햇살 한 스푼
2019.07.14 05:32
더불어 고르게 잘 사는 사회를 위한,
국토 균형 발전, 국민의, 특히 사회, 경제적 약자층들의 자산, 소득 늘리기 등 사회, 경제 영역의 과제.
돈, 권력 등 세속적 가치에 둔감하고, 부동산 등 경제 영역에 많이 무지했던 까닭에,
필연적으로 부실해질 수밖에 없었던 이번 과제 수행은 주변 사람들의 도움과 선배님들의 지난 글들 차용으로.
많이 부족하지만 그럭저럭 마무리하게 되었습니다.
몇 달 더 해야 하지만...
이하, 이번 과제와 관련한 선배님의 지난 글입니다.
먼저, 어르신의 최근 지침 글부터.
........
알꺼 음꼬...
사실상 침묵의 시대로부터 15년, 공식적 침묵의 시대로부터 10년,
Masters of puppet 가 사실상 침묵에 잠긴 지 10년, 공식적으로 침묵에 잠긴 지 6년이 가까워지는 2019년 7월의 어느 날.
그림자, 소시민들을 포함한 인터넷 단칸 모옥 관리자들에게,
여태 해, 달, 별빛단의 애벌레였던 2030 애들은 물론, 존엄한 가치를 지닌 독립된 인격체로서, 여태 공정하고 투명한 열린 여론마당에만 단기필마로 참여했던 순수, 정의 시민들조차 눈길도 안 주던 카페란 놈을 개설하게 했다.
생명, 인권 존중, 자유, 민주, 반부패 청렴, 투명, 공정성 등 소프트파워에 비해 경제, 군사력 등 상대적 저가치인 하드파워 중 하나인 통일 대한민국, 더불어 고르게 잘 사는 사회를 위한 사회, 경제 영역을 위주로 과제 수행의 흔적들,
나아가 마스터와 함께 오래전에 세속을 등진 해, 달, 별빛단의 지난 흔적 보관 겸용으로...
덤으로, 스치듯 가볍게 대통령, 국회, 재벌 등등 정치, 경제 등등의 국내외 꼭두각시들 교화, 개선하기 위해서,
그리고 찰나의 인생에서, 소시민 한 사람이라도 생사, 시공의 이치에 조금이라도 가까이 갈 수 있기를 바라고,
그 소시민들이 조금이라도 더 정신적, 물질적으로 자유롭고 풍요로워지기를 기원하면서...
우리 애들은 물론 정의 시민들조차 각종 언론, 카페, 블로그류는 물론 더 찌질한 각종 SNS, 유튜브 등등은 더더욱 관심 없어 하는 듯하다.
그런 까닭에, 오늘날 우리나라 기성 여론 시장은 신문, 방송 등등부터 일기장 수준의 블로그, 비민주적 닫힌 여론 마당 카페 등등까지 날로 활력을 잃어가고 있는 듯하다.
오늘날 우리나라 여론 동향은 핵심, 본질, 목적에 해당하는 존엄한 가치, 인권 등 삶, 생명, 인생의 진정한 의미, 가치에서 더욱 멀어지고 있는 것 같다.
비본질적, 수단에 불과한 정치, 사회, 경제 등 하드파워나 하드&소프트파워 가치는 감각적, 촉각적인 연예, 예능, 먹방, 게임, 스포츠 등등보다 더 활기를 잃어가고 더 찬밥 취급을 받고 있는 듯하다.
그런 까닭에, 그리고 우리나라의 소프트파워는 물론 하드파워는 자칭 선진국들에 비해 뒤쳐져 있기에,
암흑같이 어두운 오랜 침묵의 시대에도 불구하고 작은 촛불 하나 더 밝히는 심정으로,
네이버, 다음 오두막 지기들에게 카페를 개설하게 하였다.
작정하고 다음 오두막을 폐허로 방치한 듯한 다음 오두막 지기들도 간간이 오두막을 청소해야 할 것이다.
비록 닫힌, 비민주적 여론 마당 중 하나일지라도,
다음에서 카페를 개설하여, 아무리 희미할지라도 호롱불 하나 더 밝혀야 함은 네이버 오두막 지기들과 마찬가지다.
오두막 지기들은 삶, 인생, 실질적 민주화, 반부패 청렴성 등 정치와 관련된 흔적들은 물론,
국토 균형 발전, 지역, 자산 양극화 완화, 국민의 자산 불리기 등등의 과제와 관련하여, 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승 등 작고 가벼운 영역일 지라도,
최근 강제 소환된 햇빛단 중 극히 일부만 참여한 최근 과제 수행 글부터 시작해야 할 것이다.
언제쯤이면 이 세상, 이 나라에서 단칸 오두막, 촛불들조차 더 이상 필요 없어지게 되는 날이 올꺼나?
2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
서울지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 언제부터, 또 얼마만큼 회복, 활황을 보일 수 있을까요?
세상사가 다 그렇듯, 오르막이 있으면 내리막도 있고, 또 힘들면 쉬어갈 수도 있겠지만, 원론적으로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 대세 상승 폭, 상승 기간 등은 시장의 핵심 요소인 가격과 수급에 따라 결정될 것입니다.
국토부 실거래 가격만으로도 개략적인 가격은 누구나 확인할 수 있을 것이고, 공급 요소 또한 분양, 입주물량에 관한 각종 자료만으로 누구나 개략적으로 알 수 있을 것입니다.
국민 경제, 지역 경제, 지역민의 일자리, 소득, 각종 자산 증감, 각종 지역 개발, 도시 및 주거환경 발전, 개선 등 불확실, 불확정적인 수요 측 요인들은 지금은 거의 다 사라진 선수들이라도 다소 어려울 수 있겠네요.
국민 모두 가족과 편안히 거주하면서 자산 증가로 가족의 생계와 노후준비까지 기대하겠지만,
저출산 고령화, 각종 양극화, 차별화 심화 등으로, 아무리 국민 실물 자산 증가를 위해 지방 부동산 시장을 장기간 대세 상승시킨다 해도 국민의 자산 증가는커녕 자산 손실의 위험이 더 클 수도 있으니, 국민 모두는 비록 1가구 1주택 실수요자라 해도 주택 등 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기해야 하고 열공에 열공을 거듭해야만 합니다.
이는 십 년, 이십 년간 과제 수행이 계속 반복되는 이유이기도 합니다.
중장기적으로 가격이 많이 하락한 데다 공급물량조차 급감하여 가격과 공급 측이 우호적이라도 상기의 수요 측 요인만으로도 낙후된 지방의 집값은 정체, 소폭 상승, 심지어 빈집 폭증으로 집값이 하락할 수도 있기 때문입니다.
즉, 남북통일 등의 변수를 제외하고 우리나라는 장기 저성장, 저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 확산 등의 기조가 강고한데다 낙후된 지방은 이에 더하여 노후화, 고령화, 인구감소, 산업 피폐화 경향이 더욱 뚜렷하기 때문입니다.
보다 더 구체적으로, 상기한 장기 저성장, 저금리, 저물가, 인구감소, 각종 양극화 심화 등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아봅시다.
과거 경기도 광주군에 속해 있었던, 영등포 동쪽의 낙후 영동지역으로 불렸던 서울 강남지방.
아파트 단지 옆에 소로 논을 갈던 압구정, 모래섬 잠실, 논고개 논현동 등등은 물론, 심지어 인근 강동구, 하남, 위례, 분당, 판교, 과천 지방까지 불과 몇십 년 만에 상전벽해 되었던 이유가 무엇이었을까요?
강남 3구 등 그 지역의 땅과 집에 투자했던 기업 등 재벌, 개인 등은 소수의 국민들은 달랑 집 한 채 깔고 앉았을 분인데 수십 년간 백배 넘게 불로 소득, 투자 수익을 올리기도 했습니다.
심지어, 2002년 2억 대 후반의 분양가에도 불구하고 주상복합으로 미분양 되었던 타워팰리스 전용면적 84제곱 미터의 집값은 2006년, 불과 몇 년 만에 서너 배가 올랐을 정도로 서울 강남 부동산이 2000년대 이후에도 지금까지 급등할 수 있었던 이유는 무엇일까요?
과거 우리나라 경제의 고도성장, 인구증가, 고금리 등의 시대와 더불어,
강남 3구는 불과 수십 면 만에 인구만 광역시급인 160만 명 이상이 될 정도로 상기의 수요 측 요인들인 인구, 일자리, 대기업 본사 등 자본이 집중되었음은 물론 교육, 교통, 문화등 기반시설까지 지역 경제와 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전되었기 때문입니다.
그 결과, 강남 3구 등은 고가의 가격 저항에 도 불구하고 각종 양극화 심화 결과까지 더해져 전국 자산가들의 투자수요를 가진 우리나라의 대표적인 주거 지역이 되었기 때문입니다.
분당 등 신도시, 판교, 과천 등 강남 3구와 가까운 경기도 일부 지방도 서울지방에 준할 정도로 발전 했는데,
과거 우리나라의 고도성장기, 인구증가, 고금리 시대에서도 더욱 낙후되어 갔고 인구, 일자리까지 중장기적으로 쇠락해져 갔던 서울, 경기 일부 지역을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방들이 계속 쇠락해 가도록, 또 부동산 시장도 계속 쇠퇴하도록 내버려 두어야만 할까요?
