2015, 2017 국민 경제 안전과 재도약, 지역 발전과 지역 부동산, 바른 용어 사용 등.
bebe ・ 2019. 9. 13. 6:00
2018년 8월 16일 오후 4시 33분에 저장한 글입니다.
추천(852) 댓글 수정 삭제 2016.08.18 13:22:41
글쓴이 태양은 가득히 *.47.129.139
2015년 7월 20일 오후 4시 32분에 저장한 글입니다
복지 증진을 위한 재원마련과 양립 가능한 우리 국민경제의 안전 강화,
국민의 소득, 자산 증가로 국민경제 도약, 선순환 구조 구축에 기여하는 방안 중에서...
오늘은 상부, 정신적 소프트파워인 인간의 존엄, 가치, 자유, 민주, 반부패, 청렴성, 공정, 투명성 등 상대적인 고가치를 제외하고ㅡ
하부, 물질적인 하드파워 중에서 서비스 산업, 부동산 등 단편적인 경제와 복지재원 마련 등 복지 영역의 일부에 대해서만 살펴보자.
오늘날 그리스, 베네수엘라, 아르헨티나, 이태리, 스페인, 포르투갈 등등뿐만 아니라 세계 대다수 나라들과 국민들이 지속 불가능하고 불건강하며 위험한 국민경제, 실업과 경제난, 경제 위험, 복지 축소 등으로 가고 통을 겪고 있다.
우리나라의 미래 정치, 경제도 환골탈태하지 않고 민주화 이후의 역대 정부처럼 계속 나라, 가계빚 등 각종 빚을 되풀이하여 급증 시킨다면 수십 년이 지나지 않아 상기한 나라꼴이 될 수밖에 없을 것이다.
이는 세계 최고 수준의 저출산과 세계에서 가장 빠른 속도로 고령, 초고령화 사회가 되어가고 있는,
나라, 내수가 작은 소한민국만 고려해도.
그리고 반부패, 청렴과 더불어 혹독하게 심판받아야 할 이명박근혜 십 년 정권의 만성 저성장에 각종 빚 폭증의 경제 책임만 고려해도 누구나 예상할 수 있을 것이다.
즉, 저출산 고령화에서 앞서 간 일본의 사례만 검토해 봐도.
이명박근혜 십 년의 처참한 경제 성장률 등 객관적 경제 실적과 천문학적인 공기업 빚, 나랏빚, 가계빚을 증가시킨 객관적인 자료, 통계만 봐도 누구도 상기한 그 예상을 부정하지 못할 것이다.
그럼에도 배역의 정치, 정부, 관료, 기업 등등과 그들의 똥개, 나팔수 언론, 검찰 등등과 각종 정치 빠돌순이들은 언제나 그랬듯,
나만 잘묵고 잘살믄 그만, 마치 남의 일인 양, 한가롭기만 하구나.
반면에,
원유 등 자원 부국들인 카타르, 아랍에미리트 연합국, 쿠웨이트, 노르웨이 등등의 나라들.
그리고 나라가 더 작지만 더 건강하고 부유한 모나코, 산마리노, 리히텐슈타인, 안도라 등의 미소국가들은 국민경제도 안전하고 건강할 뿐만 아니라 국민 개개인의 경제생활도 풍요롭다.
심지어, 그들 국가 중 일부는 국민 복지 수준도 아주 높고 납세, 병역의 의무까지 없다.
마이 부럽다.
부러우면 지는 건데도.
반대로, 우리의 현실은 청년, 미래세대들에 그 나라들 보다 더 좋은 나라, 세상을 물려줘야 하는데 반대로만 가고 있는 개망민국이다.
그러나 이대로 주저앉을 수는 없고, 이 세상에서 불가능한 일은 없기에,
이 나라의 주인인 국민은 다음 정권에서 무능, 무력하기만 한 정치, 관료, 기업인들을 채찍질해 가며 국민경제를 바로 세워 나가야 할 것이다.
골백번도 더 언급되었던 국민경제의 선순환 구조 정착이든, 경제 민주화든, 일자리, 소득 친화적인 투자든, 부유층 증세든 무엇이든.
지속 가능하고 건강한 국민경제를 위해,
보름 전 해야 해야 가 쓰다 만 국민경제의 한 부분으로서의 서비스 산업, 그 서비스 산업의 한 분야로서의 관광, 레저, 휴양산업 및 이와 관련된 도시, 주거 환경과 부동산 시장에 대한 결론 글들 대신 이어 쓴다.
시범 케이스 지역인 일개 지방 부산에 대해 쓰기 전에 먼저 원론적인 이바구부터 시작한다.
차기, 차차기 정부의 숙제로, 두서 없이, 힌트 위주로 나열될 것이니 여야 각자 깊이 생각하고 연구해 볼 일이다.
국민과 국민경제가 항구적으로 국내외의 경제적인 위험에서 보다 안전해지고 건강해지기 위해서는 국가, 가계 재정이 튼튼해야 한다.
경제에 큰 부작용 없이 국가 재정, 그 기틀로써 가계, 기업 재정을 튼튼히 하고 각종 빚 위험을 줄여야 한다.
서민 중산층들의 일자리와 소득, 자산을 한 사람, 한 푼이라도 더 많아 늘려 줄 기업 경쟁력 강화가 선결, 전제 조건 중 하나다.
보다 튼튼한 가계, 기업경제가 보다 튼튼한 국가 재정을 가능하게 할 수 있다.
국민 경제가 중장기적으로 회복을 넘어 활황을 지속하면 저절로 세수가 늘어 국가 재정이 튼튼해지고,
양질의 일자리가 최상의 복지인 만큼 빈민, 서민의 일자리, 소득이 늘어나게 되면 가계 재정을 저절로 튼튼하게 하는것은 물론 복지 비용 감소로 국개재정도 튼튼하게 하는데 기여할 수 있기 때문이다.
민주화 이후 역대 정권들과 마찬가지로, 군사, 독재 정권에 비해 천문학적으로 증가한 국가, 가계채무와 그 위험의 결과를 더욱 악화시킨, 무능, 유해의 대명사 사대 수구 개독 이명박근혜 10년 정권은 철저하게 이것들과 반대로 국민, 가계 경제를 병들게 했다.
민주화 이후의 역대 정부들이 확대, 고착화 시킨 자산, 소득, 지역 등 각종의 양극화 탓으로 인해,
현재 국가채무보다 많은 국가 자산,
또한 우리나라의 평균치로서 가계, 개인 빚 보다 다섯 배가 넘는가계 자산이 있어 일견 우리나라의 가계빚이 그리 위험하지 않게 보일 수도 있다.
그러나 그 자산은 빚 위험과 상관없는 자산, 소득 상위 소수층에 편중되어 있고,
지난 환란, 흑자부도 등에서 경험했듯 아무리 빚보다 많은 자산이 있어도 빚 갚을 유동성, 변제능력이 부족하면 언제든 망 조, 파산할 수 있다.
또한 가계 채무 총액뿐만 아니라 그 증가 속도도 문제다.
특히, 빚 상환, 변제능력은커녕 벌어도 나날이 빚만 늘어나는, 30%에 근접하는 20%대의 적자, 한계가구들의 늘어나는 가계빚이 더 문제다.
한계기업과 마찬가지로 한계가구의 가계 채무는 가계, 개인 경제를 넘어 우리나라 금융 시스템, 나아가 국민경제의 잠재적 위험이 되고 있다.
신용 채무, 장사, 생계비 등을 위한 부동산 담보 채무 등등의 빚 말이다.
따라서, 한계기업의 경쟁력 강화, 서민 빈민층들의 일자리, 소득 늘리기 뿐만 아니라 한계 기업, 가계들의 철저한 구조조정도 필수다.
