2015년 9월 10일 오후 1시 19분에 저장한 글입니다
귀찮아도, 오래 걸려도, 이미 예고한 시범 케이스 지역에 대한 관광, 레저, 휴양산업에 대한 결론 글과 그 부수적, 간접적 효과로서 부동산 시장에 관련된 글들과 함께 또 다른 간장 종지 속의 수증기 방울 경들인 정치, 사회, 교육, 문화, 안보, 법 등등의 글들도 함께 쓴다.
인간의 품격과 마찬가지로 국가나, 도시의 품격, 경쟁력도 소프트웨어가 더 중요하다.
경제 등 하드웨어, 겉만 번지르르하고 공정성, 정의감, 도의심, 소수자, 약자 보호, 타인에 대한 따뜻한 배려,
기타 전 영역에서 기본 상식과 원칙, 기초 법치, 기초질서 등이 부족하거나 없다면 국민, 시민 개개인이나 나라나 도시는 결코 높은 경쟁력, 품격을 가질 수 없을 것이다.
자살률, 출산율, 노인 빈곤율 등등의 부분에서 자랑스러운 부동의 세계 최고의 대한민국은 헬 코리아, 헬 조선을 외치는 십 대 아이들의 눈에는 그것들 말고도 세계 최고 수준을 자랑하는 수치스런 분야, 영역들이 넘쳐나고 있다.
공지, 뉴스, 아이들의 말들을 토대로 구체적인 예를 들어 보자.
가까운 미래의 우리나라, 우리 사회는 적어도 십 대 아이들, 3, 7포, 심지어 무포 청춘들이 분노하지 않을 만큼이라도 달라져야 하겠지?
더불어 사는 따뜻한 사회면과 기초 법치에서 우리 사회는 강력 범죄부터 모욕, 명예훼손, 무고, 저작권 등에 이르기까지 각종 범죄, 탈법, 불법, 비윤리, 심지어 고소, 고발까지 난무하고 있다.
일반인에 있어서 죽고 싶을 만큼의 고통, 스트레스를 주는 것이 범죄, 불법과 관련된 갈등, 법정 다툼인데 말이야.
심지어, 제 1 야당이면서, 제역할은커녕 권리, 특권만 있고 책임은 없는 소시오패스 전형인 박근혜와 사실상 그녀의 호위 무사역할을 하는 문재인이는 지가 마치 사인인 양,
공인, 즉, 명예, 사생활 등 사적 영역에서 불리한 지위를 의미하는 공적 인물의 이론조차 개무시 하고 자신들이 마치 사사로운 개인 피해자인 양 고소질을 남발하고 언론, 각종 빠돌순이들은 그것도 권력이라꼬 문가 야당 권력에 아부 발정하느라 바쁜듯하다.
오늘날 우리나라는 매일 수 억 뷰, 꼭지 이상 배설되는 여론의 홍수속에서 시대, 역사 발전과 관련된 양질의 여론은 찾아보기 힘들고 정부, 정치권 새끼들은 위헌, 반국익, 반역사적 언동, 작태로 바쁜 듯하다.
사소한, 기초질서면에서 딴따라들 공연장이나 홍대 상권, 심지어 존만한 민락 수변공원에조차 수 톤의 쓰레기 범벅일 만큼 현재의 우리 사회는 기초질서조차 실종 상태인 듯 보인다.
정치, 사회, 경제면에서 신 정경유착 상태의 박근혜 정권은 경제난으로 국민 개고통도 모자라 국가채무는 지디피의 40%대, 가계 채무와 기업 채무는 각각 1100조, 2300조를 넘기는 등 각종 공사 채무를 폭증시켜 미래세대의 부담, 국민 경제를 더욱 위험하게 만들어 놓은 공으로,
또 메르스나 세월호 등에서 정부는 무책임, 수수방관, 불법 보호한 공으로 사회 흉기 언론, 여론조사기관들을 앞세워 고공의 지지율 놀이나 하고 자빠졌다.
차라리 무위도식이 나을 정도로, 천문학적 혈세, 통치권, 공권력에 대한 밥값 할 기회를 주기 위해 눈꼴 시려도 지금은 참고 있지만, 현재까지의 작태를 보자면 다음 정권에서 혹독하게 심판 받아야 할 박근혜 정권은 역대 최악의 정권으로 평가받게 될 것 같다.
제대로 된 대안 정치 세력이 형성된다면 언제든, 지금 당장이라도 빡세게 올드 앤 뉴 쌍라이트 박멸과 실질적인 재벌 개혁, 경제 민주화 등도 시작될 수 있겠지.
민주화 이후 김영삼부터 박근혜까지 청와궁 내시들이 매일, 매시 공급하는 왕조적 권력 뽕에 취해 살아가기에 박근혜 이후를 포함한 각 정권은 필연적으로 실패할 수밖에 없는 것이다.
즉, 그렇게 실패할 수밖에 없는 대통령으로 만든, 최악의 국가, 사회악들 중 하나가 주권자인 국민에 모반, 농락하고, 한시적 대의 머슴 권력에 대한 왕조적 권력에 충성질과 아부 발정질, 그리고 그 권력을 위한 권모술수에 능한 청와궁의 내시와 간신들, 그리고 그들의 업무관행 때문일 것이다.
그 국가, 사회 악, 좀 들을 처단, 폐기하지 않는 한 앞으로의 대통령도 실패할 수밖에 없을 것이다.
그것보다 역대 정권이 실패할 수밖에 없었던 근원적인 원인은 임기 내내 과대망상, 자뻑놀이에 흠뻑 빠져 해롱대던 역대 대통령 해충들의 지적, 도덕적, 인격적 박약과 무능, 저자질 등등이겠지만 말이다.
아무튼 화무십일홍, 박근혜는 권력뽕 빠지기까지 2년 남짓 남았네.
임기내 패대기 쳐지지 않으려면 박근혜는 지금부터라도 잘해야 할 것이다.
각설하고, 지겹지만 어제 약속했던 경제, 사회 이야기.
변변한 자원조차 없는 작은 우리나라는 수출입 등 대외의존도가 높을 수밖에 없다.
또한 전, 후방 산업 연관효과와 국민 고용, 소득에 가장 영향력이 높은 자동차 산업 등 환율 민감 산업들조차 가격 경쟁력 이상의, 더욱 세계적인 경쟁력을 가친 초일류 기업으로 발전해 나가길 간절히 바란다.
그렇지만, 다음 정권 이후 우리의 국민경제는 세계경제가 회복될 즈음에 경제민주화, 재벌 개혁과 더불어 창의적으로 작금의 트럼프나 아베시키 노믹스와 반대로 창의적인 국민경제 도약을 실현할 필요도 있다.
여태까지의 친 대기업, 친 수출 기업적 정부 정책과 반대로 친 내수기업, 중소기업, 친서민 중산층들을 위한 각종 사회, 경제 정책으로 전환해야 할 것이다.
