오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 42-3.

게으른 네이버 단칸 모옥 청소부 A-2.

2024. 4. 24.

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국민의 기본적 본성 본능 중 물욕 및 인간다운 생활이 가능할 수준으로 국민 다수의 물욕을 실현하는 수단 중 하나인 정치, 경제 등의 영역에 관한 과제 63. 우리나라 부동산 시장 33.

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낙후된 전국 지방 재건축이 가능한 조건에 대해 보다 구체적으로 접근해 보자. 필요조건은 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복이고 충분조건은 재건축 주변 단지의 가격이 재건축 일반 분양에 성공할 정도로 많이 올라야 한다. 여분의 조건으로, 재건축 단지의 입지가 주변 단지보다 낫거나 최소 동등해야 한다.

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예를 들어, 최근 서울 강남구 압구정 3구역 구현대아파트 전용 면적 245㎡, 80평이 2021년 4월 80억 원에서 지난 27일 115억 원, 공급 면적 기준 평 당 1억 4000만 원, 전용 면적 기준 평 당 2억 원에 최고가로 거래됐더라. 국내외, 특히 국내 경제도 안 좋고 부동산 시장도 침체 중인데 50세로 향하는 낡은 아파트 가격이 말이야.

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서울 부동산 시장 재 회복과 함께, 2024.3.24일 네이버 뉴스에도 장동건·고소영의 서울 강남구 청담동의 ‘더펜트하우스청담’ 전용면적 273㎡는 2021년 3월 115억 원에서 2022년 4월 145억 원에 거래됐다. 청담동의 ‘마크힐스이스트윙’ 192.86㎡은 2021년 55억 원에서 지난달 85억 원에, 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 206㎡는 지난 1월 97억 원에 거래되었다.

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그리고, 용산구 한남동의 ‘파르크한남’ 전용 268㎡도 지난해 8월 180억 원에 거래될 정도로 주변 지역의 초고가 아파트 수요가 풍부한 것은 압구정 재건축, 한남 뉴타운 재개발이 가능한 가장 중요한 이유다. 압구정 재건축 등이 재정비 후 입주할 무렵의 가격이 앞서 언급한 초 고가 아파트 가격보다 높게 형성될 수 있는 입지적 장점도 중요한 이유가 될 수 있을 것이다.

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결론이다. 낙후된 전국 지방 재건축 시장을 선도할 부산 수영구 삼익비치 재건축은 가능하다. 단지 시기만 문제일 뿐. 우리나라 주식 시장이 대세 상승할 정도로 우리나라 경제가 회복되고, 나아가 낙후된 전국 지방 부동산 시장이 회복하면 필요조건이 충족된다.

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삼익비치 재건축은 주변 지역 아파트인 용호동 W, 대연비치 재건축 더비치푸르지오써밋, 삼익타워 재건축 남천 자이의 가격이 평당 5000만 원으로 올라도 필요조건까지 충족돼 사업 진행 속도가 빨라질 것이다. 동구 범일동 블랑써밋이나 수영구 남천써밋이 평당 4000~5000만 원 대로 분양에 성공해도 마찬가지다. 올해 든, 내년이든.

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삼익비치 재건축이 일반 분양에 성공하게 되면, 해운대 대우마리나, 경남마리나, 삼호가든 아크로 등의 재건축도 보다 빨리, 보다 순조롭게 진행될 수 있겠지? 인천 연수구 연수한양, 동구 송현1,2차 등, 대구 수성 우방범어타운, 달서 송현주공 등, 대전 둔산 크로바 등, 광주 북구 운암주공 등도 마찬가지다.

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2024년 4월 24일 부동산 단신 2.

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2024년 4월 9일에 모니터링 된 뉴스.

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최근 1~2년 이내 신고가가 속출하고 있다. 한남동 파르크한남(268㎡)이 지난해 8월 180억원에 거래되며 역대 최고 매매가를 기록했다. 나인원한남(206㎡), 아크로서울포레스트(198㎡)도 100억원 안팎으로 거래됐다. 청담동 마크힐스(193㎡)는 지난 2월 85억원, 서초동 트라움하우스5차(274㎡)는 185억원에 거래되며 신고가를 갱신했다. 지난해 한남더힐 233㎡(전용면적)과 반포자이 244㎡, 압구정 신현대 183㎡의 평균 매매가격을 비교한 결과 한남더힐(95억원)이 가장 높았다.

