햇살 한 스푼
2019.06.05 20:04.
십년이 지나든 이십년이 지나든,
과제, 그 수행의 일관성은 특별한 사정 변경이 없는 한 언제나 유지 됩니다.
지역내 균형 발전을 포함한 국토 균형 발전,
각종 양극화 축소, 완화,
버블 위험 없이 국민의 각종 자산 증가로 국민 경제의 안전에 기여, 기타 등등과 관련하여,
지난 해 아고라에서 선배가 썼던 글입니다.
그리고,
부산 지방 등 낙후된 지방의 부동산 시장도 슬슬 회복하고 대세 상승할 준비를 해야 하겠지요 ?
2018.01.13. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본 글의 제목인 '타팰'도 10억 내렸는데~대형 주택의 몰락~◇♣ [61]'와 동영상을 포함한 본 글의 내용인,'한때는 남한 땅에서 부자동네'의 대명사였던 타워-Palace.....였지만....그중에서도 대형평수는 요즘 찬밥 신세라서~1달에 1억넘게 급락중이라는 소식~''도곡동 타워팰리스 67평도 최고 31억원까지 갔다가~~요즘 21억원으로 급락했어요.”등등의 내용들.
그리고 본 글, 댓글들의 내용들인,'고종완 한국 자산관리 연구원장은 전체 가구 중, 1~2인 가구가 절반인 상황에서 대형 주택 수요가 과거처럼 유지되는 건 불가능*하다고 지적한다. 다만, 최근 대형 주택 신규 공급이 줄었고, 서울 강남 등 특정 지역에서는 대형 선호 현상이 유지될 거라고 전망한다. 심교언 건국대 교수도, 서울 도심 지역의 대형 주택은 여전히 잠재 수요가 있다고 하면서도....수도권과 지방의 대형 주택은, 집주인이 늙어가면서 수요도 함께 급속히 줄어들 것으로 예상했다.'등등 본, 댓글에서의 주장들..
그 주장들은 현재, 미래에 걸쳐 그 전부 혹은 일부가 진실이거나 실현될 수도 있겠지요?
반대로 주장들의 전, 일부는 실현 되지도, 참, 진실이 아닐 수도 있을 것이고.. 05:02 삭제 리플달기
해야해야
본 글 내용 중 일부인,'작년의 8.2대책 등등,각종 조세, 금융, 등등을 가리지 않고 전방위적으로 누르고 있는 각종 부동산 억제책들의 효과가 올해부터 본격화될 수밖에 없다'구요?
'특히 올겨울 비수기에는 강남 3구 아파트들 도로 10억 아래로 수직낙하, 폭락은 필연'이라고요?
과연 서울 부동산 시장과 서울 부동산 시장에 눈독을 들이고 있는 전국의 고소득, 고자산가들이 어리석고 약하여, 잠재적 극렬 투기꾼 성향에다 지적, 인격적 무능력자로 소문난, 문재인 정부여당, 참여연대, 경실련, 경향 등등 일부 언론과 시민단체를 포함한 소수 폭락기, 비관론자들에 무조건 항복, 손 싹싹 빌고 용서를 구할까요?
오히려 2000년대 초, 중반 서울과 경기 일부 지방만 콕 찍어 두 차레나 폭등 시켰던 김대중, 노무현 정권 때의 강남 등 버블세븐 시즌 2의 가능성이 더 높지 싶은데..
반면에, 자칭 경제적, 사회적 약자층을 위한다는 문가 정권 등 자칭 개혁, 진보 패거리들이 그 강자층 들인, 서울과 경기 일부 지방 부동산 시장을 더욱 활성화 시키고,
약자층들인 낙후된 전국 지방의 부동산 시장을 더욱 침체시킬 것이라는 것, 김대중, 노무현 때의 시즌 2의 가능성이 더욱 높아 보입니다.
아무튼 문정권 등 폭락이 능력이든 김대중, 노무현 시즌 2 든 머지않은 장래에 시장이 증명시켜 주겠지요.
대지지분이 적은 주상복합주택이라는 한계도 있었겠지만, 과거, 2000년대 초반, 그 타워팰리스 분양 당시 대형 평수는 물론이고 30평대의 소형평수조차 2억 대 후반에서 3억 대 초반의 분양가격에도 불구하고 미분양이었던 것도 객관적 팩트입나다.
그러나, 그 당시 동일 평형대의 타워팰리스 분양가격처럼, 2000년대 초반에 2,3억 대에 불과했던 압구정 현대, 한양, 반포, 잠실 일대의 전용면적 25평의 낡은 아파트 가격이 2000년대 중반 1차 버블 때 4~6억대로 올랐었던 것은 팩트입니다.
또한, 2006년 말, 2차 버블 절정기에는 10~15억대로 올랐던 것도 팩트이지요.
보다 구체적인 예를 들어,
압구정 현대나 한양 아파트 전용면적 25평 아파트의 가격은 노무현 정부의 잇따른 강력한 부동산 대책들로 인해 1,2년 잠시 주춤거린 후 2차 버블 절정기였던 2006년 말경에는 12억~15억대로 올랐던 것도 객관적 사실입니다.
심지어, 대지면적이 상대적으로 많았던 반포 주공, 전용면적 10평 전후의 개포주공, 은마 등등의 강남 재건축 아파트들의 집값도 2차 버블기에는 더 많이 올랐습니다.
2013년 전후만 해도 은마 아파트의 실거래가격은 6~8억 대 였는데, 문재인 정권의 시즌 2에서 벌써 전고점을 회복 했고,
반포 아크로 리버파크 전용면적 25평의 가격은 20억대네요.
문정권의 능력과 자질로 볼 때,
올해 말인 2018년 말, 혹은 2019년에는 서울 아파트 전용면적 25평 가격은 수천만원대의 종부세 등 보유세가 가능한 30억 대로 상승할 가능성도 부정할 수 없겠습니다.
서울 부동산 시장이 단기에 비정상적으로 급등하면 더 오랜기간 쉬어갈 수밖에 없을지라도 말입니다.
강남 부동산은 돈이 돈 같지 않은, 졸부 동네들입니다. 05:18 삭제 리플달기
댓글 해야해야
십 년이 넘게 지난, 오늘날의 그 아파트의 가격은?
강남구 아닌 서초구, 송파구 등의 새 아파트도 마찬가지입니다.
앞서 언급한 아크로 리버파크만이 아니라,
불과 2~3년 전만 해도 11억 대에서 15억 대 하던 반포 자이, 반포 래미안 등등의 전용면적 25평 가격도 이제 최고 25억 내외로 향하고 있네요.
또한, 잠실 엘스, 트라 지움, 리센츠 3인방의 전용면적 25평의 가격도 지금은 몇 년 전에 비해 거의 두 배가 오른 15억 대를 바라보고 있구요.
본 글의 주장과 달리, 중소형 아파트만 아니라 대형 아파트도 마찬가지입니다.
예를 들어 반포 주공이나 잠실 주공의 대형 평수 아파트들은 상기한 압구정 현대, 한양 등 소형 아파트 집값에 비해 더 많이 올랐거나 비슷하게 올랐습니다.
전용면적 30평 후반대의 압구정 현대 대형 아파트의 가격은 몇 년 전 10억대 중후반에서 작년에 20억 대 초반, 지금은 30억 대 초반이네요.
2018년 혹은 2019년에 40억 대가 불가능하지 않을 정도입니다.
해야해야
그럼에도,할 말은 많아도 더 무능, 유해한 야당 패거리들에 반사이익을 줄 수 없기에 죄많은 문재인 정부여당, 관료들을 조지지도 못하고, 심지어 아무 말도 할 수가 없네요.
그러나, 만약 문재인 정권이 노무현 정권이 그랬던것 처럼 2018~2019년에 지금까지의 1차에 이어, 서울 등의 부동산 시장을 2차 버블로 만든다면 문재인 정권과 서울 부동산 시장을 살짝이라도 조질수 밖에 없을 것입니다.
그 날이 오면 문재인 정부여당의 지지율은 지금의 절반인 30~40%로 떨어지게 될 것이며,
서울 부동산 시장도 최소 중기적으로 쉬어갈 수 밖에 없을 것입니다.
아무런 말도 할 수 없는 지금은 아무리 가볍고 사소한 경제, 부동산 관련 댓글이나 쓰고 있습니다만,
다들 떠나버려서 그런 지 몇 시간 전부터 여기저기서 댓글을 쓰도 조회 수는 몇 년 전의 수만, 몇 달 전의 수천은 고사하고, 이제는 꼴랑 천, 아니 수백 밖에 늘어나지 않고 있습니다.
그렇더라도 기본 과제는 수행해야 하기 때문에..
이하, 단순하게 조금이라도 아고라가 활성화되길 기대하며 선배님의 최근 글들을 덧붙입니다.
2018.01.18. 다음 아고라 경제 토론방.
해야해야
댓글들의 주장들인 '씨바 서울 집값 비싸다고 욕하지 마라 내가 사는 서울 강남의 금천구 아빠또값은 인근 서초구는 고사하고 경기도 과천 아빠또값의 반에 반값이다'
'오래지 않아 용산 재개발과 용산공원등이 완성되면 남향으로 전형적인 배산임수 지역인 용산구등 강북의 한강변 집값이 강남구를 능가할 것이여......한남 더힐 분양가 바바 강남 보다 더 비싸지?'
'오래전에 재개발 지분 가격이 평당 1억을 넘었던 한남 뉴타운은 말할것도 업고 요즘은 성수동 전략정비구역 내 재개발 지분 가격도 평당 1억이 넘었당께로'
'소형단지인 글로리아 포레 집값이 강남을 추월 하려는 것으로 미루어 짐작컨대 이제 부터는 강남이 아닌 강북 시대다 '등등의 주장 부터 간단히 살펴볼까요?
