햇살 한 스푼
2019.07.13 22:14
버블에 준하는 고가임에도, 또 주택 공급물량이 늘어도 전국적 수요층을 보유하여 오히려 집값이 상승할 수 있는 서울, 인근 경기 지역은 물론 전국 부동산 시장에도 직, 간접적 영향을 미치는 서울 강남 3구 부동산 시장과 달리,
같은 서울이라도 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구 등등의 지역의 부동산 시장은 낙후된 전국 지방의 부동산 시장과 대차 없이 서울 강남 4구는 물론 용산구, 성동구, 마포구 등등 지역의 부동산 시장과 다릅니다.
즉, 전국 지방, 지역 부동산 시장은 가격 측 요소, 공급 물량 등 공급 측 요소와 실수요, 유효 수요층 등 수요 측 요소에서 천차만별이고,
해가 갈수록, 차별화, 양극화가 더욱 심화하는 현상은 부동산 시장에서도 다르지 않을 것입니다.
부산 부동산 시장도 마찬가지입니다.
서울 부동산 시장보다는 덜하지만, 급격한 차별화, 양극화 심화 과정을 거치고 있는 부산 부동산 시장에서 지금도 천차만별인 가격 요소나 수요 요소는 물론, 공급 요소도 날이 갈수록 더욱 심한 지역별 차별화, 양극화 과정을 거칠 수밖에 없을 것입니다.
예를 들어, 부산 전 지역의 집값이 동반 상승했던 부산 부동산 1차 상승기 이후,
2012~2019년 지금까지 사하구, 사상구 등 서부산 지역과 정관 신도시 등 부산 외곽 지역은 가격 측 요소인 1~2억 대 저가의 집값과 중장기적 공급 물량 급감 등 시장 우호적인 공급 측 요소에도 불구하고 오히려 집값은 정체, 심지어 하락하는 등 부산 부동산 2차 상승에서조차 소외되었습니다.
왜?
그럼에도 부동산 공급 요소의 기초 사실도 모르면 침묵해야 하는 것조차 모르면서,
누구든 얼렁뚱땅, 뭉뚱거려 저가의 서민 전월세 가격 외 부산 부동산 매매 시장에 하등 영향을 미치지 못하는 수백 가구 미만, 심지어 백 가구 미만의 나 홀로 아파트, 임대 아파트, 오피스텔 등등의 물량을 포함시켜,"2015~2023년간 매년 3만 가구 입주 물량 폭탄으로 부산 부동산 장기 하락은 필연" 등의 주장으로 부산 부동산 심리를 더욱 악화 시키는 행위를 해선 안될 것입니다.
대통령, 국회 등 한시적 대의 기관들을 포함하여 누구의, 어떠한 방해 책동에도 불구하고,
낙후된 전국 지방의 지역 경제 발전과 부동산 대세 상승을 견인하게 될 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장은 지역 산업, 도시 및 주거환경 개선에 비례하여, 설혹 잠시 쉬어갈 순 있지만, 향후 20년간 대세 상승하게 되어 있습니다.
어제의 과제 수행 중,
[조삼모사, 어차피 10년, 20년 후가 되면 부산 부동산 가격은 지금 보다 평균 3~5배로 올라가게 되어있기에 단기 투자자, 투기꾼들 외 일가고 일 주택 장기 보유 실수요자들에게 급할 건 없지만,
낙후된 전국 지방의 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 자극, 촉진할 시범 케이스 지방으로서 부산 부동산 시장의 조기, 본격 회복은 나름 중요하기에, 그 부산 부동산 시장의 조기 회복 가능성에 대해 조금 더 살펴봅니다.
부산시의 도시 및 주거환경 개선은 꾸준히 진척되고 있고, 가격 또한 부산 부동산 중기적 침체로 많이 하락하였으니 부산 부동산 시장의 본격적으로 회복, 대세 상승을 가로막는 가장 큰 걸림돌은 2015년~2020년간 과잉 공급된 아파트 물량, 공급 측 요소 하나뿐인 것 같습니다.]와 관련하여,
2021년 이후, 최소 중기적으로 공급 물량이 급감하는 울산, 경상, 충청 등 다른 낙후된 지방과 달리,
비록, 공급 물량은 급감은 아닐지라도, 향후 5년간 부산시 아파트 공급 예상 물량의 총합은 1016~2020년간의 공급 물량 총계보다 크게 감소하는 것도 팩트이니,
부산 부동산 시장의 대세 상승에서 공급 요소는 더 이상 걸림돌이 되지 않을 것입니다.
그 이유, 근거와 관련하여,
2019년 하반기부터 2024년 전후까지 부산시 아파트 입주 예정 물량에 대해 구체적, 세부적으로 살펴봅니다.
부산 부동산 시장의 회복, 대세 상승에 영향력이 없거나 영향력이 있어도 미미한 수준에 그치게 될 낙후지역이나 500 가구 미만의 중소형 단지들이지만,
오늘의 간단한 사례 분석은 부산 전역을 대상으로, 그리고 소형 아파트 단지 200 가구 이상의 도시형 주택, 공공 임대 주택을 포함한, 2019년 하반기 이후 2014년까지의 부산시 아파트 입주 예정 물량입니다.
먼저 부산 외곽지역인 기장군과 강서구의 입주 예정 물량.