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서울 거래량도 반등...서울 성동 e편한세상옥수파크힐스 전용 59㎡, 양천 목동센트럴아이파크위브 전용 84㎡, 서울 노원 중계그린 전용 49㎡는 3월만 각각 8건, 7건, 6건 팔렸다. 송파 헬리오시티 전용 84㎡ 지난달만 18건 팔렸다. 서울 서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용 84㎡, 영등포구 여의도 삼부아파트 전용면적 77㎡, 성동구 성수동 '트리마제' 전용 136㎡, 마포구 현석동 래미안웰스트림 전용 114.95㎡ 등의 가격은 신고가를 갱신했다.

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9억 아파트가 한달새 7억으로....노원구 상계동 '상계주공14단지' 전용 41㎡, '포레나노원' 전용 59㎡, 도봉구 방학동 '신동아1단지' 전용 84㎡, '창동주공18단지' 전용 45㎡, 강북구 수유동 '수유래미안' 전용 59㎡ 등의 가격은 최대 2억원 하락했다. 반면 관악구 봉천동 관악드림타운 114㎡ 등은 상승했다.

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대구 수성구 범어동 ‘힐스테이트 범어’ 전용 74㎡는 지난 2월 24일 11억7000만원에, 범어동 ‘힐스테이트 범어’ 전용 74㎡는 지난 2월 24일 11억7000만원 팔려 해당 평형 최고가를 기록했다. 수성구 두산동 ‘수성SK리더스뷰’ 전용 154㎡, 수성동 ‘수성3가롯데캐슬’ 전용 211, 범어동 ‘범어SK뷰’ 전용 123㎡ 등도 최고가와 근접한 상승 거래 이어졌다.

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서울 청약 최저 당첨 가점(커트라인)이 전 분기보다 10점 넘게 올랐다. 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 59B형 청약 가점은 79점, 서대문구 영천동 ‘경희궁 유보라’ 84A형 커트 라인은 72.5점, 강동구 둔촌동 ‘더샵 둔촌포레’는 평형에 따라 커트 라인이 61∼67점이었다. 송파구 문정동 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’도 59B형과 74F형(각 73점)이었다.

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GTX-A 수혜가 예정된 경기 화성시 동탄레이크파크 자연앤 e편한세상은 1순위 청약 경쟁률이 평균 376.99대 1, 평택시 평택 고덕국제신도시 호반써밋 3차 1순위 경쟁률은 82.33대 1이었다. 경기도 하남시 감일지구 '감일 푸르지오 마크베르' 전용 84㎡ 2가구에 대한 무순위 청약에 57만7500명이 접수, 28만8750대1의 경쟁률을 기록했다. 성남 고등지구 ‘판교밸리자이 2단지’ 1가구 모집에 445명이 신청했다.

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“안팔리던 애물단지 언제 다 나갔지?”…경기도 수원시 영통구 ‘영통 자이 센트럴파크’, 권선구 ‘매교역 펠루시드’, 안산시 ‘한화포레나 안산고잔2차, 파주시 ‘힐스테이트 더 운정’ 등 완판에 성공했다 지방에서 더샵탕정인피니티시티, 천안한양수자인에코시티, 쌍용더플래티넘프리미어, 오산롯데캐슬스카이파크, 운정신도시제일풍경채그랑퍼스트 등 등기 전 분양 거래가 상대적으로 많았다.

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네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 8013 등록일 2017-11-22 23:04

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구체적이고 세부적으로 우리나라 각 지방의 부동산 회복 시기, 활황 기간, 가격 오름폭 등등에 관한 전망치, 목표치를 쓰기 전에, 우리나라 부동산의 버블 여부와 관련하여 우리나라의 중장기 환율과 우리나라 중위수 집값에 대해 간략히, 원론적으로 언급해 본다.

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닥치고 부채도사 폭락이, 천성산 도롱뇽 급 무뇌 자칭 진보 극소수를 제외하고 다 아는, 이하는 우리나라 부동산 시장부터 버블 가능성 등등, 오만 대 늘려있는 IMF, OECD, 통계청, 국토부 등 국내외 공공 기관의 통계 자료나 국내외 민간 기관의 통계 자료들이다.

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장기적으로 우리나라 경제 기초를 더욱 튼튼히 해 나가 10년, 20년 후 자칭 선진국들과 비교한 우리의 경제 기초 체력을 반영한 원화의 환율이 달러 당 800원 대, 700원 대, 혹은 그 이하로 평가 절상되면 폭락이, 진보 패거리들조차 버블 타령을 멈추게 될 것이고 국민의 실물 자산, 집값 오름의 목표치는 더욱 커질 수 있을 것이다.