십 년, 이십 년 후일 수도 있지만, 용산 공원을 포함하여 모든 용산의 각종 개발사업이 완료되고 한강맨션, 한남 뉴타운 3구역 등등 한강변 이촌동, 한남동, 성수동 등의 재개발, 재건축 사업이 완료되면 댓글들의 주장은 현실화될 수 있겠지요.
댓글 주장의 한강변 강북은 교토 아닌 에도 일본 왕궁보다 더 유서 깊은 궁궐들 부터 63만 평의 우에노 공원 보다 더 넓고, 더 문화시설들이 많아지고 세련 되어질 용산공원 등등 녹지, 공원까지 도쿄 보다 더 나은 주거환경을 가질 수도 있을 테니까.
또, 바다가 없는 대신에 한강이 있으니까.
장래, 서울의 도시 및 주거환경은 도쿄, 런던, 뉴욕 등 글로벌 대도시에 조금도 밀리지 않을 정도로 발전시켜 나가야 하니고 이는 정치, 지방정부를 포함한 정부의 기본 책무 중 하나이니까.
그리고 강남과 달리, 강북은 정남향 한강 조망권에다 어쩌면, 강남 아파트 보다 더 고품격 주거단지로 천지개벽될 수 있으니까.
압구정, 반포, 잠원 등 한강변 주택재정비 단지 혹은 여의도나 송파 주택재정비 단지들과 함께, 용산, 성동, 부산 해운대, 대구 수성 등등과 더불어..
지금의 백약이 무효인듯한 강남 주택시장의 수요 분산을 어디, 누구가 할 수 있을까 와 매년 재산세, 종부세를 많이 납부하는가를 경쟁할 수 있는 그날이 오면 강북 부동산은 과거의 영광을 되찿을 수도 있겠지요?
강남 3구의 공급 부족과 정부의 무능, 역주행 주장과 관련하여..
나아가 본 글에는 없지만, 국토 균형발전돠 지역, 자산 양극화 축소 방안을 더하여..
주택재정비 사업 외 딱히 강남 3구의 주택 공급량을 늘릴 수단은 없기에,
용산, 성동, 마포 등 강남 대체지로서 한강변 강북의 고급 주택을 크게 늘리고 서울 강남 3구 주변에만 정밀타격 방식으로 공원 일몰 지역이나 그린벨트 지역을 대폭 풀어 강남 3구 주변에 주택 공급물량을 크게 증가시킨다면 강남 부동산 시장은 반영구적으로 안정될 것입니다.
나아가, 청와대, 국회, 대법원, 기타 서울 대학교 등등의 공공기관, 시설들을 낙후된 지방에 분산, 배치해도 서울, 강남 부동산 시장은 안정될 것입니다.
대기업 본사 등등 민간 시설들도 저절로 분산될 것이니까.
어리바리, 무지몽매 문재인 정부여당의 8.2대책 등 각종 부동산 정책들은 강남 3구 주택 수요 분산은커녕 오히려 수요 집중으로 역주행 하고 있는듯 하네요.
그런 까닭에 문재인 정권하 당분간은 대구, 대전, 광주, 전남을 제외하고 부산, 충청, 경상 등등의 부동산 시장은 쉽지 않을 것 같습니다.
반면에 동심원적 파급 효과로,
국토 불균형 발전과 자산, 지역 양극화 심화를 더욱 야기 시킬,
용산, 성동, 마포 등등 강북 부동산 시장은 강남 인근의 한강변 여의도, 흑석동 등 영등포, 동작 등등의 부동산 시장과 더불어 강남 부동산 시장을 따라잡으려 살이 오동통하게 찔 수도 있겠네요.
국토, 지역, 지역 내 균형 발전과 관련하여..
부산, 대구 등등의 부동산 시장은 좀 더 오랜 기간이 지나 언젠가 돼지 살찌워 잡아먹을 시기가 오면 급격하게 살찔 수도 있겠으나,
수요 빈약으로 보나 낙후된 지방민들의 능력, 자질로 보다 보다 많은 시일을 요할 수밖에 없어 보입니다.
오랜, 거듭된 과제 수행에도 불구하고..
대구 수성구, 광주 남구 등등의 극소수 지역 내 극소수 아파트는 사소한 투기적 수요의 진입만으로 급등이 가능하기에 앞으로도 지금처럼 더 오를수 있겠으나,
부산 도심 6개 조정 대상 지역에서도,지방, 지역내 차별화가 극심하지 않고 누적 공급물량도 적지 않은, 낙후된 전국 지방 부동산 시장을 선도해야 할 부산 부동산은 대세 상승은 커녕 회복 조차 쉽지 않아 보입니다.
앞으로의 과제 수행 방향은 다소 선택과 집중으로 변경 되어져야 할것 같습니다.
즉,부산 부동산 시장도 상기한 대구, 광주처럼 부산 부동산 시장의 회복을 강력하게 자극화고 촉진 할 소수 지역, 소수 아파트 단지로 과제의 방향을 더욱 좁히고 집중해야 할것 같습니다.
보다 구체적으로,
이하, 지금의 서울 부동산 이상으로 활성화 시킬 상기의 집중된 과제 대상 아파트군을 예시합니다.
도시 및 주거환경의 비약적 개선이 이루어 질 시범 케이스 소지역인 삼익비치, 삼익타워, 대연비치, 남천 2구역 포스코, 대연 혁신 힐스테이트, 용호동 W 등등 남천, 대연, 용호 도심 해변 지역.
그리고 북항 재개발, 그 인근 원도심 지역과 더불어 지역 경제, 도시 및 주거환경을 천지 개벽적으로 발전 시킬 대연동 내륙지역인 대연 2구역 레전드, 대연 3구역 캐슬, 아이파크, 대연 8구역 재개발, 대연 4구역 재개발 푸르지오, 등등과 그 인근의 대연 5구역 자이, 대연 6구역 푸르지오 파크, 대연 7구역 뷰 힐스 등등 입니다.
그리고 도시 및 주거환경 개선사업이 거의 마무리 단계인,
마린시티 아이파크, 위브 제니스, 마린시티 자이, 우동 3구역 재개발,
엘시티, 그 인근의 중동 캐슬, 푸르지오, 비스타 등등 입니다.
언젠가,
늦어도 5년 내,
상기에 예시된 아파트군들의 전용면적 25의 실거래가격이 10억~15억으로 등재될 것입니다.
그 가격대만으로도,
동심원적 파급 효과로, 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 대세 상승을 크게 자극하고 촉진하게 되겠지요?
나아가 보다 장기적으로..
북항 재개발 주변의 좌천, 범일 3구역 재개발 등 좌천, 범일, 수정, 초량동 등등의 각종 주택 재정비 사업과 우암 1, 2구역 재개발, 감만 1구역 재개발등 북항 재개발 주변지역,
촉진 3구역 등 시민 공원 주변지역과 그 인근 전포 1-1 이편한세상, 전포 2-1 아이파크, 연지 2구역 래미안, 양정 1, 2, 3 구역, 부암 1구역, 가야 3구역 등등 각각 수만 가구로 재정비 되어 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될 지역도 포함 됩니다.
도시내적 균형 발전도 다를 바 없습니다.
서울에서도 낙후된 금천구는 도시 내적 균형 발전이 절실한 대표적인 자치구들 중 하나일 것입니다.
서울 강남의 거미줄 지하철, 크고 작은 도로망, 반포, 잠원 한강공원 등 한강변 공원을 포함한, 많고 세련된 강남의 각종 공원과 녹지, 문화시설들은 세속, 경제 기준 상위층들만이 아니라 중산층들이 선호하는 주거 환경의 기본 조건들 중 하나 일 것입니다.
그 기본 조건들 성비의 반사, 부수적 효과로 집값을 넉넉히 올릴 수 있는, 그러나 금천구에는 없거나 빈약한..
도시 내적 균형 발전은 정부, 서울시, 금천구와 금천구민의 과제 중 하나겠지요.
그리고 서울시 각 자치구의 평균 집값, 국민의 금융자산 등등에 관한 본 글 내용은 다소 오류가 있는 듯하네요.
도시 내의 지역 균형 발전과 관련하여,
지역, 소지역별로 수요층이 천차만별이고,또 1억~10억~100억 등등 집값 마다 유효 수요층이 천차만별 이기에,
각 지방, 각 지역의 주택들에 대한 유효 수요층을 보다 정확하게 분석하기 위한 하나의 참고 자료로서 우리나라 국민의 금융자산에 대해서도 간략히 언급해 봅니다.
마지막으로, 국민의 자산 늘리기, 빚 위험 감소의 중간 목표와 관련하여 본 글 내용을 보충해 봅니다.
먼저, 서울시 집값 평균에 대해.
2018년 1월, 들쑥날쑥한 각종 통계자료지만, 그 통계자료들의 평균치로 살펴보니..
서울시 아파트의 평균 가격대는 대략 평당 2200~2300만 원쯤 되는 것 같네요.
폭락이들의 기대, 바램과 달리 서울 아파트 평균 가격은 앞으로 떨어지기는 커녕 지금 보다 더 오를 가능성이 더 높습니다.
너무 많이 올라 쉬어갈 수도 있을 것이구요.
서울 아파트 평균 가격을 보다 세분하여,
2018년 1월 현재, 강남 3구, 송파구, 서초구, 강남구 아파트의 평균 가격은 얼추 평당 3000~4000만 원쯤 되는 것 같고..
강북의 노원구, 도봉구, 강북구 아파트 평균 가격대는 부산 해운대구 우동, 중동이나 수영구 남천동 아파트의 평균값이고 비슷한, 대략 평당 1000~1500만 원쯤 되는 것 같습니다.
강남에 소재하는 관악구도 강북 3구 중 하나인 노원구와 별반 다르지 않은 것 같고..
심지어 관악구 인근의 금천구 아파트 평균 가격은 댓글에서의 투덜거리는 내용과 별반 다르지 않은 것 같습니다.
즉, 평당 900~1000만 원대로 인근의 경기도 과천시는 물론 경기도 안양시나 광명시 아파트 평균 가격에도 한참 미치지 못하는 것 같습니다.
