정치,국제관계,통일,외교,군사,안보,경제,사회,광의의 사회영역중 하나로서의 경제,살아가는 이야기,기타등등 4.

2017년 3월 10일 오전 11시 3분에 저장한 글입니다. 게시판 2017. 3. 10. 11:03 수정 삭제 http://blog.naver.com/gboss11/220954617784 통계보기 번역하기 전용뷰어 보기 햇빛 한 줌   작성일 2017년02월14일 08시31분 다음은 며칠전의 주식시장등 금융자산에 관한 과제에 이어 주택시장등 실물자산에 관한 과제의 수행이다. 장래,우리나라의 장기적인 부동산 시장은 우리의 국민경제가 장기적인 디플레이션 상황에 빠지지 않는다면 비록 완만하겠지만 장기 우상향 곡선을 그리게 될 것이다. 과거는 어땠을까? 조선조 이래로 서울은 4대문 안이 그 중심 이었다. 수십년전만 해도,강남이 개발되기전까지 땅,주택만이 아니라 종로,명동등 시장,상권도,강남은 강북의 비교대상조차 될 수 없었지. 그랬던 서울의 토지,주택등의 실물시장은 수십년만에 천지개벽,상전벽해할 정도로 변해 버렸다. 극소수 가진자가 아닌 일반국민 대다수가 투자 가능한 실물자산의 대표주자 주택,아파트의 사례를 살펴보자. 지난 40여년간 대략,서울 아파트 가격은 강남보다 비쌌던 강북은 15배,강남은 30배 가까이 올랐다. 심지어,극소수이긴 하지만,강남개발 초기에 수백만원에서 수천만원으로 분양했던 아파트는 2006년 전후에는 십수억에서 수십억원으로 백,백오십배 올랐다.  불과 십여년 전,서울 아파트 버블 절정기인 2006년까지만 해도,김대중,노무현 정권 6여년간 서울 아파트의 평균 가격은 두세배 넘게 올랐던 시절도 있었다. 서울,경기,인천을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 죽을 쑤고 있을 때 말이다. 상기한 가격은 평균가격을 의미하니,즉,열배 내외로 올랐던 강남 일부의 아파트를 포함한 평균가격이니,강북 아파트등 일부 아파트 가격은 강남에 비해 정체되었거나 아주 조금 올랐음을 의미한다. 그 버블 절정기 이후 지금까지,지금까지 햇수로 11년간은 중대형 아파트등 서울,경기지방의 일부 주택들은 아직 전고점을 회복하지 못할 정도로 서울 집값의 상승폭은 크게 둔화 된 상태다. 현재,그리고 미래의 집값은 고성장과 인구증가가 지속되던 지난날처럼은 가파른 상승곡선은 더이상 불가능할 것이지만,그리고 저출산,양극화심화,확대등으로 인해 장기적으로 집값이 정체,하락하는 지역,심지어 폐,공가가 급증하는 지역들이 급증할 수는 있겠지만 완만한 상승곡선은 가능할 것이다. 즉,집값이 장기 정체,하락,폐공가 지역들이 존재한다는것은 반대 해석으로,우리나라 집값의 장기적인 완만한 상승추세는 지역별 물건별 차별화 속에서 지속될 것이다. 집값은 평균치 개념이니,실물자산,주택 부분의 양극화와 선호지역 세분화의 확대,심화로 인해,또 입지와 주거 선호도나 도시및 주거환경의 개선,발전 정도에 따라 가파른 상승세를 지속하는 지역들도 있을 것이란 말이다. 버블정정기 이후 2014년 중반까지 장기간 침체했던 서울등은 물론이고,현재까지 5년간 침체를 겪고있는 충청도 부동산시장의 사례등을 더하여, 상기한 사실들은 각종 자산 두배 늘리기를 위해서라도,가족과 자신의 풍요로운 노후를 위해서라도 모든 국민이 각종 자산 투자에 보다 조심,신중해야 하고 열공해야 하는 이유중 하나가 되기도 할 것이다.  우리 국민이 향후 십년간 실물자산 두배,향후 이십년간 실물자산 세배 이상으로 늘리기의 목표 달성을 위해 우리나라의 자산시장은 얼마나 성장해야 될까?  내버려 두고 그냥 지켜 보기만 해도 전국의 집값 추이는 장기간,그리고 평균치로서 실질 지디피 성장률 혹은 물가,즉 화폐가치 하락이나 그 둘을 더한 명목 지디피성장률 정도는 성장할 수 있을것이나 상기한 두배이상의 자산성장 목표 달성에는 크게 미흡할 것이다.  그런 까닭에,국민,각지방민은 물론이고 지방 정부,정치를 포함하여 정치,정부가 반드시 참고하고 실천 해야 할 창의적 서비스 산업 활성화등 제산업의 활성화와 경제 선순환구조 구축을 위한 조건등에 관한 과제부터 시범케이스등 도시및 주거환경 개선등에 관한 과제들까지 계속 이어지고 있는 것이다. 다시 한번 더 강조 하기위해 중언부언 한다. 