2019년 7월 강서구 그린코아 더 베스트 431가구, 11월 명지 화전 아이유쉘 1515가구,
2020년 1월 일광 자이 푸르지오 1547 가구, 일광 이편한 세상 913가구, 4월 일광 더 원 653, 일광 비스타 1차 701가구, 6월 일광 더 휴 1298 가구, 8월 명지 더 샵 2936가구, 10월 베르힐 518가구, 12월 일광 비스타 2차 917 가구,
부산 원도심인 서구, 동구, 중구, 영도구의 입주 예정 물량.
2019년 7월 이편한 세상 부산항 752가구, 휴포레 부산지역 788가구, 12월 오션 더 뷰 231 가구,
2020년 2월 레우스 센트럴 베이 856 가구, 9월 대신 푸르지오 815가구,
2021년 2월 초량 베스티움 449가구, 3월 동대신역 비스타 476가구, 봉래 에일린의 뜰 1152가구,
2022년 1~3월 부산항 미라주 888가구, 4~6월, 동삼 오션시티 푸르지오 846, 송도 힐스테이트 베이시티 1368, 좌천 범일 더 제니스 하버시티 2040 가구,
서부산, 북부산 지역인 사하구, 사상구, 북구의 입주 예정 물량.
2019년 10월 금정산 뉴웰시티 1677, 덕천역 이즈 250가구,
2020년 6월 장림역 베스티움 221가구,
2021년 3월 화명 푸르지오 886가구, 신만덕 공공임대 730, 금정산 이편한세상 1239 가구, 7월 구포 유보라 746가구, 8월 구평 S클래스 공공임대 665가구, 12월 괴정 더 휴 835 가구,
2022년 2분기 신만덕 베스티움 593 가구,
동부산 지역인 해운대구, 수영구, 남구의 입주 예정 물량.
2019년 7월 남천 어울림 더 비치 421가구, 10월 마린시티 자이 258, 중동 비스타 504, 11월 엘시티 더 샵 882 가구,
2020년 1월 민락 오션 테라스 1038가구, 5월 센텀 스카이원 208가구, 6월 문현 리인 600가구, 9월 중동 캐슬 스타 828가구, 10월 중동 센터럴 푸르지오 548, 광안 자이 971가구,
2021년 5월 중동 리인 뷰 298가구,
2022년 1분기 대연마루 내안에 560가구, 중동 센터럴 푸르지오 548, 문현 오션 파라곤 662 가구,
중부산 지역인 부산진구, 연제구, 동래구, 금정구의 입주 예정 물량.
2019 7월 아시아드 예가, 920가구, 8월 이편한 세상 명장 1384가구, 9월 아시아드 하늘채 660가구, 온천 그린코아 베스트 340가구, 12월 시청역 비스타 740가구,
2020년 2월, 7월 서면 봄 여름 가을 겨울 각각 266, 382 가구, 3월 연지 꿈에그린 1113가구, 7월 가야 센트레빌 212, 휴포레 시티즌 파크 389, 연산 캐슬 골드포레 1230, 이편한 동래 온천 439, 구서 위브 포세이돈 330 가구,
2021년 7월 부산대역 골든 뷰 에듀스테이션 610 가구, 11월 이편한 세상 연산 455, 힐스테이트 연산 1566가구,
12월 동래 3차 SK 뷰 999, 동래 래미안 아이파크 3653 가구,
2022년 2분기 힐스테이트 명륜 2차 874가구, 3분기 전포 1-1 이편한 세상 1286, 연지 2 래미안 2616 가구.
일부 언론 등이 2019년에도 부산 아파트 수만 가구 분양 예정, 공급 과잉이라 했는데,
부산의 실재 분양은 2019년 3월 29일 신만덕 베스티움부터 6월 20일 연지 래미안까지, 동삼, 좌천, 개금 더 뷰 100가구 내외의 소형 주택 단지들과 임대 가구들을 포함하여 총 9개 단지 총 8567, 조합원 물량 3183 가구를 제외하면 5180여 가구네요.
2019년 하반기에 분양 예정인 남천 2구역 포스코, 가야 3구역 캐슬 등등을 포함해도 2019년 부산 분양 물량은 1만 5천 가구를 넘기기 어려워 보입니다.
또한 2021년 이후 2025년까지 부산시 아파트의 입주 물량도 매년 1만 5천여 가구 내외로 2016~2020에 비해 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
2020년부터 2022년까지 3년간의 분양 물량은 대략 2023년에서 2025년 사이에 입주하게 될 것으로 예상되고,
그 3년간의 분양 예정 물량도 지나치게 많지 않을 것으로 예상되기 때문입니다.
나아가 2025년 이후에도,
부산시 도시 및 주거환경 개선 사업 중에서 각종 주택 재정비 사업은 이제 마무리 단계로 접어들고 있기에,
비록 한 두해 입주 물량이 집중될 수 있으나 부산시 각종 주택 재정비 사업이 완료되어 사실상 입주 물량 공백 상태에 가까울 정도로 급감하기 전까지도 부산시 공급 물량은 더 이상 크게 늘어나지 않을 것 같습니다.
따라서, 부산시 부동산 시장의 공급 측 요소는 부산 부동산 시장의 장기, 초장기간에 걸친 대세 상승에 걸림돌이 될 수 없고 오히려 튼튼한 디딤돌이 될 것입니다.