쉽지 않겠지만 앞으로 우리의 국민경제가 나아 가야 할 길 중 하나는 빚 없고 자산, 소득이 많은 소수 계층들에게 지금 보다 몇 배, 몇 십 배의 세금을 더 걷는 길이다.
예컨대 소득 재분배와 사회 보장 기능까지 있는 소득세, 보유세, 재산세, 법인세 등의 직접 누진세 강화 말이다.
또한 서민, 빈민 일자리, 소득에 친화적인 서비스산업, 대기업, 중소기업 가리지 않고 획기적이고 창의적인 양질의 일자리 창출이다.
나아가 창의적인 일자리 외 일자리와 양립 불가능하기에 쉽지 않겠지만 최저임금과 비정규직 임금의 지속적이고 대폭적인 인상과 튼튼한 국가 재정으로 공공근로사업 등을 통하여 서민, 빈민층들의 소득을 보충해 주는 일이다.
이 모든 것은 양질의 일자리가 최선의 복지이고, 사회, 경제적 약자층도 최소한의 건강하고 문화적인 생활이 가능할 정도의 소득과 자산을 가지게하여, 장래의 우리는 더불어 함께 사는 따뜻한 사회가 되어야 하기 때문이다.
가계 채무 위험, 국민경제의 잠재적 위험을 근원적으로 줄이는 길이기도 하다.
이상은 말이야 쉽지 존나바리 어렵다.
트키, 무능, 무지, 심지어 유해 오물 덩어리들이자 경력 자체가 수치, 치욕 그 자체인 해방 후 대통령 이하 역대 정치인, 고위 공직자들에게는 불가능에 가까울 정도로 어려울 것이다.
쉬운 것이면 누가 못하랴?
그래서 국민이 직접, 사소한 지방 부동산 대세 상승을 포함한 낙후된 지방 활성화 등등 정치, 군사, 외교, 통일 영역 등 더욱 중요하고 시급한 과제들이 많음에도 불구하고 경제 영역의 수많은 과제를 계속 수행하고 있는 것이다.
이하 해야 해야 가 쓰다가 만 글과 앞으로 대신해서 쓸 글들은 장차 인구 감소시대를 벌충하고 남을 세계 최강의 경쟁력을 가진 국토, 도시환경 및 관광, 레저, 휴양 강국 등등부터 가진 자 소수에게 더 많은 세금과 창의적 서비스업, 서민, 빈민의 일자리 창출 등등까지도 상기한 수많은 과제들 중 하나인 것이다.
수많은 경제영역 과제 중에서, 관세, 부가가치세 등의 간접세 등 각종 조세 중에서 작은 한 부분인 직접 누진세,
그 누진의 직접세 중에서 소득세, 법인세, 증여, 상속세 등에 대해서 다음에 쓰기로 하고 오늘은 오로지 재산세, 보유세 하나에 대해서만 쓴다.
보유세의 70% 이상을 기업들이 부담하고 있는 것이 객관적 사실이다.
명동 땅값이 평당 수억이고 수많은 대기업, 중소기업과 상공업자들이 보유한 땅만 고려해도 우리나라의 재산세, 보유세의 메이저는 기업, 중소상공업자들이 보유한 땅이고 국민 60%가 보유한 주택은 마이너일 뿐이다.
그러나 호랑이가 토끼를 잡을 때 최선을 다하듯 작은 주택 재산, 보유세일지라도,
매년 안정적으로 국가 재정에 기여할 것이기에 최선을 다해 가진 자 소수들이 십, 이십여 년 후 지금 보다 몇 배, 몇 십 배의 재산세, 보유세를 부담하게 할 정도로 국민의 자산, 소득을 증가시키기 위해 노력하는 것이다.
원론적으로 현재 우리나라 종부세는 쥐꼬리 수준이다.
현재 우리나라 30대 재벌들이 거주하고 있는 집값을 다 합해도 공시가격으로 수천억 원을 조금 더 넘길 뿐이다.
그것도 이건희 일가, 이재용 등 자녀, 이명희 등 형제자매들의 그 수천억의 절반에 가까울 것인데 세금은 북미, 유럽 등 자칭 선진국들에 비해 껌깞인 것이 현실이기 때문이다.
앞서 언급한 미소 국가인 모나코, 홍콩 등등뿐만 아니라 영, 미, 불의 런던, 캘리포니아, 몬태나, 툴루즈, 심지어 중국, 인도 등지에서는 공시지가로 집 한 채에 천억 내외부터 1조를 넘는 집들이 쌔고 쌨다.
실거래가는 공시가격 보다 두 배에서 다섯 배 더 높을 것이다 하니 믿거나 말거나다.
보다 구체적으로 프랑스 툴루즈 지방의 빌라한 채 가격은 공시지가만으로 8천억을 넘기고 인도 뭄바이의 개인 주택 타워한 채 가격이 1조 1천억이라고 한다.
그 주택들의 재산세 보유세는 얼마며 공시 가격이 아닌 실거래 가는 얼마?
조금 과장해서 말하자면,우리나라 백대 재벌은커녕 천 대, 만 대 재벌들 집값 다 보탠 것보다 높을 것 같다.
그들에 비한다면, 우리나라 재벌 등 가진 자들 극소수는 여태까지 주택 재산세, 보유세에조차 껌 값만 지불하고 살았단 말이다.
장차 그들에게 매년 몇 배, 몇십 배의 주택 보유세, 재산세를 납부할 기회와 영광을 주는 방향으로 나가야 할 것이다.
한강변의 고가 공구리 주택 등 부동산 불로소득만으로 졸지에 수백 만, 수천 만 장자로 등극하신 강남 백, 흑돼지들에게도 지금보다 최소 몇 배의 보유세, 재산세를 납부할 기회를 주는 것도 두말하면 잔소리다.
일 예로, 한강변 용산, 서초구, 강남구, 송파구 등의 낡은 집값들이 제법 올랐던데, 장차 소수 가진 자들만의, 그들만의 리그들에 해당하는 그들은 토지, 상가 등 다른 부동산을 제외 하고도 오직 하나의 주택들에 매년 지금보다 몇 배 이상의 재산세, 보유세를 납부할 기회를 가지게 될 것이다.
장래에 서울시는 동급의 세계의 다른 대도시들 보다 도시와 주거 환경은 물론이고 주택 품질도 좋으면서 주택 가격은 훨씬 낮은 가격대로 주택조차 보다 나은 경쟁력을 갖출 수 있도록 도시 및 주거환경, 주택 품질을 획기적으로 개선해 나가야 할 것이다.
정부, 정치권 뿐만 아니라 한강변 관리 계획 등등에 있어서의 서울시, 전국의 각 시도는 앞으로 계속될 시범 케이스 지방인 부산시, 남천동, 대연동 등의 도시 및 주거환경 개선과 국제적인 관광, 레저, 휴양산업의 경쟁력 확보 방안 등등을 필히 참고해야 할 것이다.
그리하여, 서울시의 도시 및 주거환경이 글로벌 대도시들보다 경쟁력이 높아지게 되면 서울시의 국내외 관광객들은 지속적으로 늘어 날 것이며,
미래 가장 자유롭고 민주적인, 가장 청렴하고 투명한 소프트파워 최강국이기에 해외 부유층들이 영주권을 얻기위한 경쟁력이 치열할 수 있고 주택 보유세는 지금보다 열배, 스무배로 늘어날 수도 있을 것이다.
계속하여, 일 예로,
최근 들어 한강변 용산, 서초구, 강남구, 송파구 등의 재건축 대상의 낡은 집값들이 제법 올랐더라.
반포 주공 등은 지난 버블 절정기때의 고점 대 가까이.
은마, 개포 주공, 압구정 현대, 한양, 잠실 주공 등등 대다수의 실거래 가격이 많이 올랐더라.
앞으로 서울 집값은 더 올라 몇 년 후, 2018년을 전후하여 종부세, 재산세 합산액은 2015년 지금보다 두 배 더 오를 수도 있을 것이다.