주택등 실물투자에서 국민 개개인은 보다 신중해야 하고 치열하게 열공해야 할 필요가 있다. 상기한 집값의 장기적인 추세는 평균치에 불과할 뿐이기 때문이다. 전국 부동산 시장은 항상 상승하는것이 아니라 단기,혹은 중기적으로도 쉬어가거나 하락할 수도 있고,또 전국 단위,혹은 국지적으로 상승폭,보합,하락폭을 달리할 수 있기 때문이다. 전국의 집값은 기왕의 만성적인 소득,자산,지역등 각종 양극화 확대 심화나 저출산,고령화및 저성장 기조 그 하나 하나만으로도 각지방,지역들은 더욱 천차만별이 될 수 있기 때문이다. 각종 양극화 축소,지역균형발전등을 통한 더불어 고르게 잘 사는 사회를 위해,국민의 각종자산 불리기를 위한 일반인의 투자방법과 관련, 객관적인 팩트로서,지난 십여년간,최소 두배에서 최대 서너배의 실물자산 투자수익을 올렸던,심지어 최근 2~3년간만 해도 50%~200%대의 투자수익을 증명했던 시범케이스 지방과 지역들에 대한 복습도 한 방법이 될 수 있을 것이다. 모든 투자가 그렇듯 상시,실물자산도 상시,항상 오르는것은 아니기에,바삐,힘차게 가다가,힘들면 잠시 쉬어가는것도 한 방법이 될 수 있겠지.  힘들면 잠시 쉬어가는 방법과 관련하여,지금부터 십여년간,우리나라 부동산 시장의 중단기적인 전망에서 비관적일것으로 보여지는 시기와 이유에 대해서도 간단히 언급해 본다. 이하,현재까지 제주,서울 지방과 함께 가장 잘나가는 시범케이스 지방인 부산지방과 시범케이스 소지역인 대연동 지역 부동산 시장의 중단기적인 시장의 예측과 전망이다.   예측,전망은 문자 그대로,현재의 모든 조건과 상황의 불변을 전제로 한 문자 그대로의 중단기적인 예측,전망일 뿐이다.  또한,중단기적인 전망과 달리,향후 십년간 우리나라 부동산시장의 장기적 전망은 결코 흐리지 않고,동 트기전의 새벽이 가장 어둡기 마련임을 기초전제로 한다. 아니,누차 재강조 되었던 각종 시범케이스 지방들과 소지역들의 부동산 시장은 잠시 쉬어갈 수는 있어도,장차 지속적으로 재정건전성과 복지비용 마련에 크게 기여할 정도로 장기적으로 매우 맑을 것임을 강조한다. 먼저,장기적인 우리나라 주택가격과 관련하여,단순 참조용으로,들쑥날쑥한 자료지만 ,여기저기 널려있는 국내외의 집값에 관한 각종 통계자료들부터 대충 살펴보자. 1130원대의 원화 환율을 가정,세계에서 가장 비싸고 핵심적인 나라와 지역의 집값의 평균은 3.3제곱미터당 얼마나 할꺼나? 대략, 모나코는 2억 수천만원대, 홍콩은 1억 8,9천, 뉴욕은 1억 4,5천, 런던은 1억 2천, 상해는 8천만원, 파리는 6천만원, 시드니도 6천만원, 모스코바는 5천만, 로마도 5천만원, 도쿄는 4천만원대다. 우리나라는 서울 강남이 2~3천만원대다. 상기는 평균치이니.강남구,서초구에 소재하는 극소수의 고가 주택은 평당 5,6천만원대,한남 더힐등 그 이상의 7,8천만원대도 있긴하다. 그럼 서울 강북과 서울 강남외의 지방들의 집값은? 오늘날은 서울 강북 소재 극소수,고가의 아파트들도 강남의 아파트들 따라 전용면적 85제곱미터가 8,9억을 넘어 10억대,혹은 그 이상을 바라보고 있더라. 예를들어 서대문구 경희궁 자이,광진구 광장 힐스테이트,마포구 현석 래미안,성동구 옥수래미안등등의 가격은 10억대를 넘겼더라. 심지어 성동구 성수 서울숲 트리마제의 분양권 실거래 가격은 13~15억이더라. 그럼.서울,과천등 일부의 경기지방을 제외한 전국지방 주택의 가격대는? 평균치로서,3.3제곱미터당 천만원이하,심지어 오백만원대 이하의 지방들도 많지만 오늘은 최고가 주택에 대해서만 살펴보자. 지금은 몇년 전,전용면적 85제곱미터의 아파트 실거래 가격이 7억대를 앞서 기록했던 대구시 수성구를 따라 오늘은 부산시 수영구,해운대구,제주시 노형동등 손가락을로 셀 수 있을 정도로 0.00001%소수의 아파트들만이 존재하고 있을 뿐이다. 그러나 향후 10년,20년 후가 되면 크게 달라지게 될 것이다. 예를들어,2006,2007년을 전후로 한 서울 강남 아파트의 버블 절정기 때 서울 강남 소재 압구정 현대나 은마 아파트 하나만 팔아도 같은 평행대의 대우마리나,삼익비치등 부산의 죄고가 아파트 5~8채를 살 수 있었었다. 그럼 현재,장래에는? 