햇살 한 스푼
2019.05.30 23:14
오늘은 충청, 경상도 등등 낙후된 지방 부동산 시장이 언제쯤이면 회복할 수 있을까?
덤으로, 현재 장기 침체와 회복 간 논쟁이 한창인 서울과 경기 일부 지역 부동산에 관한 이야기입니다.
청주, 천안 등등의 충청남북도 부동산 시장은 햇수로 8년째,
부산, 울산, 창원, 김해, 포항, 경주, 구미 등 부울경 부동산 시장은 햇수로 3~5년째 침체하고 있네요.
경기 남부 등 경기도 일부 지역과 강원도, 제주도 부동산 시장도,
광주, 전남과 달리 전주 등 전북 부동산 시장도 마찬가지로 몇 년간 침체 중인 듯합니다.
어제에 언급했던, 공급 과잉에도 불구하고 오히려 가격이 상승하였던 서울지방 부동산 시장에서 공급량의 가격 탄력성 왜곡 현상,
그리고 오늘에 예시할, 통영시, 양산 물금 신도시 등등 중기적인 공급 공백, 급감에도 오히려 가격이 하락하는 그 왜곡 현상은 무엇 때문에 발생했던 걸까요?
그것은 공급 측 요소를 압도할 수 있는 수요 측 요소의 존재 여부 때문입니다.
부동산 시장 호황기 지속이든, 가수요, 투기수요를 포함하여 공급 요소를 압도할 수요 측 요소가 있다면 상기한 서울처럼 될 수도 있을 것이고,
반대로, 공급 측 요소가 수요 측 요소를 압도하게 된다면 상기한 통영시처럼 될 수 있을 것입니다.
통상 후자인, 수요층이 지나치게 빈약하여 공급 측 요소가 수요 측 보다 더 강하기에,
낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 대세 상승은커녕 그 회복조차 쉽지 않습니다.
그런 까닭에,
이번 과제의 핵심 중 하나는 지역 산업, 일자리, 소득 증대, 그리고 도시 및 주거환경 개선을 통해 취약한 수요 측 요소 보강이 될 수밖에 없었습니다.
전국적, 전 국민의 수요층을 빨아들이는 서울 강남 3구처럼,
미래, 시범 케이스 소지역들처럼,
전국 지방, 지역민과 지방정부들이 자체 수요층 만이 아니라 외부 수요층을 보다 많이 흡수할 정도로 더욱더 지방, 지역을 발전시킨다면 그 지방, 지역의 부동산 시장은 저절로 활성화될 것입니다.
수요 측을 제외 한, 가격 및 공급 측 요소만 고려하면,
이제, 부산시 등을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 회복, 대세 상승할 조건은 충족된 듯합니다.
올해 말, 혹은 내년부터 중기적으로 입주물량이 급감하게 되고 가격까지 많이 하락하였기 때문입니다.
낙후된 다른 지방 등과 비교하여 공급 측 요소가 다소 불리한 부산지방 부동산 시장도 대세 상승의 조건을 충족한 것은 마찬가지입니다.
상대적으로 수요 측 요소가 강한 부산시는 공급 측 요소도 그다지 많이 불리한 것이 아니기 때문입니다.
저가 전월세 시장은 별론, 부산 부동산 시장에 영향을 미칠 수 없는 나 홀로, 소형 아파트 단지나 임대 아파트를 포함하여도,
2020년까지, 한 해를 제외하고 7~8년간 매년 2만~3만 가구가 입주하던,
각종 주택 재정비 사업이 마무리 단계로 접어들고 있는 부산 부동산 시장의 장기적인 공급 물량은 2021년 이후로 1만~2만 내외로 감소할 것이고, 초장기적으로 공백에 가까울 정도로 급감할 것이기 때문입니다.
보다 더 구체적으로,
이제 마무리 단계로 접어들고 있는 부산시 주택 재정비 사업들 중 3천 세대를 넘는 대단지들 중에서,
거제 2구역과 온천 4구역, 양정 1~3구역, 대연 3구역과 우암 1,2구역 등등, 2022~2023년 무렵에 입주가 예정 되었던 그 물량들은 2023~2025년으로 분산될 가능성이 높기 때문입니다.
삼익비치, 감만 1구역, 복산 1구역, 괴정 5구역, 서, 금사 뉴타운과 부곡동 일대의 1만여 가구, 기타 영도 뉴타운 5구역, 대연 8구역, 망미 2구역, 문현 3구역 등등의 막바지 대규모 재정비 사업들의 입주물량은 2026~2030년, 혹은 그 이후로 분산될 것이기 때문입니다.
오늘의 결론입니다.
부산시 아파트의 장기적인 입주물량은,
해마다 들쑥날쑥할 수도 있겠지만,
상기한 입주물량 분산 등등을 이유로,
대략, 2021~2030년까지 한해 평균 1만~2만 가구에 불과할 것입니다.
나아가, 2030년 이후에는 영구적으로 입주물량 공백 상태에 가까울 정도로 급감하게 될 것입니다.
따라서, 부산이 부동산 시장의 공급 측 요소는 2021년 이후부터 장기, 초장기적으로 부산 부동산 시장의 대세 상승에 발목을 잡을 수 없고, 오히려 호재로 작용하게 될 것입니다.
다음은 부산 부동산 시장의 조기 회복과 관련하여 외부 투자자 유입에 관해 간단히 언급할 것입니다.
마찬가지 이유로, 선배님의 지난 글들을 추가합니다.
2018.11.13. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
문재인 정권의 무지,무능,무책임에 기인한것이겠지만,서울지방과 과천,판교,분당,광명등 일부 경기지방의 부동산 시장이 9.13조치를 전후로도 단기적, 이정상적인 과열 상태가 계속되고 있네요.
언론등과 자칭 전문가 해악들과 일부 폭등이등 사이비 부동산교 광신자들까지 가세하여 서울집값은 앞으로 평당 1억 2억 간다는 둥, 서울지방은 공급부족상태가 중장기적으로 부족하기에 앞으로 계속 폭등할 수 밖에 없을것 등등까지 참으로 가관입니다.
매인생, 매사가 과유불급인데..
아무리,민주화 이후 수십년간 지역양극화까지 각종 양극화가 더욱 가속화 되었고 서울지방으로 돈,권력 집중이 가속화 되었다 하더라도 언제까지 서울 집값이 계속 올라가기만 할까요?
억,십억이 뉘집 강아지 이름도 아닌데..
비이성적, 비정상적 과열상태는 진정되어져야 하고,
지난 과제수행 이후,서울 등등의 부동산 시장은 앞으로 진정될 것입니다.
우리나라 국민중 강남 3구,4구와 용산구를 넘어 영등포,동작구는 물론,성동,광진,마포구등 강북의 중소형 아파트가격까지 개나소나 다 수억대,십 수억대로 올랐네요.
우리나라에서 십수억대 이상의 순자산가들이 얼마나 된다고..
따라서 다시 한번 더 재강조 합니다.
문재인정권 들어서만 두차레에 걸쳐진 서울지방 등등 부동산 시장의 단기, 비정상적인 집값 폭등은 더이상 지속될 수가 없습니다.
즉,초단기간에 두차레 급등하여 지나치게 높아진 서울지방과 경기일부 지방의 집값은 시장원리중 하나인 '가격'요소 하나만으로도 수요여력이 확충될 때 까지 쉬어갈 수 밖에 없을 정도입니다.
아무리 돼지를 키우고 살찌워 잡아 먹기를 위한것일지라도..
도쿄, 뉴욕과 동일한 기준인, 분양면적이 아닌 전용면적을 기준으로 한다면,
최근의 아크로 리버파크의 전용면적 실거래가 31억등 현재의 서울 집값은 뉴욕,도쿄의 유사입지 중소형 주택 가격 보다 높은 평당 1억 5천 만원에 육박하고 있으니..
나아가 문재인 정권은 대출제한등 더욱 고강도의 각종 부동산 억제책들까지,
더욱 고강도로 서울 등의 집값을 옭질 것이고,
해마다 크게 늘어 나게 될 종부세등 각종 조세, 준조세 부담도 눈덩이 처럼 불어 나게 되고,
나아가 장기간에 걸쳐 진 서울시 등의 집값, 전월세 값 동반 상승의 시대도 막을 내리는 등등 대출억제등과 더불어 서울 부동산 시장의 수요기반을 더욱 약화시키게 될 것이니..
또다른 시장원리중 하나인 수요와 공급측면을 보더라도 마찬가지 입니다.
부동산시장은 가격,수급등 시장원리외에도 정부의 조세정책을 포함한 각종 부동산정책,국내외 경기,대출제한,금리등 각종 금융통화정책,기타 지역개발,투기등 심리적요인등등까지의 요인들에 영향을 받을 수 밖에 없기에..
