정치 영역 및 종부세, 부동산 등 경제, 사회 영역.

경제,금융,재정(국제포함)

정치 영역 및 종부세, 부동산 등 경제, 사회 영역.

해야해야 2020. 3. 15. 06:42

추천(856) 댓글 수정 삭제

2018.07.15 21:06:35 글쓴이 태양은 가득히

경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.

그 결론의 이유, 근거로,

경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,

이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 추가로 계속 이어질 것이다.

언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...

추가 6.

중간 목표 중 하나인, 10여 년간 국민의 각종 자산 두 배 불리기,

지속 가능하고 건강한 국민경제를 위한 국민경제 선순환 구조 구축,

그 국민경제 선순환 구조 구축의 한 수단인 문재인 정부여당의 소득정책에도 기여할 수 있는 국토, 지역 균형 발전.

국토, 지역 균형 발전의 실현 방안 중 하나이자 조화로운 사회통합에도 기여할 수 있는,

기타 자잘한 국민의 노후대비 등등까지 기여할 수 있어서 단점보다 장점이 압도하는 낙후된 지방의 도시 및 주거환경개선.

그 부수적, 반사적 효과로 낙후된 지역 부동산 시장의 회복과 활성화.

미운 놈 떡 하나 더 주드끼,

나중에 팰 때 혹독하게 패더라도,

중기적으로 경제 영역에서 폭락기 문죄인 정부여당에 매 대신 떡 하나 준다.

문재인 정부여당 레임덕의 매 아닌 고공 지지율과 차기 정권 재창출 가능성의 떡 말이야.

곧 다가올 부동산시장 대세 상승은 부동산 산업과 전, 후방 관련 산업 등 경제 활성화가 지속적으로 늘어나게 될 국민의 실물 자산과 소득에 더해져 더 많은 소비를 늘리고 더 많은 기업 투자를 유인, 촉진하는 등 내수활성화를 통해 꾸준히 국민경제 성장에 이바지하게 될 것이다.

덤으로 종부세 등 해마다 누진적으로 늘어나는 세금도 많이 걷어 바우처제도 등 서민, 빈민층들의 주거안정 재원 마련에도 긍정적이고.

상기한 이 모든 것이 기본 개념 장착도 안 되어 있으면서 소득 증가 타령을 하는 문재인 정부의 소득 증가의 핵심 내용 이자 국민경제 선순환 구축을 위한 핵심 수단 중 하나다.

이제 슬슬 준비해 보자.

문죄인 정부여당은 앞장서고.

모든 국민은 머지않은 장래에 있을, 최소 중기적인 부동산 시장의 회복, 그 회복을 넘어 대세 상승을 준비해야 한다는 말이다.

현 정부여당이건 차기 정부여당이건 상기한 방향에 반하는 한시적 공복, 대의기관들의 각종 정책들이나 사후 실적, 결과물은 경제 영역에서의 혹독한 책임정치 평가, 추궁 대상일 뿐이다.

2018.08.08일 보관한 글입니다.

경제 영역 2-6. 서울 부동산시장과 시범 케이스 소지역 부동산 시장 등.

추천(893) 댓글 수정 삭제 2018.07.14 04:25:31

글쓴이 태양은 가득히

그 결론의 이유, 근거로,

경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,

이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 계속 이어질 것이다.

언제, 누가 썼던 각종 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...

추가 4.

이번에는 2년 전에 썼던 내 글이다.

문화, 사회, 경제, 정치, 통일 등등의 각 영역들은 홀로, 고립되어 존재할 수 없다.

나날이 더욱 유동화되고 복잡 다양화되는 현대 대중사회에서는 제 영역은 더욱 긴밀한 상호 연관성을 가질 수밖에 없고,

또한, 각 영역은 상호 더욱 강한, 밀접한 영향력을 받을 수밖에 없다.

소프트파워와 하드파워 간도 마찬가지다.

의식이 풍족해야 예를 알듯 하드파워는 소프트파워 영향을 미치고,

그 반대로 인권, 생명이 보다 존중되는, 보다 민주적이고 보다 청렴하고 공정한 국가, 사회일수록 경제력 등 하드파워도 더욱 강해진다.

경제 글에서 정치, 사회 영역 등의 글을 함께 올리는 이유다.

장차, 정치 영역에서 우리나라가 세계를 선도할 세계 최강의 소프트파워 국가가 되길 바라며,

또한 그런 최강의 소프트파워가 우리나라 하드파워를 더욱 강하고 안전하게 하는데 기여 하기를 바라며.

정치, 사회, 경제, 문화 등 제 영역에서의 우리나라 소프트파워를 업그레이드 할 권력 및 예산, 재정, 그리고 정보 등등의 실질적 민주화에 대해,

그 실질적 민주화에 크게 기여할 우리나라 공사 조직문화 바로 세우기에 대해 썼던 동료의 지난 글들을 덧붙인다.

이는 권력, 재정 등의 실질적 민주화는 경제 영역과 도 관련성이 있지만 이번, 차기 정권에서의 혹독하고 철저한 책임정치 추궁을 위한 핵심 잣대이기도 하다.

추천(185) 댓글 수정 삭제 2017.09.11 23:16:32.

글쓴이 태양은 가득히

중략...

정치, 사회 영역에 이어 끝으로 남북,통일, 외교, 군사, 안보 영역.

이왕 쓴 김에, 통일, 외교, 안보 영역과는 관련성이 적지만, 간단하게 경제 영역에 관한 과제들 중 하나인,

국토균형 발전, 침체된 지방 도시 및 주거환경의 과제들 중에서 시범 케이스 소지역에 대한 시시한 이바구를 하나 더 추가한다.

유튜브, SNS 등 최 열등, 최찌질한 매체들을 제외하고,

침묵의 시대이후 일당 백, 천, 아니 일당 열의 시민들 조차 다 사라져서 그런지,

각종, 모든 여론마당들이 하루가 멀더하고 급격하게 쇠락해 가고 있는 가운데 유달시리 서울 부동산, 아파트 관련한 것들만 덜 쇠락하고 있는 것 같다.

그래도 쬐끔이나 나은 년놈들은 오래전에 다 사라진 것 같고, 주로 서울에서 서식하는 기레기, 개전문가, 개티즌 등 어중이떠중이들만 밤새도록 개골 거리고 있는 것 같네.

서민 중산층들에 비하면 서울 강남 등 다주택자들은 가진 자에 속하니, 쇠락해진 가운데 쪽수는 적더라도 여론 형성력이 더 큰 것이겠지.

어중이 떠중이 투기꾼 모두 너그들 문가정권들어 마이 아푸냐?

너그들 말대로, 가진 자, 다주택자들을 증오하는 폭락이 정권 문죄인정부여당의 부동산 정책을 연거푸 처맞았으니 기분이 나쁘기도 할 것이다.

특히, 압구정, 개포, 반포 주공, 은마, 잠실 주공, 고덕, 둔촌 주공 등 강남 4구 어중이 떠중이 투기꾼들이 말, 욕이 많으니 더 많이 아픈것 같네.

일부 한남 뉴타운, 장위, 아현, 미아 등 강북 재개발 어중이 떠중이들도 좀 아픈것 같고.

그러나 너그들 보다 더 경제에 무지, 무능, 유해한 문가 정권 패거리들은 형식상 너그들을 미워 하는것 같지만, 실질은 너그들을 사모, 짝사랑 하고 있는 것이다.

문 정권이 더욱 부동산 시장을 옭죌수록, 각종 부동산 대책이 강할수록 너그들을 더 사모하는 것이다.

보다 쉽게 표현 하자면,

서울, 경기 일부 지역에 미리 선점한, 너그들 보다 투기 고수들인 부동산 투기꾼들은 문가 패거리들이 서울 등 소수 지역 집값 폭등, 다수 낙후 지방 집값 폭락을 위해 안달 복달 대는것을 잘 알고 있고, 그것이 서울 부동산 시장에 선물할 투기적 불로소득을 기다리며 맘 편하게 기다리고 있을 것이다.

2003년과 2006년 노무현 버블 세븐의 새 버전인 문재인의 노무현 시즌 2를 맘 편하게 기다릴 것이란 말이다.

노무현 정권 시대, 최근에 거급 그 이유를 제시했듯,

내년, 2018년이면 처죽일 문재인 잔노 폐족 각설이 패거리들은 노무현 시즌 2를 증명시켜 줄 것이다.

상기 예시한, 문재인 정부 여당에 대한 비판이 가장 심한, 압구정, 개포, 반포 주공, 은마 등등 부터 한남, 아현 뉴타운 등등의 집값은 지금보다 최소 50% 상승해 있을 것이다.

중략...

부동산 정책과 더불어, 문재인 정권의 경제, 사회 정책 방향 전반에 대해 간단히 평가해 본다.

원론적으로, 소득 주도 성장을 통한 국민경제 선순환 구조 구축, 가계부채 위험 완화, 서민 주거안정, 부동산 시장의 공정, 투명성 확보 등등에 관한 문재인 정권의 부동산 정책들은 일견 바른 방향이며 여태까지의 과제, 숙제와 상당한 싱크로율을 보여주고 있는 듯하다.

최협으로만 볼 때, 그리고 겉포장, 형식으로 만 볼 때는 그렇단 말이다.