실질적 자산,지역 양극화 확산방지,실질적 지역균형발전등등을 위한,도시및 주거환경 개선,여행,레져,휴양,쇼핑산업등 창의적 서비스산업 활성화등등에 대한 과제를 수행한지 십여년이 지난 오늘날은 어떻게 되었을까? 특히,상기의 과제들과 결부 된,시범케이스 소지방,소지역의 구체적,세부적 지방및 지역개발에 관한 각종 과제들을 수행한지 십여년이 지난 지금은 어떻게 되었을까? 십여년간 얼치기 언론,전문가등등이 강남불패등 닥치고 서울,지방 폭락등의 선동질을 해 대었어도,지금은 동일 평행대의 은마 하나를 팔아도 삼익비치나 대우마리나 두채 사기도 버거울 것이다. 그럼 앞으로는? 십년,이십년 후 광안리 부터 용호만에 이르기 까지 도심 해변 개발이 완료되고 삼익비치 재건축 완성등 주거환경 개선사업이 완료될 무렵,남천,광안,민락,대연,용호동등에 소재하는 도심 해변아파트들의 가격은 어떻게 되어 있고 경상,전라,충청,강원,제주등 낙후된 지방과 지역들의 집값은 어떻게 되어 있을까? 마찬가지로,현재 부산과 오십보백보인,지금은 많이 낙후되고 소외되어있는 서울과 경기 일부를 제외한 전국의 집값은 장차 어떻게 될까? 장기적인 인구감소및 투하자본 빈곤을 겪고있는데다 도시및 주거환경개선이 느리고 수요기반마져 극히 취약한 지방들 이기에 각종 과제 수행이 쉽지 않은것은 부정할 수 없다. 그런 까닭에,장차 중앙및 지방 정치,정부및 지역민들의 역량에 달려 있긴 하지만 집값 또한 쉽지 않겠지. 하지만,선택과 집중으로,지금의 0.00001%가 아닌,장차 0.1% 혹은 1%,5%로 늘어나게 될,전국 주택의 최상위에 해당하는 각지방과 각지역의 집값은 집중적인 개발과 발전에 비례하여 지속적인 상승이 가능할 수도 있을 것이다. 시범케이스지역은 극소지역의 집중적인 개발이기에,어쩌면,재건축이 완료된 서울 강남의 집값에 버금갈 정도로 당해 발전시킬 수도 있을 것이다. 마찬가지로,중앙 정치,정부는 물론이고 각 지방 정부나 각 지역민의 노력 여하에 달려 있겠지만,상기한 시범케이스 지방인 민락,광안리와 용호만의 해변가 지역은 서울 강남의 그것들 못지않게 발전시켜 나갈 수도 있을 것이다. 특히,도심 해변의 경쟁 도시들인 뉴욕,도쿄,시드니,홍콩,싱가포르등등을 능가하는 도시및 주거환경 개선 목표를 가진,대표적 시범케이스 소지역중 하나인 남천,대연동의 도심 해변은 두말하면 잔소리다.  아파트들의 가격은 지역의 개발,발전과 비례하여,저절로 서울 강남의 그것들을 따라 잡거나 능가할 수도 있게 될 것이다.    이하는 실물투자 참조용으로,힘들때는 쉬어갈 시기,중단기적인 우리나라 부동산시장의 전망이다. 입주물량등 주택공급과잉이라는 하나의 요인만으로도,누구나 2017년 부터 2018년 혹은 2019년까지 전국 부동산 시장은 활력을 잃게 될 것임을 누구나 예측할 수 있을 것이다. 그럼 시범케이스 지방인 부산의 중기적인 부동산 시장은 전국 부동산 시장과 다르게 움직일 수 있을까? 먼저 원론적으로,비록 부산시의 주택 입주물량은 2020년경 전후까지,이를 넘어서 중 장기까지도 과잉이라 말할 수 없지만,전국 부동산 시장의 작은 일부로서 부산의 부동산 시장은 전국의 부동산 시장과 다르게 홀로 계속 잘 나갈수는 없을 것이다. 보다 구체적으로,부산시 주택 공급물량과 미분양 물량은 중기적으로도 적정범위를 크게 넘나들지 않고 있지만,나아가 그 적정에 가까운 부산시의 중장기적인 아파트 공급물량중 상당수가 부산의 외곽 도농지역인 명지,일광등 강서구와 기장군이 차지하고 있을것이지만,부산 부동산 시장은 부산 부동산 시장을 이끄는 핵심지역인 동부산과 중부산지방의 일부 지역에 대한 단기적인 공급 과다물량에서 자유로울 수 없기 때문이다. 그 이유중 하나로,부산 부동산 시장의 핵심지역 보다 더 수요기반이 튼튼했던 서울시,서울 송파구,마포구,강서구등도 중단기적인 주택공급물량에서 결코 자유로웠던 적이 없었던 경험칙이 있었기 때문이다. 거시,미시 국민경제와 세계경제가 좋고 부동산 시장의 활황이 지속 된다면 주택공급과잉 물량의 부정적 파급 효과가 아예 없거나 단기,최소화 될 수 있겠만,현재,중단기적인 우리나라의 경제,그리고 부동산 시장의 상황은 그 반대에 가깝기 때문이다. 보다 더 구체적으로 살펴보자. 