2017년 12월 현재 금천구 등등 서울시에서 낙후된 지역의 아파트 평균 가격은 심지어 부산 전체의 아파트 평균값과도 비슷한 것 같습니다.
따라서 금천구 등등 낙후된 자치구 부동산 시장은 서울시 안에서도 보다 강력한 균형발전책이 요구되는 핵심 이유중 하나입니다.
우리나라 국민의 각종 자산 두 배, 네 배 늘리기와 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기의 중간목표와 관련하여..
우리나라는 자본주의, 사회적 시장경제질서이기에..
각종 자산 늘리기에 비해 더욱 중요하지만 더욱 어려운 각종 빚 위험 줄이기에 대한 과제는 앞으로도 더욱 구체적이고 세부적으로 계속 수행될 것이지만..
오늘은 가계부채 위험과 관련하여 우리나라의 금융자산의 개략적인 상황에 대해서만 간략하게 살펴봅니다.
한국은행의 통계자료에 따른다면, 2017년 3분기 기준 가계 및 비영리단체의 금융자산 총액은 가계부채 총액의 두 배가 넘는 3577조 552억 원입니다.
동일한 2017년 3분기 기준에 따른다면 가계부채 총액은 1419조 원입니다.
우리나라 가계부채 위험, 그 장가는 없이 사는, 사회, 경제적 약자층등의 소액 빚이 문제입니다.
각종 양극화의 확대, 심화로, 국민의 자산 중 하나인, 토지 등 실물 자산과 마찬가지로 소수의 국민이 금융자산 대다수를 보유하고 있겠지요?
각종 양극화의 심화, 확대로 인해 우리나라 가계의 금융자산 증가 속도는 가계부채 증가 속도 보다 더 가파른 듯합니다.
노무현 정권 말에 가계부채 총액 600조를 걱정하며 책임정치를 추궁했었는데..
사대 수구 개독 정권은 9년 만에 우리나라 가계부채 총액을 600조의 두 배를 훌쩍 넘는 1400로 늘려 놨습니다.
반면에, 30년 전에 100조 남짓에 불과했고 불과 5~6년 전만 해도 2500조 내외였던 가계와 비영리단체의 금융자산은 빠르면 올해, 늦어도 2020년이면 4000조를 넘길 것으로 보일 정도로 금융자산의 증가 속도가 빠릅니다.
각종 펀드, 퇴직연금 등 각종 연금과 각종 보험금 등 미국민의 금융자산 축적이 일천하던 수십 년 전..
그리고 나스닥은 아예 존재하지 않았고 다우지수가 백여 년간 100~2000포인터 사이로 오락가락하던, 30~40여 년 전만 해도 미국의 가계자산 총액은 불과 십조, 십수 조 달러에 불과했을 뿐이었는데 지금은 얼마일까요?
우리나라 국민의 금융 자산도 미국민 못지 않게 늘려 나가야 합니다.
우리나라 국민의 각종 펀드, 각종 연금, 각종 보험금 등 금융자산은 하루가 다르게 빠르게 늘어나고 있고..
또한, 십 년, 이십 년 후 우리나라 코스피 지수가 1만, 2만, 코스닥 지수가 3천, 5천을 돌파할 만큼 우리나라의 경제가 강하고 안정적으로 성장할 수만 있다면 우리나라 가계의 금융자산은 미국 그것의 궤적을 따라갈 수 있겠지요?
현재 6000조 내외에 머물고 있는 가계 등의 실물 자산은,
우리나라 경제가 강하고 안정적으로 성장 한다면,
지방 정부를 포함한 정부, 정치권이 여태, 그리고 앞으로 계속될 중간 목표에 관한 기본 과제 정도만 실현 시킬수 있어도 금융자산 증가폭에 준하여 증가될 수 있을 것입니다.
국민의 각종 자산 증가는 더이상 외국, 외국의 투기 자본의 공격에서 자유로울 만큼 국민경제의 안전에 일조할 것입니다.
2018.01.15. 07:20
햇살 한 스푼
2019.06.13 22:45.
인류가 멸종하기 전까지 시공을 초월하여,
절대다수의 인간에 있어서,
돈, 권력 등등 세속적 가치에 대한 인간의 욕망은 한계가 없지요.
극소수 인간만이 도달할 수 있는 수양의 단계겠지만,
자유와 행복은 세속적인 욕망에 반비례하는 것도 진리 중 하나일 것입니다.
인간의 경제적 자유와 관련하여,
언제든 원하는 것 이상으로 세속적인 욕망을 가질 수 있음에도,
한평생 작은 집, 자동차, 휴대폰 등등까지 가져 본 적 없이,
자연, 빈민과 더불어 살다 가신, 갈 마스터 등 선배, 어르신의 경지는 넘사벽이겠지만,
개인적으로, 언제든 필요 이상의 세속적 욕망에 접근 가능하지만,
자족, 자기 절제, 근검 등등의 철저한 실천으로,
보다 적게 가질수록, 보다 세속적인 욕망에서 멀어질수록,
보다 편안해지고 보다 자유로워지는 삶인 걸 해가 갈수록 새삼, 더욱 실감하고 있습니다.
소수, 다시 욕망의 바다로 되돌아간 선, 후배, 동료들이 잃어버린 자존감, 자부심도 지킬 수 있고요.
따라서, 없이 사는 것에는 나와 다를 바 없고, 상기한 선배, 어르신들 보다 오히려 많이 가진,
사회, 경제적 약자층들, 특히 낙후된 지방의 서민, 빈민 계층들도 인간의 존엄과 가치,
그리고 경제적 자유와 행복을 누리고 살아가길 바랍니다.
그러나,
사회, 경제적 약자층들에게 있어서 필요 최소한도의 물질은 생명, 자유, 자존 그 자체이니,
사회, 경제적 약자층들, 특히 낙후된 지방의 그 약자층들이 보다 많은 자산과 소득을 가질 수 있게 하는,
이번의 과제 수행도 게을리할 수 없습니다.
개인적으로 경제 영역에서의 능력은 많이 부족하고,
과제 수행의 일관성은 시기, 공간과 무관하기에,
이하, 2년 6개월 전에 아고라에서 선배가 썼던 글입니다.
아무리 이번 과제의 핵심 중 하나가 낙후된 전국 지방 부동산 시장 대세 상승이고 그 대세 상승을 자극, 촉진할 동심원 중앙의 시범 케이스 소지역 대연, 남천동일지라도 단기 버블은 용납 불가.
남천, 대연, 그 시범 케이스 소지역의 도시, 주거 환경과 부동산 시장이 서울 강남의 그것들을 능가하게 할 방안 등등은 물론 장기적으로는 크게 활성화시킬지라도 중단기적으로 부산 부동산 시장도 쉬어 가야 함.
그리고 가계, 국가 채무 등 각종 빚 위험 증가와 서울 등 부동산 시장의 단기, 비이성적 버블 시 박근혜 후임 정권은 지지율 급감 등 상응한 책임을 지게될 것.
기타 등등에 관한 선배의 글입니다.
2016년 말 ~2017년 초,
그 무렵 부산의 청약 경쟁률은 수백 대 일 이상으로 부산 부동산 시장이 전국에서 가장 활성화되었는데,
문재인 정부 들어,
부산 부동산 시장이 이토록 침체될 줄,
그리고 높은 가격 부담에도 불구하고 서울 부동산 시장이 2차에 걸쳐 단기간에 비정상적으로 급등할 줄 누가 예상할 수 있었을까요?
2017.01.08. 다음 아고라 경제토론방.
해야 해야
통일, 외교, 군사, 안보를 포함하여 정치, 통일, 안보 영역의 편향적인 과제 수행으로 인해 과제 수행에서의 다양성이 많이 흠결 된 것 같네요.
하여, 스쳐 지나가듯, 간단하게 경제 영역에 관한 과제 수행 글 하나 추가합니다.
아무리 글로벌 경제가 장기 침체에 빠져있고, 우리나라는 경제뿐만 아니라 정치 등등 역의 영역까지 총체적 난국에 빠져있다 해도, 경제하려는 우리 국민은 장기 경제 목표를 향해 꿋꿋하게 제 갈 길을 가야만 하겠지요?
먼저, 원론적으로, 지난해 12월에 썼던 주식시장 대세 상승의 조건, 서울 부동산 시장 등에서 강조했던 것처럼,
차기, 차치기 정권까지 향후 십 년간 각종 국민 자산 배 이상 불리 기와 국가, 가계 채무 등 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 등 우리나라 국민경제의 중장기 중간 목표와 전망은 계속 그대로 유지합니다.
자산 두 배 상승과 관련하여..
소득세, 재산세, 증여, 상속세 등 누진 직접세를 많이 납부할 글로벌 1% 이내에 들어가는 자산가들은 얼마나 많은 자산을 가지고 있을까요?
들쑥날쑥한 각종 자료나 지표들이지만, 대략 북미지역에서의 1% 자산가는 50억 이상을 보유해야 할 것이고 유럽의 그것은 20억 미만일 것입니다.
우리나라를 포함한 아시아 등 나머지 나라들의 상위 1%들은 10억 미만, 심지어 수억만 보유해도 가능할 것입니다.
노년 빈곤율이 압도적으로 높은 우리나라에서 노후 대비 자금마련, 국민경제 안전에 기여하고 미래세대 부담을 줄여 줄 국가 재정건전성과 충실한 복지재원을 위해서라도 국민 개개인의 각종 자산들이 많이 증가하길 기원합니다.
스톡인 국민의 각종 자산이 많이 증가하기 위해서는 플로우인 국민 소득이 많이 증가해야 되겠지요?
국민 소득과 국민의 금융자산이 증가하기 위해서는 국민 경제가 안정적으로 강하게 성장해야 할 것이고,
기업의 글로벌 경쟁력 확보로 양질의 일자리가 많이 늘어나야 할 것입니다.
