글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 24382 등록일 2018-01-02 22:31
이제 슬슬 결론에 대해 이바구 해 볼까?
부동산 시장과 관련있는 여론시장은 포털등 공개된 여론마당,각종 뉴스들은 물론이고 카페류,블로그류등등까지 막내린 객석에서 휴지들만 날리고 있는 형국이로구나.
특히 시범케이스 지방인 부산부동산 시장에 대한 여론은 전에 없던 비관론도 많이 등장하고 있고,그 비관론의 근거로 변변한 기업,일자리 하나없는 부산,대도시중에서 인구감소,고령화속도가 전국최고,지역민 소득 최하위등등의 주장들은 글,목소리에 힘이 들어가 있는듯 하다.
다 맞심니더 마꼬요.
더하여 부산에 우리나라 백대기업 하나도 없고 천대기업도 얼마 되지 않은것도 사실이고 부산의 GRDP도 만년 하위고,현재 지방의 잠재적 성장지수도 전남아래 한참 꼴찌인것도 사실이기 때문이다.
나아가 부산의 주력산업중 하나인 해운산업등등도 죽을 쑤고 있는데,어떻게 부산 부동산시장이 전국 부동산 시장을 주도,선도하며 더 오래,더 많이 활성화 될 수 있을까?
말도 안되는 이바구 같제?
이는 지금까지 그렇다는 이바구고,과제,숙제중 하나로 과거에 누차 언급했고 앞으로도 계속 되풀이 되겠지만 부산시는 앞으로 전혀 달라지게 되어 있기에 말이 되는 이바구다.
전남,강원,서부경남,북부경북등 부산시와 다를바 없이 낙후되고 소멸될 위험성을 가진 지방들도 스스로,그리고 정부의 적극적인 국토균형발전책으로 시범케이스 지방인 부산시 보다 더 지역을 발전시켜 국민경제에 이바지 하게 해야 할 것이다.
어떻게?
십여년간 누차,그듭 강조했던,앞으로도 계속 강조 하겠지만,오늘도 간단히 강조해 본다,
국민경제의 지속가능하고 건강한 성장과 발전에 일조 해야 할,장래 동북아,나아가 세계의 물류산업 중심도시중 하나로서의 부산시.
즉,동북아,태평양의 요충지로서,24시간 관문 공항과 북극항로,부산에서 중국,러시아를 거쳐 유럽까지 연결될 시베리아,내륙철도의 종착항,종착역으로서 육해공 물류산업의 중심도시로서의 부산.
동부산 관광단지 부터 해운대,광안리,북항,남항,송도,영도,다대포,낙동강변,부산신항등 각종 서부산개발까지 지정학적 요충지로서의 잇점을 살린,국민경제에 이바지 할 청정산업인 첨단 해양,해변,수변 관광,레져,휴양산업의 글로벌 중심지중 하나 로서의 부산.
오늘은 상기한 산업들,특히 상호보완적으로 관광,레져,휴양산업의 더 큰 발전에 이바지 하게 될 부산의 북항,시범케이스 소지역등등의 주택재정비사업등등으로,
향후 십년,이십년 후 상전벽해가 돠어야 할 부산의 도시및 주거환경,그 괄목상대한 발전에 대해 몇개의 팩트만 제공한다.
현재,그리고 노후까지 안정적인 생활 보장에 일조할 수 있는 일반 소시민들의 실물자산 증대,이를 위한 투자와 관련하여...
십년,이십년 후 상기한 산업들과 도시발전및 주거환경 개선이 가시화 될 즈음 부산시의 일자리는 얼마나 늘어날 수 있을까?
또,영주자,장기체류자를 포함한 부산시의 인구는 얼마나 늘어날 수 있을까?
공적,사적 자금 투입량과 비례하는,더 많은 인구,더 많은 일자리,더 집중 개발되는 지방과 지역이 정답에 가까울 것이다.
예를들어,모래,미나리,뽕밭,모래섬이었던 서울 강남 3구가 이차 버블 절정이었던 2006년까지 불과 이,삼십년만에 집값이 수십배,심지어 백 수십배 오를 수 있었던 까닭은 무엇이었을까?
물론,부산시는 우리나라의 인구,돈과 권력이 집중된 서울시와 다르고,또 현재와 미래는 그 당시의 인구 폭증기,고도 경제성장기 시대와도 명백하게 다르기에 백 수십배,수십배는 커녕 수배 상승도 불가능에 가깝다.
그러나 잠재성장여력이 압도적 최꼴지로 낙후된 시범케이스 지방이기에,각종 산업과 도시,주거환경의 발전과 개선여력이 서울등 다른 지방 보다 훨 높기에,부산 부동산 시장은 다른지방의 그것에 비해 더 오래,더 많이 상승할 수 있을 것이란 말이다.
다음에 쓸 시범케이스 소지역은 그런 부산시 평균 보다도 더 오래,더 많이 상승할 수 있겠지?
각 지방 지역의 부동산 시장은 압구정,반포등 서울 강남 3구 재건축처럼,또 서울 뉴타운중에서도 차별성을 보이고 있는 한남 뉴타운 처럼,도심에 가까울 수록,
한강등 수변공원,녹지,조망권을 확보할 수록,
그리고,배나무,오얏나무 많은 골짜기에 길이 저절로 열리듯,지하철등 교통,학교,쇼핑시설등 편의시설이 저절로 형설될 수 있는 밀집,집중된 주거시설 일수록,주택시장은 저절로 더욱 활성화 되게 되어있다.
예를들어,최근까지 집값이 높거나 집값 상승률이 높은 대표적인 지역들.
지하철 2호선 종합운동장역 ~지하철 8호선 몽촌토성역까지 잠실1동~잠실 5동의 5개동,
한강변에서 지하철 9호선 동작역과 고속터미널역,사평역 ~지하철 3호선 잠원,신사역에 이르기 까지 반포본동,반포1~3동,잠원동,서초4동의 6개동 십만 가구에 육박하는 아파트들이 마치 한단지 처럼 밀집되어있다.
다음은 집값을 크게 견인 할 수 있는 주택의 품질,안전및 주거환경과 관련하여,그리고 리모델링,대수선시장으로 변할 수 밖에 없는 장래 우리나라 주택건설시장의 방향과 관련하여 시범케이스 소지역에 관한 이바구가 이어질 것이다.
오늘은 부산 부동산 시장이 더 빨리,더 오래 회복,활성화 될 수 있는 주요 이유중 하나인,부산 부동산 시장에 대한 얼치기 비관론자들의 주요 논거중 하나인,중기적 부산 공급,입주물량 폭탄,미분양물량 급증 주장에 대해 간략하게 살펴본다.
각종 언론,전문가,시민등 어리버리한 그 년놈들의 주장들이 정확한 것일까?
그리고 상기한 서울 못지않은,도시및 주거환경의 획기적 개선과 관계된 부산,특히 부산 도심의 주택재정비사업 활성화에 대해서도 간략하게 살펴본다.
모든 사물은 수많은 긍정적 변수와 부정적 변수를 포괄하고 있다.
서울에 비해 부산은 소득,자산등 주택수요층들이 빈약하고 인구대비 서울에 비해 상대적으로 훨 더 많은 공급물량탓.문재인 정권의 조세,금융등에서 역대급 8.2대책등 각종 부동산 억제책,기타 자잘한 남구 입주물량 선반영등으로 작금의 부산 부동산 시장은 서울에 비해 휘청대고 있는듯 하다.
집값,전월세값 동반상승은 유주택자의 기쁨이고 무주택자의 눈물이다.
집값,전월세값 정체 혹은 동반 하락은 그 반대가 될 것이다.
만약,문재인 정부여당이 각종 부동산 대책을 내어놓지 않았다면 폭라기,비관론자들이 거품을 물고있는,중기적 아파트 공급과잉의 현실화 하나만으로도 부산시 부동산 시장은 중장기적인 침체를 면할 수 없었을 것이다.
매에는 장사가 없기에,부산 부동산 시장의 활황이 계속 되었다면 2018년~2020년.그 넘어서 까지 300가구 이상의 아파트만 해도 한해 4~5만 가구가 공급 되었을 것이고 부산 부동산 시장은 집값,전세값의 중기적인 동반하락과 역전세난으로 무주택자들의 기쁨이자 다주택자들의 눈물은 중기적으로 계속 되었을 것이다.