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먼저, 주택 시장 활성화에 관한 목표의 대상 주택은 투기 아닌 가족과 더불어 사는 1가구 1주택자 임을 다시 한 번 더 강조한다. 달러 당 1100원 내외로 일 인 당 국민소득이 3만 불을 넘기지 못하고 있는 지금의 환율에서도 서울 지방을 제외한 전국 각 지방의 집값 중간 값, 중위수는 역 버블 상태인 몇 천만 원에서 많아야 2억 초반대다.

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10년, 20년 후 우리 국민의 일 인 당 국민소득이 5만 10만 불을 간다면? 그럼, 역 버블 상태인 낙후된 전국 지방의 집값이 5년, 10년, 20년 후 얼마만큼 올라야 버블 상태가 될까? 실현 가능성, 현실은 별론, 이론상으로 낙후된 지방 집값은 지금보다 몇 배 올라도 당근 용인 가능한 이유 중 하나다.

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이하, 낙후된 지방 발전과 지역민의 보다 높은 소득, 자산 상승을 바라며, IMF, 국토부, 폭라이 성향의 경실련,참여연대, 문 내시 구케우원과 그 보좌관들 자료 등 여기저기서 주장한 우리나라 집값 중위수와 평균치에 관한 자료를 덧붙인다. 강남 3구 등이 포함된 자료들이기에, 누구나 낙후된 지방의 심각한 역 버블 상태를 알 수 있을 것이다.

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또한, 예를 들어, 서울 전체 가구 중 지하·반지하·옥탑방(8.9%)과 쪽방(1.2%), 판자촌 등에 사는 주거취약 가구도 10%를 넘고 네이버 부동산 자료로만 해도 서울 아파트의 평균 평 당 가격은 2200만 원 대 등등 부동산의 각종 통계 자료는 조사 대상, 시기 등등에 따라 원천적으로 부실, 부정확, 들쑥날쑥하여 신뢰할 수 없기에, 이하는 단순 참조용 임을 강조한다.

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IMF는 최근 올해 1분기 '글로벌 주택 동향' 집계 결과를 업데이트했다. 이 자료에서 IMF는 2010년도 각국의 소득 대비 집값(PIR · price-to-income ratio)을 '100 포인트'로 고정하고 이후 변동 추이를 조사한 결과를 소개했다. 한국은 조사 대상 31국 중 25위에 해당하는 86.4 포인트를 기록했다. '소득 대비 집값이 7년 전과 비교해 오히려 13.4% 싸졌다'는 의미다.

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뉴질랜드(137)가 가장 높고, 오스트리아(126), 독일(124), 스웨덴(123) 순이었다. 미국(105)은 13위, 일본(101)은 15위였다. 한국보다 낮은 국가는 슬로베니아, 그리스, 네덜란드, 이탈리아, 폴란드, 스페인뿐이었다. '임대료 대비 집값 비율(PRR · price-to-rent ratio)'도 마찬가지다. 한국은 93포인트로 36국 중 25위였다. 터키가 150으로 1위였고, 뉴질랜드(140), 이스라엘(133), 캐나다(133)가 뒤를 이었다.

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일본·영국·미국도 110~109였다. 다만 IMF는 별도 보고서에서 2010년 이후의 주택 시장 상황에 따라 세계 50 여 나라를 '침체(gloom)' '호황 진입'(bust and boom) '호황(boom)' 3단계로 분류했는데, 한국은 호황에 해당하는 21국에 포함했다고 주장하고 있다. 음.. 길다. 다음 페이지.

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객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

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2023년 2월 5일 부동산 단신 3.

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도봉구 방학동 삼성래미안 84㎡는 지난달 30일 7억원에 거래되면서 직전 최고가보다 4억원 하락했고, 성북구 하월곡동 꿈의숲푸르지오 전용면적 84㎡도 지난달 30일 8억원에 거래되면서 직전 최고가보다 2억5000만원 낮아졌다. 반면, 송파구 잠실 엘스 전용 84㎡는 지난해 말 19억원대에서 지난달 18일 20억5000만원에 손바뀜됐다. 인근 트리지움 전용 149㎡도 지난달 24일 34억원에 거래되며 신고가를 경신했다.