국민 고용의 80% 내외를 책임지고 있는 중소기업의 획기적 발전과 양질의 서민, 중산층의 일자리부터 주식, 중소 상공업자들의 장사 소득의 획기적인 증대 및 주식과 주택시장의 대세 상승과 正의 부 효과와 결합하여 더욱 획기적인 수준의 실질국민소득의 증대 방안.
그리고, 늘어난 소득은 더 많은 자산 증가, 소비 확대를 낳고, 그 늘어난 소비, 내수는 기업의 더 많은 투자, 일자리를 유인하는 등 진정한 국민경제의 선순환 구조 정착으로의 전환 등등 말이다.
다음은 어제에 이어, 어제 약속했던,
서울시에 비해 발전이 한참 늦고 공구리 수요기반은 더욱 취약한 부산시의 주택 시장이 힘들 때 며 년 쉬어 가면서 10년, 20년간 쭉~ 계속, 강하게 상승하게 될 이유들 이어간다.
먼저 가격.
건축비는 차이가 나지 않으니 집값은 주로 입지, 땅값에 의해 좌우된다.
지금은 크게 벌어졌지만 민주화 이전인 1980년대만 해도 서울과 부산의 집값, 땅값은 크게 차이가 나지 않았다.
그 당시 경기도의 집값은 부산시의 절반 정도였는데, 2000년대 서울 등 버블 절정기에 덩달아 경기도의 집값도 부산시의 세배로 올랐고, 지금도 두 배 남짓의 평균 가격대다.
다들 극소수 최고가 신규 공구리들만 바라봐서 그렇지 부산의 평균 땅값은 경기도 땅값의 평균보다 높은, 아직도 전국 3위인데도 불구하고 단독, 다가구를 포함한 부산시의 전체 집값의 평균치는 1~2억 대에 그친다.
자산과 달리 서울과 부산을 포함한 낙후된 전국 지방의 소득 격차는 크지 않기에,
전용 18평, 25평의 서민용 아파트에 국한한다면 조금 더 높은 2억 대 초중반의 가격대에 불과하기에,
부산 집값은 많이 올라도, 버블 없이 집값이 상승할 여력이 높은 지방들 중 하나가 부산이다.
다음은 공급.
2009~2011년은 서울, 경기, 인천, 대구지방 등을 제외한, 소외된 나머지 전국 지방들은 동시다발적인 주택시장 활황기를 경험했다.
그 활황기 당시 분양했던 많은 공구리 물량들이 집중적으로 입주하던 시기가 2013~2015년이었다.
다른 특별한, 조건이나 변수가 없는 한 시장원리에 의해, 부동산 공급물량의 증가는 부동산 시장을 침체시킨다.
부산 주택시장도 2011년 말부터 작년인 2014년 중반기까지 거의 3년간 집값 정체, 완만한 하락으로 많이 힘들어했었지.
이제 재활성화된 지금까지도 대구, 광주 등에 비해서 집값 상승의 탄력성이 현저히 낮을 만큼 상대적이긴 하지만, 그 때의 부산 부동산 시장은 주택 공급 물량의 후유증이 컸었다.
보다 구체적인 예를 들어,
특히 침체가 절정이었던 2013년 후반기에는 미분양도 많이 늘어났었고,
대연 2구역 캐슬 레전드, 7구역 뷰 힐스 등 부산 부동산이 침체하여 부산의 다른 모든 집값이 내려가도 오히려 올라 갈, 부산 도심의 핵심 요지의 재개발 물량조차 감정가 이하의 물건들로 넘쳐났었다.
지금은 전용 25평 집값이 5억 대의 실거래가를 바라보는, 만약 2018년까지 부산 시장이 좋을 수 있다면, 내년인 2016년에 5억, 2017년 6억, 2018년 8억 돌파가 예상되는 대연혁신 힐스테이트는 3억 대 초반에도 안 팔릴 만큼 부산 핵심 요지의 신규 아파트조차 저가 매물이 넘쳐 흘렀다.
새끼들 동 트기전 가장 어두울 때가 투자 적기인데,
상기 예시한 대연 재개발, 대연 혁신만 아니라 인근 남천 하늘채, 광안 쌍용, 트럼프 월드 센텀, 해운대 자이, 센텀 파크, 대우, 경남 마리나, 삼익 비치, 뉴비치, 대연 비치, 삼익타워, 수영 현대, 동래 럭키 등 부산 핵심지역 아파트 한채만 저점에 투자 했어도 두 배 상승, 수억의 수익을 얻을 수 있었는데,
지금 투자해도 50%, 1억 이상의 수익도 가능할 것인데 말이야.
다음은 부산 부동산 2차 상승이 얼마나 오래 지속 가능하고 또 얼마나 탄력적일까를 예측하기 위해.
미래, 그리고 지난 3년간 부산 공급물량을 보다 구체적으로 살펴본다.
지난번에는 나홀로 아파트, 주복, 오피스텔 등을 제외한 부산시의 중형단지이상의 아파트 물량들만 예시했었는데, 오늘은 이것들을 포함하고 다세대, 다가구, 단독만 제외한 공급 물량을 제시한다.
과거, 현재까지 3년의 공급물량은 대략,
2013년은 2만 3천여 가구,
2014년은 2만 5천,
2015년도 2만 5천여 가구다.
여기에서 법정 다툼 등으로 2014년 입주하지 못하고 2015년에야 실재 입주한 해운대 중동의 힐스테이트 2천3백여 가구는 중복하여 계산되었다.
지난 3년 6개월간의 부산 부동산 경기 침체로 인해 대폭 줄어 들었음에도 부산 아파트의 공급물량은 적지않다.
2009년 상승기 전의 물량 3배에 이를 만큼..
부산의 장래 공급 예정 물량도 살펴보자.
여기도 나 홀로 아파트, 주상복합, 오피스텔을 포함한 입주 예정 공구리 신규 분양 물량들은 2015년 상반기를 기준으로 대략,
2016년은 1만 2천,
2017년 1만 6천여 가구에 불과하고 이것마저도 강서구 명지나 지사동, 사하구 신평동의 입주물량이 다수를 차지하고 있다.
도심의 입주물량은 작년에 시끄러웠던 금정구 장전 래미안과 그 인근의 사직 롯데를 제외하면 사실상 도심의 입주물량은 실종 상태다.
이상은 2015년 상반기를 기준으로 한다면 부산 부동산 시장이 쭉 강하게 상승할 수밖에 없는 주요 이유 중 하나다.
더군다나, 향후 분양 여부에 따라 앞으로 더 늘어 날 수 있겠지만, 지금까지 예측 가능한 2018년도의 공구리 입주물량도 남구 대연동을 위주로 한 1만 6천 가구에 불과할 뿐이다.
