별 헤는 밤
2011.08.19 15:43
[39/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 04분
달빛산행 2011/08/16 03:19:22
참고로, 물가.
최근까지 20여 년간의 한국은행, 국민은행 등등의 통계 자료들이 맞다 치고,
우리나라 집값, 쌀값, 소값 등 생활필수품들은 다른 공산품 대비 비교도 할 수 없을 만큼 훨씬 작게 올랐지만, 지난 20년간 거의 평균 6배 가까이 올랐다.
평균치이니..
최근 10여 년간 서울 등 특정지역 집값은 수백에서 심지어 천 % 넘게 올랐음에도 불구하고,
전국 평균 집값 상승률은 고작 40%대로 올랐을 뿐이다.
전국의 평균값이니..
다른 소외된 지방, 낙후된 지역의 집값은 물가는커녕 실질 경제, 소득 증가율에도 한참 못 미칠 정도로 역버블 상태기에 그런 통계자료, 수치가 나왔겠지.
전 월세값은 120% 내외로 상대적으로 많이 올랐다.
1890년대 후반에서 1990년 초반의 전국 평균 전셋값은 평균 평당 수십만 원, 8,900만 원대였는데 비해 2011년 현재 전셋값의 평균값은 그 열 배가 넘는 억대를 넘기고 있기에, 실재 열몇 배, 천수백% 상승했는데 통계자료는 꼴랑 120%라.
고도성장, 인구 증가가 지속 된다면 2020년 대에는 그 열 배인 10억대도 가능할 것이리라.
믿지 못할 각종의 통계자료들이다.
집값도 마찬가지다.
상승. 평균치에서 서울, 버블세븐 등을 빼면 낙후된 지역, 지방의 집값 수준은?
그럼에도 낙후된 지방의 역버블 가격조차 온통 버블? 폭락?
잡것들아 낙후된 지방 집값은 폭락은커녕 역버블을 해소할 정도로 장기 대세 상승이 바른 방향이다.
참고로, 수요 측 요소인 국민소득도 함 살펴보자.
1960,70년대 평균 월급 몇 천, 몇 만 원.
1980,90년대 월급 몇만에서 몇십만 원.
2000년대와 그 장래 10년 후인 2010년 대는 몇백만 원대로 대력 20년마다 열 배 정도 올랐다.
그럼 2020, 혹은 30년대의 평균 월급 수천만원 대, 연봉 수억도 가능할까?
아마 불가능하겠지? 인구 폭증, 초고속 경제성장 시대는 저물었으니까.
옛날이나 지금이나 미래에도 빚더미, 또 달리는 사람 등 사람 사는 형편은 크게 달라질 것도 없는데, 또 없을 것인데.
물가, 명목가격의 착시, 환시일 뿐인데...
공산품 등은 수백, 수천 배 명목가격 착시현상을 보이는데 오로지 집값만 착시를 거슬러 과거의 가격대로 폭락해야 된다고?
미쑵니까?
폭락 천국 비폭락 지옥, 나무 간셈 할렐루야 보살 아멘.
쓴 김에,
적으나마 부 효과, 국민경제 선순환 등등뿐만 아니라 부동산 시장과도 다소 상호 관련성을 가진 주식시장에 대해서도 함 살펴봅시다.
주식 대세 상승시켜봤자 그 과실은 외국인, 지배주주 등 극소수 중 극소수들만 그 과실을 독차지할지라도 우리나라 기업의 글로벌 경쟁력 강화의 결과물이니..
비록 적더라도, 국민 일반의 직접 투자, 각종 펀드, 보험, 연금 등 간접투자 상품으로 국민의 금융자산을 늘려줄 수 있으니...
또 국민의 일자리, 소득을 늘려줄 기업의 국내 투자 여력을 확충할 수 있으니..
우리의 주식시장은 세계 평균은커녕 장래 12개월 예상 PER, PBR이 현재에도 초저평가 상태인데 폭락해야 한다?
음모론자의 양털 깎기가 진실이라 가정에도 솜털 보송보송도 아닌 코스피 상태인데?
나아가 보송 솜털까지 뽑힌 브릭스 등등의 주식시장을 가정해도..
코스피가 3천, 오천 포인트이면 모를까 그 보송 상태인 그 털 깎아서 뭐에 쓰게?
만약 폭락이 확실하다면,
폭락교도들과 음모론자들은 차라리 레버리지 효과, 고수익을 노리고 폭락으로 공매도 등 주식 사장, 풀 등 파생의 투기 도박 시장에서 이익을 얻고,
그 이익으로 금, 석유, 곡물, 원자재 등을 싸게 주워 담으려, 더 큰 이익을 위해 폭락 시킨다고 믿게 선동하는 것이 더욱 설득력을 가질 수 있을 것입니다.
폭락 천국.