지금까지 천문학적인 자본이 투입 되었고 앞으로도 지속적으로 투입 될,시범케이스 소지역중 하나로,부산 부동산시장및 서울을 제외한 소외된 전국 지방의 부동산 시장을 앞장서서 이끌어 가거나 침체를 보완하고 있는 지역중 하나인 부산시 남구 대연동의 단기적인 입주물량은 심히 우려스러운 상황이다. 즉,당해지역과 주변지역의 전월세 안정등 서민 주거 안정에는 한시적으로 기여할 수 있겠지만,광역,기초자치단체도 아닌 일개 읍면동 단위인 대연동 하나의 1년간 아파트 입주 예정물량만 해도 심히 우려스러운 상황이다. 2018년도 대연동 입주물량은 2019년에 입주할 대연 5구역 자이등을 제외 하고도,대연2구역 롯데캐슬레전드,6구역 대우 푸르지오 파크,7구역 SK뷰 힐스 세개의 재개발 입주물량만 재개발 아파트만 해도 6천여 가구인 것이 팩트다. 나아가,대연비치등 대연동과 도로 하나를 사이에 둔,사실상 대연동 권역인 용호동 W입주물량을 더한다면 8천여 가구에 가깝다. 물론,당해 소지역은 중장기적으로도 계속 천지개벽할 정도로 발전할 것이기에 당해 소지역의 부동산 시장은 중장기적으로도 계속 좋을것이지만 중기 혹은 단기적으로는 우려스럽다는 이야기다. 장차 당해 소지역의 부동산 시장이 단기적으로 침체 된다면 지금까지 나름 잘 나가고 있던 인근의 수영구,해운대구,부산진구,연제구,동래구 부동산 시장은 그 단기적인 침체에서 자유로워 질 수가 없기 때문이다. 시범케이스 지방으로서 전체적인 부산시 부동산시장의 전망은 마찬가지로 중장기적으로는 계속 맑겠지만 중단기적으로는 흐릴 수 있다는 것,그리고 문자 그대로 전망,예측 그 자체임을 재강조 한다. 이하,그 추가적인 이유,근거를 몇 덧붙인다. ​ 2017.02.11. 여기도 포털 뉴스등 모니터링된 각종 자료중에서 시범케이스지방인 부산부동산시장에 대해 일반인이 참고할 가치가 있다고 여겨지는 일부 내용을 동의없이 발췌하고 일부 내용을 추가시킨다. 입주물량 과잉이 당해 지역및 인근지역의 집값과 전세가에 미치는 영향에 대해서는 십여년 전 송파구 잠실 파크리오,트라지움,엘스등 잠실일대의 단기 주택입주물량 과잉사례,지금은 마곡등 많이 올라잇지만 몇년전 강서구의 입주물량 폭증으로 인한 단기간,나홀로의 집값,전세갑 약세등등 수많은 사례들을 누차 반복 했으니 생략하고,오늘은 최근의 입주물량과 집값,전세값과 관련된 사례에 대해서 하나만 더 언급한다. 실물시장 투자와 관련하여,매에는 장사가 없듯,입주물량 폭증에는 어느 지방도 집값,전세값 침체에 자유로워 질 수 없을 것이다. 예를들어,다년간 아파트 입주물량이 폭증했던 양산신도시는 6년전 부터 최근까지 전세가가 약세를 보여주고 있고,세종시의 최근 전세가 약세는 더욱 현저하다. 이하는 아파트에 국한된 일부 광역기초자치단체 주택의 중기적 입주예정물량이다. 지방 부동산 시장은 공급과잉물량이 해소,완화되는 지방부터 집값,전세값은 서서히 회복 되겠지? 이 또한,동의없이 덧붙인 부동산 정보지,포털,일반 언론 기사 내용중 일부고 실재,팩트와 그닥 차이가 나지 않을 것이다. 올해부터 내년까지 경기도와 세종시에 대규모 아파트 입주 물량이 쏟아지는 것으로 나타났다. 16일 부동산114 조사에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 37만1106가구로 전망됐다. 1999년(약 37만가구) 이후 가장 높은 수준이다. 내년엔 올해보다 더 많은 42만879가구가 입주할 예정이다. 특히,입주 물량이 가장 몰리게 되는 곳은 경기도다. 경기도의 올해 아파트 입주 예정 물량은 12만2544가구로,작년(8만7591가구)보다 40%나 대폭 늘어난다. 공공택지,신도시를 중심으로 내년엔 15만5197가구로,작년보다 2배 가까이 급증한다. ​ 폭발적으로 늘어나게 될 경기도의 아파트 공급물량에 대해 보다 더 세부적으로 살펴보자. 화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시가 경기도 입주 물량 상위 5곳이다.  2016년 1만3281가구가 입주했던 화성시는 올해 2만3711가구, 내년 3만381가구다. 시흥시도 작년 4175가구에서 2017년 1만830가구, 2018년 1만3797가구다. 김포시는 올해3844가구가 내년에는 1만1133가구,내후년에는 1만607가구다. 