폭등이들은 문재인 정권의 각종 부동산 대책들에 대해 분노,증오할 이유가 없단 말이다.
집값,지역에 따라,그리고 아파트,단독,빌라,오피스텔등 집의 형태나 사용용도에 따라 주택에 대한 수요층은 달리한다.
그럼,부산 주택 시장을 주도,선도하는 수요계층들은 어떤 유형의 주택,어떤 지역,얼마의 집값일까?
주택시장에서 수요분석은 물론 공급분석에 있어서도 이는 필수 고려 사항중 하나다.
힌트다.
정관,양산.명지 주택시장이 해운대 주택시장에,
단독,다가구,다세대,오피스텔,임대아파트,기숙사등의 주택시장이 아파트 시장에,
1~2억대의 주택 시장이 4~6억대 주택시장에,
영향을 미칠수 있을까 있다면 어느정도의 영향일까?
해가 갈수록 각종 통계자료가 보다 정확해 져 가고 있고,최근의 주택 공급물량이나 미분양 물량에 관한 각종 통계는 들쑥날쑥하나 2~300가구 미만은 물론 수십가구 아파트,심지어 임대아파트,오피스텔등의 물량도 포함시키는 자료들도 많더라.
그럼,부산 주택시장을 주도,선도하는 지역,가격대의 공급 물량은,주로 2018~2020년까지,그 이후는 한 해 얼마쯤일까?
힌트 하나 더,
과거의 부산 주택공급과 미분양물량에 관한 통계자료는 해운대신도시,엘지메트로시티등 최소 수백가구 이상의 아파트들이었다.
그것도 이주수요,재입주 물량을 감안 해야 할 재건축,재개발등 각종 재정비사업이 아닌,맨땅에 헤딩하는식의 공급물량이 주류였다.
1990년대 중 후반기의 해운대 신도시등 부산시 아파트 공급물량은 대충 년 평균 6만,월 평균 5천여가구.
200년 전후~2006년 전후에는 메트로시티등 년 2만~4만여 가구,월 2400~5000여 가구였다.
이는 서울,경기지방의 주택시장이 2차에 걸쳐 버블을 형성할 만큼 폭등할 때 부산 주택시장이 잠잠했던 주요 이중들 중 하나였다.
부산 주택시장의 1차 상승기였던 2009~2011년을 전후로한 2007년~2012년간의 아파트공급물량은 대략 년 8천에서 1만 9천여 가구,월 700~2300여 가구였다.
부산 부동산 시장의 2차 상승기였던 2014년 하반기 부터 2017년 상반기를 전후로 한 2013년~2020년 부산시 아파트의 연평균 공급물량은 얼마?
이전의 통계자료와 달리 수십가구의 소형 아파트,오피스텔을 포함한 자료,뺀 자료등 들쑥날쑥한 자료들이지만,1만 5천여 가구였던 2016년을 제외하고 대략 한해 2만에서 2만5천,심지어 2만 8천까지 다양 하더라.
이전의 자료 아닌 현재의 통계자료에 의하더라도 한해 2만 내지 2만 5천의 입주물량은 공급폭탄인 걸까?
결론,6개월 혹은 1년,어쩌면 2년은 더 흔들릴 수는 있어도,시범케이스 지방인 부산 부동산은 꽉 쥐고 있기만 해도 1~5년 후에는 크게 웃을날은 오게 되어있다.
특히 시범케이스 소지역에서는 더더욱.
이하,그 이유중 일부에 대한 추가 힌트 나가신다.
나홀로,소형 아파트,외곽지역을 제외한,부산 핵심지역 아파트의 중기적 순공급물량은 총합은?
선발대격인 대연 레전드,대연 푸르지오,대연 자이,대연 SK,용호동 W 입주완료 후,본진격인 대연3,4,8구역,감만 1,우암 1,2,문현 3,대연마루,용호동 재개발과 대연비치,오양양지,대연 반도등 재건축 아파트등 4~500가구 이상의 신규아파트 삼만여 가구가 입주할 때까지 올해 하반기 혹은 내년 이후의 남구 입주물량 공백기간은 몇 년?
부산에서는 전에 없던,마치 서울 강남의 재건축단지의 상대적으로 강한 이주효과와 강북의 상대적으로 약한 이주효과가 결합된 형국인데...그것도 부족하여 다년간 입주공백상태가 계속 될 것인데...
상기한 대연동 이주수요물량에 더하여 인근 남천동의 삼익비치,삼익타워재건축과 남천 2구역 재개발등등까지 그 철거 이주 수요물량이 중기적으로 입주공백 상태하에 놓여 질 남구및 남구 인근의 집값,전월세값에 끼칠수 있는 영향력은 태풍,아니면 미풍?
현재,부산시의 주택 재개발 사업은 도시환경정비사업을 포함하여 사업시행인가 단계가 대략 20여개,관리처분은 대략 25개,착공은 대략 23개,완료는 대략 26개 단지로 총 132개 단지다.
부산시 고가주택에 관한 수요층이 아직은 두텁지 않아 부산시의 재건축사업은 지지부진하여 총 90여개의 단지중 미추진 단계가 그 절반을 넘고 사업시행인가,관리처분,착공을 다 포함해도 열개 남짓에 불과할 뿐이다.
뉴타운,재정비촉진지구는 더욱 더 지지부진한 상태다.
충무,괴정,영도,금사지구는 거의 대다수가 해제 혹은 대폭 축소된 상태고,시민공원 주변 촉진지구의 몇개 단지들만 십여년 전후에나 입주가 가능할 것 같다.
이하,부산부동산 시장의 회복과 활성화에 일조할 대표적 지역및 대표적 주택재정비 단지들중 일부만 예시해 본다.
이번 예시 지역은 다음에 서술할 시범케이스 소지역인 남구,수영구등 도심 해변가나 대연동과 그 인근지역의 주택재정비 사업들과 다르고,
규모는 적지만 서울의 은평,길음,미아등등의 뉴타운의 형태와 비슷할 것이다.
예컨대,대흥,염리,아현,공덕동에 걸쳐진 35만평의 아현 뉴타운 처럼,준시범케이스 지역을 포함하여 연산,양정,부전,범전,범천,전포,연지,부암,주례동등에 분산 될 부산 도심의 대표적 주택재정비사업들은 신규,고가 아파트 1~3만 가구로 순차 재정비 될 것이다.
서울 강남 3구의 재건축단지와 유사하게,마치 한단지 처럼 밀집 되어있는 것은 더물고 넓게 흩어져 분포하게 될 것이지만,서울 뉴타운에 준하여 부산 도심의 발전및 주거환경을 크게 개선시켜 줄 것이다.
따라서,십여년 후 주택재정비 사업이 완성될 즈음,도시의 발전과 주거환경의 개선의 반사적,부수적 결과로,예시된 지역,단지들의 집값은 그 발전과 개선에 비례하여,부산 집값 상승의 평균치 보다 더 높게 상승하게 될 것이다.
이하,어디에 어떻게 투자하나와 관련하여 부산시민들이 많이 관심을 가지고 있는 부산 도심의 주택재정비사업지들을 예시해 본다.
내가 좋게 보는건 남들도 마찬가지기에 이하에 예시된 단지들은 현재 입주권 프리미엄이 이미 1~2억대로 올라 있는것이 함정이겠지만 말이야.
이하의 예시는 다음에 기술할 시범케이스 소지역인 남천,대연동이 부산시의 도시및 주거발전을 앞에서 이끌면 뒤에서 밀어 줄,
향후 십여년간 부산 도심의 발전과 주거환경 개선을 선도하고 아울러 부산 부동산 시장의 회복과 활성화에도 일조 할,
이미 분양중이거나 향후 1~2년 내 일반 분양이 예정된 부산 내륙면의 주택재정비 사업지들이다.
특히,부산부동산 시장에서의 다크호스이자 준시범케이스 소지역이기도 한 서면,부전역일대의 주택재정비사업지가 가장 유망할 것이다 .
즉,부산의 최대 상권인 서면과 부산의 대표적인 도심 공원과 광장,인근 황령산과 어린이대공원,성지곡수원지등등을 끼고있는,
부산 지하철 1,2호선,일반철도,그리고 울산,경주,포항을 경유할 동해선과 부산마산전철의 종착역이기도 한,
장차 KTX 환승을 위한 복합환승센터 예정지역이기도 하기 때문이다.