그리되면 직접투자만이 아니라 펀드 등 간접투자, 기타 파생상품 등등까지, 변액 등 각종 보험금과 퇴직연금 등 가종 연금 등등까지 국민의 금융자산 배 이상 불리기에 일조할 수 있는 주식시장은 저절로 대세 상승할 것입니다.
이를 위해,
다시 한번더 강조 하지만, 국민소득 증가, 양질의 일자리와도 밀접한 연관이 있는 우리 기업의 글로벌 가격, 비가격 경쟁력 확보, 매출고 영업이익의 지속 증가 등등이 앞서 이루어 져야 할 것입니다.
또, 중기적으로 코스피 3천, 5천 포인트를, 장기적으로 1만, 2를 넘길 국민경제의 조건과 상황은 지난해에 이어 다시 한 번 더 강조합니다.
그리고 장차 그런 조건과 상황을 충족시킬 의무가 있는 경제 3주체, 특히 정부와 기업의 역할에 대해서는 차후에 조금 더 상술하기로 하고,
본론인 시범 케이스 지방 부동산에 대해 쓰기 전 오늘은 우리나라 국민 자산 중 실물 자산 편중도가 심한 까닭에 우리 국민의 관심이 가장 높은 주택의 단편, 조각에 대해서만 스치듯 간단히 언급하고자 합니다.
우리나라 국민 중 유주택자는 현재 1천4백만 명 이상이고 그 유주택자들 중에서 2채 이상을 소유한 국민 또한 수백만 명이 넘을 것입니다.
우리나라의 주택수는 각종 통계자료에 따라 들쑥날쑥하나 아파트 외, 단독, 다가구, 다세대,오피스텔, 비닐하우스, 상가 부속 주택 등등의 포함 여부에 따라 1700만 ~2000만 가량 될 것 같습니다.
앞으로 낙후된 지방 부동산 대세 상승 등 많이 달라지겠지만, 현재 우리나라 집값은 수천만 원에서 수억 원까지, 즉, 총 주택 수의 80% 이상의 국토부 실거리 가격이 3억 대 이하인 것이 팩트입니다.
우리나라는 선진국들에 비해 자가주택 보유율이 현저히 떨어지는데,
소득, 자산, 지역 등등 각종 양극화의 심화, 확대로 인해, 경제적 약자층들은 잘 안 먹고 안 쓰면서 평생 벌어도 수천만 원에서 수억 원짜리 집 한채 사기 힘든 것이 우리나라의 서글픈 현실인 것 같습니다.
반면에 가계채무 등 사채무는 물론이고 지금도 국가채무 등 공공 채무는 급증하고 있고..
장차 저출산 고령화의 심화 확대까지 더해져 우리나라는 사회, 경제적 약자층들에 대한 사회보장, 복지 및 공적부조에 대한 수요와 재원은 더욱 급증할 것으로 예상 되기에, 우리나라의 경제 현실은 더욱 어려워 보입니다.
국민경제 선순환 구조 구축을 위한 핵심 수단 중 하나인 본래의 목적 외에, 상기한 그런 갑갑한 현실을 조금이라도 완화시켜줄 수 있는 수많은 수단 중 하나가 국민 스스로 각종 복지, 사회보장의 수급자가 되기보다는 사회, 경제적인 자립을 가능하게 할 국민 개개인의 각종 자산을 증가시키는 것입니다.
즉, 경제 3주체는, 특히 정치, 정부와 기업은 보다 많은 국민들이 보다 많은 세금을 납부하게 하는 것도 애국 애족의 한 수단입니다.
따라서 차기, 차차기 정부의 사회, 경제 정책 방향은 보다 많은 국민들을 위한 일자리 창출과 보다 많은 국민들이 금융, 실물 자산을 더욱 많이 증가시켜 자급자족, 세금 납부 등으로 오히려 복지 충실과 국가 재정에 보다 많이 기여할 수 있게끔 해야 할 것입니다.
사회보장, 공적부조 등 각종 복지의 요수급자가 아닌, 오히려 복지 재원에 기여할 수 있도록..
다주 태자, 유주택자들은 부동산 취득 시는 물론이고 보유나 처분, 양도, 상속 때에도 취득세, 매년 재산세, 종부세, 양도, 상속, 증여세 등 누진 고율의 세금은 물론이고 건강보험, 감가상각과 수선비, 부동산 중개비 등 수십 개의 각종 조세, 준조세, 비용에서 자유로울 수 없습니다.
나아가 분열, 증오가 아닌 조화로운 사회통합을 위하여..
차기, 차차기 정부, 정치권은 사회적 시장경제, 자본주의 하 세금 등 공적 의무를 충실히 이행하는 한 다주택자들을 투기꾼, 죄인 취급 해선 안됩니다.
사회, 경제적 약자가 자랑이 아니듯,
사회, 경제적 강자층들도 국방, 납세 등 국민의 의무에 충실 하는 한 사회, 경제 강자층들도 비난 대상이 될 수 없습니다.
그럼, 다주택자들은 다 사회, 경제적 강자, 고자산가들일까요?
서울에서 수채 이상, 서울 외의 지역에서 열 채 이상을 보유한 다주택자들은 글로벌 평균치로 상위 1% 이내의 자산가들 일까요?
글쎄입니다.
우리나라 다주택자들의 실물 자산에 대한 평가, 분석을 해 보니,
2016년 하반기를 기준으로, 상기한 서울에서 수채, 낙후 지역에서 열 채 이상을 보유한 대다수 다주택자들의 순자산은 10억을 넘지 않더이다.
장차 서울 부동산 시장이 2000년대 초, 중반처럼 단기, 비이성적으로 급등하면 모를까..
순자산 아닌 총자산을 기준으로 한 각종 조세, 준조세, 비용들은 그대로인데..
아니 빚인 전세 보증금까지 과세 대상인데..
총자산으로 10억, 심지어 수십억을 넘는 다주택자들이라도 당장 집을 다 팔고 현금화했다고 가정해 볼 때, 임대한 주택 당 7~80%에 달하는 전세 보증금 채무와 부동산 담보 등 각종 금융 채무, 그리고 양도 소득세를 제외하면 순자산이 10억을 넘는 자들이 그리 흔치 않더이다.
상기한 사실은 상기한 조세, 준조세, 비용 등과 함께.. 무주택자들의 상대적 박탈감, 부의 불평등에서 다소라도 위안이 될 수 있을 것입니다.
또한 이 사실은 실물 자산 증가와 그 증가로 인해 유주택자, 다주택자 등 누진적으로 세금을 많이 납부하는 국민들을 죄악시하거나 미워해서는 안될 이유 중 하나이기도 하겠지요?
그럼, 우리 국민 개개인은 어떻게 해야 실물 및 금융자산들을 많이 늘려 나갈 수 있을까요?
공개된 자유 여론마당, 닫힌 카페류나 개인 블로그, 심지어 찌질한 각종 SNS, 유튜브 등까지의 각종 모니터링된 자료들을 분석해 본 결과,
불과 얼마 전만 해도, 활기, 활력은 급감해 가도 간간이 올라오던 나름, 부분적으로 유용, 유익한 글들마저 거의 전무하더군요.
잘 쓰야 하나 마나 한 소리, 지극히 단편적이고 지엽적인 팩트조차 오류투성이의 개언론,개전문가 수준의 글들로 더욱 악화가 양화를 구축한 듯하더이다.
특히, 침묵의 시대 이후 양화의 구축 속도나 강도가 더욱 가속화되는 것 같습니다.
더이상 모니터링이 불필요할 정도로..
하여, 경제영역에 관한 국민 일반의 여론 동향 분석은 생략 합니다.
이하, 주택 투자는 어디에, 어떻게 해야 하는가 등등의 많은 요청들 중에서, 주택 시범 케이스 지역들 중 몇몇 구체적, 객관적인 사례들에 대해서만 언급합니다.
인플레이션에 취약하기에, 유동성이 극히 높은 현금을 포함하여 위험의 정도, 강도는 달리하겠지만,
모든 자산은 위험 자산 군에 속합니다.
손실이 아닌 이익의 측면만 고려하면..
보다 적은 돈으로 보다 많은 자산을 불리는 것이 보다 효율적인 투자가 되겠지요?
예를 들어, 기회비용 및 투자효율성과 위험성을 감안하면, 열 개의 1억의 자산에서 2억으로 두 배 불리기가 한 개의 10억에서 20억으로 불리기 보다 그 효율성은 물론이고 가능성까지 더욱 높여 줄 것입니다.
장래 우리나라 부동산 시장의 목표와 관련하여, 극소수 계층들만 접근 가능한 고가 주택 투자를 위한 참고 사항을 겸하여, 후자의 두 사례에 관한 팩트만 몇 언급합니다.
그 두 사례는 서초구 반포 래미안 퍼스티지와 강남구 대치 은마입니다.
반포 자이, 최근에 입주한 아크로 리버 파크, 분양권 상태인 아크로 리버 뷰 등등은 반포 래미안에 준하고,
압구정 현대, 개포 주공, 반포 주공, 잠실 주공 등등의 재건축은 은마에 준합니다.
먼저 2016년 말 현재까지의 객관적인 팩트.
그리고 본론인 시범 케이스 소지역의 투자효율과 관련하여..
8년 전 리먼 사태, 경기와 서울지방의 밀어내기 분양과 하우스푸어, 역전세 난 등등으로 중장기간 힘겨웠던 서울 부동산 시장.
한두해만 지나면 십여 년이 다 되어 가는 2008년에 반포 자이와 반포 래미안 아파트는 평당 2700~3300만 원으로 분양했었습니다.
그 당시 입주가 막 시작되었던 잠실엘스, 리센츠, 트라지움 잠실 3인방 가격이 평당 2천 중후반대에서 2천 초중반대로 하락했었던 2008년 10월경의 뉴스에 따른다면..
'반포의 몰락','반포 자이와 래미안의 굴욕, 깡통아파트 위험'등으로 요란 법석이었습니다.
지금은 어떨까요?