수원시도 각각 3680가구,1만832가구,7613가구다. 경기도 외에 현재 중소도시,대도시의 기초자치단체급의 세종시도 입주 물량은 기왕의 누적물량을 제외 하고도 올해 1만5432가구, 내년에 1만3328가구다.지난해 입주량인 7653가구의 곱절 규모다. 기타,누차 언급했던,장기간에 걸쳐진 아파트 과잉공급물으로 인해 지방 부동산 시장이 장기간 침체과정을 겪고있는 충청남북도등의 지방에 대한 재언급은 생략하고, 조금 전에 언급했던,올해 하반기 이후 장기간 아파트 입주물량이 급감,혹은 실종될 양산신도시처럼 장래 아파트 공급물량이 감소하는 지방들도 함 살펴볼까?  반면 앞으로 작년보다 입주 물량이 감소하는 지역은 대구시, 광주시, 전라남도 등이다. 최근 공급과잉으로 부동산 시장 침체를 겪고 있는 대구시는 올해는 2만2679가구가 입주해 작년의 2만6687가구와 비슷하지만 내년의 입주물량은 1만3641가구에 불과하다. 광주시도 작년 1만769가구에서 올해 1만1829가구로 소폭 늘지만 내년은 5661가구까지로 급감한다.  다음은 공급물량과잉과 관련하여 서울시의 일부 자치구에 대한 사례를 살펴보자. 실제 지난해 마포구와 서대문구 아파트 시세는 매매, 전세가 모두 강한 오름세를 보였다. KB부동산 1월 주택가격동향에 따르면 마포구와 서대문구 아파트 전세가는 지난 1년간 각각 6.27%, 5.38% 상승했다. 이는 서울 전체 25개 자치구 중 1, 2위 기록이자 서울 전체 평균 상승률 2.78%를 약 2배 웃도는 수준이다. 같은 기간 매매가 상승률 역시 마포구 5.85%, 서대문구 4.89%로 전체 평균(4.13%)을 크게 웃돌았다. 하지만 아현동, 공덕동, 북아현동 등에서 대단지 아파트 입주가 거듭되면서 이 같은 상승 추세에도 제동이 걸렸다. 먼저 전세가가 하향세로 돌아서고 이어 새 세입자를 찾아야 하는 신규 입주 아파트 시세가 조정을 받는 모습이다. 마포구, 서대문구 일대에서는 2015년 하반기 이후 DMC파크뷰자이 1~3단지, 공덕자이, 아현역 푸르지오, 래미안 웰스트림 등 단지별 가구 수가 1000가구를 넘나드는 대단지 입주가 계속되고 있다. 지금도 1600여 가구 규모 e편한세상 신촌 1~3단지, 애오개 아이파크(125가구) 등의 입주가 진행 중이다.   햇빛 한 줌   작성일 2017년02월15일 07시24분   이제,우리 국민 모두가 더불어 함께 잘사는 사회를 위한 <광의의 사회영역>에 관한 올해의 과제를 마무리 해하겠다. 본 과제의 핵심 수단은 국민경제 선순환구조 구축을 위한 내수의 원천으로서,스톡인 자산축척의 원천이자 가계빚 축소의 원천으로서 국민개개인의,특히 저소득층등 사회,경제적 약자층들의 플로우인 소득의 증가다. 국민 개개인의 소득증가를 위한 수단들은 일자리,장사등 중소 상공업자의 소득증대는 물론,많은 국민세금과 국가재정건전성을 전제로 하지만,보충적인 수단으로 사회보장과 복지강화,사회적 기업의 확대,사회보장적 기본소득제 도입등등이 있겠다. 본 과제의 부수적이고 보완적인 수단은 국민 개개인의 실물,금융자산등 각종 자산의 축적과 사회,경제적 약자층들이 건강하고 문화적인 생활을 가능케 할 복지의 확대와 강화다. 또한,오동통하게 살 찌워 잡아 먹어야 할,국민의 각종 소득과 자산의 증가및 그 조세 증가는 그 누진적인 성격으로 인해,세율의 증가가 없어도 소득 재분배와 사회보장적 기능을 겸하면서도 충실한 복지 재원마련에도 순기능적인 역할을 하게 될 것이다. 며칠 전,예,적금,채권,각종 연금,보험금과 금리,우리나라 주식시장의 대세상승등 국민의 금융자산 증가에 관한 간단하고 가벼운 과제수행에 이어,오늘은 마지막으로 어제에 이어 국민의 실물자산 증가를 위한 가벼운 글이다.  모니터링된 각종 자료중에서 시범케이스지방인 부산부동산시장에 대해 일반인이 참고할 가치가 있다고 여겨지는 일부 내용을 동의없이 발췌하고 일부 내용을 추가시킨다. 세상 만사가 다 그렇듯,우리네 인생도 부동산 시장도 항상 좋을수만은 없다. 십여년간 국민의 각종 자산 두배 불리기와 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 목표에는 변함이 없지만 우리나라의 부동산 시장은 인생과 마찬가지로 오르막이 있으면 내리막도 있을 수 있고,또 많이 힘들면 쉬어가는 것이 오히려 더욱 건강하고 유익할 수 있다. 