bebe
...
일상의 행복.
2014, 1.12.
중략.
어쭈구리, 닉 네임 해운대 박살, 남천동 부심쩐다, 등등 욕질 한번 걸다.
현실, 현피에서도 똑같이 할 수 있것냐?
암튼, 오고 가는 다정한 욕질 속에서도 일반인이 참고할만한 가치 있는 주장들도 제법 되니,
아무리 오퐈가 부동산 등 갱제는 관심이 없더라도 오늘은 성은을 베풀어 정성껏 놀아준다.
오퐈의 첨이자 마지막 부동산 글이다. 다들 모이.
"부산 아파트, 특히 해운대 마린시티 아이팍, 더제니스 등 해운대 주복은 폭락열차 가속화"
"2009~2011년 부산 대세 상승기 때 손가락 빨던 대우 마리나, 경남 마리나, 센텀 파크, 삼호가든, 동부 올림픽 등 해운대 헌아파들은 물론 평당 천만원에 분양한 해운다 자이 등등도 폭락 열차 승객에서 예외가 될 수 없다"
"10년전만해도 남구의 일개 출장소에 불과했던 수영구"
"쬐끔 관심 주는 대연 혁신 힐스테이트와 달리, 아무도 관심을 주지않고 또 주더라도 계속 악플에 시달리는 광안동, 광안 쌍용예가보다야 낫지만 잘난것 없는 남천동 삼익비치 등도 장기 하락이 불가피"
"너그들이 물고 빨던 해운대 신시가지, 엘지 메트로 집값 수직 낙하하는거 바바....남천 뉴비치, 코오롱하늘채, 용호 하이츠자이 등도 다를 바 없고, 용당동 하늘채는 미분양을 못견뎌 임대로 돌렸더라"
"부산 부동산은 회복 불능, 끝났다"
기타 등등 너그들 다수의 주장과 달리 현재 부산 부동산 시장은 낮이 가까운 어두운 새벽이다. 빠르면 2015년 전후, 늦어도 2017년 전후에 너그들이 폭락을 예시한 아파트들은 지금보다 2배 이상은 오르게 될 것이다.
그 이후에도 몇 년간 쉬다 가다를 반복하게 되겠지만, 상기 예시한 아파트들의 전용 면적 25평의 가격은 향후 10년간, 20년간, 즉, 10년 후인 2025년까지 지금보다 3~5배인 9억~15억. 20년 후인 2035년까지 지금보다 5~10베인 15~30억도 충분히 가능할 것이다.
너그들이 관심 없어 언급조차 않고 있는 시범 조교 지역들 중 하나인 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등의 재건축 아파트들은 10년 후 5~10배로 상승할 수 있을 것이다. 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워의 전용 면적 13평의 가격이 1억 대 중반에 불과하니 열 배 올라도 십수억에 불과하니까.
지금 일반 분양을 준비 중인 대연 2구역 캐슬, 7구역 뷰 등 대연동 재개발 1~8구역 주택들의 입주권 가격은 감정가 아래인 수천만 원, 비싸야 1억 원 대다. 열 배 올라도 수억에서 십수억 원이니 입주권, 완공 후 새 아파트를 거치면서 꾸준하게 10년 후 10배 그 이상의 상승도 가능할 것이다.
재개발은 절대 안 된다. 돼도 20년 걸린다 등 말 많고 탈 많은 인근 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 용호 2, 3구역, 문현 1, 3구역 재개발 등은 수천만 원, 심지어 수백만 원짜리도 있더라. 현재 후려친 감정가 가격에도 그 이하 가격의 매물이 천지인 부산 남구 재건축, 재개발 지역의 집값이 열배 올라도 수천, 수억 원에 불과할 뿐이다.
본 글과 댓글에서 재개발 절대 불가능, 가능하더라도 20년 걸린다는 복산 1구역, 시민공원 촉진 3구역, 서금사 촉진 5구역, 영도 촉진 5구역, 연산 2, 3, 4 구역, 양정 1구역, 연지 2구역, 전포 1-1, 2-1구역, 망미 2구역, 괴정 5구역 재개발 등등도 마찬가지다.
앞으로 20년 후까지 수억, 수십억이 될 때까지 꾸준히 계속 오르게 될 것이다.
따라서 모두, 특히 노년 빈곤층에 가까운 늙은 년놈들은 더더욱 위 예시한 서푼짜리 오막살이집 한 채 꽉 쥐고 있어야 할 것이다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 36324 등록일 2017-11-25 04:32
3.
부동산 시장의 호황기 때 초과다 공급된 물량에다 선박, 조선, 해운, 기계산업의 불황으로 인해 더욱 암울해져 보이는 부산, 울산, 경남의 부동산 시장은 중기적으로도 그리 좋아 보이지 않는다.
그러나, 몇 년 쉬어갈지라도, 공급 과잉이 해소될 무렵, 소외된 지방 부동산 시장을 이끌고 나갈 시범 케이스 지역을 중심으로 한 부동산 시장은 빠르게 회복될 것이다.
공급 물량 급감과 동시에 주택 재고 물량과 기존 과다 공급물량을 해소하는 지역별로 부울경 부동산 시장도 2020년을 전후하여 순차적으로 회복될 것이며, 그 이후부터 장기 호황 사이클을 그리게 될 것이다.