낙후된 지방에서도 강남 처럼 발전할 수 없을까요?
이와 관련해서 시범 케이스 지방을 예로 들어 봅니다.
한때 인구 400만 명을 바라보던 시범 케이스 지방인 부산은 지금까지 30년 넘게 인구는 40만 명가량 감소하고 백 대기업은커녕 천대 기업 본사도 몇 안 될 만큼 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거환경까지 날이 갈수록 계속, 더욱 쇠락, 노후화해져 갔습니다.
대도시 중 인구감소, 고령화, 노후화, 심지어 도시 소멸화 지수까지 압도적 전국 1뜽을 자랑할 만큼...
지금까지는...
이는 시범 케이스 지방을 중심으로 십수 년 전부터 시작되었던 국민경제 선순환 구조 구축, 국토, 지역 균형 발전으로 낙후된 전국 지방의 서민, 중산층 소득, 자산 늘리기 등등의 과제가 지금까지 계속 되었던 까닭입니다.
이제 그 씨 뿌린 과제들은 본격적인 수확을 앞두고 있습니다.
대도시들 중 문제아, 시범 케이스 지방인 부산은 이십 년 내 글로벌 해양 대도시들 중 가장 품격 있는 대도시, 잘 사는 도시로 변해 갈 것이며, 그 부수, 반사적 효과로 주택 등 실물 자산 증가율도 서울 등의 그것을 압도하게 될 것입니다.
최악 상태의 부산 보다 못하지 않은 낙후된 전국 지방은 부산 보다 더 지역 경제, 도시 및 주거환경을 발전시켜 나가야 할 것입니다.
다음에 보다 구체적이고 상세하게 그 근거가 제시될 것이지만 오늘은 간략하게 그 근거를 제시하면,
십여 년 전부터 향후 십여 년 내, 늦어도 15년 내에 부산시는 지역주택조합 70여 개를 포함한 삼익비치, 뉴 비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대신 삼익 등의 재건축, 우동 3, 괴정 5, 거제 2, 온천 2, 복산 1, 대연 3,8구역, 범일 좌천 2,3구역 등의 재개발, 시민공원 촉진구역 1~4구역, 금사, 영도 등 뉴타운, 부산항 시티 등 북항재개발 내 주거시설, 기타 각종 도시재정비 등 도시 및 주거환경개선 사업을 완료하게 될 것입니다.
나아가 향후 20년이 지나면,
나머지 해운대 우동 대우, 경남 마리나 재건축, 남천 1재개발 등 나머지를 포함하여 거의 전부가 완성될 것이고,
일광 신도시, 서부산 에코 델타, 명지 신도시, 인근의 양산 물금, 사송 신도시를 포함하여 부산시의 도시 및 주거환경 개선에만, 건축비만 수백조, 땅값, 금융비용 등 제 비용을 포함하면 천조 원의 초거대 자본이 투입된,
부산시 도시 및 주거환경 과제는 완료될 것입니다.
나아가, 부산시는 향후 20년간,
관광레저 산업, 교통, 문화 등 주민의 주거 환경을 위한 거미줄 트램, 경전철 등 거미줄 도시철도, 최첨단 도심 관광열차, 해상 케이블카 등등부터 북항 오페라 하우스, 롯데 타워 등등의 문화, 상업시설까지 지역 경제와 각종 기반 시설 등 도시 환경 개선에도 공공, 민간 자본 수백여 조 내외가 추가로 투입될 것입니다.
주거환경 발전만으로는 부족하고, 지방, 도시 환경 및 지역 산업도 발전해야 하기 때문입니다.
지역 산업, 지방 경제 발전도 마찬가지입니다.
향후 20여 년간 부산시는 동북아는 물론 세계적으로도 경쟁력을 갖추어 국민경제의 성장에도 크게 기여할 도로, 철도, 항만, 항공 등 삼각, 종합 물류 기간산업부터 신항 산업단지, 서부산 스마트시티, 동부산 관광단지, 북항 재개발 1~3단계, 문현 금융 단지 등 각종 첨단 해양 관광레저, 금융, 의료, 쇼핑 등등의 산업들까지 부산에 또 다른 수백 조가 투입될 것입니다.
돈과 사람이 몰려드는 나라, 지방은 저절로 일자리, 소득, 자산도 늘어나게 되며 나라나 지방 발전 간의 선순환 과정을 거치게 되는데,
상기한 부산 발전의 부수, 반사적 효과로 집값 상승 등 지역민의 실물 자산은 얼마나 증가하게 될까요?
20년은 짧지 않은 기간이라 주로 1가구 1주택 젊은이들이 상상 이상의 자산 증가 수혜를 누리게 되겠지요?
지금 이라도 늦지 않았으니, 모두 5년 전 시범 케이스 소지역 대연동에 "떼돈 벌게 된다 꽉 죄고 있어라"에도 팔고 떠나 후회막급인 사람들의 전철을 밟지 않길 바랍니다.
차후, 보다 상세하게 시범 케이스 소지역에 대해 언급할 예정이지만,
오늘은 원론적으로, 어느 지방, 지역이든 돈과 사람이 몰리면 지역도 발전하고, 그 부수, 반사적인 효과만으로도 땅값, 집값 등 지역민의 실물 자산은 저절로 증가하게 됩니다.
시범 케이스는 시범 케이스일 뿐.
상기한 각종 산업, 일자리에 천문학적 자본 유입과 더불어 향후 15년간 부산시는 아파트 중형 단지 이상의 신규 공동주택만 30만 가구, 3인 가구를 기준으로 거의 백만 명이 부산시 핵심 주거지 신규주택에 입주할 정도로 부산시 전체의 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 것이기에,
시범 케이스 소지역들을 중심으로 한 부산시 시민의 장기간 탄력성이 높은 실물 자산의 증가는 향후 십 년간 국민의 실물 자산 두 배 이상 늘리기에도 크게 기여하게 될 것입니다.
그럼 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마만큼 오를 수 있을까요?
부산시 아파트 공급물량 과다, 미분양 물량 증가, 인허가 물량 등을 제시하여 향후 몇 년간 침체를 겪을 수밖에 없다는 주장들 및 어찌하여 제주시 노형동, 대전 서구 둔산동, 대구 범어동 등의 아파트 가격이 급등할 수 있었고 전 고점을 뚫고 더 올라갈 수 있을까의 질문과 관련하여 원론적으로 간단하게 언급해 봅니다.
과거 전국적 고성장, 고성장, 고금리 시기 때였기에, 해운대 신도시 등 지방 신도시들조차 20년간 분양가 4~6천만 원대에 비해 한때는 열 배 가까이 올랐던 적이 있었고, 지금도 5~6배에 올라있는 상태인데, 아무리 부산이 발전해도 부산 부동산 시장은 물론 전국 부동산 시장은 그렇게 상승할 수 없을 것입니다.
통일 변수 등을 제외하고, 2010년대 이후부터 우리나라의 거시경제, 인구구조 등등과 함께 우리나라의 부동산시장 상황도 크게 달라졌기 때문입니다.
최근 몇 년간 비정상적인 가격 급등을 보여준 서울 강남이나 앞서 언급한 대구 수성구 등등의 아파트 시장조차 전국적, 지역적 투자수요와 전국적, 지역적 각종 양극화 심화의 혜택을 독점하고도 십여 년간 아파트 가격이 열 배, 다섯 배는커녕 두 배 상승조차 어려워질 것입니다.
예를 들어, 전라 남북도의 유일 광역시로서, 전라 남북도 전체 지역민의 수요를 가정해도 투기꾼과 더불어 호남의 고가 아파트 유효수요가 남구 봉선동 등 특정 읍면동 내에서 극소수 특정 아파트 단지만 몰려들었기에 단기간에 두세배 급등이 가능했을 뿐...
부산, 대구, 대전지방 등도 광주시와 다를 바 없지만,
현재 역 버블 상태에 놓여있는 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 자본 투입량, 인구, 일자리 증가, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 회복 탄력성이 높아질 것입니다.
소수 지역의 소수 주택들은 10년간 5배, 10배 상승을 불가능할지라도...
반면에, 자본이 집중되어 있고, 또 전국적인 유효수요가 있더라도 최근 비정상적인 가격 급등, 정부의 각종 규제책 등을 이유로 향후 십 년간은 서울 등의 실물 시장의 회복 탄력성은 상대적으로 미미할 수밖에 없을 것입니다.
즉, 초고가, 최근 급등했던 서울, 경기 일부 지방 부동산 시장은 이하에 예시하는 부산 아파트들처럼 기회비용과 이자 등 금융비용, 조세, 준조세 등 각종 비용을 제외하고 잘해야 정기예금금리 정도의 순수익을 거둘 만큼 장기간 쉬어갈 수도 있습니다.
서울 등만 아니라 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 자본, 인구 유입, 일자리 증가가 미미하거나 도시 및 주거환경개선도 미미하다면 이하에서 예시하는 부산 아파트와 유사하거나 더 나빠질 수도 있습니다.