따라서 그 시범케이스 소지역과 주변지역도 주목할 필요가 있다.
또한 그 준시범케이스 소지역은 김해신공항과의 고속전철도 가능한 시나리오로 서울 용산과 비슷하면서도 용산이 부럽지 않은 지역으로 부산의 도시및 주거환경의 개선과 부산 부동산시장의 활성화를 선도할 소지역중의 하나이기 때문이다.
연산2(포스코) 1000여 세대 공사진행중
연산3(현대) 17000여 세대 철거중
연산6(롯데) 1200여 세대 공사진행중
양정2(kcc) 1300여 세대 관리처분 대기중
양정1 (자이 ,포스코 ,sk) 2200세대 조합원 분양신청마감 관리처분계획
양정3 (롯데) 900여세대 시공사선정
전포1-1(대림) 1400여세대 이주철거중
전포2-1(아이파크) 2200여세대 공사진행중.
기타,거제역 동원,연산 행복주택등을 더하면 1만 5천여 세대.
십여년 후에는 완공될,부산시민공원과 황령산 일대의 주택재정비사업들은 비록 한단지처럼 밀집되지는 않았으나,상기와 도심뉴타운인 시민공원 촉진구역 1,2-1,2-2,3,4구역 재개발과 서면 삼한 골든뷰,연지 2구역재개발등을 합하면 대략 3만여 가구에 이를 것이다..
나아가,마찬가지로 이미 분양을 하였거나 늦어도 1~2년 내 분양할,부산시민에게 잉끼있는,부산 도심의 대표적 재개발 대단지 몇몇을 추가로 예시한다.
온천4구역 래미안 4400 가구.
온천2구역 래미안 3850 가구.
거제2구역 래미안 4300여 가구.
나아가,자잘한 온천 3구역 재개발,명륜 힐스테이트등등과 입주할 예정이거나 입주가 완료된 거제 1구역 재개발,장전 래미안등등 2만가구가 추가될 것이다.
상기에 예시한것만 모두 합해도,부산시 내륙도심 주택재정비사업의 신규 아파트는 대단지,잉끼있는 것만 신도시급인 총 5만 가구에 이를 것리다.
더 자잘한,인기 없는아파트,단독,상가주택,다세대,다가구,오피스텔,임대아파트,기타등등을 합하면 당해지역에서 늘어나게 될 인구수는?
십여년 후 부산의 도심 주택재정비 사업이 완료되고 이십년 후 도시 개발,발전사업까지 완성되면,
차차 완비될 지하철,트램등 대중교통시설들과 각종 편의시설들을 제외하고,오로지 도시및 주거환경에 국한하여 비교 한다면...
대도시 도심의 신도시급 고급신규아파트단지들이기에 부산의 도심해변 지역 주거시설과 환경은 서울의 그것을 능가하게 될 것이고,부산의 도심내륙의 주거시설,환경 조차 전혀 서울의 그것에 밀릴 이유가 전혀 없게 될 것이다.
부산은 서울에 비해 고급주택에 대한 유효수요층이 극히 빈약하기에 작금의 집값 또한 그러하다.
저렴한 집값의 또 다른 의미는,부산시의 집값이 상전벽해해 지는 도시및 주거환경의 발전과 개선에 비례하여 더 오래,더 많이 오를 여지가 많다는 것이다.
작금의 서울 강남 3구처럼...
비싼 도심의 주거비용을 부담할 능력이 있는 상대적으로 고소득,고자산가들이 대도시 도심 요지에 많이 몰려들게 되면,탐욕스럽지만 소심하고 겁많은 민간자본들이 눈에 불을 켜고 달려들어 가일층 도시및 주거환경을 개선시키게 되어있기 때문이다.
계속 밀려올 거대 민간,공공 자본은 거미줄 도로,철도,지하철,친환경 트램,케이블카,유람선등등의 교통시설 부터 레져,쇼핑등 각종 상업시설은 물론이고 교육,의료시설과 도심 자연공원등등까지 동시다발적으로,혹은 줄줄이 사탕식으로 그 지역을 비약적으로 개발하고 발전시키게 될 것이기 때문이다.
그 부수적,반사적 효과로,부동산교 교도들의 주 관심사인 부산의 집값도 그 도시및 주거환경의 발전,개선과 지역민의 일자리와 소득을 쫄래쫄래 따라 갈 것이란 말이다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 27435 등록일 2018-01-03 20:14
장기를 넘어 초장기적으로,지속가능한 국토균형발전과 국민경제 선순환구조 구축등등에 일조 하기 위한,
기타 국민소득증대와 그 국민소득 증가를 통한 국민의 각종 자산 증가와 각종 빚위험 감소를 위한 수많은 수단중 하나인,
도시내,특히 낙후되고 소외된 도시내의 각종 산업을 포함하여 도시의 발전과 주거환경 개선에 관한 기본과제는 오늘로서 종료된다.
그 부수적,반사적 결과물로서,수십년 후까지 많이 오르게 될 집값등 실물자산의 증가등의 과실은 청년세대를 포함하여 주로 미래세대를 위한것이고,미래세대가 누릴것임도 재강조 한다.
또한,이번 과제는 사적자치,자유시장경제질서이기에,또 주택관련 조세,준조세를 많이 납부할 것이기에,주택 투기꾼,다주택자들도 용납 못할 건 없지만,주로 가족과 더불어 편안하게 살아 갈 1가구 1주택자를 위한것임도 재강조 한다.
이하는 국민,그리고 정치,지방정부를 포함한 정부의 장기적인 정책방향 제시및 미래 우리나라 건설시장의 방향제시를 겸한,
마지막 결론인,전국 각 지방,각 도시의 발전과 주거환경의 안전과 쾌적성에 관한 글이다.
주거환경의 쾌적성과 안전은 도시발전의 핵심적인 내용중 하나이기도 하지만,
오늘은 주로 주거의 안전과 쾌적성에 대해서만 몇몇 사례를 들어 간단히 이바구 한다.
덤으로,소시민들의 실물투자 방법과 관련하여,그 부수,반사적 결과로서 집값이 많이 오를 수 있는 조건의 예시도 되겠지?
주거환경의 안전성과 주거환경의 쾌적성에 대해 먼저 원론적으로 언급하고,그 다음은 몇몇 구체적 사례들을 예시 해 본다.
이것 또한 시민 개개인의 정의감,도의심,법치주의,자연및 사회적 연대감,환경보호의식등등 부터 자기절제,타인배려등등까지의 소프트파워가 가장 중요 하겠지만...
아직은 소프트파워에서 갈길이 먼 우리나라 이기에,오늘은 주로 하드파워에 대해서만 이바구 한다.
주거 안전성의 기본은 어린이,여성,노약자들이 주거지 주변을 밤에도 편안하게 산책할 수 있고,강력한 지진,태풍,해일등등은 물론 다년간 성층권을 뒤덮을 정도의 백두산 화산급 이상의 천재지변에도 견고한,안전할 수 있는 주거시설이다.
또한 거주지 주변의 전기,수도가 장기간 끊어져도 누구나 장기 생존이 가능할 정도의 주택이다.
그 구체적인 예는 모든 주거단지나 주택이 진도 7의 지진에도 무너지지 않을 정도로 지어지거나 보강 되어져야 한다.
또한,해가 갈수록 화석 에너지에 비해 저렴해 지고있는 바이오,태양,바람등을 이용한 항구적인 친환경적인 에너지 설비와 빗물 저장고등등을 의무적으로 모든 주택에 설치하게 해야 할 것이다.
기타,사생활 보호등에 다소 문제의 소지는 있으나 소수의 반사회적 잉간들이라도 그 폐해는 막심하니,
개별주택,혹은 주택단지에 보안을 강화하는것과 보다 많은 CCTV,친환경 가로등등의 시설들을을 주거시설 주변에 설치하거나 경찰,소방서등 공공안전 기관들의 접근 가능성을 높여주는 것도 보다 주거환경의 안전에 기여 할 수 있겠지?
후술할 주거의 쾌적성과도 관련하여,
일반적이지는 않지만,주민전체의 공동부담으로 사적인 보안설비 보충도 주거의 안전에 더욱 기여하게 될 것이다.