부산, 울산지방은 차후에 좀 더 구체적으로 살펴 보기로 하고 오늘은 경남지방부터 함 살펴보자.
각 투자자들은 보다 세심하고 정교하게 각 지방과 지역의 가격, 수급 등 각종 기초 자료들은 물론 거래량, 전월세가 추이, 지역 부동산 심리 등등까지 세심하게 잘 살펴 투자해야 할 것을 재강조 한다.
1년 6개월 전, 2015년 중반부터 상승기를 마감했던 울산, 창원, 김해, 거제, 통영시 등등의 부동산 시장은 올해, 내년에도 초과다 물량이 해소되기는커녕 2019년에는 더 많은 입주물량이 기다리고 있는 것 같다.
넘쳐나는 미분양 물량까지 더해져 당해 지역들은 지역 경제 회복과 과잉 물량 부담에서 벗어날 때까지 침체기를 겪을 수밖에 없을 것이다.
반면에 공급물량 지속에도 불구하고 혁신도시, 도청, 항공산업 등의 진주시나 각종 지역 개발사업이 많은 양산 신도시의 입주 완료로 공급물량이 급감하게 될 양산시 등등의 부동산 시장은 중기 이상의 과잉 물량 부담이 없는 한, 단기 과다 입주물량에는 흔들릴 수는 있어도 울산, 창원, 김해, 거제, 통영 등등보다는 상대적으로 더 빨리, 더 많이 회복될 수 있다. 수요층이 더욱 미약해 쉽진 않겠지만.
지역 경제 침체, 수요 빈약, 과다 공급물량 지속 등 같은 이유로, 2012년 이후 지금까지 5년째 침체 중인 청주, 천안시 등의 충청 남북도 부동산 시장과 구미시. 포항, 경주시 등 경북 부동산 시장의 장래 전망도 그리 좋아 보이지 않는다. 지금까지는 그리 나쁘지 않았지만 동계 올림픽이 끝난 내년 이후 과잉 공급 물량이 더 쌓이고 있는 강원도 부동산 시장도 마찬가지다.
그나마 광주, 전남 부동산 시장은 나쁘지 않고 세종시 물량 막바지 소화 단계인 대전, 세종시 부동산 시장도 그리 나빠 보이지 않다. 전북, 제주도 부동산 시장은 충청, 경상 지방 보다야 낫지만 그리 좋아 보이지 않다.
침체 지속 중인, 수요 여력이 빈약하여 가격, 수요, 공급 등 시장 원리가 상대적으로 잘 작동되는 낙후된 지방의 부동산 시장이 바닥을 찍고 상승하기 위한 필요조건은 공급 과다 물량이 해소되어야 함도 재강조 한다.
저렴한 가격 등 가격 측 요소, 그리고 지역 경제 발전, 지역 인구, 지역민 소득 증가 등의 수요 측 요인까지 충족되면 필요, 충분조건이 모두 성취, 충족될 수 있겠지.
수요층이 극히 미약해 전국적인 투자수요 대상인 서울 강남 3구 등 서울 지방과는 비교 대상이 아니지만,
또, 시장이 협소하기에 소수의 외부 투자 가세만으로 지방 부동산을 회복시킬 수 있고, 지역, 지방을 더욱 축소시켜 기초 자치구, 혹은 읍면동 단위로 작업한다면 집값을 급등 시킬 수도 있는 지방,
미세하지만, 최근 들어 서울 등 외부 투기, 투자세력의 움직임이 다소 포착되는 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구 등 낙후된 지방의 소지역 부동산 시장을 다시 한번 더 주시해 본다.
올해, 내년, 상대적으로 공급 과잉에서 보다 자유로운 대구, 광주 부동산 시장과 마찬가지로 수성구 범어동, 남구 봉선동 등의 매물은 극소수에 불과한데...
주택의 수요기반이 상대적으로 취약하기에 회복 탄력성은 상대적으로 약할 수 있어도, 과다 공급물량의 부담에서 상대적으로 보다 자유로운 전라 남북도의 부동산 시장과 대전 서구 둔산동의 부동산 시장은 나빠 보이지 않다.
지금도 그렇지만 중기적으로도 그리 나빠 보이지 않는 데 외부 투자자들까지 가세한다면?
특히, 장기간 공급 부족 상태임에도 집값이 오르지 못했던 대전시는 세종시로 수요층을 뺏기지 않았다면?
아파트 입주물량이 급감하게 될 2018~2019년 이후의 대구시와 세종시도 마찬가지다.
세상사 오르막이 있으면 내리막도 있고, 궁즉통이 있으면 통즉궁, 그 반대 현상도 있기 마련이고, 오랜 기간 집값 하락 때문에 힘들었던 지역민들은 집값 때문에 웃을 날도 그리 머지않는 시기에 올 수도 있을 것이다.
지난날 전월세 세입자가 그랬듯이...
두 차례 버블, 리먼 사태 후 2014년 전후까지 서울 부동산 시장이 다년간 긴 침체를 겪었듯, 몇 연간, 심지어 충청지방처럼 지난 5년 앞으로 2~3년, 7~8년간의 부동산 침체에서 힘겨워 하는 소외된 각 지역민들은 때가 되면 부동산 시장에서 크게 웃을 날은 반드시 오게 되어있단 말이다.