이어 서술할 서울지방등을 제외한 나머지 전국 지방들 처럼,수요여력이 극히 취약하고 투기적 수요가 거의 없는 지방들조차도 수요,공급의 가격탄력성이 70%내외에 불과할 뿐이기에..
지난 경험칙으로, 주택 수요층이 두텁고 투기적 수요까지 가세되어있는 서울과 경기일부지방 수급의 가격탄력성은 40%내외에 불과 하고 서울 등의 부동산 시장은 오히려 공급 과잉기에 더 많이 활성화 되었기에..
서울지방등의 부동산 시장은 어리버리 각종,언론,자칭전문가 따위들이 주장하듯 중장기적 공급부족 요인만으로는 계속 상승할 수 없습니다.
그 반대로,서울등의 부동산 시장은 집값의 단기,비이성적 급등으로 인해,
낙후된 전국 부동산 시장처럼 앞으로 공급 부족에는 둔감하고 공급과잉에 더 민감하게 반응할 가능성이 오히려 더 높습니다.
이상은 누구나 객관적인 자료로 확인가능한,지난 30여년간 서울집값 상승은 공급부족이 아니라 공급과잉시기에 더 자주 이루어졌던것 등등 그 증거들 중 하나입니다.
그럼 앞서 언급한 수요여력 확충과 관련하여 재상승기는 언제 쯤,즉 얼마동안 서울 부동산시장이 쉬었다가 재상승 하게 될까요?
대략,서울,경기 일부의 집값이 중기, 혹은 장기적으로 다소 하락하여 가격 측 요소의 부담이 약화 될 무렵,
또,일반론적으로, 국내외 경기상황이 중장기적으로 좋아져 국민소득, 일자리증가등으로 서울지방 등등의 부동산 시장에 지속적인 수요여력 확충등이 이루어 질 무렵,
마지막으로, 최근까지 서울집값이 급등할 수 있었던 주요 원인중 하나 였던,
투기수요가 거의 없는 실수요 성격의 전월세 가격의 지속적 상승여부, 집값과 전월세가격비율등이 어게인 70~80%가량으로 다시 올라갈 무렵,
그리고 압구정 현대등 재건축과 한남 뉴타운등 재개발등 한강변 도심 요지의 각종 재정비 사업들이 6성급 호텔 수준으로 재정비 되고,전용면적을 기준으로 평당 2억,혹은 그 이상의 가격에도 분양 내지 입주에 성공할 무렵,
그 날은 상기한 모든 조건들이 교집합으로 성취될 무렵 입니다.
국민자산불리기,돼지 키워,살찌워 잡아먹기등 기본 과제는 변함이 없지만,
서울 부동산 시장 단기,비정상적 급등 등등을 이유로, 그리고 지난 과제의 사정 변경을 재강조 하는 차원으로,
아래에,서울 부동산 시장과열을 경고 했던,지난달에 썼던 선배님의 글을 추가 합니다.
2018.10.17. 다음 아고라 경제 토론방.
해야해야
단지,다음 아고라가 조금이라도 더 활성화 되길 소망하며..
작년에도 올해도 내년에도 마중물 투입등 마중물의 기본 개념조차 상실 한,
초딩,유딩도 거듭 잘못하면 크게 혼나는데,
노무현 내시로서 노무현 정권에 이어 서울 강남등 특정지방 부동산 시장을 네차레나 급등시킨 공을 자화자찬하고 있는 자랑스런 너그들의 문가정권과 그 졸개들.
아래 탱아찌의 글인 예견된 부동산 재앙글에서 댓글을 썼던것 처럼,
이명박 4대강 혈세의 몇배를 퍼붓고도 우리나라 경제를 요모양 요꼴로 만든 문재인 정부여당의 경제성적표.
작은 경제영역,그 경제 영역 중에서도 부동산정책에 대해서만,언젠가 있을 문재인 정부여당에대한 중간 책임평가와 관련된 글들을 덧붙입니다. 07:05
김대중과 노무현 정권시절의 부동산 정책은 결과론적으로 서울지방을 위주로,서울 주변 경기,인천지방 부동산 시장만 두차레에 걸쳐 폭등,나머지 전국지방 부동산 시장은 피폐화 시켜 실질적인 지역,국토 균형발전과 자산,지역등 각종 양극화 완화에 역행 하였던 사실은 객관적 팩트 입니다.
즉, 낙후된 지방은 노후도, 낙후도, 인구 감소,소멸지수등 지역 균형 발전과 관련된 각종 지수, 지표들이 개선은 커녕 지속적으로 더욱 악화 되었습니다.
불로소득만으로 재벌등 부동산 자산 폭등시키기,서울 강남등 일부 국민,지역민들을 백만장자 만들기 프로젝트로 국민의 자산,지역 양극화를 더욱 극대화,더욱 심화 시켰습니다.
거듭 잘못하는것이 더 큰 잘못인데..
거듭 잘못은 물론 서울등 부동산 시장의 두차레의 버블등 문재인정권의 부동산 정책결과는 서울 강북 백만장자 만들기와 강남 이,삼백만 장자 만들기 프로젝트까지 노무현 정권 보다 죄책과 죄질이 한층 더 무겁습니다.
그런 혈세와 고용 대참사에도,
부동산에서도 노무현 시즌2등을 위한 강요, 교사, 방조질로 죄질,죄책이 무능,무지,유해 그 자체인 자칭 진보,개혁 문재인 정부여당 각설이 패들과 다르지 않는,
장기간 자산 손실을 겪고 있는 낙후된 지방의 유주택 서민들그런 지역민들 조차 세금은 내는데, 누구나가 부담하는 간접세 외 재산세, 소득세등 직접 누진세 세금 한푼 안 내는 일반 시민 폭라기들을 포함 한,
자칭진보 경향등 언론들과 참여연대,경실연,민변등 시민단체들을 포함한 지적,도덕적 무능력에다 편집증적 증상까지 극성인 사회악 폭라기들 한줌들은 국토불균형발전,양극화 확대,심화등 진보 가치에도 반하는 문재인 정부여당의 부동산 정책들과 결과책임에 재대로된 비판을 하지 않고 오히려 옹호 하는 까닭은 무엇일까요?
그악한 폭라기 한줌들은 주둥이와 달리 속마음은 국민경제는 물론 국토,지역균형발전에 반하고 더불어 고르게 잘사는 각종 양극화 축소에도 반대하는것이 아닐까요?
일자리 잃고 장사 안되어 또 중장기적인 역버블 상태의 지속으로 자산가치까지 하락으로 하루하루를 근근히 버티며 살아가고 있는 피폐된 지역,지방과 사회,경제적 약자층들을 비난,저주하는등 더 못잡어 먹어 안닥복달하는것 하나만 해도 지적,도덕적,인격적 백치이자 최하류인생들인 각종 폭락이 사회악들은 상기한 문재인 정부여당, 일부 언론, 시민다체등의 폭라기 사회악들과 더불어 상응한 책임을 져야 할 것입니다.
해야해야
문재인 정부여당등 사기개혁진보 패거리들의 대청소를 온 몸으로 보호,충성하고 있는,
총체적 무능,무지,유해,구악과 폐습을 계속 자랑하고 있는 야당 패거리들의 존재 그 자체로 인해,
또다른 대청소 대상들인 문재인 정부여당등 자칭 개혁,진보 각설이 패거리들에 대한 혹독한 책임정치 추궁이 무한정 미뤄지고 있지만,그들 각설이 패거리들은 때가되면 경제영역까지 전 영역에 걸쳐 혹독한 책임정치 추궁,심판은 피할수 없는,정해진 수순입니다. 03:47
무지,무능,부패로 표상되는 현대형 과두 정당제를 뒷배 삼아 사대수구정파 조지기의 반사익 만으로 집권하게 된 폐족 잔당 문가 정부여당 각설이 패거리들.
그 국가, 사회악 패거리들에 대한 제대로 된 평가는 커녕,
즉 각종 인사청문회,각종 공사직 조직문화,실질적 권력,국가재정 건전성,군,공,교를 포함한 연금 개혁 등등을 포함 한 권력,예산,재정,정보등의 실질적 민주화에 관한 기본적인 책임정치 평가는 커녕..
제 영역중 하나에 불과한 경제영역,그 경제영역중에서 일개 부동산 정책 하나만 제대로 평가해도 문재인 정부여당의 지지율은 한자리수로 떨어지고 많은 패거리들이 콩밥을 먹을 수도 있을 것입니다.
그럼에도 불구하고 국가와 국민을 위해서라도 문재인 정부여당을 포함하여 차기,차차기등 모든 정부 여당이 정치적으로 성공해야 합니다.