그 주요 근거는,
마무리 단계로 접어들고 있는 부산시 각종 주택 재정비 사업 중에서,
이주, 철거 등 관리처분 단계 이상의 재개발 단지들인 거제 2구역, 온천 4구역, 대연 3구역, 우암 1, 2구역, 용호 3구역, 대연 4구역, 양정 1,2 구역, 부암 1구역, 서대신 5구역, 동삼 1,2 구역, 반여 1-1, 1-2구역, 화명 3구역, 엄궁 3구역과
마찬가지로 관리처분 단계 이상의 재건축 단지들인 남천 2-2구역 삼익타워 대연 4구역 대연비치, 안락 1구역, 덕천 2-1 구역,
그리고 각종 지역 주택 조합 등등의 물량을 다 더해도 2020년~2022년에 분양 가능하고 2023년~2025년 입주 가능한 부산시의 공급 물량은 한 해 평균 1만 5천 가구 내외, 총 4~5만 가구에 그치기 때문입니다.
더군다나, 상기 예시한 재정비 단지들 중에서 일부 단지들은 감만 1구역, 망미 2구역, 양정 3구역, 서대신 3구역 등 사업 시행 단계의 재개발 단지들과 대연 2구역 오양양지 힐스테이트, 덕천 2구역, 대연 3구역 반도 보라 등의 재건축 단지들과 더불어 일반 분양이 2023년 이후로 연기되어 입주 물량이 더욱 분산될 수 있기 때문입니다.
결론적으로, 기장군 등 외곽 지역과 동래구, 부산진구 등 중부산 지역의 공급 물량이 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 국지적으로, 그리고 단기, 혹은 중기적으로 발목을 잡을 수 있으나,
올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 대세 상승의 먼 길을 떠나야 합니다.
상기 예시한, 2019년 7월부터 10월까지 4개월간 부산시 입주물량은 거의 일만 가구에 가까울 정도로 명백한 공급과잉 상태인데,
이에 더하여, 현재 입주가 진행 중인 서면 골든뷰 센트럴 파크 1272가구, 수영강 SK 뷰 1245가구, 동래 해링턴 플레이스 762 가구, 구포와 서면의 봄 여름 가을 겨울 합계 766 가구, 온천천 리인 타워 310 가구 등등까지 더해진 단기 과잉 공급 물량은 부산 부동산 시장의 회복을 방해하고 있는 것 같습니다.
그럼에도 불구하고,
부산 부동산 시장은 늦어도 올해 가을부터 회복하고 올해 겨울부터 본격적으로 대세 상승하길 기대합니다.
오늘의 과제와 관련된 선배님의 지난 글을 추가합니다.
2019.04.15.
sol & sonne.
먼저, 부산시, 부산 자치 읍면동을 위주로 한 맑은 햇살의 과제 수행과 달리 다른 지방들에 대해 몇 가지 더 추가, 보충해 본다.
전국을 기준으로, 2019년부터 2021년까지 입주 예정 물량 등 공급 요소만 고려하면, 공급물량이 급감하는 충청남도 부동산시장이 기존의 전남, 제주 등은 물론 마찬가지로 입주 예정 물량이 급감하는 충청북도, 경상남북도, 울산시와 함께 가장 유망하다.
향후 2022~2024년까지 대충이라도 입주 예정 물량을 예측 가능하게 해 주는 충청남도의 2019년까지 최근 3년간의 아파트 인허가 물량은 그 인허가 물량이 크게 증가하는 강원도는 물론이고 다소 증가하거나 평년과 유사한 경상남북도, 충청북도 등과 달리 감소하고 있기 때문이다.
반면에 대구시 등의 입주 예정 물량은 다소 증가가 예상된다.
공급 요소뿐만 아니라 시장에서 가장 중요한 가격요소 또한 충청남도는 충청북도, 경상남북도, 울산시 등과 함께 장기간 하락하였기에 상승 여력이 더욱 높다.
가격요소에서는 충청북도, 경상남북도, 울산시 등도 충청남도와 다를 바 없다.
반대로 대구 수성구, 광주 남구, 대전 유성구 등은 서울, 경기 일부 지방과 마찬가지로 가격요소에서 가장 불리하다.
전라 남북도 등 최근까지 부동산 흐름이 나쁘지 않았던 지방들도 유리할 건 없는 것도 마찬가지다.
그런 까닭에 시장원리로 충청남도 등 지방 부동산 시장이 중장기적으로 크게 활성화되어도 용인 가능을 넘어 바람직하다.
그러나 바람은 바람일 뿐 현실은 다를 수 있다.
수요층이 극히 빈약한 지방 부동산 시장이고 또 지역 경제, 일자리, 소득 등 수요 측 요소나 투자심리 등 비시장적 요소를 감안하면 현실적으로 지방 부동산 시장이 바램과 달리 장기적으로 크게 활성화되지 않을 수도 있을 것이다.
즉 공급 요소 하나만으로도, 전국 각 지방 내 소지역별로 인허가 물량까지 감안한 중장기적 공급 예정 물량에 따라 지방 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 차별화가 진행될 수 있을 것이다.
예를 들어 충청북도 부동산시장은 미분양 물량 감소에도 불구하고 입주물량 과잉 상태가 계속될, 청주시 상당구, 흥덕구와 부족이 예상되는 충주시, 청주시 성연구 등의 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 다르게 움직일 수 있을 것이다.
최소 중기적인 공급물량 과잉이 예상되는 강원도에서도 과잉 상태의 원주시와 달리 춘천, 강릉시 등의 부동산 시장도 따로 또 같이 움직일 수 있을 것이다.
마찬가지로, 충청남도는 최근 미분양 물량의 급감하는 천안시에도 불구하고 천안 서북구 등이나 전북 전주 완산구, 전남 목포, 순천시, 경북 포항 북구, 경산시, 경남 진주, 창원시 의창구, 회원구 등 입주 예정 물량 과잉 상태를 면하지 못할 소지역들의 부동산 시장 흐름은 대세 상승기라도 항상, 마냥 좋지만은 않을 수도 있다.