폭락~ 미쑵니까?
[39/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 04분
달빛산행 2011/08/16 03:19:22
교화 개선에도 불구하고 아직까지 온통 경제 비관론 일색의 글들이 넘쳐나는구나.
약은 고양이 밤눈 어둡고 반풍수 나라 망하게 한다고,
옹이 한 점에만 집착의 편집증에다 나르시시즘과 몽상으로, 또 가공할 세속 탐욕도 부족하여 교활, 비열이 능력, 자랑인듯하며 여론 독점에 광분하던 극소수 해악들과 그 추종자들이 아직도 설쳐대고 있구나.
이번의 교화, 개선으로 그들은 앞으로 더욱 소수로 변해가고 차차 사라져갈 것이지만..
리먼 사태 후 지금까지 몇 년간 그들이 그토록 오매불망 고대하고 기다던 세계, 국민경제가 망하고 부동산, 주식시장이 대폭락하는 상황들이 올 수 있을까요?
또 온다면 언제 올까요?
아니 폭락은 아니라도, 어중이떠중이, 지적 반풍수 주제들이 누구나 다 아는 사실을 기초로 판단하면서도,
잘 해야 하나 마나 한 소리고 못하면 허위, 왜곡하면서도 자신만 영리하다고 굳게 믿고 있는 폭락이 들. 그리고 동급 투기꾼들.
그들 소수들의 바람인 폭락은 없지만,
온 글과 댓글들에서, 부동산에 국한하여 그들은 폭락을 기정사실, 혹은 굳게 믿고 있구나.
버블 서울, 경기 일부 지방은 당연히 폭락,
2년 후인 2013년 경 공급 넘칠 비수도권 지방은 중폭 이상의 하락은 불가피, 주식 시장도 마찬가지라며 환란, 리먼 사태처럼 돈 벌 기회라고 이구동성으로 외쳐대고 있구나.
모두 꿈 깨라.
서울지방 등의 부동산이 버블 가격 대 인건 부정할 수 없지만 너그들이 그토록 원하는 폭락은 없을 것이다.
폭락은커녕 오히려 서울, 버블세븐 저가, 소형 주택들은 지금 사 두면 손해 볼 일은 없다.
5년, 10년 후인 2020년경 서울 등 저가 소형 주택들의 가격은 향후 몇 년간 조금 더 내릴 수 있으나 더 크게 오를 가능성이 더 높기 때문이다.
올해, 2011년부터 2014년 내외까지 우리의 지디피가 4%대의 안정적 성장만 해도, 5년 후인 2015~2016년경이면 서울 등 저가, 소형 주택들은 100% 내외로 상승하여 효자 노릇을 해 줄 것이다.
2~3%대의 저성장이라도 2017~2018년경이면 최소 50%는 상승하게 될 것이다.
만약 만약 5% 이상 성장한다면?
강남 3구 등 서울 지방 집값은 버블 절정기에 비해 상대적으로 저렴하고 수요기반은 탄탄하니까.
지금 죽 쑤고 있는 버블 세븐 등 서울, 경기 일부 지방의 대형 평수도 마찬가지로 중소형 아파트의 가격이 10억, 20억을 넘길수 있을 것이다.
폭락 교도, 비관론자들은 지금,
"버블 세븐 집주인은, 특히 다주택자 하우스푸어들은 한강행 선착순"
"경축 은마, 타워 팰리스 2억 추가 하락, 반포 주공, 압구정 현대는 3억 추가 하락" 등등으로 환호작약 하고 있지만,
5년 후, 늦어도 10년 후가 되면 그 년놈들의 환호작약은 비탄, 비통으로 바뀌게 될 것이니까.
물론, 은마, 압구정, 타워 팰리스 등등만이 아니라 본문, 댓글에서 언급된 개포, 잠실 주공, 가락 시영, 강동구 둔촌, 고덕 주공 등등부터 부당 서현 삼성, 한양, 한신, 우성, 야탑 장미, 정자 상록 우성 등등까지,
강남 4구 등 버블 세븐 등 서울, 경기 일부 지역의 집값은, 특히 중대형 평형대의 집값은 몇 년 더 하락하고, 몇 억 더 떨어질 수 있겠지만, 회복, 회복을 넘어 전 고점을 돌파하고 급등하는 건 순식간이기 때문이다.
파릇파릇 새 아파트도 마찬가지다.
몇 년 전만 해도 전용 25평의 일반 분양 가격이 7억 대 내외에도 불구하고 미분양으로 몸살을 앓았던, 반포 자이, 반포 래미안 퍼스티지의 2011년 현재 가격은 서울 부동산 시장이 죽 쑤고 있음에도 15~16억으로 분양가의 두 배나 올랐지?