다음에 언급할, 급변동 연속의 은마와 달리, 10년 가까이 8년간 비교적 안정적인 가격대 유지했던 반포 래미안 등에 대한 투자 효율성은 좋다 할 수 있을까요?
서민들은 1억, 수천만 원도 헉헉거리는데,
그들만의 리그겠지만, 십억, 십수억으로 십여 년간 다른 자산에 8여 년간 투자했던 것과 비교해서 말입니다.
그리고 낙후된 전국 지방에 투자 가능한, 그 1/10인 1억, 1억 수천만 원의 장기 투자효율과 비교해서 말입니다.
후술할 은마에 비해 운 좋은 반포 래미안, 자이는 장기에도 그리 나쁘지 않았고 단기 급등했던 최근 1년간은 아주 좋다고 할 수 있겠네요.
그리고 앞으로도 몇 년간은 서울지방, 특히 강남지역의 부동산 투자수익률이 좋을 수도 있겠지만,
10년 후, 장기적으로 과제가 본격화될 무렵이면 시범 케이스 지역 등 과제 수행 지역의 부동산 투자수익률은 서울, 강남지방의 그것들을 압도하게 될 것입니다.
참고로,
중단기적으로는 서울 강남 부동산 시장의 투자 수익률이 낙후된 지방 부동산 보다 높아질 수 있을것입니다.
반포 래미안의 전용면적 25평대의 실거리 가격은 최근 최고가를 기준하여 16억, 17억대로 급등하기 전까지 햇수로 7년여간 10억대에서 14억대로 등락했었습니다.
대치동 은마는 강남 재건축의 대표적인 아파트로, 과거는 물론이고 최근의 50층 재건축 무산 등의 뉴스 등등까지 잠실 주공과 더불어 언론 등으로부터 많이 주목을 받았던 대표적인 주택단지들 중 하나 이지요?
상기한 반포 래미안과 마찬가지로.. 누구나 확인 가능한 국토부 실거래가를 기준으로, 전용면적 25평의 은 마 아파트는 십 년이 넘은 2006년만 해도, 2006년 1월경 9억 대의 실거래가가 동년 11월 경 14억 대를 나타낼 만큼 투자 효율이 좋았던 시절이 있었습니다.
하지만 14억 대에 은마에 투자했던 사람들의 장기 투자 손실은 기회비용 손실은 고사하고 물가와 안정적인 국고채 금리만 고려해도 참으로 깊고 크기 짝이 없었습니다.
2008년 12월에 도로 8억대로, 2009년 7월경 12억대로 일시 회복한 후 2012년과 2013년에는 7억대로 떨어졌던 것이 팩트이기 때문입니다.
그랬기에,
서울, 강남 부동산 시장은 중장기적인 침체를 겪었기에,
동심원 중앙에 해당하는 강남 3구의 집값은 2014년 에서 2016년 까지 급등기를 거쳤음에도 폭락이들의 확신과 달리 앞으로 더 오를 가능성이 큽니다.
버블 위험성은 좋지 않기에 강남 부동산이 더 오르지 않길 바라지만 현실은 바람과 다를 수 있기 때문입니다.
그리 되면 차기 정부 여당은 상응한 책임을 져야 할 것입니다.
그러나 장기 10년 후, 20년 후 서울을 포함한 우리나라 부동산 시장의 목표는 별개입니다.
국민의 쾌적한 주거환경을 위해, 무엇보다도 총인구 감소시대를 대비한 각종 서비스산업 발전의 굳건한 주춧돌, 디딤돌로,
우리나라의 대표적인 도시인 서울시의 도시 및 주거 환경은 비교 도시들인 뉴욕이나 동경, 런던 등의 그것들 보다 나은 경쟁력을 갖출 정도로 나날이 계속 개선, 발전시켜 나가야 하는 것입니다.
강남 3구는 물론 용산. 성동, 마포, 여의도, 흑성동 등 등 강북을 포함한 도심 한강변의 개발로 인해, 한강변의 주택 시장도 재건축, 재개발 등 그 주거환경의 개선과 발전에 비례하여 활성화될 수밖에 없겠지요?
그럼, 예를 들어 지금부터 십여 년 후, 늦으면 15년 후 새롭게 탄생될 강남의 압구정 재건축과 강북 용산, 이촌동 재건축, 한 남 뉴타운 재개발 등등으로 인한 한강변 도심의 도시 및 주거 환경은 얼마나, 어떻게 달라져 있을까요?
입지는 불변인데..
당해 지역의 비약적 도시 및 주거환경 개선의 반사, 부수적 효과로, 누진적 재산세, 보유세를 해마다 많이 납부하게 할 만큼 오동통하게 살찐 되지 떼들로 변신할 압구정 재건축과 한남 재개발 등 시범 케이스 지역의 집값은 또 어찌 될까요?
그때가 되면, 인근 지역인, 앞서 언급했던 반포 래미안과 대치 은마 등등의 집값은?
2015년부터 2016년까지 한강변 주택들이 전 고점을 넘어 훨훨 날아갔던 것은 당해 지역의 공급 감소와 전울세 상승과 주택 재정비 이주 수요 가세에다 그 전망이 선반영 되었기 때문입니다.
그럼 앞으로는?
유효 수요층이 넘쳐나는 서울지방 부동산 시장은 중장기적으로도 공급과잉과 거리가 멀기에..
2017년 말과 2018년 초, 심지어 2019년까지 계속될 낙후 지방, 지역들의 입주물량 폭탄 시기를 전후로 한, 어쩌면 2019년경까지 이어질 우리나라 부동산 시장의 침체기로 인해,
시범 케이스 지역의 대표적인 서울 한강변 주택단지들은 일시 주춤거릴 수는 있어도 도시 및 주거환경 개선에 비례하여, 장기적으로 제 갈 길을 가게 될 것으로 예상됩니다.
가능성은 적지만, 상기한 이유에다 전국적 투기 수요까지 가세하게 된다면, 폭라이들이 멘붕 상태에 빠질 정도로, 서울 부동산 시장은 지난 2000년대, 두 번에 거친 버블 가능성 데쟈뷰도 부정할 수 없을 것입니다.
다음은 서울지방을 제외한 나머지 전국 지방 부동산 시장의 장기 목표와 관련하여..
이번 과제는 장차 10년, 20년 후 지역 경제, 지역 일자리는 물론 도시 및 주거환경이 천지개벽할 정도로 발전 하게 될, 시범 케이스 지방, 소지역 중 핵심이자 본류인, 부산 북항 재개발 지역과 과 대연 남천 등등의 지역들,
그리고 그 둘 사이에 위치한 동구, 중구, 영도구, 서구 등 구도심은 물론이고 문현동, 우암동, 감만동, 범천, 전포동 등 부산 남구와 부산진구 일부를 포함한 부산 원도심 지역에 관한 과제 수행입니다.
오늘은 그 중에서, 남천동, 대연동 지역을 중점적으로 한 과제를 계속 수행할 것입니다.
이에 앞서, 간단히 시범 케이스 지방 내 소지역 중 하나인, 남천동과 대연동의 도심 해변가의 위치, 면적, 대표적 재건축 아파트들에 대해 간단히 언급합니다.
남천, 대연 재건축 시범 케이스 소지역은 상기한 서울 강남북 한강변 도심 요지의 시범 주택단지들의 백 분지 일에도 미치지 못할 정도 작기에, 서울에 비해 극히 적은 외부 수요층의 유입만으로도 급등이 가능한 지역입니다.
나아가 남천, 대연, 용호 도심 해변 지역은 당해 지역의 도시 및 주거환경 개선 속도와 발전이 강력하고,
십오 년,이십여 년 후 도시 및 주거 환경 개선 사업이 마무리 될 무렵 당해 지역에서의 주택 공급 물량은 항구적 공백 상태에 놓여질 것이기에,
안 그래도 높은 입지 희소성은 해가 갈수록 높아질 것이기에, 당해 지역의 부동산 시장도 초장기적으로 해가 갈수록 더욱, 나날이 강해질 것입니다.
부산 광역, 기초 자치 단체와 부산시민, 지역민들이 글로벌 해양도시 경쟁력과 관련된 기본 과제만 수행할 수 있어도,
대체 불가능한 입지에 영구 공급물량 공백기를 맞이하게 될 남천, 대연 도심 해변가 주택 가격은 20여 년 후, 어쩌면 15년 후 서울 강남의 집값을 따라잡거나 추월할 수 있을 것입니다.
아니, 어쩌면 서울 강남은 커녕 홍콩, 싱가포르, 뉴욕, 도쿄 등등을 추월, 능가할 수도 있을 것입니다.
다음에 보다 상세하게 그 근거를 제시 하겠지만,
20년 후 당해 지역의 도시 및 주거 환경은 인공, 자연 자원과 시설은 물론 주거 단지,개별 주거 까지 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시들의 그것 보다 훨 고품격으로 발전될 것이기 때문입니다.
2017.01.08. 다음 아고라 경제토론방.
해야해야
약속했던 대로, 국민의 각종 자산 늘리기 방법론, 투자효율론을 겸하여, 시범 케이스 지역에 대한 시범사례를 위주로 한 경제 이야기를 계속 이어 가 봅니다.
먼저, 원론적인 이야기부터.
시범 케이스 지방인 부산은 2009년부터 2011년까지, 그리고 2014년부터 2016년까지 두 차레의 부동산 활황기를 경험했음에도 불구하고, 부산 집값 평균치는 아직도 서울 노원구, 도봉구, 강북구 등의 평균 집값 수준에도 미치지 못할 정도로 낙후되어 있습니다.
부산지방과 부산보다 수요기반이 더 취약한, 부산 집값의 평균치에도 미치지 못하는, 서울, 경기 일부를 제외한 나머지 낙후된 전국 지방의 집값은 투자 효율성은 별론으로 하고, 부산 부동산 보다 버블, 거품에서 더 자유로운 가격대입니다.