반면에, 맑은 햇살의 주장처럼, 중기적 입주물량 부담이 있는 부산진구, 동래구, 연제구 등과 달리, 2019년~2023년까지 장기적으로 입주물량이 줄어드는 부산 해운대구, 수영구, 남구 특히 입주물량 공백 상태가 오래 지속될 대연동 등 소지역의 부동산시장은 비정상적 활황, 급등도 가능할 수 있겠지.
낙후된 전체 지방 중에서 중기적인 공급물량 급감이 예상되는 울산시도 상기한 해운대, 수영, 남구에 준할 수 있고, 최근의 활황세, 가격 부담에도 불구하고 중장기적으로 다소 공급이 부족한 대전 서구, 유성구의 소지역, 소수 아파트 단지들은 추가 상승할 수도 있을 것이다.
마지막으로, 낙후된 지방 부동산 시장의 바닥 모색과 관련하여, 최근 몇 년간 부동산 시장이 안좋았던 지역들에 대해 보다 더 구체적인 사례를 살펴보자.
중장기적 지방 부동산 시장의 극심한 침체에도 불구하고 2018년 하반기부터 2019년 상반기까지 여태 급감했던 조선업 관련 고용자 수가 다 기반 등으로 수천 명 증가했던 거제시는 수월동 거제 자이 등은 바닥에서 1억 넘게 급반등했던 적이 있다.
거제 고현동, 양정동, 상동동 등의 대표 아파트들도 마찬가지다.
경남, 거제시 등과 마찬가지로 중기적 부동산시장의 침체를 겪고 있는 울산시 문수로 2차 아이파크, 옥동 대공원 휴등의 개별 단지 흐름도 나쁘지 않다.
상기한 울산, 창원, 거제 등의 부동산 시장은 2020년 부터 대세 상승하게 될 것이다.
만약, 조선, 기계, 자동차 부품 등 지역 산업의 회복이 계속 지연 된다면 대세 상승에도 불구하고 집값 상승 탄력성은 미미할 수밖에 없을 것이고,
반대로 지역 산업이 회복 된다면 집값 탄력성은 상상 이상으로 높아질 수 있을 것이다.
2019.04.16.
sol & sonne.
오늘은 전국 지방 부동산시장이 얼마 동안 얼마만큼 활성화될 수 있을까에 관한 얘기다.
원론적으로, 지난 4~50년간의 서울 강남 4구처럼, 전국 부동산 시장은 주택은 물론 교통, 교육 등 모든 도시 및 주거환경의 개선과 지방 인구, 산업, 일자리 증가에 비례하게 되어있다.
도시 및 주거환경이 활발, 비약적으로 개선되는 지역일수록 단기, 중 단기적으로는 양날의 검인 입주물량 등 공급 측 요인과 비정상적 투기심리 등의 시장 교란 행위가 있을 수 있지만,
그 지역의 집값은 장기, 초장기적으로는 그 도시, 주거환경 개선과 지역 산업, 일자리, 지역민의 소득 증가에 비례하여 상승하게 되어있단 말이다.
이와 무관한, 최근의 서울, 일부 경기, 극소수 대구, 광주 지역의 불로소득적, 비정상적 상승과 달리 실체에 부합하는 정상적인 집값 상승 말이다.
맑은 햇살의 지방 부동산, 특히 시범 케이스 지방인 부산을 중심으로 한 과제 수행도 마찬가지다.
십여 년 전부터 시작된, 주택, 도시철도 등 부산시 도시 및 주거환경개선 과제 완료는 앞으로 십 년, 이십 년이 소요될 것이고, 삼각 물류, 첨단 서비스산업 등 각종 지방 산업, 지방민 일자리, 소득 등에 관한 과제 완료도 20~30여 년이 더 필요할 것이다.
30년도 금방인데, 낙후된 지방과 관련된 이번 과제의 직접적 수혜자들인 서민, 중산층, 특히 청년세대에겐 십여 년도 까마득해 보이겠지만 말이다.
또한 서울 강남 등과 경기 일부를 제외한 지방 부동산 시장의 과제 및 그 과제 수행으로부터 2~30년 후에 누리게 될 사회, 경제적 과실은 서울시민인 나를 포함하여 50,60대 이상의 국민들에겐 그림의 떡에 불과할 것이다.
오늘의 본론인, 이제 마무리 단계로 향하는,
뉴타운, 지역 주택조합을 포함한 재개발, 재건축 등 부산의 각종 주택재정비사업 현황에 대해 살펴보자.
1. 주택형은 물론 도시정비형을 포함한 재개발은 총 130구역이다.
2. 재개발에 비해 총량이나 속도에서 많이 미진한 재건축은 총 90여 개 구역이다.
3. 뉴타운은 3개 지역 중 조금이라도 진척을 보이는 곳이 총 10개 구역이다.
4. 다소 불안정, 고위험의 각종 지역 주택조합은 5년 전만 해도 13개에 불과했는데 오늘날은 부산진구 10개, 남구 8개 등 총 70여 개로 급격하게 늘어나고 있다.
시범 케이스 소지 역내에서 도시 및 주거환경 발전과 주거의 품격을 크게 업그레이드해 부산은 물론 전국 북부산 재건축은 동산 시장의 회복과 대세 상승을 견인할 도심 해변가 대우, 경남 마리나, 삼익비치, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치 및 이에 준하는 수영 현대, 온천 러키, 대신 삼익 등이 재건축 단지들도 존재하나 부산시 주택재정비 사업의 주력, 대표는 도시재정비, 뉴타운을 포함한 재개발 사업이다.