그런 까닭에,본격적인 책임정치 추궁전 귀찮더라도,
경제영역에서도 문재인 정권의 성공을 촉구하며,국민,민생을 위하여 문재인 정부여당에 대한 본격 책임정치 추궁전,경제영역중 부동산 정책에 국한하여 애정어린,그러나 혹독한 비판을 몇 이어갑니다. 04:07
본글의 초고가 아파트,각지역 대표아파트들의 평당가격과 입주민들의 평균 연소득,평균 주택담보 대출금액등에 관한 자료들은 정부의 부동산 정책,특히,가계부채 위험과 관련한 정부의 금융정책과 관련하여 나름 의미있고 가치있는 자료들입니다.
댓글들의 주장처럼,연봉 1억이라도,실수령액은 월 7백만원 내외에 불과할 것이고, 아무리 아껴쓰도 월 100만원 저축도 힘들 것입니다.
본문의 자료들이 정확 하다는 가정하,
본문의 종로 경희궁 자이 2차 입주민들의 평균 연소득은 전국 중산층 아파트들 입주민들의 연소득과 대차가 없는 5천만원대 이던데..
입주민들의 평균 대출금액은 투기성향이 매우 높은,전국 평균의 열배에 가까운,4억 3천만원대라..
매월 원리금이 아닌,이자만 납부한다 해도 그 대출금 평균은 많이 위험해 보입니다. 06:43
장기적으로 우리나라의 가계채무 위험성의 근원적 제거를 위한 수단 내지 처방중 하나가 예외 없는, 비거치식 원리금 상환제 전면적 실현인데..
본문의 평균 연봉 1억에 평균담보출금 8억대의 아크로리버파크도 위험하긴 마찬가지입니다.
반면에,입주민들의 평균담보대출금액이 11억,12억일에 달할 지라도 연소득 평균이 각각 5,6 억대인 성수동 겔러리아 포레나 한남동 더 힐의 담보대출 위험은 오히려 상기한 아크로리버파크 보다 상대적으로 더 적어 보입니다.
비록 우리나라 가계부채 총량은 크게 늘리게 할 지라도.
해야해야
아무리 서울에 돈,권력등 우리나라의 세속적인 모든 힘이 집중 되었다 해도 상기한 대출금 위험사례 하나만 봐도서울 부동산 시장의 2차에 걸친 급상승에 투기적 요인이 가세 되었음은 누구도 부정하지 못할 것입니다.
2000년대 초, 중반기 노무현 정권때는 시장원리중 하나인 주택 공급량이 급증 했어도 지금보다 투기성향이 강하여 오히려 두차레의 급증기를 거쳤듯..
2010년 ~2013년 하우스 푸어로 대표 되던 서울 부동산 중장기 침체기에 공급 급감에도 침체기 지속을 멈추지 못했듯..
서울 부동산 시장의 가격,공급 상관계수는 극히 낮기에 서울시 주택의 중장기적인 공급 부족이 서울 집값 지속 상승을 담보하지 못합니다.
결정적으로,시장원리중 중핵인 가격 측 요소.
앞에서 썼듯,
전용면적을 기준으로 한 글로벌 대도시와 서울집값 비교에서,
서울 집값은 단기 급등하여 지나치게 높은 수준이기에,서울시 주택의 가격은 일부 언론,전문가,시민등 어리버리들의 주장과 달리 지속 급등 보다는 쉬어갈 가능성이 더 높습니다.
전월세가도 마찬가지 입니다.
어게인 집값의 70~80%에 이를만큼 중,장기간에 걸친 집값, 전월세가 지속적으로 동반 상승전 까지 서울 집값 재상승의 가능성은 더욱 낮어질 수 밖에 없을 것입니다.
서울시민 등등 급격한 소득,자산가치 상승등으로 수요여력 추가확충등으로 집값 재상승을 위한 잠재력을 회복할 때 까지 수요측 요인도 서울 부동산 시장이 중장기적으로 쉬어 가라 하고 있습니다.
극소수지만 투기수요 진입으로, 단기에 급등했던 대구 수성구 범어동이나 광주 남구 봉선동등도 비정상적인 시장에서는 서울등의 시장과 마찬가지 입니다.
돼지 살찌워 잡아먹기 일환으로..
장기간 매년 집값이 하락은 커녕 보합만 유지해도 매년 늘어나게 될 보유세등 부동산 관련 직, 간접세 증가로 인해 급등지역의 주택 소유자들은 앞으로 기나긴 경제적 고통을 겪을 수도 있습니다.
문재인 정권등 폭라기 해악들이 더욱 죄악시하고 미워하는 다주택자들은 더욱 가중된 고통을 겪게 될 수도..
반대로,궁즉통,물극필반으로 경상남북도, 충청남북도등 중장기적으로 침체,자산 역버블 상태가 계속 심화 되었던 지방들의 부동산 시장은 회복, 대세 상승 할 수 있을 것입니다.
언제쯤,얼마만큼 회복, 대세 상승하게 될까요?
이번달,다음달까지 그 구체적인 글들이 이어질 것입니다. 06:54
2018.10.17. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본문에 올려진,다 떠나 황폐화된 디트로이트시 주택가의 사진처럼, 십여년 전 자동차 산업등 전통산업의 몰락에다 리먼사태로 디트로이트 부동산 시장은 폭락을 넘어 붕괴에 가까운 침체를 맞이 했었던 때가 있었습니다.
아고라 서식 잔문등 자칭 진보 폭라기들이 환호작약 할 수준인,케이스 실러 부동산 지수가 130 포인트에서 50~60 포인터트로수직 낙하할 정도로..
본글과 댓글의 주장들인,울산,거제,통영,창원,포항,군산시등은 자동차,조선,해운,기계, 부품산업 등등은 물론이고 본문,댓글들의 주장인 건설,정유,화학등의 산업들까지 침체일로를 닐부라도 부정할 수 없으니.. 03:27
상기한 울산등 지방 부동산 시장은 장차 일본 부동산 시장이 아니라 디트로이트 처럼 폭락 할 것이라는 본글 댓글의 주장들은 진실,팩트를 떠나 실현 가능성이 얼마나 될까요?
카페나 블로그류, 평범한 시민수준의 팩트 제시 하나 없이, 십년 넘게 국민경제 비관,저주놀이에만 흠뻑 빠져있는 폭라기들 처럼 극소수 처럼 여론 형성력과 영향력이 거의 전무한건 마찬가지지지만..
낙후된 지방들은 일자리를 잃고, 또 장사가 안되는것도 부족하여, 깡통전세,역전세난등 전월세가 동반 급락으로 인한 지역 부동산시장까지 폭락하는 고통을 중장기적으로 경험하고 있는 데..
상기한 창원 거제등에 거주하는 일부 지역민들의 정부,정치권에 대한 분노는 하늘을 찌르듯 하더이다.
해야해야
그러나 통즉궁,궁즉통이고 물극은 필반이니..마치 디트로이트시 부동산 시장은 2012년 전후로 급속하게 회복되어 지금의 케이스 실러 지수가 전고점 회복을 목전에 두고있 듯,
침체된 지방부동산 시장도 폭락이들의 저주와 달리, 그리 머지않은 시기에 디트로이트 처럼 될 것입니다.
즉, 강남 부동산등 한 점 옹이만 바라보는,긍정적 여론형성력과 영향력은 극히 미약하더라도 우리나라 여론을 독점하다시피 하고 있는 정치,언론,어리바리 각종 전문가,일부 시민,사회단체를 포함한 극성 폭락이들의 바램과 달리..
쪽수는 폭라기들에 비해 비교할 수 없을 정도로 많아도 다들 먹고살기 바빠 여론 형성력,영향력 형성은 커녕 여론시장에 참여조차 않고 살아가고 있는 낙후된 지방 지역민들은 때가 되면 자산시장 회복으로 웃게 될 날도 올 것입니다.
만약 자영업을 포함하여 각종 지역산업이 회복되고 지역민의 일자리,소득도 많이 증가하면 낙후된 지역민들의 자산시장은 더 많이, 더 크게 회복되어 더 크게 웃을 수 있을 것입니다.
반면, 그 때는 무산자,전월세 세입자등 사회,경제적 약자층들의 주거난,경제 고통은 계속, 가중 될 때겠지요? 05:55
지금이야 전 정권의 주택공급물량 폭탄 덕으로 한숨을 돌리고 있지만,
그리 머지 않은 시기에 공급량이 급감하는 지방별로 지방 부동산 시장은 회복, 대세상승 하게 될 것입니다.
지난 날 전월세 중장기 상승기 때,중장기 공급물량 부족으로 상기한 침체된 지방들 까지 중장기적인 집값과 전월세값이 중장기적으로 동반상승 했던것 처럼..
자칭 진보,개혁 정권은 자신의 정강, 정책과 반대로,
중장기적 공급물량 급감으로 인한 낙후된 지방의 사회,경제적 약자층인 무산자에게 어게인 주거난,주거불안정의 기나 긴 고통 데쟈뷰를 겪게 할 것이란 말입니다.