더군다나 부산 부동산 시장은 조만간 쉬어갈 수 밖에 없기에 더더욱 버블, 거품 가격에서 자유로워 질 것이고,
그 만큼, 장차 다가올 부산 부동산 대세 상승기에 집값 상승 여력은 더 커질 수 밖에 없겠지요?
원론적으로, 값이 싼 까닭에, 그런 낙후된 전국 각 지방과 각 지역은 그만큼 정부의 적극적인 정책적 배려대상이고, 도시 및 주거환경 개선이나 발전 속도나 강도에 비례하여 투자의 효율성이 상대적으로 높아질 수 있을 것입니다.
그러나 현실은?
수요층이 극히 박약하기에..
최근까지 5년간 침체를 지속하고도 앞으로도 몇 년간 더 침체가 예상되는 충청남북도 주택시장의 사례만 봐도,
낙후되고 소외된 전국 각 지방의 주택시장은 공급 측 요인 중 하나인 주택 공급과잉과 주택 재고 물량 하나만으로도 중장기적인 침체를 겪을 수 있을 것입니다.
현재의 저출산, 고령화부터 국내외의 장기 저성장 상태까지 계속된다면, 낙후된 지방 주택시장은 공급이 급감하게 되는 2019년 혹은 2020년 까지 중장기적인 침체 지속을 누구나 예상할 수 있겠지요?
그런 까닭에..
서울지방 등을 제외한 전국 지방의 황폐화는 국토균형 발전의 필요성과 더불어 낙후된 지방에서의 창의적 각종 서비스업 활성화와 도시 및 주거환경 개선 등의 필요성이 강하고 긴요했었습니다.
더구나 저출산, 고령화, 총인구 감소와 지방 소멸 위기까지 감안하면 그 부수, 반사적 효과에 불과할 지언정 낙후 지방의 부동산 대세상승의 필요성도 마찬가지였습니다.
그러나 현실은?
국비 등 공공자본은 쪼금, 민간 자본은 아예 외면하는 낙후된 지방들이었음에도 무능, 무지, 유해의 극치를 자랑하면서 국고 쥐새끼질에만 눈 발 갠 지방정부, 정치 해충들을 포함한 역대 정부, 정치 해충들은 고도 비만 서울, 경기 일부 지역에만 퍼 주기 바빴고,
영양실조, 빈사 상태인 낙후된 지방에는 남의 일인 양 강 건너 불구경 눈만 꿈뻑거리고 있었지요?
특히 자칭 진보, 개혁정권이라는 버블 김대중, 노무현 정권은 치유가 불가능할 정도로 부동산 시장까지 지역, 자산 양극화를 심화, 고착화 시켜 놨었지요?
상기한 사실은 오래전부터 시범 케이스 지역에 대한 과제가 필요했고 계속 수행하고 있는 주요 이유 중 하나입니다.
시범 케이스 지방인 부산은 주거환경 발전 사업 중, 각종 주택 재정비사업만으로도,
또 순수 민간 민간 자본인 건설비만 해도 그 완성 시까지 백조 가량 투입될 것입니다.
땅값, 각종 세금과 이자 등 각종 금융 비용 등등 제 비용은 수백조 가량 투입될 것이구요.
각종 문화, 상업시설 등을 포함한 도시개발비용, 각종 금융비용과 국비, 시비 등 공공자본을 포함하면, 도시 및 주거환경개선에 국한된 과제 완수 때까지 수백 조가 투입되겠지요?
땅값, 각종 세금과 이자 등 각종 금융 비용 등등 제 비용을 합하면 또다른 수백조 가량이 더 투입될 것이구요.
이를 기반으로 한 각종 첨단, 고품격 서비스산업에는 또 얼마나 많은 자본이 추가로 투입될까요?
도시 및 주거환경개선사업에 국한해도, 그 백조, 수백조의 투자와 관련된 지역민의 일자리와 소득 증가 또한 얼마나 늘어날 수 있을까요?
10년, 20년 후가 되면, 도시 및 주거환경 개선사업 하나만 해도, 지방 소멸 지수 등 각종 지표에서 우리나라 도시들 중 가장 늙고, 노후되어 가장 찌질한 부산 지방이 서울 지방에 버금갈 정도로 발전할 수 있고 그 부수, 반사적 효과로 부산지방의 집값 또한 그리될 수 있을 것입니다.
아니, 부산 지방중에서 시범 케이스 소지역의 발전은 서울은 물론, 글로벌 해양 도시들인 싱가포르, 홍콩 등을 넘어 런던, 뉴욕, 동경 등을 능가할 정도로 발전될 수 있고 또 그리 되어야 할 것입니다.
부수,반사적 효과인 집값 등 부동산 시장도 그리 될 것입니다.
시범 케이스는 시범 케이스일 뿐이고..
부산 지방 보다 못할 게 없는 전라도, 충청도, 경상도, 강원도, 제주도 등의 지방들과 그 지방 내 각 지역들도 마찬가지입니다.
집값 또한 마찬가지일 것입니다.
사람과 돈이 몰려들면 어느 지방, 지역이든 계속 발전할 수 있습니다.
예컨대, 집값 평균치 또한, 불과 몇 년 전만 해도 전국 최하위 지방이었던 제주지방이었는데..
돈과 사람이 몰려드는 제주도는 중장기 지가 상승률 전국 최고는 물론이고 지금은 서울 못지않은 집값의 제주 노형동 소재의 아파트값만 봐도, 누구나 예측 가능할 것이기 때문입니다.
변변한 기업, 일자리 하나 없는 부산지방은 소외된 전국 지방과 다를 바 없고..
소외된 전국의 각 지방, 지역민들과 각종 광역, 기초 지자체들은 각 지방, 지역 발전 및 도시 및 주거환경의 개선 노력 여하에 따라 버블 위험에서 보다 자유로우면서도 십 년간 실물 자산 두 배 올리기 목표를 수월하게 초과 달성시킬 수 있을 것입니다.
저출산, 고령화 기조로 국가가 소멸하는 것 보다는 나을 것이니..
정부, 정치권은 남북평화통일부터 이민, 영주권 제도 등등의 총인구와 관련된 법과, 제도까지 획기적으로 개선하여 수백 년 후에도 한반도의 인구가 줄어들지 않게 해야 하겠지요?
다음은 시범 케이스 소지역과 시범 사례.
아버지가 남겨준 유산은 자산은커녕 빚만 잔뜩이고.. 보호받기는커녕 병든 직계존속과 어린 동생 등 부담만 가득했던 청년들.
해님이와 해님이의 애들이 물질적, 정신적으로 관심을 가졌던, 그들 흙 수저 중의 흙 수저 청년들 중 시범 케이스 소지역의 최소형 재건축 아파트에 투자했던 두 사례에 대해서만 살펴봅니다.
햇수로 2년이 지났으니..
착하고 성실했던 그 두 청년들은 이제 30대 초, 중반이 되었겠네요.
시범 케이스 지역에, 해님이 와 그 후배들의 십시일반까지 더해, 전세 보증금을 뺀 순 투자금이 수천만 원에서 1억도 안되는 소형 주택 하나 투자만으로..
수십 년 후 과연, 그들이 5,60대가 될 무렵이면 충분한 노후준비는 당연하고 경제적인 면에서 상위계층에 편입될 수 있을까요?
시범 케이스 소지역에 관한 과제가 시작된 지가 언젠데, 워낙 무지, 무능, 무기력한 우리나라의 정부, 정치, 기업인들과 더 무지, 무능, 무기력한 각종 광역, 기초 지방정부, 지방정치인들이 존재하고 있기에..
최근 십 년간만 해도 시범 케이스 지방과 지역에 대한 발전과 도시 및 주거환경 개선에 관한 소책자 몇 권 분량의 각종 제도와 정책 및 방법론을 그리 반복 제시했었어도 말귀나 글귀조차 알아 처먹는 년놈들이 없습니다.
하는 수 없이, 그 년놈들이 스스로, 혼자서도 잘 해요 할 때까지 각종 경제, 경제 관련 사회 영역의 과제들을 계속 반복할 수밖에 없겠네요.
보다 구체적이고 세부적인 그것들의 반복은 차차 계속하기로 하고 오늘은 시범 케이스 소지역의 시범사례에 대해서만 간략히 살펴봅니다.
이십 년, 아니,십 년 후에 상전벽해에 버금갈 정도로 변화될, 이십 년 후에는 천지개벽할 정도로 변화 과정을 거치게 될지라도..
현재 시범 케이스 소지역 중 하나인 남천동과 대연동은 낙후된 전국 지방, 지역들과 마찬가지로, 서울 강남 3구는커녕 인근의 마린, 선텀시티,엘시티 등등의 해운대와 비교해도 한참 미개발, 미성숙, 낙후된 상태입니다.
부산, 남구, 수영구 등등의 지방 정부와 각종 주택 재정비 조합과 조합원을 포함한 부산 시민, 지역민들의 자질과 능력은 지려천박, 무능으로 비난 받던 서울 지방정부와 서울시민의 그것과 비교할 수 없을 정도로 낮습니다.
또한 고급 주택에 대한 수요층이 극히 미약한 부산지방이기에,
당해 소지역은 도시 및 주거환경 개선이 보다 가시화 되고, 서울등 외부 수요자를 포함하여 고 자산, 고소득자 실수요층들로 물량이 잠기기 까지는 더 오랜 시간이 필요할 것입니다.
즉, 장차 중기적으로 수조, 장기적으로 수십조의 민간, 공공 자본이 투하될 민락, 광안리부터 용호만에 이르기까지의 해변 지역은 세계 최고의 도시 및 주거환경을 목표로, 각종 최신의 최첨단 복합시설, 관광, 휴양, 레저, 문화 등등의 시설부터 각종 유람선, 크루즈, 요트 등의 선박과 친환경, 저비용의 트램, 경전철, 기타 해양 케이블카 등등의 교통시설까지 순차적으로 완비되어야 할 것입니다.