예를들어,우리나라 재벌등 세속기준 피라미드 최상층들이 많이 거주하는 성북동,평창동,이태원동 일부 지역들 처럼 사적 보안 요원이나 보안시설들이 더해지면 주거의 안전성은 더욱 높아지게 될 것이다.
다음,주거의 쾌적성은 구체적으로 무엇을 의미하는 것일까?
주거의 쾌적성과 관련하여,공원,녹지등 자연환경에 대해서만 구체적인 사례를 들어 보자.
아주 오래 전,강남이 많이 개발되기 전에 본 형님은 반포,압구정과 과천 사이인서래마을 부근에 잠시 살았던적이 있다.
주거의 쾌적성에 관해,서리풀 공원 일대로,인근의 양재천,말죽거리등과 더불어 좋은 추억을 가지고 있는 지역이지.
지금도 그리 나빠 보이지 않더라.
이 일대의 주거환경은 서초구의 평균 집값이 강남의 그것을 많이 따라 가는데 일조 했겠지?
그 서초구 일대는 뉴욕 센터럴 파크나 영국의 하이드파크 등등의 공원처럼 고품격 공원은 아니지만,아직도 넓은 녹지,공원을 계속 보유하고 있는 동네이기 때문이다.
즉,지하철 2호선 방배역과 7호선 고속터미널 역까지 길게 이어진 서리풀 공원과 몽마르뜨 공원이 있고,
인근 방배동,양재동 일대에도 조금 더 큰 양재천과 말죽거리공원,양재 시민의 숲공원,문화예술공원등이 있기 때문이다.
좀 더 넓게 봐도 더 넓은 반포 일대의 한강변의 녹지 공원들도 있고,
내륙으로,경마공원,넓은 저수지를 포함한 과천 대공원등 더 넓은 녹지와 공원이 있기 때문이다.
경기도 과천의 풍부한 녹지와 공원을 품은 과천의 주거 환경은 세종시로의 행정수도 이전에도 불구하고,과천의 평균 집값을 꿋꿋하게 지지,아니 지지를 넘어 계속 오르게 하는 주요 이유중 하나겠지?
소시민들의 실물투자 방법으로,전국 어느지방,지역이 주거의 안전및 쾌적성의 개선속도와 폭이 빠르고 넓을까만 찿아도,누구나 주택 투자 실패를 회피할 수 있을 것이다.
다음은,원론적으로,세계시민의 눈으로 살펴보자.
뉴욕 센터럴 파크와 그 주변지역 처럼,적지만,미래에 완성 될 용산공원 처럼,아주 적지만 부산시민공원 처럼 땅값이 비싼 도심의 주거시설 주변에 아름드리 나무,잘 정비된 잔디밭,각종 목본,초본등 꽃 대궐,
그리고 서울 한강변 처럼,도심 요지의 주거 지역 인근에 산과 강,바다등 잘 보존된 자연환경과 조망권을 가지고 있으면 누구나 쾌적하다 여길 것이다.
또한 주택이 보다 넓고 잘 정비된 정원과 뜰을 가지고 있다면 모두 쾌적하다 여기겠지?
내가 좋으면 남도 좋은 법이니까.
그러나 세계의 오지,섬에는 넓디 넓은,최고,최상의 자연환경을 가지고 있는데도 왜 모두 주거의 안전,쾌적성이 높다고 여기지 않을까?
주거의 쾌적성과 관련하여,사람이 살아가는 주거환경이기에,대도시 인구 밀집지역에서의 단 한평의 잘 보존된,공공재로서 누구나 접근 가능한 자연환경이 오지에서의 백만평의 그것 보다 중요하다.
따라서 정부,정치권은 인구가 밀집한 지역일 수록,땅값이 비싼 지역일수록 단 한평이라도 공공재인 자연환경을 늘려 나가야 할 것이다.
시범케이스 소지역인 대연동,남천동 사유지와 원래 공유지 였던 공유수면을 매립하여 철저히 사유화 했던 매립지와 비교하여 후술 하겠지만,정부,정치권은 서울시 한강변의 재건축,재개발 단지의 재정비와 관련하여 근시안적이고 외눈박이적인 시각을 버려야 할 것이다.
단 한평의 공공재가 아쉬운 데,
우리나라 최고가의 땅값을 가진 지역인데,제 돈 들여 글로벌 경쟁력을 가진 주거시설 완성으로 조세,준조세를 많이 내겠다는데 말이야.
또 후술할 것이지만,또 장래 우리나라 주택건설시장의 방향과 관련하여,
이제 우리나라 아파트의 대다수는,특히 대지지분이 적은 중층 아파트는 공가,폐가로 방치되거나,고비용 수평증축.혹은 수직정축이냐 아니면 저비용 소수선,대수선이냐의 문제만 남아 있을 뿐,비자발적으로 오십년,백년간 속절없이 늙어갈 수 밖에 없을 것이기 때문이다.
앞으로 백년,이백년으로 늙어 가게 될 도심 요지의 새아파트들이야 말해 무엇하랴?
이번에도 대안이 없어 중앙,지방정권을 연장시켜줄 수 밖에 없겠지만.
주거안전,쾌적성을 포함하여 주택품질의 획기적 개선등등 부터 공공재를 많이 늘릴 수 있었음에도 못늘린 결과등등까지.
문죄인,박원숭이등등의 새끼들은 경제영역중 하나인 한찮은 주택관련 정책에도 책임정치 추궁은 물론이고 백여년간 역사적 책임도 지게 될 것이다.
차후,문재인,박원순등등에 대한 그 책임과 관련하여,
역대 정치,정부와 역대 부산시,해운대구,남구등 무능하고 유해하기 짝이없는 지방정부 해충들이 저질러 놓은 작품들을 예로 들어본다.
원래,공공재였던 공유수면을 매립하여 철저히 사유화 했던 부산 마린시티와 용호동 매립지는 변변한 녹지,공원조차 없는 것은 물론이고,일반인 누구나 접근,이용 가능한 주거지역 외는 물로이고 주거내 공원,녹지시설 조차 그야말로 빈약하기 그지없다.
초고층건물과 좁은 콘크리트 도로만으로 을씨년 스럽기 까지 하다.
또한,천혜의 대도심 해수욕장과 항만을 이용한,지속적으로 국민경제의 성장과 서비스수지에 기여 할,그리고 미래 부산의 청정산업중 하나인 부산 도심의 관광,레져,휴양산업의 기반조차 망쳐 놓았다.
실패한 도시및 주거환경의 개선및 주거의 쾌적성의 사례도 함 살펴보자.
사유지인 압구정 현대,반포,여의도,잠실 주공등의 강남 재건축 단지들과 한강맨션 재건축,한남 재개발등등과 다를 바 없는 사유지인 삼익비치,대연비치등 재건축 사업지와 마린시티등을 비교 해 보자.
마린시티의 아이파크,제니스등등의 주복과 용호동 W주복 등등은 단지들은 공원,녹지,공개공지등의 기부채납은 거의 없다시피 하고,도로등 공유지와 맞물리다 시피 빡시게 지어져 있다.
심지어,엘시티는 그 주변의 도로시설도 시,구비등 공적자본으로 정비할 것을 요구하여 시끄러웠던 적이 있었던 것 같더라.
공유수면 매립전은 물론 매립후에도 공공재의 성격에서 큰 차이가 없는데 말이야.
반면에 사유지인 삼익비치는 조만간 있을 재건축 사업으로 일반 시민을 위한 도로,공원,녹지등 공공용지 수만평을 내어 놓을 예정이다.
수십미터만 걸어가면 찰랑찰랑 파도,해수욕장 모래사장이 접근 가능한,명실상부한 워트프론트 요지의 땅을 포함한 공공용지 말이다.
규모가 훨 적은 대연비치도 수십미터미만 가도 용호만과 남천바다,대연천이 접근 가능한 녹지를 포함하여 공원,도로등 5천여평 내외를 내어 놓을 예정이다.
주거시설 주변에 녹지나 공원이 많을수록 쾌적해 지게 되어있고,녹지,공원은 거의 없고 건물과 사람만 버글댈 수록 그 반대겠지?
하물며 녹지,공원이 되어야 할 땅에 초고층 ,밀집 주거시설이 들어서게 된다면?
주거의 쾌적성과 관련하여,모두 상기한 마린시티와 용호만 매립지들을 비교 해 봐라.