우리 국민이 각종 자산 형성을 위한 각종 투자행위에서 어떻게 해야 덜 손해 보고 더 이익을 볼 수 있을까와 관련하여,주택등 실물자산의 투자와 관련하여 원론적인 이야기를 하나 해 볼까? 아직까지 우리 국민의 실물자산 편중도가 아주 심하기에 실물자산이 더욱 중요하다. 또한,쾌적하고 안정된 주거생활은 기본이고 튼튼한 노후 대비에 기여할 수 있고 또 많은 재산세,보유세등 직,간접세 납부로 국가재정건전성과 복지비용마련에도 일조 할 수 있는 대표적인 실물자산이 주택 이기도 하니까. 과거 우리나라 인구와 경제성장률이 폭발적으로 증가 하던 시기에는 주택등 부동산시장 또한 그러했던 시절이 있었다. 그 시절,1960~70년대만 해도,곡창지대 호남의 문전옥답과 고래등 기와집을 팔면 그 몇배,몇십배의,오지로 방치 되었던 서울 강남 모래밭,배밭,미나리밭을 사고도 남았다. 50여년이 지난 지금은? 지역 양극화의 심화,확대 와중에 서울 강남의 땅과 집의 가격은 오십년간 수백,수천배,심지어 수만배 올랐던것도 있으나 호남의 땅과 집의 가격은 대다수가 50년간 거의 오르지 않았다. 심지어 우리를 앞서간 일본처럼 도서벽지 일부가 황폐화,소멸되어가는 지역도 집갑,땅값이 내린 지역,주택도 허다하다. 하지만 이제는 상황이 급변하였다. 우리나라의 저성장과 저출산만 고려해도 우리나라 주택시장은 유효주택수요층은 그 증가율이 급감 하거나 심지어 감소될 것으로 보여지기에,주택시장의 차별화,양극화가 더욱 가속화되는 가운데 전국 평균집값의 오름세는 종래와 달리 크게 약화될 수 밖에 없다. 심지어 장기간 집값이 오르지 않거나 오히려 빈집 증가를 포함하여 집값이 내려가는 지역과 주택이 크게 늘어날 수도 있을 것이다. 따라서 모두 주택등 실물투자에 보다 신중해야 하고 보다 많이 공부할 필요가 있겠다. 그럼 어디에 투자해야 할까? 어느지역 어느 주택이 부동산 시장의 회복,황황기에는 더 빨리,더 많이 오르고,그 반대로 수축,불황기에는 더 적게,더 느리게 내리게 될까? 먼저 제일 중요한 가격변수와 수요,공급을 토대로 원론적으로 살펴보고 그 다음 시범케이스지방과 지역을 보다 구체적으로 살펴 본다. 원론적으로,장기적으로는 돈과 사람이 많이 몰려들 것으로 예상되는 지역이고 중단기적으로는 주택매매 거래량이 주택임대 거래량 보다 꾸준히,보다 많이 증가하는 지역이 될 것이다.     참고로,주택수와 주택보급률은 빈집,다가구 원룸,오피스텔,상가겸용주택등등의 포함여부에 따라 통계치는 크게 달라질수 밖에 없는 원초적인 부실통계자료들일 수 밖에 없지만,대략,서울의 인구와 가구수는 각각 990만,370만이고 부산의 그것은 각각 350만,140만이다. ​지역,자산 양극화 축소와 실질균형발전 차원에서,그리고 실물자산중 하나인 주택자산의 안정적인 증가가 국민 개개인과 가족들의 풍요로운 노후대비에 기여 할 수 있기를 기대하며,10년,20년 후의 전국 주택가격의 개략적인 목표치,혹은 예상치에 대해 간단히 언급한다. 문자 그대로 예상치,목표치임을 재강조 한다. 또한,과제 수행상 언급된 주택과 주택투자는 가능한 한 가계채무나 내수에 부정적인 영향을 최소화 할,빚 없이,혹은 빚을 최소화 한,1가구 1주택을 전제로 한 것임을 거듭 재강조 한다. 주택은 투기와 무관한,가족과 더불어 편안하게 살 수 있는 공간이 되어야 하기 때문이다. 그럼 주택 투자는 어디에 어떻게 해야 할까? 아무리 화폐가치 하락을 전제 하더라도,또 누진세등 주택과 관련하여 폭증하게 될 각종 조세,준조세를 감안 하더라도,십년,이십년 후 최소 십수억에서 수십억대에 이를 정도로 고가의 집값이 예상되는 서울 강남과 과천등 경기 일부지역의 주택들은 집 한채만으로,그 한채의 주택연금만으로도 충분한 노후준비가 가능할 것이다. 나머지 소외되고 황폐해진 전국 지방들의 값싼 집값은 10년간 두배,20년간 네배 정도만 올라줘도 지역,자산 양극화 축소및 이를 통한 국민경제 선순환 구축을,이를 위한 소득과 소비등 국민의 내수기반의 확충에 다소라도 기여할 수 있을 것이다. 그 뿐만 아니라 재정건전성과 복지재원 마련 부터  풍요로운 노후준비 까지에도 상당부분 기여 할 수 있게 되겠지. 