는 각각 울산 2억 1천500만 원 부산 1억 9천512만 원, 인천 1억 8천851만 원이었다.
전국에서 주택 중위 가격이 가장 낮은 곳은 전남으로 7천931만 원이었다.
이 구케우원의 자료에 따른다면, 서울 아파트 가격의 중위수는 전국 평균의 3 배 내외다.
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