서울 강남 지방과 오늘 외,다른 지방, 특히 낙후된 지방과 내일은 난 몰라요 하며,
한 점 옹이만 하염없이 바라보며,
자국, 자국의 경제가 폭망하길 기원하며 자국과 자국민을 타국,심지어 적국이나 적국민 보다 더 적대시 하는,
폐족 사기 개혁진보 폭라기 정권을 포함한 반에 반줌들은 앞으로 다가올 그 고통 데쟈뷰를 계속 모르거나 관심이 없겠지만 말입니다.
상기한 디트로이트 부동산 시장의 회복 처럼,그 이유,근거를 대해 누차 제시 하였지만 그 때가 오면 다시 한번 더 그 이유,근거가 제시 될 것입니다.
그 때가 오면 작은 부동산 정책에 불과할 지언정 원튼 않던,
다시 한번 더 문재인 정부여당에 대한 혹독한 중간 책임정치 추궁이 불가피해 지겠지요? 06:06
해야해야
서민,빈민층은 물론 중산층들, 특히, 낙후된 지방민등등 주권자의 절대다수를 차지하는 국민은 먹고살기 바빠 각종 여론 시장에 참여조차 않고 살아가고 있습니다.
포털,언론등 댓글과 다음 커뮤니티,아고라등 극소수외 자유롭고 공개된 여론마당이 거의 다 사라진 우리나라 이기에 목소리를 낼 최소한의 공간 조차 없지만,
설령 그들 절대 다수 국민 중 극소수 일부가 목소리를 높일 수 있다 해도 아무도 신경쓰지 않고 금방 묻혀지고,잊혀져 갈 뿐입니다.
서민과 중산층의 분노와 외침을 대신 수행 했어야 할,
언론과 검찰만 관련법에 규정된 기본 밥값만 했어도 오래전에 우리나라는 보다 덜 분노하고 보다 덜 역겨운 사회가 될 수 있었고, 제 영역에서의 반부패, 청렴도와 공정, 투명성은 저절로 세계최강이 될 수 있었을 것인데..
오늘날까지 우리나라가 백년하청인 주요 이유중 하나는 역대 정부,정치권, 관료, 재벌등 주범들과 그 주범들의 자발적 노비, 마름, 나팔수 노릇에 환장 했던 검찰등 공권력과 각종 여론,언론 종사자 등등의 존재 그 자체 때문 이었습니다.
사회적 책임, 사회의 공기는 커녕 사회 악,사회 흉기질로 이골이 난..
어제도,오늘도 언론,정치,경제등 각종 광신중독자등 한줌들만 유해한,잘 해야 하나마나 한 쓰레기들만 우리나라의 모든 여론을 독점,배설하고 있을 뿐입니다.
예를들어,각종 언론과 개티즌들이 배설 하는 하루에만 수억 ,수십억의 페이지,방송 꼭지들 말입니다.
또다른 예를들어,
여기 아고라등 열린 여론마당일 지라도, 여기 대다수 글들은 표현의 자유 한계를 넘은 글들 입니다.
아무리 다 죽은 아고하라 하더라도,또 삭제 당하지 않고 있는 글이라도,
문빠등 각종 정치중독자,폭라기등 경제 중독자들의 글들일 지라도,
이하,표현의 자유 영역내,나름 사회적 흉기 역할이 아닌 소외된 자들의 외침 사례들을 몇 언급해 봅니다.
'정치인 공직자 씨밸름들 너그들은 지금도 잘묵고 살지만 늙어서도 두둑한 연금까지......'
'군산은 물론 서천군등 인접지역까지 일자리,장사,집값까지 다 죽어 굶어 디지게 생겼다'
'즐라도 홍어 시키들아 창원,김해,울산 일자리,장사,집값은 군산 보다 몇 배 더 떨어졌다'
'아파트,분양권 가리지 않고 마피 천국 거제도로 구경 오세요, 율하지구등 김해도,성산구등 창원에도 마피 구경거리 많답니다'
'문재앙과 그 졸개 수현이 현미는 부울경 고문하는 재미로 산당께로'
해야해야
기타 등등 소외된 자들의 외침 글들은 일부에 그칠지라도 정치,경제중독자들과 달리 정치,경제,사회적 유의미,유익한 내용이 있는 글들이었음에도 조회수 서너 개,많아야 열 두세개로 멀리 밀려나 버렸네요.
이하의 사례에서,비록 부분적일 지라도,나름 의미,가치를 지닌 내용임에도 불구하고..
최소 수천 조회수를 위해 이하에 덧 붙여질,
지금은 다 죽은 아고라에서 조차 철저히 소외 되었 멀리 밀려난 본글들과 댓글들이 조악하지만 오히려 팩트,진실에 더 가깝습니다.
'ㅋㅋ 그동안 기사에 잘 안 나오던 것이 나오네요~ ㅋㅋㅋ (저기 동남권이야 숨길 수가 없어서 기사에 나왔지만 ㅋㅋ 여기는 숨기다 숨기다 이제야 기사에 나오네요)'
'공급과잉(입주물량 과잉) 인 경우 부동산은 떨어집니다.
그렇지만 순수 이 경우만 해당되면 몇년간의 조정기를 거치고 다시 상승합니다.'
'그런데 문제는 여기서 언급된 지역들이 입주물량으로 인해 먼저 떨어진 거지 보유부담증가를 피할 길이 없잖아요 ㅋㅋㅋ
입주물량 폭탄으로 올해 버블이 형성안되었을 뿐이죠~ (서울과 달리) 딱 그정도요~ '
그리고,
'지금 거제나 울산,경주,포항의 경우를 보듯 지역경제가 무너지면 부동산도 무너집니다.(지역 제조업)
이 지역들은 몇년전부터 그랬잖아요 ㅋㅋ (쉽게 조선업 영향이지만요)
저금리 유동성도 이 지역 부동산 시장에는 안 통했죠 ㅋㅋㅋ
→ 그래서 일본이 초저금리 상황에서도 부동산이 상승 못 했던 거예요 ~ ㅋㅋㅋ
아 물론 이 지역들도 이번에 주담평균금리가 1%정도 까지 떨어졌으면 상황이 달라졌을거예요'
기타 등등, 낙후된 지방 지역산업과 자영업, 일자리, 부동산 시장 침체와 관련하여,
그리고, 9.13대책에도 불구하고, 서울지방등 부동산시장의 초단기 이상 과열 경고 등등을 위해,
경제영역 과제중 하나인 부동산시장에서 사정변경으로 인한 과제의 미세한 변경, 보충글을 추가 합니다.
해야해야
거제도,김해등 부울경 지방의 부동산시장은 일부 역전세난,깡통전세를 포함하여 중기적인 집값,전월세값 동반하락세는 올해는 물론 내년에도 지속될 것 같고,
나아가 미분양,재고물량이 넘쳐나고 분양권시장도 마이너스 프리미엄도 부지기수 인 것도 팩트입니다.
경상북도의 부동산시장도 울산,경남의 그것에 준하고.
본글에서 언급된 천안,청주,충주,서천등등의 부동산 시장만이 아니라 충청남북도 부동산 시장도 엄청난 공급과잉물량에다 미분양물량으로 햇수로 7년간 장기 부동산 침체를 겪고있는것도 사실입니다.
광주,전라남도 부동산시장의 흐름은 나쁘지 않은데,
본문에서 언급된 전북 군산 부동산 시장은 물론,본문에서 언급되지 않은,오산,안산,안성,평택,화성시일부등 경기 지방 일부의 부동산 시장도 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있습니다.
그럼,서울지방과 달리,중장기적으로 침체하고있는 지방의 부동산 시장은 계속 침체하기만 할까요?
물극필반,오르막이 있으면 내리막도 있기 마련이고..
조만간,공급과잉 물량과 주택재고물량의 부담에서 해소되는 시기와 더불어 중장기적을 침체된 지방의 부동산 시장은 순차적으로 회복할 수 있을 것입니다.
아니,회복을 넘어 최소 중기 이상의 대세상승기를 맞이할 수도 있습니다.
가격이 많이 내려 가격이 싼 것이 가장 큰 호재이고,수요층이 얕고 투기적 수요가 거의 존재하지 않아 수급의 가격탄력성이 큰 지방에서 공급감소는 버금가는 호재이기 때문입니다.
만약 낙후된 지방 부동산 시장이 최소 중기적으로 공급감소를 넘어 공급절벽에 가깝다면?
유독 우물에 앉아 갈대대롱으로 서울강남만 바라보며 질시와 선망등 애증이 유독 강한,
강남 아파트 투기를 위한 강남 집값 폭락을 위해 전국지방 집값 폭락까지 밤낮으로 기원하는 잠재적 투기꾼들인 폭라기떼들은 특히 새겨들으세요.
돈은 서울지방이든 나머지지방이든 가리지 않고,
낙후된 지방의 부동산 시장은 너그들의 바램인 대폭락은 커녕 대세 상승 하게 될 것입니다.