만약 서울 부동산 시장이 좋다면 5년 후 2015년경 20억 대, 10년 후 2021년 전후에는 30억 대도 불가능하지 않을 것이기 때문이다.
또 다른 예로, 잠실 엘스 등 잠실 3인방의 대규모 입주물량 집중으로 인근 강동구까지 역전세난 등 집값, 전월세값 동반 하락으로 개고생했던 송파구도 마찬가지다.
2011년 현재 잠실 엘스, 리센츠, 트라지움 등의 전용 25평 가격은 인근 레이크 팰리스 가격보다는 조금 싼 9~10억으로 제법 올랐다.
만약 서울 부동산 시장이 좋으면 5년 후 15억 대, 10년 후 20억 대도 불가능하지 않을 것이다.
부동산 정책 제안을 거듭 되풀이했듯,
이명박 정부, 늦어도 차기 정부에서 분양가 상한제, 다주택자 중과세 등 작금의 각종 부동산 억제책들은 사라지고 부동산 활성화 정책들이 대신하게 될 것이고 서울 등의 부동산 시장도 좋은 날은 오게 되어있다.
자포자기 상태의 버블 세븐 지역 등 서울, 경기자방 하우스푸어들은 희망을 잃지 말고 몇 년간 쑥과 마늘을 먹어가며 버티면 웃을 날은 필연적으로 오게 되어있다.
하략..
[40/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 59분
달빛산행 2011/08/16 04:31:59
세계, 국민경제의 상존한 불확실성은 국내외 금융, 실물 시장에 대한 예측과 전망들을 더욱 어렵게 합니다.
주식, 부동시장을 막론하고 장래 가격 예상, 수급 예상 등 불확실투성이고 각 나라별, 각 지방별로 천차만별하기에 더더욱 예측, 전망이 어렵습니다.
우리나라 부동산 시장에 국한해도 각 지방, 지역별 가격, 수요, 공급에 관한 각종의 변수나 물량 추이가 천차만별인데, 각종 개발 호, 악재 등의 변수들까지 감안하며 더더욱 어렵습니다.
그럼에도 위 언급 등등까지 여태 숱하게 되풀이되었던,
큰 틀로서, 건강하고 지속 가능한 국민경제의 지속 가능한, 안정적 성장과 안전 등등을 위한 목적, 취지.
그 부분, 세부적인 내용 중 하나로 부동산 관련 정책, 제도, 법 개폐, 부활 제안을 위해 불가피하게, 최소 중기적으로라도, 예측, 전망해야만 하기 때문에..
이하,
결론 위주로, 피상적이고 개략적으로, 아주 조심스러운 예측들 이어갑니다.
결론적으로,
중장기적인 우리나라 부동산 시장 전망.
지금부터 몇 년 후인 2015 내외부터 또 그 몇 년 후 2018년 내외까지의 중장기적 예측, 전망에 대해.
먼저, 정책제안을 하게 된 가장 주요한 동기를 제공한 우리나라 전월세 중장기적인 예측 혹은 전망부터.
미래에는 달라질지언정 현재 국민 다수가 가장 선호하는 주거형태인 아파트.
신규 아파트, 공공이든 민간이든 임대주택 등 입주물량 넘쳐나고 재고 주택량 폭증할 때까지 전국 평균 전 월세값은 최소한 몇 년 더 꾸준히 추가 상승할 것으로 보입니다.
따라서, 민주화 이후, 각종 양극화 고착화, 분배의 불공정 등등의 구조적인 원인으로 인해 달리 뾰족한 방법은 없는 가운데,
사회, 경제적 약자층 들인 우리나라 빈민, 서민층의 주거 불안정과 고통은 날로 가질 수밖에 없습니다.
부차적으로 경제적으로 하위계층들의 평균, 한계소비성향은 높은데 과도하게 증가하는 전 월세값으로 인해 내수, 소비까지 국민경제에 부정적일 수밖에 없습니다.
나랏빚, 공기업 빚으로 가능한, 가장 이상적인 공공임대주택 공급은 재정, 예산의 한계를 가질 수밖에 없기에,
임대주택 공급 총량을 늘리기 위해 부동산 활성화 정책부터 주거비 보조, 주택 바우처, 폐, 공가 활용 임대주택 제공, 민간 임대 공급을 늘릴 부동산 시장 활성화, 분양가 상한제 폐지, 다주택자 중과세 폐지, 공공 임대 사업 등록 유인책 등등까지.
심지어 극약 처방인 전월세 상한제와 계약 갱신청구권제까지 조심스레 정책제안들이 나가는 까닭입니다.
다음은 집값.
각종의 양극화 심화, 고착화, 저출산 등 인구 구조의 변화 등등 응 원인으로,
또 국민경제의 침체 지속 혹은 그 회복, 활성화 강도에 비례하면서,
전국 평균 집값은 지역별, 심지어 지역 내적으로 보다 세분하여 지역별, 물건별 그리고 수급, 지역 경제 등 각종 변수에 따라 지방, 지역별 극심한 차별화 심화 과정 속에서 최소 강보합 내외로 꾸준히 상승할 것으로 전망합니다.