지역 경제, 인구 등 수요 요건이 극히 취약하기에, 비록 서울, 경기 일부 지역민들 만큼은 웃을 수 없을지라도...
동심원적 파급력 내지 파급 효과로... 소외된 지방 부동산 시장의 활성화를 이끌게 될 시범 케이스 지역이 더욱 괄목할 정도로 지역 경제, 일자리를 크게 증대시키고 도시 및 주거환경을 상전벽해로 발전시킨다면 이에 자극받은 전국 지방, 지역들은 더욱 오래 더 크게 웃을 수 있는 날도 올 수도 있겠지.
중단기적으로도 그렇겠지만, 장기적으로도 현재는 동급의 삐리리지만, 십 년, 이십 년이 걸리든, 장차 시범 케이스 지방과 지역의 부동산 시장이 서울 강남을 넘어 글로벌 해양도시의 경쟁력을 갖추는 날이 오게 되면 말이다.
전라, 충청 지방의 집값은 상대적으로 수요층이 빈약하기에 서울 주변 지역보다 느리게, 덜 오르게 되겠지만, 세종시의 폭풍 입주를 마지막으로 입주 물량이 급감하게 될 대전시 서구, 유성구 등 외부 투기꾼들의 흔적이 현저한 일부 지역의 집값은 빠르면 올해 2018년, 늦어도 2019년부터 크게 오를 수 있을 것이다.
보다 구체적으로, 어은 한빛, 도안린풀하우스, 둔산 수정타운, 도안신도시트리풀시티, 도룡동 SK 뷰 등 대전 서구, 유성구, 중구, 심지어 일부 투자자들은 동구, 엑스포 등으로, 나아가 인근 첫마을 푸르지오, 래미안, 힐스테이트 등 세종시, 신방동 초원그린타운, 청당마을벽산블루밍 등 천안시, 신영지웰, 두산위브지웰, 오송역대광로제비앙 등 청주시 등으로 열심히 투기꾼들이 열심히 흔적들을 남기고 있기에 대전시 전용 면적 25평의 아파트 가격이 10억 대, 그 이상도 그리 오래 걸리지 않을 것 같다.
천안시는 천안 신불당의 호반써밋, 신불당지웰더샵, 지웰푸르지오 등 전용 84는 7억 대 실거래가 이후 이제 8억 대, 성성 지구의 5억 대 실거래 가격도 마찬가지로 오래 걸리지 않을 것이고, 백석 지구도 이에 준하겠지?
그때가 되면 천안에서도 비선호 지역이었던 효성, 포레나 등 두정역, 아산 분양권과 그 지역의 구축도 슬금슬금 움직이고 있다.
세종시는 대전 서구, 유성구, 심지어 중구 구축까지 전용 25평의 가격이 각각 10억, 5~6억 대를 넘어서게 되면 세종시의 선호지역인 3생, 4생, 도램 마을을 중심으로 실거래가 및 호가가 급상승할 수도 있다.
이편한세상 푸르지오, 메이저 시티 3블록의 호가, 실거래 가격은 더 상승하겠지?
대전, 세종시에 비하면 과잉 입주물량의 늪에서 아직 헤어 나오지 못하고 있는 청주시조차 복대동과 인근 지역, 지웰1, 2차 주변지역은 물론, 청주 가경자이, 가경 아이파크 등 홍골지구, 칸차빌 3차 등 율량동, 테크노 폴리스 등지의 가격도 2020년 전후가 되면 꿈틀댈 수 있을 것이고 동남 택지 지역도 마찬가지다.
광주시는 남구, 광산구 등 일부 지역을 중심으로, 최근 언론 등의 폭락 타령에도 불구하고 남구 봉선동 더 샵,재일 풍경채, 스윗 닷 홈, 아델리움, 남양 휴튼 등등의 가격도 견조 할 것으로 예상된다.
광주시 남구는 대구 수성구, 대전시 서구, 유성구 등과 마찬가지로 지역 수요층이 많은 지역이기에, 광주 남구는 물론 평당 2천에 육박하는 상무 힐스테이트, 상무지구 금호대우, 상무지구 중흥, 에스케이 뷰 등 광산구 수안지구 호반베르디움, 대방노블랜드 등까지 호남 지역민들이 선호하는 소지역의 집값은 전고점을 뚫고 재상승 하기까지 오래 걸리지 않을 것 같다.
전주시는 바구멀 서신 아이파크 등 에코, 효천, 혁신지구 등등과 전북 혁신도시의 덕진구 에코시티 더샵, 에코시티자이, 데시앙 등, 그리고 기존 신시가지 아이파크 등등의 집값도 2020년을 전후하여 상승할 수 있을 것이다.
마찬가지로 비록 소폭, 점진적 상승일지라도 전주 효자 힐스어울림 등등과 전주 신시가지 준신축, 아르, 세븐필, 따박골 힐스 등에도 소액 갭투자들이 꾸준히 유입되고 있는 만큼 전주시도 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승에서 소외되지 않을 것 같다.