보다 구체적으로,앞으로 어디에 투자해야 하며 십년,이십년 후 구체적인 집값 예상치는 얼마? 원론적으로,그러나,십년,이십년 후 서울 강남등을 제외한,소외된 지방들의 평균 집값은 두배,네배로 올라봤자 명목 가격만 올랐을 뿐,물가,화폐가치 하락분을 제외한 실질가치 증가는 그리 크다 할 수는 없을 것이다. 또한,절대 회피해야 하겠지만,우리나라 인구증가율의 급감시대가 지속되고,심지어 총인구 감소시대가 현실화 된다 가정하면 경쟁력 없는 지역의 주택부터,더 많이 낙후,황폐화 되는 지방,지역의 주택들 부터,폐,공가화나 집값 하락을 피할수 없을 것이다. 이러한 사실은 더욱 창의적이고 더욱 과감한 총인구 감소방지정책과 실질적인 지역균형발전 정책이 더욱 필요한 이유중 하나가 될 것이다. 이는 다른말로 소외되고 낙후된 지역의 도시및 주거환경은 더욱,괄목할 정도로 발전,개선 되어져야 한다는 말과 같다. 나라든,지방이든,소지역이든 발전 될수록 보다 많은 돈과 사람이 많이 모여들고 더욱 발전하게 되어있다. 따라서,앞으로 낙후되고 소외된 지방,지역들은 소멸 위기는 커녕 나날이 더욱 발전되여 져야 할 것이다.  또한 경제,광의의 사회영역에 관한 과제들중 하나인,낙후된 지방의 산업,인구,일자리,소득의 획기적인 증대책은 필수불가결하다. 보다 많은 사람과 돈이 돌고 모여들게 하기위한,영호남 통합을 위한,영호남 1시간대의 남해안 초고속전철등등부터 소도시까지 널리 운행 하게 될 저비용,친환경의 대중교통중 하나인 경전철,트램등등의 획기적인 대중교통혁신,지역에 특화된 각종 기업,창업의 활성화,기타등등 실질적인 지역균형발전을 위한 구체적이고 세부적인 정책제안들은 차후 계속 되풀이 될 것이다.   각설하고, 천문학적인 거대자본을 유인할 국가정책과 국가,지방의 공공자원,재정투자는 예산,재정의 한계가 있기에 말이야 쉽지 실재로는 매우 어렵고,실질적 균형발전의 실현 또한 매우 어려울 수 밖에 없다. 따라서 지금까지는 시범케이스 지방,지역의 집중 개발,발전을 통해 그 개발과 발전을 확산시켜 나갈수 밖에 없는 상황이다. 장기 목표치 혹은 예상치는 공가,폐가,집값이 하락하는집등을 포함한 평균치 개념이니,   십년,이십년간 국지적인 폐,공가,집값하락등을 감안한 전국의 평균 집값이 두배,네배로 늘어나기 위해서는,보다 자본이 집중 투하되고 인구,일자리,소득이 지속적으로 증가하게 될 핵심지방과 지역의 집값이 더 먼저,더 많이 오를수 밖에 없을 것이다. 즉,이는 십년,이십년 후,현재 핵심지방과 지역의  값싼 집값은 지금의 다섯배,심지어 열배,그 이상으로 오를 수 있다는 말과 같다. 동일 조건하,십년,이십년간,유효수요층이 극히 옅은 10,20억짜리의 실물 자산이 두배 오르기 보다,유효수요가 많은1억,2억짜리 자산이 네배 오르기가가 더 쉽기 때문이다.  그럼,대충 실물자산중 하나인 주택투자는 어디에,어떻게 해야 하는지 감이 잡히지? 현재 서울,경기 일부를 제외한 전국 주택의 0.00001%인,십년,이십년 후 1%,5%가 될 극소수 주택들은 어디며 또 과연 지금보다 다섯배,열배로 오를 수 있을까?  광주,새만금등등과 지난날 이건희가 관심을 가졌고 현재 미래에셋,박현주가 투자한 전라도의 시범케이스 지역중 하나인 여수시 해안개발등 전국 지방의 시범케이스 지역들은 다음에 보다 자세히 언급하기로 하고 오늘은 기왕의 시범케이스 지방인 부산에 대해서만 간단히 재언급 한다. 실질적 국토균형발전은 지방,지역내에서의 지역균형발전을 포함한다. 국가,지방재정의 한계상,그리고 돈 되는곳만 달려드는 겁많고 소심한 민간자본의 한계상 서부산등 낙후지역의 개발,발전의 현실과 과제는 쉽지 않다. 따라서,시범케이스.마중물로서 거대 공공,민간 자본을 유인하여 동심원적인 파급효과를 기대 수 밖에 없는 실정이다. 보다 더 구체적으로,십년,이십년 후 지속적인 개발로 인구,일자리,소득도 지속적으로 크게 늘어날 지역이자 돈되는 주택 투자방법을 겸하여 국토및 지역내적 균형발전 방안에 대해 보다 구체적으로 말해 볼까? 읍면동 단위의 시범케이스 소지역중 하나인 부산시 남구 대연동에만 주로 소심하고 겁많은 민간자본을 위주로,이미 수조를 투입 하였고,장차 수십조의 민간자본을 추가로 유인,투자케 하여  당해 소지역을 상전벽해할 정도로 개발,발전케하는 까닭은 무엇일까? 