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강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡는 지난달 27일 최저가보다 7000만원 오른 14억5000만원에 거래됐다. 도봉구 도봉동 '도봉한신' 전용 84㎡도 지난달 27일 4억8500만원(3층)에 팔려 최저가 대비 3000만원 회복했다. 2018년 분양 당시 ‘강동권 로또 아파트’로 불리며 집값이 급등했던 서울 강동구 상일동 ‘고덕자이’ 전용 84㎡는 2021년 6월 16억4500만원에서 전날 9억3000만원에 거래됐다

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폭락한 아파트값-전셋값 격차 급감…금천구 독산동 '롯데캐슬골드파크3차' 전용 59㎡, 노원구 하계동 '현대우성' 전용 84㎡, 강서구 등촌동 '등촌아이파크' 전용 84㎡ 등에서 1억원대 ‘갭투자’가 늘어났다. 한편, 경기도 성남시 분당구 ‘라포르테블랑서현(전용면적 84㎡)’는 분양가(약 15억원)보다 2억원 낮은 가격에, 고양시 일산동구 풍동 ‘더샵일산엘로이(전용면적 84㎡)’도 분양가보다 6000만원 마피 매물이 나와 있다.

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경기도 용인시 수지구 복동동 '성복역 롯데캐슬 골드타운' 전용면적 84㎡는 지난달 최고가 대비 6억4500만원 떨어진 8억5000만원에 거래됐다. .화성시 청계동 '동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지' 전용 101㎡는 지난달 11일 10억5000만원에 거래됐다. 2021년 8월 최고가인 17억2500만원보다 6억7500만원 떨어졌다. 수원시 영통구 원천동 '광교중흥에스클래스' 전용 84㎡는 지난해 11월 최고가 대비 5억원 이상 내린 11억7000만원에 거래됐다.

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서울 강남구 청담동 청담삼익 재건축 르엘은 서초구 반포동 '래미안 원베일리'의 분양가가 3.3㎡당 5668만원을 넘는 역대 최고 분양가 기록을 다시 쓸 것이라 예상된다. 한편, 서울 강동구 '강동 헤리티지자이'는 계약률 100%로 완판됐으며, 서울 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'도 계약률이 95%를 넘겼다.

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2022년 2월 5일 부동산 단신 3.

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서울 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스), 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축, 서초구 신반포21차 재건축, 송파구 잠실 미성·크로바 재건축, 잠실 진주아파트 재건축 등 세 부담에 외면받는 재건축 ‘1+1′ 분양제도, “추첨물량이 사라진다”.. 상황이 이렇게 바뀐 것은 ‘똘똘한 한 채’를 현상에다 지난해 6월 입주한 서울 서초구의 ‘디에이치라클라스(옛 삼호가든맨션 3차)’처럼 1+1 분양을 선택한 이들의 세금 부담이 수억원까지 늘었기 문이다.

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다음 주 분양시장...인천에서는 ‘송도 럭스 오션 SK 뷰’, 충북에서는 청주시 ‘더샵 청주그리니티’, 경기에서는 화성시 ‘화성비봉 호반써밋’, 대구에서는 달서구 ‘달서 푸르지오 시그니처’, 경북에서는 구미시 '구미 인동 하늘채 디어반', 포항시 ‘한화 포레나 포항 2차’가 청약을 접수한다. 모델하우스는 서울 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’, 경기도 ‘평택화양 휴먼빌 퍼스트시티’, ‘호반써밋 그랜드 센트럴’, ‘내포신도시 모아미래도 메가시티2차’ 등이 오픈 예정이다.

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경기도 파주시 '힐스테이트 더 운정'은 평균 10.1대 1, 대전시 동구 '리더스시티'는 평균 32.87대 1, 서구 '대전 씨엘리오 스위첸'도 평균 27.04대 1의 경쟁률을 기록했다. 인천시 연수구 ‘송도자이더스타’ 무순위 청약 경쟁률이 9대 1을 보였다. 서울 구로구 신도림 비바힐스, 경기도 광주시 ‘두산위브 광주센트럴파크’, 대전시 서구 도마변동11구역 '호반써밋 그랜드 센트럴', 중구 '대전 유천동 한국아델리움', 동구 천동3구역 '리더스시티 5블록'을 분양할 예정이다.

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서울 청약시장 찬바람... 서울 강북구 '북서울자이 폴라리스'의 청약 당첨가점은 최고 76점, 최저 54점, 평균 경쟁률 34.43대 1로 하락했다. 성북구 안암동 '해링턴플레이스 안암'(192대 1), 강동구 강일동 'e편한세상 강일 어반브릿지'(337대 1)에 비해 급락했다. 경기 여주시 ‘여주역 푸르지오 클라테르’, 시흥시 '시화 MTV 거북섬' '라펜앤', 충남 홍성군 '내포신도시 모아미래도 메가시티2차', 충북 청주시 ‘더샵 청주그리니티’, '한화 포레나 청주매봉'을 분양한다.