이하, 아파트 공급 예정 물량 등 부산 부동산 시장 회복과도 관련하여 보다 구체적, 세부적으로 살펴본다.
나아가 부산 부동산 시장이 늦어도 2019년 하반기에 회복된다 가정하에, 공급 요소 중 하나인 입주 예정 물량이 부산 부동산시장의 대세 상승에 중기적, 장기적으로 영향을 얼마만큼 미칠 수 있는가에 따라 세분해 본다.
원론적으로, 압구정, 반포 등등 처럼,
다다익선으로 교통, 교육, 문화, 쇼핑 등 각종 지역 기반시설을 포함하여 도시 및 주거 환경을 비약적으로 발전 시키는 공급측 요소는 지역 부동산 시장의 호재로 작용한다.
부산 부동산 시장이 장기 대세 상승할 수밖에 없는 주요 이유이기도 하다.
비록, 집값, 전세값에 단기적인 악재일 수는 있어도.
1. 영향을 미치지 못하는 재개발 완료 단계.
그 공급 요소가 부산 부동산시장에 아무런 영향을 미치지 못하는 완료 단계는 주택과 달리 오피스텔은 미 입주 상태인 대연 7구역 SK 뷰 힐스, 지금 입주 중이거나 조만간 입주 예정인 대연 5구역 자이, 연산 2구역 더 샵, 망미 1구역 SK 뷰 등을 포함하면 대략 40개 구역이다.
2. 재건축 완료 단계.
머지않아 입주 예정인 남천 어울림을 포함하여 21개 구역이다.
4. 지역주택조합.
민락 비스타, 장전 스타힐스 2개 구역이다.
1. 입주 물량, 공급측 요소가 부산 부동산 시장에 중 단기적으로 영향을 미치는 재개발 착공 단계.
2019 하반기부터 2021년 전후까지 입주하게 될 착공 단계는 온천 2,3, 전포 2-1, 연산 1, 중동 3, 동대신 1,2, 연지 1-2, 수정 1, 초량 1, 초량 1-3, 조차 전 2, 봉래 1, 명장 1, 재송 2, 괴정 2, 화명 2, 구포 3구역 등 대략 22개 구역이다.
2. 재건축 착공 단계.
광안 1, 광안 2, 만덕 2구역의 3개 구역이다.
4. 지역주택조합.
문현 대연 마루, 사직 아시아드, 동래 에스케이 뷰, 사하역 비스타 등과 곧 착공 예정인 문현 오션 힐 등 총 10개 구역이다.
1. 중장기적으로 영향을 미치는 재개발 관리처분 단계.
향후 순차적으로 분양될 예정인, 일부를 제외하고 2019년 하반기부터 2023년 전후로 영향을 미칠 수 있는 관리처분 인가 단계는 거제 2, 온천 4, 남천 2, 광안 2, 가락국수 5, 대연 4, 용호 3, 우암 1,2, 전포 1-1, 양정 1,2, 가야 3, 연지 2, 부암 1, 초읍 2, 주례 2, 동삼 1, 반여 1-1, 덕포 1, 화명 3, 좌천 범일 3등 24개 구역이다.
2. 재건축 관리처분 단계.
남천 2-2 삼익 타워, 대연 4 대연 비치, 안락 1, 덕천 2-1구역의 4개 구역이다.
1. 장기, 혹은 초장기적으로 영향을 미치는 재개발 사업승인과 조합설립 단계.
향후 5년 이후 영향을 미치게 될, 즉 2024년 이후, 심지어 십여 년 이후인 2030년 전후에나 영향을 미칠 수 있는 사업승인 단계와 조합설립 단계는 거대 단지인 감만 1, 복산 1, 대연 3, 괴정 5구역 등과 대단지인 문현 3, 양정 3, 좌천 범일 2구역 등 30개 구역이다.
2. 재건축 사업승인, 조합설립 단계.
사업승인 단계는 대연 2구역 오양 양지 하나뿐이고 조합설립 단계인 남천 2-3구역 삼익비치 기타 명륜 2, 대연 3구역 등 총 10개 구역이다.
3. 아직 사업승인 단계도 전무한 부산 뉴타운의 조합설립 단계.
시민공원 촉진 2-1,3,4 구역과 서, 금사지구 A, 5,6 구역 그리고 영도 5구역의 총 7개 구역이다.
4. 지역주택조합.
사직, 수안, 연산, 거제, 괴정, 장림, 전포, 부암, 범천, 문현, 용호 등 총 17개 구역이다.
1, 초장기적 영향 혹은 아무런 영향을 미치지 않는 재개발 구역 지정 및 조합설립을 위한 추진위 인가 전후의 단계.
2030년 이후, 그것도 일부 구역에 한하여 영향을 미칠 수 있는 정비구역 지정 단계와 아예 정비구역 지정조차 없는 미지정 단계는 남천 1, 대연 8, 광안 1, 우동 2, 문현 1, 우암 6구역 등 15개 구역이다.
2. 재건축 구역 지정 및 조합설립을 위한 추진위 인가 전후의 단계.
수영 1 현대, 온천 1 럭키, 남천 3 뉴 비치 등과 현재까지 아무런 움직임이 없는 대우마리나, 대신 삼익 등 50여 개 구역이다.
3. 뉴타운 추진위 전후 단계.
시민공원 1,2-2 구역과 서, 금사 10구역 총 3개 구역이다.
4. 조합설립준비단계의 지역주택조합.