십여 년간 부산 부동산 시장의 두 차례에 걸친 급등기에도 불구하고, 부산에서 2000년대 중반에 분양하여 입주한지도 10년이 더 지난,
바다 조망권이 탁월한 3000세대 이상의 대형 건설업체 브랜드의 대단지 아파트들의 십수 년간 각종 비용을 제외한 투자 순수익률이 정기예금금리는 투자수익률에 미치지 못하거나 심지어 투자 손실을 본 아파트들도 많습니다.
구체적으로 예를 들어, 마린시티 아이파크, 마린시티 위브 제니스, 오륙도 SK 뷰, 다대 롯데캐슬 등등입니다.
더불어 모든 실물 자산 투자자, 투자 예정자들은 향후 20여 년 투자수익률과 관련하여 상기한 예시 외에도 낙동강 조망권의 가락타운 1~3단지 등의 투자수익률도 확인, 검토, 열공해 볼 가치가 있을 겁니다.
다시 한 번 더 강조하지만, 통일 등 외부 변수를 제외하고, 각종 양극화, 저성장, 저물가, 인구감소, 고령화 기조 등의 상황이 더욱 뚜렷해질 2030,2040년대의 우리나라 부동산 시장은 더더욱 투자수익률을 올리기 어려울 것입니다.
빈집 폭증 등 집값 하락지역 급증도 충분히 예상 가능한데, 그런데도 웬 십여 년간 국민 실물 자산 두 배 늘리기 목표?
비록, 향후 십여 년간 빈집 급증을 포함하여 집값이 정체, 소폭 상승, 심지어 하락하는 주택 총합이 상승하는 주택 총합 보다 많아질지라도 평균치로서 향후 10년간 두 배, 향후 20년간 3배의 국민자산 불리기 목표는 변함없고 또 그 목표는 이루어지게 될 것입니다.
수요 측 요인들인 여행객 등 유동인구를 포함한 전국 각 지방, 지역민의 인구, 일자리, 소득의 지속적인 증가, 도시 및 주거환경의 천지개벽적 개선이 핵심입니다.
그 증가와 개선에 비례하여, 전국 지방은 비록 거점지역을 중심으로 소지역에 그칠지라도 십여 년간 몇 배, 혹은 그 이상의 실물 자산 상승도 저절로 이루어지는 지역들이 존재하기 때문입니다.
변변한 중소기업 하나, 단돈 수십, 수백억의 자발적 민간 자본 유치 능력도 없는 무능 무지의 극치 지방, 중앙정부, 관료, 정치꾼들은 오늘도 내일도 아무런 영문도 모르고 있겠지만,
시범 케이스는 시범 케이스 일뿐,
낙후된 전국 지방들도 십수 년 전부터 시범 케이스 등 씨를 뿌려 놓았으니 향후 10년, 20년간 거두기만 하면 되는 시범 케이스 지방 보다 더 발전시켜 나가야 할 것입니다.
앞서 언급했듯, 시범 케이스 지방인 부산도 그렇지만 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동, 부산 원도심 일부 지역 내의 북항재개발 지역 등도 마찬가지입니다.
부산 최고 요지 중 하나인 남천, 대연동조차 지금까지 한물간 백화점 하나 없고 지하철 노선도 겨우 하나뿐인데다 주거환경조차 온통 달동네, 낡은 아파트로 급격하게 노후화, 쇠락해 가는 동네였습니다.
북항 재개발 주변지역 중 하나인 영도, 우암동, 감만동, 범일, 좌천동의 매축지, 부산항 시티 인근 지역은 부산시 대표적 달동네들 중 하나 엿, 지하철은커녕 경전철 등 시철조차 전무한, 전국에서 가장 장기간, 가장 빠르게 노후화, 쇠락해 가고 있던 동네입니다.
20년 후에 북항 주변 지역이 세계적 미항으로 천지개벽될 것이고, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 지역 등과 함께 서울 강남이 아니라 도쿄, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시 보다 더 발전해 나갈 것입니다.
향후 10년이면 서울 강남을 따라 잡을 시범 케이스 소지역도 낙후되긴 마찬가지입니다.
남천동과 해안 지역 대연동은 덜하지만, 시범 케이스 핵심 소지역 중 하나인 대연동 내륙지역조차 지금도 못골 촌 동네, 고바위 달동네라 비아냥대는 사람들이 많을 정도입니다.
죽어 봐야 저승을 알게 되고,
10년 후 내연동 내륙지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽하고, 또 인근 북항 재개발, 문현 금융단지 등 지역 경제, 지역 일자리 증가가 가시화 되면 모두 대연동 만세를 외치게 되겠지요.
그 부수, 반사적 효과로, 대연동 내룩지역 아파트 가격이 10년간 두, 세 배 올라도 모두 이해하게 될 것이고..
따라서 시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 전국의 모든 지방, 지역은 시범 케이스 지방, 소지역 이상으로 발전시켜 나가지 못할 이유가 없습니다.
아지고 아무것도 모르고 있는 중앙정부나 관료 건, 시민, 지역민이건, 광역, 기초 지방정부 건,
시범 케이스 지방, 지역은 차려놓은 밥도 제대로 못 먹거나 방해하면 상응한 대가가 지불되어야겠지요?
이상, 국민 개개인은 실물투자 신중 외에도,
특히, 낙후된 각 지방정부, 지역민들은 쉽지 않겠지만 지역민들의 자산 증가, 자산 감소 방지를 위해서라도 시범 케이스 지방, 지역처럼 지역 발전과 지역 산업, 일자리, 지역민 소득의 지속적 증가에 최선을 다해야 할 것입니다.
이왕 쓴 김에, 다음은 모두가 확인할 수 있는 가격, 공급 요소를 위주로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 회복 시기와 상승 여력, 탄력도에 대해 대략적으로 예측해 볼 것입니다.
2019.04.11.
맑은 햇살.
저성장, 저물가, 저출산, 고령화 등 거시 사회, 경제구조의 변화만이 아니라,
지방, 지역 산업과 지역민의 일자리, 소득, 자산 등 수요 측 요인들까지 극히 취약한 부산 등 낙후된 전국 부동산 시장은 장기간 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않습니다.
공급 측 요소도 마찬가지입니다.
그런 지방에 서푼 눈앞의 이익에만 급급한 건설사 등 장사치들이 너도 나도 과잉 주택 공급 물량을 퍼부어 대었으니 낙후된 지방 부동산 시장의 회복은 더더욱 쉽지 않습니다.
2012년 전후부터 오늘날까지 햇수로 8년간 집값, 전 월세값이 하락했던 충청남북도의 부동산 시장은 물론,
2015년 전후부터 지금까지 햇수로 5년간 침체되었던 경상남북도, 울산시 부동산 시장은 오늘날까지 회복의 기미조차 보여주지 않고 있네요.
오르막이 있으면 내리막이 있기 마련인데 지방 부동산 시장은 언제까지 계속 침체되어야만 할까요?
낙후된 지방 부동산 시장은 시장의 가장 중요한 요소인 역 버블 상태의 가격 요소는 물론이고,
2019,2020년을 전후하여 입주물량이 최소 중기적으로 급감하는 등 공급 요소조차 시장의 회복에 우호적으로 바뀌어 가고 있는데 말입니다.
지난 30여 년간, 주택 공급물량 과잉에도 불구하고 수요층이 풍부한 서울 강남 4구 등 서울, 경기 일부 지방의 부동산 시장은 오히려 상승했던 사례가 더 많았고, 반대로 통영시, 양산 신도시 등 중기적으로 공급물량이 급감했는데 부동산 시장은 오히려 중기적으로 침체하는 등 시장원리에 반하는 사례들도 많았던 까닭은 무엇이었을까요?
경제는 심리도 중요한 요소인데,
낙후된 전국 부동산 시장은 취약한 수요 요인 등등에다 부정적 시장심리까지 더해진, 더욱 강력한 부정적 수요 측 요인, 시장 교란 요소 등까지 더해져 그 회복조차 불가능 내지 요원하다 보일 수도 있습니다.
심지어 낙후된 전국 부동산 시장을 앞서 견인하고 촉진해야 할 시범 케이스 지방인 부산시 부동산조차 무뇌아 개언론, 개전문가, 개티즌들만 여론을 독점한 채 부산 부동산 장기 과잉공급, 넘쳐 나는 인허가, 주택 재고 물량 등을 이유로 온통 비관적 전망들만 배설하고 있는 형국입니다.
보다 정확하고 보다 세세한 객관적인 팩트는 중요하지만, 그 팩트의 장기, 종합, 입체적 해석이 더더욱 중요한 데,
오래전부터 그 기본을 아는 다 떠나 버리고, 떠나지 않고 아직 남아있는 소수 선수, 그 기본을 몰라도 10년, 20년 후까지 주택을 보유할 1가구 1주택자 등 정상적인 실물 투자자들은 그런 단기 투기꾼들과 그 추종자들의 재롱들을 아무 말 없이 팔 장 낀 채 지켜보기만 할 뿐...