세계경제, 이에 발맞춘 국민경제의 회복 속도와 폭에 따라 하우스푸어 등이 개고생 하고 있는 버블 세븐 서울, 경기 집값조차 몇 년 후 강보합, 혹은 그 이상도 가능할 것입니다.
몇 년 후, 2014, 혹은 2015년부터 서울 등 부동산 시장의 회복, 활성화 정도에 따라 평균값으로 전국 집값은 상승폭을 확대할 가능성도 부정 못합니다.
반대로 세계경제나 우리 경제가 침체를 지속한다면 폭락은 없지만 서울 등 지방 부동산의 바닥 다지기는 몇 년 더 지속될 수도, 평균 집값 상승폭은 축소될 수도 있습니다.
2010년 이후에만 수십, 수백 번 되풀이된 이유, 근거 중 몇 개만 구체적으로 되풀이해 보자면.
올해 들어 몇 년간 지속되었던, 물가 감안 느린 버블 해소 과정을 거치던 수도권 지방의 집값은 지금까지도 약보합을 지속하고 있고, 최근의 세계 주식시장 등 발작으로 그 버블 해소 과정은 가속화 중입니다.
영원한 밤 혹은 영원한 낮은 있을 수 없고,
영원한 내리막 없듯 영원한 오르막 없는 것 또한 인생, 경제의 진리.
세계경제는 미국 등 빚, 버블 돌려 막기 외길 수순.
리먼 사태 후 세계경제의 불황은 언젠가는 회복, 활황으로 바뀔 날 올 것.
몇 년이 걸리던, 설령 십 년, 그 이상이 걸리던..
기타 내년인 2012년 이후의 입주물량 추이, 미분양, 즉, 주택 재고 물량의 추이 등등에 비추어 전국 지방, 지역별 차별화, 양극화가 심화 되겠지만,
서울을 포함한 전국 부동산 시장은 2012~2013년경 동트기 전에 가장 어둡다는 속담을 온 국민이 체감할 수 있는 날도 그리 머지않을 것입니다.
실물 자산 투자든 금융자산 투자든, 그 동트기 전이 투자 적기인 것은 상식이지요?
우리나라 경제가 정부, 기업의 기본 밥값인 중기적 분기별 1%대 성장, 연율로 4% 대만 안정적으로 성장할 수 있어도 새벽은 더 빨리 올 수 있을 것입니다.
보다 구체적인 실물 자산 투자 지역, 투자 대상 등등은 길어 다음 댓글로 계속 이어갑니다.
중략......
[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분
개인적으로,
30%에 가까운 적자가구 등 저소득, 저 자산의 서민층들이 길게는 2년 넘게 폭등한 전 월세값 때문에 고통을 받고 있고, 또 임대주택 공급이 크게 증가하지 않는 한 앞으로도 그 끝을 알 수 없는 서민, 빈민층들의 주거불안, 주거고통 지속 예상을 크게 우려합니다.
또한,
없는 자산, 소득으로 없이 사는 사람들은 오른 전 월세값을 감당할 수가 없어 더 열악한 주거지로 옮길 수밖에 없는 현실에서.
위 언급 내수 등 부동산 활성화 보다 서민층의 주거안정을 더 원하지만, 부동산 활성화로 인한 임대주택 공급물량 등 원론적인 수단을 제외하고 중장기적으로 우리나라 전월세 안정 대책에는 달리 유효적절한 대안, 수단이 안 보이는 것도 걱정입니다.
실수요 시장을 대체로 잘 반영하고 있는 전월세 시장이기에, 전울세가의 지속적 상승은 집값을 밀어 올리고 또 오른 집값은 전월세 시장을 밀어 올리는 악순환을 우려합니다.
장기 임대주택 대량 공급 없이 어떤 정책도 누구도 전월세 상승 막지 못할 객관적 현실에 한계를 느끼고 비애를 감출 수 없는 우리나라 주택 임대차 시장이기에,
나아가 국민 부담, 공기업 빚더미로 대량의 공공임대를 공급할 수 없는 현실이기에, 부동산 시장 활성화로 임대주택 공급을 늘릴 차악의 정책제안을 할 수밖에 없는 서글픈 현실입니다.
나아가, 이하의 민간 전월세 공급 확대나 주거보조금 지불, 전월세 상한제 등 전 월세값 직접 통제, 제한 가능성 등등까지, 추가, 보충적인 정책제안을 할 수 밖에 없는 현실입니다.