구체적 구역명은 생략하고 총 40여 개 구역이다.
2019.04.20.
sol & sonne.
경제 영역의 한 분야에 불과한 지방 부동산 회복과 대세 상승에 관한 이번 과제는 국내용 작은 과제에 불과하기에, 정치권, 정부 등 국내 핵심 여론층 수십, 덤으로 언론 등 비핵심 여론층 수백만 봐도 충분하지만, 일당 열, 백 이상의 순수 시민들마저 다 사라진 지금 이 작은 과제의 실현마저도 더 많이 더 오래 기다려야 할지 모르겠다.
산송장 상태의 부동산 심리, 빌빌대는 거래량만 봐도 지방 부동산 시장의 활황은커녕 회복까지도 험난해 보이고 회복 탄력성조차 그리 높아 보이지 않는다.
더군다나 문재인 폭락기 정권이 지방부동산 시장의 회복을 선도해야 할 부산 해운대구, 수영구, 동래구를 계속 조정 지역으로 꽁꽁 묶어 놓았으니......
그러나 단기 투기꾼들이 아닌 한, 가족과 더불어 안정되게 살아가는 1가구 1주택자들은 초조해할 이유가 없다.
때가 되면 익은 밤송이 저절로 벌어지 듯, 지금부터 앞으로 2022~ 2023년 전후까지, 2023년 이후의 입주 예정 물량에 따라 어쩌면 그 이후까지 숙달된 시범조교 부산 부동산시장은 장기 대세 상승의 머나먼 길을 떠날 것이다.
찬바람 씽씽 충청, 경상 등 다른 지방 부동산 시장도 마찬가지고, 먼저 많이 오르고 나중에 적게 오르던지, 그 반대던지 조삼모사일 뿐 결과로서는 다르지 않을 것이기 때문이다.
언젠가 해운대, 수영, 동래구의 조정 지역이 해제되면 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승으로의 머나먼 길은 보다 더 가시화되고 보다 더 탄력을 받을 수 있을 것이다.
건축비만 수백조, 수십만 가구, 부산의 각종 주택 재정비 사업 과제도 이제 반환점을 돌아 막바지로 향하고 있다.
그 막바지, 나머지 재정비 물량들도 이번 문재인 정부의 각종 부동산 억제책들과 지금까지 계속되고 있는 부산 부동산 침체기와 맞물려 장기, 초장기적으로 보다 분산되고 보다 늦춰지게 되었다.
즉, 서민용 전세시장을 제외하고 부산 부동산 시장 회복과 대세 상승은 물론 부동산시장에 거의 영향을 미치지 못하는 대다수 군소 단지 물량과 외곽지의 입주 예정 물량조차 2020년 이후 많이 감소하게 될 것이며, 그 나머지, 막바지의 각종 재정비 물량들도 당초 계획, 예상보다 많이 순연, 분산될 것이란 말이다.
모두가 선호하는 부산 최요지 아파트 단지들 중 하나로, 조합원이 수백 명에 불과하고 비대위까지 없는 남천 2구역조차 이주철거 단계만 현재 14개월째 계속되고 있고, 일반 분양 때까지 20개월도 불가능해 보이지 않는다.
그럼, 비선호, 비핵심 지역, 비대위 있는 대단지들은?
그런 까닭에, 올해, 아니면 내년에 분양이 예정되어 있는 거제 2, 온천 4, 연지 2 래미안, 전포 1-1, 가야 3, 좌천 범일 3구역 등등을 제외하고 나머지 막바지 재정비 사업들은 최소 한두해 이상 사업 속도가 느려질 것 같다.
보다 구체적인 예를 들어 보자.
상기한 명륜 힐스테이트 2차, 남천 2구역 재개발 포스코, 대연 4구역 재개발 푸르지오, 삼익 타워, 대연 비치 재건축 등 관리처분 인가가 한참 지난 단지들도 당초 예상 보다 한두해 더 늦어진 2021~2023년경 입주할 수 있을 것 같다.
부산 부동산 시장에 조금이라도 영향을 줄 수 있는 대단지 재정비 물량들 중에서 관리처분 이후 단계로 가장 빠른 대연 3구역 등은 빨라야 2025~2026경 입주가 가능할 것이다.
우암 1,2구역, 용호 2구역 등도 마찬가지다.
그런 까닭에, 비선호 지역, 군소 단지 등 부산 부동산 시장에 아무런 영향을 미칠 수 없는 공급물량을 포함해도 부산 부동산시장 공급 측 요소는 장기간 해가 갈수록 시장에 우호적일 수밖에 없을 것이다.
당초 공급과잉으로 부산 부동산 3차 상승기 정점은 2022년 전후로 예상했었는데 지금은 그 예상이 무의미해졌기 때문이다.
초장기적으로도 마찬가지다.
이하에 예시될 물량들이 초장기간 분산되면 부산 부동산 시장은 폭라기 정권들이 아무리 설쳐대도 오로지 시장원리만으로 4차 상승기가 아예 없는 장기, 초장 기간의 대세 상승기가 지금부터 계속될 수도 있다.
아무리 작고 사소할지언정, 지역, 국토균형 발전, 자산, 지역 양극화 축소, 국민경제 선순환 구조 기여 등을 위한 지방 부동산 대세 상승에 관한, 여태, 앞으로 계속될 과제는 머지않아 실현될 것이고,
부산 부동산 시장은 지역 산업, 지역 일자리는 물론 도시 및 주거환경이 장기, 초장기적으로 천지개벽 될 것인데 장기적으로 공급물량의 큰 부담은 없고 초장기적으로도 거의 공급 절벽 상태가 계속될 것이기 때문이다.