너그들의 주장만이 아니라 누구나 다 알 수 있는,

경제가 성장해야 세수가 더 많이 걷히는 것부터 부동산 관련한 건축, 건설산업과 그전, 후방 관련 산업이 국민경제에서 차지하는 비율, 중요성 등등까지의 알맹이, 실질로, 또 최협의가 아닌 협의, 광의, 최광희로 접급해 보면 문재인의 부동산 정책은 모순, 허점, 어리바리 투성이 들이다.

일자리 창출의 주체는 기업이고...

너그들 주장 외, 문재인 정권에서 소비와 더불어 내수의 핵심이자 일자리 창출의 원동력인 기업 등 민간 투자, 그것도 국내 투자는 늘어나기는커녕 줄어들 가능성도 농후하다.

국민경제를 선반영 하는 주식 시장이 탄광의 카나이아 처럼 문가 정권의 경제 역량을 앞서 증며ㅇ시켜 줄 것이다.

경제성장의 지속 가능성과 일자리 창출의 상관관계, 조세, 재정의 효과와 재정건전성 등 국민경제의 기초는 아몰랑,

닥치고 한 점 옹이인 세금 왕창, 서울 집값 잡기에만 관심집중하며 미래세대 부담이 될 돈풀기에만 골몰하는 한 줌 폭락기 문재인 정부여당은 임기 내 경제 영역 하나만의 책임정치 추궁으로 몰락할 수도 있을 것이다.

주식 시장, 코스피가 3천, 5천 포인트로 가야 할 정도로 주둥이 아닌 결과로서 우리 국민 경제를 안정적으로 발전 시키는 것이 경제 영역에서의 문가 정권 기본 밥값인데,

반대로 코스피가 십년 전의 수준인 2000 포인트를 깰 만큼 문가 정권의 경제 실적이 엉망진창이라면 차기 정권에서라도 문가 패거리들은 혹독한 법적, 정치적 책임을 져야 할 것이다.

문가 정권 임기 내, 대안세력이 없어 패대기는 칠 수 없을지라도 곤장, 종아리 회초리는 불가피하겠지?

원전 삽질 등을 제외하고, 문가 정권 하 내수 중 투자 하나만 해도, 건설투자 급감은 누구나 예측 가능하고 설비투자마저 줄어들게 되면 미래세대의 부담인 재정을 아무리 많이 풀어도 고용난, 실업난은 해소할 수 없기 때문이다.

국가는 영속성을 가지나 정권은 유한하다.

그런데도 겁대가리를 상실한 문재인 정권의 경제정책들은 어떠한가?

그럼에도 불구하고, 우리나라는 직접민주주의가 아닌 간접 민주, 대의민주제이니, 주권자인 국민은 각 정권이 책임 있는 행정, 집행을 할 기회를 주어야 한다.

차후 책임정치 평가는 별론으로 하고 말이야.

앞으로 어떤 정권이 들어서더라도 국민의 자산, 소득 증대, 국토균형 발전 등 여태까지의 제 영역과 마찬가지로 사회, 경제 영역의 과제는 불변이고 과제에 배치되는 각종의 정부 정책들은 되돌려지게 되어있다.

문가 정권을 비판하는 모든 잉간들은 문가 정부의 각종 경제 정책들에 대해 질 높고 객관, 합리성 있는 주장, 반론들을 제시해 봐.

주장과 반론이 설득력을 가진다면 정권 말기가 아닌 정권 초기, 내년부터 책임정치 평가가 시작될 수도 있으니까.

중략...

마지막으로, 아무리 작고 하찮은 부동산 이바구일 망정,

너그들의 주장에 대한 사소한 오류 하나만 지적하고 마무리한다.

여기에는 재건축, 재개발에 대한 관심들이 지대한 것 같네.

기존의 한남 뉴타운 등 각종 재개발 투자자들과 반포, 압구정, 이촌동, 여의도, 잠실, 고덕, 둔촌 등등의 재건축 투자자들뿐만 아니라 전에 없던 목동, 흑석동, 상계동 등등의 투자자들, 심지어 대구, 대전 등지의 재건축 투자자들까지 합세하여 버그버글 대고 있는 것을 보니.

너그들 말인, 입지는 영구불변이기에 대도시의 최선호 지역에 대한 재정비사업 투자는 언제나 유효하다는 결론은 위험하다.

또한 너그들 주장인, 언젠가 국민경제, 부동산 경기가 좋아지기에 최요지의 주택 재정비사업에 대한 투자는 절대 실패하지 않는다는 결론도 위험하긴 마찬가지다.

주택을 투자 아닌 주거공간으로만 본다면 위험하지 않겠지만...

이유, 근거로, 시범 케이스 지역의 재건축에 대한 객관적인 사례들을 들어 본다.

주택재정비 사업은 각종 조세, 준조세 비용, 추가 분담금 등의 부담만이 아니라 낮은 전세가율, 낡은 주택에 잠긴 고액의 기회비용 등등까지 더하여, 사업이 늦어질수록 실질적 투자위험은 누적적으로, 급격하게 늘어나게 되어있다.

그것을 모를 바 없는 압구정 현대, 반포 주공, 용산 한강맨션 등등은 지금도 40년을 넘겼거나 50년을 향하고 있는데, 왜 아직도 재건축 후 새 아파트 입주까지가 까마득해 보일까?

우리나라 서울 최요지, 땅값이 장난이 아닐 정도로 비싼 재건축도 그러한데, 상대적으로 잉끼, 유효수요가 턱없이 부족한 서울 외 다른 지방, 서울이라도 주거 비선호, 외곽지역이야 말해 무엇할까?

다른 지방들과 달리 서울 지방 비선호 지역일지라도, 상대적으로 수요층이 많은 서울이니,

대지지분이 상대적으로 많고, 기존의 용적률이 150% 미만인 중층 재건축 이면,

너그들 말대로 그런대로 사업 진행도 빠르고 투자 수익도 괜찮을 수 있겠다.

반대로, 대지지분이 적고 기존 용적률이 150% 이상인 중층 재건축은 부동산 시장의 호황기에다 모든 조합원이 마치 제돈 내고 새집을 짓는 것처럼 시공사에 높은 추가 분담금과 초과이익 환수금을 지불할 능력과 의사가 있는 경우에 한해 사업 속도를 낼 수 있을 것이다.

용적률이 200% 이상이면, 상업, 준주거지역이 아닌 한 재건축 사업은 아예 불가능 한 것이 팩트에 가까울 것이다.

서울 지방, 서울에 준하는 과천, 광명 등 경기도 극소수 지역 외 나머지 전국 지방의 중층 재건축은, 극히 예외적인 일부를 제외하고 사실상 불가능할 것이다.

서울 요지 외 중층 재건축 사업의 이주, 착공이 성공한 사례는 지금까지 부산의 남천 삼익빌라 재건축이 유일하다.

그것도 시범 케이스 지역이기에, 또 부산 부동산 호황기 때 속도를 내었으니 가능했었다.

설령 서울 등 외의 지방에서 중층 재건축이 가능하다 해도 이번 8.2대책으로 서울도 아닌 부산, 대구, 대전 등의 중층 재건축 사업은 더 많은 분담금에다 더 늦춰질 가능성이 더 크다.

시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해안가 라인 재건축들 처럼 말이야.

낙후된 지방의 중층 재건축 재정비 가능성과 관련하여, 조금 더 구체적인 사례를 들어 살펴볼까?

실익은 없지만, 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 동일 시범 케이스 지역 내의 삼익타워와 대연비치, 좀 더 시간을 요하는 삼익비치도 시범 케이스 소지역이기에 삼익빌라의 사례에 동참할 수도 있겠다.

작년에 전용면적 13평을 3억 에서 4억 원에 샀던 어느 투자자의 구체적인 재건축 분담금 사례를 대충 함 살펴볼까?

작년, 2016년 국토부 실거래 최고 가격을 기준으로 삼익 비치는 4억, 삼익 타워와 대연 비치는 3.2~3.5억이다.

먼저 삼익 타워.

아직은 조합원 분양신청 전이기에, 이하는 대략적인 수치다.

내년, 2018년에 관리처분 인가가 예상되는 삼익타워의 비례율은 100%, 당해 주택의 종전 자산평가는 평당 1300만 원 내외로 추정된다.

즉, 삼익타워 전용면적 13평의 종전 자산 예상 권리가액은 1억 8천에서 2억 2천 사이로 추정되고,

상기한, 작년에 3.2~3.5억에 매입한 투자자들은 1.1억~ 1.7억 이상의 조합원 분양가와 일반 분양가의 차익이 발생해야 손실을 면하게 된다.

취득세, 이자 등 각종 비용을 제외하면 1.5~2억의 차익이 발생해야 투자 손실을 면하게 되겠지.

보다 더 구체적으로, 삼익 타워 13평에 투자한 투자자의 실질 투자 수익은 얼마나 되어야 수익이 발생할까?

상기의 삼익타워는 대충 조합원 분양가를 평당 천육백에서 천팔백 사이로 책정할 것 같다.

초과이익 환수제를 피했다 해도 당해 투자자의 추가 분담금은 대략 전용면적 18평 새집에 2억 대, 전용 25평 새 아파트에 3억 6천만 내외로 추정된다.