또 동심원 원리로,작은 대연동을 넘어,기왕에 투입 되었고 앞으로 투입될 남구,원도심의 개발에 파급될 투하 자본의 총량은 얼마나 될까? 보다 구체적으로, 누구나 검색만 하여도 쉽게 알 수 있는,북항 재개발 1단계및 문현금융단지와 그 주변지역에만 이미 투입 되었던 자본과 장차 계속하여 추가로 투입될 자본만 해도 수십조다. 예를들어,북항 재개발중 하나인 자성대 재개발 하나에만 11조의 천문학적인 공공,민간자본이 투입될 예정이다. 북항 재개발의 우암지구,감만지구,신선대지구,영도 봉래지구,청학지구등에 각각 투입될 자본총량은 또 얼마나 될까? 대연동 인근의 시범케이스 소지역인 남천동과 그인접 민락,광안지역에만 투입될 수조 혹은 십수조의 자본을 제외하고도, 뉴스테이를 포함하여 용호,용당,감만,우암,문현동등의 주거정비사업으로 수만가구,수조의 민간자본들을 포함하여 대연동 인근의 북항 재개발과 문현금융단지등등을 포함한 구도심 해변의 시범케이스 지역에도 국비,시비등 공공자본을 포함하여 수십조의 천문학적인 자본이 추가로 투입될 예정인 까닭은 무엇일까?    시범케이스 소지역인 대연동,남천동의 개발은,낙후된 부산에서도 대표적인 달동네급으로 낙후된 지역의 하나인 남구 용호동,감만동,용당동,우암동,문현동과 마찬가지로,대표적인 달동네급인 동구,중구,서구,영도구,부산진구 일부를 포함한 부산 원도심의 개발과 발전을 촉진하기 위해서다. 현재 90만명대의 미국 센프란시스코의 인구와 대차없는 부산 원도심과 남구,수영구의 도심 해변 시범케이스 지역은 수십년 후 160만의 서울 강남3구처럼,아니 강남3구를 능가할 정도로 발전시켜 나가야 할 것이다. 현재 달동네 수준으로 낙후되어있는 부산시 남구를 수십년 후 서울의 강남구 못지 않게,아니,강남구를 능가할 정도로 발전 시킨다는 목표는 개풀 뜯어먹는 소리고,절대 불가능 하다고? 세상에서 불가능한 일은 없다. 미래,최강의 소프트 앤 하드파워강국 통일대한민국,심지어 식민지,군사독재,전쟁의 폐허에서 오늘날의 우리나라가 된것이 더더욱 불가능에 가까울 것이다.  지방 정치,정부를 포함하여 차기,차차기 정부와 정치권과 기업들은 까라하면 무조건 까야 하는기야. 먼저 현재 낙후된 원도심,남구,수영구의 시범케이스 지역은 도심 해변의 이점을 살려 세계 최고의 해양 관광,레져,휴양,쇼핑,의료등 창의적인 서비스 산업의 글로벌 경쟁력을 갖춰 국민경제의 지속가능한 성장에 크게 기여할 수 있도록 해야 는것 부터 시작해야 할 것이다. 그 정도만 해도,주거정비사업완료와 더불어 부산 남구는 인구,일자리를 20만개 내외로 늘려 나갈수 있을 것이고,그것만으로도 서울 강남구를 능가할 정도는 아니지만 따라잡을 정도는 될 것이다. 그런 남구,원도심의 개발과 발전은 부산의 다른 지역,특히 더 낙후된 서부산은 물론이고,동심원적인 파급 원리로 부산 전체의 개발과 발전을 더욱 촉진,자극하게 될 것이다. 더 나아가 현재 낙후된 부산의 창의적 서비스산업,도시및 주거환경의 개선과 발전등등은 서울,경기지역 일부를 제외한,부산시 보다 못할게 없는 소외되고 낙후된 전국지방의 도시및 주거환경개선과 발전도 더더욱 자극,촉진하게 될 것이다.  시범케이스 지방,지역을 포함한 낙후된 전국 지방의 집값은 인구,일자리,소득증가에 비례하여,또 도시및 주거환경의 개선에 비례하여 지속적으로 올라 갈 것이다. 그럼 집값들은 구체적으로 얼마만큼 오를수 있을까? 낙후된 전국 부동산 시장을 심하게 선도하게 될 시범케이스 소지역인 남천,대연동의 도심해변 주택을 예로 들어보자. 당해지역의 집값은 며칠전 글로벌 해양도시의 집값 사례에서 언급 했듯, 십년,이십년 후 개발이 완료된 이후,시범케이스 소지역의 집값은 어떻게 될까? 세계 부유층들이 보다 많이 체류,영주 하고 싶어하고 탐을 낼 정도로,뉴욕,동경,상해,홍콩등 글로벌 도심 해변을 가진 경쟁국들의 집값 보다 훨 고품질이면서 현저히 싸도,심지어 반값이라 가정해도,당해지역의 가격은 지금의 가격대 보다 최소 몇 배 이상이 가능할 것이다.     이하,노니 껌씹는다고,포털,언론,SNS,블로그,카페등등에서 모니터링된 자료들 중에서 일부 내용에 대해,공공 유해성이 없는 자료나 팩트 일부를 동의없이 추가시킨다.