이제,인고의 시간은 거의 끝나가고 있으니, 천정 부근의 강남 보다 바닥 근처의 지방 부동산 투자가 수익률이 더 높아지게 될 것입니다.
그럼,언제쯤이면 침체된 지방의 부동산 시장이 바닥을 찍고 대세상승의 머나먼 길을 떠날 수 있을까요?
이하,입주물량 급갑,절벽등 공급요소만으로 그 회복시기를 예상해 봅니다.
또,침체된 지방의 집값은 어느정도,얼마만큼 오를수 있을까요?
이와 관련하여,시범케이스 지방으로, 다른 침체된 지역을 선도할 부산지방에 대해썼던 선배님의 힌트글을 덧붙입니다.
2018.11.13. 다음 아고라 경제 토론방
해야해야
경기도 일부 지방과 충청북도등 광역 지자체,김해시등 낙후된 지방의 일부 지역, 일부 기초 지자체들의 과잉 입주물량은 내년인 2019년에도 지속되기에 그 지역들의 부동산 시장은 바닥, 회복이 다소 더 늦어질 수 있겠지만..
천안, 당진, 아산, 포항, 구미, 경주 등등 충청남북도와 경상남북도등의 일부지역 부동산시장은 입주물량이 급감하기 시작하는 내년 2019년, 늦어도 2020년에는 본격적으로 회복할 수 있을 것입니다.
현실 아닌, 당위로서,
장기간 침체 되었고 가격까지 제법 하락 하였으니 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승은 더 오래 지속되고 더 많이 상승해야 되겠지요?
전주, 청주,충주등 충북과 전북, 울산, 김해 등등도 마찬가지로 2020년 상반기를 전후까지는 바닥을 찍고 비록 느리더라도 머나먼 대세상승길을 떠날 수 있을것입니다.
각자,모두는 거래량 추이, 전월세가 추이 부터 투자하려는 지역, 기초자치단체는 물론 읍면동의 세세한 입주물량,미분양물량 추이까지 잘 살펴 보세요.
본글의 거제시등 경남 부동산 시장과 관련하여..
보다 구체적으로, 기초 자치단체들 몇을 더 예시해 봅니다.
본글의 주장과 달리, 창원시는 2019년 상반기 이후 입주물량이 급감하고,진주시는 2019년 하반기에 입주물량이 감소하나 2020년에 증가 합니다.
또한,낙후된 지방은 수요기반이 너무 취약한 까닭에,정상적인 수급원리, 경제원론 조차 작동하지 않는 지역도 많습니다.
즉,입주물량 급감에도 바닥,회복이 많이 지연,혹은 오히려 집값이 하락하는 사례도 많으니,
모두 실물투자에 있어서 더욱 조심하고 또 더많이 인내해야 할 것입니다.
이하,그 조심,인내의 예를 들어 봅니다.
통영,양산물금신도시 처럼..
분당에 버금가는 규모의 신도시로서 잘 정비된 주거,편의시설이 존재함에도 불구하고,
또,주변에 여러 공단등 일자리가 풍부하고,머지않아 부산 지하철 2호선에 이어1호선까지 연장되어 더블역세권이 되는 등등 각종 호재에도 불구하고,
무엇보다도 작년 이후 아파트입주물량의 절벽에 가까운 호재에도 불구하고,
양산물금신도시 부동산 시장은 본격적인 회복은 커녕 바닥잡기 조차 아주 느리게 진행될 정도로 중장기적으로 침체상태에 놓여 있습니다.
장래 급격한 회복탄력성은 별론으로 하고,
오늘날 까지 양산신도시나 통영시등 낙후지방은 공급측 호재를 압도할 정도로 수요기반이 워낙 취약한데다,
주변 부산부동산 침체,특히 인근 울산,창원,김해등의 과잉 곱급물랑과 부동산 시장 침체기의 영향에서 자유로울 수 없었기 때문입니다.
양산물금 보다 더한 사례로,
올해,2018년 초부터 중기적인 입주물량 공백상태가 계속될 것임에도 불구하고, 통영시 부동산시장은 바닥 잡기는 커녕 수 년간 지속되어 왔던 집값,전월세값 동반하락이 오늘날도 계속 진행중입니다
햇살 한 스푼
2019.05.31 02:45
아무리 돼지 키워, 살찌워 잡아먹기일지라도,
'서울 부동산 시장은 정상상태 회복까지 기다려야 한다'라는 누차, 거듭된 경고에도 불구하고,
이촌동, 은마 등등 강남 4구와 용산구를 중심으로 서울 부동산 시장은 거래량, 실거래 가격 등등의 지표가 반등을 모색하고 있는 듯하네요.
오늘은 서울 부동산 시장에 대한 선배님들의 지난글들 입니다.
펀더멘털에 부합하는 정상적 상승은 용인, 그 반대는 불용인 등등과 관련된 재경고 글 입니다.
반면에,
누차, 반복된 과제 수행에도 불구하고,
장기, 초장 기간 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복을 선도하고 촉진해야 할,
시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장의 회복은 쉽지 않아 보입니다.
돈과 권력 등등 세속적인 모든 힘이 집중되어 있는,
서울 지방 부동산 시장은 전국적 수요층들까지 확보하고 있기에,
초고가의 가격대에다 문재인 정권의 각종 부동산 수요 억제책 등등의 압박에도 저항할 수 있는 것이겠지요?
각종 세속적인 힘과 수요기반이 취약한 부산 부동산 시장은 2010~2040년간 지역 산업 발전과 도시 및 주거환경 개선에 천 조에 가까운 민간, 공공 자본 투입을 위한 거듭, 반복된 과제 수행에도 불구하고,
사소한 공급 측 요소나 투자 심리 약화에도 무너질 정도로 취약합니다.
과제 수행의 효과, 결과가 보다 가시화될 5 년, 10 년 후에는 많이 달라지게 되겠지만,
지금, 현재는 그렇단 말입니다.
어제는 부산 부동산 시장의 조기 회복과 관련하여,
지금까지 악재로 작용했던 부산 부동산 시장의 공급 측 요소는 2021년 이후에는 호재로 작용할 것이라 했고,
그 근거로, 공급량 분산과 감소 가능성, 공급의 가격 탄력성 등등 공급 측 요소에 대해 간단히 언급했다면,
오늘은 부산 부동산 투자심리 개선에 대해 간단히 언급하려 합니다.
부산 부동산 시장의 투자 심리 개선 과제와 관련하여,
최근까지 서울 거주 2030 애들을 대상으로 그 과제에의 동참 여부를 타진해 봤는데,
그들 중 대다수는 부동산 자체에 아예 관심이 없었고,
소수에 불과한 수백 명 정도는 부동산에 관심은 있었으나,
그들 중 대다수는 오로지 서울 지방 부동산 시장에만 관심을 가지고 있었을 뿐이었습니다.
부산 부동산 투자 심리의 작은 개선조차 참으로 멀고도 험난해 보였습니다.
이하의 사례들은,
그 소수들 중 극소수,
부산 부동산 시장에 조금이라도 관심을 가지고 있었고 과제 수행에 적극 동참했던, 서울 거주 부산, 울산, 경남 출신 수십 명의 경험과 견해들입니다.
아울러 그들의 경험과 견해들은 일반인의 실물 투자 대상과 방법에도 도움이 될 수 있을 것입니다.
우리나라 젊은이들은 낙후된 지방의 중, 저가 아파트 하나 구입하기도 쉽지 않은 것이 현실입니다.
상기한 우리 애들도 마찬가지로 쉽지 않기에 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기하는 것 같습디다.
아울러 그들은 주택 취득, 보유, 처분에 있어서 각종 조세, 준조세의 부담에서 자유로운,
1가구 1주택, 장기 투자자들이 되려 하기에,
그들의 실물 투자 대상과 시기의 기준은 지금은 저가이나 장기적으로 자산 가치가 많이 증가할 수 있는가에 초점을 맞추고 있는 듯합디다.
현재 우리나라 주택 시장에서 홍콩, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시들에 비해 지나치게 저평가 받고 있지만,
워터 프런트, 강, 바다 영구 조망권과 비치, 항만 등을 포함한 수변 공원과 수변 녹지 등등의 가치가 해가 갈수록, 국민 소득이 늘어날수록 비약적으로 늘어나게 될 것이라는 예측에는 그들의 견해가 일치하는 것 같습디다.
상기한 조건을 갖춘 삼익타워나 대연비치의 상기한 조망권들이 없는 전용면적 59 제곱미터조차 일반 분양 예상 가격 등 실투자금액은 지금도 그들의 한계를 초월 한 5억 내외로 예상되기에,
그들은 1~3억 대에 불과한 자신들의 투자 여력에 맞게, 또 대출 가능 여부까지 고려하여, 꿩 대신 닭으로 몇몇의 투자 대상 지역을 선택한 듯합니다.