아직 조합 내지 사업승인 단계에 머무르고 있는 삼익비치,우동 3구역, 촉진 2-1,3 구역, 좌천 범일 2구역, 괴정 5구역, 양정 1~3구역, 문현 3구역 등등도 빨라야 2026~2030년에야 입주가 가능하게 될 것이다.
기타 감만 1구역은 2030년 내에도 가능할 수 있으나, 복산 1구역, 대연 8구역 등의 재개발과 남천 뉴 비치, 수영현대, 온천 러키, 대신 삼익 등의 재건축은 최소 2030년을 넘겨야 입주할 수 있을 만큼 부산의 각종 주택재정비 사업의 마무리 단계도 장기, 초장기적으로 분산, 지연될 수밖에 없을 것이다.
대우, 경남 마리나 등의 재건축은 2035년을 넘기겠지?
언론, 블로그, 카페, 기타 더 찌질한 유튜브, 각종 SNS 등에서 몇 년간 도배하며 부정적 부동산 심리 조장, 선전선동에 열을 올리던,
예를 들어, 20218년 5만 2019년 4만 5천 분양 예정 등등 부산 아파트의 중 단기적, 중장기적 과잉 공급, 과잉 입주물량 타령들이 과연 팩트, 진실이었고 또 현실화 되었었나?
따라서 재강조 한다.
부산 부동산 회복과 중장기, 혹은 장기적 대세 상승에 공급, 입주물량 등 공급 측 요소는 이제부터 큰 걸림돌이 되지 않을 것이고 공급물량을 이유로 한 부산 부동산시장 비관론은 더 이상 설득력을 가지지 못한다.
이제 그만, 슬슬, 부산 부동산 시장은 회복, 대세 상승의 머나먼 길을 떠나야 할 때다.
2019.04.19.
sol & sonne.
오늘의 과제 추가, 보충은 북항재개발과 문현금융단지,부산시민공원을 중심으로 한 시범 케이스 지역인 부산 원도심의 공원을 포함한 문화시설과 주거, 문화시설과 연계된 최첨단, 친환경 트램 등 거미줄 각종 대중교통시설 등 대도시 중 가장 쇠락, 낙후된 부산 원도심 품격의 천지 개벽적 업그레이드다.
중앙, 쇠락한 전국 지방정부, 지방민들이 작고 일부분에 불과하지만 이번 시범 케이스의 과제만 제대로 수행하고 나머지 전국 지방도 시범 케이스 못지않게 수행하게 된다면, 가까운 미래에 쇠락하고 낙후된 지방, 지역 경제는 건강하고 안정된 국민경제 성장 및 그 수단 중 하나인 국민경제 선순환 구조 구축은 물론 국토, 지역 균형 발전, 지역, 자산 등 각종 양극화 축소를 통한 조화로운 사회통합에도 크게 기여하게 될 것이다.
그 반사적 효과로, 전국 각 지방, 지역민들의 주거환경은 물론 문화, 교통 등 도시 및 주거환경의 고품격 업그레이드와 지방, 지역민들의 집값 등 실물 자산, 양질의 일자리 등 소득의 비약적인 증가도 저절로 이루어지게 될 것이다.
낙후, 쇠락의 대명사이자 문화 불모지였던 부산, 부산시는 향후 십 년, 이십 년 내 글로벌 최고 수준의 고품격 문화도시로 거듭나야 한다.
대략 20년을 전후하여 부산에서 서울, 광주, 목포, 속초, 강릉 등등까지 1시간대, 평양, 신의주, 원산 청진, 성진, 나진까지 2시간대로 한반도 전체가 마치 하나의 거대도시 기능을 수행하며 전국 각 지방은 상호 동반 발전해야 한다.
진주, 순천, 여수, 경주, 포항 등등은 부산에서 30분대는 메갈로 시티로 더더욱 부산과 동반성장해야겠지?
지금도 동해선 등 전철은 부산, 울산 간 30분대, 부산 창원 간도 30 30분대인데 이십 년 후에는?
도시 품격과 밀접한 관련이 있는 도시문화는 여행, 레저, 숙박, 쇼핑 산업 등 현대형 첨단 서비스산업, 지역 산업, 지역 일자리, 지역민의 소득과 밀접한 관련이 있다.
우루루 따라 장가기 행태의 기업들처럼 지방 정부는 개나 소나 별 볼일 없는 지역축제 등 지역 행사 남발로 혈세를 낭비하고 있지만, 글로벌 대도시는 물론 소도시도 음악 혹은 미술 등 문화 산업 하나만으로도 자국, 제 도시의 품격도 높이면서 천문학적 외국인 관광객 유치하고 지방, 지역 산업, 지역 일자리도 크게 증가시키고 있다.
이하, 그 구체적 사례를 예시하니, 정치, 정부, 관료, 기업 등의 천 것들, 특히 지방적 정부 더 천 것들은 외국인 관광객 유치, 지역 산업 활성화 등등에 대해 상세히 알아보고 반성해야 할 것이다.
런던 대영, 파리 루브르,로마 바티칸 등의 박물관.
오스트리아 잘츠부르크, 브레겐츠, 스위스 루체른, 베르비에, 영국의 더 프롬스,미국 폐광촌 아스펜 등등의 오페라, 발레를 포함한 클래식 페스티벌.