인근 춘천시와 더불어 수요층이 빈약 한데다 중장기간 공급 물량, 미분양 물량이 많은 원주시는 혁신도시 인근의 반곡동 푸른숨 휴브레스, 반곡아이파크, 등 저가 신축과 더샵 센트럴파크, 원주롯데캐슬퍼스트 등 분양권을 위주로 법인 투자자 등이 소수 유입 중이나 중단기적으로는 다른 낙후 지방과 비교해도 상대적으로 낮은 상승조차 더 오랜 시간이 필요해 보인다. 중장기적으로는 대세 상승에 동참하게 되겠지만 말이다.
2021년 9월 29일에 모니터링된 자료.
2021, 09. 29. 부동산 단신 1.
"규제 풀린다"…재건축 단지 '들썩'에 서울 집값 '강세'... 압구정 현대아파트와 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공아파트 등 강남 주요 재건축 단지들이 서울 집값 상승을 견인하고 있다. 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76㎡)는 24억원에 신고가를 경신한 뒤 같은 달 19일 27억원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 또 강남구 압구정동 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난 41억7500만원, 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.9㎡는 42억 원에 거래됐다.
반포 재건축 잡음... ‘황제분양’ 논란 신반포3차 등 불투명 운영 등 지적사항 무더기 적발... 신반포1차 조합(아크로리버파크 조합)은 입주 이후 5년이 지났는데도 해산을 못하고 소송이 진행 중이다. ‘신반포3차·경남아파트 재건축조합 실태점검 지적사항 조치계획’ 자료와 ‘신반포2차 재건축조합 기동점검 적출사항 조치계획’ 자료를 보면, 서울시와 서초구는 이들 두 조합에 대한 합동점검을 통해 신반포3차 29건, 신반포2차 15건의 지적사항을 적발했다.
서울시는 미해산 조합 10곳에 대해 각 구청 및 변호사·회계사 등 전문가와 함께 실태조사를 벌일 예정이다. 여기에는 강동구 시영2차(프라이어팰리스), 강동구 고덕2단지(고덕 그라시움), 서초구 삼호가든 1·2차(반포 리체), 서초구 신반포5차(아크로리버뷰신반포) 등 강남권 고가 아파트 단지가 포함되어 있다. 10곳 가운데 강동구 고덕시영 재건축조합(고덕 래미안힐스테이트)과 송파구 가락시영 재건축조합(헬리오시티)은 이미 실태조사가 이뤄졌다.
"강남 아리팍 따라간다"…한강맨션 재건축 시동... 이촌동 한강맨션, 삼익, 왕궁, 한가람 강촌 등은 용산구 한강변 첼리투스를 제치고 대장 아파트가 될 것이기 때문에, 한강맨션 집값이 강남 아리팍(아크로리버파크)을 추격하고 있다. 사업시행계획인가를 준비 중인 왕궁 아파트는 시기를 조율 중이다. 이촌동 산호·왕궁·풍전·강변강서·한양철우·한남시범·신동아는 조합설립인가를 완료했다. 이촌동 중산시범·이촌제1구역은 추진위원회승인 단계다. 강촌, 코오롱, 한가람 등은 리모델링을 추진하고 있다.
전용 40㎡이하 매입 열풍, 1년만에 2억 오르기도... 노원구 상계동 은빛2단지 전용 39.69㎡는 지난해 8월 3억1000만원에서 올해 8월 4억9500만원으로 1년만에 1억8500만원(59.7%) 상승했다. 같은 기간 도봉구 창동 주공17단지 전용 36.16㎡와 구로구 신도림동 미성 전용 37.91㎡도 각각 1억7400만원(3억7200만원→5억 4600만원), 2억2500만원(5억500만원→7억3000만원) 뛰었다. 2014년 서초구 잠원동 신반포 16차 전용면적 53㎡(옛 17평)의 매매가는 4억~5억원대였다.
신반포 16차 인근 잠원동 '아크로리버뷰' 전용 84㎡가 33억8000만원에, 한강뷰의 대표적인 반포 '아크로리버파크'는 42억원에 실거래됐다. 2014년 당시 노원구 중계동 중계그린아파트 전용 44㎡(옛 18평)의 전세 시세는 1억5000만원 정도였다. 서울 은평구 증산4구역의 도심복합사업의 가구당 평균 분담금은 2억3000만원에서 9000만원이다. 인근 증산2구역 재개발 단지인 'DMC센트럴자이' 전용 84㎡의 입주권은 16억325만원에 거래됐다.
서울 내 '하이엔드 브랜드' 단지, 올해 5곳 입주... 강남구 개포동 디에이치자이개포(1996가구)와 디에이치반포라클라스(848가구), 디에이치포레센트와 성동구 성수동 아크로서울포레스트(280가구), 대치동 르엘대치(273가구) 등이다.
리모델링에 부는 '고급화' 바람... '고쳐쓰자' 보다 '가치 올리자' 특화설계에 브랜드 경쟁까지... 리모델링은 재건축보다 사업 기간도 짧고 개발이익 환수나 기부채납 등 규제에서도 자유롭다는 이점이 있다. 강남구 청담건영 아파트는 고급화 전략이 본격적으로 적용된 첫 리모델링 단지다. 서울 용산구 이촌동 현대맨션은 리모델링 사업 최초로 하이엔드 브랜드 '르엘'(롯데건설)을 적용했다. 현대건설도 이촌동 한가람아파트 리모델링에 '디에이치'를 제안했다.