10년, 20년 후, 장차 한강변 관리 계획이 보다 구체화되고, 서울시의 도시, 주택 재정비 사업과 함께 한강변 도로 지하화 등 한강변 도시 및 주거 환경 개선 사업들이 완료된 후에는 그들이 누리는 만큼 비용을 지불하게 해야 한다.
그들 소수 가진 자들만의, 그들만의 리그들에 해당하는 그들 주택들에 매년 지금보다 최소 몇 배 이상의 재산세, 보유세를 납부할 기회를 주어야 한다는 말이다.
서울, 강남이 그렇듯 어느 지방이건 돈과 사람이 몰리면,
즉, 공공, 민간 자본이 투하되고 지방, 지역이 발전하게 되면 그 지역, 지방의 집값 땅값도 오르기 마련이다.
차차 보다 구체적이고 세부적으로 상술하겠지만, 최근 부산 요지의 낡은 집값도 장난 아니게 쳐 올랐더라.
아무리 부산 등 지방 부동산의 재활성화가 다시 시작되었다고 하지만,
부산시의 아파트 일부가 최근의 실거래가가 지나치게 크게 오른 경향은 부정할 수 없다.
망둥이가 뒤니 꼴뚜기가 뛴다고 가시적으로 진도가 나가는 남천, 대연동의 삼익 시리즈 재건축 단지들 보다 재건축을 한참 기다려야 할 해운대 가락국수의 대우, 경남 마리나 형제들은 삼익 시리즈들 보다 더 많이 올랐다.
불과 몇 달 만에 작년 저점을 기준으로 전용 25평 아파트 실거래 최고 가격이 5억을 넘긴, 2억 가까이나 쳐 올랐다.
우동 삼호가든, 수영 현대, 남천 뉴 비치 등등의 낡은 아파트들의 실거리 가격도 마리나 형제들에 준하여 많이 올랐더라.
아무튼 부산 집값은 서울 집값에 비해 지나치게 싼 것도 부정할 수없고,
극소수 지역, 극소수 주택에 불과할지라도 부산에서도 십 년, 이십 년 후가 되면 서울 강남 공구리들처럼 그들만의 리그로 종부세, 재산세 몇 배 이상을 납부할 기회를 가진 주택들이 많이 늘어날 것 같기에,
전용 25평의 가격이 5억이 아니라 10억으로 오른들 어쩌랴?
그러나 매사 과유불급이고,
가랑비에 옷 젖듯, 살금살금 티 안나게 오래 오르는것이 좋은데 단기에 급등하면 부산 부동산 시장은 가격과 공급 물량 부담으로 빠르면 내후년인 2017년경 다시 한번 더 침체기를 겪을 수 있을 것이다.
그러나 조삼모사이고, 어차피 시범 케이스 소지역 남천, 대연 등 소수지역 소수 부산 집값은 전용 25평을 최고가를 기준으로 5년 후 2020년경 10억, 10년 후 2025년경 15억, 15년 후 2030년이면 20~30억으로 오르게 될 것이기에 단기 1~2억 오른것은 큰 문제가 되지 않을 수 있다.
그리 10~30억으로 올라봤자 서울 강남 3구처럼 종부세가 급등할 주택수는 극소수이기에 집값이 급등해도 문제는 안될 것이다.
십 년 후, 해운대 마린시티의 고급 주상복합, 오피스텔, 몇 년 후 완성될 중동의 엘시티 등등까지 포함하여,
완공되기까지 최소 5~10년이 걸릴 삼익 시리즈 재건축, 도시 및 주거환경이 천지개벽할 대연 2, 3구역 등 대연 내륙지역 주택들을 모두 더해도 수만 가구에 불과 하여, 종부세가 급등하는 서울시 주택의 1%밖에 안될 것이기 때문이다.
이십 년 후에는 상기의 대우마리나 등의 재건축과 북항 재개발 지역, 시민공원 촉진 지역 등을 포함하여 서울시의 2%,5%로 늘어 날 수 있겠다.
또한, 온천 2, 4 구역, 거제 2구역, 양정 1, 2, 3구역과 연산 재개발지역, 복산 1구역, 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 괴정 5구역, 문현 3구역 등등 수천 가구 이상의 대단지 주택 정비사업과 그 인근 지역 등등.
부산시 각종 개발 사업과 주택 재정비 사업 완성으로 부산 경제,기반시설, 도시,주거환경등의비약적, 획기적인 발전과 더불어 그 비율은 기하급수적으로 늘어날 수 있을 것이고 또 늘어나게 될 것으로 기대한다.
또한, 원론적으로 재강조한다.
장래에 서울시와 전국의 도시들은 동급의 세계의 다른 도시들 보다 도시와 주거 환경은 물론이고 주택 품질과 주택 가격조차 보다 나은 경쟁력을 갖출 수 있도록 각자 모두는 도시 및 주거환경, 주택 품질을 획기적으로 개선해 나가야 할 것이다.
예컨대, 현재 비루하고 초라하기만 한 부산시는 미래에 인근의 해양 도시들인 홍콩, 상해, 싱가포르, 도쿄 보다 경쟁력을 갖춘 도시로 발전시켜 국민경제에 다소라도 이바지하게 만들어야 할 것이다.
최소비용, 최대 산출 등 경제 원리에 충실히 하면서도 보다 창의적인 수단과 방법으로 말이다.
중앙 정부와 지방정부는 서울시에 비해 국가나 공공자원뿐만 아니라 민간 자본의 투입까지 현저하게 최소화하면서도 보다 효율적인 수단과 방법으로, 더하여 전국 도시, 지방, 국민경제에 긍정적인 영향을 발휘할 수 있는 방향으로 시범 케이스 부산시를 획기적으로 발전시켜 나가야 할 것이다.
시범 케이스 지역인 부산시의 발전 방향에 대해 구체적으로 서술하기 전에 조화로운 사회, 지역 통합과 국토균형 발전에 대해, 그리고 자원 배분과 투입의 효율성에 대해 원론적인 글 하나만 쓴다.
서울시의 거미줄 도로, 지하철에 투입된 혈세, 공공자본만 고려해도.
서울시의 대기업 본사, 한전 부지 민간 자본만 고려해도.
누적적으로 이 나라의 공공자본과 민간 자본의 블랙홀이 되었던 현재 서울시의 도시 경쟁력은 뉴욕, 런던, 도쿄, 파리 등등과 비교하여 초라한 부산은 과연 어떠한 수준인가?
국가, 국민 자원의 불공정 분배, 비효율, 낭비를 논외로 하더라도,
국토 균형 발전, 지역 양극화 축소는 고사하고, 또 낙후된 전국의 시도에 긍정적인 파급 효과도 고사하고, 특히 낙후된 호남, 강원권역 등등을 더욱 말려 죽여 가면서 서울뿐만 아니라 경기, 인천 지방들까지 공해, 혼잡비용 등으로 스스로를 신음하게 만들었다.
텅 비어있는 호남, 강원의 공항, 여수시 등의 크루즈 등 항만 시설들만 생각해 봐라.
목포, 군산, 순천, 여수, 강릉, 속초, 원주 등이 발전되었고 삼척이나 여수에 정박했던 호화 크루즈 여객들이 서울 여행한다고 상상해 봐라.
부산시의 장래 발전 방향은 서울시에 누적적으로 투입된 국가, 공공자원과 민간 자본의 천 분지 일, 만 분지 일만 투입하고도 뉴욕, 도쿄, 싱가포르, 홍콩, 상해보다 더욱 경쟁력을 가진 해양도시로의 발전이다.
또한 서울시의 발전이 전국 각 지방의 발전에 별로 기여하지 모스는 것과 반대로 부산시의 발전이 전국 각 지방의 발전에 기여할 수 있게 하는 부산시의 발전 방향이다.