다른 뾰족한 대안, 수단이 없기에, 정부, 여당, 정치, 관료 등은 가능한 한 빠른 시일 내 전 월세값이 장기적으로 안정될 수 있도록 고민하고, 노력할 것을 촉구할 수밖에 없는 서글픈 현실입니다.
전월세 상한제, 계약 갱신 청구 제도에 대해 앞선 제안에 보충, 추가적인 정책제안.
직 간접의 부동산 관련 각종 세금에다 의료보험금 등 간접세, 부담금, 기타 기회비용, 간접비용, 감가상각, 수리비 등 부대 비용을 부담하고 있는 주택 소유자들.
예를 들어,
낙후된 지방에서 작은 집 3,4채를 보유한 다주택자들의 집값 총액 5억에 전세 보증금 합계 3억 5천을 빼면 순 자산은 꼴랑 1억 5천밖에 되지 않습니다.
이에 비해 전세금이 1억, 2억 대, 나아가 3억 이상의 세입자들,
심지어 강남 3구 평균 집값 내외인10억을 넘는 전세 보증금을 가진 세입자들은 아무런 부담 없이 값싸게 거주를 보장받고 있습니다.
주택 소유자와 세입자 간 형평성은 별론으로 쳐도.
집값이 오르지 않는 시대, 심지어 집값이 내리는 시기에 누가 집을 소유하고 임대하려 할까?
누구나 편하고 경제적으로 이익되는 전세 살려 하지.
집값이 활성화되지 않는 한 전월세난은 누구나 예측 가능한, 그 끝이 보이지 않는 구조적인 문제다.
또한 상기의 다주택자는 자기희생으로 임대주택 공급해주는 순기능을 가진 것도 객관적 사실이다.
순기능, 공익적 기능을 수행하는 한, 다주택자에 대한 부정적인 사회의 시각들은 변해야 하며 순기능에 상응한 정책적 배려까지 고려해야 할 것입니다.
그런 까닭에,
전세보증금에 대한 과세까지 고려 대상인, 상기의 과다한 전세보증금을 가진 세입자들은 제외하고
전월세난에 대한 정책의 관심은 사회, 경제적으로 약자층 들인 서민, 빈민층들의 주거 불안정, 주거고통에 국한된 문제입니다.
따라서 저 자산, 저소득의 서민, 빈민 계층에 한 해,
또 평균치를 초과한 지역에 한해 차별화된, 한시 적용의 전월세 상한제와 계약 갱신청구권 제 도입에 대해 정부, 여당, 정치권은 고민해 봄직하다.
그런 세심하고 정교한 법, 제도의 도입이 아니면,
즉 전면적인 상한제, 계약 갱신청구권 제 도입은 부작용이 워낙 더 커 안 하느니만 못하다 봅니다.
단기적인 전 월세값 폭등으로 서민의 주거난, 주거고통을 가중시킬 수 있고,
장기적으로 민강의 임대주택 공급물량을 급감시킬 수 있는 등 부작용이 워낙 크기에...
그럴 바에는 차라리 민간 임대주택 공급책, 주택 바우처 도입, 확대, 공공 임대 확대 유인책 등등의 보완 대책이 더 나을 듯 보입니다.
[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분
위 댓글에 이어,
부동산 전망, 예측에 대한 추가적인 근거, 이유.
비록 평균인, 일반인이 접근 불가능할 정도로 단기, 급격한 버블을 형성했던 서울 등 지방이지만,
민주화 이후의 극심한 각종 양극화로 다수 국민은 물가, 전 월세값 허덕이는 데 소수 국민의 부는 넘쳐나는 이 나라의 객관적 현실.
한 푼이라도 더 많은 이익을 쫓아다니는, 부동산 활성화만 되면 언제든 부동산 시장에 진입할 수 있는, 천문학적 단기 부동자금 존재하는 객관적 사실.
이미 많이 오른 전 월세값의 객관적 현실도 부족하여 앞으로도 계속 올라 집 갑을 대비한 전 월세값 비율이 60을 넘어 70%까지도 오를 수 있는 가능성 등등도 부정할 수 없는 사실입니다.
그리고 후술할 낙후된 지방 주택시장의 최소 중기적 상승의 필요성과 그 이유, 근거에다 부동산 시장 활성화를 위한 구체, 세부적 법, 제도, 정책들과도 관련 있는 정책 제안들,
그리고 공급갑소, 전월세가 중장기 상승 등 서울, 경기 부동산 시장이 폭락, 비관론자들과 정 반대로 재상승 기회를 엿보며 바닥 다지기 하고 있는 추가 이유들도 사실입니다.
몇 년후 우리의 경제가 강하게 성장하여 서울 등 집값이 강보합 이상으로 상승하게 된다면,
지금의 약보합 시장에서 실수요자들과 상기의 투자, 투기 자금으로부터 철저히 외면받던, 상대적 안전 시장인 강남 4구 등 서울, 경기권 주택시장이 그들 자금으로부터 점진적, 보다 많은 관심받을 것으로 예상 가능하기 때문입니다.