낮은 전세가율에 따른 금융비용과 이자, 취득세, 부동산 중개료 등등 제 비용과 기회비용을 제외하고도,

당해 투자자는 전용면적 25평의 새 아파트를 취득하기 위한 취득 비용은 취득 시의 집값과 분담금만을 더해도 6억 8천만에서 7억 1천만 원인 셈이다.

따라서, 차후, 삼익 타워의 일반 분양가가 전용면적 25평, 33평을 기준으로 최소 평당 2000만 원을 훌쩍 넘기거나 일반 분양 성공후 프리미엄이 억 대이상이 되야 당해 투자자는 겨우 본전 언저리에 갈 수 있을 것이다.

앞서 언급한, 재정비 후 새 아파트로 입주시까지의 장기간 금융비용과 이자, 각종 세금과 부대비용을 감안하면,

상기에 예시한 것처럼, 당해 삼익타워 재건축의 투자자가 실질적 투자수익의 손실을 보지 않으려면 입주 시 새 집값은 최소 평당 2300~2400만 원은 되어야 할 것이다.

이상, 중층 재건축의 분담금 폭탄 등 위험은 현실이니, 재건축, 재개발 초기의 추진위, 조합, 시공사의 달콤한 이바구, 사탕발림에 현혹되지 말아야 할 것이다.

이왕 쓴김에 삼익 타워와 유사한 대연비치의 분담금 사례를 들어보자.

2013년경 대연비치 조합설립 당시의 피티 자료에 따른다면, 일반 분양가를 평당 1100~1300만 원대로 예상하고도 전용면적 25평이 동일한 25평을 받기 위한 예상 추가 분담금은 1억 2천만 원 내외였었다.

2016년 대연비치 전용 25평 최고 실거래 가격이 4.7~5억 이었으니, 그 투자자들은 대연비치 일반 분양가가 2000만원이거나 일반분양에 실패하지 않으면서 억 대 이상의 분양권 프리미엄이 있어야 겨우 손실을 면할 수 있었을 것이다.

그러나 사업승인을 위한 총회 자료 등 최근의 자료에 의한다면, 그 당시에 비해 지금의 용적률이 수십% 추가로 늘어 일반분양분이 많이 늘어났음에도 불구하고,

또, 일반 분양가가 급격히 늘어 조합의 수익성이 크게 늘어났음에도 불구하고, 상기 예시한 2000만원 일반 분양 성공, 혹은 억 대 프리미엄에도 투자자들은 손실을 면하지 못할 정도로 예상 추가 분담금은 오히려 더 많이 늘었더라.

조합설립 당시보다 지금의 시행 사격인 조합의 예상 수익이 급격하게 늘어났음에도 불구하고 말이야.

대연 비치가 커튼 월 룩등 고급 아닌 평범한 일반 아파트로 재건축된다 가정하면 이런 상황은 더더욱 미스터리한, 웃긴 이바구지.

삼익타워,대연비치 보다 최소 몇 년이 더 늦어질 것으로 예상되는 삼익비치의 추가분담금도 대연비치의 사례와 크게 다를 바 없을 것 같다.

2016년 전용 25평 최고 실거래 가격이 7.6억이니,

추가 분담금 3억만 가정해도, 그 최고 가격의 투자자는 삼익 비치 일반 분양가격이 최소 평당 3500만 원이 넘어야 손실을 면할 수 있을 것이다.

아니, 재정비 사업이 늦어질수록 더욱 늘어나는 각종 비용에다 초과이익 환수제 등등으로.

위 대연비치 분담금의 사례처럼,

설령, 삼익 타워, 대연 비치가 당초 계획보다 몇 년 더 늦어진 2021년 전후에 평당 3천만 원대로 분양하고 분양이 성공한다면,

20125년경 삼익비치가 최고급화를 지향하여 일반 분양가를 평당 4천만 원대, 혹은 5천만 원대로 책정 한다면 삼익 타워, 대연비치, 삼익비치 투자자는 겨우 정기 예금 금리 이상의 투자 수익률을 거둘수 있을 정도다.

서울 등 요지 외 나머지 지방의 중층 아파트 재건축 투자의 위험성에 대한 추가적인 사례 분석으로,

시범 케이스 지역 외의 다른 부산 중층 재건축 사업들도 예시해 본다.

상기한 삼익 시리즈 중 하나인 뉴비치 투자 위험은 워터 프론트 등에서 다소 불리한 입지에도 불구하고, 중단기 아닌 장기적으로는 덜 위험하다.

왜? 말미에 추가 이유를 보충 하겠지만,

기존의 시범 케이스 지역에 포함된 뉴 비치는 상기한 삼익 비치 등의 도시 및 주거환경만 아니라 집값도 동급 글로벌 해양 대도시에 준하여 재평가 받은 이후, 높은 일반 분양가로 재정비가 가능하기 때문이다.

시범 케이스 외 부산 요지의 중층 재건축들도 상기한 뉴 비치와 마찬가지로 상기한 불리한 입지 등등의 이유 등만이 아니라 현재 오버슈팅 된 가격이기에 위험하긴 마찬가지다.

즉, 현재 오버슈팅 된 가격은 물론 해운대 대우, 경남 마리나, 삼호가든, 수영 현대, 동래 러키 등의 중, 소규모 단지들의 중층 재건축 사업은 상기한 삼익 시리즈들보다 쉽지 않거나 더 오래 걸릴 수밖에 없는 것을 누구나 알 수 있기 때문이다.

오버 슈팅된 가격과 관련하여, 상기 예시한 중층 아파틀들은 지금도 전용면적 25평의 가격이 5억 대 후반에서 7억 대 후반이던데,

삼익 시리즈들과 동일한 기준으로,

각종 조세, 준조세, 부담금, 낮은 전세가 등등의 금융비용 등을 제외하고도,

10~20년 후 재정비되어 입주가 가능한 추가 분담금과 개발이익 환수금만 더해도 최소 투자액은 10억 내외로 추정되기 때문이다.

투자자들이 재정비될 때까지 불편하고 낡은 집에서의 거주를 감수한다 해도,

십 년, 이십 년 후 금융, 기회비용 등 제 비용을 고려하면 재건축된 그들 새 아파트의 전용 25평 가격이 최소 15~20억은 되어야 겨우 본전의 투자 수익을 거둘 수 있기 때문이다.

25평 20억, 그것이 가능할까?

당해 재건축 지역 주변의 아파트 가격과 크게 동떨어질 수 없는데 말이야.

아마도, 부산 전체를 기준으로..

십여 년 후 재건축이 완성 된 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등 시범 케이스 지역 중 워터프런트 바다, 비치 영구 조망권의 새 아파트, 전용면적 25평의 가격대가 15억에서 20억 대,

이십 년 후 20억에서 30억 대 혹은 그 이상으로 형성되면 가능할 수도 있을 것이다.

지금도 압구정 현대,한양, 반포 자이, 반포 래미안, 반포 아크로 리버파크, 잠원 아크 리버 등 압구정 반포, 잠원의 전용 25평이 15억에서 25억 정도니, 십여 년 후 상기한 압구정 현대 등은 30억 대, 혹은 그 이상도 충분히 가능할 것 같으니까.

은마, 개포 주공 재건축 등등도 상기한 아파트군들에 준할 것이고.

이십 년 후, 6성 호텔급 이상으로 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될, 거대 단지로 재정비 된 한남 뉴타운, 압구정 현대 등의 전용면적 25평의 가격이 40~50억 대도 가능할 것 같으니까.

한강 영구 조망권의 상기한 반포 아크로 리버 파크, 잠원 아크로 리버 등은 30~40억 대도 가능 하겠지?

심지어, 20년 후 롯데 타워, 한전 부지 등 지역 개발 압력이 높은 송파구 잠실 엘스, 파크리오, 트라지움 등등의 가격도 상기한 반포 자이 등에 준하게 되겠지?

따라서, 도시 및 주거환경의 비약적인 개선을 고려한 실거주로서 10년, 20년의 장기 투자가 아닌 한,

설령 일가구 일주택일지라도, 집은 투기 아닌, 가족과 더불어 행복하게 살 공간이니,

재건축, 재개발 조합원 보다 오히려 일반분양, 혹은 입주권이나 분양권 구입이 덜 위험할 수도 있으니,

모두는 팔랑귀를 자랑하지 말고, 냉혹한 현실을 깊이 인식하여, 각종의 단기, 중기적인 실물 투자에 신중에 신중을 기하여야 할 것이다.

그럼, 워터 프런트, 바다, 비치 영구 조망권을 겸비한 상기한 삼익 비치 등의 전용 25평 가격이 10년 후 강남 아파트 가격을 따라잡고, 20년 후에는 강남 아파트 가격을 능가할 수 있을까?

국토 균형발전, 낙후된 지방민의 소득, 자산 증가로 각종 양극화 축소, 국민 경제 선순환 구조 구축 기여 등등을 위한 이번의 작은 과제가 계속 수행되고 그 과제가 마무리 되면 충분히 가능하다.

최근 몇 년간만 해도 누차 되풀이 되었 듯,

시범 케이스 지방 부산, 소지역 대연, 남천, 북항 재개발 등등의 지역 경제 발전, 천지 개벽적 도시 및 주거환경 개선 과제가 마무리 될 무렵이면 시범 케이스 소지역은 세계 최고의 미항, 도심 해변 주거지역으로 강남을 넘어 글로벌 해양 도시들에 비해서도 도시 및 주거 경쟁력을 가지게 될 것이기 때문이다.