이하 소결론 나갑니다.
지역개발, 지역 산업, 일자리, 소득, 인구 유입과 지역 내 도시 및 주거환경 등 수요 측 요인들조차 극히 취약한 지방, 지역을 포함한 낙후된 전국 지방의 실물 자산은 평균치로서 향후 5년간 50%, 향후 10년간 100% 내외 오르게 될 것입니다.
상기한 수요 측 요인에 따라 낙후된 전국 각지방의 지역, 소지역들은 빈 집, 묵전 등으로 실물 자산 가격이 급락하거나 또는 소폭 오르거나 아예 오르지 않는 실물 자산도 급격하게 많이 증가할 수 있지만,
평균치로서 50%,100% 오르게 된다는 말입니다.
반대로, 평균치이기에, 소지역별, 물건별로 향후 십 년간 수백%, 그 이상도 오를 수 있다는 말입니다.
이하, 낙후된 전국 지방의 부동산 시장을 선도하게 될 시범 케이스 지방, 지역을 중심으로 보다 구체적으로 용인 가능한 가격대를 예시해 봄미다.
낙후된 지방들의 평균 집값은 단독, 다가구, 다세대를 제외하고 아파트만 해도 평균 1~2억 대인데 두 배 올라도 역 버블 상태인 2~4억 대에 불과할 뿐입니다.
강남 4구만이 아니라, 용산, 마포, 성동, 영등포, 동작구 등등 몇 년 전만해도 해운대 자이, 대연 혁신 힐스테이트 집값, 전세값과 비슷했던 서울 준요지 아파트들의 가격이 최근 1~2 년간에만 얼마나 올랐는지 모두 알아보세요.
몇 년 아닌 십 년간은 또 어떨까요?
2008년경 전용 84제곱 미터 분양가격이 7억 대 내외의 분양가에도 미분양이었던 반포 래미안, 반포자이가 최근 몇 년간 급등하여 최고가를 기준으로 3배 가까이 올랐던 적이 있었고,
마찬가지로 2~3억대로 분양했던 수서 지역과 판교지역의 임대 아파트 가격조차 십 년도 안되어 일반분양 전환가격이 각각 5~6배, 4~5배로 올랐어도 모두 아무 말 없지요?
이미 개발이 완료되었고, 주변의 도시 및 주거환경조차 미미한 서울지방들도 몇 년, 십 년간 그토록 집값이 많이 올랐는데,
심지어 언론 등이 천지개벽, 상전벽해라 떠들어 대는 청량리 588지역도 그러한데,
그 청량리 지역의 열 배, 백배로 천지개벽, 상전벽해될 시범 케이스 소지역들과 시범 케이스 지방은 말해 무엇 하겠습니까?
그 청량리 지역에 대해 조금 더 상세하게 언급해 보면,
몇 년 전만 해도 개발이 원천 불가능, 전용 84제곱 미터 분양가를 5억대로 책정해도 이 분양을 걱정할 정도였던 청량리 일대에 지금은 10억대로 분양을 앞두고 있습니다.
2023년 과거 동대문구 동부청과시장 자리에 '청량리역 한양수자인 192' 주상복합, 최고 59층 4개동, 그 바로 옆에는 40층짜리 '청량리역 해링턴 플레이스' 2개 동, 청량리역 바로 옆에는 65층짜리 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 주상복합 등 청량리 일대는 천지개벽하고 스카이라인이 확 바뀌게 된다고 언론들이 떠들어 대고 있네요.
도시 및 주거환경 개선과 지역 발전, 개발의 양과 질에 비례하여 실물 자산이 증가하게 됩니다.
도시 및 주거환경 하나만 비교해도, 서울과 달리, 부산에서는 엘시티, 롯데타워, 마린시티 위브 제니스, 아이파크 등 7,80층 대, 심지어 100층 이상대도 새삼스러울 것 없는데,
69층의 용호동 W, 재건축, 재정비될 삼익비치, 시민공원 촉진 3구역, 2-1 구역 등도 60층 이상으로 지어지게 될 것인데 청량리의 50,60층대 개발이야 말해 무엇할까요?
도시 및 주거환경의 질과 양도 마찬가지임다.
거제 2구역과 온천 2,3구역 및 그 주변지역의 주거 재정비만 해도 청량리 그것의 5배가 넘을 것이고,
촉진 1~4구역, 서면 삼한, 연지 래미안, 전포 1-1등 부산 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 다섯 배가 넘을 것임다.
범위를 조금 더 넓혀 인근의 양정 1~3구역, 전포 2-1구역, 가야 3구역 등 가야, 부암동 등의 재정비까지 포함하면 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 열 배가 넘을 것입니다.
시범 케이스 소지역인 남천 대연동도 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치 등의 재건축과 남천 2구역, 대연 3,4,8 구역 등의 재개발과 대연혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 1구역 캐슬, 2구역 레전드, 5구역 자이, 6구역 뷰 힐스, 7구역 푸르지오 파크 등의 주변 지역만 해도 청량리 도시 및 주거 환경 발전의 거의 열 배에 가까울 것입니다.
범위를 조금 더 넓혀 남천동 인근의 광안 자이 등 재건축과 광안 SK 뷰 등 재개발, 민락 이편한세상 오션 테라스,
대연동 인근의 용호동 W, 용호 3구역 재개발, 감만 1구역, 우암 1,2구역, 문현 3구역 재개발과 문현 1도시주거환경, 기타 문현 대연 마루 등 지역 주택조합들까지 더하면 청량리 그것의 30배에 가까운 도시 및 주거환경의 천지개벽이 향후 십 년, 늦어도 15년 내에 이루어질 것입니다.
인근 북항재개발 1~3단계, 문현 금융단지 주변의 부산항 시티, 좌천 범일 2,3지구 재개발, 초량, 수정, 좌천 등 원도심 재정비까지 더해진다면 몇 배?
간접, 반사적인 효과에 불과하더라도 지방, 지역 내 실물 자산의 증가는 자본 투입량, 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거환경의 발전과 비례하게 되는 것은 부산 등 낙후된 지방이라도 서울 등의 지방과 다를 바 없습니다.
즉, 성기에서 예시한 반포 자이, 반포 자이, 래미안 사례나, 수서 판교지역의 임대 아파트 일반분양 사례처럼,
시범 케이스 소지역들인 남천동, 대연동이나 북항 재개발 핵심지역, 시민공원 주변지역 등등도 지역 발전에 비례하여 향후 십 년 내 두세 배, 심지어 대여섯 배 실물 자산 증가도 불가능하지 않고 또 용인 가능합니다.
또한, 북항재개발 1, 2단계와 달리, 감만, 실감만, 신선대 부두, 영도 봉래, 청학, 동삼 지구 등을 포함한, 북항 재개발 3단계 개발이 완료될 때까지 2~30년이 소요될 수 있기에,
북항 주변 원도심 지역은 자산 증가의 탄력성이 북항 재개발 사업의 진척에 따라 향후 십여 년간은 느릴 수 있어도,
상기한 감만, 우암동과 동구 좌천, 범일, 초량, 수정, 영도 청학, 봉래 지구 등의 원도심 지역의 실물 자산은 향후 20~30년까지 열배 넘게 실물 자산이 꾸준하게 증가하게 될 것입니다.
다시 한 번 더 강조하지만,
낙후된 지방의 실물 자산은 상기한 수요 측 요인들만으로도 장기 정체, 심지어 장기 하락하는 지역이 더 많을 수도 있으니, 모두 신중하게 장기, 초장기적으로 지역개발, 발전, 지역 산업, 일자리, 인구 유입, 증감 추이를 장 살펴 투자해야 할 것입니다.
다음에 시간이 나면 낙후된 지방 부동산 시장은 언제 회복될 수 있는가와 관련하여,
향후 낙후된 지방들 중에서 입주물량, 미분양 등 주택 재고 물량 등 공급 측 요소들에서 가장 불리한 시범 케이스 지방 부산을 예로 들어 보다 장기적이고 보다 종합적이며 보다 입체적인 분석을 해 볼 예정입니다.
그 근거, 이유는 차후에 제시하기로 하고, 이 또한 소 결론으로, 부산 부동산 시장의 회복은 그럼에도 불구하고 올해 여름, 늦어도 올가을에는 회복 되어야 하고 또 그리될 것입니다.
반면에, 최근까지 단기에 급등한 서울과 인근 지방은 최소 중기적으로 해마다 늘어나게 되는 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 인고해야 할 것입니다.
그 이유 중 하나는 시장원리의 가장 중요한 요소인 가격입니다.
정부의 각종 부동산 억제책에다 투기심리까지 많이 꺾인 지금까지는, 아무리 서울이라도, 서울시 고가 아파트를 기준으로 전용면적 59제곱 미터 가격이 십수억, 84제곱 미터 가격이 이십수억, 이에 버금가는 가격대는 동경 핵심 요지의 집값을 훌쩍 뛰어넘고 뉴욕 핵심 요지의 집값과 비슷 합니다.