반값인데 반갑지 않은 '토지임대부주택'... 그 시초는 1970년 용산구 중산시범아파트다. 2011년 서초구에서 토지임대부로 공급한 '서초LH5단지'는 전용 84㎡의 분양가가 2억460만원, 토지임대료가 45만2000원이어싸. 정부는 송파구 '옛 성동구치소 부지'에 민간분양(당초 600가구 계획) 대신 토지임대부주택을 공급하는 방안도 검토되고 있다. 국토교통부는 성남 낙생지구와 의정부 우정지구에 대한 공공주택지구 지구계획을 승인했다.
서울 재건축 분양 줄줄이 내년으로…서울 서초구 신반포15차를 재건축하는 래미안 원펜타스와 송파구 잠실진주 재건축 조합은 최근 올해 하반기 분양하려던 계획을 내년으로 연기했다. 서울 강동구 둔촌올림픽파크에비뉴포레(둔촌주공 재건축)와 서초구 디에이치방배(3080가구 방배5구역 재건축)도 연내 분양이 어려운 상황이다. 서울 강남구 청담르엘(청담삼익 재건축, 1261가구)과 동대문구 이문1구역(2904가구), 경기 수원시 권선 6구역(2175가구)도 분양계획을 내년으로 미뤘다.
수도권 공공주택지구 2차 사전청약... 국토교통부는 성남 낙생(4200호), 의정부 우정(4000호) 공공주택지구에 대한 지구계획을 승인했다. 성남 낙생은 북측에는 판교지구, 동측에는 분당지구가 있고 의정부 우정은 녹양택지지구에 인접해 있다. 남양주 왕숙(1400호)이 처음 사전청약으로 공급된다. 그밖에 파주 운정3(2100호), 인천 검단(1200호), 군포 대야미(1000호), 의왕 월암(800호), 성남 복정2(600호), 수원 당수(500호), 부천 원종(400호) 등이 공급될 예정이다.
서울 강동구 e편한세상 강일 어반브릿지 1순위 청약 389세대 모집(특별공급 제외)에 해당지역과 기타지역에서 총 13만1447명이 몰렸다. 지난해 12월 강동구 고덕강일공공주택지구에서 분양한 ‘힐스테이트 리슈빌 강일(11만7035명)’이었다.
수도권 비규제지역 분양권 손바뀜 활발... 양평역한라비발디1단지 전용면적 84.48㎡는 4억2080만원대에 분양됐으나 웃돈이 3000만원 가량 붙은 4억5000만원에 거래되고 있다. 분양가가 3억5000만원대 가평자이 전용 84.98㎡는 최고가 3억7810만원(10층)에 거래됐고, 같은 달 e편한세상 가평 퍼스트원 전용 84.83㎡도 기준 분양가(3억3000만원대)보다 3000만원 이상 비싼 3억6891만원에 새 주인을 찾았다. 포천시 어룡동 포천 모아엘가 리더스파크도 27건의 분양권이 거래됐다.
서울 강동구 상일동 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 1순위 청약에 13만여명이 청약해 평균 경쟁률은 337.9대 1을 기록했다. 서울 강동구 강일동 고덕리엔파크 1단지와 2단지 전용 84㎡가 12억원 이상에 팔린 것을 고려하면 당첨 시 4억원 이상의 차익을 기대할 수 있다. 서울 강서구 마곡지구 롯데캐슬르웨스트는 최고 6049대 1, 화곡동 강서 금호어울림 퍼스티어’는 24.02대 1, 인천 미추홀구 ‘시티오씨엘 4단지’는 44.56대 1의 경쟁률을 기롯했다.
부산시 부전동 서면푸르지오시티시그니처, 충북 청주시 가경동 흥덕구 힐스테이트청주센트럴 등의 경쟁률이 600~800대 1에 달했다. 대전시 신탄진동 동일스위트리버스카이2단지, 경기도 평택시 안중역지엔하임스테이 등의 경쟁률도 100~200대 1이었다. 서울 강동구 고덕아이파크디어반의 경쟁률은 평균 32대 1경기도 용인시 84㎡ 수지구청역 롯데캐슬하이브엘이 지난 2일 227대 1의 경쟁률을 보였다.
분양가가 인근 ‘광교중흥S클래스’ 전용 84㎡의 최근 실거래가(18억원)의 절반 수준인 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’의 평균 당첨가점은 70.3점이다. 분양가 최고 39억원인 경기도 고덕 아이파크디어반 펜트하우스(204~296㎡)가 평균 400대 1의 경쟁률을 보였다. 광교 자연앤힐스테이트 전용 84㎡는 지난달 14일 15억9500만원에 거래됐다. 광교 센트럴타운60단지 전용 84㎡도 지난달 13억9000만원을 찍었다.
생활숙박시설 부산 해운대구 엘시티더레지던스가 4개월 새 27억여원 올라 거래됐다. 지난 4월 초 29억6000여만원에 팔린 205㎡가 8월 초 56억9000만원에 주인을 바꿨다. 앞서 공급된 ‘세운 푸르지오 헤리시티'(614가구), ‘힐스테이트 세운 센트럴'(487가구) 등은 단기에 완판됐다. 2019년~2021년에 분양한 '송도 더샵 프라임뷰', '더샵 송도 센터니얼', '송도자이 크리스탈오션' 등 송도 경제자유구역 특공에 특혜 논란…1년 새 프리미엄 5억원 붙었다.