그러나 시장이 좋은것을 빌미로 탐욕에다 따라쟁이의 달인들인 찌질한 중앙 건설사, 더 찌질한 건설사들이 2015년 하반기 이후, 심지어 2017, 2018년에도 부산 아파트 공급 물량을 대거 쏟아내게 되어,
2017~2019년 물량이 2~3만가구에 달하게 되면 쭉 강하게 상승은커녕, 부산 부동산 시장은 과잉 물량이 해소되기까지 다시 몇 년 쉬었다 갈 수밖에 없을 것이다.
다음은, 보다 원론적인, 국비, 예산 등 공공자본과 그 몇십 배 민간 유발 자본 투입으로 나날이 새롭게 발전해 갈,
부산시의 도시 및 주거환경의 획기적인 발전방향과 방안들에 대해 팩트를 위주로 그 이유, 근거들을 제시한다.
먼저, 시범 케이스로,
대략 2018년부터 2025년까지 수영구 남천동과 남구 대연동만 해도 2만 가구,
인근의 용호동, 광안동, 문현동 물량까지 포함하면 3만여 가구,
광안, 민락, 망미, 우암, 감만 등을 포함하면 5~6만여 가구의 각종 주택 재정비로 당래 지역의 지역 경제, 각종 기반 시설과 도시, 주거환경이 비약적으로 개선될 수영, 남구 지역 발전에 관한 사례부터시작한다.
그 부수, 반사적 효과에 불과하지만,
그 비약적인 발전의 장기 긍정적 영향과 단기 입주물량 폭탄의 부정적 효과와 결합된 당해 지역의 장래 집값 전망도 간단히 살펴볼 것이다.
또한, 범위를 보다 넓혀,
현재 작고 볼품없는, 나날이 늙어가고 낙후되고 있는, 전 영역에서 걸쳐 경쟁력이 크게 약화된 부산시에 대한 이 없이 잇몸으로 발전시키는 방향, 목표도 제시할 것이다.
정부, 정치권, 광역, 기초지자체들의 관광, 레저, 휴양산업의 활성화 방안 및 도시 주거환경의 개선 방향에 관한 필수 참고사항이자 기 예고한 관광 등 첨단 서비스 산업 활성화 과제가 이어질 것이다.
기타 혈세 등 공적 자본 투입 최소화, 최대 효율을 지향하는 방식으로,
그리고 동심원 이론으로, 소지역이 집중 발전하게 되면 그 파급 효과가 널리 퍼지게 하려는 목적으로,
시범 케이스 소지역인 용호만 재개발부터 광안리,민락 해변 개발까지, 그리고 주변의 삼익 시리즈 재건축 등 각종 주택 재정비사업을 통해 주변 지역은 물론 부산 전체에 미치게 될 파급력력까지,
부산의 지역 발전은 물론 부동산 대세 상승까지 그 구체적인 발전 방향과 장기적인 목표를 제시할 것이다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.
지금부터 향후 10년간 국민의 실물, 금융 등 각종 자산 배 이상 늘리기 목표, 실물, 금융시장의 대세 상승 목표라도 금융, 실물 등 각종 자산이 계속하여 상승하는 것은 아니다.
예컨대,
금융자산 중 메이저 격인 국공채, 회사채 등 글로벌 채권시장은 미국 등 글로벌 장기 저금리로 인해 지금은 거품이 왕창 낀 상태이기에 거품 해소의 고통스러운 과정은 피할 수 없을 것이다.
마이너 격인 주식 시장도 마찬가지로, 설령 주식시장의 대세 상승이 시작되었다 해도 일 년 혹은 몇 년간 상승하다가 일 년 혹은 몇 년은 하락해 가며 물가와 기업 실적의 궤적을 따라 장기 우상향 하는 것이 보통이기 때문이다.
실물시장인 토지, 주택 등 부동산 시장도 마찬가지다.
일 년 혹은 몇 년간 상승할 수 있고 거품, 경기 여부 따라 몇 연간, 심지어 일본처럼 십 년, 이십 년, 오랜 기간 거품 해소의 과정을 거칠 수도 있다.
십 년 자산 배 이상 늘리기뿐만 아니라 각종 빚 등 위험 절반으로 줄이기 목표와도 관련하여.
또, 이명박근혜, 특히 박근혜 정권의 경제 실정과 혹독한 책임정치 추궁과 관련하여.
이제 우리나라는 국가, 공기업, 지자체 등 공채무와 가계, 기업 등 사채무 등 각종 공사채 위험 줄이기를 시작할 때가 되었다.
가정으로,
이런 상태로는, 지난 환란, 리먼 사태 같은 경제난이 다시 온다고 상상해 보면 지금도 피고름 상태인 우리의 국민경제, 특히 서민, 빈민 경제는 상상조차 하기 싫을 정도로 아찔하기 때문이다.
주권자인 우리 국민은 언 발에 오줌 누며 실탄 낭비만 하고 국민경제를 더 위험하게 만드는 무능, 무책임한 정부, 정치권, 관료, 기업 등을 더 이상 용납, 용서해선 안될 것이다.
지금도 힘든데, 더 고통스러울지라도 더 큰 고통, 위험을 대비하기 위해서, 우리나라의 기본 재정원칙은 앞으로 점차 건전성의 방향으로 돌려야 할 때가 되었다.
따라서 경기 침체라도 중립적 재정정책으로, 경기 회복, 활황이면 소극적 재정정책으로 전환해야 할 것이다.
그러나, 가계부채가 큰 골치 거리지만, 경제침체의 골이 깊은 우리나라이기에, 거치기간을 없애고 원금도 갚게 만드는 등 가계부채의 질적, 양적 축소 정책은 별론으로 하고,
통화정책은 오히려 금리 인하 등 우리나라 경기회복, 디플레이션 갭 해소를 확인할 때까지 완화해야 할 것이다.
그리하면 장기적으로 가장 안전하며, 최선진 경제강국으로 가야만 하는 우리나라 지디피 대비 국가채무는 중기적으로 이명박 정권 이전의 30% 초반으로, 장기적으로 20%,10%대로 점차 그 위험을 줄여 나갈 수 있을 것이다.
자국화 돈 가치가 폭락, 경제 침체로 아우성인 러시아의 현재 국가채무비율조차 지디피 대비 17%대다.
러시아와 비슷한 남 아프리카 공화국은 40%대에서 30%대로 개선했다.
부도 위기에 몰린 브라질도 50%대다.
상기한 신흥국들 평균치의 3배, 미국, 독일 등 기존 선진 경제국들보다도 더 높은 사채무 중 가계 채무의 위험.
특히 가처분 소득 대비 가계빚이 세계 최고의 수준으로, 위험천만한 우리나라의 가계빚 위험 줄이기는 이제 더 이상 피할 수도 미룰 수 없는 과제다.