동경, 일본과 동일한 전용면적을 기준으로 한다면 서울 핵심지의 집값은 지금도 평당 1억을 넘는데,
앞으로 더 오른다면 그 가격 대를 감당할 여력이 있는 국민은 많지 않을 것이기 때문입니다.
또 다른 이유 중 하나는 공급 측 요인입니다.
낙후된 지방들과 달리 서울지방은 우리나라, 서울시 부동산 시장을 주도하는 감남 4구 등의 2022~2023경의 입주물량 과잉 상태에 놓일 것이기 때문입니다.
그 근거로, 강남 4구의 중기적인 입주 예정 물량들 중 일부를 예시합니다.
강남 4구에 더하여 강남 4구 주변의 용산, 마포, 성동, 영등포, 동작, 하남, 위례, 과천, 성남, 분당 등의 입주 예정 물량들은 각자 알아보시길 바랍니다.
매, 물량에는 장사가 없는데...
강동구 입주 예정 물량은 2019년 6월 '래미안 명일역 솔 메뉴' 1900가구를 시작으로 고덕주공 아파트 단지를 재건축한 '고덕 그람시 움' 4932가구, '고덕 센트럴 아이파크' 1745가구, '고덕 롯데캐슬 베네루체' 1859가구, '고덕 아르테 폰' 4057가구, 고덕 자이 1824가구, 기타 고덕 푸르지오 656가구 고덕 강일지구 1571 등 2019~2020년에만 1만 5천여 가구가 입주를 예정하고 있습니다.
2021년은 잠시 쉬고, 2022~2023년에도 둔촌주공 1만 2천여 가구를 포함하여 1만 5천여 가구와 2023년경 인근 송파구의 잠실 5구역 재건축 6400여 가구, 미성, 장미, 클로버 4600여 가구, 문정 현대, 대림 1260가구 등 1만 5천여 가구가 더해짐다.
나아가 2022~2023년 강남 서초 구의 개포 주공 1단지 6600가구, 개포 그랑 자이 3250가구, 반포 한신 4지구 3700가구, 반포 원 베일리 3000가구, 방배 5구역 3000가구, 방배 13구역 2250, 기타 청담 삼익, 서초 신동아 등등 2만 수천 가구가 더해져 강남 4구의 대단지 아파트 단지만 해도 4만여 가구 이상인데 강남 4구 인근 지역의 입주 예정 물량까지 더해진다면?
따라서 서울 부동산은 이제 쉬어가야 할 때고, 가격, 수요, 공급 요소가 무르익고 또 전세가도 꾸준하게 올라갈 무렵까지 쉬어가야 합니다.
불로소득의 달콤한 맛을 못잊은 극소수 투기, 투자자들이 서울 집값을 올리려 발악하고, 때에 따라 서울 집값이 반등할 수도 있겠지만 말입니다.
그럼 서울 등 부동산 시장은 언제쯤이면 회복될까요?
향후 오 년, 어쩌면 십여 년 후 다주택자 죄악시, 조세, 금융정책 등 전후, 좌우, 위, 아래 전방위로 주택시장을 옭아매고 있는 정부의 각종 부동산 관련 정책들이 부동산 시장에 우호적으로 바뀌고,
국내외 경제도 좋아지고, 우리 국민의 자산, 소득도 많이늘어 나고,
서울시 도시 및 주거환경이 괄목할 수준으로 발전할 무렵이면 펀더멘털에 부합하는 서울 집값 상승도 가능하고 또 용인될 것입니다.
서울시의 대표 주거 단지들인 한남 뉴타운 3구역, 현대, 한양 등 압구정 재건축, 이촌동 한강맨션 등의 개별 주거 시설과 주거 단지 및 그 주변 지역이 5~6성 호텔급으로 상전벽해되고, 그 대표 단지들이 평당 1억, 1억 5천, 혹은 그 이상으로 분양에 성공하게 될 무렵, 혹은 입주할 무렵이면 서울시 부동산 시장은 어게인 2014년~2018년이 될 수도 있을 것입니다.
2019.04.13.
맑은 햇살.
이번 과제는 너무 사소한 것이라 국제는커녕 국내적으로 정부여당, 부산시 등 이번 과제와 관련된 여론 핵심층 수십 명만으로도 충분하겠지만,
작년과 달리 올해는 스마트한 2030 정의시민 수만 명과 함께 해야 해야마저 떠나 버렸으니 더욱 외롭고 쓸쓸함돠.
마치 벽을 보고 홀로 얘기하는듯한...
그런 만큼 이번 과제의 여론 형성력, 파급력 또한 더욱 미미해지고 더 오래 걸릴 것 같네요.
오 년여 전에 사라지신, 동양적 마스크, 그러나 북미, 유럽의 처자들조차 비주얼은 닮았지만 톰 크루즈 보다 낫다고 평가하던 달빛.. 베다 선배님과 달빛단이 많이 그리워지는 오늘날입니다.
선배님과 달빛단 그 존재 자체만으로도 수만, 수십만의 국내외 여론 핵심층들에 여론 영향력을 행사할 수 있었던...
각설하고, 빈들에 홀로 서서, 이 가 없으면 잇몸만으로 사소한 과제지만 낙후된 지방 부동산 시장의 회복, 활성화에 관한 앱터 서비스 글 나갑니다.
먼저 원론적으로, 청주, 충주시 등 충북, 천안, 아산, 당진시 등 충남, 포항, 경주시 등 경북, 창원, 김해, 거제시 등의 경남 등 오랜 기간 침체된 낙후 지방 부동산 시장의 회복, 활성화를 더욱 자극하고 촉진할 방안은 무엇이며 또 더욱 자극, 촉진할 지방은 어디일까요?
지난 몇 년간, 그리고 최근까지 서울, 경기 일부와 대구 수성구, 광주 남구, 대전 서구, 전남 여수, 순천 등 소지역 부동산 시장이 활성화되어도 상기한 낙후 지방 부동산 시장은 더 침체되었지요?
이와 달리, 앞으로는 시범 케이스 지방인 부산시가 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복, 대세 상승을 이끌 것이며 또 이끌어 내어야만 할 것입니다.
더욱 낙후된 서부산이나 부산 외곽의 명지, 엘코 델타, 정관, 일광, 양산 물금, 사 송신 도시 등의 부동산 시장 등 스스로, 홀로 크게 활성화시킬 수 없는 지방, 지역 내의 부동산 시장도 마찬가지입니다.
예를 들어 현재 낙후된 전국 지방은 각 지방에서 가장 선호하는 아파트들조차 2~4억 대에 불과한데 홀로, 스스로는 두 배인 4~8억대로의 가격 상승은 쉽지 않습니다.
지금까지는 시범 케이스 지방 부산 전체에서도, 84제곱 미터 최고가를 기준으로 트럼프월드 센텀 등 주복이나 가락국수 대우, 경남 마리나, 광안 쌍용 등 부산의 극소수 최상위 가격만 7,8억 대를 넘길 뿐인데...
장전 래미안 등 부산 각 자치구의 대표, 소수 아파트들 가격도 5~6억 대에 머물고 있는데...
심지어 부산 도심 대단지 아파트들인 사직 쌍용은 3~4억 대, 연산 파크시티 등은 4억 대, 오륙도 SK 뷰도 마찬가지고 다대 롯데캐슬 등은 2억 대에 불과하기에 이를 앞질러 홀로, 스스로 상승하기가 쉽지 않다는 말입니다.
보다 크게 상승할 여지, 여력을 높여 주어야 하는데, 그 여지, 여력을 크게 넓혀 주어야 했던 서울, 경기 일부는 물론 대구 수성구, 광주 남구, 대전 서구 등의 부동산 시장은 낙후된 지방의 부동산 시장과 전혀 다르게, 따로 놀았습니다.
그럼 어느 지방, 지역서 어떻게 해야 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복, 활성화가 보다 쉬워질까요?
향후 5년~10년 후 시범 케이스 소지 역내 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치 등 영구 조망권을 가진 차 요지, 최고가 아파트 전용 84제곱 미터 가격이 12~15억이 될 수 있고,
수영구 남천 어울림, 광안 쌍용, 광안 자이, 광안 뷰, 민락 오션 테라스 등등부터 해운대 가락국수 자이, 마린시티, 가락국수 3구역 재개발, 중동 캐슬 스카이, 비스타, 푸르지오 등 주복 3형제, 린 등등은 물론,
대연 힐스테이트, 롯데 레전드, SK 뷰 힐스, 대연 3구역 재개발, 시민공원 촉진구역 3,2-1 구역, 거제 2구역, 온천 2,4구역 등의 가격이 최고가를 기준으로 8~10억대가 가능하다면, 상기한 청주시, 천안시 등등부터 서 부산, 명지, 일광, 물금, 사 송신 도시까지 최고가를 기준으로 전용면적 84제곱 미터 가격은 보다 수월하게 4~8억대로 상승할 수 있을 것입니다.
앞서 예시했던 것처럼, 반포 래미안, 수서 임대 등 강남 3구 등 서울지방 등의 집값은 수년간 혹은 십여 년 이내에 분양가의 2배~5배 올랐는데 아무리 낙후된 지방이라도 부산지방은 향후 5년간 서울지방 집값 상승의 10분지에 불과한 20~50% 상승은 충분히 가능할 것이기 때문에 5년, 십 년 후 상기한 8~15억대는 충분히 실현 가능한 시나리오입니다.