따라서 서울 등의 집값은 선호 지역, 선호주택에 따라, 상대적으로 약한 버블 성향의 특정지역, 주택 등 차별적 상승과 평균적 강보합 시기도 그리 멀지 않아 보입니다.
우리 경제의 회복, 활성화 강도에 따라 빠르면 2013~2014년에는 강보합 이상도 불가능하지 않습니다.
반대로 우리의 경제가 침체를 지속한다면 서울 등 부동산 시장의 회복은 몇 년 더 미뤄질 것입니다.
다음은 물가 고통도 모자라 거주비용까지 캐고통의 서민들, 특히 낙후된 지방의 서민들.
집값과 동전의 양면인 비수도권 지방의 전월세 값.
2011년 올해 들어서도 계속 상승 중인 낙후된 지방의 집값, 전 월세값.
몇 년 전부터 많이 올랐고 공급 물량도 조금 증가된 상태이기에 집값은 조만간, 최소한 몇 년간은 잠잠할 가능성이 크지만 전 월세값은 한두 해 더 꾸준하게 오를 것으로 예측됩니다.
작년에 선두주자 부산의 집값, 전 월세값을 추월했던 경남.
경남을 따라 추월, 추월하려는 광주, 대전, 충북, 충남, 전주, 춘천 등 전라, 충청, 강원 등의 부동산 시장은 부산과 더불어 한동안 쉬어갈 가능성이 높습니다..
반면에 지난 몇 년간 낙후된 지방의 집, 전 월세값 상승기에 상대적으로 소외되었던 대구, 경북지방 등은 공급물량이 중기적으로 대폭 줄어든 상태에 있기에 다른 비수도권 지방과 달리 앞으로 계속하여 집, 전 월세값이 오를 것으로 예상되는 등 낙후된 전국 각지방, 지역은 따로 또 같이,각 지방, 지역별로 차별화 과정을 거칠 것으로 예측됩니다.
대구, 경북을 제외한 낙후된 지방은 조만간 중기적으로 침체기까지 집값은 강보합과 약보합 사이를 등락하겠지만 전 월세값은 공급과잉이 현실화될 때까지 한동안 꾸준히 오를 것으로 예상됩니다.
올해 말 혹은 내년 초부터, 지난 몇 년간 소형, 저가 주도의 무차별적, 급격한 상승했던 지방으의 평균 집값은 현저히 상승률은 둔화되는 과정, 더러는 하락하는 과정을 거쳐 많이 하락 하겠지만,
낙후된 전국 각 지방들은 공급물량의 중장기 추이에 따라 전 월세값은 지역 내적, 주택별 차별화 진행 속에서 공급 과잉, 재고 물량 급증이 현실화 될 때까지 최소 중기적으로, 또 평균값으로 상승을 지속할 것으로 예상됩니다.
낙후된 지방 발전, 지방 부동산 대세 상승의 사회, 경제적 장기 목표와 관련하여..
되풀이, 추가 이유, 근거로.
후술할 부동산 시장 활성화 정책 등. 일자리, 장사, 내수 등 국민경제 선순환 이익부터 양극화 해소, 축소로 사회 증오, 분열 방지 이익, 세금 등 국고 재정, 토지주택공사 등 공기업 빚 줄이기 등등의 이익까지 추가 합니다.
나아가 아직은, 환란, 리먼 사태, 국제 자본, 신평사의 장난 등 예에 비추어, 힘의 논리, 강대국의 장난질에 농락 당할 수밖에 없는 소한민국의 비애, 우리 경제의 위험을 눈꼽만큼이라도 축소하기 위한 이익 등등부터 통일 대비, 비용 마련에 대한 자그마한 이익 등등까지 낙후된 지방 경제, 지방 부동산 활성화에 대한 국민경제, 국민의 이익은 상대적으로 크고 부작용은 상대적으로 적기 때문입니다.
낙후된 지방 부동산의 활성화 이익은 상기의 이익들에다 조화로운 사회통합, 국토균형 발전, 지역 양극화, 소득 자산 양극화 등 점진적 해소 등등의 이익까지 더해집니다.
따라서 한 몇 년간 과열 해소 과정을 거친 낙후된 지방 부동산 시장은 다시 활성화의 먼 길을 가야만 하고, 그 활성화 과정을 십 년, 이십 년을 거치게 되면, 낙후된 지방의 집값은 서울, 경기의 그것을 많이 따라잡게 될 것입니다.