그 부수, 반사적 효과인 집값도 마찬가지다.

10년, 20년 후 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 도심 해변가 재건축 삼익 비치 등의 전용 25평 집값은 비치,다다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸한 5~7성 호텔급 도시 및 주거 환경 등 동급 도쿄, 런던, 뉴욕, 홍콩, 싱가포르 등 집값의 1/2, 1/3에 불과 하더라도 20억 대에서 40억 대이기 때문이다.

또다른 이유, 근거 중 하나로,

대체 불가능한 입지로 개발 완료로 공급 절벽이 될 대도시 도심 해변 남천, 대연동 등 시범 케이스 소지역의 천지 개벽적 도시 및 주거환경 발전에 국한하여 간단히 언급한다.

이제 막 개발, 발전이 시작된, 당해 시범 케이스 주변을 넓게 보면, 장차 민락, 광안, 남천, 대연, 용호만 일대의 도심 해변가로 고급 새 아파트 일만 5천여 가구, 민락 롯데, 대우 등부터 용호 메트로시티, 용호자이, 남천 하늘채, 대연 혁신 등등의 헌 아파트들을 포함하면 삼만 가구에 이를 것이다.

보다 좁게, 바다 영구 조망권을 가진 워터 프런트 도심 해안가 라인만 보아도, 대연 비치, 뉴 비치부터 삼익비치 협진태양까지 마치 일만 가구가 마치 한 단지처럼 재정비될 것이다.

가장 좁게, 워트 프런트, 비치, 먼바다 영구 조망의 입지 그 자체로 3천 가구가 넘는 대단지 최고급 삼익비치, 대연비치, 삼익 타워 등 영구적 공급 절벽이 될 5천여 가구가 한다지 처럼 재정비될 것이다.

이에 비해, 상기한 대우 마리니 등 부산의 따로 또 같이의 부산의 다른 중층 단지들은 도시 및 주거환경 개선 규모, 폭, 속도 등과 워터 프런트, 남향의 바다, 비치, 항만 영구 조망권 등등에서 현저히 차이가 나기에 가격 상승 여력에 한계가 있을 수밖에 없다.

따라서 장기 투자라 할 지라도 부산의 다른 중층 재건축 단지들에 대한 투자는 삼익 비치 등등보다 더 위험하다.

끝으로, 거주 아닌 투자용으로,

특히 장기 아닌, 단기, 중장기 투자용으로 재건축이 쉽지 않고 위험하다는 극단적인 추가 사례로,

용산사업 지구의 사례를 함 들어 볼까?

용산 사업 지구는 기존의 일반적인 재건축 위험에 정책 리스크가 추가된 사례다.

전용면적 25평의 은마 아파트는 2006년 14억 대가 2013년 6억 대로 떨어지는 등 십수 년간 6억 대에서 14억대로 수차례 등락 과정을 거쳤으나 최근에는 조만간 돌파를 앞둔 최고점에 근접해 있기나 하지,

은마와 유사한 추가 사례인 용산 이촌동 대림 아파트 전용면적 25평은 십여 년 전 16억 이상이었는데,

지금은 그 1/3인 6억 대에서 7억 대다.

대림 아파트 일대는 가격이 그리 폭락하고도 많은 추가 분담금으로 인해 사실상 재건축은 시큰둥한 상태다.

이하 보다 구체적으로,

용산사업 지구에 포함됐던 중산·대림·미도·이촌 시범 아파트는 2017년 현재 지구 해제 1년이 지났지만 매매 거래는 크게 부진하다.

지난해 10월 지구 지정에서 해제된 직후 매물 문의가 늘면서 호가가 일시적으로 올랐던 게 전부다.

이곳 1200여 가구 아파트 중 올 들어 대림아파트 전용 59㎡ 형과 84㎡ 형이 각각 4억 8500만~5억 원, 7억 2800만~7억 3500만 원 사이에서 8건만 거래됐을 뿐이다.

6월 이후엔 거래도 없다.

개발 열풍이 불던 2008년 중반 이 아파트 전용 84㎡ 형은 최고 17억 원에 거래됐었다.

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 18645 등록일 2017-12-12 23:51

각설하고 본론인, 정부의 국민, 지역 경제 활성화 및 조세정책 중 종부세 대상이 되는 국내외 고가주택들을 살펴본다.

이번 과제 수행의 주목적 중 하나는 잠겨있거나 고여있는 검은 돈, 흰 돈을 실물시장이나 금융시장에 잘 돌고 흐르게 하여 국민경제와 국가 재정에 이바지하게 하려는 것이다.

이번 과제는 상기한 주목적 중에서 실물시장 중 주택분야를 중심으로 도시 및 주거 혁신, 개선을 통해 국민경제에 이바지할 관광, 레저 등 각 지방, 각 도시의 제반 산업증진과 일자리, 인구 증가가 그 핵심임을 다시 한 번 더 재강조 한다.

십 년 내 국민의 각종 자산 두 배 증가, 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기의 중간 목표를 위한 지방, 지역 부동산 시장의 활성화, 집값 대세 상승은 이번 과제의 부수, 반사적 결과물일 뿐임도 재강조 한다.

재산세 등 보유세 대다수를 부담하게 될 상위 0.1%,1%,혹은 10%,20%의 집값을 기준으로...

우리나라의 고가 집값에 대해 간략하게 살펴보자.

후술할 서울의 고가 집값과 월세값은 앞서 예시했던 미국 뉴욕, 샌프란시스코, 캐나다 밴쿠버, 영국 런던 등등은 물론이고 도쿄, 홍콩, 심지어 상해, 북경 등 땅도 없는 사회주의 신흥국들의 그것에 비해서도 초라하기 그지없다.

그런 서울의 반값, 집값 월세값의 언저리에 있는 부산 등 다른 지방, 도시들이야 말해 무엇하랴?

아마도, 현재, 우리나라 집값 1% 상위의 주택은 거의 전부가 서울에 소재할 것이고, 마린시티 등 해운대가 있는 부산은 0.01%, 나머지 지방들은 손가락으로 셀 수 있을 정도일 것이다.

그러나 앞으로 많이 달라질 것이고 또 달라져야 한다.

전국 각 지방과 지역들의 도시 및 주거환경은 개선을 넘어 비약적으로 발전하게 될 것이고 또 되어야 하기 때문이다.

이하, 종부세, 재산세를 누진적으로 많이 부담하게 될, 그리고 각 지역, 지방 부동산 시장의 활성화를 앞장서고 주도적으로 이끌...

다음에 쓸 시범 케이스 지방에 관한 과제 글과 함께 일반인의 쉽지 않고 위험성 큰 주택 투자에 참고가 될...

현재, 그리고 향후 십 년을 기준으로 우리나라 1% 집값 상위층을 예시해 본다.

그리고 고가주택의 유효수요계층으로, 인성, 덕성, 지성이 아닌, 오로지 소득 등돈, 물질을 기준으로 우리나라와 세계의 피라미드 상층에 대해서도 간략히 살펴보자.

미래 먹거리 산업이 될 블록체인 등 첨단 기술은 제외하고 오로지 가상화폐 그 자체에 국한한다면,

마치 튤립 버블 때처럼, 본질가치도 없으면서 1센트 짜리가 단기에 수십만 배 올랐고 언제든 다시 폭락할 수 있는 비트코인 등 울트라 버블, 투기시장은 말할 것도 없고...

대다수 국민이 꼴고 있는, 그러나 청산가치는 있는 주식시장에 비해 교환가치는 물론 사용 가치까지 있는 실물, 주택시장이 훨 안정적인 건 누구도 부정할 수 없는 사실이지만...

그런 주택시장조차도 일반인의 주택 투자는 쉽지도 않고 또 위험성도 높다.

실증, 경험칙으로, 집값, 전셋값의 중장기적인 동반 하락, 역전세난, 하우스푸어 문제 등의 고통과 주택 투자 위험을 신문방송, 포털 등을 도배했던, 2006년 2차 버블 이후 2014년까지의 서울 부동산 시장.

햇수로 지난 6년간 집값, 전 월세값 동반 하락의 고통에다 앞으로도 광이 공급물량 지속 등으로 한두해 더 개고생 할 것으로 예상되는 충청남북도 부동산 시장.

지난 2년간, 앞으로도 한두해, 어쩌면 두세 해 더 큰 폭의 집값, 전셋값 동반 하락으로 개고생 하게 될 경상남북도 등등의 부동산 시장만 고려해도 주택 투자의 위험성은 누구나 알 수 있을 것이다.

주택시장 투자 또한 신중, 또 신중해야 한다.

먼저, 오류투성이의 각종 통계자료들이지만, 단순 참고용으로,

이하, 매년 주택 보유세를 많이 부담하게 될 고가주택의 유효 수요층과 관련하여,

오만 대 널려있는 자료 중 각종 투자은행, 공사 연구기관, 언론 등의 자료 중 초고액자산가에 관한 자료만 제시 한한다.

실재 지하경제로 국내외에 숨겨둔 각종 금융, 실물 자산들과 누락된 각종 자료들을 감안하면, 전 세계 초고액 자산가들은 이하의 자료보다 더 많을 것으로 추정된다.

특히 자칭 선진국들 보다 반부패 청렴도와 공정, 투명성이 상대적으로 낮은 우리나라는 더욱 많을 것으로 추정된다.