국민경제를 누란의 위험에 방치하지 않기 위하여, 청년, 미래세대에 부담을 증가시키지 않기 위해서라도, 선진 경제강국 우리나라를 위해서도, 중 단기적인 내수 침체, 디플레이션 고통을 감수하고서라도 우리나라는 가계, 기업 등 사채무 위험들을 줄여 나가야 할 것이다.
한계기업, 한계 가계에 대한 철저한 구조조정뿐만 아니라,
우리 국민은 정부, 정치, 관료 등을 채찍질해 가며 질적이든, 양적이든, 주택 담보용 빚이든 전세 보증금 빚이든, 장사, 생계용 빚이든, 혹독한 한계기업, 한계 가계, 개인의 구조조정이든, 거치기간 폐지와 예외 없는 원금과 이자 납부든, 변동금리에서 고정금리로의 전환 등이든 전방위적으로 사채무 위험 감소를 실천해 나가야 할 것이다.
다음은 국민경제의 작은 한 부분인 주택시장과 주택 임대차 시장에 대해 차기 정권 이후까지 계속될 주택관련 각종 정책들의 방향을 예시하여 제시하고 중단기적인 부동산 시장을 전망해 본다.
물량에는 장사가 없고, 조만간 공급물량이 많아질 무렵이면, 부동산 활성화와 관련된 각종 정책들의 주 목표 중 하나였던 만성적인 전월세난은 일부의 반대 의견과 달리 그 끝을 보일 것으로 예상된다.
그렇게 되면, 전월세 시장의 안정은 평균과 한계 소비성향이 상대적으로 높은, 배역의 박근혜 정권의 가계 채무 폭증, 담배세 등 문둥이 콧구멍 마늘 빼 묵기 조세정책 등으로 더욱 힘겹게 살고 있는 중산층과 서민층들의 소비여력, 내수 악화를 미약하게나마 개선시켜 줄 수도 있겠지?
작년, 2014년 3분기부터 회복된 우리나라 부동산 시장으로 인해 많이 늘어난 주택 공급,
공공임대, 뉴스테이 등의 물량뿐만 아니라 일반 아파트 입주물량 등은 2017,2018년을 전후로 계속 늘어날 것이고, 서울, 부산 등 일부 지방들을 제외한 전국 각 지방, 지역에서는 양질의 일반 신규 아파트 입주, 매매 물량 및 전월세 물량들을 대량으로 쏟아 낼 것으로 보이기 때문이다.
박근혜 정권의 부동산 활성화 정책 중 주요 목표 중 하나인 물량 폭탄으로 전월세 시장안정이 달성될 즈음에 우리나라의 부동산 관련 각종 정책들은 서서히 빚, 위험 관리 방향으로 되돌아가야 할 것이다.
예컨대, 가계부채 위험이 줄지 않고, 버블 재발 위험 발생 등 필요한 경우, 앞서 언급한 주택 담보대출 제한이나 DTI, LTV의 점진적 강화, 서울 등의 지방뿐만 아니라 광역시 지방까지 확대 등등의 정책 전환 말이다.
심지어, 서울, 경기 일부지역 등 국지적인 부동산 과열시 분양가 상한제 등의 부활도.
덤으로 전국 주택시장에 대한 중기적 전망을 추가해 본다.
우리나라 국민경제는 중기적으로 침체되었고, 전국의 가계수입은 편차가 적음에도 민주화 이후 심화, 고착화된 각종 양극화로 인해 지방, 지방 내의 소지역마다 지역, 자산은 극심한 차별화를 보이고 있지만, 주택시장의 수요 측 요인은 예나 지금이나 그다지 차이가 없다.
장래에도 저출산, 저성장 기조로 수요 측 요인은 점차 약화될 것으로 보이기에, 앞으로 우리나라의 주택 시장은 가격이나 공급 측 요인에 더욱 좌우될 것으로 보인다.
이하, 전국의 주택시장도 각자 각개전투, 차별화가 진행 중이니 각 지방의 가격, 공급물량을 위주로 전망해 본다.
원론적으로, 10년 각종 자산 배 이상 불리기의 한 분야인 전국의 주택시장은 기본 정책방향인 집값의 완만한 상승과 전월세 시장의 안정 등 누차 되풀이되었던 목표와 방향은 다를 바 없다.
또 위에서 언급한 것처럼 실물, 주택시장의 대세 상승에 은 몇 년간 쉬었다 갈수 있어도 완만한 우상향의 장기추세 임도 재강조 해 둔다.
이하 구체적이고 세부적인, 전국 지방의 가격대와 입주물량 및 중기적 집값 전망에 관한 가벼운, 언론, 정보지 수준의 글이다.
먼저 부동산 시장에서 버블 판단 여부 및 대세 상승과 지속 가능성 여부 결정에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나인 가격부터 스치듯 살펴보자.
국토부의 실거래가, 심지어 다소 부정확하지만 네이버, 다음 등 포털, 국민은행 등 금융기관이나 각종 부동산 정보업체들의 가격정보들만 참고해도 되니 전국 각지방의 주택 가격 개요는 생략한다.
중장기 장래에는 크게 달라지게 되겠지만, 현재를 기준으로 하여 십 분위 소득처럼 전국의 주택 가격을 십 분위로 나누어 본다면, 대략, 전용 25평 콘크리트를 기준으로, 서울 십억에서 수십억 대의 강남 아파트는 10분위, 수백만 원에서 수천만 원에 불과한 빈집투성이의 농어촌 주택이나 도시 달동네 주택, 아파트들은 1분위로 볼 수 있겠다.
이 기준으로, 아파트에 국한한다면, 서울시 아파트가 격의 평균치는 7분위쯤 되겠다.
경기도 아파트의 평균값은 폭락기 들 이 초 거품이라 게거품 물며 관심을 가지고 있는 마지막 부위인 5분위쯤 된다고 볼 수 있겠지?
서울, 경기도 일부 지역을 제외한 나머지 지방, 지역들의 평균 집값은 폭락기 들 조차 아무 관심 없는, 경기도 평균치를 넘거나 비슷한 가격대의 대구 수성구 범어동, 창원의 반림, 용호동, 해운대구 우동, 수영구 남천동, 동래구 명륜동 등 극소수 지방, 지역들을 제외하고는 거품, 버블과는 거리가 먼 1~4분위의 가격대에 불과할 뿐이다.
우리나라 부동산 시장의 장기 목표나 방향은 거품 위험 없는 건강한 실물시장의 대세 상승이다.
즉, 각종 양극화, 차별화로 인해 그 목표와 방향에 역행할 가능성이 더 높은 것이 현실이지만, 버블 우려 없는, 상승 여력이 보다 높은 가격대의, 각종 자산 두 배 이상 불리기의 목표를 실현하기 위한 대상들이, 그리고 우리나라 부동산 정책의 주요, 기본 방향과 목표에 보다 적합한 대상들이 서울을 포함한 전국 1~4분위의 주택들이다.