공공에 제공할 대연비치의 땅은 이후 예시할 해운대 마린시티와 중동의 주복 수천가구를 지을 수 있는 부지다.
삼익비치는 삼익타워,코오롱 하늘채등과 접한 법면부 녹지등이 더해진다면 일만여 가구에 가까운 부지겠지?
또한,모두 마린시티등의 황량한 도로와 비교해 보아라.
대연비치는 49호 광장과 부경대 후문 입구까지 백 수십미터를 접하고 있는데,부경대가 대연비치와 접한 도로와 수령 오십년이 된 나무를 포함한 녹지면적만 해도 족히 오천평은 넘을 것이고 대연비치가 내어 놓게 될 녹지,공원들 까지 더하면 거의 일만평이 될 것이다.
이하,최소한의 주거쾌적성 확보를 위하여 단 한평의 시민들이 이용가능한 친수공간을 확보도 아쉬운데 말이야.
대연비치가 재건축으로 공공에 내어놓을 오천평 내외의 땅으로 해운대에서 지을 수 있는 아파트에 대한 예시다.
삼익비치가 내어놓게 될 땅에는?
뒤뜰,정원등이 있는 넓은 주거공간을 선호하는,북미,유럽등 자칭 선진국민들이 선호하는 단독주택이든 우리나라 궁민들이 좋아하는 아파트든 주거의 쾌적성에는 녹지,공원등을 확보할 수 있는 대지면적이 중요한데,각종 주택사업단지,특히 소형 주택단지에 대해 언론이든 SNS,카페류,블로그류등 일반시민이든,각 아파트에 관한 내용들중 대지면적에 관한 내정보들이 거의 없다.
정보의 공공성,투명성도 민주사회에서는 중요한데 말이야.
따라서 모두는 상기한 마린시티자이의 예처럼 세대수와 최고층수로 추론하면 될 것이다.
해운대 마린시티 자이는 대략 1400여평 부지에 최고 49층 258세대.
해운대 중동 롯데캐슬스타는 최고 49층 906세대이기에 대략 3500~4000평정도 될 것 같다.
해운대 우동 센텀 미진이진비아는 최고 34층 184세대.
해운대 중동 경동 리인은 최고 49층에 오피스텔 포함 317 세대다.
시간이 허락하면,추가된 기업에 관한 과제 외에도 전국,특히,대도시 도심의 요지를 제외한 중층재건축 사업은 거의 불가능에 가깝고,수평,수직증축조차 어렵기에,
삼익비치,삼익타워,대연비치의 사례를 들어,급변할 미래 우리나라 건설시장의 방향에 대해 언급 할 수도 있을 것이다.
마지막으로,부산 도심 해변의 시민 친수공간 확보및 그 활용방안에 대해 간단히 첨언 해 본다.
늦었지만,부산시민,여행객들이 누려야 할 도심 해변의 핵심 요지는 그들에게 다시 되돌려 주어야 할 것이다.
마린시티,용호만의 콘크리트 도로는 지하화 하고 상부 지상면적은 공원,녹지,시민들의 친수공간,놀이공간,푸드트럭등 시민들의 창업공간등으로 되돌려 주어야 할 것이다.
특히,남천동과 대연동,용호동이 접하는 49호 광장 주변은 지하화만 아니라 공중에도 다층적,입체적,입체적 개발로 상부 녹지 보강,일출과 광안대교,마린시티등 해운대의 출사지,스카이워크등으로 부산 도심해변의 관광,레져산업에도 기여케 해야 할 것이다.
나아가,장래 건설될 관광열차,용호만 선박들을 통해 들어오는 전국의 특산물 시장까지 만들어 낙휴된 전국 지방의 발전에도 키여케 해야 할 것이다.
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 26053 등록일 2018-01-03 05:32
결론중 하나이자 시범케이스 소지역중 하나인 북항등 원도심과 남구,남천동,대연동일대의 부동산 시장을 언급하기전에 먼저,
일본의 다마신도시,도쿄도 중심 자치구의 소멸,이탈리아의 50%에 육박하는 청년 실업난등등에 대한 구체적 사례를 들어가며 장래 우리나라도 저출산과 고령화,인구,생산가능인구 감소등등의 사유로 우리나라의 부동산을 포함한 우리나라 국민경제의 장기침체 불가피성을 주장하고 있는 비관론자,폭라기들의 주장들에 대해,간단히,원론적으로 살펴본다.
폭라기와 비관론자들의 주요 논거들은 다수가 사실에 가깝고 그 주장의 현실화 가능성 또한 부정할 수 없기 때문이다.
그러나,비관론자들이 예시한 두 나라를 반면교사로 삼고 또 상기한 문제들에 대한 창의적인 해결방안들을 마련하고 실천 한다면 우리나라의 국민경제는 장기적으로도 건강하고 안정적으로 성장,발전시켜 나갈 수 있을 것이다.
국민의 경제하려는 의지로,정부,기업을 회초리 쳐 가며,비관론자들이 언급 하지 않았던,마찬가지로 일본에 앞서 저출산,고령화를 겪었던 독일보다 우리나라는 더욱 지속가능하고 건강한 국민경제의 성장과 안정을 이룰 수 있단 말이다.
모두 1970,80년대 부터 저출산 고령화가 시작,심화 되었던 독일의 경제,자잘한 주택등 부동시장까지 주의깊게 살펴 보도록.
우리나라는 어떻게 해야 독일보다 더 잘 해결해 나갈수 있을까?
이하,몇몇만 간단히 언급 해 본다.
핵심은 국민,특히 청년,여성,노령자를 위한 양질의 일자리와 국민소득 증대다.
첫째,남북간의 시너지 효과 극대화와 지정학적 잇점을 살려 글로벌 자금의 핵심 투자처가 되어야 할 통일대한민국은 마치 30년 전의 중국처럼 장기적으로 북한지역의 초고도성장과 남한지역의 장기적인 고도성장을 이룰 수도 있을 것이다.
특히,청년,여성,고령자를 위한 양질의 일자리 부족이 문제지.
백세 시대인 오늘날은 70대80대는 물론 90대들도 일자리만 있다면 스스로,혹은 타인을 부양할 의사와 능력이 있는 시대다.
따라서 평균수명 60세,70세 내외 시절의 낡은 경제이론인 생산가능인구 개념은 사실상 폐기된지 이미 오래된 이론일 뿐이다.
둘째,경제 삼주체중 정부의 기본 밥값인,독일처럼 노사정 대타협,상시적 구조조정과 구조개혁등등은 물론 시베리아 철도,북극항로등 미래세대의 지속가능한 먹거리 확보등등까지.
초발심,기업가정신으로 재무장 해서 글로벌 가격,비가격 경쟁력확보및 초일류기업으로 거듭 나야만 하는 우리나라 기업들의 기본 밥값인 투자,그것도 국내 투자 활성화등등.
차후 기업에 대한 과제수행에서 재언급 하겠지만.반도체등 일부를 제외하고 전산업에서 중국에 따라 잡힌 우리 기업들은 재도약,심지어 살아남기 위해서라도 죽을똥 살똥 노력해야 할 것이다.
4차,신산업은 물론이고,많은 일자리를 창출하게 될 관광,레져,의료등 창의적,첨단 서비스업등 3차산업도 당연하고,첨단 산업에 비해 상대적으로 고용창출력이 높은 전통 제조업,2차 산업도 포기할 수 없다.
세째,기타 자잘한,
비관론자들이 언급,강조했고 대다수가 원인과 해법을 알고있는 일본,이태리의 실패한 반면교사 사례들.
정부의 기본밦갑과 관련하여,
국내외 비자금,개인금고속된등 검은 돈이든,흰 돈이든 돈과 사람은 고여있으면 고인 물처럼 썩게 되어있다.
따라서,보다 많은 돈을 보다 많이 돌게해야 국민경제는 건강하게 성장할 수 있다.
사람도 마찬가지다.
집안에만 처박혀 사는 국민 5천만명 보다 매일 활동하는 이민,영주권자,장기체류자를 포함하여 인구 5백만명이 더 국민경제에 기여하게 될 것이다.
정부,정치권은 미래를 위해,또 인종 다양성에 대한 국민감정을 고려하여,소외,낙후된 지방에,자산과 소득이 높은 외국인 부터 받아들이는등 이민,영주권 제도도 지금부터 보다 잘 정비해 놓아야 할것이다.