예를 들어,
관광, 레저, 휴양산업에 있어서 부산시의 육상, 항공 운송은 제쳐두고 해상 운송만 예를 들어 보자.
장차 나날이 크게 늘어 날 모항으로서의 부산 북항, 영도, 용호, 다대포항 등은 고급 크루즈, 요트 여객은 물론이고 크고 작은 군소 유람선, 여객선 승객들까지 제주도, 울릉도와 동서남해의 수많은 낙후된 섬과 항만들을 찾게 햐야 할 것이다.
낙후된 지역의 여행, 탐방부터 요식, 공중접객업 등등의 서비스산업, 특산물 소비 등등까지 부산은 동반성장, 발전으로 낙후된 지역 경제의 활성화와 낙후된 지역민의 소득, 자산 증가에 기여하게 할 수 있게 해야 할 것이다.
부산시, 자치구는 워낙 지려천박한데다 무능의 극치를 자랑하는지라 보다 구체적으로 거듭 힌트를 줘도 못알아 묵겠지만, 다시 한번 더 힌트를 준다.
서서히 침몰하는 배에 비유되는 부산은 찬법, 더운밥 가릴때가 아니다.
강남 대로 지하화 비용의 십분지 일만 투입하고도, 공공해변 친수 공간화로 시민의 편의에 기여 하면서,
국내외 관광객을 크게 증가시킬 수 있는, 공유 수변과 산의 녹지축 연결로 서울은 물론 글로벌 해변 대도시 보다 녹지공간을 획기적으로 늘려 장차 세계 최고의 주거환경으로 발전 시킬 수 있는,
무엇 버다도 지상 녹지축에 공공 상설 특산물 시장, 덮개 공원을 포함하여 스카이 라인, 뷰 포인트 등등 1원 투입으로 10원의 편익을 창출할 수 있는 방안들을 빠른 시일 내 완성해야 할 것이다.
예를 들어, 날마다 비약적으로 늘어나게 될 국내외 여행객만으로도 대남 로타리와 해변가 도로의 지화화 상부 녹지 공원화, 용호만과 연결하는 창의적 덥개 공원에 큰 돈은 안들지만 장기적으로 투입된 돈의 수십, 수백배의 편익,투자수익은 가능할 것이다.
돈이 될 것이기에, 겁 많고 약삮바른 민간 자본도 수십 년간만 영업권을 보장하고, 그 후 시, 자치구에 기부채납하게 해도 서로 달려들만큼 말이다.
더 많은 국내외 관광객 유치가 가능한, 해운대, 오륙도, 태종대, 황령산과 연결된 해상, 육상 첨단,안전, 친환경 케이블카, 나아가 부산 도심 해변의 최첨단 창의적 관광열차 등등도 마찬가지다.
다른 낙후 지역, 지방의 발전도 마찬가지다.
천혜의 서해안 변산, 옹진반도와 세계 5대 개 습지, 갯벌과 부여, 공주, 나주, 익산 등 고대, 백제, 마한의 역사탐방.
서울, 개성, 인천, DMZ 등의 역사, 생태, 평화 탐방과 문화, 쇼핑.
강원도 고성 등 항만과 인근의 금강산, 설악산, DMZ 탐방 등등 창의적 지역, 지방 발전 방안은 무궁무진하다.
그런 낙후된 지방 발전에도 조금이나나 창의적 부산의 발전이 이바지할 수 있음은 두말하면 잔소리다.
쳐 죽일 역대 정치, 정부, 관료 등등의 새끼들.
서울시도 일 국의 일 지방일 뿐이다.
현재 세계에서 유래가 드문, 그 잔재가 남아있던 일본, 프랑스조차 점차 행해 화 되어가고 있는 수도, 수도권의 개념과 의미.
전근대, 봉건적인 수도권 개념부터 없애야 할 것이다.
우리나라 제2의 도시인 부산조차 100대 기업 본사가 없을 정도로 민간 자본조차, 우리나라의 모든 돈과 권력이 서울에 집중된 것이 현실이다.
따라서, 차기, 차차기 정부는 앞으로 지역, 지방의 특색에 맞춰 공공기관만 아니라 민간 기업의 지역 분산도 잘 이루어지도록 유도해야 할 것이다.
예를 들어, 해양 물류, 해양 여객운송, 선박 및 선박, 해양 물류와 관련된, 해양도시에 특화된 기업과 금융산업들이 고비용, 비효율적으로 서울에 모여 있을 필요가 무엇이냐?
정부, 정치권 뿐만 아니라 한강변 관리 계획 등등에 있어서의 서울시, 전국의 각 시도는 앞으로 계속될 시범 케이스 지방인 부산시의 비약적 발전,
그 부수, 반사적 효과에 불과한 집값조차 수십 년 후 강남 버금의, 어쩌면 강남을 능가할 수도 있는 남천동, 대연동 등의 도시 및 주거환경 개선과 국제적인 관광, 레저, 휴양산업의 경쟁력 확보 방안 등등을 필히 참고해야 할 것이다.
2015년 7월 21일 오후 5시 01분에 저장한 글입니다.
인구 감소는 국민경제를 지속 불가능하고 불건강하게 하는 데.. 작년에 일본의 인구 감소 폭이 최대.
1950년대부터 1990년대까지 우리나라의 한해 평균 출생률은 60만 명대에서 120만 명대.
2000년 들어 우리나라의 출생률은 한 해 40만 명대로 급감.
한 나라의 한 해 사망률이 출생률을 초과하는 시기를 의미하는 총인구 감소시대.
우리나라의 총인구 감소시대는 과연 언제쯤 일까?
다른 모든, 조건이나 상황을 일정불변이라 가정하면.
모르긴 해도 우리나라 1950년대 출생자들이 평균 수명에 가까운 80대에 도달할 무렵, 즉, 2030년대 이후가 되면 우리나라 한 해 사망률이 30~40만 명대를 넘어서지 않을까?
청년, 미래세대의 부담과 고통이 될, 국가채무 등 공채무와 가계 채무 등 사채무는 민주화 이후 배역의 정권들마다 두 배가량 늘려 왔는데..
특히 최근의 사대 수구 개독 10년 정권은 경제 침체에도 불구하고 더 빠른 속도로 공사 채무를 늘려 왔는데..
이 또한 모든 조건이나 상황을 일정불변이라 가정한다면 우리나라, 우리 국민이 파산하기까지 과연 몇 십 년이나 남아 있을까?
더군다나 우리나라의 총인구 감소시대도 얼마 남지 않았는데.
부정부패, 불법, 불공정, 불투명 사회는 또 어떻고.
더 이상 잃을 것도 없는 경제적 하층민들이 혁명, 민란, 폭동을 일으킨다면 나라 망조는 몇 달 만으로 족할 것이리라.
소프트파워 강국은커녕 하드파워 강국 대한민국도 개뿔 개망, 소한민국의 가능성도 부정하지 못한다.
그리되면, 당근, 지속 가능하고 건강한 국민경제도 각종 자산 배 이상 불리 기와 빚 위험 절반 이하 줄이기도 미친년 헛소리에 불과할 것이다.
그럼에도 개망민국 정치, 정부, 관료, 기업 등과 그 하수인 개언론,떡찰등의 똥구멍 죽창 내지 죽창 고슴도치 새끼들은 한가로이 정치, 권력 중독, 정치 공학 놀이나 하고 자빠졌다.
달리 최 저질 국민 중 한 마리들에 불과한, 언제든 콩밥, 철저한 법적, 정치적, 도의적 심판대상들인, 지적, 도덕적, 인격적 백치 새끼들이 말이야.
그럼에도 불구하고,
또한 침묵의 시대에도 불구하고 일체의 불법과 비윤리 없이도 세상에서 가장 깨끗한 나라 등 우리나라, 우리 국민이 가야할 소프트 & 하드파워 최강국으로의 제 갈 길을 갈 수 있고 또 반드시 가야만 한다.