그들은 부산역과 부산진역 개발과 도심철도 지하화와 연계된, 북항 재개발 1, 2단계 주변 지역이나 시민공원과 환승센터 등 부전역 주변 지역과 도심 해변가 남천동, 대연동, 용호동 등등, 장래 개발 압력이 강력하여 장기적으로 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 지역들과 개발이 거의 완료된 상태지만 투자 가치가 높을 것으로 예상되는 해운대 우동, 중동 지역 등등 투자 대상 지역을 압축하고 직접 현장 조사까지 했던 것 같습니다.
그들의 현장 조사 대상들은 중소형 주택, 저가 매물을 중심으로,
최근에 분양했던 오션 파라곤, 좌천, 범일 3구역 하버시티, 초량 베스티움, 이편한 부산항, 초량역 레우스, 기타 지원 더 뷰, 미라주 등등의 북항 재개발 주변지역,
그리고 촉진 3, 촉진 2-1 등등 부전역과 시민공원 주변의 재개발 지역과 그 인근 지역의 전포 1-1 이편한세상, 전포 2-1 아이파크, 연지 2 래미안, 가야 3 캐슬, 양정 1, 2구역 등등,
마지막으로, 우동 현대, 우동 3구역 재개발 등등이었습니다.
그러나 그들은 현장 조사 전의 기대와 달리 현장 조사 후에는 실망만 가득 안고 귀경을 했다 합디다.
그만큼, 아직은 부산 부동산 투자조차 어려운가 봅니다.
장래 주택 가격 상승 여력과 관계있는 조망, 일조, 통풍권 등등 주택, 주거 단지의 쾌적성과 관련하여.
촉진 3구역은 그나마 덜한 데,
현장 조사 전, 문자와 지도, 그림으로는 위치가 너무 좋아 더 높은 가격을 지불하더라도 사고 싶었을 정도로, 투자에 확신을 가졌던 전포 1-1, 남천 2구역, 우동 3구역은 더 큰 실망을 안겨 주었다 하네요.
전포 1-1 이편한세상은 지금 현재도 송상현 광장과 라이온스 공원 주변에 양정 메트로 하이츠, 전포 캐슬 스카이, 전포 LH, 한신, 골든 뷰 센트럴 파크 등등의 고층 아파트와 동의 과학대, 부산대에 포위되어 숨 막힐 지경인 데,
앞으로 촉진 1~4구역, 양정 1~3구역과 그 인근 연산 6구역 캐슬 골드 포레, 연산 2구역 더 숍까지 초고층 아파트들에 겹겹으로 포위되어 시민공원 조망은커녕 구봉, 엄광, 수정, 백양, 화지산 등등의 부산에서 흔한 산 조망조차 쉽지 않아 보였기 때문이라 합디다.
조만간 36층, 44층, 61층으로 재정비 될 삼익타워, 대연비치, 삼익비치는 물론이고 언젠가 재정비 될 남천 뉴비치, 남천 1구역 재개발, 그리고 협진 태양, 남천 보라, 우성 보라, 대연 보라 등등 중소형 단지들 까지 초고층 아파트들에 막혀 바다 조망권이 거의 없는,
나아가 인근 대연혁신 힐스테이트 푸르지오, 엑슬루 타워, 남천 로얄듀크, 용호 W, 메트로 시티, 대연 자이 등등에 포위 되어 황령산, 금련산, 장자산, 봉오리산, 유엔 묘지 등 녹지 조망권 까지 많이 훼손될 수 밖에 없는,
남천 2구역 포스코 또한 실망스럽긴 마찬가지라 판단 했다네요.
해운대로, 해운대 해변로, 동백로, 구남로, 중동로 주변의 엘시티, 마린시티, 중동 힐스테이트 위브, 중동 캐슬, 중동 비스타, 중동 푸르지오 등등의 수많은 초고층 주택들과 앞으로 지어질 초고층 주택들과,
해운대 조선 비치 등 수많은 고층 호텔들과 앞으로 지어질 호텔들에 둘러쌓여져 먼바다 조망권조차 거의 없는 우동 3구역 재개발은 장기 상승 여력과 투자 수익이 그리 높지 않을 것이라 판단했기 때문이라네요.
2018.11.12. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본글 '만세!서울 아파트 수억 내려도 안 사,일본 아파트들은 납골당으로 사용'등등.
폭라기등은 집값 폭락에 그리 신이 납니까?
그래봤자 폭라기들의 주 관심사인, 강남등 서울 아파트는 경제역적 듣보 김수현이와 수괴 문재인 정권의 탁월한 능력으로 단기간, 2차에 걸쳐 이미 수억에서 십수억 올라있는 상태인 데?
장하성등 강남 좌파 문재인 경제팀들은 대 놓고 폭라기들에게 강남 신경 꺼라고 하던데?
또,본글 주장대로 서울 집값이 수천만원, 수억원 내렸다 쳐도,
그 수천만원은 단기간에 많이 올랐던것에 비해 껌값에 불과 하기에, 조삼모사 원숭이떼들인 폭락이들이 좋아할 상황은 아니지요.
일본 아파트 납골당과 관련하여,일본의 빈집 상황은 그것보다 심각합니다.
또,우리나라의 빈집 통계치에서 폐가를 넘어 이미 허물어 공지로 된 집이나 폐가까지 다 더한다면 우리나라의 빈집은 200만호가 넘을수도 있습니다.
인구 비율 일본에 버금가는 수준 이지요.
빈집이 천만호 가량의 일본은 비록 도쿄 도심의 집값은 폭등할 지라도,
일본의 낙후 지역에서는 과태료,벌금,조세등 빈집 유지비용등 각종 비용으로 인해 빈집 소유자가 정부에 기부,증여,헌납하려해도 일본의 중앙,지방정부가 거절하는 케이스도 있을 정도입니다.
급격한 저출산,고령화만으로도,그리 머지않은 미래에 우리나라의 빈집 상황도 일본처럼 될 수 있을 것입니다. 05:47
해야해야
다음은 경기 일부를 포함한 서울지방 부동산 시장의 위험 재경고.
단기 발작에 가까울 정도로 급등했던 현재의 서울 집값이 언제까지 계속 상승할 수 있을까요?
현재 단기간,지나치게 올라 도쿄, 뉴욕의 집값과 비슷해 진 서울 집값처럼,
이제,서울 부동산 시장은 가격이 가장 중요한 변수가 되어버렸습니다.
가격결정과 실물자산을 안정케 하는데 있어서는 수급도 가격요인 못지 않게 중요합니다만..
우리나라의 돈,권력이 짐중된 서울지방은 낙후된 서울외 다른 전국 지방과 다릅니다.
최근까지 수십년간 수급의 가격 탄력성에 있어서 서울 지방과 경기 일부지방은 40%대에 불과하지만 나머지 전국지방의 탄력성은 70%대 혹은 그 이상입니다.
따라서 서울시 주택시장은 만성적 공급 부족으로 인해 계속 상승할 수 밖에 없다는 일부 언론, 전문가 등등 지려천박 폭등이 해충들의 주장은 허위, 거짓임이 증명 될 것입니다.
충청남북도,경상남북도등 서울 지방과 경기도 일부 지방을 제외한 전국 대다수 지방 부동산 시장은 공급의 가격 탄력성이 70% 내외 이기에 중장기적 공급 과잉이 중장기적 부동산 침체 시킬 수 이지만,
즉, 역버블상태 가격의 장기지속에도 불구하고,극히 취약한 수요기반과 중기적인 공급과잉으로 인해,그리고 공급,재고물량 중장기적인 증가등 수요 공급측 요소는 그 하나만으로도 지방 부동산 가격을 중장기적으로 하락케 할 수 있지만..
반대로,서울지방은 오히려 공급 부족때 보다 공급과잉시기에 집값이 급등했던 사례가 60%에 이릅니다.
따라서,앞으로 단기,지나치게 급등했던 서울 부동산 시장은 장기 공급 부족에도 불구하고 오로지 높은 가격 하나만으로도 한동안 쉬어갈 수 밖에 없을 것입니다.
여태 지방 부동산시장이 수요취약에다 공급물량증가로 집값의 중장기적 하락은 물론 임대차 시장 물량까지 폭증케 하여 깡통전세,역전세난까지 겪었듯..
지방에서 집가진자가 중장기적으로 고통,특히 다주택자일수록 더 큰 고통을 겪었듯..
가능성은 적지만, 서울 지방에서도 그리 될 수도 있을 것입니다.
아니,
매년 증가하게 될 보유세등 각종 조세, 준조세의 증가 까지 더해 져,
서울의 집값이 폭락은 커녕 변동이 없거나 소폭 하락에 거쳐도 서울지방의 유주택자,다주택자들은 더욱 혹독한 고통,가중 고통을 겪게 될 것입니다.