당해 소지역의 지금은 1개뿐인 지하철 등 변변한 대중교통도, 최첨단 친환경 트램, 경전철 등 거미줄 도시철도로 연결되고,
현재 변변한 호텔도 심지어 , 흔한, 사양산업인 백화점도 하나 없지만, 장차 최첨단 쇼핑, 문화,레저, 의료등 복합 시설들이 당해 지역을 채워 나가야 합니다.
그럼에도 불구하고, 상기한 것처럼,주택재정비사업이 완성되기까지 더 오래 기다려야 함에도 불구하고 당해 지역의 주택 가격은 부산시에서 최상위의 실거리 가격을 나타내고 있네요.
상기한 이유로, 추가 분담금 액수 등이 보다 가시화되면 당해 지역의 중단기 버블 상태는 꺼지게 될 것입니다.
전용 면적 25평의 국토부 실거래가를 기준으로.. 40년이 다 되어가는 삼익비치의 최고가는 7억 대 중반대, 뉴 비치는 6억, 새 아파트지에 속하지만 장기간 소외되었던 광안 쌍용은 최근에 급등하여 바다 조망권을 가진 층의 최고가는 7억 대 초반입니다.
광안 쌍용은 장차, 61층의 삼익비치, 36층의 삼익 타워, 44층의 대연 비치 재건축, 기타 협진태양 등 광안리 해변가 군소 아파트들의 재건축 및 광안, 민락 해변가 상업지역의 용적률 대폭 상향으로 인해 영구 바다 조망권의 상당 부분이이 상실될 것인데도 말입니다.
마찬가지로, 바다 영구 조망권이 상실될 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 남천 코오롱 하늘채 등의 실거래 가격 또한 7억을 목전에 둔 6억 대 중반을 나타내고 있습니다.
삼익 빌라를 재건축한 남천 금호 어울림 분양가는 후불제 이자와 각종 옵션 비용, 웃돈 등을 고려하면 비슷한 6억 대 중반쯤 되겠고..
용호만 w에 가려진 용호자이의 그것은 6억을 목전에 둔 5억 대 후반이네요.
몇 년 전만 해도, 모두가 부산시 아파트의 가격은 다들 전용면적 25평이 4억 넘기가 힘들다, 5억은 절대 불가능하다고 했는데..
왜?
그 이유 중 하나는 시범 케이스 소지역에 대한 발전 및 주거환경 개선을 미리, 선반영 하였기 때문입니다.
그럼 중층 재건축이나 그 지역의 집값이 계속 고고씽 할 수 있을까요?
매사가 과유불급이고..
지나치면 잠시 쉬어가는것이 장기적으로 오히려 이로울 수 있습니다.
따라서,
낙후된 지방 부동산 시장의 대세상승 목표가 아무리 긴요하다 해도 낙후된 지역의 단기 버블 조차 용납 불가이고,
부산 부동산 시장은 앞으로 몇 년간 쉬었다 가게 될 것입니다.
어느 정권이든 서울등 지방의 버블에는 혹독한 책임정치 추궁이 불가피 하겠지요?
어제 간략히 살펴보았던 압구정 재건축, 한 남 재개발 등의 사례에 비추어, 또 2006년 14억에서 2013년 7억으로 장기간 실거리 가격이 하락했던 대치 은마에 대해 살펴보았듯, 모두가 선호하는 입지를 가진 재건축, 재개발 투자는 많이 위험하고 또 많은 인내심을 요합니다.
그리고 지난날의 서울과 마찬가지로 당해 지역 주택시장을 선도할 삼익비치의 사업 진행 속도와 가격 추이가 중요합니다.
결론부터..
사업 속도가 빠른 삼익 타워와 대연 비치는 후술할 사업 속도가 늦은 해운대 마리나 등에 비해 현저히 저렴한 가격대고, 이 또한 조정 받을 가능성도 부정할 수 없는데,
빨라야 십 년인 해운대 대우, 경남 등 마리나 형제들, 삼호가든, 수영 현대, 남천 뉴 비치 등등의 중층 아파트들은 장기적으로 대치 은마의 전철을 밟을 가능성이 오히려 더 높을 것입니다.
십여 년 후 삼익비치의 일반 분양가가 혹은 신축 집값이 평당 4천~5천만 원대로 예상되지 않는다면 말입니다.
왜?
시공사 선정 논란, 아직은 장기보유의 여력이 없는 단타, 투기꾼들이 많이 설쳐대고 있기에,
예상보다 좀 더 늦어질 것으로 예상되는 그 삼익비치 재건축이 더욱 늦어질 수밖에 없는 이유 중 하나를 살펴봅니다.
일반적으로..
그 이유 중 하나는 장기간 소요되는 재건축 자체에 관심없는, 상기한 단기 투기자들의 존재 외, 300동 등 바다 조망권을 가진 세대들 중에서 빠른 재건축에 관심이 없거나 재건축 자체를 반대 하는 등등,
삼익비치와 비슷한 연식의, 우리나라 최고의 입지를 가졌다 여겨지는 압구정 현대나 삼익비치 보다 더 오랜 연식의 이촌동 한강맨션 등등의 재건축 속도가 삼익비치 보다 더 늦어지는 이유들과 크게 다를 바 없을 것입니다.
결론적으로, 십여 년 후 삼익비치가 재건축이 완료되어 입주할 무렵이면..
아니 그 전이라도,
삼익비치 투자자들은 현재의 높은 집값에 더하여 많은 추가 분담금에다 높은 초과이익 환수로 인한 비용 증가까지 더욱 많은 자기 자본금이 장기간 묶이게 될 것이고 거액의 자금이 장기간 묶여도 상관 않는 실수요자들에 의해 매물이 잠길무렵 삼익비치의 가격은 고자산가도 접근이 쉽지 않을 정도로 급등하게 될 것입니다.
상기한 대우마리나 등은 삼익비치 보다 더 오래 묶일 것이고, 더 많은 비용이 추가될 수밖에 없겠지요?
과거 수십년전 해운대 처럼, 현재 최고의 입지가 10년, 20년 후에는 아닐수도 있고,
워터, 비치 프런트도 아닌데다 마린시티 아이파크, 위브 제니스 등등의 기왕은 물론 마린시티 자이, 수영만 요트장 재개발 등등으로 조금 남아 있는 서향의 바다 조망권도 많이 상실하게 될 것이니까.
재건축 완료 후, 삼익비치 전용면적 25평을 소유하기 위해서 투자자들은 오랜 기간 극히 낮은 전세가에도 불구하고 현재의 집값에 추가 분담금, 초과이익 환수비용과 각종 조세, 준조세의 비용까지 누적돼, 장기간 십수억, 세월이 흐를수록 그 이상을 계속 투자해야 할 것이기 때문입니다.
또한 재건축, 재개발 사업은 진행속도가 지체될 수로 현재의 집값과 날이 갈수록 늘어나게 될 그 기회비용과 주택관련 각종 조세, 준조세, 그리고 추가 분담금, 초과이익 환수 등등 투자자들의 비용은 누적적으로 증가할 수밖에 없습니다.
예를 들어, 십 년에서 십오 년 후에나 입주하게 될 압구정 현대 재건축은 현재 집값이 6천만 원대이기에 장래 평당 1억대로 분양해야 겨우 손실을 피할 수 있을 것입니다.
만약, 압구정 현대의 가격이 평당 1억으로 급등 하게 된다면 장래 평당 1억 5천만원으로 분양에 성공해야 겨우 손실을 회피할 수 있을 것입니다.
서울 강남 한강변 지역의 집값은, 예를 들어 압구정 인근의 반포 아크로리버파크 가격대는 평당 8천만 원대에 이르고 있고..
더 펜트하우스 등 청담동의 소형 빌라들은 평당 1억에 분양을 준비하고 있는듯 하기에..
그리고 희소가치를 가진 서울, 강남의 한강변 입지는 불변이기에..
또한 당해 지역은 부산지방과 달리 초고가 주택에 대한 수요층이 워낙 튼튼한 지역이기에..
십 년, 십오 년 후 압구정 재건축은 지금 보다 집값이 더 올라도 평당 1억 대, 혹은 그 이상에 분양해도 성공할 가능성은 있습니다.
그러나 초고가, 고가주택에 대한 수요계층이 워낙 빈약한 부산지방은 어떨까요?
부산 부동산 3차 상승기로, 현재 2천만 원 내외인 부산 각 도심 요지의 아파트들 가격이 평당 3천만 원으로 올라가 줘야 부산에서 평당 4천, 5천 이상 초과가 주택의 수요층들이 생겨나고 해가 갈수록 두터워질 것입니다.
따라서 상기한 우동 마리나, 온천 럭키, 수영 현대, 등등은 삼익비치, 삼익타워, 대연비치, 남천 2구역, 용호동 W 등등 시범케이스 소지역 대연, 남천 해변가 아파트들의 가격이 많이 올라줘야 하락을 멈추고 동반상승할 수 있을 것입니다.
찌질한 부산 지역내에서 도토리 키재기식 싸움박질은 이제 그만.
현재 평당 3천만 원대의 일반분양을 가정해도 삼익비치 조합원들의 이익은 거의 없기에..
십여 년 후 삼익비치 조합원들의 부담액은 초과이익 환수금으로 더 늘어날 수도 있기에..
일반분양분이 극히 적은 삼익 비치는 장기적으로 손실을 보지 않기 위해서라도 5년 후 분양하면 일반분양가가 평당 3천만 원대, 10년후 분양하게 된다면 4천만 원대 이상이 되어야 할 것입니다.
2000년대 초반의 서울처럼, 최근 십여 년간 부산 집값이 전반적으로 많이 올라 고가주택에 대한 수요층이 많이 두터워졌어도,
부산 아파트 평균 가격이 현재 평당 2천만 원대면 몰라도,
또 장래에는 몰라도,
아직까지는 부산에서 서울과 달리 평당 3천만 원 가격대의 유효 수요층들이 많지 않을 것으로 보이기 때문입니다.