나라 작고 변변한 자원조차 없는 나라에서, 더구나 폐허가 된 전쟁터, 보릿고개에서,
압제, 독재, 총칼, 칠성판, 막걸리 보안법 등에서 오래 전 자유와 민주, 그리고 더 오래 전에 이밥과 기와집을 스스로 만들었던 우리의 국민이 아니더냐?
이에 비하면 상기의 나라 경제, 정치 망조는 아무것도 아니다.
이 세상에서 불가능한 일이 어디 있나?
미래의 주역인 이 나라 청년, 미래세대들이 이 나라의 통치권, 공권력을 장악하여 구악과 폐습을 깡그리 콩밥, 대청소했으면 좋겠구나.
현행법에 피선거권 연령이 25세, 40세로 제약이 있기에..
철 쪼금 더 든, 살짝만 맛이 덜 간 허경영이 정도의 25세 국회의원, 40세 대통령이면 이 나라가 보다 제 갈 길을 잘 못가더라도 최소한 퇴보는 하지 않을 것 같다.
최소한, 정치, 국가, 정부가 왜 존재해야 하는지, 국민주권, 권력, 예산, 정보 등의 실질적 민주화 의미만 잘 알고 실천할 수만 있다면,
그것이 어렵다면 옛날 소설인 박씨전, 정기룡 전, 박문수전 등 만 잘 알고 실천할 수 있다면 역전 지게꾼 혹은 노숙자 연합이라도 이 나라의 국가 원수, 정부 여당 되기에 충분할 것이라 본다.
그것들만 어설피 알고 실천할 수만 있어도 누구나, 오로지 바르고 깨끗하며 강한 나라를 위해, 더불어 골고루 잘 사는 따뜻한 민생을 위해 목숨 걸고 일할 수 있을 테니까.
흰소리는 그만하고 예의상 부동산 이바구 하나만 더 추가한다.
물량에는 장사 없다.
버블, 거품은 절대 용납 불가다.
부동산에 관한 각종 규제 완화, 철폐의 주요 목적 중 하나가 물량으로, 시장원리로 서민의 주거안정, 전 월세값 안정이다.
내년인 2016년에도 서울, 부산 등의 입주 물량은 줄어들게 되니 집값, 전셋값은 실질 경제성장률을 훨씬 초과는 강세장을 띠게 되겠고, 작년에 이어 올해, 내년까지 건설사 등 주택 공급자 새끼들은 마지막 끝물 물량들을 대량으로 쏟아 내게 되겠지?
지난 2007년을 전후로 한 서울, 갱기, 인천지방의 밀어내기 물량 데자뷔처럼 말이야.
그럼 그 물량들이 입주하는 시점인 2017년, 2018,2019년 무렵의 집값, 전 월세값은 어찌 될까?
현재, 부산의 주택 보급률이 100%를 넘었고 빈 집들은 날로 늘어나고 있는데, 저출산 고령화가 더욱 고착화될 것인데 말이야,
아니, 앞서 언급했던 것처럼 총인구 감소시대가 머지않았는데 말이야.
그럼에도 부산 집값 하락, 역전세의 가능성은 없다고?
집은 가족과 더불어 사는 공간이기에 빚 없이, 또는 충분히 감당 가능한 빚을 내어서 일가구 일주택자, 무주택자가 집 한 채 사는 것은 무방하겠지만,
지금은 장미빛이라도, 정기예금금리 이상의 초과 때, 장기간의 수익을 바라고 과다하게 빚내어 투자한다면 장래 주택 시장에게 응징 당할 수 있다.
모두가 다 그런 것은 아니겠지만, 언 발에 오줌 누듯, 올해 내년까지는 좋을 수 있어도 내후년 이후에는 지역, 지방별로 공급물량에 따라, 집값에 따라 몇 년간 집 때문에 개고통 당할 수도 있단 말이다.
지난날 2007년 과다 물량의 후유증으로, 중기적으로 서울, 경기, 인천지방의 주택 소유자들 중 일부가 하우스푸어, 역전세난으로 고통받았던 것처럼 말이야.
만약 중장기적 공급물량 폭증도 모자라 지역 경제까지 침체 한다면?
그러니 일가구 일주택 장기 투자가 아닌한 모두 집 투자에도 신중을 다해야 할 것이다.
그러나 다음에 보다 상술하겠지만,
버블 없는 건강한 상태에서, 자본주의, 자유시장, 사적 자치를 존중하면서도 각종 자산 배 이상 불리기의 목표 중 하나인 집값 배 이상 불리기의 목표도 변함없고 상기와 양립 가능하기에 침체기 몇 년동안 버틸 수만 있다면 부산 투자는 계속 유효, 유용하다.
그 대략적인 이유 중 하나.
가능성은 적더라도 부산 부동산 시장이 계속 좋을 수도 있고, 돈가치가 계속 하락할 것이기 때문이다.
과거. 강남 아파트값이 40년도 안되어 백배 상승한 것과 전세 보증금 평균값이 25년 만에 20배 올랐던 것은 상당 부분 실질 지디피, 실질 소득과 수요 증가에 기인된 것을 부인할 수 없지만 물가 상승, 인플레이션 착시 현상도 상당 부분 기여했었다.
20년 전 만 원으로 살수 있었던 물건과 지금 만 원으로 살 수 있는 물건만 고려해 봐도,
과거 고도성장의 시대와 한 지붕 세 가족으로 비유될 만큼 폭발적인 주택 수요층 증가와 지금의 저성장률, 주택 수요 감소 추세만 고려해도 누구나 뭔 말인지 이해할 수 있을 것이다.
그런 까닭에.. 지금과 미래 신규 주택 분양 시장은 어떻게 흘러갈거나?
눈치가 좀 잇는 건설사들은 벌써 우리나라 낙후된 지방 주택시장의 좌판을 걷으려 할 만큼 끝물에 해당하는 최근의 주택 분양 시장인 것같다.
부산 등 낙후된 지방 부동산 시장은 내년 2016년, 혹은 후 내년까지 이어질 주택 과다 공급 물량과 입주물량이 마무리될 무렵,
대략 2019년 혹은 2020년부터 주택 공급 물량은 급감하게 될 수 있고 다시 회복, 상승할 수 있을 것이다.
낙후된 지방은 10~20년 후 장기적으로는 과잉 물량에서 영구적으로 해방될 것 같다,
각종 주택 재정비 사업이 완료된 후 기존 용적률이 수백% 이상으로 재건축은커녕 수직증축도 쉽지 않은, 50년, 60년 그냥 늙어 가게 될 요지의 좋은 집도 많을 것이고,
재정비할 요지의 땅도 조만간 개발이 완료되었거나 주택 재정비 사업이 폐지되어 남아 있는 집 지을 땅이 많지 않아질 것이기 때문이다.
반면에,
기존의 집값은 우리의 실질 지디피가 몇 년간만 4% 내외로 성장하고 2~3%대의 인플레이션만 유지할 수만 있다면 버블 없이 시장원리에 의해 저절로 집 자산 두 배 이상의 목표는초과 달성될 수 있을 것이다.
중, 장기적이지만 공급 곡선상의의 상방 이동은 물론이고 공급곡선 자체의 상방 이동은 쉽지 않은 반면에 수요곡선은 곡선상의 이동을 포함하여 그 자체의 상방 이동이 상대적으로 쉬워질 것이기 때문이다.
또한, 두 배 이상은 평균 값에 불과하니..
날이 갈수록, 주택 수요층이 감소할수록 계층에 따라, 지역에 따라 천차만별로 전국의 집값은 차별화, 양극화는 해가 갈수록 더욱 심화될 수 있을 것이다.