지금 당장 두 배 올라도 거품과는 거리가 먼 가격대이니까.
그러나 현실에서 낙후된 지방은 시범 케이스 소지역조차 그 목표 달성이 쉽지 않은 까닭에,
부산시와 남천동, 대연동을 시범 케이스 지방, 지역으로 삼아 서비스산업, 관광, 레저, 휴양 등의 산업 활성화 및 이를 위한 수단 중 하나인 도시 주거환경의 획기적 개선 글과 그 부수, 간접적 효과로 나타나게 될 전국 각지의 부동산 시장에 관한 글을 계속하여 쓰는 것이다.
날이 갈수록 더욱 낡고 늙어만 가고 있는, 낙후된 전국의 광역, 기초 자치단체는 물론이고, 읍면동까지 모두는 이를 참고하여 획기적으로 각 지역, 지방의 발전시키고 주거환경을 개선해 나가야 할 것이다.
버블 등 부작용 없이, 미세하나마 서민과 중산층들의 소득과 소비 증가로, 내수, 부의 효과 등과 결합하여 국민경제에 조금이라도 이바지할 수 있는 방안이 각 지역, 지방의 완만한 집값 상승이기 때문이다.
더러는 몇 년 휘청대고 쉬어 가면서도 십 년, 이십 년 완만하게 대세 상승하게 될 전국 다수의 1~4분위의 집값들은 전국 각 지방, 지역에 대한 주거환경 발전과 개선의 부수적, 간접적, 반사적인 효과를 누리게 해야 할 것이다.
특히, 시범 케이스 소지역의 발전과 집값 상승의 동심원적 파급력 효과는 그 집값 상승을 더욱 자극, 촉진할 것이다.
다음은, 달포 전에 썼던 대전시, 세종시, 충청남도, 충청북도 및 용인시 등 경기도의 공급물량과 얼마 전에 썼던 서울 송파구 등 강남과 부산시의 입주물량에 이어,
안타깝지만 주로 공급 측 요인으로 다년간 쉬어가기, 이미 침체 중인, 조만간 침체가 불가피한, 주로 1~4분위 주택을 점하고 있는 지방, 지역들에 관한 간단한 공급물량 분석이다.
서민, 중산층들은 낙후된 지방 부동산 투자에 보다 신중, 조심해 지길 바란다.
망할 놈의 민주화 이후 역대 정권들의 개삽질로, 국토의 불균형 발전, 자산, 소득뿐만 아니라 지역 양극화까지 극도로 심화되어 있기에, 낙후된 지방의 주택시장은 그 수요기반이 극히 취약하여 공급물량 증가의 부정적 영향력이 크고 공급물량 감소의 긍정적인 효과는 미약하기 때문이다.
서울 강남 등 수요기반이 강할수록 그 반대는 불문가지다.
예를 들어 2008년도만 해도 서초 래미안 퍼스티지의 분양가가 초버블 타령했던 평당 3000만 원대였는데 7여 년 지난 오늘날 서초 래미안, 서초 자이, 서초 에스케이 뷰 등은 평당 4000만 원으로 분양할 준비를 하고 있다.
그런 까닭에, 서초구의 재건축만, 그것도 조합설립 이후만 해도 시 반포, 반포주공 시리즈, 한양, 한신, 삼호가든, 우성 등 수십여 수만 가구가 평당 4천만 원대의 고가에도 불구하고 큰 어려움 없이 분양에 성공할 것 같다.
반면에 광주시만 빼고 2010년 전후부터 집값, 전셋값이 변함없거나 하염없이 내리고 있는 전라남도는 공급물량이 상대적으로 많지 않았고 미분양 물량도 적었음에도 불구하고 평당 5, 6백만 원대의 가격대에도 미분양을 걱정해야 할 정도다.
앞으로도 분양 물량은 많지 않기에 전남 지방은 공급 급증이 예상되는 경상 남북도, 충청 남북도 등과 달리 조만간 상승대열에 합류할 것으로 예상된다.
올해를 포함하여 2017년까지의 언론, 부동산 정보지 수준의 개략적인 아파트 입주 예정 물량에 대해 살펴본다.
수요기반이 취약한, 앞서 언급된 전남과 다를 바 없는 지방, 지역들의 입주 예정 물량들이 아주 많다.
모두 주택 투자에 보다 신중해 지길 재강조 하며,
이하, 기 언급한 충청, 경기 등을 제외한 나머지 지방들의 공급물량에 대해 보다 구체적으로 살펴본다.
마찬가지로, 낙후된 전국 지방의 공급 물량이 2017년 이후 2018, 2019에도 많이 증가할 것으로 예상 된다면 지금 잘 나가고있는 부산을 포함하여 낙후된 지방 부동산 시장은 예외없이 그 과잉 물량이 해소되기까지 쉬어갎 수밖에 없을 것이다.
반대로, 감소가 예상 된다면 2017년부터 좋아지겠지.
총량은 많다할 수 있지만, 일부 소지역은 엎친 데다 덮친 격으로,
전라남도는 광주시 서구만 해도 1만 7천여 가구, 나주시만 해도 9천여 가구로 많기에 전남 부동산 시장은 지역별 차별화과 상대적으로 심할것 같다.
경남은 공급물량 폭증으로 경북의 칠곡군과 함께, 반년 넘게 집값이 하락 중인 거제시는 물론이고 양산 물금 신도시 물량만 해도 2만여 가구다.
기타 창원시만 해도 2만 몇천 가구의 입주물량이 대기하고 있기에, 2018~2019년 이후에 아파트 공급 물량이 크게 감소하지 않는한 경남 부동산 시장은 한동안 힘들 수밖에 없을 것이다.
인근 충청도, 세종시 등의 과다 공급물량의 간접적인 영향권에서 자유로울 수 없는 전북도 김제시 등의 입주물량 증가뿐만 아니라 장차 분양할 물량의 증가는 우려스러운 상황이다.
예상 밖의 주택시장 호황을 보여주었던, 더러는 투기 의심까지 받던 제주도의 부동산 시장은 인구, 외부 수요가 계속 증가하는 한 별일이야 없겠지만 중장기적으로 누적되는 공급물량 증가의 영향을 받을 수밖에 없다.
호남과 함께 대표적인 소외지역 중 하나로, 호남과 함께 장차 역 평등적, 우선적 처우 방식의 국토균형 발전책의 대상 지역 중 하나인 강원도는 과잉공급물량 걱정 보다 먼저 미분양 물량부터 걱정해야 할 것 같다.
지난 몇 년간 홀로 잘 나갔던 대구, 경북은 나 홀로 호황 기간이 길었던 것만큼 입주 예정 물량이 제법 많다.
대구시가 3만 3천여 가구, 구미시가 1만 5천여 가구, 경산시가 6천여 가구, 김천시가 5천여 가구쯤 된다.