아니, 앞선 과제 수행에서 제시한 이유들만으로 그 이상도 충분히 가능합니다.
성기에서 예시한 아파트들 중 분양권 상태의 아파트들은 이미 평당 1500~2000만 원대로 분양했고, 유사한 분양가로 앞으로 분양할 아파트도 마찬가지인 부산에서 핵심 요지에 해당하는 아파트들이기 때문입니다.
상전벽해 될 당해 지역 및 부산 전체의 도시 및 주거환경이 획기적으로 개선될 것을 감안하면 향후 십 년 내 상기 예시된 아파트 군들은 8~10억이 아니라 10~12억대도 충분히 가능할 것이고 또 용인 될 것입니다.
최근 커튼 월 룩 등 설계변경을 모색하고 있는 삼익 타워의 전용 84제곱 미터 최고가의 일반분양 가격이 평당 가격이 2500만 원에 근접하는 7억 대 초반이고 확장비 등 옵션, 후불 이자 등 금융비용, 취득세 등 각종 비용을 합하면 실입주 부담금은 평당 3천만 원에 가까운 8억을 넘길 수도 있고, 설계변경이 이루어진다면 추가 일반분양가는 평당 200만 원가량 더 늘어나게 될 것입니다.
향후 오 년을 전후로 이중 커튼 월 룩 등 6성급 호텔 수준으로 일반분양이 예상되는 삼익비치의 일반분양가는 십억 대를 훌쩍 넘길 수도 있기에,
삼익비치가 입주할 무렵이면 백 년이 지나도 불변일 입지와 천지개벽될 당해 지역의 도시 및 주거환경 등 모든 것을 감안하면 상기한 12~15억은 고사하고 15~20억도 가능할 수 있고 또 용인할 수도 있습니다.
15~20억은 도시 및 주거환경이 서울은커녕 뉴욕, 동경 등 대도시 해변가 보다 더 고품격으로 천지개벽될 당해 지역, 5~6성급 호텔급 이상의 당해 지역 대표 아파트 단지들에 비해 이미 도시 및 주거환경이 완비되어 그 개선이 미미한 서울 강남 3구에서 4~5성급 호텔 수준에 불과한 한강 조망 한강변 반포 아크로 리버뷰나 리버파크 가격의 1/2~2/3에 불과하기 때문입니다.
그럼 시범 케이스 소지역만이 아니라 부산 전체의 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 20년 후의 가격은?
그렇게 시범 케이스 소지역 부동산 시장이 크게 활성화되면 서 부산 등 부산 전체를 포함하여 상대적으로 더 낙후된 전국 지방, 지역 부동산 가격은 더 저렴하다 여겨질 것이며, 지방 내 더 낙후된 지역 부동산 시장을 포함하여 전국의 낙후된 지방의 부동산 시장은 스스로, 혹은 보다 더 쉽고 더 크게 활성화될 수 있을 것입니다.
부수, 반사적 효과인 지방 부동산 회복, 대세 상승은 낙후된 지역 경제 활성화 지역민의 일자리, 소득 증가와 함께 국민경제의 안정적 성장과 그 핵심 수단 중 하나인 국민경제의 선순환 구조 구축에도 일조하게 될 것입니다.
또, 국민, 특히 지방민 등 저소득, 저 자산계층들의 자산 증가는 국민경제의 안전에 기여는 물론 보다 쾌적한 주거환경에 살아가면서도 낙후된 지방, 지역민들의 생계 및 노후자금에도 기여하게 될 것입니다.
장기에 걸쳐, 국민 일반이 지역 균형 발전, 자산, 지역 양극화 축소를 실감할 정도의 낙후된 지방 부동산시장의 회복, 대세 상승이 현실화된다면 말입니다.
중앙정부, 관료, 정치, 기업인들만이 아니라 일반 국민, 특히 낙후된 전국 각 지방정부, 지역민들에게 이번 과제와 관련하여 다시 한 번 더 재강조 합니다.
시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 낙후된 전국 각 지방정부, 지방민들은 상기 예시하였던 부동산 시장의 회복, 활성화 보다 더욱 활성화시킬 정도로 더욱 지방, 지역을 발전시켜 나가야 합니다.
여태 되풀이되었던 각 지역의 지역개발 및 지역 산업 활성화, 지역민의 인구, 일자리, 소득 증가, 도시 및 주거환경 개선 등등 말입니다.
그리고 낙후된 지방정부, 지역민들은 서로 더욱 발전할 수 있도록 응원해야 합니다.
부산, 혹은 동남 신공항 등의 국책사업은 물론 지방 지역 내 시군구, 읍면동까지 지역 이기주의, 지역분열 조장은 사회, 구가는 물론 자신에게도 해로운 행위입니다.
심지어, 남북한을 합쳐도 미국, 중국, 호주, 캐나 등의 일개 주에도 미치지 못하는 데, 남한, 그 작은 나라에서 하찮은 지방, 지역 발전, 그 부수, 반사적 효과에 불과한 부동산시장에서의 시기, 질투, 모함 등 자해행위는 대략난감입니다.
나아가 비시장적 요소인 경제, 부동산 심리 바로잡기와 관련하여도 모든 국민은 시범 케이스 지방, 소지역의 부동산 시장이 회복, 활성화 되도록 모두 응원해야 하고 회복, 활성화되면 감사해야 합니다.
스스로, 더 빨리 회복하면 더 좋은 충청, 경상, 울산 등은 물론 서 부산, 해운대구, 동래구 등 더욱 침체된 지방, 지역의 부동산 시장의 응원도 마찬가지입니다.
우쒸,쓰잘데 없이 글은 길어지고...
재미없고 사소한 이번 과제를 빨리 끝내고 떠나려 했는데...
낙후된 전국 부동산 시장을 선도하며 그 회복과 대세 상승을 자극, 촉진할 시범 케이스 지방인 부산과 대연, 남천 등 소지역 부동산 시장이 언제부터, 얼마만큼 회복, 활성화될 수 있는가와 관련하여 중기, 장기 입주 예정 물량 등 종합, 입체적인 공급 측 요소들과 이와 결부된, 지역별, 물건별 차별화된 주택 유효수요 분석 등을 하려 했는데 하는 수없이 다음에 한 번 더 쓸 수밖에 없겠네요.
2019.04.14.
맑은 햇살.
개인적으로, 지금은 모두 다 사라져 버렸지만 공정, 공평, 책임성까지 있는 완전하게 열린 사상, 여론의 자유 마당들을 제외하고,
지질한 각종 SNS, 유튜브, 특히 최근 들어 활력과 영향력이 지속적으로 급감하고 있는 개인적인 블로그, 닫힌 카페류 등은 전혀 관심이 없지만, 명이기에 잠시 블로그, 카페에만 관심을 가져 봄이다.
5~6년 전 마스터와 별빛 및 달빛 선배들이 다음 아고라 등 열린 사상의 자유시장과 다음 블로그에 아주 잠시 머물렀을 당시만 해도 국내외적 핵심 여론의 형성력, 영향력은 포털 다음에서 이루어졌었는데,
지금의 포털 다음의 여론 형성력, 영향력은 거의 존재하지 않는다 할 만큼 미미해져 버렸네요.
오늘날 공적, 완전하게 열린 소통, 여론마당은 다 사라지고 개인적, 사적인 마당들만 남아 있는데...
소수의 모니터링 요인들 외, 오래전에 사라진 우리 2030후배들조차 관심을 주지 않던, 나날이 쇠락해 가고 있는 카페, 블로그류가 지금은 오히려 조금이라도 공적, 열린 소통, 여론 형성 기능을 수행하고 있는 코미디 형국입니다.
오래전에 사라진 포털 야후를 포함하여 최근까지 모니터링 되었던 지난 20여 년간의 각종 게시판, 블로그, 카페 등의 자료들을 대충 살펴보니 한숨만 나옵디다.
부동산 등 작고 하찮은 주제지만, 오늘 수행할 과제와 관련하여, 급격하게 노화, 쇠락하고 있는 다음 블로그 등 블로그류를 제외하고, 부동산과 관련된 각종 카페류만 해도 그 활력과 여론 형성력 감퇴는 더욱 현저하더이다.
예를 들어, 몇 년 전만 해도 텐인텐, 부산 텐인텐 등 부동산 관련 다음 카페류는 글 품질은 물론이고 활력조차 십 분지 일 이상으로 줄어들었던 것 같고,
그 카페류에서 기웃대던 빠숑,주지오등은 네이버 블로그 등에서 그나마 여론 형상력을 조금이라도 가진 활동들을 하고 있는듯하지만, 오늘날 각종 카페, 블로그들은 몇 달 분량조차 몇 줄 이상 읽어볼 가치 있는 내용은 드물고 무뇌 언론, 듣고 자칭 전문가들을 포함한 하나 마나 한 내용, 혹은 유해한 내용들만 배설하고 있습디다.