따라서, 낙후된 지방 부동산의 수십년 대세 상승일지라도,
지방, 지역에 따라 집값 상승은커녕 정체하거나 하락할 수도 있는 비선호 지역과 주택들은 나날이 늘어나게 될 수 있고, 반면에 소수의 선호지역, 주택은 두 배를 넘어 몇 배까지 집값이 상승할 수도 있을 것이다.
즉, 원론적으로,
지금의 일본처럼 장래 우리나라도 빈집은 날로 늘어나게 되고, 날로 대수선이나 리모델링도 할 수 없이 낡아지는 집들도 더욱 늘어나게 될 수 있을 것이다.
반면에 모두가 수요하는핵심 요지의 주택들은 그 반대가 되겠지.
자본주의 시장경제에서, 각종 양극화, 지역, 지방별 주거 차별화가 가속화 속에서 가계빚 위험 없는, 고소득, 고 자산가 소수 계층들이 보다 많은 세금을 많이 낼 기회를 부여하는 방안 등등에 대해서 상술할 것이다.
건축비는 비슷하니..
집값은 주로 모두가 선호하는 입지, 땅값에 의해 좌우되니..
혜택받은 것만큼 책임, 의무를 부담하는 것이 당연한 것이다.
국세인 주택 보유세, 광역 시도 세인 취득, 등록세, 기초 자치단체 세인 재산세 셋만 몇 배, 몇십 배 늘려도 국가, 지방 재정 건전성에 얼마나 기여할 수 있겠나?
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 11876 등록일 2017-11-26 04:35
결론에 앞서 시범 케이스 지방 중 하나인 부산지방의 부동산 시장에 대한 과제 수행에 앞서 댓글을 포함하여 여기저기서 논란이 되고 있는 용어 사용 적부에 관해 간단히 정리한다.
몇 달 전과 마찬가지로 일반 시민, 국민이 어떠한, 언어나 용어를 사용하더라도 시민의 자유, 사회의 다양성 보장 차원에서 접근해야 한다는 원칙에는 변함이 없다.
사투리나 은어 등은 당연하고, 어떤 조악, 저질, 비문의 용어를 사용할지라도 말이야.
그러나 공익. 공공성, 사회적 책임성 등 공적 기능과 거리가 먼 일반 시민들이 아닌 대통령, 장관, 정치인 등 공적 인물들이나 아래 댓글처럼 논란이 된 대학 총장, 언론인 등 준공적 인물의 언어 선택과 사용에는 엄격한 기준 적용과 상응한 책임이 있어야 할 것이다.
특히, 논란들처럼 전문용어들조차 엉터리로 사용하는 것에는 더욱 엄격한 기준이 적용되어야 하겠지?
예를 들어, 대통령이나 주무장관인 외통부 장관이 우리나라에 관해 "평화와 안전"이 아닌 마치 남 이야기하듯 "평화와 안정"을 남발하거나,
경제와 관련된 주무 장관이나 대통령이 "국민경제"를 사용해야 할 때 "국가 경제"란 용어를 남발하는것 처럼 말이다.
공적, 준공적 인물들의 용어 오남용은 그들 개인적으로 내 못났소를 스스로 자랑하는 것을 넘어 국익, 공익을 해하기 때문이다.
상기한 예에서, 공익, 국익을 저해하는 이유를 간단히 설명해 본다.
유엔헌장 등 보편 조약이나 개별조약에 평화와 안전이라는 용어가 보편화되어있기 때문이다.
특히 군사, 국방, 외교와 관련하여 자국이 당사국인 경우에는 거의 예외 없이.
우리나라 입장에서는 한반도의 평화와 안전이지만 미국, 중국이 한반도 평화와 안정이란 용어를 사용하듯,
미국, 중국, 한국이 동북아 평화와 안정이란 용어를 사용하듯,
자국이 당사국이 아닌 경우나 자국이 보다 큰 틀에서 부분분 적으로 포함되어 있는 경우 혹은 국제정치적 상투어로 평화와 안정이란 용어가 평화와 안전을 대신하여 사용될 수 있을 것이다.
우리나라, 혹은 한국경제란 용어도 틀렸다 볼 수 없지만, 국가 경제가 아닌 우리나라, 한국의 국민경제가 더욱 정확한 용어다.
그 이유는,
경제원론 등 국내외의 경제 교과서에서 국가 경제가 아닌 국민 경제란 용어를 사용하고 있는 것도 주요 이유지만,
더욱 중요한 이유는 국가 경제란 용어는 수단이 되어야 할 국가나 국가와 동일시하는 독재자를 우상화할 수 있는 극좌, 극우 전체주의를 용인, 찬양할 위험성이 있기 때문이다.
자유민주 사회에서는 국가, 정치, 정부는 수단이 되어야만 하고, 인간의 존엄과 가치, 국민, 국민 개개인의 자유, 민주가 목적이 되어야만 하니까.
정치, 정부, 특히 남북통일과 관련하여 북한 독재, 전체주의 정권이 더욱 새겨들어야 할 이유를 하나만 더 추가해 본다.
예외적으로 북한, 아프리카, 남미 등의 탐욕적이고 무능의 극치를 자랑하는 독재국가들도 많지만 일반적으로 국민의 자유, 자율, 다양성이 억압될수록, 즉, 전체주의적 성향이 강할수록 국민경제에 더욱 효율적인 것이 일반적이다.
전체주의는 사회 분열, 갈등 없이, 신속하게, 집중적으로 희소자원을 더욱 효율적으로 배분하고 수단화된 국민을 언제든 총동원시킬 수 있기 때문이다.
독재 박정희 경제성적 보다 몇 배나 더 오래, 더 강하고 더 효율적이었던 경제성적을 증명했던 준 전체주의 국 중국,
중국 보다 몇 배의 그것들을 증명했던 히틀러의 나치, 일본제국 등 극우 전체주의, 스탈린의 극좌 전체주의 사례들처럼 말이야.
각설하고, 지방분권, 국토균형 발전 등에 관한 개헌 관련, 그리고 경제 중 부동산에 관한 과제 수행을 겸하여 계속 이어간다.
먼저,
서울지방 등 전국 각지방의 부동산시장에 관한 포털, 뉴스, 각종 카페, 블로그류, SNS 등등에서 나타난 여론 동향, 특히 얼빠진 경제 비관론자들의 난동에 대해 간단하게 짚고 넘어간다.
시범 케이스 지방으로서, 서울과 경기도 일부를 제외한 전국 부동산 시장의 활성화를 앞서 이끌고 침체를 강력하게 보완해 주어야 할 부산의 부동산 시장이 최근 들어 더욱 병든 병아리처럼 비실대고 있구나.
오늘날 여기저기서, 기본 팩트도 모르면서, 부실한 이유, 근거조차 제시 않거나 허위로 제시하면서 모든 걸 다 아는 양하는 개헌론, 개 전문가, 개티 준들이 득의에 찬 듯 배설하고 있는 폭락 타령들이 더욱 입지를 강화해 나가고 있는듯하다.
폭락기 들을 포함하여 선수, 아니 상식인들 조차 다 떠나간 텅 빈 객석에서 불안한 눈깔을 이리저리 굴리고 있는 가리 늦게 부동산 교예 입문한 이 폭락이들과 더불어 조그만, 아직 마르지 않은 덤벙 들어서 밤새워 개골 거리고 있네.
국민, 서민경제 침체, 아니면 무얼 위해 그리 발악하는지는 몰라도 과연 폭라기들의 주장들인,
"부산 부동산, 집값 상승은 문재인 정권에서 절대 불가능하다'
"앞으로 십 년간 부산 부동산은 쳐다보지도 말아야 한다"
"입주물량 폭증으로 부산 부동산 시장은 최소 몇 년간은 집값은 물론 전 월세값도 폭락할 수밖에 없고, 또 역전세난, 하우스푸어 발생은 선택이 아닌 필수다"
"부산 부동산은 폭락할 수밖에 없고 경기 남부, 충청도, 경상도 등등의 부동산은 대폭락이란 용어도 부족하다"
기타 등등의 주장들.