2018~2019년 이후 공급 물량이 감소하지 않는 한, 충청 남북도, 전북, 제주, 강원, 대구, 경북 부동산 시장도 힘들 수밖에 없을 것이다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.
며칠 전에 이어 오늘도 경제 이야기를 계속 이어가 본다.
가을을 재촉하는 비가 촉촉이 내리는 구월 중순이구나.
넷에서도 그렇지만 현실에서도 마스트, 별빛, 달빛이 등과 오래 함께 했었는데 다 가버린 오늘날은 나 홀로 바삐 움직이고 있다.
최근 몇 달간, 때로는 애들과 때로는 마스터의 옛 지기들과 가까이는 익숙했던 달동네, 인적 없는 산기슭 산행과 멀리는 서울, 전라, 강원 등 전국을 쏘다녔었다.
세상에서 영원한 것은 없고, 재개발로 달동네 골목길에서 오래 보아 눈에 익숙하던 늙은 매화와 큰 당종려 등의 나무들은 흔적 없이 사라져 버렸고 파에 쳐진 집터에서 새로 자라 난 각종 풀들만 드문드문 보이고 있더라.
그 풀들도 조만간 죽어 없어지겠지?
자연스러운 추이 순응의 평소와 달리, 몇 달, 혹은 몇 년을 더 살리기 위해 그 재개발 철거 현장의 풀들 중에서 붉은 채송화 하나 우리 아파트 화단에 옮겨 심어 놓았다.
여기, 혹은 차후 다른 글에서 많이 변한듯한 마스트의 최근 흔적들과 함께 쭉~살아 남게 될 채송화 사진을 올릴 것이다.
그 이유는 특히, 달빛이 와 별빛이, 모두 더불어 평생을 함께 가야 할 마스터의 사람들, 그리고 시인의 마을에서 마스트와 같은, 바람 안의 티끌 같은 못난이, 그리고 공포, 호러물 대상의 짜리몽땅 못난이 등등을 위해서다.
애들과 함께 각종 사회적 기업뿐만 아니라 각종 사회적 문화 산업, 창업 등과 관련하여, 또 청년, 여성들의 창의적이고 자유로운 사회, 경제활동 상황들을 둘러 보기 위해 마포구 연남동, 성수동, 북촌, 대학로 등등도 찾아가 보았다.
전에 부경대 거리, 광안리 거리 등에서 가끔 보았던, 여성들이 각종 수제 액세서리, 공예품, 의류 등을 사고팔던 풍경들과 클래식, 통기타 등의 거리공연 풍경들 등을 볼 수 있을까 해서였다.
특히 안정적인 장소만 제공되면 경쟁력을 가질 수 있어 보였던 각종 수공예품들과 자기들 말로는 합 400킬로, 대학교수 뚱뚱이 4인 중창단 등의 클래식 거리 공연과 그들의 마지막 곡으로 관중들이 더 환호하는 뜻밖의 트로트곡이 인상적이었던 풍경들을 기대하면서 말이다.
더불어 고루 잘 사는 따뜻한 사회, 창의, 재능기부 등이 뭐 별건가?
대국민 신뢰를 워낙 많이 잃어 정치 등과 함께 차기, 혹은 차차기 정권에서 혹독하게 개혁당하게 될 재벌 등 가진 자들은 차후 덜 맞기 위해서라도, 개인적으로라도 우리나라의 문화산업 발전에 돈, 기회 등등을 즐겨 기여, 기부하길 바란다.
또한 압구정 현대 등 강남구, 서초구, 용산구 등지의 재건축 아파트 여러 곳도 방문해 보았다.
재건축 콘크리트들 외관은 허름해도 다들 콘크리트 내부는 새 집 보다 더 새 집같이 꾸며 놓고 살고 있더라.
돈, 사회적 지위 등 세속적 가치에 대한 자부심, 재건축 시 임대주택에 대한 극도의 부정적인 인식 등으로 미루어, 꼴에 그들의 끼리끼리 사고방식은 달빛..이 자리가 라인 듯했다.
달빛,,이와 그 패거리들은 진짜 많이 가지고 잘나기나 했지.
그 년놈들이 반대하건 말건, 정부, 정치권과 서울시 광역, 기초 자치구는 공공재, 공유 친수공간인 한강변이니까,
비싼 땅, 더 많은 공간을 기부체납케 하여 친환경적 개발과 도로 지하화를 통해 확보된 상부 면적 중 일부를 상기했던 청년과 여성들의 항구적인 창의 놀이, 창업, 장마당 등을 제공하는 방향으로 나가야 할 것이다.
황금알 거위 배 갈라 죽이는 젠트리피케이션 현상으로 앞서 언급한 이태원, 연남동 등뿐만 아니라 민간 자생적 각종 혁신 사업이나 도시 재생사업 지역들은 그 사업이 발전할수록 그 주변의 집값, 상가 임대료 상승으로 인해,
장기적으로 기존의 저렴한 창의적 청년, 여성 등의 사업 공간은 발전은커녕 소멸할 가능성이 더 크고, 당해 지역의 발전 또한 지속 가능성할 수 없기 때문이다.
따라서 보다 넓은 녹지,공원 확보를 위해서,
그리고 실업으로 경제 고통에 시달리는 청년, 전업 주부등의 생활 터전을 위해서,
기부채납 등 무비용 혹은 저비용으로 각종 창의적인 사업과 놀이가 가능한 장소, 사람들이 많이 붐비는 도로 지하화와 그 상부 지면, 공유 수변 등 공공재를 활용할 수밖에 없다.
왜?
저출산, 고령화, 인구증가율 감소, 심지어 총인구 감소시대가 도래해도 수요, 내수 측면에서 부정적인 영향을 미칠 뿐, 우리나라의 고용시장은 2040년 전후까지 양질의 일자리 부족 상태가 계속될 것 같기 때문이다.
그때까지 우리나라, 사회는 양질의 일자리를 구할 수 없는, 대다수가 직업도 없이 힘겹게 살아갈 수밖에 없는 청년층과 전업주부 등 여성층 등의 경제적 자립과 자존감을 높일 수 있는 획기적인 방안들을 찾아야 하기 때문이고 그 방안들 중 하나가 공적, 무비용, 저비용의 창의적인 놀이, 창업 마당 제공이기 때문이다.
그리고 현재 우리나라의 가처분 소득 대비 가계 채무비율이 급격하게 높아가 사회,경제적 약자층들인 한계 가구의 가계 빚은 위험수위에 도달해 있는 상태다.
가계 채무 위험에서 주택 담보대출 못지않은, 오히려 더 위험한 가계 채무가 자영업자 대출 위험이다.
자칭 선진국들에 비해 몇 배의 자영업자들이 한정적인 수요를 나눠먹기 할 수밖에 없어서 장기적으로 8,90%가 망할 수밖에 없는 우리나라 자영업 구조다.