화천대유 '대장동 로또' 23개 더 있었다, 제2 엘시티 특혜분양?... 화천대유가 대장동 '판교 퍼스트힐 푸르지오' 미분양분 24가구를 갖고 있다가 최근 박영수 전 특검의 딸에게 초기 분양가대로 분양했다. 화천대유가 대장동에서 직접 시행한 또 다른 판교 더샵 포레스트도 2019년 2월 잔여 60가구를 무순위 청약했다. 인근에서 비슷한 시기에 분양했던 힐스테이트 판교 엘포레 분양가도 3.3㎡당 2433만원으로 화천대유가 시행한 아파트보다 분양가가 400만원가량 높아 150가구가 남았다.
거주의무 없고, 전용면적 46.97㎡의 분양가는 1억9800만원, 올해 9월 전세 가격은 2억5000만원인 고덕신희타는 '갭투자'가 현실화,"'투기타운' 변질"됐다. 내년 입주가 시작되는 화성 봉담, 양주 회천, 수원 당수, 의왕 고천 등의 신희타도 실거주 의무가 없어 전세 매물이 나올 것으로 예상된다. LH는 '인천논현4 1블록 창업지원주택' 238가구 모집을 공고했다.
경기도 용인시 '힐스테이트 몬테로이', 고양시 화정동 ‘고양 화정 루미니’, 양평군 ‘양평 우방 아이유쉘 에코리버’, 인천광역시 서구 경서3구역 도시개발지구 '연희공원 푸르지오, 연수구 송도동 '더샵 송도엘테라스', 미추홀구 숭의동 '힐스테이트 숭의역', 경남 진주시 ‘더샵 진주피에르테’와 ‘신진주역세권 우미린’을 분양할 예정이다. 또, 서울 중구 세운재정비촉진지구 '세운 푸르지오 더 보타닉'을 공급한다.
13~ 15개월 전, 2020년 6월 14일과 8월 일에 모니터링된 언론 등 자료 일부다.
2019년 7월 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84.95㎡(10층)한 채가 26억5000만원에 거래가 됐다. 같은 달 평형과 층수가 같은 다른 집은 32억원에 매매가 이뤄졌다. 같은 층의 같은 평형이었지만 매매가 차이는 5억5000만원에 달했다. 매매가에 차이가 난 이유는 한 가지, 한강 조망권의 여부였다.
반포 1, 2, 4 주구 재건축에 한강 조망권이 막혀있는 반포3주구 재건축은 서초구 1109일대 1490가구를 지하 3층, 지상 35층, 17개 동, 아파트 2091가구의 대단지, 커튼월룩 등 고품격 새 아파트로 2025년 전후 상기한 아크로 리버파크와 최고가를 다툴 것으로 예상된다.
서울 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운 내에 위치한 DMC한양아파트는 1987년 8월 준공돼 올해 준공 33년차인 단지다. 총 6개동, 660가구의 중형 단지로 용적률 223%, 건폐율 21%다. 용적률이 높아 사업성이 부족하다는 평가를 받았지만 재건축 기대감이 높아지면서 이 단지의 시세도 가파르게 상승하는 모습이다. 이 단지 전용 84㎡는 지난해 9월 5억6,000만원(10층)에 거래되는 등 5억원 중후반대를 유지했으나 지난 4월 7억4,000만원(12층)에 거래되는 등 반년 새 1억8,000여만원이 올랐다.
리센츠 전용면적 84㎡ 26층이 2020년 5월 21일 20억원에 손바뀜했다. 같은 달 7일 16억원까지 떨어진 것을 저점으로 18일에는 18억2000만원으로 올랐고, 이번 거래로 다시 지난 4월 기록한 신고가(22억원)에 근접한 것이다.전세 계약 역시 보증금이 꾸준히 증가하는 상황이다. 지난달 28일 전용 84㎡ 21층이 보증금 12억5000만원에 계약이 이뤄지면서 2008년 준공 이후 최고액 기록을 갈아치우기도 했다.
대구광역시 주택 매매시장에서 새 아파트의 강세는 뚜렷하다. 대구 북구에서 올해 4월 입주를 시작한 ‘오페라 트루엘 시민의 숲’ 전용면적 84㎡는 올해 3월 6억450만원에 거래됐다. 분양가는 3억9,900만원 선 이었다.
2020.06.14. 15:12답글쓰기
신반포21차(포스코건설)에 이어 반포3주구까지 시공사가 선정되면서 반포 일대 수주전이 마무리됐다. 서초구 잠원동 신반포4지구(메이플자이)는 지난 25일부터 10월 말까지 5개월간 재건축을 위한 이주를 시작했다. 신반포4지구 재건축 사업은 한신8·9·10·11·17차 아파트, 녹원한신아파트, 베니하우스빌라 등 노후한 7개 아파트와 상가 두 곳을 묶어 신축 아파트를 짓는 사업이다. 이주 가구만 총 2898가구에 이른다.