그럼, 과연 폭락기의 주장들이 현실화될 수 있을까?
하긴, 부동산 시장의 선행, 후행지표들인 부산 부동산의 매매, 전월세 거래량의 큰 폭 감소는 물론이고, 집값과 전 월세값도 하향 중이니...
주택 재고량인 미분양 물량이 몇 달 만에 거의 두 배로 증가했고, 최근에 분양한 아파트들의 미분양 물량들마저 추가로 대폭 증가가 예상되니...
폭라기들의 핏대 세운 목청들은 중기적 전망에 꾹한하면 전혀 근거 없는 주장이라 할 수 없겠다.
더군다나 폭라기들도 모르고 있는, 최근의 부산 부동산의 심리 지수는 급랭을 넘어 2010년대 침체기 정점이었던 2013년 보다 악화되었고, 부산 부동산에 투기, 혹은 투자했던 외부 자금들도 대폭, 지속적으로 빠져나가고 있으니,
부산 부동산 시장이 회복되기까지 몇 년 기다려야 할 것같다.
차후 낙후되고 소외된 전국 부동산 시장에 대한 결론에서 보다 구체적이고 보다 상세하게 언급하겠지만, 부산 부동산 시장의 중단기 전망에 대해 중간 결론을 간단히 언급해 본다.
전국, 혹은 지역별 부동산 시장이 활성화될 때 부러움으로 손가락 빨고 있다가 가리 늦게 땡 빚을 당겨 부산 등 낙후된 지방들에 내 집을 마련한, 불안한 마음에 잠 못 이루고 있는 부동산 효 초기 신도들은 단기 아닌 중장기적으로는 크게 걱정할 필요도 없다.
그 이유와 근거는 거듭, 계속 제시될 것이고...
지금까지 계속되었고 앞으로도 계속될 경제, 부동산 과제 수행의 주 대상은 투기와 무관한, 가족과 더불어 편안한 주거안정을 누릴 1가구 1주택자들임을 다시 한 번 더 강조한다.
크게 걱정할 이유가 없는 이유는 가족과 더불어 행복하게 살 집 하나이기에, 각종 부동산 관련 조세, 준조세의 부담에서 자유로우면서도 그리 머지않은 시기에 중기적으로 매년 실물 자산이 증가하는 즐거움을 누리게 될 것이기 때문이다.
글로벌, 국내 경기가 중장기적으로 심하게 침체되지 않는 한...
빠르면 2019년, 늦어도 2020년을 전후로, 서울, 경기 일부 지방을 제외한 전국의 낙후된 부동산 시장은 중장기 과잉공급물량의 부담이 해소될 무렵부터 서서히 회복될 수 있을 것이다.
어쩌면 2022년, 혹은 2023년까지 중기적 대세 상승기를 경험할 가능성이 크다.
아무리 폭락기 문재인 정권이 종부세 등 보유세, 양도세, 부동산 담보 대출 억제 등 전후좌우, 위아래로 우리나라 부동산 시장을 전방위적으로 옥죄어도 제 갈 길을 가는 시장을 이길 수 없기 때문이다.
숙달된 시범조교로서, 시범 케이스 지방인 부산의 부산의 집값은 다가올 부산 부동산의 3차 상승기를 통해 전국에서 가장 장기간, 가장 높은 집값 상승률 보여주게 될 것이다.
낙후된 다른 지방들은 부산을 앞서거니 뒤서거니 하면서 장기적으로 뒤따르게 되겠지?
지난 10년간 두 차례 상승기로 두 배 가까이, 부산 부동산 시장이 전국 최고의 집값 상승률을 증명했었던 것처럼 말이야.
차후, 정치, 정부의 정책방향 제시 겸, 일반인의 부동산 투자 참고 제공 겸 보다 상세하게, 보다 구체적으로 그 근거, 이유가 제시될 것이다.
바쁠 건 없기에 쉬엄쉬엄,
따뜻한 아랫목은 두고 이불 뒤집어쓰고 부러 찬 윗목에서 더 차가운 폭락 표 요강 단지를 꼭 껴안고 폭락 주문만 외고 있는 자랑스러운 우리 폭락이들은 미 꺼 나 말거나다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 13423 등록일 2017-11-27 04:03
이제 슬슬 약속한 결론을 내리기 전, 정치, 정부에게 본 과제 수행의 목적을 다시 한 번 더 강조한다.
이번 과제 수행의 주 목적은 국민경제의 한 부분인 실물경제, 그 실물경제 중 하나인 부동산 시장에 국한하여, 지금은 물론 차기, 차차기 계속될 정치, 중앙, 지방정부에 기본 밥값, 숙제를 부여하기 위한 것이다.
닥치고 정치, 정부는 오즈로 밤송이를 까라 하면 까야 하는 기야.
이십 년 전 환란, 십 년 전 리먼 사태 때처럼,
인구, 영토는 물론이고 국민 자산과 소득 등 경제대국인 미국 등과 달리,
중소형급의 태풍에도 휘청 꺼렸던,
국토, 인구가 작고 대외 의존성이 강한 우리나라 경제는 무조건 더욱 안전하고 튼튼한 길로 나가야만 한다.
우리나라는 당연히 머지않은 시기에 경제대국, 선진국이 되어야 하고, 장차 통일을 통해 더욱 강력해진 하드파워 강국이 되어야 한다.
대형 태풍에도 꿋꿋한, 뿌리 깊은 큰 나무처럼 보다 우리의 국민경제는 날이 갈수록 더 강하고 튼튼해져야 한다는 말이다.
이를 위해 우리는 건강하고 지속 가능한 국민경제를 더욱 안정적으로 성장, 발전시켜 나가야 하고, 그 주요한 수단 중 하나가 국민경제의 선순환 구조 구축 임도 재강조 한다.
국민경제 선순환 구축의 주요 수단 중 하나는 국가와 국민이 보다 더 많은 자산을 가지는 것이고 보다 빚 위험을 줄여 나가는 것이다.
부의 효과와 결합하여 장기, 안정적으로 소비, 투자를 늘려주고, 늘어난 내수는 기업의 투자, 일자리, 소득을 늘리게 되는 선순환 고리 말이다.
플로인 소득은 스톡인 자산의 원천이니까.
국민경제 선순환 구축의 핵심 고리는 획기적인 일자리 증대다.
정부와 기업의 기본 밥값인, 획기적인 일자리 증대는 기업의 국내 투자 확대와 대외적 가격, 비가격 경쟁력 강화를 선결조건으로 한다.
기업인과 기업은 다르고...
획기적 고용증대를 위한 규제혁파, 상시적 규제 조정, 노동개혁 등 정부의 기본 밥값은 경제민주화, 재벌 개혁과 양립 가능하다.
누차 강조했던,[십 년간 국가와 국민의 실물, 금융 등 각종 자산 두 배 늘리기와 국가, 가계 채무 등 각종 빚 위험 절반으로 줄이기]의 중간 목표는 국토균형 발전 등등과 함께 상기한 국민경제 선순환 구축의 여러 주요 수단, 방법 중 하나인 것이다.
또 누차 강조했던, 특히, 낙후되고 소외되었던 지방의 도시 및 주거환경의 획기적인 개선과 발전은 상기한 중간목표를 달성하기 위한 여러 수단 중 하나의 수단에 불과하다.
도시 및 주거환경 개선의 부수적, 반사적 효과는 이번 과제의 결론인 국민, 지역민이 누리게 될 쾌적한 도시 및 주거환경과 집값 상승이다.
펄펄 끓는 서울, 경기 일부 지방은 며칠 전 언급했으니 오늘은 그 외의 지방에 대한 결론이다.