오늘의 핵심과제 중 하나인 부동산 시장심리, 특히 부산 등 낙후된 지방 부동산 시장의 회복, 활성화를 방해하는 부동산 비관적 심리 조장과 관련하여..
애꾸만 사는 동네에는 두 눈 가진이기 비정상으로 보이듯,
다수의 두 눈 가진 이들은 거의 다 사라지고 개헌론, 개 전문가를 포함한 소수인 그들 애꾸들만 웅덩이에 모여 밤새도록 몇 년간 비관을 노래하는 것이 공공의 이익에 부합하는 행위일까요 아님 사회악적인 행위일까요?
내 거 아닌 내 거 같은...
우리나라의, 특히 낙후된 지방 부동산 시장의 중기, 장기적인 전망과 관련하여...
정확하고 엄격한 근거자료를 제시하면서 비관 아닌 비관론을 펴는 비관론 아닌 비관론자를 포함한 모든 비관론자들에 대한 교화, 개선 작업은 지난 십수 년간 우리나라 여론을 주도, 독점하던 닥치고 폭락기 등을 포함한 국민, 국제경제 비관론자들의 교화, 개선 작업과는 다소 차이가 날 수 있겠지만...
또 국민 개개인의 존엄과 가치, 다양성 존중, 표현의 자유도 존중해야 하기에...
오늘의 비관론자들 교화, 개선 작업 과제는 지난날 혹독한, 상응한 대가 지불 방식의 접근이 아닌 오직 팩트, 논리에 의한 접근 방식입니다.
지금까지 계속된 낙후 지방 부동산 회복, 활성화 소결론, 그 근거 이유로서 시장원리 중 하나인 수요 측 요인 등에 이어 오늘은 시장원리 중 하나인 공급 측 요인과 비상장적 요소인 부동산 심리 개선에 관한 과제 수행입니다.
중기, 장기적인 주택 입주물량, 입주 예정 물량, 이를 예측하기 위한 주택 인허가 물량, 준공 후 악성을 포함한 주택 재고 물량의 추이 등 공급 측 요소도 부동산 시장에서 가격, 수요 요소 못지않게 중요한 요소입니다.
특히, 서울지방 등과 달리, 투기심리도 없고 유효 수요층이 빈약하여 수요공급의 가격 탄력성이 높은 낙후된 전국 부동산 시장에서의 공급 측 요인은 더더욱 중요합니다.
매, 물량에는 장사 없지요?
더군다나, 각종 공급 요소들 분석에 있어서, 단독, 다가구, 다세대, 연립 등은 물론이고 아파트만 해도 나 홀로 주복, 아파트는 물론 수십 가구의 아파트, 심지어 주거용 오피스텔, 공공, 민간임대 아파트 물량까지, 또 지난 10년, 20년부터 향후 5년여의 예측치까지 보다 정확, 보다 종합적이고 입체적인 근거자료 제시에도 칭찬은커녕 웬 교화, 개선?
이하, 시범 케이스 지방인 부산시의 구체적인 예를 들어 그 이유를 제시합니다.
최근까지 2년여에 걸쳐 팽배해 있던 부산 부동산시장의 비관론자들의 근거에서 빠진, 올해, 내년에 분양할 아파트 물량들이 대략 2021~2023에 걸쳐 기존 입주 예정 물량에 더해지게 될 것입니다.
현재 부산에서의 분양 대기 물량도 적지 않기에, 부산시 부동산 공급 요소 중 가장 중요한 입주 예정 물량은 향후 몇 년간 급감하게 될 충청, 경상, 울산 등 다른 낙후 지방들에 비해 강원도 등과 더불어 가장 불리합니다.
그런데도 웬 부산 부동산 시장의 올해 내 회복 2022~2023년경 3차 상승기의 정점 타령?
그 이유들 중 첫째는 단기 투기자들 외에 선수들을 포함하여 1가구 1주택자 등 초장기 투자자들이 가장 중요하게 여기는, 향후 십 년, 늦어도 십오 년 후 초장기적인 주택 공급 사이클은 부산시의 도시 및 주거환경개선 마무리와 함께 그 막을 내리게 될 것이기 때문입니다.
보다 구체적으로, 부산시 도시 및 주거환경 천지개벽에 핵심인 재건축, 재개발 등 각종 주택재정비 사업은 이제 절반을 지나 마무리 단계로 들어서고 있습니다.
늘린 게 자료고 누구나 언제든 확인 가능하겠지만 재강조 차원으로 보다 더 구체적이고 세부적으로 접근해 볼까요?
문재인 정부 들어 전방위적 부동산 억제책으로 다소 엉클어져 있고, 또 일부 단지는 더 늦어질 수도 있겠지만,
부산 부동산 시장에 다소라도 영향을 미칠 수 있는 도심 요지의 공급 예정 물량은 모두가 다 알고 있는 2019~2020년 입주 예정 물량들을 제외하고 객관적 팩트로, 향후 2021~2023년, 3년간 관리처분 단계 이상의, 거제 2, 온천 4, 좌천, 범일 3, 전포 1-1, 가야 3, 대연 4, 용호 3, 우암 2, 광안 2, 남천 2구역 재개발과 삼익 타워, 대연 비치 등 재건축 등 많아야 2만 5천여 가구, 한 해 평균 9천여 가구에도 미치지 못하게 될 것이기 때문입니다.
물론, 2019년과 2020년 부산시 입주 예정 물량 총량 분석처럼, 소지역 전월세가 이 영향은 별론 부산 전체의 주택 매매시장에서 아무런 영향력이 없거나 종속변수에 불과한 군소 아파트, 비선호, 명지, 일광 등 외곽지역, 기타 지역주택조합, 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔 등의 물량까지 합하면 2021~2023년 3년간의 입주물량 총량은 기왕에 분양되었던 물량을 더하게 된다면 올해와 내년의 그것들처럼 한해 평균 2만여 가구를 넘길 수도 있겠네요.
2024~2030년까지 부산 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 입주 예정 물량도 마찬가지입니다.
대략 사업승인, 조합설립 이후의 단지들이겠지요?
그 7여 년간 가락국수 3구역, 시민공원 촉진 3,2-1 구역, 대연 3구역, 괴정 5구역, 좌천 범일 2구역 등의 재개발과 삼익비치 등의 재건축, 아직 조합설립조차 되어있지 않은 대연 8구역 등의 재개발과 남천 뉴 비치, 수영현대 등의 재거 축을 포함해도 총 3만여 가구에 불과할 것입니다.
감만 1, 복산 1, 우암 1, 양정 1,2,3 구역, 문현 3구역 등의 재개발과 촉진 2,4,2-2, 서 금상, 영도 등 뉴타운 물량 4만여 가구 등을 다 더해도 7만여 가구로 입주 예정 물량은 7년 동안 한해 평균 1만여 가구에 불과합니다.
이 또한 상기한 군식구 객식구, 어중이떠중이 물량들까지 합하면 한해 평균 2만여 가구를 넘길 수도 있고요.
쓴 김에, 결론 중 일부, 중간 결론으로, 그 7만여 가구의 입주물량이 한, 두해 동안 한 거번, 집중되지 않고 해마다 고르게 분산된다면 부산 부동산 시장의 4차 상승기는 없을 수도 있을 것입니다.
즉, 2022,2023년 정점을 지나도 쉬어가지 않고, 부산 부동산 3차 상승기는 곧 장기, 초장기적인 대세 상승기 그 자체가 될 수 있을 것이란 말입니다.
둘째 이유는 부산 부동산 시장 내에서도 각 자치구별, 각 자치구 내 읍면동별, 심지어 그 읍면동별 내에서 벌어지고 있는 인적, 물적, 지역적 주택 유효 수요층의 극심한 차별화 현상이 때문 입니지다.
실거리 가격이 증거해 주듯, 동일 읍면동 내의 서민, 중산층들조차 전용면적 59, 혹은 84제곱 미터 주택조차 1억 대 미만부터 7~8억 대 수요층까지 천차만별입니다.
또, 모든 유형의 주택은커녕 아파트 하나만 해도 물건, 입지별 차별화는 더더욱 천차만별입니다.
부산시 각 구, 혹은 각 동을 대표하는 아파트들조차 집값, 전 월세값 흐름이 다른 이유는 그런 인별, 지역별, 물건별 천차만별한 차별화에 기인하는 것입니다.
예를 들어 그 차별 심화는 부산 부동산 침체기에도 재송 센텀파크 1차, 대연 힐스테이트 푸르지오, 용호 엘지, 해운대 래미안 등은 최근 집값 하락세에도 불구하고에 전세가가 반등하는데 해운대 자이, 해운대 신도시 등의 집값, 전셋값은 잠잠한 이유,
트럼프월드센텀 등의 집값은 오히려 올라가는듯하는 이유,
중기적인 입주물량과 입주 예정 물량 부담으로 더욱 개고생 중인 동래구, 연제구 일대의 거제 캐슬 피렌체, 홈타운 1,2차등이 집값, 전셋값 하락 방어를 상대적으로 잘 하고 있는 이유이기도 합니다.