따라서,우리 시민 개개인은 우리나라 경제 미래에 비관적으로만 보아선 안될 것이다.
마래는 알 수 없지만,
수십년 후,일인당 국민소득에서 미국을 능가할 정도로 강한,우리나라 하드파워 강국의 목표는 충분히 달성 가능 한 목표다.
우리나라 각 지역,각지방의 세계 최고로 안전하고 쾌적한 도시및 주거환경에 대한 목표도 마찬가지다.
그 목표들의 반사적,부수적 효과인 십년 내 평균집값 두배,이십년 후 서너배 상승도 마찬가지다.
단,이기적인 인간의 심리가 작용하는 시장원리로 인해,
산만디 낡은,저가의 아파트까지 모두 올랐던 부산 부동산 시장의 1차 상승기에 비해,2차 상승기는 도심 요지의 중가,고가의 집값만 주로 올라 양극화가 심화 되었던 사례에 비추어,2020년을 전후로 한 3차 상승기,2020년대 후반기로 예상되는 4차 상승기에는 해가 갈수록 지역별,물건별 양극화,차별화는 더욱 심화될 것 같다.
해운대,동래구 집값,우동,남천동등 부산 자치구,자치동에 대한 집값 최고가 논란은 이번의 과제인 시범케이스 소지역의 부동산 시장과도 관련이 있으니 선결적으로 정리해 본다.
결론적으로,마포 연남동 처럼 폐선부지 활용,요트장,운촌항 재개발등등 부터 해운대 엘시티와 우동3구역재개발과 그사이의 자잘한 개발등 해운대 중동등등까지의 도시및 주거환경은 계속 개발중인것도 사실이지만,
해운대는 부산의 다른 자치구에 비해서는 개발이 거의 완료된 상태다.
개발이 완료 되었다는건 쾌적한 주거환경이 보다 완비되었음을 의미하고 나아가,지하철 2,4호선에다 동해선,세계최대의 백화점인 신세계등 편의시설,영화,첨단산업,인근 동부산 관광개발사업등등까지 해운대는 나날이 더 좋아지고 있다.
따라서,해운대 부동산 시장은 장기 상승탄력성은 별론으로 하고 장기적으로도 나쁘지 않을 것이다.
온천동외 몇년 전까지 누구도 관심을 두고있지 않던 지역인 사직동,명륜동,심지어 복산동,그리고 인근의 다른 자치구인 금정구 장전동등등의 부동산 까지 자주 언급되고 있는 동래구도 해운대구와 다르지 않다.
몇 년 전부터 다년간 일만여 가구의 주택 재개발 사업이 분산,순차적으로 완료되었거나 완료될 예정이니,또 장래 동래구의 주력인 온천동 재개발등 1만여 가구가 재개발 될 예정으로 동래구의 도시및 주거환경이 비약적으로 발전할 예정이니...
나아가,백화점등 편의시설이나 지하철 1호선,3호선,4호선에다 동해선까지 교통시설까지 잘 구비된 전통적 부산의 주거지역이니...
동래구의 부동산 시장도 장기적으로 나쁘지 않을 것이다.
도시,주거환경의 개선의 속도와 양에 비례하여 동래구의 부동산 시장은 해운대구에 비해 다소 더 탄력적일것 같다.
따라서,서울의 부동산 시장에 비해 도토리 키재기격인 부산집값의 최고 자치구,자치동 쌈박질은 의미가 없다.
더우기,주민,주택수가 상대적으로 적은 남천동,명륜동,초량동등의 평균 집값은 꼴랑 수천가구의 신규 아파트 입주많으로도 급반등 할 수 있기 때문이다.
예컨대,주민수,주택수가 적기에,남천동은 십여년 혹은 십수년 후 삼익비치,삼익타워,삼익빌라등은 물론 인근의 뉴비치,기타 자잘한 협진태양,반도보라,우성보라등의 재건축과 남천 2구역,어쩌면 남천 1구역재개발까지 일만여 신규 고급 아파트가 입주하게 되면 남천동의 평균집값은 서울 평균,아니,강남 11구나 어쩌면 강남 3구의 평균집값을 넘어서게 될 지도 모른다.
다시 한번 더 재강조 하지만,국토균형발전상 전국 지방,지역의 인구증가 일자리,소득이 가장 중요하고,그 다음은 도시및 주거환경의 개선이며 집값은 그 부수적,반사적 결과물일 뿐이다.
오늘의 결론인,인구,일자리,소득이 가장 많이 증가하고 도시및 주거환경이 가장 비약적으로 발전할 수 있는 소지역은 어디일까?
부수,반사적 효과로 집값이 가장 많이 올라갈 수 있는 지역 말이다.
그 지역은 상기한 해운대구,동래구에 비해 요즘 한물간 백화점등의 편의시설 조차 하나도 없고,교통시설도 지하철 조차 없거나 하나뿐인,
30여년간 대표적 달동네급으로 계속 낙후 되어왔기에 시범케이스 지역이 될 수 밖에 없었던 지역이다.
그 지역은 시범케이스 소지역인 북항재개발과 남천,대연동의 중점개발및 그 동심원적인 파급효과를 노린 영도,송도를 포함하여 중구,동구,남구,서구중 일부를 포함한 부산의 원도심 지역이다.
부산 원도심 지역은 워낙 오랫동안 낙후되어 왔기에 시범케이스 소지역 개발의 동심원적인 파급효과도 미약하고 오래 걸릴 것 같다.
따라서 오늘의 과제수행은 북항재개발과 남천,대연동 사이의 낀 지역들인,상대적으로 동심원적 파급효과의 약발이 잘 받는 남구에 대해서만 언급한다.
지역민의 인구,일자리,소득증가및 도시,주거환경의 개선과 관련하여.
어제 언급했던,십년 후면 재정비 될 남구의 선발대와 본진격인 중,대단지 아파트 신도시급 3만여가구 외,
예를들어,사업진행이 멈춰 있거나 지지부진한 문현1 도시환경정비구역이나 문현 한양,삼익등의 재건축,문현 4,5구역등의 재개발과 십수개에 이르는 문현 주거환경개선지구,각종 지역주택조합등등도 십년,늦어도 이십년 후면 개발이 완료될 것이다.
남구의 각 동들도 문현동의 사례 처럼 되겠지?
그리되면,각종 주택재정비사업이 아닌 일반 주택사업지를 포함하여 남구는 십년,이십년 후에 아파트만 해도 수만 가구가 더 추가 될 수 있을 것이다.
나아가 아파트 아닌,단독,상가주택,다가구,다세대,오피스텔,상가주택,임대주택,기숙사들도 십년,이십년간 계속 늘어나게 될 것이다.
이십년간 늘어나게 될 남구의 주택수는 부산의 외곽 신도시를 제외한 부산 도심의 각종 주택재정비 사업 주택수 총량과 비슷해 질 것이다.
남구의 인구는 이에 상응하여 이십년 후까지 최소 소도시의 인구인 20만에서 최대 중도시의 인구인 30만명은 늘려갈 수 있을것 같다.
남구의 일자리 또한 창의적으로 계속 늘릴 수 있는 감만,우암부두등 북항재개발 2,3단계,문현금융단지등등과 자잘한 용호만 재개발,오륙도 시사이드,부산 외대등등까지 남구민,부산시,남구를 포함한 중앙및 지방정부의 창의적 노력 여하에 따라 더욱 늘려갈 수 있겠지.
지역민의 소득증가 또한 지역의 발전과 양질의 일자리 증가에 비례하게 될 거시고...
교통대란 해소및 해양 관광,레져,휴양,문화등의 서비스 산업의 발전을 위하여 국비,국책사업이 되어야 할 국가기간산업인 항만,즉 북항과 용호만을 중심중심으로 최첨단,친환경적인 해양 관광 철도가 건설되어져야 할 것이다.
이를 중 중심으로,국비,시비,구비,혹은 민간자본으로 용호만 인근의 광안리,해운대,송정,일광까지 연결 된 도심해변 관광열차 지선,
또한 북항에서 영도,송도,다대포,낙동강을 거쳐 양산까지 연결된 도심 해변,수변 관광열차 지선들은 국민경제,서비스수지및 부산의 일자리의 지속가능한 성장에 일조 하게 될 것이다.