또 관리처분계획 무효 판결로 당초 지난해 9월에서 한 차례 이주시기가 미뤄진 반포주공1단지 1·2·4주구(2100가구) 조합은 내년 상반기에 이주하는 일정을 잡았다. 반포3주구 또한 삼성물산이 내년 상반기 이주를 공약으로 제시했다. 현재 계획대로라면 반포에서 향후 1년간 임시거주를 위한 약 6500가구의 이동이 진행될 예정이다.
여기에 인근 방배13구역 1550가구와 방배14구역 316가구 등 방배동 일대 약 2000가구도 올해 이주하는 것을 목표로 하고 있다
2020.06.14. 15:13답글쓰기
bebe19일 국토교통부 실거래가에 따르면 염창역 인근 염창현대3차 전용 60㎡는 지난 3월 5억9000만원에 거래됐다. 지난해 말 대비 1억원이나 뛴 최고가 가격이다. 이 단지와 가까운 염창현대1차아이파크 전용 84㎡도 지난 3월 7억1500만원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 염창동 일대 아파트들은 올 들어 소폭의 조정도 없이 집값이 계속 오르는 추세다.
당산역 인근 양평6차현대 전용 84㎡도 지난 3월 8억5000만원에 신고가 거래가 나왔다. 마포역 인근 도화현대홈타운 전용 59㎡도 지난달 8억5000만원에 최고가로 팔렸다. 신도림역 인근 신도림태영타운 전용 59㎡는 지난달 7억8000만원, 왕십리역 인근 마장삼성래미안 전용 60㎡는 지난 3월 7억4000만원에 각각 역대 최고가로 거래됐다. 주로 예비 신혼부부 등이 관심을 갖는 대중교통 여건 좋은 9억원 이하 아파트들이 강세를 보이는 것이다.
한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 7주 연속 하락세인데, 하락장 속에서 눈에 띄는 상승세인 것이다. 서초구 반포래미안퍼스티지 전용 59㎡가 지난달 고점 대비 4억원 가량 내린 19억1000만원, 송파구 잠실엘스 전용 119㎡도 지난달 고점 대비 4억원 가량 내린 21억9000만원에 팔린 것 등과 비교하면 분위기가 정반대다.
이유로는 대출 규제가 덜하다는 점이 가장 먼저 꼽힌다. 서울에서 9억원 이하 아파트를 사는 경우 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용된다. 9억원 초과분에 대해선 20%만 적용된다.
2020.06.15. 09:52답글쓰기
국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가격 통제를 본격화한 것은 지난 2016년 하반기부터다.
당시 정부의 통제로 서울 ‘강남권(개포·반포동)’ 분양가는 3.3㎡당 4,100만 원대에 형성됐다. 이후 약 4년 가량이 흘렀지만 현재 3.3㎡당 기준으로 강남권 분양가는 4,700만 ~ 4,800만 원대다. 반면 4,100만 원대에 선보인 이들 아파트 현재 가격은 7,300만 ~ 7,800만 원(3.3㎡당 기준)이다. 강남권 분양가가 4,000만 원대에 머무는 동안 집값은 8,000만 원대에 육박한 것이다. 정부가 만든 로또 아파트의 현 주소다. 전문가들은 가격 통제 부작용이 갈수록 커지고 있다며 대책 마련이 필요하다고 지적한다.
◇ 4년 동안 10%대 오른 강남 분양가 = 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치아너힐즈’는 지난 2016년 8월 분양 당시 분양가가 3.3㎡ 4,137만 원으로 책정됐다. 당초 분양가는 4,457만 원이었다. 정부의 가격 통제로 인해 300여 만원 낮춘 4,137만 원으로 최종 확정됐다.
그로부터 3년 6개월 후인 2020년 1월. 디에이치아너힐즈와 길 하나를 사이에 두고 있는 개포주공 4단지 ‘개포프레지던스자이’가 분양을 시작했다. 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 4,750만 원. 3년 6개월 전에 분양한 디에이치아너힐즈 보다 14% 오른 가격이다.
분양가 통제가 본격화 된 이후 강남권 분양가 상승률은 다른 지역도 비슷하다. 지난 2016년 10월 분양한 서초구 반포의 ‘아크로리버뷰 신반포’는 3.3㎡당 4,194만 원 수준에 분양됐다. 그리고 올해 3월 말 아크로리버뷰 신반포 인근의 ‘르엘신반포센트럴(반포우성 재건축)’의 분양가는 4,892만 원에 책정됐다. 3년 반 동안 반포 분양가도 16.6% 오른 것이다.
◇ 4,000만 원 아파트가 7,000만 원대로 = 사실 4년 여 기간 등을 고려해 보면 강남권 분양가는 소폭 오른 셈이다. 그렇다면 당시 4,100만 원대에 분양됐던 단지들의 현 매매가는 어떨까. 국토부 실거래가에 따르면 올해 1월 디에이치아너힐즈 전용 94.29㎡가 28억 5,000만 원에 팔렸다. 3.3㎡당 기준으로 7,347만 822원이다. 3년 반 전 분양가였던 4,137만 원과 비교할 때 77% 가량 폭등한 셈이다.
서초구도 마찬가지다. 2016년 10월 분양한 ‘아크로리버뷰 신반포’는 올해 4월 전용 78.48㎡ 규모가 26억 원에 실거래된 바 있다. 이는 3.3㎡ 당 7,826만 3,249원에 달한다. 이는 분양 당시 가격인 4,194만 원 대비 86% 가량 오른 가격이다.