한번 망하면 다시 일어설 수 없는 우리나라 자영업의 현실인데 말이다.
그런 가계 채무 위험 증가나 망할 위험부담 없이,
또 자본 없이 혹은 최소 자본만으로 그리고 오로지 자신의 창의와 노력만으로 성공할 수 있는 창의적이고 혁신적인 방안이 공적인 놀이, 창업 마당 제공이 중앙, 지방 정부의 기본 밥값 중 하나이기 때문이다.
정부, 정치권 이하 우리 모두는 청년과 여성들의 적극적인 사회, 경제 참여, 양질의 일자리, 소득 증대와 그들의 자아실현, 자존감을 높여줄 수 있는 각종 공공 창업마당 등 다른 획기적이고 창의적인 방안들에 대해 골 싸매어 연구하고 개발해 내어야 할 것이다.
위 언급한 미래세대의 주역들인 청년과 유휴 여성 등을 위한 공공의 자유롭고 창의적인 공간들인 각종 놀이, 문화, 장사, 창업마당 제공은 정책제안이자 수많은 방안, 수단 중 하나의 예시일 뿐이다.
빡센 노동 강도에 비해 소득이 변변찮은 농어촌 특산품을 보다 많이 팔 수 있게하는 공설, 상설 지역 특산품 판매장 등등의 창의적 공간 만이다.
도시, 주거환경 등이 개선되기 위해서는 국가 등 공적자본이든 사적 자본이든 보다 많은 자본들이 투입되어야 하는데, 낙후된 지방은 탐욕스럽고 잔머리가 탁월한 민간 자본은 돈이 안되기에 외며하고,
저성장 시대, 저출산 고령화의 현실이 더해져 시장원리에 따른, 자발적인 민간 자본 투입은 더더욱 쉽지 않다.
건설사 등 민간자본에 이어서 상대적 저위험 사업인 주택 재정비 사업조차 강남 등 서울은 박 터지는데, 낙후된 전국 정비구역 대다수가 지지부진하거나 전국의 뉴타운, 재건축, 재개발이 중단, 포기되었던 것 등등이 그 증거다.
강남 등 서울은 오히려 조합원들의 관심이 적은 듯하다.
40년이 되어가는, 사업성이 높은 우리나라 최고의 재건축 단지 중 하나인 압구정 현대조차 최근의 재건축 사업 설명회에 10%밖에 참석하지 않은 걸로 봐서, 향후 십 년 내에 압구정 재건축 사업이 완성될 것 같지 않을 정도다.
말이야 쉽지 사소한 도시, 주거환경 개선조차 쉽지 않다.
사업성이 가장 높은 강남 압구정 현대 3구역 재건축, 반포 주공, 개포 주공, 은마, 한강 맨션 등등도 그러한데,
민간 자본이 외면하는 낙후 지방 혹은 사업성이 없거나 낮은 다른 지방, 지역과 기존의 용적률이 재건축은커녕 수직증축조차 거의 불가능에 가까운 300~400%대와 그 이상의 콘크리트들의 재정비는 사실상 불가능할 것이다.
장래 우리나라의 콘크리트, 주택의 공급은 감소하게 되겠고 그 수명은 비자발적으로 40년, 50년, 60년으로 나날이 늘어나게 될 것 같다.
빈 집, 폐가, 공가도 나날이 늘어날 수밖에 없겠지?
그리 멀지 않는 장래 우리나라의 건축, 주택산업은 신규 분양에서 임대차, 대수선, 리모델링 등의 산업 방향으로 급선회하게 되겠지?
기타 등등의 이유로, 시범 케이스 지방, 지역이기에 사업 진척 속도가 빠른 부산시 대연동과 남천동조차도 주택 재정비 사업 속도가 그리 순조롭지 않다.
삼익 타워, 대연 비치같이 98% 공산당 지지율로 단합이 잘 되어도 구역 지정 이후 이미 십여 년이 소요되었고 최근에만 해도 띨띨한 조합, 조합원들 탓으로 대연 비치는 재건축 조합이 설립된 2013년 이후에 변죽인 용적률 상향 문제만으로도 몇 년째 지지부진하고 있다.
아마 계획보다 1~3년 더 늦어진, 내년 2016년 혹은 2017년에야 겨우 사업시행 인가가 가능할 것 같다.
심지어 조합 설립 이후 십 년이 다 되어가는 대연 3구역과 대연 4구역 재개발은 내년에도 사업시행 인가가 어려울 수도 있을 것이다.
부동산 경기가 나빠지면 잘 되던 재정비 사업장도 장기간 목돈이 잠기게 되는 손실이 발생할 수 있고, 그 손실과 비교도 할 수 없는 장기, 큰 폭의 집값 하락의 손실도 흔하게 발생될 수 있다.
심지어, 재건축, 재개발 사업도 올 스톱, 매몰비용까지 물어 내야 하는 것도 있다.
그러니, 모두, 특히 돈이 자유, 자존, 생존이 자 생명인 서민들은 주택, 실물 자산 투자에 더욱 신중해야 할 것이다.
차후 몇 년간 강한 부산시의 주택시장 가능성에 대해 부동산 기초 통계나 자료조차 아무것도 모르는 주제에 겁도 없이 자기들 혼자만의 막연한 상상 속의 입주물량, 주택 재고 물량, 미분양 물량을 증거로 토 다는 년놈들이 많던데,
모두 부산시가 제공한 주택 재고 물량들 추이에 관한 객관적인 자료들 만이도 정확히 해야 할 것이다.
결론부터,
계속 이어서 쓸 내용인, 부산시 아파트 공급 물량, 미분양 폭증의 가능성도 부정할 수 없지만,
주택시장 침체의 징표 중 하나인 미분양 주택이 급격하게 늘어나는 날까지 기 언급한, 장래 다년간 입주 예정 물량의 감소로 인한 부산시 부동산 시장은 중기적인 활황이 최소 내년, 2016년까지는 계속될 가능성이 더 크다.
즉, 너그들의 주장, 바램과 달리, 입주물량이 급감하는 2016년에는 부산 부동산 시장의 활황이 보다 가시화될 수도 있을 것이다.
2017년 이후에도 부산의 입주물량이 중기적으로 매년 2만을 넘기지 않고, 또 정부의 각종 부동산 정책이 변함이 없다면 부산 부동산 시장은 달리 걱정할 필요가 없다.
나아가 신규, 고가 아파트의 유효 수효에는 부족하겠지만 거제 2구역과 온천 2구역 등 대단지 재개발 이주 수요를 시작으로 신규 고가 콘크리트의 유효 수요층들의 다수를 포함한 대연, 남천동의 삼익 시리즈 재건축들이 이주를 시작하는 시점인 2017,2018년경에 부산 부동산 시장의 활황은 정점을 이룰 가능성이 높다.
부동산 시장의 특성상 팽팽한 수급 균형에서 수개 혹은 수십 개의 수요 증가만으로 시장을 자극할 수 있으니까.