나아가 용호만과 북항,광안리,황령산,해운대등을 연결시킬 해상케이블 카,크루저,요트,유람선등은 도심해변관광열차와 함께 시너지 효과를 발휘하여 국민경제,서비스수지,부산시민들의 먹거리 확보에 더욱 기여 할 청정산업이 될 수 있을 것이다.
선발대격인,대연동의 입주물량 꼴랑 8천여 가구만으로도 교통대란 우려등 아우성 일 것이기에 최첨단,친환경적인 트램,경전철등 남구의 거미줄 대중교통 구비도 반드시 이루어 져야 한다.
공적 예산이 부족하면 남구의 인구밀집지역,중심지역에서의 친환경,저비용 트램등의 사업은 수익성이 확보될 것이기에 민간자본을 통해서도 무방 하겠고 외곽지역에만 공적 자금을 투입해도 되겠지?
국토균형발전은 커녕,서울 강남3구의 거미줄 도로,지하철등 교통시설들에 비해 변변한 대중교통시설은 하나도 없는 부산의 도심해변이다.
이십년 후 강남3구의 인구수를 능가하게 될 도심해변지역인데 말이야.
이십년 후 차기,차차기등 중앙,지방정부 새끼들은 무조건 까라카모 까야 되는기야.
남구의 용호만,이기대,오륙도,신선대,북항 2,3단게일대의 해변은 물론이고,인근의 북항인근및 민락,광안리,남천 일대까지...
나아가 그 넘어 해운대,송정,영도,송도,다대포까지..
각종 최고급 호텔과 쇼핑,문화등을 위한 최첨단복합시설,호화 요트,크루즈등 해양 스포츠,레저 시설들까지 우후죽순처럼 생겨나 부산의 해양 관광,레져,휴양산업은 동북아,태평양의 중심이 될 것이고 되어야 한다.
기타등등 본 형님세대는 죽고 없어지겠지만,미래세대를 위해,소멸가능성등등부터 잠재성장지수까지 최꼴지인 부산은 수십 년 후 도시및 주거환경에서 홍콩,싱가포르는 물론 도쿄,뉴욕보다 경쟁력을 갖춘 도시로 발전시켜 나가야 한다는 말이다.
볼거리,놀거리,먹거리 부족으로 매년 천문학적인 여행수지 적자를 기록하는 우리나라에서는 더더욱.
그 부수적,반사적 효과로서 부산시,그 중에서 수십년 후 남구의 집값은 낙후된 지방의 중층재건축사업,미래의 주택건설시장의 방향등등과 관련하여 다음에 언급 할 시범케이스 소지역인 인근 남천동의 수영구와 더불어 가장,수십년간 계속하여 탄력적이 될 것이다.
보다 구체적으로,십여년 후의 남구 집값은 서울의 평균집값,이십년 후에는 서울 강남의 11개구 평균 집값과 비슷해 질 것이다.
시범케이스 소지역인 남천동.대연동에서 영구조망,워트프론트를 가진 집값은 십여년 후 강남 11개구,이십년 후에는 강남3구집값과 비슷하거나 넘을수도 있겠지?
그래봤자 뉴욕,도쿄는 고사하고 홍콩집값의 절반에도미치지 못하겠지만 말이야.
몬난이이기에 시범케이스가 된 부산이기에 낙후된 전국의 각 지방들도 지역주민과 지방정부가 똘똘뭉쳐 부산 보다 더 발전시켜 나가야 할 것이다.
2018.01.18. 다음 아고라 경제 토론방.
댓글들의 주장들인 '씨바 서울 집값 비싸다고 욕하지 마라 내가 사는 서울 강남의 금천구 아빠또값은 인근 서초구는 고사하고 경기도 과천 아빠또값의 반에 반값이다'
'오래지 않아 용산 재개발과 용산공원등이 완성되면 남향으로 전형적인 배산임수 지역인 용산구등 강북의 한강변 집값이 강남구를 능가할 것이여......한남 더힐 분양가 바바 강남 보다 더 비싸지?'
'오래전에 재개발 지분 가격이 평당 1억을 넘었던 한남 뉴타운은 말할것도 업고 요즘은 성수동 전략정비구역 내 재개발 지분 가격도 평당 1억이 넘었당께로'
'소형단지인 글로리아 포레 집값이 강남을 추월 하려는 것으로 미루어 짐작컨대 이제 부터는 강남이 아닌 강북 시대다 '등등의 주장 부터 간단히 살펴 볼까요?
십년,이십년 후일수도 있지만,용산 공원을 포함하여 모든 용산 개발이 완료되고 한강변 이촌동,한남동,성수동등의 재개발,재건축 사업이 완료되면 댓글들의 주장은 현실화 될 수 있겠지요.
비록 바다는 없지만,댓글 주장의 한강변 강북은 일본 왕궁보다 더 유서깊은 궁궐들등등 부터 63만평의 우에노 공원 보다 더 넓고,더 문화시설들이 많은 세련된 녹지,공원등등까지 도쿄 보다 더 나은 주거환경을 가질수도 있을 테니까.
바다가 없는 대신에 한강이 있으니까.
장래,서울의 도시및 주거환경은 도쿄,런던,뉴욕등 글로벌 대도시에 조금도 밀리지 않을 정도로 발전 시켜 나가야 하니고 이는 정치,지방정부를 포함한 정부의 기본책무중 하나 이니까.
어쩌면..
압구정,반포,잠원등 한강변 주택재정비 단지 혹은 여의도나 송파 주택재정비 단지들과 함께,누가누가 지금의 백약이 무효인듯 한 강남주택시장의 수요 분산을 할 수 있을까와 매년 재산세,종부세를 많이 납부 하는가를 경쟁할 수 있는 그 날이 오면..
돼지 살찌워 잡아먹을 시기가 오면..
서울에서도 낙후된 금천구는 도시내적 균형발전이 절실한 대표적인 자치구들중 하나 일 것입니다.
서울 강남의 거미줄 지하철,크고 작은 도로망,반포,잠원 한강공원등 한강변 공원을 포함한,많고 세련 된 강남의 각종 공원과 녹지,문화시설들은 세속,경제기준 상위층들만이 아니라 중산층들이 선호하는 주거 환경의 기본 조건들 중 하나 일 것입니다.
그 기본 조건들 성피의 반사,부수적 효과로 집값을 넉넉히 올릴 수 있는,그러나 금천구에는 없거나 빈약한..
도시내적 균형 발전은 정부,서울시,금천구와 금천구민의 과제중 하나겠지요.
그리고 서울시 각 자치구의 평균집값,국민의 금융자산등등에 관한 본글 내용은 다소 오류가 있는 듯 하네요.
도시내의 지역균형발전과 관련하여,그리고 1억~10억~100억짜리 집값의 유효수요층이 다르기에,각 지방,각 지역의 주택들에 대한 유효수요층을 보다 정확하게 분석하기 위한 하나의 참고자료로서 우리나라 국민의 금융자산에 대해서도 간략히 언급 해 봅니다.
마지막으로,국민의 자산 늘리기,빚위험 감소의 중간 목표와 관련하여 본글 내용을 보충 해 봅니다.
먼저,서울시 집값 평균에 대해.
2018년 1월,들쑥날쑥한 각종 통계자료지만,그 통계자료들의 평균치로 살펴보니..
서울시 아파트의 평균 가격대는 대략 평당 2200~2300만원쯤 되는것 같네요.
서울 아파트 평균 가격을 보다 세분하여,
2018년 1월 현재,강남 3구,송파구,서초구,강남구 아파트의 평균 가격은 얼추 평당 3000~4000만원쯤 되는것 같고..
강북의 노원구,도봉구,강북구 아파트 평균 가격대는 부산 해운대 우동이나 수영구 남천동 아파트의 평균값고 비슷한,대략 평당 1000~1500만원쯤 되는것 같습니다.
강남에 소재 하는 관악구도 강북 3구중 하나인 노원구와 별반 다르지 않은것 같고..
심지어 관악구 인근의 금천구 아파트 평균가격은 댓글에서의 투덜거리는 내용과 별반 다르지 않은것 같습니다.
즉,평당 900~1000만원대로 인근의 경기도 과천시는 물론 경기도 안양시나 광명시 아파트 평균가격에도 한참 미치지 못하는것 같습니다.
심지어 부산 전체의 아파트 평균값과도 비슷한 것 같습니다.