우리나라에서 다주택자를 기준으로 종부세 대상인 기준 시가 6억을 기준으로, 실거래가액 8~9억을 기준으로,

또한 종부세 과세대상인 순자산 아닌 총자산을 기준으로, 대략 80만 달러 이상의 자산을 보유한 국민은 얼마나 될까?

미 꺼 나 말거나의 자료 등 중 하나지만, 일부 국내외 자료에 의한다면, 한국 내에 5000만 달러 이상의 자산을 보유하고 있는 초고액자산가 수는 대략 2300명에 이르고 있다.

최근 부동산과 주식시장이 상승세를 보인 덕, 한 해 동안 12%나 늘어난 한국은 전 세계에서 10번째로 많은 초고액 자산가를 보유하게 됐다.

즉, 글로벌 투자은행(IB)인 크레디트스위스(CS)가 발표한 `2017 세계 부 보고서(2017 Global Wealth Report)에 따르면 2017년 중반을 기준으로 한국 내 자산규모 100만 달러 이상인 백만장자 수는 전년대비 6.4% 늘어난 68만 6000명에 이르고 있고, 그 가운데 5000만 달러 이상을 보유한 초고액 자산가는 12%, 300명 증가한 2300명에 이르고 있다는 말이다.

당해 자료에 의한다면 한국 가계의 전체 자산은 6조 6000억 달러로 전년대비 4.4% 증가했고 성인 1인당 자산규모는 평균 16만 607달러(원화 약 1억 7882만 원)다.

CS는 앞으로 2022년이 되면 한국 내 백만장자는 97만 2000명까지 늘어나고 초고액자산가 수도 3300명에 이를 것으로 전망했다.

이는 각각 한 해 평균 7.2%씩 늘어나는 것이다.

또 2022년이 되면 한국 가계 전체 자산도 8조 5000억 달러로 한 해 평균 5.2%씩 늘어날 것으로 예상했다.

이 경우 성인 1인당 자산규모도 매년 4.4% 증가한 19만 9000달러에 이를 것으로 추정된다.

십 년 내 각종 국민자산 두 배 이상 올리기 목표인데...

당근 국민의 평균 자산 등등은 이 자료보다 훨 많이 증가하게 될 것이고 또 증가하게 되어야 할 것이다.

10년간 스위스의 자산 증가율 40% 그 이상으로 달성해야 할 것이다.

전 세계적으로 100만 달러 이상 자산을 보유한 사람은 약 3600만 명이었다.

지난해보다 300만 명 늘어, 사람 수로는 전체의 0.7% 정도지만 전 세계 자산의 절반에 가까운 45.9%를 소유하고 있다.

이들 중 1530만 명(43%)이 미국에 있다. 일본이 270만 명(7%), 영국이 220만 명(6%)으로 뒤를 이었다. 중국은 190만 명(5%)으로 5번째였다. 전 세계 성인이 1인당 평균 소유한 자산은 5만 6540 달였다.

한국은 꼴랑 68만 6000명(2%)이다.

한편 이번 조사 결과 올해 중반 현재 전 세계 총자산규모는 전년 같은 시기에 비해 16조 7000만 달러가 늘어난 280조 달러를 기록했다.

또 한 해간 자산규모 증가율도 6.4%에 이르러 지난 2012년 이후 5년 만에 가장 높았다.

부의 성장 속도도 인구 증가율을 앞질러 전 세계 성인 1명당 평균 자산도 4.9% 늘어난 5만 6540달러로 역대 최대치를 기록했다.

이제, 본론으로 돌아가서, 현재, 그리고 장래 10년 안에 우리나라 집값의 상위 0.1% 혹은 1%의 구체적 사례들을 이를 함 살펴보자.

우리나라에서 글로벌 최상위 10억 불 이상은 고사하고 1억 불 이상의 집값이 생겨날 수 있을까?

이하의 예시는 일반주택을 제외하고 펜트하우스를 위주로 한, 다세대, 아파트, 레지던스 등 집합건물의 고가 주택들이다.

최근의 국토부 실거래가는 서초구 반포 아크로 리버 파크 전용면적 25평의 가격이 24억을 나타내고 있던데, 당해 아파트의 50평대는 30억 대, 72평대는 40억대로 여겨진다.

이것을 고려하면 현재 우리나라 집값의 상위 0.1%는 대충 30~40억 원대 이상이 될 것 같고, 1%는 대략 15억~29억 원쯤 될 것 같다.

종부세를 많이 납부하게될 0.1%에 대해 조금 더 살펴보자.

10년, 이십 년 후에는 많이 달라져야겠지?

신반 표 3차 경남 재건축 72평 분양가는 조합원 분양가가 48억 대이니 일반분양가는 50억을 넘길 것 같다.

성수동 아크로 포레스트 32층 72평 펜트하우스의 분양가는 62억.

강남구 청담동 다세대주택 onE H 19층짜리 158평에서 188평 빌라 분양 예정가는 60억에서 펜트하우스 180억까지인 것 같고, 동일 청담동의 20층짜리 빌라 더 펜트하우스는 212평에서 307평으로 80억에서 펜트하우스 200억까지.

한남동 60평에서 72평의 9층짜리 나 임원 아파트 분양 예정가는 45억에서 120억.

한남동 177평에서 202평의 6층 빌라 분양 예정가는 80억에서 170억.

10년 후면 입주하거나 분양하게 될 압구정 재건축, 한 남 재개발 등등의 대형 평수, 펜트하우스의 분양가는 얼마나 될까?

롯데 잠실, 롯데월드타워&롯데 월드 몰의 주거용 공간인 롯데 햇빛 쬐게 레지던스에 대해서도 함 살펴볼까?

부산 해운대 엘시티의 사례로 보아 주상복합 아파트 분양가 보다 레지던스 분양가가 조금 더 높은듯하니 얼마나 고가로 분양할지 각자 상상해 보거라.

신격호와 아들 동빈이가 다투는 듯한 최상층 4개 층 880평대의 거대 펜트하우스.

어쩌면 우리나라의 집합건물 공동주택에서도 1억 불, 천억 대의 집이 탄생할지도 모르겠다.

그 시그니엘 레지던스 중에서 팬트하우스급인 프리미어 7은 108층에서 114층 사이에 442평에서 620평대로 분양할 예정인듯하다.

서울을 제외한 나머지 전국 지방은 해운대를 제외하고 0.1%대의 공동주택은 거의 없다.

앞으로 고가 주택이 크게 늘어나게 될 시범 케이스 지방이니, 부산도 함 살펴보자.

마린시티 두산 제니스의 70평대의 펜트하우스들은 12억에서 18억 대 분양가였었고, 90평대 최상층 펜트하우스나 되어야 40~45억쯤 된다.

아이파크도 제니스와 별반 다르지 않고, 최상층 128평 펜트하우스의 분양가는 57억~60억쯤 될 것이다.

몇 달 있으면 입주하게 될 용호동 더블유 최상층 펜트하우스 98평의 분양가는 더 싼 30억 대다.

2015년 분양한, 말 많고 탈 많은 해운대 LCT 주상복합의 분양가는 50평대에서 80대의 분양가는 12억 대에서 23억 대, 레지던스의 그것들은 14억 대에서 28억 대였다.

엘시티 최상층 펜트하우스 90평대의 분양가는 서울 못지않은 68억 대다.

앞으로, 10년 내 입주하거나 분양하게 될 북항 재개발 지역 내, 부산 롯데타워, 그리고 삼익비치 등등의 펜트하우스, 대형 평수 가격 또한 서울의 그것들 못지않을 것 같다.

또한 서울 요지의 대단지 재건축 단지들처럼, 만약 단지 특화 및 고급화가가 이루어진다면, 부산 요지의 재건축 못지않은 고분양가의 일반 분양가가 예상되는 시민공원 촉진 지구나 해운대 가락국수의 대단지 재개발 단지들의 펜트하우스 가격도 상상외로 높아질 것으로 예상된다.

다음은 마지막으로, 시범 케이스 지방과 지역에 대한 과제 수행이다.

결론은 누차 언급했으니, 다음에 쓸 내용은 시범 케이스 지역의 인구, 일자리, 지역민 소득 증가와 대중교통 확충 등 그 결론의 근거, 이유 제시 겸 일반인의 부동산 투자에 참고할 수 있게끔 하는 이바구들이다.

소득재분배 기능과 사회보장적 성격을 겸 위안 직접, 누진세제.

국민의 조세저항 가능성 및 그 직접, 누진세제 중 하나인 종합부동산세 부담금액을 크게 늘리 늘리는 방법을 예시해 본다.

직접적인 세율 인상은 조세저항이 가장 강할 것이니 정치적 부담 또한 클 것이다.

집값이 크게 오르면 조세저항 없이 종부 세액을 크게 늘릴 수 있다.

그 중간적 성격으로 공정시장 가액 인상이다.

예컨대, 서울 강남 삼성동 아이파크 공시가격은 30억 대이던데, 실거래가는 국토부 실거래가에 등재되지 않았지만 그 세배가 넘는 105억이더라.

당해 사례에서, 종부세는 그 누진적 성격으로 인해 세배가 아닌 다섯 배, 여섯 배, 혹은 그 이상으로 징수할 수 있을 것이다.