따라서 삼익비치의 사업 진행속도는 더 느려질 수밖에 없을 것이고, 오 년, 십 년간 삼익 비치는 여력 있는 자에게로 귀속될 때까지 오랜 기간 전전 유통의 과정을 거칠 수밖에 없겠지요?
결론 나갑니다.
2년 전 1억 8, 9천만 원대로 취득하여 현재 1억 수천만원대의 투자 수익을 얻고 있는, 상기한 시범사례의 청년들이 보유하고 있는 삼익비치 인근의 삼익 타워와 대연비치에 대한 전망은 어떨까요?
20~30년 후 십수억 대, 어쩌면 수십억 대의 투자 수익도 충분히 가능하니,
살아갈 날이 창창한 너희들은 당장은 힘들더라도 불안해하지 말고 꽉 쥐고 있기만 하면 될 것이다.
왜?
중기적으로, 두 아파트는 초과이익 환수에 대한 부담도 없을 것이고, 무이자 이주비로 투하자본 대다수를 회수할 수 있으며..
특히 대연 비치는 일반분양분이 400가구나 되기에 자기 분담금은 삼익 비치와 비교하면 많이 적을 수도 있을 것이기고, 재건축 완료 후 전세 보증금 만으로도 분담금을 포함하여 투하된 자본을 모두 회수하고도 남을 것이기 때문입니다.
즉, 초소형 저 가 주택을 비교적 저가에 전세 보증금을 제외하고 취득하였기에,
단기적으로도 내년에 이주 시, 무이자 이주비용만으로 투하된 자본의 상당 부분을 회수할 수 있기에,
1가구 1주택 장기 보유에 대한 자금 부담이 적기 때문입니다.
장기 가격 상승 전망도 좋습니다.
두 아파트는 인근 금련산과 황령산,이기대의 봉오리산 등등의 조망권과 접근권,
나아가, 광안 비치 혹은 용호만 베이 조망권 및 슬리퍼 신고 비치, 베이 접근이 가능한 지역이기 때문입니다.
그리고 가까이는 황령산, 금련산, 잘 자산, 이 기대, 오륙도, 동백섬, 해운대 달맞이, 마린, 센텀시티 등 부산, 아니 전국의 명소를 조망할 수 있는 지역이기 때문입니다.
그뿐 만이 아니라, 기타 자잘한 부경대,경성대,유엔 묘지 등등 녹지 조망, 접근권과 광안대교 조망권 등은 물론이고..
무엇 보다도 천 면 만화하는 수평선과 일출, 워트 프런트 등 진정한 영구 바다 조망권을 확보하고 있기 때문입니다.
즉, 속옷만 입고 거실 소파에 누워 시시각각 천변만화하는 수평선의 바다와 하늘, 구름들과 매일 보는 수평선 위의 일출과 간혹 보는 월출과 윤슬 등 도심 해변에서의 항구적인 바다 조망권 등등까지.
상기한 모든것을 보유한 지역의 입지와 가치는 세계적으로도 아주 드문 만큼 아주 크고 높기 때문입니다.
특히 글로벌 해양 대도시에서는 더더욱 희귀하기 때문입니다.
또한, 상기했던 것처럼.. 민락, 광안리부터 용호만까지의 도심 해변 지역의 지속적인 장기 발전과 더불어 시범 케이스 소지역의 재건축 사업들이 완료될 무렵의 삼익 타워와 대연 비치의 입지와 가치, 그리고 집값은 십여 년 후 완성될 삼익비치와 함께 장기적으로도 나날이, 계속, 더욱 증가될 것이기 때문입니다.
비치 프런트, 혹은 비치 뷰, 혹은 베이 뷰, 혹은 영구 바다 조망권 하나하나만 해도.. 산, 강, 녹지, 다리 등의 조망권은 제쳐두고라도..
대도시 도심 해변에서 모든 것 플 퍼스 알파를 가진 당해 소지역의 집값은 상기 예시한 조망권과 슬리퍼 접근권의 일부분만 가진 뉴욕, 동경, 싱가포르, 홍콩, 시드니, 상해 등등 글로벌 해양 대도시 도심 해변에 비해 도시및 주거환경이 고품격이기에, 장래 집값 추이 또한 크게 다르지 않게 될 것입니다.
초고소득, 초고 자산가도 진입이 쉽지 않은 뉴욕, 홍콩 등 워트 프런트 해변, 수변지역의 집값의 장기적인 추세는 검색만으로 누구나 언제든 확인 가능한 팩트입니다.
뉴욕, 런던, 동경 등은 물론이고 싱가포르, 홍콩 등의 해변도시들조차 워트 프런트, 혹은 비치 뷰 혹은 베이 뷰 그 하나하나의 가치는 아주 높이 평가받고 있습니다.
심지어 샌프란시스코 금문교 처럼, 광안대교 등의 브리지 뷰조차 집값 차이가 많이 날 만큼 바다 조망권의 가치는 높게 평가받고 있지요.
만약 한꺼번에 상기한 그 둘, 혹은 셋, 넷 이상의 조망권과 접근권을 겸유하고 있다면?
시범 케이스 소지역 중 하나인 도심 해변가 남천, 대연 지역은 십 년, 이십 년 후 당해 지역과 주변지역의 도시 및 주거환경 개선사업이 완료될 즈음이면 서울이 절대 가질 수 없는 것을 넘어 전 세계적으로도 극히 희소한, 상기한 모든 것과 도보 산책 거리의 광안리 해변과 민락, 용호만 재개발 지역의 최첨단 고품격, 해양관련 각종 호텔, 쇼핑, 휴양, 문화, 레저 등 각종 기반시설 등등 플러스 알파까지 가지게 될 것이기 때문입니다.
인근 마린시티, 용호동 더블유 등 주상복합과 비교하여..
또 두 아파트는 주상복합이 아닌 상대적으로 낮은 용적률과 풍부한 녹지를 가진 4성 이상급 일반 새 아파트로, 영구 바다 조망권, 비치 혹은 메이뷰와 접근성 등등에는 삼익비치와 크게 다를 바 없지만,
지하철 등 대중교통, 부경대, 경성대 상권, 시장, 학원가 등에 대한 접근성과 이용권에서는 삼익비치에 상대적 이점을 가지고 있고, 그 이점에 상응하는 유효 수요층 등의 측면에서 상대적인 우위를 가질 수 있기에..
비록 넘어설 수는 없을지라도, 그 두 아파트는 장래 늦어질수록 더욱 초고가로 형성될 수밖에 없는,
재건축이 완성된 후, 초고가로 형성될 삼익비치의 가격을 장기, 초장기적으로 계속 따라갈, 따라잡을 것으로 예상 되기 때문입니다.
나아가, 두 아파트는 당해 소지역의 발전과 더불어 장기간 집값과 전세가가 오를 것으로 예상 되기에,
중장기적으로 보유해도 중기적인 투하자본 회수 가능을 넘어 장기간에 걸쳐 반전세의 월세 증가 등 자본 이익의 지속적인 증가까지 함께 누릴 수 있을 것으로 예상되기 때문입니다.
다음은, 지금도 한창 개발 중이고 장차 그 개발이 가속화될 광안 상업지역 내의 상업시설들과 남천 수변공원 등등,
그리고 광안 재건축, 재개발, 민락 해변가 아파트등 조만간 공사 예정인 민락 해변 재개발, 용호만 재개발과 그 일대의 수변지역 등등, 한창 개발 중인 시범 케이스 핵심 주변 지역에 대한 이야기입니다.
남천동, 대연동, 용호동의 경계선, 접점지역에 대한 개발계획 등에 관한 이야기도 이어질 것입니다.
즉, 광안대교의 출발점이자 때 연천과 용호만이 합류하는 지역이기도 한 천혜의 그 지역은 장차 부산 해양관광, 쇼핑의 중핵이 될, 49호 광장 주변을 중심으로 최첨단 창의적 덮개공원, 최첨단 지하상가, 주차장 등등 지상, 지하의 공간이 복합, 입체적으로 개발돼야 할 것입니다.
예를 들어,
남 부끄러울 수준으로 작고 빈약한 오륙도 스카이 뷰 하나만 해도 한 해 국내외 관광객 수십만명을 유치 하는데,
상기한 용호만과 그 수변지역 재개발, 이기대, 남천, 대연 주택 재정비 사업과 연계 된,
최첨단 덮개 공원과 그 덮개 공원 내 바다 뷰 포인트, 포토죤 등등만 해도 한 해 수백만명의 국내외 관광객 수백만명을 유치할 수 있을 것입니다.
수백 억원 투입으로 매년 수천 억원, 수 십년간만 해도 수조 원의 부가가치, 부산 시민의 소득을 창출할 수 있는..
그다음은 도시, 지역 내 양극화 해소, 구도심 재생, 부활과 관련한 시범 케이스 지역.
국비, 민자 등 투하 자본 측면이나 대상 면적 측면만 해도 해운대 마린시티와 센텀시티의 수십 배가 될, 앞서 언급한 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해안가 지역들과 더불어 명실 상부하게 부산 도시 및 주거환경에서 넘버 원으로 변모하게 될 부산 북항재개발 1,2, 3 단계에 관한 이야기입니다.
장차 20~30년 후 세게 최고의 미항으로 거듭 나게될 북항 재개발 지역과 그 주변의 부산 원도심 지역들.
롯데타워, 남포동, 광복동 구도심 재생, 부활과 영도구, 중구, 동구는 물론이고 문현금융단지 주변의 구도심까지 천지개벽시킬 북항 재개발은 장차 신규 고가 아파트 규모만 해도 분당 신도시급이 될, 대연동 재건축, 재개발을 중심으로 한 인근 문현동, 우암동, 감만동, 범일동, 좌천동, 초량동, 수정동 등의 도시 및 주거 발전과 함께 상호 간, 도시 및 주거 발전에 있어서 더욱 강력한 시너지 효과를 발생시켜 나가게 될 것입니다.
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