즉, 지알디피나 국민소득, 가계소득은 전국적으로 대차 없기에,
민주화 이후 확대, 심화된 각종 양극화와 지역 불균형 발전 등 이왕 쏟은 물의 결과로 지금은 많이 벌어져 있지만, 정부가 균형 발전 과제에 기본 밥값만 해도 서울, 경기와 낙후된 지방들의 집값 차이는 현저하게 줄어들게 될 것이고 줄어들어야 합니니다.
글쓴이 태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-12 06:57 대문 355
중략...
글로벌 어느 나라의 주택시장이든, 장기, 만성적인 인구감소와 저성장 기조 등 최악의 조건에서는 대세 상승은커녕 활성화되기조차 어렵다.
반대로, 끝없는, 장기적인 주택 가격 하락 기조, 폐, 공가 홍수 등등이 일반적이겠지.
그러나 이 모든 것을 가정하더라도, 일 국, 일 지역의 주택 가격이 꿋꿋하게 고개를 빳빳하게 쳐들 수 있는 기본 조건들도 이따.
그놈의 기본 조건들은 무엇일까?
엔간한 연놈들은 쪼금만 어렵게 쓰도 알아 쳐묵지 못할 테니, 도떼기시장의 눈 높이로 초보 상식 수준에 대해 한 썰 풀어본다.
이하, 서울 한강변 주택들에 대한 예를 들어본다.
그 기본 조건은 작금의 강남처럼, 국민, 시민들 모두가 선호하는 주거 소지역에 민간 자본이든 공공자본이든 천문학적인 돈을 계속 한꺼번에 몰아서 폭탄처럼 투입하면 된다.
나아가 글로벌 부유층들도 탐을 낼 정도로 경쟁력 있는 지역 경제, 도시 및 주거환경을 더욱, 계속 발전시켜 나가면, 당해 소지역의 주택 가격은 언제나, 노상, 항상, 늘, 뚜레쥬르, 올웨이즈 고개 쳐들 수 있을 것이다.
그리되면, 옌날 배밭, 미나리밭, 뽕밭, 모래밭의 강남이 지금은 한전 부지 땅값이나 강남 주택 가격처럼, 탐욕스럽고 약삭빠른 민간 자본들이 아우성 대며 스스로 몰려들어 당해 소지역을 나날이 더욱 발전시고 자산 가격을 계속 상승시킬 수 있을 것이기 때문이다.
지금의 강남 3구처럼, 당해 소지역의 지속적이고 안정적인 발전에 튼튼한 지방정부의 재정 및 그 튼튼한 재정과 지역 발전 간의 선순환 구조 구축도 지속 가능한 지역 발전과 부동산 시장 활력에 한몫할 수 있겠지?
중앙, 지방 정부 재정과 관련하여,
이유야 어쨌건 미래세대를 위한 건전 재정과 관련하여, 사회, 경제 영역에서 각종 양극화를 더욱 심화, 고착화 시킨 역대 정치, 정부와 다를 바 없이 죄많고 한 많은 사대 수구꼴통 새끼들이라도 칭찬해 줄 건 칭찬해 줘야 한다.
경남의 흑자재정을 만든 밥 무 써요의 식사 준표, 빚 많이 줄인 부산 남구 등등 말이야.
즉, 강남구의 지방재정처럼, 공공자본의 여력도 당해 지역이 발전할수록 당해 지방 재정은 나날이 튼튼해져 갈 것이며 상기한 당해 지역의 발전과 공공자본 간의 선순환 구조도 저절로 정착될 수 있을 것이다.
나아가 송파구의 예처럼, 민간 자본의 여력도 당해 지역민의 소득과 일자리를 많이 늘려줄 롯데타워 등 각종 개발사업이 많을수록 당해 지역 산업 발전은 물론 주택 가격도 더욱 고개를 빳빳이 쳐들 수 있을 것이다.
달동네 서민, 빈민 주거지역에서 경제적 중산층, 상위층 주거지역으로 급변할수록, 미운 오리 새끼에서 백조로 그 변식폭이 클수록 당해 지역의 주택 가격은 더더욱 고개를 빳빳이 쳐들 수 있을 것이다.
단순한 그 기대감 만으로도, 2000년대 초, 중반기 참여 정부 시절, 불과 2년도 안되어 소형 주택을 중심으로 환란전의 고점을 사뿐히 돌파하고 훨훨 날아갔을 만큼 주택 가격이 폭등한 서초 반포, 강남 개포 등의 소지역들은 그 구체적인 예가 될 수 있겠다.
최근 한 달 만에 1억이 올랐던 강남 압구정 재건축 지역 등등도 그 예가 될 수 있겠지?
강남은 재정비사업 등 백조로의 변신 기대감만으로 그런데,
앞으로 강남 3구의 땅값, 집값은 얼마까지 쳐 오르고 강북도 얼마나 따라 오를래나?
내년인 2017년, 혹은 2019년에는 전용 25평 공구리 가격이 15~30억, 전용 18 평 10~20억은 가능할까?