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 18645 등록일 2017-12-12 23:51

다음은 경제정책제안 및 뉴욕, 홍콩, 도쿄 등의 초고가 주택 집값, 월세값, 보유세 등에 대해서도 대충 살펴본다.

사적 자치, 시장경제 원칙상, 아무리 공공성을 가진 주택이라 할지라도...

빚 없이 제 여유자금만으로 수천만 원, 수억 원, 수십억 원, 심지어 수백억 원, 수천억 원짜리 집을 한 채, 혹은 열 채를 사더라도 국민경제에 위험을 초래하는 버블, 가계 채무 등 사채무 폭증이라 할 수 없다.

또한, 원칙적으로, 우리나라 주택시장 전반을 버블로 이끌거나 전월세 동반 상승으로 전월세 가격의 장기적인 불안으로 서민층의 주거불안을 초래케 하지 않는 한 상기의 행위는 공공 유해성은 적고 국민경제는 물론 건전한 국가 재정에 더 이롭다.

국민의 소득증대, 소비 등 내수 증가, 그리고 주택 보유세의 안정적, 누진적 증가를 유인할 국민 일반의 건전한 자산이 증가되기 때문이다.

문재인 정부여당과 박원순 서울시장의 부동산 정책 중 긍정적으로 평가할 만한 것이, 단기 부동산 경기를 희생하더라도 가계부채 위험성 완화와 서민, 빈민층의 주거안정을 보호, 보장하려는 각종의 부동산과 관련된 정책들이다.

한시적 대의기관의 재량적 그 정책들에 대한 필요성, 유효 적절성 등등에 대한 평가는 별론으로 하고 그 방향성에 대해서만 긍정적으로 평가할 여지가 있다는 말이다.

부정적으로 평가되는 정책들은 책임정치 평가대상이 되어야 함도 불문 가지다.

또한, 여기서 서민층의 주거안정 보호 대상은 사회경제적 약자층이나 서민, 빈민만을 의미하고, 유주택자들의 중위수 보다 더 많은 자산을 가진 다액, 고액의 전세보증금을 가진 임차인은 마찬가지로 시장경제질서의 완전한 적용 대상임을 재강조한다.

경제 영역 중 하나에 불과한 부동산 정책과 관련하여 문재인과 박원순이 장차 덜 맞기 위해 어떻게 해야 하나와 관련된 힌트를 겸하여, 아무리 하찮더라도 부동산에 관한 과제 수행은 계속된다.

문재인과 박원순 패거리들은 그리 오랫동안 거듭 교화, 개선했어도 도시 및 주거환경개선과 관련하여 서울 등 대도시를 뉴욕, 런던, 도쿄 등등 보다 더 안전하고 세련되며 더 쾌적하게 발전시켜 나갈 수 있을까 아니면 우물에 앉아 갈대 대롱으로 하늘을 보며 폭락 주문만 외는, 서푼의, 한시적인 지위와 권한을 오, 남용하여 그 발전을 계속 가로막을 수 있을까?

보다 더 쉽게, 보다 더 구체적으로 한 번 더 교화, 개선해 본다.

백 년 후를 바라보고, 글로벌 경쟁도시들 보다 도시 및 주거환경의 경쟁력을 더욱 확보해 나가기 위해서는 뉴욕 센트럴 파크처럼 초고층, 복합 콘도도 부족하고 비싼 땅값의 대도시 요지에 단 한평의 공원, 녹지 등의 공공시설의 확보도 아쉬운데 말이야...

한 점 옹이, 폭락기 정신에 집착하여, 층고제한 등이 뭐라꼬...

옌날 프랑스가 비웃었던 온 통 닭장 아파트가 아닌 6성급, 7성급 호텔보다 나은 주거시설로의 변신으로, 북미 유럽의 부호들이 비웃기는커녕 침 흘리도록 만들어도 부족한데 말이야.

시장경제질서에 부합하는 부동산 정책은 더군다나 각종 양극화의 심화, 고착화로 인해, 부정부패로 인해, 가진 자 소수가 가진 천문학적인 자금을 햇볕 쬐게 하고 고여있는 썩은 자금을 잘 흐르고 돌게 하면서 국민경제에 유해한 자금을 국민경제에 이롭게도 할 수 있는데도 말이야.

즉, 정부여당은 장롱, 금고에 잠겨있거나, 조세 피난처 등에 숨겨진 현금, 무기명채권, 금괴 등등이나 공공에 기부가 적절한 고가 예술품, 골동품 등등은 물론이고 국민소득, 내수에 쓰일 자금을 호화 여행과 해외 초호화 사치품, 허영풍, 예술품 등의 구입을 위해 낭비되는, 국민경제에 해로운 천문학적인 자금들을 했빛쬐게 하고 잘 흐르게 하여 국민경제 선순환 구조에 일조케 하도록 해야 하는 것이다.

잠긴, 숨겨진 자금들이 상기한 가계 채무나 버블 위험 없는 그 자금들의 일부가 되게 하는 것이 국민경제나 재전건전성에 더더욱 이로운 이유도 된다.

국민이 보호 대상인 임대차 시장은 매매시장과 본질적으로 다르고, 매매시장도 1억, 10억, 100억 대의 주택도 공급 대상이나 수요층에서 다를 수밖에 없기에, 소수 고가주택 시장의 활성화는 장기적으로 몇 배의 국민소득과 내수를 유발할 수 있고, 누진적 성격으로 보유세를 수십 배 증가시킬 수도 있기 때문이다.

장차 많은 누진세를 부담해야 할 우리나라의 고가주택들의 가격은 현재, 매년 천문학적인 보유세를 부담하고 있는, 이하에 예시할 뉴욕, 런던의 초고가 주택, 심지어 홍콩 등에 비해서도 매우 초라하다.

코끼리 발 앞의 생쥐 꼴이라 할까?

그러나 앞으로 우리나라도 많이 달라지게 되고 또 달라져야 한다.

먼저, 경제력을 기준으로 우리나라 0.1% 혹은 1%,10%이에 간들과 그들이 보유한 주택에 대해 간단히 분석하고 결론인 전국 부동산 시장 활성화 목표와 관련된 과제 글이 계속될 것이다.

시범 케이스 지방과 지역을 중심으로, 정부여당의 부동산 정책방향 제시 겸, 일반인의 부동산 투자 참고를 겸하여, 각 지방, 지역의 부동산 시장이 활성화되기 위한 조건, 이유, 근거 등에 관한 과제 글 말이다.

인성, 덕성, 지성이 아닌 오로지 돈을 기준으로 하여 세계 0.1% 인간들이 거주하는 주택과 그들이 그 주택에 거주하며 매년, 매월 부담하게 되는 재산세, 관리비, 월세 등등과 주택관련 조세제도에 대해 뉴욕 등 몇몇을 예시하여 간략하게 살펴보자.

뉴욕에 거주하는 우리 애들의 말을 빌리자면,

예를 들어, 2015년 분양한, 뉴욕의 원 57이라는 110평 방 3개짜리 아파트(콘도)의 분양가는 당시 원화로 대략 320억 원대라고 한다.

이 아파트가 우리나라에 소재한다면 매년 부담하게 될 종부세, 재산세의 합계와 관리비 두 개만 해도 얼마나 될까?

수억 원?

취득세, 양도세, 건강보험료 등 각종 조세, 준조세, 부담금을 다 합한다면?

참고로, 미국 뉴욕을 기준으로, 당해 아파트의 재산세는 대략 7천여만 원이고 관리비는 대략 8천5백만 원쯤 된다고 한다.

재산세 외, 취득, 등록세제는 각 나라마다, 한 나라라도 각 주마다 다르나, 미국 뉴욕을 기준으로 한다면 대략 1~1.5%대쯤 되는 것 같다.

그러나 고가주택, 특히 초고가 주택은 백만 달러 이상의 고급 주택에 부가되는 1%를 포함하여 대략 3%쯤 되는 것 같다고 한다.

양도세는 각 주마다 다르고 환급 제도 등 복잡하나 우리나라의 그것에 비해서는 많이 착한 것 같다.

각종 조세만 해도, 미국 뉴욕의 경제 상층들이 자신이 거주하는 주택 하나에 지불하게 될 총 세금은 얼마나 될까?

그런 까닭에...

우리나라 국민처럼 미국민도 초고가 주택을 조세, 공과금만 부담하고 공짜로 살게 해 줘도 줘도 못 묵나가 될 것이다.

미국을 기준으로, 각종 조세와 공과금만 해도, 재산세와 마찬가지로 누진세를 부담하게 될 소득세를 감안한 연봉 10억 원 내외들조차 그 연봉 거의 전부를 고가주택의 조세, 관리비 등 각종 공과금에만 지불해야 할 것이기 때문이다.

상기한 원 57 아파트의 펜트하우스 중 최고가의 분양가는 2018년이면 완공될 뉴욕 최고 높이의 주상복합 건물인 뉴욕 센트럴 파크의 펜트하우스 분양가 보다야 낮지만, 분양 당시 우리나라 돈으로 1100억 원이었더라.

마찬가지로, 이 펜트하우스와 아래에 기술할 최고가 공동주택의 사례들은 연봉 100억도 각종 조세, 공과금만 부담하고 공짜로 살게 해 줘도 버거울 수 있을 것이다.