단,지나날,리먼사태 이후 부터, 중기적 집값,전월세값 동반 상승기를 포함하여,
서울 전월세시장의 장기 급등기때 처럼,
서울지방의 전세가율이 현재의 높은 집값을 무색하게 할 정도로 다시 급등 하거나,
지난 날 처럼 장기 상승하여 집값 대비 70~80%대에 이를 정도로 상승하게 된다면 서울지방 부동산 시장의 쉬어가기 한동안은 중기 혹은 단기적인 고통이 될 수도 있겠네요. 06:29
해야해야
결과로서 대실패한 것이 증명된 문가정권의 부동산 정책마져 박근혜정권 탓으로 돌리는 본글,댓글들은 지적,도덕적,인격적 박약도 모자라 극단 자기중심벽,소시오패스 성향을 자랑하지 못해 안달복달 거리는 문정권과 잔문등 반에 반줌들의 난동자랑질 그 이상도 그 이하도 아닙니다.
그 반대로.
조금전에 썼던 부동산 활성화및 부동산 관련산업의 국민 소비,자산,내수의 상관관계에 관한 글을 근거로..
반대로,문재인정부 초기에는 상기한 소비든,내수든 조금이라도,
부동산 관련, 그리고 부동산 전, 후방 관련산업 등에서 전임 박근혜 정부의 부동산 정책 덕을 보았습니다.
특히,공급 물량의 중장기적인 증가로 전월세 시장의 중장기적인 안정까지,전임 박근혜정권의 덕을 보았지만,
앞으로 문재인 정권은 부동산 정책에 있어서도 오로지 제 능력만을 평가받게 될 것입니다.
노무현 정권에 이어 몇차레나 거듭 서울,경기등 특정 버블위험지역만 폭등 시키고,
낙후된 지방의 부동산을 포함한 지방 경제 죽이기에 대한 지난 책임은 물론이고..
앞으로 있을 낙후된 전국 지방의 공급 급감,공급절벽으로 인한 전월세 서민층의 최소 중기적인 주거고통등의 경제결과 등등을 제대로 평가받게 될 것이란 말입니다.
문재인 정권 중,후반기쯤 부처 손바닥 손오공,가랑낲에 탄 개미떼들인 한시적 대의 머슴들이 아무리 발악해도 궁즉통,물극필반으로..
온 데 늘려있고 또 개도소도 다 아는,전국 각지방의 주택공급물량 장기추이 하나만으로도 누구니 예측이 가능한..
중장기간 공급물량 폭증으로 인해 중장기간 전월세난은 커녕 역전세난,깡통전세까지 경험했던 소외된 전국지방의 부동산 시장은 경제 역적 문재인 정권의 부동산정책 난동으로 인해 회복이 다소 늦어지고 있지만,
지난 날 집값, 전월세값 동반상승기를 포함하여 장기 전월세 폭등기때 처럼,
어게인 중장기 전월세 난으로 낙후된 지방 서민,무산자의 주거고통을 최소 중기적으로 가중시키게 될 것입니다.
그 뿐만 아니라, 동전의 뒷면으로서,
낙후된 지방들의 최소 중기적인 공급 급감, 혹은 공급 절벽 시기에..
중장기적으로 집값과 전세값이 하락하여 역버블상태가 더욱 심화된 낙후된 지방의 집값 또한 최소 중기적인 공급감소와 전월세가 상승으로 인해 중기적인 상승이 불가피할 것이란 말입니다.
현재까지 서울지방등의 집값 상승 주요 원인중 하나가 각종 양극화 극대화,심화와 더불어 중장기적인 공급 물량감소 등등도 무시할 수 없지만,
무엇보다도 실수요 시장을 보다 잘 반영하는 서울지방의 전월세가가 중기적인 침체기를 겪었던 집값과 별개로 중장기적으로도 계속 상승 하였기 때문이었습니다.
지금의 서울 부동산 시장은 그 반대 상황이고..
2016.6.26 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
2016.06.26.
이제 아고라에서 아파트 폭락론자들이 많이 안보이고 아파트가 상승한다는 글이 대부분이기에 이상 하네요.
서울 아파트시세가 떨어질것 같다는 본글의 주장은 논거제시가 부실하지만, 어쩌면 가능할 수도 있겠지요.
그러나 아고라가 폭락이 놀이터에서 폭등이 판으로 바뀌었다는 주장은 과장 내지 허위 입니다.
보다 정확하게 말하자면,
최근까지 폭락이들을 살짝조져,작금의 더욱 황폐화된 듯한 전체 아고라에서,
부동산, 아파트와 관련된 글들이 더 대폭으로 줄어든 까닭에 그리 보일수 있겠지만,
아직까지 아고라에서는 아파트 하락,폭락론자들의 글 수와 조회 수는 상승론자들의 그것들을 압도하고 있습니다.
또한,올해의 아파트 예상 공급물량도 전년도의 80%남짓 되니,
저가 소형 아파트의 대체재인 오피스텔,단독,다가구,다세대,도시형생활주택,뉴스테이,행복주택,대학기숙사등등의 다년간 누적된,될 많은 공급물량들까지 과잉 공급된 아파트 공급물량들에 더해지는것을 감안 한다면, 09:16
본글의 주장처럼,다년간 누적 주택 공급이 많았던 지방,지역,소지역들은 올해, 내년은 물론이고, 2018년을 넘어 2019년까지 아파트 전월세 가격은 물론이고 매매 가격도 계속 하락할 수도 있겠지요?
물량에는 장사가 없으니,
국지적으로,누적된 공급물량이 지나치게 많았던 일부 지방,지역들의 부동산시장은 지난날 부동산 침체기때와 마찬가지로,국지적인 역전세난,하우스푸어 데쟈뷰도 전혀 불가능 하지 않을 만큼 중장기간 침체기를 겪을 수도 있을 것입니다.
국민경제 전반, 혹은 지역 경제의 극심한 침체를 수반하지 않는다면,
설령, 하우스푸어,역전세난의 데쟈뷰까지는 아니라도,주택공급 물량이 많아지면 전월세가 하향등 서민,빈민들의 주거안정에는 기여할 수 있겠지만,
부동산 시장의 침체로 인한 중기적인 집값 안정은 집 가진자들들에게 많이 힘든 시기를 격게 할 수도 있을 것입니다.
예를들어,본글에서 언급된,
지금까지 수억대 분양권 웃돈을 자랑할 정도로 주택 시장이 좋았던 하남 미사지구의 2년 후 전월세 가격이나,
지난해 까지 매매가격은 물론이고 전월세 가격까지 높았던 대구시 아파트 전월세 가격이 2년 후에도 계속 그 가격대나 그 이상을 유지할 수 있을까요?
폭락 주장보다는 가능성이 노ㅍ을 것입니다.
댓글들에서 폭라기와 비폭라기들의 한결같은 주장들인 전국 공구리 폭락,닥치고 현금, 혹은 자영업자가 되거나 월세용 소형주택구입 등등의 주장들도 가능성은 적고 위험한 것은 마찬가지 입니다.
수주대토,집값 폭락시 집투기를 위해 현금을 꼭 쥐고 있어도 우리나라 부동산 시장, 특히 폭락이들이 오매불망 폭락을 고대하는 서울, 서울 인근 경기도의 부동산 시장은 폭락의 가능성은 커녕 소폭 하락의 가능성도 적기 때문 입니다.
나아가,설령 집값이 오르지 않더라도 보유한 현금의 명목가치는 그대로 이나 매년 물가 상승률 만큼 보유 현금의 실질가치는 집값에 비해 계속 떨어질 수 밖에 없는것이 현실이기 때문 입니다.
한해 평균 100만개 가량 창업하고 80만개 가량 폐업하는 우리나라 자영업.우리나라 가계채무의 위험은 주택담보대출보다 자영업을 위한 가계대출이 가장 위험하고 취약할 것입니다.
본글,댓글들 주장의,
물적 담보가 있는 50대 이상의 다주택자들의 가계채무가 아니라,인적 담보만 있는 40대의 자영업자들의 가계채무가 가장 취약합니다.
너도나도,특히,퇴직후 백수가 무서운 50대이상들이 빚을내어 뛰어드는 소상공 자영업은 각종 통계자료상 적자에서 200만원 미만까지의 월수입이 자영업자 총수의 60%에 육박하고 있습니다.
자영업 창업 후 6개월 내 파산이 거의 8%,1~2년내 파산이 18%에 달할 정도 이기에,자영업 창업은 가계경제 몰락이나 노후 파산의 지름길이 될 수도 있습니다.
특히,자신만은 특별한 능력이나 행운이 있을것이라는 자기확신 속에서,한 해 백여만이 자영업에 도전 하듯,많은 사람들이 팔랑귀를 펄럭이며,너도나도 월세,월세를 외치며 노후 대비용 임대수익을 위한 중저가 소형주택들에 달려들고 있습니다.