2000년대 서울 부동산 버블기의 서울 집값 몇 배 상승과 달리 오늘날은 두 배 상승도 어려울 순 있겠지만,
서울 지방, 강남 4구는 물론이고 인근 동작, 영등포, 양천구, 나아가 강북 용산, 마포, 성동, 광진구 등등까지,
일부 우리 애들과 일반 시민들의 각종 자료, 보고서에 의하면,
아직은 본격화되지 않았고 일부에 그치고 있지만, 투기, 투자 자금들이 선점 경쟁, 선진입 움직임이 다수 포착되고 있다.
일반 투자자들까지 가세하면, 앞으로 서울 부동산 시장은 중기, 혹은 단기간에 급등할 수도 있는데 말이야.
압구정 현대, 한양, 미성, 은마, 대치 래미안 퍼스티지, 대치 개포우성1차, 도곡 타워팰리스, 삼성 아이파크. 개포 주공 1, 4단지, 개포 우성, 한보 미도, 심지어 소형 단지인 청담 삼익, 홍실 등등,
반포 주공, 반포 자이, 반포 래미안, 신반포 자이, 아크로 리버 파크, 방배 5, 13구역 재건축, 잠원 신반포 래미안 팰리스, 아크로 리버뷰 등등.
그리고 가락 시영 헬리오시티, 잠실 주공, 잠실 장미, 아시아 선수촌, 잠실 엘스, 트라지움, 리센츠, 레이크 팰리스, 올림픽 선수 기자촌,위례 자이, 포레 샤인, 꿈에 그린 등 위례신도시와 인근 마천 어울림 등 거여, 마천 지구 등등.
둔촌 , 고덕 주공, 고덕 래미안 힐스테이트, 아이파크, 고덕 그라시움, 아르테온, 인근 강일 리버파크 등 강일지구, 미사 강변도시 등등까지 그 일부 투기, 투자 자금의 움직임은 더욱 현저하다.
한남 더 힐, 한남 3구역 등 한남 뉴타운, 이촌 중산 시범, 한강맨션, 한강 자이, 래미안 챌리투스, 강촌, 신동아, 왕궁 등등, 마포 한강 밤섬 자이, 래미안, 아현 래미안 푸르지오, 공덕 자이, 공덕 래미안, 분양 예정인 산촌 서울숲 아이파크, 신촌 그랑자이, 등등, 성동구 성수 갤러리아 포레, 서울 숲 힐스테이트, 서울숲 푸르지오, 옥수 래미안 리버젠, 옥수 어울림, 옥수 하이츠, 한남 하이츠, 대림 강변타운, 행당 대림, 왕십리 텐즈힐 등등, 광진구 광장 힐스테이트, 워커힐, 구의 현대, 광장 현대, 광장 극동, 기타 답십리 래미안 위브, 청계 힐스테이트, 경희궁 자이 등등의 투기, 투자 자금 유입도 마찬가지로 뚜렷하다.
여의도 자이, 여의도 서울, 여의도 시범, 삼부, 공작, 신길 래미안, 아이파크 등 신길 뉴타운, 노량진 6구역 등 노량진 뉴타운, 당산 래미안, 문래 자이 등등, 목동 트라팰리스, 목동 신시가지 1, 5단지 등 흑석 아크로리버 하임, 흑석 명수 현대, 흑석 현대, 흑석 3구역 등 흑석 뉴타운, 사당 삼성, 사당 극동 등등.
나아가 서울 외곽지역인 마곡 엠코 밸리 마곡지구와 등촌 주공 등 등촌 지구, 가양 6, 7단지 등 가양지구 등 강서구, 은평 뉴타운 등 은평구, 창동 주공, 상계 주공 등 노원구 등등은 물론.
심지어 과천 주공 5, 8단지 과천 래미안, 과천 푸르지오, 성남 판교 붓들 마을 7단지, 백현마을 푸르지오, 분당 상록, 한솔마을, 느티마을, 정든 마을, 광교 이편한세상, 광교 자연앤 자이, 힐스테이트, 광명역 휴먼시아, 철산, 하안 주공 등 경기도 지역까지 투기 열기를 확산시키고 있는 듯하다.
나아가 서울 부동산 시장의 중장기적인 공급물량 감소와 중장기적인 전월세가 상승 등등의 요인들이 가세하면,
빠르면 내년, 2017년, 늦어도 2018년경 서울지방과 경기 일부 지역의 부동산 시장은 급등할 가능성이 높다.
따라서 지금부터라도 현, 차기 정부, 관료 새끼들은 서울, 경기 일부 지역의 공급물량 증가, 전월세가 안정 방안 등등부터 종부세, 양도세 강화 방안 등등까지 이에 대한 대비책을 미리 마련해 두어야 할 것이다.
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