참고로, 집합건물 공동주택 중 최고가는 지금까지 2억 4천만 달러짜리 영국의 원 하이드 파크였는데 조만간 침실 16개짜리 뉴욕 센트럴 파크 펜트하우스 2억 5천만 달러 짜리로 이 바뀔 것 같다.

이 또한 계획 중인 모나코의 오데옹 타워 천 평짜리 펜트하우스가 현실화된다면 또다시 바뀔 수 있겠지만...

그럼 그런 초고가 주택이 공짜가 아닌 월세는 얼마나 될까?

초고가 주택의 실질 거주비용은 각종 조세, 공과금에 다 월세를 더해야 할 것이니까.

본 형님도 많이 궁금하지만, 집합건물이 아닌 일반주택은 인도 등지에 소재하는 1조 원 내외 짜리부터 파리 교외에 위치한 초호화 저택 '샤토 루이 14' 3억 달러, 약 3267억 6000만 원짜리까지 다른 세계 최고가 주택들과 마찬가지로 월세 매물이 없어 알 수 없다.

지난 사례를 통해 유추해 보자면, 카네기홀 근처의 콘도 1억 달러짜리 펜트하우스 1년 재산세는 대략 7십만 달러, 우리나라 돈으로 대략 8억 원쯤 되고 월세는 다음에 서술할 60평짜리 뉴욕 임대 아파트의 월세에 비해 지나치게 착해 보이는, 대략 5~6천만 원쯤 되는 것 같다.

그럼, 1억 불 내외의, 뉴욕시 요지에 소제하는 콘도 펜트하우스가 매해 부담하게 될 각종 조세, 공과금, 월세의 총합은 얼마나 될까?

예컨대, 몇 년간 안 팔리다가 수백억을 깎아 최근에 8000억 달러에 매매된 500평짜리 타운하우스 등 아파트, 콘도 등 집합건물이 아닌 뉴욕의 초고가 일반 주택들의 집값도 장난이 아니더라.

이런 초고가 주택은 수백억 원대, 어쩌면 천억 원대 잔챙이 자산가들은 마찬가지로 공짜로 살게 해 줘도 못 묵게 될 것 같다.

아시아의 초고가 일반 주택들도 미국 뉴욕 보다야 착하지만 뉴욕의 그것들과 크게 다르지 않아 보인다.

졸부 출신의 중국 촌뜨기 알리바바 마군, 텐센트의 또 다른 마군이 홍콩에 수천억 원짜리 집을 샀다는 소문들이 들리는 것으로 보아...

그럼 일반 주택이 아닌 아파트 등 집합건물의 아시아 최고가는 얼마쯤 되고 주로 어디에 소재할까?

도쿄? 서울? 북경? 홍콩? 싱가포르?

최근의 자료에 의한다면 홍콩인 것 같다.

예를 들어, 홍콩 사우스차이나모닝포스트, 즉, SCMP에 따르면 홍콩의 고급 주거지역인 피크 지역에 있지만, 고 바위 산먼 다이에 있는 소형 단지에 불과한 마운트 니컬슨 단지에서 아파트 두 채가 11억 6천만 홍콩달러에 팔렸다 한다.

이 가운데한 채는 5억 6천만 홍콩달러(약 790억 원)에 팔렸는데, 제곱피트당 가격으로 따지면 13만 2천 홍콩달러(약 1천850만 원)이다. 1평이 35.583제곱피트이므로, 평당 가격은 무려 6억 6천만 원에 달하는 셈이다.

지금을 기준으로, 이는 홍콩, 도쿄, 싱가포르 등 아시아에서 가장 집값이 비싼 도시 내에서도 가장 높은 가격으로 팔린 아파트다.

마운트 니컬슨 단지는 홍콩인들이 가장 선호하는 주택지인 피크 지역에 19채의 주택과 48채의 아파트로 이뤄진 소형 단지다.

홍콩의 주택 가격은 1997년 홍콩 주권반환 이후 중국 본토의 자금이 홍콩에 유입되면서 사상 최고가를 경신하고 있다.

2003년 이후 430% 상승했으며, 올해 9월까지 18개월 연속 상승세를 보였다.

마찬가지로 중국 자금이 유입된 호주, 뉴질랜드, 캐나다 등등도 집값 상승으로 골머리 앓고 있지?

월세.

뉴욕 센트럴 파크 남쪽의 80년 된 23층짜리 임대 아파트 방 2개짜리 아파트 월세는 얼마 전만 해도 2만 달러 내외였는데 지금은 3만 3천 달러로 올려 내놓았다 하더라.

매물은 극히 귀하지만, 맨해튼 방 두 개짜리 콘도의 월세는 천만 원대, 천만 원 이하도 있지만.

꼴에 복층과 10평 남짓한 테라스를 가진 팬트하우스라꼬 그랬는지는 몰라도 방 두 개 임대 아파트의 월세가 우리나라 돈으로 월세 3천5백만 원이나 된다.

하긴, 뉴욕이나 도쿄 중심 요지에는 한 달 주차비만해도 백만 원대에서 이백만 원 대하는 것도 있다 하니.

돈이 돈이 아닌 세상이다.

전세제도가 없는 다른 나라들의 월세도 장난이 아니더라.

잘 살든 못 살든. 북미든, 유럽이든, 아시아든, 아프리카든.

중국 심천처럼 많은 공공임대주택으로 인해 중국 최고가 주택 가격에도 불구라고 착한 월세를 자랑하는 지역들도 있지만,

대졸 초임 연봉이 50만 원, 100만 원도 안 되는 필리핀, 베트남, 중국 등에서의 고가주택 월세가 수천만원대인 곳도 많을 정도로...

아시아에서 월세는 고가주택만 기준으로 하면 홍콩이 가장 높은 것 같고, 중저가 주택을 포함한 전체를 기준으로 하면 일본 도쿄가 가장 높은 것 같다.

글쓴이 태양은 가득히

2018.08.03 22:54:31

그 결론의 이유, 근거로,

경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,

이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 추가로 계속 이어질 것이다.

언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...

추가 18.

정부여당 등 여론 핵심층 수십 마리만 봐도 충분하지만.

일부러 일반인들을 위해 한 달 넘게 한 숙제 놀이도 조만간 끝내야것다.

약속된 과제 수행의 결론 중 하나이기도 하니,

서울지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방들의 부동산시장 대세 상승과 관련하여, 시범 케이스 소지역에 대해 썼던 해야 해야의 글에 조금 더 추가, 보충해 본다.

악성 재고 물량을 포함한 과잉공급물량이 해소되는 시기에 지방, 지역 부동산시장이 회복, 상승하게 되는데,

그 회복, 상승의 시기, 기간과 폭은 수요 측 요소에 따라 서울 등 대도시 도심 요지인지 낙후된 지방인지, 도심 외곽의 신도시 지역인지에 따라 천차만별이다.

또한 전국, 지방 부동산 시장이 침체기인지, 회복기인지, 호황기인지 시기에 따라서도 천차만별이다.

예를 들어,

반포자이, 반포 래미안, 잠실 엘스, 리센츠, 트라 지움 등의 입주가 시작되었던 십여 년 전 전 국민이 선호하는 서울시, 그것도 강남 3구임에도 부동산시장 침체에 과잉공급물량이 겹쳐 오랫동안 개고생 했던 반면,

몇 년 전 서울부동산 회복기의 마곡지구 등 서울 외곽인 강서구의 공급과잉은 더 짧게, 덜 고생했고,

서울 외곽의 경기 하남 미사지구나 광교 신도시 등등은 잠시 주춤거린 후 바로 날아가 버리기도 했었지.

따라서 전국 부동산 시장은 글로벌 경기 침체나 공급물량이 급격히 증가하지 않는 한, 2020년을 전후로 공급과잉 물량이 순차적으로 해소될 것이고, 그 해소 여부에 따라 동시 혹은 순차적으로 최소 중기적인 대세 상승을 경험하게 될 것이다.

실수요 외 투가, 투자 수요층이 현저히 적거나 아예 없는 낙후된 지방 부동산시장은 저가의 가격임에도 불구하고 주로 공급 측의 변동에 좌우될 수밖에 없다.

어리바리 폭락기 문재인 정권의 각종 부동산 정책들은 언 발에 오줌, 단기적으로는 몰라도, 장기적으로는 공급을 억제하여 중장기적으로 집값, 전 월세값 동반 대세 상승을 유도하는 정책들이기에,

작년 8.2대책에도 불구하고, 서울과 더불어 미약하나마 이미 대세 상승을 시작한 대구, 광주, 전남 등의 지방은 과소공급이 지속되는 한 중기를 넘어 장기적인 대세 상승도 가능할 것이다.

미리 상승폭을 당겨 쓴 데다가 2020년 이후의 공급량에 따라, 낙후된 다른 지방들과 달리 쉬어갈 수도 있고 상승 폭이 미미할 수도 있겠지만 지지 말이야.

2012년 이후 햇수로 2018년까지 7년간 집값, 전 월세값이 하락한 충청도, 대전, 세종시의 부동산 시장도 공급물량이 급감하는 2019년, 늦어져도 2020년이면 바닥을 찍고 대세 상승에 동참하게 될 것이다.

터키, 대전시 등 충청도 지방은 충청 수요층의 블랙 홀인 세종시 입주물량이 2020년경에는 마무리될 것이니,

다년간 적정 혹은 과소 물량에도 불구하고 인근 세종시와 충청남북도의 공급 광증에 치여 지지부진하던 대전시 부동산 시장의 회복은 더 탄력적일 수도 있겠다.