또 다른 예로, 설령 나 홀로 주복, 부산 외곽의 상대적 저가 아파트의 입주물량이 한해 5만, 4만이라 가정해도 그 과잉 공급물량이 부산 중대형 고가 아파트, 심지어 상기한 트럼프월드, 광안 쌍용 등 중소형 아파트 가격 하락에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?
반대로 그 입주물량이 전무하다 한들 그 가격 상승에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?
2009년 부산 부동산 1차 상승기 때처럼 소수 지도 지역, 주도 주택이 급등하면 대다수 비준도 지역, 비준도 주택은 상대적으로 싸게 보여 동반하여 상승할 수도 있고,
양극화, 차별화 심화로, 2014년 하반기의 2차 상승기 때처럼 그 동반 상승 여력조차 미미해질 수도 있습니다.
그런 비준도 지역, 비준도 주택들은 부동산 침체기에는 더 빨리 더 많이 내리면서도...
그럼에도 보다 종합, 입체적, 보다 구체, 세부적 분석 없이 한꺼번에 대충,뭉뚱거린 채,
지난 2년간 개언론, 개티즌, 개전문가들은 지난 입주물량과 비교하며 매년 2만 5천여 가구 등 부산 아파트 입주물량 폭탄 지속, 심지어 2018년 아파트 분양 예정 물량 5만, 2019년 분양 예정 물량 4만 수천 가구 등 부정확, 과장된 내용을 마치 정확한 팩트인 양 쏟아 내고 있었지요?
작년 대연동 입주물량 홍수로 대연동은 물론 부산 부동산 시장은 폭락한다는 등등의 주장들은 무시하더라도,
외곽, 비선호 지역의 예서 듣고 지방건설업체가 고가 분양, 혹은 나 홀로, 수십 가구 소형 아파트들의 물량들이 대다수인 부산시 주택 재고, 미분양 물량 주장도 마찬가지고요.
부산에서 팩트로서 2018년, 2019년 실재 분양된 아파트 물량과 상기의 주장 간 차이가 심하게 날 것입니다.
과거 자료 현재 자료 간 기준, 잣대가 다른 것도 마찬가지입니다.
예를 들어, 과거 부산시 아파트 공급물량, 미분양 물량 자료는 최근의 자료들과 달리 주로 중형 단지 이상의 아파트 물량에 관한 자료이기에 현재의 자료들도 동일한 기준으로 한다면 이 또한 차이가 많을 것이란 말입니다.
이하, 각종 차별화 현상, 지역적 공급 감소 등 결론 중 일부, 추가적인 중간 결론이 나갑니다.
부산시 부동산 시장은 앞으로 지금까지 팽배해 있는 부정적, 비관적 심리를 극복하고 시장원리에 따라 가격 경쟁력이 있고 또 유효수요가 보다 풍부하며 단기, 중장기적으로 공급이 부족한 지역부터 차츰 회복, 활성화될 것임다.
그 이유, 근거 중 하나로, 모두 개이버등 각종 부동산 자료들을 함 살펴보세요.
부산 부동산 시장을 주도해야 할 해운대, 수영, 동래구조차 죽을 쑤고 있을 정도로 작금의 부산 부동산 시장 중기적 침체기인데, 그럼에도 불구하고 상기한 인적, 지역적, 물건별 차별화 현상과 소지 역적 공급 감소 등 중간 결론을 이유로, 최근 집값, 전 월세값 동시 반등을 시도하고 있는 부산시의 소지 역도 더러 눈에 띄고 있습니다.
예를 들어, 최근 회복세를 보이고 있는 장전 래미안 등 물론 장전동 부동산 시장의 흐름은 인근 동래, 연제구와 달리 나쁘지 않습니다.
대연 캐슬 레전드, 뷰 힐스, 파크푸르지오 등과 대연동 부동산시장의 흐름은 더욱 좋아 보입니다.
단기 대량 입주물량 부담에도 불구하고 작년 초 최저가에 비해 작년 하반기부터 지금까지 흐름이 좋은 대연동의 집값, 특히 작년 여름부터 급반등했던 전월세 가격은 더욱 눈에 띕니다.
이상, 상기한 대언론 등은 더 이상 올해 여름, 늦어도 올가을부터 회복, 활성화의 먼 길을 떠나야 할 부산 부동산 시장을 비이성적, 부정확, 과장된 내용으로 부산 부동산 관련 여론, 심리를 호도해선 안될 것임다.
물론, 팩트에 기반을 둔 이성적 비관론은 다양성 존중, 표현의 자유에 해당합니다.
어휴 지겨운 거...
결론의 근거들 중 하나로, 전월세 가격의 추세, 거래량 분석 등이 남아 있지만 귀찮아 생략하니, 모두 각자 알아서 열고, 분석, 검토하던 말던 알아서들 하시고...
결론 후 이만 과제를 마치고 떠납니다.
아무리 하찮고 소소하더라도 이번 과제인 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 결론에 반하거나 방해하면 누구든 상응한 대가를 지불 받게 될 것입니다.
특히 경제, 부동산 영역에서 죄 많은 정치권과 문재인 정부여당, 관료들은 물론, 중앙은 물론 지방정부를 포함하여 차기 정부여당, 관료 등도 더욱 잘 새겨들어야 할 것입니다.
마지막 결론입니다.
낙후된 전국 부동산 시장의 회복, 활성화를 더욱 촉진, 자극할 시범 케이스 지방 부산 부동산 시장은 여태 제시하였던 수요공급 요소 등 시장원리로 올해부터 10년, 15년 이상 초장기적으로 쉼 없이 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것입니다.
앞서 언급한 강정처럼, 만약 2024년 이후 공급 측 요소인 입주 예정 물량이 단기간에 집중하게 되면 앱터 서비스 이전의 과제와 동일게 부산 부동산 시장은 그 4차 상승기까지 잠시 쉬었다 갈 수 있을 것입니다.
도시 및 주거환경의 천지개벽, 인구, 일자리 증가 등 수요 측 요인들 외 공급 측 요인만으로도 부산시 부동산 시장 전체의 흐름, 시장 활성화 기간과 정도는 시범 케이스 소지역 중 하나인 남천, 대연동과 많이 유사해질 것입니다.
모두 선행지표로서 대연동 부동산 시장의 초장기적인 흐름을 잘 살펴보세요.
주변지역과 무관하게 오직 대연동 하나만 고려하면 대연동의 아파트 공급은 올해 4월 대연 자이를 끝으로, 대연 4구역 재건축, 대연 4구역 재개발 아파트 2500여 가구가 입주하기 전까지 입주물량 공백 상태가 2023년 전후까지 4년여간 지속될 것입니다.
남천동은 올해 남천 어울림 입주 후 삼익 타워, 남천 2구역 포스코 2000여가구가 입주할 2022년 무렵까지 남천동의 입주물량공백 상태는 3여 년간 계속될 것입니다.
대연 비치와 마주한, 사실상 대연동 권역인 용호동 W를 포함하여 지난 대연동 입주물량 8000여 가구에 비교하면 그 2500,2000가구는 잠시 스치는 가랑비에 불과할 것입니다.
더군다나 부산 부동산 침체기에 대연동의 8000여 가구의 입주에도 불구하고 집값, 전 월세값이 바닥 찍고 반등했던 것을 고려하면, 부산 핵심 요지에 속하는 삼익 타워, 대연 비치 등 적은 물량들이 입주할 무렵 남천, 대연동의 집값은 오히려 더 크게 상승할 가능성이 더 높을 것입니다.
그 이후로도 대연동은 대연 4구역과 8구역, 기타 자잘한 대연 반도, 오양 양지 재건축을 끝으로 대연동의 입주물량 공백 상태는 영구적으로 계속될 것입니다.
남천동은 삼익비치와 협진태양, 우성 보라, 반도보라 등 군소 재건축이 완료된 후 남천동의 입주물량 공백 상태도 영구적이 될 것입니다.
부산지역 전체도 남천, 대연동과 마찬가지로 부산시 도시 및 주거환경개선 과제가 마무리되는 2030년 전후에는 대우마리나 재건축 등 극소수 물량을 제외하고 입주물량 공백 상태가 영구히 계속될 것입니다.
즉, 도시 및 주거환경의 천지개벽적 완성 후, 입지는 불변이고 공급량은 더 늘릴 수도 없는데...
모두 거의 수직에 가까운 공급곡선과 결부된 수요곡선의 가격 탄력성을 상상해 보세요.
아직 살 날이 많은 2030등 젊은 세대는 인구, 일자리가 많이 늘어나게 되고 도시 및 주거환경이 천지개벽하는 지방, 지역에 가족과 더불어 편안하게 살아갈 집 한채 사서 묻어뒀다 생각하고 잊고 지내세요.
10년, 20년 후 저절로 늘어나게 될 실물 자산은 생계비, 노후 대책비용 마련에도 상당히 도움 될 것입니다.
주식과 마찬가지로 주택의 투자 수익도 통상 탐욕에 반비례하는데, 주택은 주식의 단기 매매, 자칭 전문가들에 의존하여 손실폭 늘리기, 그들의 설거지 등등 외에도 높은 취득 비용, 양도비용이 투자 수익 감소에 추가됩니다.
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