그런 사람들은 상가, 주택에 부가되는 각종 조세, 준조세에다 감가상각,관리난,공실의 위험까지 감수 해야 하기에,
상가나 주택보유의 고통은 더욱 가중 되어질 수도 있습니다.
늘어나는 미분양물량에도 불구하고,무책임하고 탐욕스런 건설 장사치들이 무작정 쏱아 부은,중기적으로 누적된 주택 공급 과잉의 여파는 예상보다 더욱 참혹할 수도 있습니다.
2016년 현재 주택재고,미분양 물량이 2만여 가구에 육박하는 경기도 남부지역도 문제지만,
그 경기도 남부지역 보다 상대적으로 주택 수요기반이 더 취약한 지방과 지역들이 더 큰 문제입니다.
인구,소득이 더 적고,중기적으로 누적된 주택 공급 물량과 공급예정물량의 과잉도 모자라,엎친데 덥친격으로,주택재고,미분양 물량이 4천~8천가구로 계속 늘어나고 있는 충북, 충남, 경북,경남 등등의 지방들 말입니다.
정부, 관료 새끼들은 뭐 하고 있나 ?
해야해야
본글 주장처럼..
저출산,고령화 기조로 인구증가율은 급감하고 있고,고가주택 수요층은 집값 상승에 비례하여 급감할 수 밖에 없는데 만약 서울 지방의 집값이 급등 하게 된다면,
가격의 부담이 급격하게 높아 질 서울지방의 부동산 시장은 중,단기적으로는 공급 과잉의 우려에서 자유로울지 모르나 장기적으로는 자유롭지 못할 수도 있습니다.
장기적으로는 다른 지방,지역들과 마찬가지로,
예컨대,개포 재건축단지 하나만 해도 장차 1만 5천여 가구인데, 압구정, 반포, 잠원, 잠실, 방배 등등의 강남과 이촌동등 용산의 수많은 주택 재정비 물량들이 가세하게 되어,
서울 요지의 고가 주택들이 순차 입주할 정도로,오랜기간 누적된 고가의 주택 공급은 주택 수요가 쫓아가지 못할 정도로 많아질 수도 있습니다.
그리되면 서울 강남이나 서초 등의 지역조차 중,단기적으로 높은 가격과 누적된 과잉 공급물량에서 자유로울 수 없을 수도 있을 것입니다.
리먼사태 후 송파구 잠실 리센츠,엘스,파크리오등 1만 5천여 가구의 입주물량 폭탄으로 인해 송파구는 물론이고 인근 강동구의 주택가격과 전월세 가격이 휘청 거리게 했던 데쟈뷰,과도한 공급물량이 인근 지방과 지역까지 파급효과를 미쳤던 지난날의 데쟈뷰 가능성도 전혀 부정할 수 없겠지요?
그러나 서울,특히 강남3구등 서울 도심의 대체가 불가능한 요지는 대기업,재벌등 우리나라 자본권력이 집중되어 있고 전국적인 투자수요층을 보유하고 있습니다.
또한,거미줄 도로,지하철,각종 공공,상업시설등 도시및 주거환경은 우리나라 전국 지방,지역들과 아예 비교대상이 아닐 정도로 발전되어 있습니다.
즉,우리나라 모든 국민이 강남3구등 서울 요지에 살고싶어 할 정도로 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.
그 뿐만 아니라,전국의 토지건물등 실물자산만 아니라 우리나라 금융자산만도 작년 2015년을 기준으로 3천조 내외인데,
강남 고가 주택의 잠재적 수요층들인,
우리나라에서 수십억 이상의 자산가와 년 수입이 수억 이상의 소득자들만 해도 수십만명이 넘을 것입니다.
심지어 서울 강남3구와 그 주변지역에 거주하는 대기업 임직원들만 해도 백만명이 넘을 정도로 강남등 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.
반면에 서울, 강남3구의 공급량과 향후 공급 예정 물량은?
한남 더힐,아크로 리버파크,아크로 리버뷰등 새아파트들,
준공된 지 십여년 내외의 반포 자이,반포 래미안,잠실 트라지움,리센츠,엘스등 새아파트에 준하는 아파트들,
재건축 대상인 압구정 현대,한양,대치 은마,개포,반포,잠실주공,이촌 한강맨션등 헌 아파트들,
나아가 여의도,목동,둔촌,고덕등등의 재건축 대상 아파트들과 한남 뉴타운등 재개발을 포함해도 총 이십만 가구 내외에 불과하여 전국 고자산가,고소득자들이 원하는 서울 요지 주택들의 공급량은 수요량에 비해 턱없이 부족한 상황 입니다.
따라서,
본문과 댓글들의 서울 집값 폭락 기원, 확신들과 반대로,
청와대, 국회, 대법원 등등은 물론 대기업, 서울대등 대학교들 까지 낙후된 전국 지방들에 분산, 배치 하는 등등 혁명에 준할 정도로 과감한 국토균형발전 정책들이 가시화 되지 않는 한 서울 부동산 시장은 폭락은 커녕 폭등할 수 밖에 없는 구조 입니다.
그러나,그 폭등이 가랑비에 옷 젖듯, 야금 야금 조금씩, 장 기간, 초장 기간에 걸쳐 펀더멘털에 상응하게 정상적으로 상승 하게 된다면 모를까,
만약,단기, 비이성적으로 급등하게 된다면,
이번 정권이든 차기 정권이든 이에 관한 혹독한 심판은 불가피 해 질 것이고,
서울 주택 보유자들도 보유세 폭탄등에서 자유로울 수도 없을 것입니다.
2007년 서울 부동산 2차 버블기 이후 2014년 까지 중장기적 침체기를 경험했던 서울 부동산 시장은 집값이 펀드멘털에 부응할 때 까지 어게인 중장기적인 침체기를 겪게 될 가능성도 더욱 높아질 것이구요.
만성적 저출산,저성장기조,각종 양극화 심화,고착화등으로 최선은 커녕 차선조차 선택할 수 없기에..
이번 경제영역에 관한 과제중 하나인 부동산 시장에 관한 핵심과제중 하나가 돼지 살찌워 잡아먹기입니다.
사적자치, 자유시장원리에 부합 하는 한,
결제하려는 국민의 의지는 부동산 시장이 펀더멘털에 부합하고 비정상적,비이성적으로 교란되지 않는 한 낙후된 지방은 물론 서울지방 등등의 집값 상승도 용인 됩니다.
우리나라의 만성적 저성장,저출산 고령화 고착화등 우리나라 경제의 구조적 난국의 잠재적 위험이 현실화된 지금,
미래세대를 위한 재정건정성,복지재원원에 기여하기위해,
동급 외국 자산가에 비해 재벌들도 종부세등 소득재분배와 사회보장기능까지 있는 직접 누진세를 껌값만 지불하는 우리나라의 현실을 바로잡기 위해,
큰 돼지만 아니라,작은 돼지떼들을 키우고 살찌워 잡아먹기위해,
강남 4구, 용산구만이 아니라 서울 전역의 부동산 시장 활성화도 용인 가능 합니다.
폭락이,비관론자를 완전히 제압하고 집값에 관한 한 상한을 없애 버렸기에,
언젠가,차기, 차차기 정권에서 강남3구와 용산등 서울 요지의 주택은 종부세등 보유세를 지금 보다 몇 배,심지어 수십 배 이상 지불할 영광을 경험하게 될 것입니다.
시장원리,펀드멘털에 부응하는 한,
전용면적을 기준으로,평당 5천은 커녕 1억,그 이상으로도 올라갈 수도 있을 것입니다.
그 날이 오면 서울 요지 지역 인근의 강동,성동,광진,마포,동작,영등포등이 먼저,
나머지 서울시 차치구들도 뒤따라 자발적으로 종부세 혹은 재산세를 보다 많이 납부하려고 앞다투어 강남 3구등 서울 요지의 집값 상승을 따라가려 할 것입니다.
아고라 폭락이들은 물론 경실련,참여연대등 일부시민단체,경향등 자칭 개혁,진보 폭락,비관론자과 그들의 지침,교시를 충실히 따르는 야당 패거리들이 오매불망 고대하는 강남,서울집값 수직낙하,반값 폭락은 커녕.
이 모든것들은 박근혜 정부여당등 가랑잎에 탄 한시적 개미떼 대의기관들 이하,
모든 대의 기관들은 닥치고, 무조건 까라 하면 까야 하는 겁니다.
이기심과 보이지 않는손인 시장의 원리, 경제원리, 그리고 펀더멘털에 부합 하는 한,
이상은 누구도 아무도 말릴 수 없습니다.
설사 자칭 진보 야당 패거리들이 차기, 혹은 차차기에 정권을 잡아도,
그 차기 정권에서 노무현 정권 때 처럼 아무리 옥죄고 눌러도.
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