우리나라 국민의 각종 자산 두배,네배 늘리기와 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기의 중간목표와 관련하여..
우리나라는 자본주의,사회적 시장경제질서이기에..
각종 자산 늘리기에 비해 더욱 중요 하지만 더욱 어려운 각종 빚 위험줄이기에 대한 과제는 앞으로도 더욱 구체적이고 세부적으로 계속 수행될 것이지만,오늘은 우리나라의 금융자산에 대해서만 간략하게 살펴 봅니다.
한국은행의 통계자료에 따른다면,2017년 3분기 기준 가계 및 비영리단체의 금융자산 총액은 가계부채 총액의 두배가 넘는 3577조552억원 입니다.
동일한 2017년 3분기 기준에따른다면 가계부채 총액은 1419조원입니다.
각종 양극화의 심화,확대로 인해 우리나라 가계의 금융자산 증가 속도는 가계부채 증가 속도 보다 더 가파른 듯 합니다.
노무현 정권말에 가계부채 총액 600조를 걱정하며 책임정치를 추궁했었는데..
사대수구개독정권은 9년만에 우리나라 가계부채 총액을 600조의 두배를 훌쩍 넘는 1400로 늘려 놨습니다.
30년 전에 100조 남짓에 불과했고 불과 5~6년 전만 해도 2500조 내외였던 가계와 비영리단체의 금융자산은 빠르면 올해,늦어도 2020년이면 400조를 넘길것으로 보여질 정도로 금융자산의 증가 속도가 빠릅니다.
퇴직연금등 각종 연금과 각종 보험금등 미국민의 금융자산 축적이 일천하던 수십년 전..
우리나라 국민의 각종 펀드,각종 연금,각종 보험금등 금융자산은 하루가 다르게 빠르게 늘어나고 있고..
현재 6000조 내외에 머물고 있는 가계등의 실물자산도 여태,그리고 앞으로 계속 될 중간목표에 관한 기본 과제 정도만 실현 되어도 금융자산에 준하여 증가할 수 있을 것입니다.
또다른 댓글들인 '담보대출까지 얻어 좌천범일지구 재개발에 투자 했는데 많이 불안합니다'
'일광,명지신도시 투자는 괜찮을까요? 특히 입주물량이 바닥을 보이고 있는 양산신도시 아파트 전망이 궁금 합니다 '
'남구의 입주물량이 원도심 주택시장에 영향을 미칠 수 있을까요?'
'영도구에 언제쯤 지하철이 들어올 수 있을까요?'
'마린시티 자이는 부산 최고의 아파트다.'
'해운대 우동의 시대는 가고 이제는 해운대 백사장과 엘시티,구 해운대역 공원화,중동 롯데캐슬스타,동원비스트,우동 3구역 재개발등등 해운대 중동의 시대다'
'부산 주택시장의 대세는 십년만 지나도 노후화 될 해운대 아파트가 아닌 부신시민공원과 우리나라 최대의 도심 광장을 끼고있는 촉진 3구역등 서면,부전이 대세다'등등의 댓글들 주장과 관련하여..
댓글들의 주장은 나름 일리도 있고..모두가 간절히 원하면 원하는 대로 이루어 지겠지요?
먼저 해운대.
녹지,공원등 몇 몇의 요소만 제외하면 현재 해운대의 마린시티,센텀시티와 가까운 장래의 중동 주거지역은 서울 강남,아니 세계 어느 대도시에 비해서도 경쟁력을 가질 수 있을 것입니다.
적어도 외관에서는..
부산 외곽의 각종 신도시들의 부동산 시장은 수요예측이 쉽지 않아 어렵지만..
대략 서울 외곽의 신도시들인 분당,일산등의 사례와 비슷하지 않겠어요?
즉,전국 부동산 시장과 마찬가지로,공원,녹지,교육,문화,쇼핑시설등은 특별히 다를바 없을 것이고,도심 외곽에 위치 하고 있기에 도심접근성,지하철등 대중 교통시설설 구비 여부가 더욱 중요 하겠지요?
원론적인 견해로,부산 도심 외곽의 신도시들은 신도시 완성과 입주 완료 후 적어도 중기적으로 집값은 탄력을 강화 해 나갈 것 같습니다.
남구의 과잉 입주물량이 인접 자치구에 미치는 영향은 글쎄요 입니다.
몇 달 후,늦어도 올해 가을 무렵이면 스스로 실증 해 주겠지요.
개인적 견해로,남구의 과잉 입주물량의 후유증은 중기적 입주물량공백,재개발,재건축 이주수요등등으로 인해 그리 깊지 않고 오래 지속되지 않을것 같습니다.
장기적으로는 김해신공항,부산신항과 각종 산업단지및 신설될 트램 혹은 경전철등과 더불어 개발,발전이 가속화 될 명지,에코델타,국제등 서부산 신도시와 동부산 관광단지,동해선,바다,해수욕장 인접의 일광등 동부산 신도시는 밝게 전망하고 있습니다.
지하철등 대중교통,바다 근접성 미비,산업단지 부족등으로 인해,아직까지 정관신도시는 힘을 제대로 써 보지 못하고 있지만..
중단기적으로는 양산신도시가 가장 빨리 회복할것 같습니다.
양산신도시 자체가 거의 완성단계에 있고,부산 지하철 1,2호선 연장에다 인근 가산,대동 산업단지등등의 일자리,무엇 보다도 올해 하반기 이후로 사송신도시가 기반시설을 착공한 때 부터 분양 아파트 입주시까지 최소 3~4년간의 입주물량의 공백이 예상되기 때문입니다.
영도구등 부산 원도심 부동산 시장에 대해서는 십 수년간 거듭 되풀이 했고 앞으로도 계속 될 것입니다.
영도구,동구,서구,중구의 부산 원도심은 십여년 후,어쩌면 이십년 후..
원도심 4개구가 1개구로 통합되고 부산 북항재개발 1,2,3단계가 완공된 후 잃어버린 영광을 되찿을 수 있을 것입니다.
아니,상전벽해,천지개벽 될 원도심은 강남 3구는 물론이고 시드니,도쿄,샌프란시스코,뉴욕등 글로벌 해양 대도시들에 비해서도 우위의 경쟁력을 확보할 수도 있을 것입니다.
지하철이든 경전철이든 저비용 친환경 트램이든 현재 강남 3구보다 더 거미줄이 될 수도 있겠지요?
부산 원도심과 관련하여..
원도심 발전과 개발을 계속 촉진 할 시범케이스 소지역인 대연동,남천동 주거환경에 대해 썼던 글을 추가 합니다.
극소수에 불과한 한 점의 지역일 지라도 부산 원도심은 시범케이스 소지역인 부산 도심의 해변가등의 집값처럼 수십년 후 홍콩,도쿄,뉴욕,샌프란시스코등 글로벌 해양 대도시 보다 주거환경에서 경쟁력을 갖출수 있을것이기에 강남 집값을 능가할 수 있을 것입니다.
현재 낙후,황폐화 1위이자 소멸가능지수 전국 1위인 부산 원도심 지역..
20여년 전 환란 전후만 해도 강남 3구 집값은 강북이나 부산등 대도시 도심의 집값과 크게 다르지 않았습니다.
워낙 낙후되었던 까닭에 미운 오리에서 백조로 변신할 수 있기에,전국 지방의 소지역의 주거환경을 강남의 그것과 역전시킬 수 있기에..
부산 시범케이스 소지역들 보다 못할게 없는 대구 수성구,대전 서구,광주 남구,세종시,제주시,속초,강릉,평택,목포,군산,여수,순천,통영,거제,포항,경주 등등의 낙후된 도시 내 소지역들도 지역민과 지방정부 노력 여하에 따라 강남을 넘어 글로벌 동급 도시들 보다 경쟁력을 갖출수도 있을 것입니다.
도시발전과 산업,일자리는 다음에 언급하기로 하고 오늘은 녹지등 주거의 쾌적성등 주거환경의 개선과 그 부수적 효과인 부동산시장에 관해서만 강남 부동산 시장의 수요를 분산시킬 정도로,강북구만 아니라 전국의 소지역들의 집값이 강남의 그것들을 능가할 수 있다는 상기의 주장들에 대한 이유,근거 몇 되풀이 합니다.
만분지 일 남은것이 엄청 많네.
사는 얘기도 몇그릇 더 추가 해야 할 듯.
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