강남권 분양가는 요즘도 3.3㎡ 기준으로 아무리 높아도 4,000만 원대 후반이다. 분양받기만 하면 수 억 원의 시세차익이 보장되는 셈이다. 이런 가운데 민간택지 분양가상한제 시행이 7월 말 이후로 다가오고 있다.
송파는 잠실동 잠실엘스와 레이크팰리스, 트리지움 등이 1000만~3000만원 하락했다. 강남은 구축 아파트인 압구정동 신현대와 개포동 주공6단지, 대청 등이 1000만~7500만원 떨어졌다
은마 84㎡ 다시 20억…강남 급매 소진됐나... 강남구 도곡동 타워팰리스2 156.5㎡(이하 전용면적)는 이달 6일 29억원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 1년 전 같은 규모가 23억6000만원에 매매됐던 것을 감안하면 수억원이 오른 셈이다. 도곡렉슬 아파트 176.9㎡도 21층이 5일 39억원에 계약서를 쓰며 최고 거래가에 팔렸다. 지난해 연말 34억원에서 5억원이나 몸값을 더 받았다
대치동 은마아파트도 3월에는 84㎡ 실거래 신고가 한 건도 없었고 4월에는 4건 가운데 1건만 20억원 대에 거래됐는데, 이달 실거래 신고된 매매건 4건 가운데 1건(19억9500만원)을 제외하곤 모두 20억원대를 회복했다.
서초구 반포동 래미안퍼스티지도 59㎡가 지난 14일 21억5000만원에 팔렸다. 앞서 19억1000만원으로 20억원선이 무너졌던 것을 회복한 셈이다. 4월 말 40억원 아래로 내려갔던 198㎡도 7일 40억2500만원에 매매된 것으로 나타났다.
서울 주요 지역의 아파트 집주인들이 종부세 강화를 앞두고 급하게 내놨던 매물들을 회수하고 있다. 지난 황금연휴 이후 강남권을 중심으로 절세 매물이 빠르게 소진되면서 아파트값이 다시 반등 조짐을 보이는 것도 집주인들의 버티기에 영향을 줬다. 송파구 잠실리센츠 아파트는 이달 들어 양도세, 보유세 등 절세 매물이 잇달아 거래되면서 초급매물이 대부분 소진됐다.
지난해 12·16 대책으로 강남을 중심으로 9억원 이상 고가 아파트 가격은 떨어지고 있는 가운데, 이른바 '갭 메우기'(가격 격차를 줄인다는 뜻) 장세로 인해 대출규제가 거의 없는 6억원 이하대 아파트 가격이 치솟으면서 실수요자들의 한숨이 늘고 있다.
실제로 최근 6개월 새 가장 가격이 오른 곳 중 하나인 성북구 돈암동 대단지 한신한진아파트의 경우 전용 84㎡ 기준 지난해 하반기 5억원 후반대였던 것이 최근 7억원에 팔렸다. 동대문구 이문동도 마찬가지다. 청량리에 비해 다소 떨어져 있어 집값 상승이 제한적이었는데, 최근 몇 개월새 1억원 가량 뛴 곳이 많다. 가령, 4억대 후반이었던 이문동쌍용아파트 전용 81㎡가 지난 2월엔 5억 후반대로 1억원이 올랐다.
5억원대 아파트가 6억원이 되면서 4억원대 아파트 가격도 밀어올려지는 모양새다. 정릉역 인근 정릉우성아파트는 지난해 말만 해도 전용 84㎡가 4억7000만원이었는데 올해 4월엔 5억3000만원에 거래됐다. 가산디지털역 인근 가산두산위브 전용 81㎡ 역시 지난해 하반기 4억원 중반대에서 올해 2~3월 5억원 초중반대로 가격이 상승했다.
구로동 두산위브 전용 57㎡ 매매값은 6억원 초·중반대에 형성돼 있다. 지난해 3월까지만 하더라도 4억2800만원에 거래가 이뤄진 점을 감안하면 1년 새 2억원가량 올랐다. 구로동 중앙하이츠 전용 84㎡도 이달 초 6억4500만원에 실거래되며 역대 최고가를 새로 썼다. 작년 7월만 하더라도 5억3700만원에 팔렸다. 10여개월 만에 1억원 정도 뛰었다. 구로동 한신휴플러스 전용 58㎡는 지난해 4월 4억4500만원에 거래됐지만 이달엔 5억5000만원에 새 주인을 찾았다.
지난해 5월 당시 공덕 SK 리더스뷰의 분양가는 97㎡에 8억8240만원이었다. 하지만 바로 맞은 편에 자리잡은 '공덕파크자이'는 보다 작은 평형인 84㎡가 13억~14억원을 오가던 상황이었으니 최소 5억원의 시세차익이 기대됐다. 아크로 서울 포레스트 역시 이번에 분양된 3가구 중 가장 작은 면적인 97㎡의 분양가가 17억4100만원인데 비해 인근의 '트리마제' 84㎡가 최근 23억~29억원 수준에서 거래됐으니 이곳 역시 6억~10억원의 시세 차익이 가능한 상황이다. 이러한 '줍줍'은 결국 현금부자들의 잔치다.
[출처] 2014, 2017년.|작성자 bebe