그러나 가능성으로 2017년 이후 부산 부동산은, 한 해 공급 물량이 2만가구 이상 지속되고 주택 재고물량 또한,
지난 2009년을 전후로 한 부산시의 주택 재고 물량 2만여 가구, 부산시의 자료에 의한다면 1만 4천여 가구는커녕, 주택 재고 물량이 2011년 2천9백여 가구로 줄었다가 2012년에서 2014년 중반까지 다시 8천여 가구, 부산시의 자료로는 6천9백여 가구로 증가되었던 수준까지 미분양 물량이 늘어나게 된다면 부산 부동산 시장은 활황 지속이 아닌 어게인 침체기로 전환될 수도 있을 것이다.
또한, 너그들의 확신처럼 부산시의 발전 방안들이 전부 다 실패하고 부산 지역 경제는 더욱 피폐해지고 도시, 주거환경도 나날이 더 낡고 더 늙어져 인구, 소득 등 주택 수요기반이 날로 줄어든다면,
지금보다 더 폭락할 여지가 있는지 모르지만, 부산 부동산은 폭락할 수도 있겠지.
올해 9월까지의 폭풍 분양 물량에다 올 10월만 해도 평당 2750만 원대의 초고가로 분양될 예정인 해운대 엘시티 882가구, 평당 1000~1200만 원대로 분양 예정인 지역 주택조합 등의 물량인 망미 1동 에스케이 뷰 1245가구, 동구 수정동 협성 휴포레 788가구, 동구 좌천동 서린 엘마르 258가구, 해운대 우동 경동 리인 232가구, 해운대 송정 경보 230가구 등등까지 부산시는 중기적으로 닥치고 많은 고가 신규 아파트 분양 물량들을 쏟아 낼 예정이니,
내년과 내년 이후에도 폭풍 분양 물량이 계속된다면 2017년 이후에도 매년 2만가구 이상의 과잉 공급물량, 어쩌면 부산시의 미분양 물량도 많이 늘어 날 수 있을 것이다.
즉, 앞서 언급한 것처럼, 지난 부산 미분양 물량 최고치인 1만 4천은커녕 2013년도의 6900여 세대에 이르기까지 미분양 물량이 폭증하게 된다면 부산시 아파트 시장은 중기적 강한 상승은커녕 중기적으로도 침체기를 겪을 가능성이 더욱 높아질 것이다.
부산 등 낙후된 지방은 시장원리가 잘 작동되는 동네니, 다들 수요, 공급 등 보이지 않는 손인 시장을 일단 지켜보자.
2015년 9월 현재 시점에서의 부산시 미분양 아파트 물량에 관한 팩트와 현실은?
올해 분양이 많았음에도 불구하고, 또 지역의 군소 건설업체가 부산진구와 서구에 전용 25평을 기준으로 4억 대 초중반의 초고가로 분양했던 주상복합 물량으로 인해 천 가구 미만에서 1400여 가구로 일시 늘어났던 부산시의 미분양이 9월 현재 1258가구로 다시 줄어들고 있는 것이 부산시의 자료, 팩트다.
구체적인 예를 들어, 서구 토성동의 경동 리인은 40여 가구, 부산진구의 삼한 골든 뷰는 460여 가구에서 현재 50여 가구로, 부산시의 최근 자료로는 90여 가구로 줄어들었다.
사하구 구평동 대림 이 편한 세상과 강서구의 여러 곳의 미분양 물량 수백 가구는 장차 서부산이 발전하게 되면 저절로 해소될 상대적으로 저렴한 가격대의 아파트들이다.
해운대구 중동의 힐스테이트 위브 300여 가구, 기타 자잘한 마린시티 아이파크, 두산, 용호만 w 등 고가 대형 주상복합의 미분양, 정관 신도시의 수십 가구 미분양 물량, 그리고 원도심 등에서 이름 없는 백 세대 미만의, 혹은 수백 가구에 불과한 소형 아파트 단지들이 그 전부다.
공급물량 폭증으로 앞으로 부산 아파트 미분양 물량이 계속 더 늘어날 수 있겠고,
만약 부산 부동산이 조기에 재침체의 늪에 빠진다면 더욱 늘어날 수 있겠지만,
현재까지는 다 합해 1200여 가구대에 불과한 부산시의 미분양 물량들은 부산이 발전하거나 부동산 시장이 계속 좋으면 저절로 해소될 자유시장경제에서 일상적인 수준의 재고 물량일 뿐이다.
마지막으로, 참고삼아 30년간 글로벌 주택시장 추이에 관한 아이엠에프 통계자료 하나 올려 본다.
중국 등 중, 후진국은 빼고 자칭 선진국들과 비교한 자료다.
여기 자료에는 없지만 홍콩 등을 포함하여 각자 공부해 보거라.
오스트레일리아, 영국, 뤽상부르, 뉴질랜드 등등의 30년간 집값 상승률은 꼴찌 수준의 우리나라에 비해 몇 배, 그 이상으로 쳐 올랐다.
자칭 선진국들의 ppp 기준 지디피 증가율은 우리나라 그것의 반동가리, 심지어 반에 반동가리도 안되면서 말이다.
우리나라, 특히 낙후된 전국 집값이 거품이라면 위 자칭 선진국들을 포함한 세계 대다수 나라들의 집값은 초, 슈퍼, 울트라 거품이냐?
강남 등 서울과 경기도 인천지방의 집값은 30년간 지역에 따라 수배에서 수십 배, 심지어 백배 넘게 올랐는데 왜 우리나라의 전체의 집값 평균은 30년간 1.6배, 160%밖에 안 올랐을까?
민주화 이후 역대 배역의 정권들이 저질러 놓은 지역 양극화 확대 탓이기 때문이다.
그것도 역버블 상태의 낙후된 지방 집값 추이를 포함한 평균치이니.
상기한 서울, 경기, 인천지방을 제외한 나머지 지방들의 집값은 농어촌, 원도심의 폐공가 등 역 버블 상태로 손가락만 빨고 있었기 때문이다.
앞으로 우리나라 궁민, 특히, 어렵지만 낙후된 지방민 등 사회, 경제적 약자층의 주택 등 실물 자산 배 이상 불리기 목표를 위해서나,
국토, 지역 균형 발전 차원에서나 지역 양극화 축소 차원에서나,
주택시장 역버블 완화 차원에서나,
낙후되고 소외된 전국 지방들은 상기한 서울 등의 지방들에 비해 보다 더 많이 발전해야 하고 집값은 더 많이 올라야 할 것이다.
차기, 차차기 정치, 정부, 관료, 기업 등등의 새끼들 아다드더?
응?
이것 하나만 역주행해도 지지율은 최소 반동가리, 차기 정권에서 혹독한 책임정치 추궁 대상이다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 18645 등록일 2017-1
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