다년간 공급과잉, 미분양 몸살에다 조선, 기계 등 지역 산업의 불황까지 겹쳐 폭락에 가까운 부동산시장의 침체를 겪고 있는 울산, 경남의 부동산 시장의 대세 상승도 마찬가지다.

예를 들어, 2019년, 2020년경 이후 창원과 김해는 공급물량 감소가 현저해질 것이고, 많이 내린 만큼 회복 탄력성도 클 수 있다.

울산 부동산 시장은 2019년까지 다년간 1만 가구가 넘는 공급과잉에 시달려 왔지만, 2020년 이후 입주물량 급감, 공백 상태이기에, 2020년 이후의 울산은 시범 케이스 지방인 부산보다 더 훨훨 날아갈지 모른다.

약속했던 시범 케이스 지방인 부산, 소지역 중 하나인 대연동 부동산 시장도 마찬가지다.

일개 읍면동 단위에, 인근 용호동 W를 포함하여 단기에 대형 단지들만 해도 8천여 가구의 아파트가 입주하게 되었던 대연동은 인근 해운대, 수영구까지 전세가를 쑥대밭으로 만들어 놓았지?

예를 들어 대연 힐스테이트 전용 25평의 전세가는 한때 최고가를 기준으로 5억에 육박하기도 했었는데, 최근의 국토부 실거래가를 보니 최저가를 기준으로 2억 9천도 있더라.

전용 25평이 7억을 넘보던 집값도 마찬가지더라.

정작 매 맞아야 할 곳은 대연동, 남구인데, 남구 보다 옆에 있던 해운대구가 오히려 더 많이 내린 것 같더라.

대연 2구역 롯데캐슬 레전드 인근에 있는 십 년이 넘은 아파트인 동원로열듀크는 집값이 폭락은커녕 조금이라도 오른 것 같던데,

애먼, 더 멀리 있던 해운대 신도시, 용호동 메트로시티 등의 헌 아파트들이 오히려 더 많이 하락했더라.

각설하고 결론 나간다.

아직 입주 중인 대연 푸르지오 파크, 곧 입주 예정인 대연 SK 물량에도 불구하고 집값, 전셋값에서 확연하게 바닥을 찍은 대연동 과잉 입주물량은 이제 지나간 과거가 되어 버렸고,

싫건, 좋건, 올여름, 가을부터 시범 케이스 소지역인 대연동 부동산 시장은 장기 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것이다.

그 머나먼 길에 대해 조금 더 구체적으로 말해보자.

대출제한 등 금융까지 조정 지역으로 문재인 정부여당이 안그래도 부족한 수요여력을 대충규제 등 각종 대책으로 더더욱 시장 진입을 촘촘하게 막아놔서,

부산 부동산 시장은 아직은 공급량이 감소하지 않고 있으니 한동안 약보합 내지 침체 지속기를 피할 수 없을 것이다.

무엇보다도 내년, 후 내년까지 적더라도, 대연 자이, 문현 베스티움 등의 남구의 잔여물량들이 남아있기에,

나아가 남구와 세트로 움직이는 수영구의 광안 자이, 민락 이 편한 세상 오션 테라스, 남천 어울림 등의 물량과 해운대 롯데캐슬, 동원 비스타, 마린시티 자이, 경동 리인 등의 잔여 입주물량이 남아 있으니,

비록, 시범 케이스 소지역일지라도 주택시장 대세 상승의 출발은 미미할 수밖에 없을 것이다.

무엇 보다도 삼익 타워, 대연 비치 이주 물량조차 끝물이니, 내년, 2019년도 대연동 부동산 조차 그 출발은 미미해질 수도 있다.

시범 케이스 소지역 대연동도 그러한데, 더 낙후된 원도심, 서부산, 공급물량이 많은 중부산 등 다른 부산 부동산 시장은 더더욱 미미하겠지?

말로만, 무늬만 대세 상승일 정도로, 중기적 부산 부동산 시장은 내년, 2019년에도 소폭 하락할 수도 있을 것이다.

그러나 2020년을 넘겨 상기한 잔여물량들마저 소진되면 당해 소지역인 대연, 남천동의 장기 입주물량 공백 상태는 삼익비치, 대연 재개발 3,8구역, 감만 1, 우암 1,2구역 등의 거대 물량이 입주하게 될 2025~2027년경까지 계속될 것이다.

아니, 상기한 주택재정비사업의 철거 이주 물량까지 감안하면, 물량 공백 상태를 넘어, 만여 가구에 가까운 마이너스 입주물량 과소 상태가 계속 이어질 것이다.

언제든 집값, 전월세 값이 폭등해도 전혀 이상하지 않은...

즉, 수요 측 압력 또한 감만 1. 우암 1,2, 대연 3구역 등 유효수요층이 빈약한 재개발 보다 당해 소지역의 매매, 전월세 유효수요 능력이 더 높은 재건축 삼익비치, 오양양지 힐스테이트, 대연 반도 꿈에 그린 등 재건축 이주 물량까지 가세하게 되면 시범 케이스 소지역인 대연, 남천 일대의 부동산 시장의 장기 집값, 전 월세값 동반 폭발 상승은 누구도 말릴 수 없을 지경이 될 수도 있단 말이다.

2022년 전후로, 비록, 순수 일반분양 물량이 천수백여 가구에 불과할지라도, 삼익 타워, 대연 비치, 남천 2구역 재개발 포스코, 광안 재건축 자이, 에일린의 뜰, 광안 재개발 에스케이 뷰가 입주할 무렵 잠시 그 열기를 식혀 줄 수는 있어도 말이야.

부산시 다른 자치구들도 마찬가지다.

예를 들어, 같은 조정 지역이면서도 남구 입주물량 부담에서 상대적으로 비껴선 까닭에,

지난 몇 년간 지역 부동산 시장이 상대적으로 좋았던 동래구, 연제구, 부산진구 일부와 금정구 일부도 남천, 대연동의 집값, 전 월세값을 따라잡으려 애를 쓸 것이고,

서구 대신동, 사하구 괴정동 등의 재정비사업지들도 마찬가지로 따라잡거나 갭을 매우려 애를 쓸 것이기 때문이다.

원도심 지역인 영도구, 동구, 중구, 서부, 북부산의 북구, 사상구는 물론 명지, 일광 등 외곽 강서구, 기장군 지역들도 마찬가지다.

수급의 원리에 따라, 도시 및 주거환경 개선의 폭과 강도에 따라, 기타 입지, 조망권 등등에 따라, 부산 각 지역별 대세 상승 기간, 오름폭 등에서 차이가 날 수밖에 없기에, 서울만큼은 아니더래도, 부산지방의 부동산 시장도 날이 갈수록 차별화가 심화, 고착화될 것 같다.

예를 들어, 어쩌면, 지금까지 잘 나가던 동래구, 연제구, 일부 부산진구 등 중부산 지역은 이제 시작하는 2018~2022년 과잉 입주물량들로 인해 남구 등 동부산 보다 몇 년 뒤에나 바닥을 찍을 수도 있을 것이다.

나아가 중부산 지역은 2022년 이후에도 연산 더 샵, 연산 캐슬 포레, 거제 자이 등의 입주 완료후 잠시 숨 고른 후 거제 2구역, 온천 2구역과 4구역 래미안의 거대 물량과 양정 1, 2, 3구역, 전포 아이파크, 이편한 세상, 연지 래미안, 가야 캐슬, 개금 캐슬, 부암 1구역, 범천 1-1 구역 기타 초읍 등등의 또 다른 거대 물량이 입주하게 될 2023~2025년경까지 상승 탄력성은 상대적으로 적을 수도 있다.

이에 더하여, 2025년 이후에도 시민공원 촉진 3구역등 촉진 지구, 복산 1구역 재개발 등 또 다른 거대 물량들과 당해 지역 내 수많은 중소 재정비 지역들의 물량들이 줄줄이 대기하고 있어 당해 지역 부동산 시장의 대세 상승의 탄력성은 상대적으로 적어질 수 있고, 상대적으로 대세 상승은 더 늦게 시작되고 저 빨리 마감될 수 있다.

따라서, 중부산의 과잉 공급물량은 남천, 대연동의 동심원적 파급 효과가 더욱 긴요, 간절하게 요청되는 까닭이다.

아무리 중장기간 공급 물량이 많아도 옆 동네 집값이 급등하게 되면 따라가게 되어있기 때문이다.

'경제,금융,재정(국제포함)' 카테고리의 다른 글

조세 정책, 기본 소득제, 재정 건전성, 부동산 등 경제, 사회 영역. (0)	2020.03.18
국토, 지역 균형 발전과 그 수단 중 하나인 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승 2. (0)	2020.03.15
지역 균형발전, 낙후된 지방민들의 자산 늘리기를 위한 지방 부동산 대세 상승 등 1. (0)	2020.03.12
부동산 등 경제 영역. (0)	2020.03.09
경제 영역, 기타 정치, 정책 등. (0)	2020.03.06

현재글정치 영역 및 종부세, 부동산 등 경제, 사회 영역.

넷 추억..그리고 그리움.

ㅏ다,

Today :
Yesterday :

넷 추억..그리고 그리움.