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2021년 2월 5일 부동산 단신 3.

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수도권 고가 아파트값 13억원 돌파…경기도 8억원대 첫 진입..지난달 경기 고가 아파트 평균 가격은 8억311만원으로 나타나 처음으로 8억원대를 기록했다. 직전보다 1677만원(2.13%) 올랐다. 상승폭은 서울(2.07%)보다 컸다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 용인시 기흥구 '기흥역더샵' 전용면적 84㎡는 지난달 22일 10억원(25층)에 거래됐다.

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의왕시 포일동 '포일숲속마을3단지' 전용 84㎡ 역시 지난달 16일 10억2000만원에 손바뀜하며 10억원 클럽에 가입했다. 고양시 덕양구 도내동 '원흥동일스위트' 전용 84㎡는 11억원에 거래됐고 양주 옥정신도시 'e편한세상옥정에듀써밋' 전용 84㎡는 직전 거래가보다 8300만원 오른 5억8000만원을 기록했다.

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역세권 지식산업센터는 매매가 상승률도 가파르다. 일례로 지하철 8호선 문정역 인근에 위치한 ‘유탑테크밸리’ 전용면적 16㎡는 분양가 대비 153%의 매매가 상승률(2억7,508만원→4억2,000만원)을 보였다. 또한 지하철 2호선 성수역 앞에 있는 ‘성수역 SK V1 타워’ 전용면적 35㎡는 지난 7월 3억7,000만원에 팔렸다. 이곳의 분양가가 2억2,302만원이었음을 감안하면 무려 1억5,000만원 가량이 증가한 수치다.

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경기도 구리시 갈매지구 자족시설용지 1블록에 들어서는 ‘구리갈매 휴밸나인’이 공급되고 서울 가산디지털단지역 역세권 금천구 가산동 459-21번지에 '가산 모비우스 타워'가 공급된다. 그리고 국내 최대규모의 시행사 중 한 곳인 DSD삼호가 오는 4월 경기 화성시 봉담읍 내리지구에 4000여 가구 규모의 대형 아파트 단지인 ‘봉담 프라이드시티’를 분양한다.

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"대출될 때 집 사자 열풍", KB시세 15억 밑 고가주택 매수 움직임..2일 국토교통부 실거래가정보시스템에 따르면 경기도 하남시 학암동 위례그린파크푸르지오 전용면적 101㎡는 지난해 12월 14억9500만원에 거래됐다. 이 외에도 6건의 거래가 더 이뤄졌다. 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트 전용 111㎡도 이달 KB 시세가 15억원으로 오르기 전 16억원 초중반대로 2건의 거래가 진행됐고 마포구 마포래미안푸르지오 전용 59㎡도 시세 15억원을 목전이다. 전세가도 서울 중소형아파트 전셋값 5억 웃돌아…2년새 5300만원 상승했고 경희궁자이, 종로센트레빌, 경희궁롯데캐슬 등이 1억원 이상 올랐다. .

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규제완화 기대감에… 다시 뜨는 재건축... 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’는 전용면적 82.61m²가 7일 24억6000만 원에 팔리면서 최고 가격을 경신했다. 지난해 5월 15억 원 안팎에 거래되던 개포 주공7단지 전용 53.46m²는 조합설립 인가를 받은 뒤인 올해 1월 18억 원에 매매됐다. 신반포2차 전용 137.66m²도 작년 12월 11일 35억7000만 원에 팔렸다. 10월에 32억5000만 원에 거래됐다.

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다른 지역도 재건축 사업 추진에 속도를 내고 있는 단지 중심으로 가격이 오르고 있다. 지난해 말부터 최근까지 관할 구청에서 재건축 조합설립 인가를 받은 아파트는 강남구 개포동 주공 5, 6, 7단지, 서초구 반포동 신반포2차, 방배동 신동아, 강동구 길동 삼익파크맨숀, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등 10여 곳에 이른다. 강남구 압구정동 주요 단지들도 압구정 4구역(현대8차·한양 3, 4, 6차)과 5구역(한양 1, 2차)이 조합설립 인가를 신청하는 등 속도를 내고 있다.

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한편 '준강남' 흑석9구역 재개발에 대형 건설사 4곳 뛰어드는데 흑석2구역 공공재개발 추진과 연관지어 '빅딜'의 물밑작업일 수 있다. 4년전 현금 1.6억이면 분양받던 서울집, 4.3억 필요...2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

[출처] 오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 42-3.|작성자 bebe