무자산자인 국민의 45%에 대한 주거안정과 보호는 현 정부여당의 주요 관심사고, 앞으로도 현 정부여당이 잘 해나갈 것으로 믿는다.
따라서 이번 결론인, 도시 및 주거환경 개선에 따른 반사로 이익 중 하나인 집값 상승은 주로 유자 산자인 국민의 55%밖에 누릴 수밖에 없겠구나.
우리나라 자가주택 소유율이 자칭 선진국들 보다 적고, 늘어나지 않고 있어 많이 아쉽고 안타깝지만...
먼저 원론적인 결론이다.
각 지방마다 부동산 시장이 회복, 활성화되는 시기가 다르겠지만 2020년을 전후하여 다년간 서울과 경기 일부를 제외한 전국 부동산 시장은 대세 상승기를 맞이하게 될 것이다.
그럼 얼마 동안 얼마만큼 상승 가능할까?
본 과제 수행은 문자 그대로, 모든 상황과 조건의 불변을 가정한 결론, 전망, 예측일 뿐임도 재강조 한다.
장기 저성장, 저출산 기조와 각종 양극화의 심화, 확대로 인해 전국의 각 지방은 인구가 급감하고 빈집이 더욱 늘어날 수도 있을 것이고, 집값이 정체되거나 떨어지는 지방, 지역이 오히려 더 늘어날 수도 있을 것이다.
이와 반대로 두 배, 세배 집값이 상승하는 소지 역도 있을 것이다.
다가올 중기적 부동산 대세 상승기에 전국의 평균 집값은 십여 년간 자산 두 배 늘리기의 목표 절반인 50% 내외는 상승할 수 있을 것이다.
국내, 국제 경기가 회복, 회복을 넘어 장기 활황을 보이면 더 많이 도 오래, 더 많이 상승할 수 있을 것이고,
그 반대면 더 짧게, 더 적게 상승하겠지?
상기의 예측은 빈집, 집값 하락을 포함한 평균치이니, 그리고 중장기적인 예측, 전망치이니...
주거 선호도에 따라, 도시 및 주거환경의 개선 강도와 속도에 따라 일부 지방, 일부 소지역의 집값은 백, 수백% 상승할 수도 있을 것이다.
단기적으로, 중 단기적으로 계속하여 집값과 전 월세값 동반 하락으로 역전세난 등의 고통을 겪을, 겪게 될 수 있을 것이다.
그 전망, 예측의 근거, 이유는 오늘의 결론에서 간단히 언급하고,
보다 세세한 근거는 일반인의 투자 참조를 겸하여 후술할, 주택 재산세, 종부세 총액의 대부분을 책임질 극소수인 1%,10% 주택과 시범 케이스 지방인 부산 부동산시장의 심층적 분석에서 보다 더 구체적이고 세부적으로 제시될 것이다.
이하, 각 지방의 부동산 시장이 언제부터 회복할 수 있을까에 대한 결론이다.
역 버블 수준의 집값에다 수요기반마저 극히 취약한, 낙후된 전국 부동산 시장은 공급물량과 재고물량 중장기 추이만으로도 대략적인 예측이 가능하다.
부동산 수급, 재고량, 거래량부터 심리 지수, 외부 자금 유출입, 주택 담보 대출 증감률 등등까지 부동산 시장에 관한 참고 자료들이 여기저기에 늘려있더라.
심지어, 각종 자료들은 월별, 읍면동 단위까지 세세하게.
이하, 언제부터 낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 회복할 수 있을까에 대한 결론, 그 결론의 근거로 인구, 입주물량만 제시한다.
얼마만큼 오를 수 있을까에 대해서는 후술할 시범 케이스 심층 분석을 참고하면 된다.
거래량부터 재고 물량인 미분양 물량 등은 각자 찾아보고 열공 하도록.
대략, 전국 각 지방의 주택 입주물량과 미분양 물량이 급감하는 시기를 전후하여 부동산 시장은 회복될 것이며, 다시 입주물량과 재고 물량이 급증하는 시기 전후까지 활황을 보이게 될 것이다.
이하, 전국 부동산 시장의 회복 시기와 관련하여, 인구, 공급 물량의 간단한 자료 하나 추가한다.
이하, 들쑥날쑥한, 부정확한 각종 부동산 통계자료고 장차 입주물량이 더 늘어날 수 있겠지만 현재까지의 자료다.
다세대, 다가구, 단독, 오피스텔, 다중주택, 임대주택을 제외한,
우리나라 부동산 시장을 주도하는 아파트에 국한한, 대략적인 입주물량이다.
1. 경기도 ㅡ 2017년 3분기 이후 2019년 2분기까지 매 분기당 3만 5천에서 5만 가구, 2019년 3분기 이후에는 1 1만~3만으로 급감한다.
서울급인 과천 등 일부 지역을 제외한, 특히 암울한 시기를 보내고 있는 경기남부의 부동산 시장은 2019년 3분기를 전후로 회복될 것으로 보인다.
인구 1280만 명에 년 4만~12만의 입주물량은 지나친 물량이라 볼 수 없기 때문이다.
2. 인천 ㅡ 인구 295만 명. 2018.4분기~2019.4분기, 분기당 1만, 년 4만 가구, 중구의 미분양 등등의 부담 외 부담 없는 입주물량이다.
3. 세종 ㅡ 인구 27만. 2014.3분기부터 2018년 하반기까지 분기당 최대 8000의 과다 물량.
그러나 2019년 들어 급감하고 2020년 이후 더 급감.
4. 대전 ㅡ 인구 151만. 2015년 이후 분기당 최대 2500. 세종시로의 인구 유출이 없어질 때 본격 회복 가능.
5. 충남 ㅡ 인구 211만. 2014.1분기~2019,1 분기, 분기당 최대 9500.2019.2분기 이후 급감. 미분양 물량 부담.
6. 충북 ㅡ 인구 159만. 2017.3분기~2019.3분기, 분기당 최대 8500.2019.4분기 이후 급감. 미분양 물량 부담.
7. 대구 ㅡ 인구 248만. 2008년 4분기 이후 분기당 최대 8500으로 개고생 이후 2017.2,3분기를 제외하고 안정적.
8. 울산 ㅡ 인구 117만. 2019 2분기 6000을 제외하고 안정적.
입주물량의 부담이 없음에도 경남과 마찬가지로 조선, 해운, 기계 등의 산업의 부진으로 동반 침체 중.
9. 광주 ㅡ 인구 147만. 2019 1분기, 2020.1분기 최대 6000.2020 2분기 이후 급감.
10. 전남 ㅡ 인구 190만. 2015.2,3분기 이후 안정적인 입주물량.
낙후된 다른 지방과 마찬가지로, 지역 산업 발전, 지역민의 소득 확충으로 수요기반의 취약성이 보완될 필요.
11. 전북 ㅡ인구 186만. 2018.1분기, 2019.1분기 최대 7500. 2019.2분기 이후 급감.
12. 강원 ㅡ 인구, 155만. 2017.4분기~2019.4분기까지 최대 6000. 2020년 이후 급감.
미분양 물량, 평창 올림픽 이후도 다소 우려.
13. 제주 ㅡ 인구 65만. 2016.4분기 1500을 제외하고 분기당 500내외의 안정적 물량.
14. 부산 ㅡ 인구 348만. 2018.1분기, 2019.1분기, 2020.1분기 최대 1만여 가구에 근접. 2020.2분기 이후 안정적.
15. 경북 ㅡ 인구 269만. 2017,3분기, 2018 2분기, 2019,1 분기 분기당 최대 1만에 근접. 2019.2분기 이후 급 감. 미분양 물량 부담.
16. 경남 ㅡ 인구 337만. 2017,2분기. 2018,1 분기와 4분기, 2019년 2분기와 4분기까지 분기당 최대 18000, 년 7만의 입주물량.
2020년 이후에야 안정적. 미분양 물량 부담.
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