뉴욕 모마, 뉴욕 메트로폴리탄, 영국 내셔널 갤러리, 브리티시 뮤지엄, 마드리드 레이나 소피아, 마드리드 프라다, 빌바오 구겐하임, 도쿄 모리, 도쿄 서양미술관, 대만 내셔널 팰리스 뮤지엄 등등의 미술관.
부산 원도심 관련 문화시설도 더욱 크게 발전해야 한다.
이미 완성된, 그리고 앞으로 완성될 부산 원도심의 문화시설과 부산을 중심으로, 경주 역사 문화, 순천 생태문화, 통영의 클래식 축제 등등과 연계된 동남권 메갈로 시티는 이번 문화 영역에 관한 보충 과제만 제대로 수행해도 우리나라 무역외 수지 적자를 크게 축소시키고 지역 산업을 크게 증가시킬 수 있을 것이고, 싱가포르 보다 외국 여행객들을 보다 많이 유치하고 보다 오래 머무르게 할 수도 있을 것이다.
예를 들어 크루즈 여행객 한 사람이 하루에 휴대폰 한대 혹은 자동차 한대 수출 이상으로 국민, 지역 경제에 이바지하게 할 수도 있다.
전국 지방이 각종 먹거리, 볼거리, 즐길 거리의 고품격화 및 이와 결부된 문화 고품격이 외국인 여행객을 기하급수적으로 늘리고 또 하루가 아닌 며칠, 몇 주로 외국인의 체류 기간을 늘릴 수 있다면?
이하, 그 구체적 방안에 대한 예시다.
메갈로 시티 아닌 부산시에 국한하더라도 동부산 관광단지, 서부산 생태공원, 해운대, 광안리, 송도, 송정, 다대포 등 대도시 내 해변 등등 도시 문화 업그레이드와 시너지 효과를 강화할 부산의 볼거리, 먹거리, 즐길 거리의 성장 잠재력은 아주 높다.
더욱 범위를 좁혀 북항재개발,문현금융단지,부산시민공원 인근의 원도심 일부의 문화 시설도 글로벌 대도시들의 그것보다 더욱 고품격으로 발전시켜 부산의 도시문화를 업그레이드에 기여케 할 정도의 잠재력도 있다.
그 잠재력과 기여 방안에 대해 보다 구체적으로 말해 본다.
창의적으로, 거대한 북항재개발 1,2, 3 단계 부지와 부산역, 부산진역 일대부터 가야 기지창 일대의 부산 철도시설 재배치, 지하화와 그 상부 부지, 기타 55보급창, 부전역 복합환승센터, 용호만 재개발 및 그 인근 매립 나대지 등 군소 부지에 수익을 창출할 수 있는 각종 마이스, 컨벤션, 영화관, 케이팝 공연장, 쇼핑 등등의 산업 겸용 세계적이고 첨단 복합적인 각종 미술관, 공연장, 예술관 등을 유치하여 기존의 문화, 예술, 공원 등의 시설들과 시너지 효과를 강화해 나가는 것이다.
기존 혹은 조만간 완성될 부산 원도심 일부에 있는 문화, 공원 시설도 글로벌 어느 대도시 못지않다.
대표적인 것만 예시해도, 무지, 무능한 지방정부, 지방민들로 인해 파리 날리고 있지만, 북항 재개발 내 천문학적 비용이 투입될 예정인 오페라 하우스,문현금융단지 2단계의 2천 석에 가까운 뮤지컬 공연장, 시민공원 인근의 국립 국악원, 국립 아트센터, 부산 문화회관, 박물관 등등의 문화시설이 있다.
기존의 공원시설도 마찬가지다.
평지가 거의 없는 부산의 도시 내 평지 공원만 해도 세계 유일의 유엔묘지와 그 일대 수목원 등의 공원과 장차 공원화될 55보급창, 부산 시민공원, 국내 최대 송상헌 광장이 있다.
범위를 조금만 넓혀도 시민공원 인근의 어린이 대공원, 성지곡 수원지 등은 물론 부산은 물론 국내적으로도 잘 알려진 관광명소들인 태종대, 이 기대 등과 송도, 광안리 해수욕장이 있다.
도시문화 업그레이드에 무엇보다 가장 중요한 것은 상기한 문화시설 상호 연계된 각종 문화시설로의 손쉬운 접근 가능성이다.
대중교통시설이 없거나 극히 빈약한 지금처럼 지역주민, 부산 시민도 각종 문화시설에 접근할 수 없어서야......
날이 갈수록 크게 늘어나게 될 그 각 시설, 공원들 간 국내외 관광객의 편의는 물론 도시 및 주거환경 천지개벽으로 도심 내 분당급 신도시가 들어서 인구가 급증하게 될 지역민의 대중교통 편의를 위해서라도, 최첨단 태양광 산업이든 수소 산업이든 최첨단 산업을 활용한 최첨단 친환경 관광열차, 트램, 경전철, 해상케이블 카, 요트, 유람선 등 각종 거미줄 교통시설이 완비돼야 하고 또 완비될 것이다.
관광, 레저 등등은 무시하고 오로지 주민의 교통 편의만 고려해도, 향후 이십 년 후 상기한 원도심 일부를 중심으로 해운대에서 다대포까지의 부산 도심 해변 인구만 해도 250만 명이 될 것인데 지금처럼 지하철이 하나뿐이거나 하나도 없는 건 말이 안 되기 때문이다.
예를 들어, 거미줄 지하철, 도로의 천문학적 국비 투입만 고려해도, 부산 원도심의 시민이나 강남 3구 시민 간 차별이 있을 수 없는데 말이야.
상기한 교통 과제는 지방정부, 지방민 너그들의 몫이다.
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